珠海萬科金域藍(lán)灣第二批開盤報(bào)告

1、金域藍(lán)灣開盤報(bào)告(12月22日) 珠海中原市場(chǎng)研究部珠海中原市場(chǎng)研究部 二級(jí)市場(chǎng)品控中心二級(jí)市場(chǎng)品控中心 2021-5-5 2 contents 1.開發(fā)商背景 2.項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo) 3.項(xiàng)目當(dāng)期分期狀況和戶型平面分布圖 4.項(xiàng)目戶型配比 5.項(xiàng)目戶型分析 6.項(xiàng)目銷售情況分析 7.項(xiàng)目整體包裝 8.項(xiàng)目關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn) 9.開盤策略、包裝、流程、銷控分析 10. 項(xiàng)目整體swot分析 11. 客戶分析 策略策略 開盤開盤 專業(yè)專業(yè) 3 1 1、 開發(fā)商背景開發(fā)商背景 開發(fā)商開發(fā)商珠海市萬科房產(chǎn)有限公司珠海市萬科房產(chǎn)有限公司 性質(zhì)性質(zhì) 隸屬于萬科企業(yè)股份有限公司,萬科股份成立于1984年5月， 是

2、目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。 2006年公司完成新開 工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售 收入212.3億元。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn) 健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員 工歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。 下屬機(jī)構(gòu)下屬機(jī)構(gòu)珠海市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 ,珠海萬客會(huì) 已開發(fā)樓盤已開發(fā)樓盤 / 開發(fā)中樓盤開發(fā)中樓盤金域藍(lán)灣,珠賓項(xiàng)目 動(dòng)向動(dòng)向 萬科目前中國大陸最大和最早的房地產(chǎn)上市公司。成立 22年來，萬科專注房地產(chǎn)開發(fā)，持續(xù)倡導(dǎo)和追求新人居生活 理念，已在全國25個(gè)核心城市為近8萬戶家庭創(chuàng)建了65個(gè)新型 住區(qū)。 目前在珠海有兩個(gè)項(xiàng)目,珠賓

3、項(xiàng)目在籌備當(dāng)中. 4 2 2、項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目項(xiàng)目 信息信息 開發(fā)商開發(fā)商珠海市萬科房產(chǎn)有限公司珠海市萬科房產(chǎn)有限公司占地（）占地（）13296 地址地址珠海情侶中路299號(hào) 建面（）建面（）38619.85 代理商代理商世聯(lián)地產(chǎn)住宅（）住宅（） 36189.97 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 香港嘉柏建筑師事務(wù)所有限公司 珠海市建筑設(shè)計(jì)院 容積率容積率4.21 承建商承建商 中建三局第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司珠海 分公司 綠化率綠化率35% 整合推廣整合推廣風(fēng)火廣告總戶數(shù)總戶數(shù)共581戶,一期348(本次推235) 物業(yè)管理物業(yè)管理珠海萬科物業(yè)管理有限公司 車位數(shù)車位數(shù) 690 物

4、管費(fèi)物管費(fèi) 高層：2.9元/*月 商鋪：4.5元/*月 車位比車位比 1:1.18 建筑類型建筑類型高層,超高層,th棟數(shù)棟數(shù)共5棟，本次推4.5棟 均價(jià)均價(jià)14600元/開盤日期開盤日期20071222 配套配套 小區(qū)內(nèi)有300平方米的室內(nèi)會(huì)所，同時(shí)設(shè)有架空層泛會(huì)所，室外泳池和兒童娛樂設(shè)施周邊項(xiàng)目生活配套： 行政：珠海市委、珠海市政府、市人大、市政協(xié)等郵局：郵政大廈 金融：交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行公園： 綠景文化廣場(chǎng)、香山公園購物：吉之島、華潤萬家、國美電器、香洲百貨、珠影廣場(chǎng)、香埠路商業(yè)街學(xué) 校：香洲七小、一中初中部、二中高中部餐飲：kfc、麥當(dāng)勞、老四川、川包子等 5 3 3、項(xiàng)目當(dāng)期分期

5、狀況和戶型平面分布圖、項(xiàng)目當(dāng)期分期狀況和戶型平面分布圖 金域藍(lán)灣區(qū)位圖金域藍(lán)灣區(qū)位圖金域藍(lán)灣銷售項(xiàng)目立面圖金域藍(lán)灣銷售項(xiàng)目立面圖 6 項(xiàng)目戶型分布圖項(xiàng)目戶型分布圖 第二批推售單位:45棟31層 7 項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比 房型面積區(qū)間面積和比例(%)套數(shù)總套數(shù)比例(%) 二房 87.842635.28.2330 5925.76 88.94-89.1425818.0629 三房 157.884420.613.8128 13659.39 161.29-165.024403.313.7627 162.81-166.634445.513.8927 164.74446.913.8927 177

6、.061780.65.5627 四房197.02-203.23568417.76282812.23 復(fù)式 261-30710603.314 62.62 276.4-279.37549.71.722 總計(jì)32006.8100229229100 8 5 5、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目戶型分析 主力戶型：三房主力戶型：三房 戶型特征分析： 戶型方正實(shí)用，獨(dú)特空中庭院設(shè)計(jì),南北對(duì)流; 空間寬敞獨(dú)立,功能區(qū)分明,獨(dú)立書房設(shè)計(jì),體現(xiàn)空 間私密性; 最大尺度觀景面,最大限度體現(xiàn)海景資源; 客廳或主臥雙層挑高露臺(tái),視野開闊,盡現(xiàn)尊貴。 9 戶型分析具象分析戶型分析具象分析 戶型方正,闊綽面寬,實(shí)用性強(qiáng);功能分區(qū)合理,

7、多空間大尺度觀海景 房間均為自然采光,書房獨(dú)立設(shè)計(jì),體現(xiàn)空間私密。 客廳步入式凸窗,主臥雙層挑高露臺(tái)更貼近景觀。 10 6 6、項(xiàng)目銷售情況分析、項(xiàng)目銷售情況分析 項(xiàng)目當(dāng)天推出項(xiàng)目當(dāng)天推出4棟和棟和5棟棟,均為一梯兩戶，總套數(shù)為均為一梯兩戶，總套數(shù)為233套套,可售套數(shù)可售套數(shù)229 套。截止當(dāng)天銷售近套。截止當(dāng)天銷售近7成成. 開盤當(dāng)日價(jià)格及折扣：開盤當(dāng)日價(jià)格及折扣： 項(xiàng)目整體均價(jià)為14600元/平方米. 開盤當(dāng)日優(yōu)惠：9197折:當(dāng)天簽署認(rèn)購書可享受97折,三天內(nèi)交首期再享受4 個(gè)點(diǎn),萬客會(huì)分不同級(jí)別,可再優(yōu)惠1-2個(gè)點(diǎn),即最低折扣為91折. 時(shí)間銷售套數(shù)銷售率籌號(hào)順序 9：4010：00

8、5423.5%160 10：0011：009240.2%450 11：0012：3013358.1%1800 12:3018：0015366.8%1800后及新客 11 7 7、項(xiàng)目整體包裝、項(xiàng)目整體包裝 售樓處：區(qū)域分明售樓處：區(qū)域分明,井然有序井然有序,包裝體現(xiàn)喜慶氣氛與包裝體現(xiàn)喜慶氣氛與 項(xiàng)目定位基本相符項(xiàng)目定位基本相符. 12 現(xiàn)場(chǎng)布置 沙盤展示及講解區(qū) 糕點(diǎn)區(qū) 售樓處：區(qū)域指示明確售樓處：區(qū)域指示明確,分工合理分工合理,減少了客戶簽到減少了客戶簽到 等候時(shí)間等候時(shí)間 13 現(xiàn)場(chǎng)布置 等候區(qū)內(nèi)共設(shè)9臺(tái)電 子銷控機(jī) 等候區(qū)內(nèi)擺出價(jià)格表 及各許可證展示 14 現(xiàn)場(chǎng)布置亮點(diǎn): 將項(xiàng)目優(yōu) 劣勢(shì)

9、以展示的 形式告知客戶, 更能體現(xiàn)萬科 對(duì)客戶的真誠 15 8 8、項(xiàng)目關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn) 12月月08日日 舉行抽簽活動(dòng)舉行抽簽活動(dòng), 確定選房順序號(hào)確定選房順序號(hào) 12月月22日日 二期二期 正式開盤正式開盤 由珠海萬科股份有限公司開發(fā)的金域藍(lán)灣坐落于珠海市情侶路中段。項(xiàng) 目由3棟31層高層,1多47層超高層,和1棟3層townhouse組成。 12月月2日公開發(fā)售日公開發(fā)售,選房并簽署認(rèn)購書選房并簽署認(rèn)購書 客戶在12月22日在開盤當(dāng)天按照抽簽號(hào) 的順序進(jìn)行選房,確定房號(hào)后, 交納五萬元定金并簽署認(rèn)購書, 10月月1 日日,二期樣二期樣 板房開放板房開放,并接受并接受 客戶登

10、記客戶登記 16 9 9、開盤策略、流程、包裝、銷控分析、開盤策略、流程、包裝、銷控分析 開盤方式：開盤方式：按登記的按登記的vip卡號(hào)的抽簽順序號(hào)進(jìn)行卡號(hào)的抽簽順序號(hào)進(jìn)行 具體流程：具體流程： 客戶持,及身份證簽 到,確定選房資 格,顀取胸貼,進(jìn) 入休息區(qū) 客戶進(jìn)入等候 選區(qū)等待叫號(hào), 認(rèn)購流程5個(gè) 號(hào)/批/次進(jìn)入 選房區(qū) 9：30正式選 房，選房客 戶(核對(duì)資料 后)按照選房 順序號(hào)入場(chǎng) 選號(hào) 客戶憑銷控人員簽字到財(cái)務(wù)區(qū) 繳納5萬元定金,由客戶 大使攜帶定金收據(jù),房 號(hào)確認(rèn)單,身份證復(fù)印 件帶客戶簽署認(rèn)購書 客戶帶齊資料辦理銀行 按揭及商品房買賣合同 簽署手續(xù). 客戶確認(rèn)選房后, 銷售代表

11、填寫由 客戶簽字確認(rèn), 工作人員銷控房 號(hào), 客戶簽署,并在上 確認(rèn)簽字 17 選房流程平面圖選房流程平面圖 18 項(xiàng)目開盤時(shí)段銷控分析項(xiàng)目開盤時(shí)段銷控分析 p 此圖為10:44的銷控情況； p 從圖中可見,消化最快的 為5樓的2單元88平方米 的單位和4棟的02房,且 為中低樓層,這些單位的 戶型均為二房兩廳一衛(wèi), 戶型方正,均為東南朝向, 實(shí)用率高, 且相對(duì)總價(jià)較 低,因而受到客戶喜愛. 19 項(xiàng)目開盤時(shí)段銷控分析項(xiàng)目開盤時(shí)段銷控分析 這組圖片表現(xiàn)的是10：44與11：30的銷控情況。 分析分析：其間主要銷售集中在4棟02房較高層單位,而5棟1單元中間樓層也有所加 快,11:30分時(shí),5棟

12、2單元01及02房中低樓層基本售完.5棟二單位01房為四房的大戶 型,此戶型主要特點(diǎn)是主臥雙采光,270度無敵海景,可見二房和四房更熱銷. 20 1010、項(xiàng)目整體、項(xiàng)目整體swotswot分析分析 s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） 項(xiàng)目地處珠海市香洲區(qū)情侶路畔,為珠海人傳統(tǒng)的生活聚居地.坐 擁香洲成熟的繁華商圈,生活便利,交通四通八達(dá). 高層及超高層現(xiàn)代建筑群打造情侶路新海景坐標(biāo);燕翅型斜列建 筑布局規(guī)劃，保證戶戶最大觀海面 ，最大化表現(xiàn)了海居生活. 兩房、三房、四房、復(fù)式等豐富的戶型結(jié)構(gòu),開敞通透，三房及 以上單位鈞帶景觀花園、觀海景陽臺(tái)，頂層復(fù)式更專設(shè)私家泳 池 享有多重景觀：盡攬野貍島、城市海港、南

13、中國海三重視覺景 觀 旗艦物管：萬科物業(yè)貼心服務(wù)，親人一般關(guān)懷，管家一般細(xì)致， 顧問一般專注 21 項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體swotswot分析分析 w（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） 項(xiàng)目臨近海, 高鹽份的海風(fēng)將對(duì)項(xiàng)目的建筑本身外立面有 一定的影響,對(duì)室內(nèi)家居也會(huì)有腐蝕性. 與相臨的巴黎花園共用出入口,人員較雜. 香洲漁港和朝陽水產(chǎn)市場(chǎng)影響周邊的空氣質(zhì)量及衛(wèi)生情況 有待改善. 項(xiàng)目一公里內(nèi)有翠香變電站 22 項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體swotswot分析分析 oo（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） 香洲區(qū)為珠海發(fā)展成熟的區(qū)域,生活便利,市政配套齊全,對(duì) 居家生活的客戶吸引力較大； 項(xiàng)目位于情侶路段擁有稀缺海景資源,升值潛力無限； 品牌開發(fā)商品牌效應(yīng) t t（威脅）威脅） 政策規(guī)劃不可