房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建議書

1、產(chǎn)品建議書一、項目規(guī)劃建議（一）本項目建筑心理學(xué)定位1.建筑心理學(xué)要求產(chǎn)品設(shè)計符合目標(biāo)客戶群心理特征，引導(dǎo)他們的潛意識需求，從而真正為營銷服務(wù)。從品質(zhì)地產(chǎn)發(fā)展及客戶認(rèn)知心理來看，本項目的產(chǎn)品規(guī)劃、建筑工藝及建材標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄骄?，屬于衛(wèi)輝市標(biāo)志性社區(qū)。本項目定位于衛(wèi)輝品質(zhì)化的中高檔樓盤，從建筑心理學(xué)的角度出發(fā)，我們希望這樣的住宅首先是有外在品質(zhì)感的、能夠贏得市場信賴的，視覺上是沉穩(wěn)、整潔的，通過線條色塊表現(xiàn)出現(xiàn)代感、比較洋氣的海派風(fēng)格。2.適度超前、非激進(jìn)張揚的，略微內(nèi)斂保守、講求品質(zhì)感的市場置業(yè)心態(tài)。我們希望本項目是舒適、高品位的社區(qū)。目標(biāo)客戶群重視他們實際感受到和切身體會到的特點：如

2、建筑細(xì)部的精美與特色，優(yōu)良的材質(zhì)，齊備的設(shè)施，建筑和園林風(fēng)格所體現(xiàn)出的生活方式等等，而非平庸的、浮夸的特征。3.應(yīng)該竭力營造社區(qū)的整體氛圍，從整體的感受上襯托出相應(yīng)的社會地位和文化品味，而非對此直白的訴求。在目標(biāo)客戶群普遍的心理特征上，希望自己享有的空間是比較開放、舒適、隨意、自由的，反對對稱式空間帶來的壓抑感。對于他們來講，希望在能夠享有較高的生活品質(zhì)的同時，享有自我無拘無束的空間。但對外來講，他們潛意識上又希望給外界一定的信息，讓外界感受到他們別致生活的品味。因此在建筑處理上要格外重視對內(nèi)和對外的關(guān)系，一方面重視內(nèi)部空間的品位化、舒適化、自由化，另一方面重視在建筑形式和立面上的處理。（二）

3、總體規(guī)劃思想建議針對本項目的開發(fā)及我們對于衛(wèi)輝市場的認(rèn)知，我們提出了“品質(zhì)地產(chǎn)”的開發(fā)理念，從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計開始，便追求社區(qū)的住宅品質(zhì)、生活品質(zhì)和城市景觀品質(zhì)。根據(jù)對基地周邊區(qū)位的分析及小區(qū)本身規(guī)劃的構(gòu)思，規(guī)劃可概括為：區(qū)域性 、生活性、景觀性、可持續(xù)性。充分了解自身及周圍環(huán)境特點，發(fā)揮園林景觀優(yōu)勢，用建筑小品突出現(xiàn)代氣息，用中心綠地、景觀強化小區(qū)的品質(zhì)，目標(biāo)將小區(qū)規(guī)劃為健康休閑的品質(zhì)住宅小區(qū)。1.本小區(qū)規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、水系、公建、綠地系統(tǒng)。遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設(shè)計原則，以人為本，注重社區(qū)的人性化設(shè)計，突出綠化組團(tuán)、小品景觀與人文康體景觀相結(jié)合的自然生態(tài)健康

4、環(huán)境，體現(xiàn)綠色健康社區(qū)的特點?？臻g組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)。營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進(jìn)人與自然及人與人之間的親和關(guān)系，強調(diào)居住均好性和家園的人情味與親切感。利用項目地塊三極落差的地理特點，做好社區(qū)內(nèi)景觀園林境設(shè)計，創(chuàng)造高品位的人居環(huán)境，使小區(qū)成為獨具魅力的園林景觀花園。2.規(guī)劃與住宅設(shè)計相結(jié)合,創(chuàng)造一個布局合理、設(shè)施完善、生活方便、利于管理、環(huán)境優(yōu)美,具有時代精神的住宅小區(qū)。注重項目運作可行性。 3.適度超前意識，依靠科技進(jìn)步,加大科技含量,提高居住的舒適度，充分體現(xiàn)品質(zhì)住宅的居住品味。強化溫馨生活定位，為小區(qū)居民提供完善的服務(wù)配套設(shè)施以及優(yōu)美舒適的休

5、閑場所。4.可持續(xù)開發(fā)原則，利用統(tǒng)一品牌，強化分期發(fā)展，使小區(qū)的開發(fā)形成連動的規(guī)模效應(yīng)。本項目是開發(fā)商在衛(wèi)輝的第一個市場風(fēng)險較小的項目，本項目的開發(fā)成功，將為后續(xù)項目的開發(fā)起到建立品牌、標(biāo)桿的作用，這一點對于本項目是至關(guān)重要的。近期開發(fā)和遠(yuǎn)期發(fā)展相結(jié)合，從整個街區(qū)綜合考慮，包括路網(wǎng)、市政設(shè)施等，結(jié)合各組團(tuán)的中心綠地采用圍合式與行列布局相結(jié)合的復(fù)合式建筑布局,以利于滾動開發(fā)，分期建設(shè)。（三）總體平面規(guī)劃建議1、項目總體平面規(guī)劃建議（1）規(guī)劃應(yīng)貫徹的理念注重環(huán)境空間的創(chuàng)造,利用道路、小品、綠地、廣場以及貫穿園區(qū)的道路系統(tǒng)和水系來塑造園區(qū)的特色環(huán)境。突出“以人為本”理念，注重節(jié)約、實用，提高土地利用

6、率。注重建筑藝術(shù)造型、立面的豐富和色彩。“分”采用周邊式環(huán)狀道路，停車位布置入口附近，盡量使人車分流，使環(huán)路內(nèi)部實現(xiàn)純步行化。“綠”建筑與建筑、組團(tuán)與組團(tuán)之間綠色化，停車位綠色化，設(shè)計強調(diào)綠色對自然生態(tài)的促進(jìn)及對鄰里交往的積極影響力。“透”各樓宇、組團(tuán)之間以緊密路網(wǎng)連接、建筑與建筑、組團(tuán)與組團(tuán)之間視覺空間更為流暢，通達(dá)性好，有助于鄰里間漫游的實現(xiàn)，也改善了小區(qū)的微氣候?！拔摹毖永m(xù)衛(wèi)輝市民居在布局形式、群體組合、空間處理和構(gòu)造裝飾方面的文脈，使小區(qū)更具可識別性和地方特色。（2）平面規(guī)劃1) 目地塊基本呈正方形分布，在規(guī)劃中要充分利用現(xiàn)在的地理落差多級別的特點，層層規(guī)劃，主題不同，但要求整體統(tǒng)一,

7、建議采用 “小區(qū)組團(tuán)”二級結(jié)構(gòu)體系，這種體系橫向與豎向路網(wǎng)連接緊密，交通便利。設(shè)計從充分利用土地及創(chuàng)造環(huán)境氛圍出發(fā)，通過活動場地、會所、以及其周圍未來的綠地和孟姜女河流，形成小區(qū)遠(yuǎn)眺和活動中心的豐富景觀。2) 產(chǎn)品形態(tài)定位為高綠化率、多層次景觀的多層住宅，建議適當(dāng)降低容積率、增加綠化，提高居住的舒適性。2、建筑形態(tài)建議1) 以六層多層為主，五、六層設(shè)置復(fù)式。2) 根據(jù)衛(wèi)輝市目前的居民生活習(xí)慣，建議住宅設(shè)立地下室，便于業(yè)主煤球及生活雜物。3) 由于本項目不屬于商業(yè)區(qū)，且衛(wèi)輝大道路寬較大，不適宜發(fā)展商業(yè)，雖然有很好的發(fā)展前景，所以建議商業(yè)不超過兩層，以期快速回籠資金，周邊規(guī)劃中道路沿街建議不設(shè)置商

8、業(yè)。4) 建筑物排布：除了沿街商品房外，內(nèi)部樓宇排布盡量做到小區(qū)公共資源的共享性，避免軍營式排列，使每棟樓房都能夠得到最大的景觀空間，最大的日照系數(shù)。同時要與地塊的層次性相結(jié)合，是社區(qū)空間干更足，更富有變化。5) 會所建設(shè)：根據(jù)本項目特點，建議將會所規(guī)劃在大門入口處，為社區(qū)業(yè)主提供健身娛樂功能的會所，兩層面積在1000平方米左右，具體功能作如下建議：主要以運動為主，內(nèi)部功能根據(jù)市調(diào)結(jié)果劃分為，小型健身房、老年人活動中心（棋牌室、閱覽室室、茶室）、兒童游樂室、會議室。會所建設(shè)，同時也要注重了現(xiàn)代化的設(shè)計元素，把締造時尚生活，崇尚人性社區(qū)的品牌建筑理念在每一個建設(shè)的項目中進(jìn)行整合，塑造可延續(xù)的品牌

9、地產(chǎn)形象。為二期開發(fā)準(zhǔn)備辦公、銷售場所，還能為開發(fā)商較長時期的使用。6) 根據(jù)目前衛(wèi)輝市場情況建議設(shè)置一定量的車位，同時停車位設(shè)計為綠化車位，避免在管理、綠化等方面存在的不足，擴大集中綠地面積。同時設(shè)置摩托車和非機動車車庫。（四）道路系統(tǒng)布局1. 小區(qū)大門由于要考慮到人車分流的需要。可設(shè)置兩個大門，一主車，一主人，如果做一個大門也要做到人車分流。2. 應(yīng)在小區(qū)中心形成帶狀綠化，設(shè)置多重步行道，形成步行系統(tǒng)，為居民提供廣闊的游憩空間，更有利于實現(xiàn)人車分流。3. 環(huán)線道路建議采用瀝青路面，能很大程度降低噪音，提高社區(qū)品質(zhì)。4. 行車和停車系統(tǒng)設(shè)于外環(huán)。內(nèi)部主要以人行道路為主。5. 小區(qū)的車行道為環(huán)

10、路，小區(qū)的環(huán)道中不設(shè)急轉(zhuǎn)彎，以大弧度轉(zhuǎn)彎為主，同時不宜太多直行路，在設(shè)置減速標(biāo)志外，還要設(shè)置減速設(shè)施，減少安全隱患。6. 停車位旁和車輛出入的道路交叉口，切勿設(shè)置兒童游戲場所。7. 道路斷面：小區(qū)主入口道路的斷面寬為9米；各組團(tuán)的環(huán)狀車道或宅前路（兼作消防車道）的斷面寬度為6米。8. 建議設(shè)置彩色健康碎石補道，平均寬度1.5米，除滿足必要的交通功能外，為居民提供康體、賞景和游憩的需要。 三、公建與配套系統(tǒng)建議（一）社區(qū)安全防范系統(tǒng)建議設(shè)置完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)、小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)

11、。1. 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測裝置，并與管理主機相連，發(fā)現(xiàn)非法入侵者后能自動向安保報警，同時還顯示具體路段和方位，并在管理中心計算機上自動記錄報警信息外，另外此報警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動物跨越而造成誤報警的能力。2. 家庭安全防范報警系統(tǒng)基本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺外窗配置便于布防與撤防的報警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑人進(jìn)入時會自動發(fā)聲、發(fā)光報警，并將警戒信號傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報警按鈕。3. 樓宇訪客門禁系統(tǒng)基本功能：安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對講式門禁系統(tǒng)。4. 小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在小區(qū)主要出入

12、口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場，供水供電重點部位設(shè)置探測器或電視攝像機，實施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。5. 巡更系統(tǒng)可選功能：在小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時間、位置能通過管理機記錄和顯示，從而進(jìn)一步強化對巡邏人員的管理。6. 背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)。7. 車輛出入管理系統(tǒng)基本功能：在實行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動識別出入車輛，自動開合通道記錄和顯示車輛停留時間并進(jìn)行自動收費。（二）兒童、老年人、青年人、成年人應(yīng)有不同的戶外活動場所，并合理規(guī)劃場所

13、之間的分割與聯(lián)系。兒童、老年人與殘疾人的活動設(shè)施要盡量做到無障礙，提高安全性和視覺監(jiān)控。（四）引入社區(qū)小型醫(yī)療診所/藥店/銀行（五）在各組團(tuán)區(qū)域設(shè)置不同種類的體育、休閑器材，供居民在小區(qū)內(nèi)鍛煉身體。（六）由于小區(qū)體量較大，建議規(guī)劃一個雙語幼兒園，保證小區(qū)業(yè)主子女初步教育。四、建筑、設(shè)備建議（一）項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思簡潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。以體現(xiàn)時代特征為主，不要過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的簡潔和品質(zhì)感。體現(xiàn)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。（二）建筑立面色彩本地塊周邊建筑外立面多以行政辦公樓為主，色彩以藍(lán)、青為主，從視覺效果上講

14、，易給人造成壓抑之感。要使本案成為衛(wèi)輝亮點，則要求從樓盤外觀到形象定位等都要保持整體統(tǒng)一性與協(xié)調(diào)性，首先建議本案在所處區(qū)域營造彩色建筑的視覺景觀，外立面設(shè)計可通過局部線條的外觀布局和色塊變化，勾勒出現(xiàn)代、時尚、簡單、親切，構(gòu)筑強烈的視覺對比。與周邊的建筑色調(diào)和場景形成鮮明的視覺沖擊，先人一步在視覺方面吸引廣大客戶關(guān)注。設(shè)計說明：本項目外立面設(shè)計既要體現(xiàn)出現(xiàn)代感和品質(zhì)感，還要保持地方建筑特色樓盤所具有的穩(wěn)重感，建筑外觀線條流暢、簡潔，明亮的色塊運用可增強整個樓體的生動感，塑造最具現(xiàn)代感和時尚感的樓盤，以全新的視覺感受融入?yún)^(qū)域大環(huán)境，同時引領(lǐng)當(dāng)?shù)匚磥斫ㄖ厔荨＝ㄗh采用高級涂料，顏色采用三段式，底部

15、部分用深棕色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。棕色最能體現(xiàn)本案的層次感與時代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。（五）樓梯樓梯照明設(shè)聲控，既令業(yè)主感受到智能的便利，又節(jié)省用電。公共樓梯間進(jìn)行裝修，采用花崗巖地面、鐵藝欄桿木扶手。（六）門、窗門作為與外界聯(lián)系的關(guān)口，既要美觀，又應(yīng)具備防火防盜的功能。建議入戶門采用名牌防火防盜門，盡量能夠采用子母門，配保險型高級門鎖。窗應(yīng)采用落地窗和外飄窗相結(jié)合，廳、部分臥室采用落地窗；南北外窗均采用塑鋼窗，雙層中空玻璃。（七）陽臺為使陽臺具有更好的采光、通風(fēng)、觀景特

16、點，同時又能提升了住戶的空間層次和品位，建議本項目設(shè)計雙陽臺，南陽臺設(shè)計為外飄，建議陽臺進(jìn)深至少保持在1.2米以上，北向主要為功能陽臺，兩陽臺全封閉，考慮衛(wèi)輝當(dāng)?shù)囟鄶?shù)人的生活習(xí)慣，在陽臺設(shè)水管、下水管，方便人們的洗衣、養(yǎng)花種草。 （八）其他生活配套集中供天然氣、有線電視（臥室、起居室均預(yù)留接口）、電話、寬帶入戶、獨立水電表；消費者對暖氣的要求較高，但考慮到社區(qū)內(nèi)集中供暖的成本較高、污染、安全等因素，不建議使用。但可以考慮預(yù)留暖氣入戶管道，待市政供暖完成，可直接導(dǎo)入。（九）屋頂講究美觀和防水隔熱，配有避雷裝置。屋頂造型與建筑的整體風(fēng)格和色彩相對應(yīng)，建議采用弧形或圓形屋頂?，F(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，要注意細(xì)

17、微裂縫的問題，建議在剛性防水的同時加入柔性防水的技術(shù)和材料，最大程度確保不漏水。（十）空調(diào)機位和空調(diào)滴水管空調(diào)機位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長，同時需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議在空調(diào)數(shù)目的估計上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時采用的三角支架極易生銹，影響外觀。避免空調(diào)滴水的胡亂排放，建議設(shè)置空調(diào)滴水管。 （十一單元入口單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層樓高。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。在色彩處理上以與窗套呼應(yīng)。主入口的防盜門建議

18、采用與陽臺一致工藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個花飾。在單元主入口的門上還需配置可視對講系統(tǒng)。主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門。（十二）小區(qū)圍墻小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的圓柱。沿街設(shè)置圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。圍墻上設(shè)置紅外線探頭。（十三）公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以現(xiàn)代、簡潔為主。草坪燈建議高度控制在70-80cm左右，造型簡潔。待添加的隱

19、藏文字內(nèi)容1小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。（十四）指示系統(tǒng)小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合vi系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。五、戶型建議（一）戶型要求1. 根據(jù)市場銷售的要求，設(shè)計多種不同的住宅戶型，以板式平面為主，部分結(jié)合景觀考慮點式平面，以滿足住戶的多樣化的需求。2. 合理組織內(nèi)部功能空間，平面緊湊，在有限的面積內(nèi)，盡可能控制起居，適當(dāng)放寬廚衛(wèi)和臥室面積，以利有效組織空間。3. 各行為空間專用性明確，根據(jù)不同要求，做到動靜分離或公私分離，符合家庭行為特征，但盡量縮短內(nèi)

20、走廊。4. 考慮到當(dāng)?shù)囟觳徊膳瑧粜驮O(shè)計建議客廳朝南，作為主要的活動空間，能夠享受陽光照射。適當(dāng)?shù)目紤]儲藏室和洗衣房的設(shè)計（二）戶型設(shè)計建議 大量運用臥室外飄窗、客廳落地窗設(shè)計； 客、餐廳一線同軸，餐廳、廚房可設(shè)計為可開可合的自由空間；餐廳最好可成為可改造成獨立房間的區(qū)域。如二房二廳變?nèi)恳粡d、三房二廳變四房一廳格局，不影響房間的使用功能等； 全明設(shè)計，保證全明效果，考慮廚、衛(wèi)管道排布，以能擺放下全部廚房設(shè)備為宜，廚房廚柜不要擋住采光面； 統(tǒng)一煙道排風(fēng)管設(shè)計，盡量避免對外立面美觀的影響； 臥室面寬控制在3.6-3.9米左右； 三房戶型最好設(shè)計兩個衛(wèi)生間，其中客衛(wèi)應(yīng)是干濕分離； 四房以上戶型應(yīng)配