物業(yè)項目強電系統(tǒng)管理辦法電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程

1、物業(yè)項目強電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程物業(yè)項目強電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程提要：巡視監(jiān)控工程組當職人員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容：a）線引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高精品物業(yè)管理條例物業(yè)項目強電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程二.電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程目的規(guī)范電梯運行管理，維修保養(yǎng)工作，確保電梯良好運行。適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項目管理處電梯的運行管理，維修保養(yǎng)。職責范圍工程處經(jīng)理負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。工程處經(jīng)理負責審核 ，并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。工程組主管負責電梯運作管理的組織實施。工程組主管負責制定設(shè)施年度維修保

2、養(yǎng)計劃，并具體組織實施維修保養(yǎng)工作。電梯管理員具體負責電梯的日常運行管理維修保養(yǎng)。程序要點巡視監(jiān)控工程組當職人員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部 位至少巡視一次。巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容：a）線引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高， 線引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動。b）減速箱是否需要加注潤滑油，油色，油位是否正 常，連軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動。c）指示儀表，指示燈是否正確，各繼電器，接觸動 作是否正常，有無異常聲響。d）變壓器，電阻器，電抗器溫度是否正常，有無過 熱現(xiàn)象。e）制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動 輪上是否有油污。f）曳引輪，曳引繩，限速器，機械選層器，測速機

3、 等運行是否正常，有無異常聲響。g）通訊設(shè)備是否暢通靈敏，指示牌是否完好，盤車 手輪，開閘板手等橡膠工具是否已放在制定位置。h）轎箱照明燈是否正常，廳外轎內(nèi)指層，指令及指 示燈是否正常。i）廳門及轎門踏板是否清潔干凈。j）轎箱對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠。k ）電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯 變化。l）開門關(guān)門有無異常，轎箱內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠。m）底坑限速器，張緊裝置，開關(guān)和碰鐵距離是否異 常。n）補償鏈是否有異響。o）底坑有無積水或臟物。巡視過程中入發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理 員應(yīng)及時采取措施予以解決并匯報項目經(jīng)理。異常情況處置發(fā)生火災(zāi)的處置：a）樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)立即

4、擊碎玻璃按 動”肖防開關(guān)”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后， 應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏散乘客迅速離開轎箱。b）井道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員立即停梯，疏導(dǎo) 乘客迅速離開轎箱，切斷電源，用干粉滅火器控制火勢蔓 延。電梯浸水的處置：a）當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應(yīng)將電梯停在 二樓以上，斷開電梯總電源。b）當樓層發(fā)生水淹或浸水時，應(yīng)將轎箱停于進水層 站的上一層，斷開電梯總開關(guān)。c）當?shù)卓?，井道或機房進水較多時，應(yīng)立即停梯， 斷開電梯電源總開關(guān)。d）對濕水電梯應(yīng)進行除濕處理，試梯后正常才能投 入正式運行。停電，故障造成電梯困人時，按應(yīng)急情況處理規(guī) 程處理。電梯機房管理非值班人員不得進入機房，若領(lǐng)

5、導(dǎo)檢查有工程組主 管陪同。機房內(nèi)禁止存放易燃易爆或危險品，機房內(nèi)應(yīng)配備 手提式滅火器，禁止吸煙。每周打掃一次機房衛(wèi)生。機房應(yīng)當做到隨時上鎖，不允許私配鑰匙。交接班要求接班人遠穎準時接班。接班人應(yīng)認真聽取交班人交代，并查看交接班記錄表確認后簽名 維修保養(yǎng)設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃表的制定。每年的12月5日之前由項目管理處工程組主管組織 電梯管理員一起研究、制定設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃表 上報公司工程處經(jīng)理審批。制定設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃表的原則是：a）電梯使用的頻度。b）電梯運行狀況。c）合理時間。設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃表的內(nèi)容：a）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容。b）備品備件計劃。c）具體實施維修保養(yǎng)時間d）預(yù)計費用。

6、電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時應(yīng)按設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃表進行。電梯維修保養(yǎng)安全操作維修保養(yǎng)前的安全準備工作：a）在電梯基站門口處放置”檢修停用”標牌。b）關(guān)好廳門，不好關(guān)廳門時，用合適的護柵攔住入 口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或井道。c）有人在轎頂做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門檢修過程中的安全注意事項：a）給轉(zhuǎn)動部位加油，清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況 時必須停閉電梯。b）人在轎頂工作時，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得 有油污，否則應(yīng)打掃干凈以防滑倒。c）人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢系住鋼絲繩并應(yīng)注意整個身體位于 轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止其他部件

7、碰傷，并且轎內(nèi)檢修人 員開梯時，要交待和配合好，未經(jīng)許可不準開動電梯。d）禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。e）檢修電器部件時盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全物業(yè)項目強電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程提要：巡視監(jiān)控工程組當職人員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視一次。巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容：a）線引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高精品物業(yè)管理條例切斷電源的情況操作時應(yīng)于防觸電，并應(yīng)由監(jiān)護人，必備工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然起動運作。f） 使用的手燈必須采用帶護手的、電壓36伏以下的 安全燈，最好使用手電筒。電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作，大、中 型修理由外委完成。每3個月對

8、電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑檢查曳引電動機，減速箱有無異常響聲。檢查曳引電動機和減速箱聯(lián)軸器性圈有無損件。檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑的好，動作是 否靈活無阻礙。1/3門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 時則應(yīng)更換。限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪，張緊輪 措應(yīng)無異常磨損。檢查張緊裝置動作是否正常，否則應(yīng)作機械調(diào)整。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻。清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器，繼電器動作 是否正常，有無異常聲響，觸點有無燈火，熔焊、積碳現(xiàn) 象，如有則進行整修。檢查機械選層器鋼帶有無斷裂，開裂和扭曲現(xiàn)象如 有則應(yīng)更換。清除轎門，各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油垢。檢查自動門傳動機構(gòu)，安全觸板轉(zhuǎn)動機構(gòu)是否正常，要求門口距廳門地板 5-8mm 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、 清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試。每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時。電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作，清晰、完整、 規(guī)范的記錄在設(shè)施日常保養(yǎng)表內(nèi)。電梯因維修保養(yǎng)等原因