地價(jià)與房?jī)r(jià)爭(zhēng)議何時(shí)休止(20210224105925)

1、地價(jià)與房?jī)r(jià)爭(zhēng)議何時(shí)休止是地價(jià)抬升了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉動(dòng)了地價(jià)？爭(zhēng)議聲中房 地產(chǎn)開發(fā)商已賺了盆盈缽滿。那么，到底是誰(shuí)惹了誰(shuí)？敬獻(xiàn) 此文已求拋磚引玉。地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)，由來(lái)之久。尤其是在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí) 期，爭(zhēng)議尤劇。政府主管部門出臺(tái)規(guī)范土地管理的政策時(shí)， 大都會(huì)招致各種不同的聲音。從表面上看，地價(jià)應(yīng)該是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。因?yàn)樵?當(dāng)前房屋價(jià)值構(gòu)成中，土地價(jià)格占了相當(dāng)大的比重。如湖北 省XX縣，七層樓的120平方米的普通商品房一套，售價(jià)10萬(wàn)元左右，那么，地價(jià)則應(yīng)在 0.7萬(wàn)元左右，考慮相應(yīng)的稅 費(fèi)、利潤(rùn)，地價(jià)占總額的比例不足十分之一?！案叻?jī)r(jià)的禍 根是高地價(jià)”，似乎已不可信。透過(guò)表面現(xiàn)象，作深層次的分

2、析，我們不難看到，地價(jià)、 房?jī)r(jià)分別由土地供求關(guān)系和房地產(chǎn)的供求關(guān)系決定。房產(chǎn)市 場(chǎng)的供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響最真實(shí)，也最直接。土地只是構(gòu) 成房地產(chǎn)的一個(gè)生產(chǎn)要素。房屋價(jià)格上漲了，開發(fā)商對(duì)土地 的需求就增加，土地的價(jià)格也就上漲。但地價(jià)的上漲時(shí)間明 顯滯后，上漲的幅度也明顯小于房?jī)r(jià)漲幅?！罢u地=地價(jià)上漲=房?jī)r(jià)上漲”的推論既不科學(xué)，也不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前推行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓，充分顯現(xiàn)了土地的真實(shí) 價(jià)值，杜絕了某些強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。它之 所以比過(guò)去協(xié)議出讓地價(jià)高，實(shí)際上是政府獲得的土地收益 提高了，相應(yīng)壓縮的是開發(fā)商過(guò)去所攫取的超額利潤(rùn)。同時(shí)，只有政府獲得充足的出讓金后，才有能力加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)

3、施 建設(shè)，從而在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)此，土地主管部門已明確表示，今后將在經(jīng)營(yíng)性土地 一律進(jìn)行“招拍掛”的基礎(chǔ)上，逐步探索擴(kuò)大“招拍掛”出 讓土地的范圍。同一宗地如有兩個(gè)以上意向用地者，不管是 什么用途，都要采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。另?yè)?jù)了解， 我縣作為土地市場(chǎng)發(fā)育較好的地區(qū)，今后經(jīng)營(yíng)性土地的出讓 方式將以招標(biāo)拍賣為主， 減少掛牌出讓行為，努力培育公開、 公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的因素是多方面的。一是城市化進(jìn)程 的加快，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。以XX縣為例，XX年城鎮(zhèn)總?cè)丝跒榻?.6萬(wàn)人，隨著新城區(qū)建設(shè)的快速推進(jìn)， 預(yù)計(jì)到XX年城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑼黄?5萬(wàn)人。新增人

4、口 1.4萬(wàn)人， 按現(xiàn)有全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積23.8平方米計(jì)算，需住宅33萬(wàn)平方米，即未來(lái) 4年內(nèi)平均每年需要 8.3萬(wàn)平方米 左右的住宅。二是原有城市人口存在改善居住條件的需求。如分家立戶、“置業(yè)升級(jí)”等。以當(dāng)前非農(nóng)業(yè)人口1.2萬(wàn)戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計(jì)算，年需求量應(yīng)在 1.2萬(wàn)平方米以上。另外今后城鎮(zhèn)拆遷有所減少，但預(yù)計(jì)每年所 需安置面積也應(yīng)在 6000平方米以上。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的 保值、增值功能，一定數(shù)量的投資性需求是必然存在的。據(jù) 初步調(diào)查，這應(yīng)在上述總量的5%左右，即每年在 5000平方米左右。雖然這一需求最終將被用戶所消化，但在一定時(shí)期 內(nèi)必定加劇了住宅需求的緊張程

5、度，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上升。由于住宅需求的真實(shí)存在，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是可以理 解的。但正常情況下的上漲，應(yīng)該是緩慢、平穩(wěn)的過(guò)程，同 時(shí)也伴隨著某些時(shí)段的跌落。但在當(dāng)前，去卩經(jīng)常出現(xiàn)大漲情 景。我們XX縣的住宅房?jī)r(jià)，3年內(nèi)即上漲了 600元，商鋪的 價(jià)格更是由20萬(wàn)元上漲到40萬(wàn)元左右。房?jī)r(jià)大漲大跌的主因是人們對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的預(yù)期。房還是 那幢房，地還是那塊地，但在亞洲金融危機(jī)以來(lái)。在這10年里，無(wú)論是房子、人口，還是收入，變化都不大，僅僅是 人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期變了，房?jī)r(jià)就跟著發(fā)生劇烈變化。 由此可見，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系 大得多，有時(shí)可以完全脫離房屋的實(shí)際成本。這是房?jī)r(jià)真正

6、 的決定因素。當(dāng)前人們對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期普遍看好。政府采取的宏觀 政策如緊縮銀根，收緊地根等，是為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，確保 可持續(xù)發(fā)展。但當(dāng) XX年8月31日規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地一律“招 拍掛”出讓，協(xié)議出讓等歷史遺留問(wèn)題必須在土地大限前處 置完畢時(shí)，開發(fā)商即大肆宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)， 有意制造樓市恐慌，進(jìn)一步強(qiáng)化了老百姓的心理預(yù)期，對(duì)房 價(jià)飛漲起了推波助瀾的作用。更多的人堅(jiān)定了以下這一看 法：“開發(fā)商地難拿了，今后房子的供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要 漲了?！贝藭r(shí)，房地產(chǎn)商則又一次以最快速度獲取了暴利。獲取利潤(rùn)是房地產(chǎn)商的根本目的。我們不能對(duì)房地產(chǎn)商 提出過(guò)高的要求。但我們必須認(rèn)清，房地產(chǎn)商利用政策和信

7、息的不對(duì)稱，利用自己的話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)媒體炒作來(lái)攫取暴利 的本質(zhì)。增強(qiáng)辨別能力，增強(qiáng)購(gòu)房時(shí)的理性行為，對(duì)維護(hù)自 己的切身利益相當(dāng)必要。當(dāng)然，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)也有著一定的影響，但明顯滯后。通常情況下為2-3年，個(gè)別地方可達(dá)4-5年甚至6-7年之久。 XX縣即有這樣的樓盤，18萬(wàn)平方米分成四期開發(fā)，從 XX年 賣到XX年，兩年過(guò)去后，二期每平方米的售價(jià)已高出一期 500元，那三期新的土地交易政策一出臺(tái)就影響房?jī)r(jià)的 說(shuō)法完全不符合市場(chǎng)邏輯。房地產(chǎn)企業(yè)拿到土地后，由于要進(jìn)行設(shè)計(jì)與前期準(zhǔn)備， 需要化費(fèi)一定的時(shí)間。如樓盤外形、戶型、景觀等設(shè)計(jì)，有 時(shí)還會(huì)請(qǐng)兩個(gè)以上的單位做方案，多次修改并從中選擇；另 外還須辦理

8、規(guī)劃許可證、施工許可證等。因此，房地產(chǎn)企業(yè) 極少在一年內(nèi)動(dòng)工。即使動(dòng)工了，分期分批進(jìn)行開發(fā)也是房 地產(chǎn)商慣用的手段，即所謂的“一期現(xiàn)象”。由于“一期現(xiàn) 象”較好地掩蓋了土地的閑置，開發(fā)者似乎互有默契。由于 土地的稀缺性，土地價(jià)格近年來(lái)大幅上漲。隨著城市基礎(chǔ)設(shè) 施的不斷完善，一些原來(lái)緊鄰老城區(qū)的周邊地區(qū)，生地拖成 了熟地，房屋售價(jià)自然水漲船高。利用時(shí)間差，房地產(chǎn)商已 忙著數(shù)錢了。我們?cè)俚绞袌?chǎng)上看一看。正在出售或即將出售的樓盤， 他們所使用的土地都是一年或幾年前取得的。如果按照以前 土地的價(jià)格，今天的房?jī)r(jià)就不應(yīng)該迅猛上漲。已售房屋在前，新出讓的土地在后，后者的土地價(jià)格，又怎么能影響已銷售 房屋的價(jià)格呢？地價(jià)是否抬升房?jī)r(jià)，一看便知！但在去年下半年，XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了未開盤即已無(wú)房可售的怪現(xiàn)象。有的到今年年底，明年上半年才能交付的 房子，已在房市掛牌。故意制造購(gòu)房緊張氣氛、不斷灌輸房 價(jià)上漲信息、“惜售”房子、待價(jià)而沽等投機(jī)行為，均加劇 了商品住宅價(jià)格的上漲。去年以來(lái)，我縣住宅交易量明顯膨 脹，二手房?jī)r(jià)格略為平穩(wěn)，但依然相當(dāng)堅(jiān)挺。進(jìn)入4月份，似乎更多的居