房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律

1、2021-5-51 第二章第二章 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 及其運行規(guī)律及其運行規(guī)律 2021-5-52 第二章第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 本章要求本章要求 了解房地產(chǎn)市場的概念、分了解房地產(chǎn)市場的概念、分 類及總體結(jié)構(gòu)；類及總體結(jié)構(gòu)； 熟悉房地產(chǎn)市場的特征、影熟悉房地產(chǎn)市場的特征、影 響因素和市場指標(biāo)以及政府響因素和市場指標(biāo)以及政府 對房地產(chǎn)市場的干預(yù)；對房地產(chǎn)市場的干預(yù)； 掌握房地產(chǎn)市場運行規(guī)律。掌握房地產(chǎn)市場運行規(guī)律。 2021-5-53 第二章第二章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場

2、的供求關(guān)系房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場指標(biāo) 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場的特性與功能 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 第六節(jié)第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 2021-5-54 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述房地產(chǎn)市場概述 一、房地產(chǎn)市場的概念一、房地產(chǎn)市場的概念 二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 三、房地產(chǎn)市場細(xì)分三、房地產(chǎn)市場細(xì)分 四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 2021-5-55 一、房地產(chǎn)市場的概念一、房地產(chǎn)市場的概念 狹義的房

3、地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品流通的場所，狹義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品流通的場所， 如房地產(chǎn)交易所和交易市場等。如房地產(chǎn)交易所和交易市場等。 廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系廣義的房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系 的總和，的總和，是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典 當(dāng)?shù)犬?dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊灰椎幕顒訄鏊耙磺屑耙磺薪灰淄緩胶托问健＝灰淄緩胶托问健?一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、 價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的系統(tǒng)。價格、資金、運行機制等因素構(gòu)成的系統(tǒng)。 2021-5-56 除此之外房地產(chǎn)市場還有其他的含義：除此

4、之外房地產(chǎn)市場還有其他的含義： 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的狀況房地產(chǎn)商品流通環(huán)節(jié)的狀況， 包括供給和需求狀況及其相互關(guān)系；包括供給和需求狀況及其相互關(guān)系； 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)在的調(diào)節(jié)機制房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)在的調(diào)節(jié)機制， 即房地產(chǎn)經(jīng)濟的價值規(guī)律。即房地產(chǎn)經(jīng)濟的價值規(guī)律。 2021-5-57 在我國由于土地公有制的特點，房地產(chǎn)在我國由于土地公有制的特點，房地產(chǎn) 商品的流通就表現(xiàn)為地塊上的商品的流通就表現(xiàn)為地塊上的建筑物的建筑物的 所有權(quán)所有權(quán)和和地塊的使用權(quán)的轉(zhuǎn)移地塊的使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場， 房地產(chǎn)市

5、場交易的對象實際上是附著在房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在 每一宗房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利。每一宗房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利。 2021-5-58 二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成二、房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 土地所有權(quán)買賣市場土地所有權(quán)買賣市場 房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)綜合 服務(wù)市場服務(wù)市場 房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 地產(chǎn)市場地產(chǎn)市場土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場 土地開發(fā)市場土地開發(fā)市場 房屋買賣市場房屋買賣市場 房屋租賃市場房屋租賃市場 房屋抵押、典當(dāng)、置換市場房屋抵押、典當(dāng)、置換市場 房地產(chǎn)勞務(wù)市場房地產(chǎn)勞務(wù)市場 房地產(chǎn)資金市場房地產(chǎn)資金市場 房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場房地產(chǎn)技術(shù)信息服務(wù)市場

6、圖圖21 房地產(chǎn)市場的構(gòu)成房地產(chǎn)市場的構(gòu)成 2021-5-59 三、房地產(chǎn)市場細(xì)分三、房地產(chǎn)市場細(xì)分 按按地域范圍地域范圍細(xì)分：細(xì)分： 城市鬧市區(qū)、城市邊緣區(qū)、城市郊區(qū)等城市鬧市區(qū)、城市邊緣區(qū)、城市郊區(qū)等 按按房地產(chǎn)用途房地產(chǎn)用途細(xì)分：細(xì)分： 居住、商業(yè)、工業(yè)等居住、商業(yè)、工業(yè)等 按按存量增量存量增量細(xì)分：細(xì)分： 一級、二級、三級市場（一級土地市場、二級土一級、二級、三級市場（一級土地市場、二級土 地市場、一級房屋市場、二級房屋市場）地市場、一級房屋市場、二級房屋市場） 按按交易形式交易形式細(xì)分：細(xì)分： 買賣、租賃、抵押買賣、租賃、抵押 按按目標(biāo)市場目標(biāo)市場細(xì)分：細(xì)分： 高、中、低檔高、中、低

7、檔 2021-5-510 四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu) 要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本結(jié)構(gòu)基本 合理合理、價格基本穩(wěn)定價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，必須準(zhǔn)確把的市場目標(biāo)，必須準(zhǔn)確把 握房地產(chǎn)市場上的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。握房地產(chǎn)市場上的主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：結(jié)構(gòu)包括： 總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量關(guān)系，總量結(jié)構(gòu)：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量關(guān)系， 考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距 區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場發(fā)育區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場發(fā)育 情況的差異和特點情況的差異和特點 2021-5-5

8、11 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)中不同物業(yè)類型之產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)中不同物業(yè)類型之 間的投資比例關(guān)系間的投資比例關(guān)系 供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析市場供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析市場 內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系 投資結(jié)構(gòu)：分析投資者參與市場的不同投投資結(jié)構(gòu)：分析投資者參與市場的不同投 資目的和投資方式資目的和投資方式 2021-5-512 五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境五、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為 一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。按一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。按 照影響

9、因素的性質(zhì)，大致分為照影響因素的性質(zhì)，大致分為8類：類： n社會環(huán)境社會環(huán)境 n政治環(huán)境政治環(huán)境 n經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 n金融環(huán)境金融環(huán)境 2021-5-513 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 一、房地產(chǎn)市場的需求一、房地產(chǎn)市場的需求 二、房地產(chǎn)市場的供給二、房地產(chǎn)市場的供給 三、房地產(chǎn)市場的機制三、房地產(chǎn)市場的機制 2021-5-514 一、房地產(chǎn)市場的需求一、房地產(chǎn)市場的需求 需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。需求是有支付愿望和支付能力的希望或需要。 除價格以外，影響房地產(chǎn)市場需求的因素：除價格以外，影響房地產(chǎn)市場需求的因素： 收入的變化收入的變化：收入增加會導(dǎo)

10、致對需求的增加：收入增加會導(dǎo)致對需求的增加 其他商品的價格變化其他商品的價格變化：替代品的價格變化，會影：替代品的價格變化，會影 響對原商品的需求響對原商品的需求 對未來的預(yù)期對未來的預(yù)期：對未來收入、利率、產(chǎn)品價格跌：對未來收入、利率、產(chǎn)品價格跌 漲等漲等 政府政策的變化政府政策的變化：稅收政策、住房政策、金融政：稅收政策、住房政策、金融政 策等策等 2021-5-515 二、房地產(chǎn)市場的供給二、房地產(chǎn)市場的供給 供給：是出售方愿意在某特定時間以特定供給：是出售方愿意在某特定時間以特定 價格出售的總體數(shù)量。除價格以外，影響價格出售的總體數(shù)量。除價格以外，影響 房地產(chǎn)市場供給的因素：房地產(chǎn)市場

11、供給的因素： 房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本：直接影響到開發(fā)商的利潤：直接影響到開發(fā)商的利潤 水平，直接影響到開發(fā)量水平，直接影響到開發(fā)量 政府政策的變化政府政策的變化：影響到開發(fā)成本，進而影：影響到開發(fā)成本，進而影 響到供給量響到供給量 對未來的預(yù)期對未來的預(yù)期：對未來房地產(chǎn)市場價格變化：對未來房地產(chǎn)市場價格變化 的預(yù)期會影響到當(dāng)前的投資的預(yù)期會影響到當(dāng)前的投資 2021-5-516 三、房地產(chǎn)市場的機制三、房地產(chǎn)市場的機制 價格機制的作用（供求機制）價格機制的作用（供求機制） n在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，作為市在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，作為市 場經(jīng)濟核心的場經(jīng)濟核心的價格機制價格機制

12、對市場起著主要的對市場起著主要的 調(diào)節(jié)作用，但作為計劃經(jīng)濟特征的調(diào)節(jié)作用，但作為計劃經(jīng)濟特征的國家宏國家宏 觀調(diào)控觀調(diào)控仍然對市場產(chǎn)生重要影響。仍然對市場產(chǎn)生重要影響。 n隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格機制的價格機制的 作用在逐漸增強作用在逐漸增強。 2021-5-517 圖圖2-2 簡化的供求曲線簡化的供求曲線 圖圖2-3 房地產(chǎn)市場均衡房地產(chǎn)市場均衡 供給曲線供給曲線 單位價格單位價格 單位時間內(nèi)單位時間內(nèi) 的供求數(shù)量的供求數(shù)量 需求曲線需求曲線 e p q 0 供給曲線供給曲線 單位價格單位價格 單位時間內(nèi)單位時間內(nèi) 的供求數(shù)量的供求數(shù)量 需求曲線需求曲線 e

13、均衡價格均衡價格 0 超額供給超額供給 （過剩）（過剩） h h f f 超額需求超額需求 （短缺）（短缺） 1000 2000 3000 25 50 75 2021-5-518 d1 s 價價 格格 數(shù)量數(shù)量 d2 p p1 q2q1q 圖圖2-4 市場條件變化形成新的市場均衡價格市場條件變化形成新的市場均衡價格 當(dāng)市場條件發(fā)當(dāng)市場條件發(fā) 生變化時，供求關(guān)生變化時，供求關(guān) 系曲線就會發(fā)生變系曲線就會發(fā)生變 化。如當(dāng)住房抵押化。如當(dāng)住房抵押 貸款利率上升時，貸款利率上升時， 如果其他因素保持如果其他因素保持 不變，商品住宅需不變，商品住宅需 求就會減少。如右求就會減少。如右 圖所示圖所示 e1

14、 e2 2021-5-519 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場指標(biāo)房地產(chǎn)市場指標(biāo) 一、供給指標(biāo)一、供給指標(biāo) 二、需求指標(biāo)二、需求指標(biāo) 三、市場交易指標(biāo)三、市場交易指標(biāo) 2021-5-520 一、供給指標(biāo)一、供給指標(biāo) 存量存量 新竣工量新竣工量 滅失量滅失量 空置量空置量 空置率空置率 可供租售量可供租售量 房屋施工面積房屋施工面積 房屋新開工面積房屋新開工面積 平均建設(shè)周期平均建設(shè)周期 竣工房屋價值竣工房屋價值 2021-5-521 二、需求指標(biāo)二、需求指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值 （gdp） 人口數(shù)人口數(shù) 城市家庭人口城市家庭人口 就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)人員數(shù)量 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可

15、支配收入城市家庭可支配收入 城市家庭總支出城市家庭總支出 房屋空間使用數(shù)量房屋空間使用數(shù)量 商品零售價格指數(shù)商品零售價格指數(shù) 城市居民消費價格指城市居民消費價格指 數(shù)數(shù) 2021-5-522 三、市場交易指標(biāo)三、市場交易指標(biāo) 銷售量銷售量 出租量出租量 吸納量吸納量 吸納率吸納率 吸納周期吸納周期 預(yù)售面積預(yù)售面積 房地產(chǎn)價格指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)租金房地產(chǎn)租金 2021-5-523 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能房地產(chǎn)市場的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場的特性一、房地產(chǎn)市場的特性 二、房地產(chǎn)市場的功能二、房地產(chǎn)市場的功能 2021-5-524 一、房地產(chǎn)市場的特性

16、一、房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具房地產(chǎn)市場作為市場體系的組成部分，具 有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競 爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地 產(chǎn)商品的特殊性，以及房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)產(chǎn)商品的特殊性，以及房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng) 濟中的特殊重要地位，使得房地產(chǎn)市場具濟中的特殊重要地位，使得房地產(chǎn)市場具 有不同于一般市場的特性，主要表現(xiàn)在以有不同于一般市場的特性，主要表現(xiàn)在以 下幾個方面：下幾個方面： 2021-5-525 （一）市場供給的特點（一）市場供給的特點 市場供給缺乏彈性市場供給缺乏彈性 市場供給具

17、有非同質(zhì)性市場供給具有非同質(zhì)性 高度壟斷性、競爭不充分高度壟斷性、競爭不充分 （二）市場需求的特點（二）市場需求的特點 需求的廣泛性和穩(wěn)定性需求的廣泛性和穩(wěn)定性 需求的多樣性需求的多樣性 需要借助金融機構(gòu)進行融資需要借助金融機構(gòu)進行融資 2021-5-526 （三）市場交易的特點（三）市場交易的特點 交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定 需要復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，交易費用比需要復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，交易費用比 較多較多 需要估價師或物業(yè)代理師等提供專業(yè)服務(wù)需要估價師或物業(yè)代理師等提供專業(yè)服務(wù) （四）市場價格的特點（四）市場價格的特點 與地理位置的相關(guān)性與地理位置的相關(guān)性

18、 呈向上波動的趨勢呈向上波動的趨勢 2021-5-527 房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別房地產(chǎn)市場與一般商品市場的區(qū)別 特征特征一般商品市場（完全競爭）一般商品市場（完全競爭）典型的房地產(chǎn)市場典型的房地產(chǎn)市場 買賣參與買賣參與 人數(shù)人數(shù) 參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡 頭或壟斷競爭頭或壟斷競爭 參與者少、買賣雙方分參與者少、買賣雙方分 別在買方市場、賣方市別在買方市場、賣方市 場中掌握控制權(quán)場中掌握控制權(quán) 專業(yè)知識和交專業(yè)知識和交 易方式易方式 買賣雙方對產(chǎn)品了解較多，容易買賣雙方對產(chǎn)品了解較多，容易 達成交易達成交易 買賣雙方缺乏專業(yè)知識、買賣雙方缺乏專業(yè)知識、 交

19、易牽涉較多的法律手交易牽涉較多的法律手 續(xù)和較高的費用續(xù)和較高的費用 產(chǎn)品的產(chǎn)品的 標(biāo)準(zhǔn)性標(biāo)準(zhǔn)性 產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；產(chǎn)品具有同一性、可互相替換； 不同廠商的產(chǎn)品差異性較小不同廠商的產(chǎn)品差異性較小 產(chǎn)品具有異質(zhì)性，每宗產(chǎn)品具有異質(zhì)性，每宗 各不相同各不相同 產(chǎn)品的移動性產(chǎn)品的移動性 產(chǎn)品可以運輸至熱銷市場產(chǎn)品可以運輸至熱銷市場產(chǎn)品固定，區(qū)域性市場產(chǎn)品固定，區(qū)域性市場 投資量和投資量和 購買頻度購買頻度 投資量小，購買頻度高投資量小，購買頻度高 對于一般家庭來說是大對于一般家庭來說是大 宗投資，不會經(jīng)常購買宗投資，不會經(jīng)常購買 政府的作用政府的作用政府極少干預(yù)，任其自然政府極少干預(yù)，任其

20、自然政府通過各種政策調(diào)控政府通過各種政策調(diào)控 價格價格由供給雙方順利交互作用達成由供給雙方順利交互作用達成交互作用并不通暢交互作用并不通暢 2021-5-528 二、房地產(chǎn)市場的功能二、房地產(chǎn)市場的功能 從社會再生產(chǎn)過程分析，房地產(chǎn)市場屬于從社會再生產(chǎn)過程分析，房地產(chǎn)市場屬于 流通環(huán)節(jié)，處于中介地位，不僅起著溝通流通環(huán)節(jié)，處于中介地位，不僅起著溝通 生產(chǎn)和消費的重要作用，而且發(fā)揮著促進生產(chǎn)和消費的重要作用，而且發(fā)揮著促進 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、提高資源配置效率、更房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、提高資源配置效率、更 好地滿足生產(chǎn)性需求和消費性需求的重要好地滿足生產(chǎn)性需求和消費性需求的重要 功能。具體表現(xiàn)以下幾方面：

21、功能。具體表現(xiàn)以下幾方面： 資源配置功能資源配置功能 傳遞信息的功能傳遞信息的功能 價值實現(xiàn)和價值評價功能價值實現(xiàn)和價值評價功能 2021-5-529 在適當(dāng)?shù)臈l件和外力推動之下，房地產(chǎn)市在適當(dāng)?shù)臈l件和外力推動之下，房地產(chǎn)市 場對于國民經(jīng)濟將產(chǎn)生諸多的現(xiàn)實效用：場對于國民經(jīng)濟將產(chǎn)生諸多的現(xiàn)實效用： 可以促進房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費的商可以促進房屋生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化和住宅消費的商 品化品化 可以促進居民消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可以促進居民消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 可以促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化可以促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化 可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關(guān)系可以調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關(guān)系 可以促進城鎮(zhèn)土地的合理利用可以促進城鎮(zhèn)土地的合

22、理利用 2021-5-530 教材對于房地產(chǎn)市場功能的總結(jié)：教材對于房地產(chǎn)市場功能的總結(jié)： （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （二）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化（二）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 （三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃 （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 2021-5-531 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律 一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)二、房地產(chǎn)

23、市場的周期循環(huán) 三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱 2021-5-532 一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場 房地產(chǎn)具有消費品和投資品二重性。因此，房地產(chǎn)具有消費品和投資品二重性。因此， 房地產(chǎn)市場存在房地產(chǎn)市場存在空間市場空間市場和和資產(chǎn)市場資產(chǎn)市場兩個兩個 層面。層面。 空間市場：房地產(chǎn)作為空間市場：房地產(chǎn)作為消費品消費品的市場。房的市場。房 地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供了生活和生產(chǎn)的空地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供了生活和生產(chǎn)的空 間。既可以通過擁有房地產(chǎn)也可以通過租間。既可以通過擁有房地產(chǎn)也可以通過租 賃房地產(chǎn)來獲得空間帶來的效用。賃房地產(chǎn)來獲得空

24、間帶來的效用。 2021-5-533 資產(chǎn)市場：房地產(chǎn)作為資產(chǎn)市場：房地產(chǎn)作為投資品投資品的市場，目的市場，目 的是獲取投資收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的是獲取投資收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來 的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)。的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)。 二者的關(guān)系：二者的關(guān)系： 空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金 的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資 產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求； 同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決同時，空間市場的供給又是由資產(chǎn)市場決 定的。定的。 2021-5-534

25、 價格（元）價格（元） p=f（c） 房地產(chǎn)投資市場：房地產(chǎn)投資市場： 開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)消費市場：房地產(chǎn)消費市場： 確定租金確定租金 d(r，經(jīng)濟狀況，經(jīng)濟狀況)s 房地產(chǎn)投資市場：房地產(chǎn)投資市場： 決定價格決定價格 p=r/i 租金（元租金（元/月）月） 存量（）存量（） 開發(fā)建設(shè)量（）開發(fā)建設(shè)量（） s=cs 房地產(chǎn)消費市場：房地產(chǎn)消費市場： 存量調(diào)整存量調(diào)整 d d i i c c 2021-5-535 經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)使用需求 圖圖2-6房地產(chǎn)使用需求變動房地產(chǎn)使用需求變動 p=f（c） 房地產(chǎn)投資市場：房地產(chǎn)投資市場： 開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)投資市場

26、：房地產(chǎn)投資市場： 估價估價 p=r/i 價格（元）價格（元） 房地產(chǎn)使用市場：房地產(chǎn)使用市場： 確定租金確定租金 d(r，經(jīng)濟狀況，經(jīng)濟狀況)s 租金（元租金（元/月）月） 存量（）存量（） s=cs 房地產(chǎn)使用市場：房地產(chǎn)使用市場： 存量調(diào)整存量調(diào)整開發(fā)建設(shè)量（）開發(fā)建設(shè)量（） d d i i c c 2021-5-536 二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) （一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義 房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn) 出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 （

27、二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 供需因素的影響供需因素的影響 市場信息不充分市場信息不充分 生產(chǎn)者和消費者心理因素的影響：追漲不追跌生產(chǎn)者和消費者心理因素的影響：追漲不追跌 政策因素政策因素 制度因素制度因素 生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等 2021-5-537 （三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容（三）傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。 經(jīng)濟增長對物經(jīng)濟增長對物 業(yè)的需求業(yè)的需求 刺激建筑刺激建筑 業(yè)的發(fā)展業(yè)的發(fā)展 經(jīng)濟繁榮進一步經(jīng)濟繁榮進一步 刺激

28、物業(yè)需求刺激物業(yè)需求 新建物業(yè)超過新建物業(yè)超過 實際需求實際需求 產(chǎn)生過剩產(chǎn)生過剩 物業(yè)積壓物業(yè)積壓 物業(yè)需求迅速減物業(yè)需求迅速減 退進入調(diào)整期退進入調(diào)整期 物業(yè)需求逐步消化物業(yè)需求逐步消化 現(xiàn)存量進入恢復(fù)期現(xiàn)存量進入恢復(fù)期 物業(yè)供求關(guān)系物業(yè)供求關(guān)系 達到平衡階段達到平衡階段 2021-5-538 房地產(chǎn)經(jīng)濟周期可以分為兩個過程，即房地產(chǎn)經(jīng)濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程擴張過程 和和收縮過程收縮過程。 在這兩個過程中又可分為四個階段：在這兩個過程中又可分為四個階段：復(fù)蘇與增長復(fù)蘇與增長 階段、階段、繁榮繁榮階段、階段、危機與衰退危機與衰退階段和階段和蕭條蕭條階段。階段。 前兩個階段構(gòu)成了房

29、地產(chǎn)擴張過程，后兩個階段前兩個階段構(gòu)成了房地產(chǎn)擴張過程，后兩個階段 構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。構(gòu)成了房地產(chǎn)收縮過程。 當(dāng)擴張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達到繁當(dāng)擴張過程轉(zhuǎn)為收縮過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達到繁 榮階段的最高點，即波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴張榮階段的最高點，即波峰；當(dāng)收縮過程轉(zhuǎn)為擴張 階段過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達到蕭條階段的最低點，階段過程時，房地產(chǎn)經(jīng)濟達到蕭條階段的最低點， 即谷底。即谷底。 2021-5-539 （四）房地產(chǎn)市場的自然周期（四）房地產(chǎn)市場的自然周期 a-b市場周期谷底，供給停止，需求有增長市場周期谷底，供給停止，需求有增長 b-c需求增加、供不應(yīng)求需求增加、供不應(yīng)求 c-d供求

30、轉(zhuǎn)折點，供給增長過快供求轉(zhuǎn)折點，供給增長過快 d-e供給高增長、需求停止增長供給高增長、需求停止增長 a e d c b 長期平均空置率水平 下降 上升 2021-5-540 （五）房地產(chǎn)市場的投資周期（五）房地產(chǎn)市場的投資周期 1.當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向 第一階段運動時，第一階段運動時，資本很少資本很少有投入有投入 2.自然周期通過第一階段，投資者開始回到自然周期通過第一階段，投資者開始回到 市場市場 3.當(dāng)自然周期達到峰值并進入第三階段時，當(dāng)自然周期達到峰值并進入第三階段時， 投資者繼續(xù)投入，直到意識到市場下滑的投資者繼續(xù)投入，直到意識到市

31、場下滑的 趨勢趨勢 2021-5-541 （六）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間（六）房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間 的關(guān)系的關(guān)系 n二者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第二者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第 一階段和第二階段初期滯后于市場自然周一階段和第二階段初期滯后于市場自然周 期的變化，在其他階段則超前于市場自然期的變化，在其他階段則超前于市場自然 周期的變化。周期的變化。 2021-5-542 三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱三、房地產(chǎn)市場中的泡沫和過熱 泡沫是由泡沫是由投機投機導(dǎo)致的導(dǎo)致的資產(chǎn)價格資產(chǎn)價格脫離脫離市場基礎(chǔ)市場基礎(chǔ) 價值價值的的持續(xù)上漲持續(xù)上漲。 投機是泡沫出現(xiàn)的主要原因投

32、機是泡沫出現(xiàn)的主要原因 最早發(fā)生的泡沫經(jīng)濟事件，是最早發(fā)生的泡沫經(jīng)濟事件，是16361636年在荷蘭年在荷蘭 發(fā)生的發(fā)生的“郁金香狂郁金香狂”?？駸岬娜藗兘?jīng)過各種?？駸岬娜藗兘?jīng)過各種 哄抬手段，使得郁金香這種花卉的價格發(fā)瘋哄抬手段，使得郁金香這種花卉的價格發(fā)瘋 似的狂漲幾十倍。似的狂漲幾十倍。 2021-5-543 （一）房地產(chǎn)泡沫及成因（一）房地產(chǎn)泡沫及成因 1.房地產(chǎn)泡沫的定義房地產(chǎn)泡沫的定義 n房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機投機引起的房引起的房 地產(chǎn)市場價格與使用價值地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離嚴(yán)重背離，脫離，脫離 了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀了實際使用者

33、支撐而持續(xù)上漲的過程及狀 態(tài)。態(tài)。 n房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行 業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié) 果。果。 2021-5-544 2.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因：房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因： n房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是出于投機目的的虛假房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是出于投機目的的虛假 需求的膨脹，由于房地產(chǎn)價值量大，這種需求的膨脹，由于房地產(chǎn)價值量大，這種 需求的實現(xiàn)必須借助金融機構(gòu)的支持。一需求的實現(xiàn)必須借助金融機構(gòu)的支持。一 般來說，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有以下三般來說，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要有以下三 個原因：個原因： 土地的有限性和稀缺性

34、是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生 的基礎(chǔ)的基礎(chǔ) 投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因 金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助 燃劑燃劑 2021-5-545 3.房地產(chǎn)泡沫破滅的危害房地產(chǎn)泡沫破滅的危害 房地產(chǎn)泡沫破滅的房地產(chǎn)泡沫破滅的危害危害 之一之一：使社會生產(chǎn)使社會生產(chǎn) 力受損，造成社會資源的浪費。力受損，造成社會資源的浪費。 房地產(chǎn)泡沫破滅的房地產(chǎn)泡沫破滅的危害之二危害之二：對金融業(yè)造對金融業(yè)造 成重大沖擊，易引發(fā)金融危機。成重大沖擊，易引發(fā)金融危機。 房地產(chǎn)泡沫破滅的房地產(chǎn)泡沫破滅的危害之三危害之三

35、：使投資環(huán)境使投資環(huán)境 惡化，經(jīng)濟陷入衰退。惡化，經(jīng)濟陷入衰退。 2021-5-546 （二）房地產(chǎn)過熱及其誘因（二）房地產(chǎn)過熱及其誘因 1.房地產(chǎn)過熱：也稱為過度開發(fā)，是指當(dāng)市房地產(chǎn)過熱：也稱為過度開發(fā)，是指當(dāng)市 場上的需求增長趕不上新增供給增長的速場上的需求增長趕不上新增供給增長的速 度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和 租金下降的情況。租金下降的情況。 2.產(chǎn)生原因：產(chǎn)生原因： 開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為開發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開發(fā)資金的易得性開發(fā)資金的易得性 2021-5-547 （3）房地產(chǎn)泡沫

36、與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別：）房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別： 不同層面的市場指標(biāo)：供求關(guān)系；價格和不同層面的市場指標(biāo)：供求關(guān)系；價格和 價值的關(guān)系價值的關(guān)系 嚴(yán)重程度和危害性不同：房地產(chǎn)泡沫危害嚴(yán)重程度和危害性不同：房地產(chǎn)泡沫危害 更大更大 在周期循環(huán)中所處階段不同：上升和下降在周期循環(huán)中所處階段不同：上升和下降 階段階段 動機不同：土地開發(fā)獲得長期收益；追逐動機不同：土地開發(fā)獲得長期收益；追逐 短期利益短期利益 2021-5-548 第六節(jié)第六節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策 的原則的原則 二、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控二、房地

37、產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 三、房地產(chǎn)市場行為規(guī)范三、房地產(chǎn)市場行為規(guī)范 2021-5-549 一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則一、政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則 （一）目標(biāo)的確定性（一）目標(biāo)的確定性 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜氡ＷC為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜?住空間住空間 引導(dǎo)新建項目的位置選擇引導(dǎo)新建項目的位置選擇 滿足特殊群體的需要滿足特殊群體的需要 2021-5-550 （二）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性（二）政策的連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 要體現(xiàn)新舊政策的銜接要體現(xiàn)新舊政策的銜

38、接 要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套 應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一應(yīng)體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一 （三）政策的針對性和導(dǎo)向性（三）政策的針對性和導(dǎo)向性 應(yīng)針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費應(yīng)針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費 途徑，制度具有針對性的具體政策。同時途徑，制度具有針對性的具體政策。同時 這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市這種政策還要有明確的導(dǎo)向性，以幫助市 場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。場的參與者準(zhǔn)確把握自己的行為取向。 2021-5-551 （四）政策的公平性和效率（四）政策的公平性和效率 既要通過資源和利益的公平分配來維持社既要通過資源和利益的公平分配來維持社 會