土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 中 評(píng) 協(xié) 報(bào) 備 號(hào) ： 1500100241130018 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 擬核實(shí)寶安區(qū)土地使用權(quán) 價(jià)值評(píng)估報(bào)告 亞評(píng)報(bào)字【2013】18 號(hào) 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 二一三年二月七日 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 網(wǎng)址： 地址：鄭州市紅專路 97 號(hào)糧貿(mào)大廈 電話：037165932096 郵編：450008 傳真：037165931376 聲 1 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 評(píng)估報(bào)告目錄 明 . 2 一、委托方、被評(píng)估單位及其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 . 4 二、評(píng)估目的 . 5 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估

2、范圍 . 5 四、價(jià)值類型及其定義 . 5 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 . 5 六、評(píng)估依據(jù) . 6 七、評(píng)估方法 . 7 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 . 7 九、評(píng)估假設(shè) . 8 十、評(píng)估結(jié)論 . 9 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 . 9 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 .10 十三、評(píng)估報(bào)告日 .11 評(píng)估報(bào)告附件 一、 委托方和被評(píng)估單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 二、 評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料 三、 委托方及相關(guān)當(dāng)事方承諾函 四、 評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師承諾函 五、 評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及評(píng)估資格證書(shū)復(fù)印件 六、 資產(chǎn)評(píng)估匯總表 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使

3、用權(quán)價(jià)值評(píng)估 聲明 為使評(píng)估報(bào)告使用者合理理解并恰當(dāng)使用本評(píng)估報(bào)告，我們特聲明如下： 一、我們?cè)趫?zhí)行本次評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中，遵循相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定， 恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，形成了本評(píng)估報(bào)告； 評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，我們對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、評(píng)估對(duì)象所涉及的資產(chǎn)清單及評(píng)估所需資料由委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供并簽章 確認(rèn)；提供必要的資料并保證其真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方 及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 三、我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)其法律權(quán)屬狀況給予 了必要的關(guān)注和查驗(yàn)。但本評(píng)估報(bào)告不具有

4、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)法律權(quán)屬確認(rèn)、 發(fā)表意見(jiàn)或提供保證的能力。 四、評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào) 告使用者應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)和使用限制等內(nèi)容。 五、對(duì)可能存在影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng)，在委托方及相關(guān)當(dāng)事方未做出說(shuō)明而評(píng) 估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。 六、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見(jiàn)，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，并 不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)被認(rèn)為是評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 七、本評(píng)估報(bào)告僅供評(píng)估報(bào)告使用者在評(píng)估結(jié)論有效期限內(nèi)用于評(píng)估報(bào)告中載明的 評(píng)

5、估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與本評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師無(wú)關(guān)。 八、我們具備執(zhí)行本次評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。 九、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或預(yù)期的利益關(guān)系；與委托方及相關(guān)當(dāng) 事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)委托方及相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 3 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 擬核實(shí)寶安區(qū)土地使用權(quán) 價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要 亞評(píng)報(bào)字【2013】18 號(hào) 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴單位的委托，對(duì)深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司申報(bào)的擬核實(shí)寶安區(qū)土地使用

6、權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 1 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行 了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果簡(jiǎn)要報(bào)告如下： 評(píng)估目的：確定深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的寶安區(qū)土地使用權(quán)在評(píng)估 基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為其進(jìn)行的核實(shí)土地使用權(quán)價(jià)值行為提供價(jià)值參考。 評(píng)估對(duì)象和范圍：深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于寶安區(qū)龍華街道和民治街 道的土地使用權(quán)，。 評(píng)估基準(zhǔn)日：2013 年 1 月 31 日。 價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。 評(píng)估方法：市場(chǎng)法和成本法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）。 在評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 1 月 31 日，深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的寶安區(qū) 土地使用權(quán)評(píng)估值為 173,207.00 萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民

7、幣壹拾柒億叁仟貳佰零柒萬(wàn)圓整）。 評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)充分考慮評(píng)估報(bào)告正文中描述的評(píng)估報(bào)告成立的前提、假設(shè)條 件、特別事項(xiàng)及使用限制等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 本評(píng)估報(bào)告僅供委托方及評(píng)估報(bào)告中列示的其他使用者為本次評(píng)估目的參考使用。 除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于任何公開(kāi)媒體。 本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 1 月 31 日起至 2014 年 1 月 30 日止。 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 4 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限

8、公司 擬核實(shí)寶安區(qū)土地使用權(quán) 價(jià)值評(píng)估報(bào)告 亞評(píng)報(bào)字【2013】18 號(hào) 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴單位的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng) 估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用市場(chǎng)法和成本法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法），實(shí)施了必要的評(píng)估程序， 對(duì)深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的擬核實(shí)寶安區(qū)土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 1 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。我們的評(píng)估是在委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供評(píng) 估所需資料真實(shí)、合法、完整、有效的前提下，以我們現(xiàn)有的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平和能 力所做出的一種專業(yè)性估值意見(jiàn)。遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在 評(píng)估基準(zhǔn)日特定目

9、的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé) 任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告 是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 一、委托方、被評(píng)估單位及其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 本次評(píng)估委托方與被評(píng)估單位均為深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“華佳 業(yè)房地產(chǎn)公司”）。 （一） 委托方與被評(píng)估單位概況 1、注冊(cè)地址：深圳市福田區(qū)上步中路 1043 號(hào)深勘大廈 21-b3 2、法定代表人：陳成宏 3、注冊(cè)資本：貳仟萬(wàn)元 4、實(shí)收資本：貳仟萬(wàn)元 5、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 6、成立時(shí)間：2006 年 5 月 1

10、9 日 7、注 冊(cè) 號(hào)：440301105999939 8、經(jīng)營(yíng)范圍：在合法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；投資興 辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）。 9、截至評(píng)估基準(zhǔn)日華佳業(yè)房地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下： 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 5 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 股東名稱 深圳華業(yè)發(fā)展有限公司 合計(jì) 出資金額（萬(wàn)元） 2,000.00 2,000.00 股權(quán)比例（%） 100.00 100.00 華佳業(yè)房地產(chǎn)公司具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，自成立以來(lái)，尚未進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。 （二）其他評(píng)估報(bào)告使用者： 除本次評(píng)估的委托方和被評(píng)估單位以外，還包括法律、法規(guī)規(guī)定的其他報(bào)告使用

11、者。 二、評(píng)估目的 華佳業(yè)房地產(chǎn)公司擬核實(shí)位于寶安區(qū)土地使用權(quán)價(jià)值，需確定該土地使用權(quán)在評(píng)估 基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，特委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其申報(bào)的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。 本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是：確定深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶安區(qū)土地使用 權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為其進(jìn)行的核實(shí)土地使用權(quán)價(jià)值行為提供價(jià)值參考。 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為華佳業(yè)房地產(chǎn)公司位于寶安區(qū)龍華街道和民治街道的土地 使用權(quán)。委估資產(chǎn)基本情況為： 準(zhǔn) 地塊編號(hào)房產(chǎn)證號(hào) 宗地 名稱 存放地 點(diǎn) 面積（） 登記日期 使用權(quán)期 限至 用 年 開(kāi)發(fā) 程度 用途 限 a818-0451 a818-0452 深房地字第 500

12、0543824 號(hào) 深房地字第 5000543823 號(hào) 龍華 地塊 項(xiàng)目 龍華 地塊 項(xiàng)目 深圳寶 安區(qū)龍 華街道 深圳寶 安區(qū)民 治街道 29,661.82 14,797.31 2012.9.17 2012.9.17 2065.12.7 2065.12.7 70 70 五通 一平 五通 一平 居住 用地 居住 用地 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與企業(yè)申報(bào)評(píng)估的對(duì)象和范圍一致，且業(yè)經(jīng)委托方和被評(píng)估單 位確認(rèn)，具體評(píng)估范圍以華佳業(yè)房地產(chǎn)公司提供的評(píng)估明細(xì)表為準(zhǔn)。 四、價(jià)值類型及其定義 根據(jù)本次評(píng)估目的，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且

13、未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估 對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 采用市場(chǎng)價(jià)值類型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類型與其他價(jià)值類型相比，更能反映交易雙方 的公平性和合理性，使評(píng)估結(jié)果能滿足本次評(píng)估目的之需要。 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6 ： ； 。 ； ； ； ； ； ； ； ； 。 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是 2013 年 1 月 31 日。 此評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方遵循盡可能接近評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日等原則確定，并且與資產(chǎn) 評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的評(píng)估基準(zhǔn)日一致。 本次評(píng)估所有資產(chǎn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際存在的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況均為評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際 存在

14、的狀況，取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 六、評(píng)估依據(jù) 評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中主要遵守以下依據(jù)（包括但不限于） （一） 法律、法規(guī)依據(jù) 1、 中華人民共和國(guó)公司法 2、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 （二） 準(zhǔn)則依據(jù) 1、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 2、 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則 3、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告 4、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序 5、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書(shū) 6、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿 7、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn) 8、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn) 9、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn) （三） 權(quán)屬依據(jù) 1、深圳市房地產(chǎn)證； 2、深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （四） 取價(jià)依據(jù) 1

15、、 深圳市造價(jià)工程師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)資料； 2、 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)資料； 3、 深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)統(tǒng)計(jì)資料； 4、 有關(guān)市場(chǎng)資料、行業(yè)資料； 5、 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)（第二版）； 6、 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整各項(xiàng)貸款利率的通知； 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 7 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 7、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的詳細(xì)記錄和在日常執(zhí)業(yè)中收集到的資料。 七、評(píng)估方法 土地使用權(quán)評(píng)估的方法主要有：成本法、市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià) 修正法。本次，根據(jù)被評(píng)估土地所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況及市場(chǎng)交易情況，采用市 場(chǎng)法和成本法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）對(duì)申報(bào)的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。

16、 市場(chǎng)法是指根據(jù)替代原則，將被評(píng)估土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例 進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、土地狀況等因素進(jìn)行修正，得出被評(píng)估土 地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的方法?；竟綖椋?土地評(píng)估值可比交易案例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)被評(píng)估土地開(kāi)發(fā)完成后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常的投入費(fèi)用、稅金 及合理的利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值估算被評(píng)估土地價(jià)值的方法?；竟綖椋?土地評(píng)估值開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)值開(kāi)發(fā)成本投資利息正常稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) 在采用以上兩種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估后，根據(jù)評(píng)估情況對(duì)兩種評(píng)估方法的結(jié)果按照適 當(dāng)?shù)臋?quán)重比例計(jì)算確定被評(píng)估宗地的評(píng)估值： 宗地評(píng)估值市

17、場(chǎng)法評(píng)估值權(quán)重比例假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估值權(quán)重比例 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 （一） 接受委托 1、進(jìn)行項(xiàng)目前期調(diào)查，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估 業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； 2、進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和獨(dú)立性與專業(yè)勝任能力分析，同意接受委托； 3、與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)； 4、指導(dǎo)企業(yè)對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行全面的清查核實(shí)和填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表， 要求企業(yè)提供涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的詳細(xì)資料； 5、制定評(píng)估計(jì)劃。 （二） 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料 1、評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，聽(tīng)取委托方及被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹被評(píng)估資產(chǎn)的基本 情況； 2、收集本次評(píng)估所需資料，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的法律權(quán)屬予以必要的查驗(yàn)

18、關(guān)注，對(duì)企 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 8 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 業(yè)提供的資料進(jìn)行驗(yàn)證。 （三） 評(píng)定估算、形成評(píng)估結(jié)論 評(píng)估人員對(duì)從現(xiàn)場(chǎng)收集的資料進(jìn)行分析和匯總，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)等程序收集市 場(chǎng)信息，按照前述的評(píng)估方法并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況對(duì)各類資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算： 1、 對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行分析、計(jì)算和評(píng)定估算，得出假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估結(jié)論； 2、 綜合企業(yè)提供的資料及評(píng)估人員的調(diào)查結(jié)果，與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行比較；通過(guò) 對(duì)各種因素的分析，確定修正系數(shù)；按照市場(chǎng)法計(jì)算公式確定市場(chǎng)法評(píng)估值； 3、 分析評(píng)估結(jié)論，確認(rèn)評(píng)估工作中沒(méi)有發(fā)生重評(píng)、漏評(píng)等情況；考慮期后事項(xiàng)、 特殊事項(xiàng)

19、等可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)； 4、 匯集資產(chǎn)評(píng)估工作底稿，審查復(fù)核各類評(píng)估工作底稿。 （四） 編制和提交評(píng)估報(bào)告 1、 撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告初稿，并進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級(jí)審核； 2、 在不影響對(duì)最終評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的 相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通； 3、向委托方提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。 九、評(píng)估假設(shè) 評(píng)估過(guò)程中遵循以下評(píng)估假設(shè)，當(dāng)其中的假設(shè)條件不成立時(shí)，評(píng)估結(jié)論不成立，評(píng) 估報(bào)告將無(wú)效。 （一） 一般假設(shè) 1、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè) 即假定被評(píng)估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使 用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上繼續(xù)使用，相應(yīng)確定評(píng)估方

20、法、參數(shù)和依據(jù)。 2、交易假設(shè) 即假定被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處于交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬 市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。 3、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 即假定被評(píng)估資產(chǎn)將要在一種較為完善的公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交易，交易雙方彼此地位 平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格 等做出理智的判斷。 （二） 特殊假設(shè) 河南亞太聯(lián)華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 ： 9 深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估 1、 企業(yè)對(duì)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)擁有完整的產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)。 2、 委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供的評(píng)估所需資料真實(shí)、合法、完整、有效

21、。 3、 無(wú)其他不可抗力因素對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)造成重大不利影響。 十、評(píng)估結(jié)論 本公司評(píng)估人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的 原則，采用市場(chǎng)法和成本法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）對(duì)華佳業(yè)房地產(chǎn)公司申報(bào)的位于深圳寶安區(qū) 土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)以上評(píng)估工作，依據(jù)評(píng)估結(jié)論成立的前提和條件，我們 得出如下評(píng)估結(jié)論： 在評(píng)估基準(zhǔn)日 2013 年 1 月 31 日，深圳市華佳業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶安區(qū)土地使 用權(quán)評(píng)估值為 173,207.00 萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹拾柒億叁仟貳佰零柒萬(wàn)圓整）。 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 以下為在 已 確 定 評(píng) 估 結(jié) 論 的 前 提 下 ，評(píng) 估 人 員 在 評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的可能影響評(píng) 估結(jié)論，但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)（包括但不限于） （一） 本評(píng)估結(jié)論沒(méi)有考慮評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)可能承擔(dān)的擔(dān)保、抵押或如 果出售所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)等事項(xiàng)，以及特殊的交易方可能追加（或減少）付出的價(jià)格等對(duì) 評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不