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1、隨心編輯,值得下載擁有!=1LOGObeikezhangYOUR COMPANY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)抵押估價(jià)方案委托方:XXX公司估價(jià)方:XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司估價(jià)人員:XXXXXX估價(jià)作業(yè)日期: 2006 年 10 月 24 日至 2006 年 10 月 27 日估價(jià)方案編號(hào):XXX字(2006 )第01 X號(hào)目錄一、致委托方函 1二、估價(jià)師聲明 1三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件2四、估價(jià)結(jié)果方案 3(一)委托方 3(二)估價(jià)方 3(三)估價(jià)對(duì)象 3(四)估價(jià)目的 3(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 3(六)價(jià)值定義 4(七)估價(jià)依據(jù) 4(
2、八)估價(jià)原則 4(九)估價(jià)方法 5(十)估價(jià)結(jié)果 5(十一)估價(jià)人員 5(十二)估價(jià)作業(yè)日期 5 (十三)估價(jià)方案應(yīng)用的有效期 6五、附 件 1一、致委托方函XXX公司:我公司接受貴公司的委托,為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而對(duì)于估價(jià)對(duì)象即位于XX區(qū)的XX大廈的房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,估價(jià)對(duì)象的建筑面積為XX平方米,占 地面積為XX平方米。根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī),本著獨(dú)立、客觀、公正、 合法、謹(jǐn)慎的原則,按照估價(jià)程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法, 在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算,且詳 細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素,確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn) 2006 年 10 月 24
3、 日的估價(jià)結(jié)果為:總價(jià):XXX元人民幣大寫:壹佰萬(wàn)零玖佰叁拾壹元整單 價(jià): 6630 (元 / 平方米) (之上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價(jià)方案書,欲全面了解本評(píng)估項(xiàng)目 情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀方案書全文。 )XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司法定代表人: (簽字、蓋章)二OO六年十月二十七日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明:1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)方案中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 本估價(jià)方案中的分析、 意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)方案中已說(shuō)明的假設(shè)和限 制條件的限制。3. 我們和本估價(jià)方案中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系, 和有關(guān)當(dāng) 事人也沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家
4、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T 50291-1999) 進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫本估 價(jià)方案。5. 估價(jià)人員已對(duì)本估價(jià)方案中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6. 沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)方案提供重要專業(yè)幫助。7. 本估價(jià)方案由XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)解釋。8. 本估價(jià)方案僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用, 不得做 其他用途。未經(jīng)我公司書面同意,本估價(jià)方案的全部或任何 一部分內(nèi)容均不得向委托方、方案使用者和方案審查部門之 外的單位和個(gè)人提供,也不得以任何形式公開發(fā)表。9. 本方案附件是本方案的重要組成部分, 使用本方案時(shí)請(qǐng)仔 細(xì)閱讀附件。本方案必須完整使用,對(duì)僅使用方案中的部分 內(nèi)容而導(dǎo)致的有關(guān)糾
5、紛和損失,本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不承擔(dān) 任何法律責(zé)任。10. 據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘查,估價(jià)對(duì)象已經(jīng)抵押,抵押權(quán)人為XX銀行,抵押期為2000年6月至2015年6月。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 證書編號(hào) 估價(jià)師簽字三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1. 本次估價(jià)以委托方提供的資料為依據(jù), 其真實(shí)性、 可靠性 由委托方承擔(dān)。2. 本次估價(jià)是建立在對(duì)估價(jià)對(duì)象最高最佳使用原則的基礎(chǔ) 上的。3. 本估價(jià)方案所列結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下, 根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行市價(jià),未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政 策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,若前述條件 以及估價(jià)中遵循的估價(jià)原則發(fā)生變化時(shí),估價(jià)結(jié)果會(huì)失效。4. 根據(jù)委托方提供的房屋
6、所有權(quán)證確定估價(jià)對(duì)象為XXX 公司所有,本次估價(jià)以前述房屋所有權(quán)證中所載的建筑 面積數(shù)為準(zhǔn)。5. 根據(jù)本次估價(jià)目的,本次估價(jià)結(jié)果包含室內(nèi)精裝修的價(jià) 值。6. 本次估價(jià)時(shí), 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象外貌進(jìn)行了勘察, 且在 可能條件下對(duì)其內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了視察,然而未使用專業(yè)檢測(cè) 儀器對(duì)其結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量,故無(wú)法呈報(bào)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)的詳細(xì)狀 況,亦未對(duì)有關(guān)設(shè)備進(jìn)行測(cè)試。四、估價(jià)結(jié)果方案(一)委托方名稱:住所:法定代表人:(二)估價(jià)方名 稱:XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司住所:XX法定代表人:XX資格級(jí)別:X級(jí)證書編號(hào):XX號(hào)(三)估價(jià)對(duì)象概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:
7、名稱,坐落,面積,形狀,四 至、周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度, 地勢(shì),地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀 況;對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建 筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月, 維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度, 利用現(xiàn)狀, 權(quán)屬狀況。(四)估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵 押價(jià)值。(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)依據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) ,確定本次估價(jià)的估價(jià)時(shí) 點(diǎn)為 2005 年 10 月 24 日。(六)價(jià)值定義 本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006 年 10 月 24 日的抵押價(jià)值。房地
8、產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,等于 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估 價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款,已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額,以及其他法定優(yōu) 先受償款。(七)估價(jià)依據(jù)1 有關(guān)法律、法規(guī)和估價(jià)規(guī)范1.1 中華人民共和國(guó)土地管理法 。1.2 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 。1.3 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T 50291-1999) 。1.4 建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) 關(guān) 于規(guī)范和銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn) 題的通知(
9、建住房 20068 號(hào))等。2 產(chǎn)權(quán)依據(jù)2.1 委托方提供的房屋所有權(quán)證 。3 其他依據(jù)3.1 我公司掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資 料。(八)估價(jià)原則1. 合法原則 應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2. 最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3. 替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正 常價(jià)格。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或 價(jià)值。(九)估價(jià)方法 根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)定,遵循估價(jià)原則,依據(jù)估價(jià) 目的,且結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和我們掌握的資料,確定采用 “市場(chǎng)比較法”和“收益法”進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)
10、對(duì)象所在區(qū)域較為成熟,其市場(chǎng)化程度較高,居住用途 的房地產(chǎn)交易案例容易搜集,故可選用市場(chǎng)比較法。另外居 住類型的房地產(chǎn)為有收益的物業(yè),適宜使用收益法進(jìn)行估 價(jià)。市場(chǎng)比較法:將估價(jià)對(duì)象和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似 房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男?正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。收益法:預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本 化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格的方法。(十)估價(jià)結(jié)果XXX公司所有的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006年10月24日的估價(jià)結(jié)果如下:總 價(jià):Y 1,000,931.00 元人民幣大寫:壹佰萬(wàn)零玖佰叁拾壹元整單價(jià):
11、6630 (元/平方米)(十一)估價(jià)人員XXX XXX(十二)估價(jià)作業(yè)日期2005 年 10 月 24 日 2005 年 10 月 27 日(十三)估價(jià)方案應(yīng)用的有效期本估價(jià)方案有效期為一年,即 2005 年 10 月 24 日至 2006 年 10 月 23 日。二OO五年十月二十七日五、附件(一)委托方提供的房屋所有權(quán)證。(二)估價(jià)對(duì)象位置示意圖。(三)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。(四)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件(五)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件。五、估價(jià)技術(shù)方案(一)個(gè)別因素分析XXX(二)區(qū)域因素分析XXX(三)市場(chǎng)背景分析XXX(四)最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳
12、使用為前提。本次估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格, 為委托方了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)格參考依據(jù)。因此以保持現(xiàn) 狀為前提進(jìn)行估價(jià)。(五)估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn),我們采用市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行評(píng) 估。理由如下:估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域較為成熟,其市場(chǎng)化程度較高,居住用途 的房地產(chǎn)交易案例容易搜集,故可選用市場(chǎng)比較法。另外居 住類型的房地產(chǎn)為有收益的物業(yè),適宜使用收益法進(jìn)行估 價(jià)。市場(chǎng)比較法:將估價(jià)對(duì)象和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似 房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男?正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。收益法:預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本 化率將其
13、折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格的方法。假設(shè)在未來(lái)收益年限,未來(lái)年凈收益保持不變,則收益法采 用的公式如下:V = a x 1 + r) n 1r X1 什 r) n上式中: V 房地產(chǎn)收益價(jià)格;a 未來(lái)年凈收益;r 資本化率;n 未來(lái)可獲收益的年限(年) 。(六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程1. 市場(chǎng)比較法( 1 )比較實(shí)例選擇從我們掌握的資料中選擇三個(gè)房地產(chǎn)用途相同,區(qū)類接近的 實(shí)例進(jìn)行比較。實(shí)例 A :xx。實(shí)例 B:xx。實(shí)例 C:xx。( 2 )因素選擇比較因素選擇交易情況、 交易期日、 區(qū)域因素、 個(gè)別因素等; 區(qū)域因素選擇交通條件、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì) 量等;個(gè)別
14、因素選擇建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施和設(shè)備、朝向及 樓層、房屋成新、小區(qū)管理等。(a)交易情況,是指交易行為中是否包含特殊因素,且排 除掉這些特殊因素造成的價(jià)格偏差;(b )交易期日,是指比較實(shí)例的成交時(shí)間;(c)區(qū)域因素:交通條件,主要指城市公共交通的通達(dá)程度,如估價(jià)對(duì)象附 近是否通行公共汽車、電車、地鐵、輕軌等。市政設(shè)施,指區(qū)域的給水、排水、供電、供熱、通訊、供氣 等基礎(chǔ)設(shè)施條件是否具備。公共服務(wù)設(shè)施,指小區(qū)周邊是否具備一定的基本生活服務(wù)設(shè) 施,如菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局、理發(fā)店、洗衣店等。 環(huán)境質(zhì)量, 指估價(jià)對(duì)象附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、 噪聲程度、 空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。(d )個(gè)別因素:建筑結(jié)
15、構(gòu),能夠分為磚混、磚木、鋼混、鋼結(jié)構(gòu)等。 裝修,按不同裝修檔次區(qū)分為毛坯、粗裝修、普通裝修及精 裝修。設(shè)施和設(shè)備,指房屋供水、排水、供電、供氣、公用天線、 通信等管線的完備程度,廚房、衛(wèi)生間潔具的情況等。朝向及樓層,朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外,仍有一個(gè) 因素是景觀。多層無(wú)電梯的住宅最佳樓層是高低適中的樓 層,而高層住宅則通常是樓層越高價(jià)值越高。房屋成新,指房屋的成新率,竣工時(shí)間長(zhǎng)的房屋相應(yīng)成新率低。小區(qū)管理, 指小區(qū)是否有物業(yè)管理, 是否規(guī)范, 小區(qū)的安全、 清潔是否有保障等。( 3 )編制比較因素條件說(shuō)明表,見(jiàn)下表。 比較因素條件說(shuō)明表比較項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C交易
16、情況交易期日區(qū)域因素 交通條件市政設(shè)施公共設(shè)施環(huán)境質(zhì)量個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu)裝修設(shè)施和設(shè)備朝向及樓層房屋成新小區(qū)管理( 4 )編制比較因素條件指數(shù)表,見(jiàn)下表。 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C交易情況 100 100 100 100交易期日 100 100 100 100區(qū)域因素 交通條件 100 100 100 100市政設(shè)施 100 100 100 100公共設(shè)施 100 100 100 100環(huán)境質(zhì)量 100 100 100 100個(gè)別因素 建筑結(jié)構(gòu) 100 97 100 100裝修 100 100 100 100設(shè)施和設(shè)備 100 100 100 100朝
17、向及樓層 100 94 98 97 房屋成新 100 100 100 100 小區(qū)管理 100 98 100 100說(shuō)明:a) 估價(jià)對(duì)象和比較案例交易情況、 交易期日、 所處區(qū)域狀況 相同,不做修正。b) 估價(jià)對(duì)象和比較案例建筑結(jié)構(gòu)都為鋼混, 不進(jìn)行修正, 塔 樓采光、通風(fēng)較板樓差,下修3 。以南北朝向?yàn)榛鶞?zhǔn),北向下修3 ,東南朝向下修 2 。以 12/16 為基準(zhǔn), 6/24 下修 3, 5/16 下修 2, 3/9 下 修 1 。估價(jià)對(duì)象和比較案例竣工年代相差不大,不做修正。 小區(qū)管理水平一般則下修 2 。 (5)編制比較因素修正系數(shù)表,見(jiàn)下表。 比較因素修正系數(shù)表比較項(xiàng)目 實(shí)例 A 實(shí)例
18、 B 實(shí)例 C售價(jià)(元 / m2)6000 6560 6600交易情況 100 100 100100 100 100交易期日 100 100 100100 100 100區(qū)域因素 交通條件 100 100 100100 100 100市政設(shè)施 100 100 100100 100 100公共設(shè)施 100 100 100100 100 100環(huán)境質(zhì)量 100 100 100100 100 100 個(gè) 別 因素 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 10097 100 100裝修 100 100 100100 100 100設(shè)施和設(shè)備 100 100 100100 100 100朝向及樓層 100 100 1
19、0094 98 97房屋成新 100 100 100100 100 100小區(qū)管理 100 100 10098 100 100修正后售價(jià)(元/ m2)6,7156,6946,804比準(zhǔn)價(jià)格(元 /m ) 6,738( 6)比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算取修正后售價(jià)的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格,即:比準(zhǔn)價(jià)格=(6715+6694+6804) - 3 6738 (元 /m2 )2. 收益法 ( 1 )年總收益依據(jù)XX市租賃市場(chǎng)調(diào)查及本公司相關(guān)資料,確定位于XX區(qū)XX大廈房地產(chǎn)抵押估價(jià)方案號(hào) (3室2廳2衛(wèi))月租金(A) 為 6000 元/月,由于估價(jià)對(duì)象所處的位置較好, 空置率較低, 取 5 。( 2)年總費(fèi)用( a
20、 )稅費(fèi)按照XX市個(gè)人房屋租賃相關(guān)規(guī)定,綜合稅率為5%,個(gè)人所得稅稅率為 10。( b )房屋維修管理費(fèi)按房屋重置成本的 0.5 %計(jì)算,房屋重置成本(鋼混結(jié)構(gòu)) 取 2000 元/平方米。( c )保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置成本的 0.2 計(jì)算。(3)年純收益年純收益=年總收益年總費(fèi)用(4)資本化率 估價(jià)時(shí)點(diǎn)一年期存款利率為 2.25 ,考慮到房屋出租收益的 風(fēng)險(xiǎn)較小,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 3.20 ,則資本化率為 5.55 。(5)房屋總價(jià)估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu),耐用年限為 60 年。依據(jù)房屋所用 權(quán)證,估價(jià)對(duì)象使用期限為 2000 年 1 月 25 日至 2070 年1 月 24 日。 估價(jià)對(duì)象于 2001 年建成, 在估價(jià)時(shí)點(diǎn), 尚可使 用年限為 56 年,故未來(lái)收益年限按 56 年計(jì)算, 假定未來(lái)年 純收益在未來(lái)收益年限中保持穩(wěn)定不變。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下
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