貴州銅仁某大廈建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄第一章 投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用(一)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值從3454.5億元上升為11854.3億元，年均增長(zhǎng)14.7，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2007年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從6.32上升到11.56，年均9.15。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從8.71上升到1

2、5.93，年均12.61，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)率加間接貢獻(xiàn)率由1998年的15.03上升為2007年的27.49，成為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)。要消除全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)首先要房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)投資每增加1，就可貢獻(xiàn)0.275個(gè)百分點(diǎn)的gdp增長(zhǎng)率。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大貢獻(xiàn)源于房地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。(二)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40的是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重最大，高達(dá)20以上。以固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40計(jì)，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)高達(dá)8，是符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定

3、義的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。(三)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)37，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額近5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的23.5，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)日益加深的環(huán)境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。(四)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口的貢獻(xiàn)表現(xiàn)在擴(kuò)大進(jìn)口、降低過(guò)高的貿(mào)易順差、平衡國(guó)際收支。2008年房地產(chǎn)業(yè)投資中包含了近1.5萬(wàn)億建安成本，高端豪宅采用大量進(jìn)口的石材、鋁合金材料、衛(wèi)生陶瓷材料，約占8建安成本，近1200億元。(五)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1998年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員為94

4、萬(wàn)，到2007年這一規(guī)模達(dá)到了166.5萬(wàn)，年均增長(zhǎng)6.6，比同期我國(guó)全部就業(yè)人員的平均增速(1.0)和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速(3.1)分別高出5.6和3.5個(gè)百分點(diǎn)，體現(xiàn)了對(duì)增加就業(yè)的推動(dòng)作用。更重要的是，通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長(zhǎng)也發(fā)揮了積極作用。2007年我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)、建筑裝飾業(yè)就業(yè)人數(shù)分別為3085萬(wàn)人、1400萬(wàn)人，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。由此估計(jì)，我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)人數(shù)約1億人，分別占到2007年全國(guó)就業(yè)總?cè)丝诩俺擎?zhèn)就業(yè)人口的近1/7和1/3。(六)房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位最外

5、在表現(xiàn)就是對(duì)上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的鏈條長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)60多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，近300個(gè)細(xì)分行業(yè)，拉動(dòng)力非常強(qiáng)大。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度排在前五位的分別是:金融保險(xiǎn)業(yè):2008年13季度，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資貸款高達(dá)2萬(wàn)億元，對(duì)住房銷(xiāo)售貸款3.3萬(wàn)億元，占整個(gè)信貸總額的16.8，住房按揭成為銀行安全性高、盈利能力強(qiáng)的主業(yè)之一。商業(yè):房地產(chǎn)的80住宅項(xiàng)目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大型購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等都會(huì)增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)。建筑業(yè):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，有近一半是建安費(fèi)用。2008年3萬(wàn)億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，1.5萬(wàn)億元會(huì)直接間接轉(zhuǎn)化為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額。建材、裝飾裝修業(yè):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原材料需求直接拉動(dòng)建材業(yè)。據(jù)

6、統(tǒng)計(jì)資料，鋼材新增產(chǎn)量中的60用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。家具、家電制造業(yè):全部酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅都創(chuàng)造各類(lèi)家具、家電的巨大需求，房地產(chǎn)是拉動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。據(jù)華東師范大學(xué)魏潤(rùn)卿的研究，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為1.42，與美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。(七)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)分三大類(lèi):一是土地出讓金。2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向地方財(cái)政交土地出讓金1.3萬(wàn)億元，當(dāng)年地方財(cái)政總收入2.27萬(wàn)億元，土地出讓金占地方財(cái)政收入57.2、占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的30.36、占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總成本的42。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交財(cái)政的稅收。據(jù)全國(guó)

7、工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)查，2008年房地產(chǎn)企業(yè)向政府交納的稅收占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的19.06。三是政府向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的10左右。土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到房地產(chǎn)總支出60的高比例。地方財(cái)政收入總量至少60左右投到各城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、民生工程中。以2007年1.3萬(wàn)億元土地出讓金計(jì)，轉(zhuǎn)化為地方投資7800億元，如以1:3財(cái)務(wù)杠桿計(jì)，實(shí)際當(dāng)年房地產(chǎn)投資帶動(dòng)了3.12億元社會(huì)投資。(八)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史考察:以美國(guó)為例分析任何一個(gè)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主體的國(guó)家的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展

8、趨勢(shì)，都顯現(xiàn)大致相同的規(guī)律性發(fā)展軌跡，考察世界最發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體美國(guó)80年房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)周期，可以研究判斷未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。從現(xiàn)有的1929年2008年的80年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)gdp增加值占美國(guó)gdp的比值一直保持在平均在810的水平，尤其是在上世紀(jì)二戰(zhàn)后至80年代，基本保持在10左右，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。分析1929年2008年房地產(chǎn)增加值和美國(guó)gdp數(shù)據(jù)的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)80年來(lái)房地產(chǎn)增加值和美國(guó)gdp增長(zhǎng)有著高度的一致性。戰(zhàn)后50多年時(shí)間，房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)快于gdp增長(zhǎng)，經(jīng)歷了持續(xù)35年的較快速發(fā)展期，顯示出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的明顯特征；其后增長(zhǎng)速度趨緩，與gdp增速

9、接近；最后其增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩，低于同期gdp增長(zhǎng)速度，但仍然繼續(xù)增長(zhǎng)，持續(xù)時(shí)間約1520年左右。房地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程中，始終保持著支柱產(chǎn)業(yè)地位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在發(fā)展長(zhǎng)周期的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，至少持續(xù)到2035年，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)都會(huì)高于gdp的增長(zhǎng)，是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)。目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與1997年亞洲金融危機(jī)很相近，不同的是危機(jī)范圍是全球性的，危機(jī)嚴(yán)重程度更深，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響更大。在這樣的外部形勢(shì)下，如何正確地啟動(dòng)和振興房地產(chǎn)業(yè)，已不單純是救房地產(chǎn)業(yè)自身，同時(shí)更重大的意義是帶動(dòng)投資，擴(kuò)大內(nèi)需，保障就業(yè)，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2008年11月

10、5日國(guó)務(wù)院出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)十項(xiàng)措施，11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布9000億保障房建設(shè)計(jì)劃，12月20日國(guó)務(wù)院頒布刺激房地產(chǎn)的13條政策，這些政策目標(biāo)是加快保障房體系的建設(shè)，計(jì)劃三年投入9000億，解決1377萬(wàn)套保障房，以每套80平方米計(jì)，總量11億平方米，三年年均供應(yīng)495萬(wàn)套，年均供應(yīng)面積3.6億平方米，占2008年商品住宅5.5億平方米銷(xiāo)售總量的65.45。已出臺(tái)的振興經(jīng)濟(jì)政策幾乎沒(méi)有包含對(duì)商品住房投資與開(kāi)發(fā)的刺激政策。保障性住房能否帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興，國(guó)際、國(guó)內(nèi)已提供了可供研究和吸取的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。2009年1月19日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)reico工作室發(fā)布了我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析

11、的報(bào)告，報(bào)告抽樣調(diào)查了北京、上海、廣州等9個(gè)城市、62個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目，計(jì)算了這些項(xiàng)目的市場(chǎng)成本。在總成本構(gòu)成中，土地成本占41.2；在總支出構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收占19.06，土地支出占30.36，兩項(xiàng)合計(jì)流向政府收入部分占49.42；在總銷(xiāo)售收入中，政府份額(稅收土地出讓金)占37.37，企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本補(bǔ)償占36.49，企業(yè)剩余不是利潤(rùn)占26.14，政府份額占的比重高于企業(yè)剩余11.23個(gè)百分點(diǎn)；總稅收構(gòu)成:開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收占11.55，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收占88.45，稅收占企業(yè)總成本的26.06。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出構(gòu)成中，土地出讓金和稅收支出已占49.42，政府收費(fèi)占10左右，合

12、計(jì)流向政府部分已高達(dá)59.42，其中政府收費(fèi)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)前預(yù)交，土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅也是預(yù)交，這些預(yù)征交的稅費(fèi)，不僅加大了企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也使房企資金鏈更加緊張。2007年四季度以來(lái)，深圳、廣州、東莞等珠三角城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)，2008年5月房?jī)r(jià)與2007年最高點(diǎn)相比回調(diào)36，2008年底已回調(diào)近50；上海房?jī)r(jià)2008年6月已回落23.5，2008年底回落近30；珠三角地區(qū)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商在按成本價(jià)銷(xiāo)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)空間已經(jīng)很小。產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和前景。房地產(chǎn)是周期性波動(dòng)行業(yè)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)值在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群中居于高端區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要經(jīng)歷發(fā)展周期的不同階段:高投入高利潤(rùn)期、高投入

13、低利潤(rùn)期、高投入虧損期和低投入撥備期。2006年到2007年間，由于市場(chǎng)準(zhǔn)入、城市化進(jìn)程、外國(guó)直接投資和資源價(jià)格暴漲等多重因素共同推動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了局部地區(qū)的過(guò)熱和不理性漲勢(shì)。2008年經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨著增大的風(fēng)險(xiǎn)，政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該從成本和售價(jià)兩個(gè)源頭入手:一方面房地產(chǎn)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律降價(jià)促需；另一方面剛性的土地成本和稅費(fèi)成本需要適當(dāng)降低，建立合理的、可調(diào)整的、符合客觀房?jī)r(jià)形成規(guī)律的定價(jià)體系。在全球金融危機(jī)不斷加深、中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮風(fēng)險(xiǎn)加大的形勢(shì)下，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅費(fèi)作出合理調(diào)整，建立符合房?jī)r(jià)形成規(guī)律的價(jià)格體系，不僅能刺激房地產(chǎn)業(yè)的振興，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也

14、會(huì)為降低房?jī)r(jià)35左右開(kāi)發(fā)商已平均降房?jī)r(jià)20，政府降稅費(fèi)引致降房?jī)r(jià)15創(chuàng)造必要條件，為社會(huì)的穩(wěn)定與和諧作出貢獻(xiàn)。二、國(guó)內(nèi)一些專(zhuān)家對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)?、政策目?biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向、政策配套性強(qiáng)。如前文所述，制定長(zhǎng)期保障房建設(shè)規(guī)劃，明確年保障房投資規(guī)模為500800億元，保障房范圍限于貧困階層，不應(yīng)擴(kuò)大到中低收入階層，形成泛福利化。刺激住房需求政策要配套、力度要大。在現(xiàn)有已推出的刺激住房需求政策基礎(chǔ)上，要補(bǔ)充完善的政策是:明確取消央行、銀監(jiān)會(huì)2007年9月27日頒布的對(duì)第二套住房的限制，擴(kuò)大對(duì)住房的需求；取消

15、住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅限制，鼓勵(lì)和活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易；取消對(duì)外籍人員購(gòu)房的限制。全球金融危機(jī)已使世界各國(guó)無(wú)一幸免，各國(guó)需求都在萎縮，外需下降，此時(shí)堅(jiān)持對(duì)外籍人員購(gòu)房的限制，只能壓縮和降低國(guó)內(nèi)需求，與擴(kuò)大內(nèi)需的方向相悖；允許全國(guó)各城市政府根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自行制定、實(shí)施配套的鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展政策，特別是鼓勵(lì)實(shí)施購(gòu)房抵扣所得稅政策；允許全國(guó)各城市政府制定購(gòu)房上戶(hù)口政策；分階段地持續(xù)降低房貸利率。推出大力度刺激房地產(chǎn)投資和商品住宅供應(yīng)政策。政府應(yīng)盡量創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，以刺激性政策引導(dǎo)房地產(chǎn)商按照市場(chǎng)規(guī)律滿(mǎn)足政府期望的目標(biāo)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀，政府刺激政策更應(yīng)出手快、力度大，

16、配套完整，真正貫徹落實(shí)。第一，中央政府層面要清理廢除過(guò)去5年已推出的一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)政、稅收、土地、建設(shè)、信貸政策，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。第二，清理廢除不合理的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收的稅費(fèi)，降低稅費(fèi)征收比例，政府稅費(fèi)應(yīng)占開(kāi)發(fā)商總支出的30左右為宜，減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)投資動(dòng)力。第三，進(jìn)一步降低貸款利率，金融機(jī)構(gòu)支持有實(shí)力的房地產(chǎn)商融資貸款。第四，國(guó)家財(cái)政資金和主權(quán)投資基金向國(guó)資委管理的國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)注資，擴(kuò)大國(guó)有資本實(shí)力，加快國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家期望的方向發(fā)展，擔(dān)負(fù)國(guó)家要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策起作用的條件是，政策方向?qū)?，政策目?biāo)準(zhǔn)，政策力

17、度大，政策配套完善，政策落實(shí)到位。近5年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重年份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)2004586201315822.442005750961575920.982006934721938220.7320071174142528021.5320081481673058020.63房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)年份全社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)商品房銷(xiāo)售金額(億元)商品銷(xiāo)售占全社會(huì)消費(fèi)比重(%)2004539501037619.232005671771808016.082006764102051026.842007892102960

18、433.1820081084882407122.18三、銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫1、貴州省宏觀政策的指導(dǎo)為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，結(jié)合我省實(shí)際，貴州省政府出臺(tái)省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)，省人大出臺(tái)了貴州省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自2000年年底銅仁市政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。3、人

19、口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。銅仁市地處云貴高原向湖南西部丘陵過(guò)渡的武陵山區(qū)。東與湖南省鳳凰縣、麻陽(yáng)縣、芷江縣相鄰，西與江口縣相交，南與萬(wàn)山特區(qū)、玉屏縣、芩鞏相接，北與松桃縣相依。地理位置介于東經(jīng)10805109029，北緯2702627053之間，境內(nèi)東西長(zhǎng)63公里，南北寬48公里，土地總面積1515平方公里。銅仁地處貴州高原向湘西山地丘陵過(guò)渡的斜坡地帶，低山丘陵廣布，河谷壩子沿錦江及其支流分布，屬低山丘陵河谷盆壩區(qū)，城區(qū)海拔多在300400米之間，最高處海拔1142米（米公山），最低處海拔205米（漾頭施灘）。銅仁市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，年平均溫度16.9，年降雨量1200毫米以上，無(wú)霜期

20、280天以上，平均日照1171小時(shí)，四季分明，氣候宜人。銅仁城址始建于明景泰二年（公元1451年），歷史上為貴州東部的商業(yè)重鎮(zhèn)，具有悠久的歷史。1949年11月11日銅仁解放，同年12月1日成立銅仁縣人民政府。1978年8月21日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)市。銅仁市的礦產(chǎn)資源種類(lèi)繁多，主要有磷灰石、鉀頁(yè)巖、石灰石、石英砂等，都屬于共生礦及小型礦。銅仁市河流分錦江、河水兩流域，均屬洞庭湖水系。境內(nèi)有流域面積大于20平方公里、長(zhǎng)度在10公里以上的干流22條，河流總長(zhǎng)447.3公里，河網(wǎng)密度28.82里/百平方公里。銅仁市水資源總量為11.44億立方米，其中地表水徑流量為8.86億立方米，地下水徑流量為

21、2.58億立方米。銅仁自然風(fēng)景得天獨(dú)厚，群山環(huán)抱，兩江匯流。以山青、水秀、洞美、石美贏得“貴州各郡邑，獨(dú)美于銅仁”之美譽(yù)。全國(guó)重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū)梵凈山距銅仁市約80公里，銅仁十二景、九龍洞觀音山、蓮池庵風(fēng)景區(qū)，水晶閣風(fēng)景區(qū)等均在市內(nèi)。銅仁市城區(qū)近期規(guī)劃面積64平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積124平方公里，城區(qū)現(xiàn)有人口20萬(wàn)人左右。隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)銅仁投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為銅仁市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。全區(qū)生產(chǎn)總值躍上百億元臺(tái)階。2006年達(dá)

22、到129.29億元，比2000年增加63.5億元。人均3300元，比計(jì)劃增加800元，比2000年增加1462元。按可比價(jià)計(jì)算，“十五”年均增長(zhǎng)10.3%，年均增速較“九五”提高2.0個(gè)百分點(diǎn)，比計(jì)劃提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，保持了逐年加快的良好勢(shì)頭。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。2005年全區(qū)財(cái)政總收入將達(dá)到12.57億元，比2000年增加7.4億元，“十五”年均增長(zhǎng)19.6%；其中地方財(cái)政收入7.19億元以上，超計(jì)劃1億多元，比2000年增加3.7億元，“十五”年均增長(zhǎng)15.2%。固定資產(chǎn)投資大幅度增加。2005年突破70元，“十五”年均增長(zhǎng)30.5%，五年累計(jì)225億億元（不含跨區(qū)項(xiàng)目），超計(jì)劃135億元

23、，是“九五”時(shí)期的3.8倍；建成了一批重大項(xiàng)目，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng)。工業(yè)和服務(wù)業(yè)保持快速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)“十五”期間，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到54.38億元、32.03億元和44.28億元，比2000年分別增加15.58億元、20.53億元和29.78億元，一、二產(chǎn)業(yè)分別超計(jì)劃7.1億元和11.2億元，三產(chǎn)基本與計(jì)劃持平；按可比價(jià)計(jì)算增加值分別年均增長(zhǎng)4.2%、20.8%和14.7%；第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重從2000年的56.9:12.9:30.2調(diào)整到2006年的42:24.8:33.2，工業(yè)和服務(wù)業(yè)增加值占gdp的比重首次超過(guò)農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)結(jié)

24、構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，建成了一批特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品種植基地、畜牧養(yǎng)殖基地和農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)，扶持發(fā)展了一批龍頭企業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2006年，農(nóng)業(yè)總值達(dá)到86.58億元，比2000年增加27.78億元，5年年均增長(zhǎng)2.6%，其中種植業(yè)和畜牧業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到50億元和31億元，比2000年分別增加9.4億元和14.2億元，年均增長(zhǎng)4.1%和13.4%，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到36.6%。以冶金、化工、能源和特色食品等工業(yè)發(fā)展步伐加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到調(diào)整提高。2005年工業(yè)增加值達(dá)21.85億元，比2000年增長(zhǎng)1.17倍，年均增長(zhǎng)16.7%，其中，地方規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值16.76億元，比20

25、00年增長(zhǎng)1.51倍，年均增長(zhǎng)20.2%。成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。以梵凈山、九龍洞為重點(diǎn)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步改善，商業(yè)貿(mào)易、餐飲服務(wù)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、信息、社區(qū)服務(wù)等發(fā)展迅速，建成了一批貿(mào)易批發(fā)市場(chǎng)。第三產(chǎn)業(yè)占gdp的比重較2000年提高三個(gè)百分點(diǎn)。2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到31.6億元，比2000年增加14.2億元，年均增長(zhǎng)12.7%。2006年全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到23%，比2000年提高7.6個(gè)百分點(diǎn)，年均提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。2008年銅仁市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6500元左右，比上年增長(zhǎng)8%左右。人均消費(fèi)支出5500元左右，增長(zhǎng)10%左右；以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍

26、蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)、小汽車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況銅仁名城小區(qū)、時(shí)代商匯、天都等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。 四、銅仁房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原銅仁城內(nèi)人口密度

27、過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺(tái)“為舊城減壓，規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)行舊城改造，新城開(kāi)發(fā)，拓寬道路，不許私人建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)舊城及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策（530年），這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二章 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址“銅仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）位于銅仁市最繁華的城市商業(yè)中心大十字步行街口。北臨即將完工的陽(yáng)光廣場(chǎng)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目；西臨銅仁市民族路（步行街），是市

28、中心連接大十字與小十字的紐帶，南臨解放路，東臨銅仁電視臺(tái)及銅仁愛(ài)爾寶雙語(yǔ)幼兒園。二、項(xiàng)目規(guī)?！般~仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為9411平方米，總建筑面積144810平方米【其中：地上總建筑面積121871（含：1層經(jīng)營(yíng)性用房7439平方米，23層經(jīng)營(yíng)性用房各7162平方米，4層經(jīng)營(yíng)性用房7041平方米，5層其他用房3148平方米，住宅用房84355平方米，寫(xiě)字樓5562平方米），地下建筑面積22938（含地下1層經(jīng)營(yíng)性用房7646平方米，停車(chē)場(chǎng)15292平方米180個(gè)車(chē)位）】，總居住人口3800人。本項(xiàng)目已列入銅仁地區(qū)行署和銅仁市政府的“重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”。三、項(xiàng)目發(fā)展條件1、優(yōu)勢(shì)分析 （1

29、）本規(guī)劃區(qū)位于銅仁市大十字，符合該市總體規(guī)劃確定的舊城改造范圍，該市步行街經(jīng)過(guò)近十年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、商業(yè)、服裝、百貨為一體的綜合商貿(mào)區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與步行街緊鄰，將成為商業(yè)步行街的有機(jī)組成部分，步行街內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了保障，并為銅仁市居民提供就業(yè)、購(gòu)物服務(wù)。對(duì)銅仁市商貿(mào)流通領(lǐng)域的發(fā)展，將起到積極的推動(dòng)作用。（2）當(dāng)前，銅仁市黃金地段的資源很少，特別是坐落在大十字黃金地段，有建筑品位和建筑風(fēng)格的精品商住樓市場(chǎng)巨大，價(jià)格一路走俏。（3）該項(xiàng)目是提升銅仁市城市品位，加大商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的高層標(biāo)志性建筑，它將吸引全銅仁市民的極大關(guān)注，為日后樓盤(pán)的銷(xiāo)售

30、凝聚了人氣。（4）銅仁市政府把該項(xiàng)目納入“銅仁市2007年的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目”，該項(xiàng)目在建設(shè)上將享受銅仁地區(qū)和銅仁市“招商引資的優(yōu)惠政策”。（5）據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前貴州省2007年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格比去年上漲2.5，漲幅速度和增值空間在全國(guó)名列前茅。（6）神鷹企業(yè)在貴州省塑立了較高的社會(huì)知名度、較好的社會(huì)信譽(yù)度和較強(qiáng)的品牌影響力，為消費(fèi)者增加了消費(fèi)信心。（7）銅仁市目前尚無(wú)高層、高檔次，集商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的高級(jí)商住樓；（8）銅仁是著名的國(guó)際旅游城市，有著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)“黔東奇觀”銅仁九龍洞，有巍峨峻秀的武陵山脈，有絕壁的烏江三峽，碧波蕩漾的錦江和著名的森林風(fēng)光梵凈山

31、等40多處自然風(fēng)景，每年吸引十多萬(wàn)國(guó)內(nèi)外人士來(lái)此旅游、觀光，城市居住人口快速增長(zhǎng)，目前銅仁市有城市城鎮(zhèn)居住人口20萬(wàn)人，三年后居住人口將達(dá)到30萬(wàn)人以上。2、劣勢(shì)及對(duì)策分析本規(guī)劃紅線(xiàn)區(qū)內(nèi)，大部分是待改制的國(guó)有企業(yè)房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于80年代底和90年代初，上述房屋的拆遷買(mǎi)斷工作，是項(xiàng)目建設(shè)的最大障礙。因此，由當(dāng)?shù)卣疇款^實(shí)施房屋拆遷，是行之有效的唯一方案。考慮到房屋拆遷買(mǎi)斷成本：對(duì)拆遷范圍內(nèi)的部分私人住宅，可考慮拆1還1的置換方案；四、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住

32、環(huán)境；2、適應(yīng)城區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在創(chuàng)造銅仁“獨(dú)一無(wú)二”的建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為銅仁市的商業(yè)、住宅及辦公小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。五、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照上海、浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、休閑屋面等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)：1層經(jīng)營(yíng)性用房7439平方米，23層經(jīng)營(yíng)性用房各7162平方米，4層經(jīng)營(yíng)性用房7041平方米，5層其他用房3148平

33、方米（休閑會(huì)所），住宅用房84355平方米，寫(xiě)字樓5562平方米，地下建筑面積22938（含地下1層經(jīng)營(yíng)性用房7646平方米，停車(chē)場(chǎng)15292平方米180個(gè)車(chē)位，5層屋面70%的面積作綠地廣場(chǎng)。 1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道作為主交通網(wǎng)絡(luò)。2、建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。5層設(shè)置中心會(huì)所，滿(mǎn)足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套

34、設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造4000平方米左右的綠地廣場(chǎng)，采用平地式設(shè)計(jì)，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，

35、豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。六、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓商鋪、辦公樓、住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)銅仁知名的信德物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車(chē)分流，在5層頂部設(shè)主入

36、口僅供行人出入，在解放路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén)，供車(chē)輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于銅仁市最繁華的城市商業(yè)中心大十字步行街口。北臨即將完工的陽(yáng)光廣場(chǎng)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目；西臨銅仁市民族路（步行街）

37、，是市中心連接大十字與小十字的紐帶，南臨解放路，東臨銅仁電視臺(tái)及銅仁愛(ài)爾寶雙語(yǔ)幼兒園。本項(xiàng)目所在地塊市銅仁市的商業(yè)中心，該中心輻射整個(gè)銅仁地區(qū)。2、周邊生活配套完善 本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：天天見(jiàn)超市、小十字菜場(chǎng)、道坳上菜場(chǎng)、市農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行九龍支行、中國(guó)銀行銅仁分行、黔東信用社、地區(qū)醫(yī)院、地區(qū)婦保站、愛(ài)爾寶幼兒園、一完小、五完小、銅仁一中、銅仁電信公司、地區(qū)郵政局、地王商業(yè)廣場(chǎng)、銅仁信德中介公司、福霖寫(xiě)字樓、皇家咖啡休閑會(huì)所及新華酒店等休閑配套，生活十分便利。3、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著自古以來(lái)，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購(gòu)買(mǎi)前期對(duì)樓盤(pán)綜合

38、素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%20%。本項(xiàng)目地處城市中心及貴州省屬重點(diǎn)中學(xué)銅仁一中的附近，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著項(xiàng)目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師、干部為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。4、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬本項(xiàng)目施工隊(duì)伍必須是資質(zhì)過(guò)硬的建筑機(jī)構(gòu)，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精。施工方在項(xiàng)目的

39、建造中，必須秉承精益求精的作風(fēng)，把項(xiàng)目”建造成銅仁市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的商業(yè)、住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。5、市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處城市中心，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為城市中心的第一個(gè)大型商住小區(qū)，隨著現(xiàn)有拆遷戶(hù)的遷入及周邊學(xué)校、寫(xiě)字樓的人員遷入，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。恰逢現(xiàn)階段銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為銅仁市城市中心第一個(gè)大型商住小區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。二、整合營(yíng)銷(xiāo)本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)銅仁專(zhuān)業(yè)的

40、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售，并初步簽訂銷(xiāo)售代理合同。貴州銅仁信德房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)測(cè)繪有限公司是一家從事房地產(chǎn)評(píng)估、測(cè)繪、營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理顧問(wèn)的專(zhuān)門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及銅仁地區(qū)十縣市，先后與128家銅仁的開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線(xiàn)合作，擁有多年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專(zhuān)的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成任務(wù)。其中曾為2個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿(mǎn)贏得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。三、“銅仁溫州商貿(mào)大廈”價(jià)格定位現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類(lèi)物業(yè)的一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并

41、希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從我們調(diào)查的情況看：本項(xiàng)目處于銅仁市類(lèi)商圈的最中心。類(lèi)商圈：中心板塊零售業(yè)為主的商圈。是指以西門(mén)橋?yàn)楹诵牡氖兄行馁?gòu)物休閑娛樂(lè)商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專(zhuān)賣(mài)店等零售商品，屬于銅仁市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項(xiàng)目也處于該商圈的最中心。類(lèi)商圈特征分析（本案地段分析）（1）商圈商貿(mào)狀況此商圈是銅仁傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經(jīng)濟(jì)和城市的不斷發(fā)展，已經(jīng)成為銅仁市民購(gòu)物休閑娛樂(lè)消費(fèi)的首選區(qū)域。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專(zhuān)賣(mài)店，同時(shí)也包括銅仁老牌商場(chǎng)。但是，目前銅仁的商

42、業(yè)環(huán)境還未吸引知名的百貨公司進(jìn)入銅仁市場(chǎng)，一方面：如能使銅仁消費(fèi)者的消費(fèi)環(huán)境不斷提高，另一方面有實(shí)力的大型百貨企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)必然會(huì)加劇商圈內(nèi)行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強(qiáng)化。（2）商業(yè)環(huán)境狀況商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費(fèi)者認(rèn)知程度很高。因?yàn)樘幱诶铣菂^(qū)，普遍物業(yè)水平比較低。銅仁老城區(qū)現(xiàn)今正在進(jìn)行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加了不確定因素。同時(shí)，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎(chǔ)，必然會(huì)使銅仁市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生翻天覆地的變革。如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等（3）項(xiàng)目地與小十字人車(chē)流量狀況本次人車(chē)

43、流量測(cè)算的對(duì)象是項(xiàng)目地主要入口處正街的交通流量。數(shù)據(jù)得出為：在某一時(shí)段解放路口雙向流動(dòng)車(chē)輛與行人的總和。選取時(shí)段為星期五上午11：0011：05，得出：在樣本時(shí)段內(nèi)，通過(guò)項(xiàng)目地機(jī)動(dòng)車(chē)流量達(dá)到111輛，行人流量達(dá)到194人。小十字機(jī)動(dòng)車(chē)流量到達(dá)140輛，行人流量達(dá)到268人考慮到選取時(shí)段開(kāi)始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇1/0.8作為平均放大的加權(quán)，選擇1/1.2作為最高放大的加權(quán)。我們可以測(cè)算出：項(xiàng)目地平均車(chē)流量為1066輛/小時(shí)，人流量為1862人/小時(shí)；最高時(shí)，車(chē)流將可以達(dá)到1598輛/小時(shí)，人流將可以達(dá)到2794人/小時(shí)。（4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)過(guò)我司20

44、余天對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)查，采用逐個(gè)調(diào)查項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，得知本案300m范圍內(nèi)業(yè)態(tài)有：通訊、皮具、品牌服裝、餐飲、商場(chǎng)、書(shū)店、紡織、美容美發(fā)、飾品、化妝品、嬰兒用品、銀行、藥店、網(wǎng)吧、超市、影院、攝影、數(shù)碼、眼鏡、副食、特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品等2700個(gè)鋪位和攤位，其中主要以服裝為主，超市與品牌店人氣最旺，世貿(mào)商場(chǎng)人氣較弱。結(jié)論：l 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯, 是城市公認(rèn)的商業(yè)中心;l 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類(lèi)多,主要以零售為主; l 小十字方向行人流量大于項(xiàng)目地塊，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好于項(xiàng)目地塊；項(xiàng)目附近商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售情況板塊項(xiàng)目名稱(chēng)市場(chǎng)定位銷(xiāo)售狀況租賃狀況備注大十字中心板塊福霖地 產(chǎn)百貨寫(xiě)字樓1層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，

45、最高價(jià)55000元/平方米，最低售價(jià)25000元/平方米100%300-500元/2層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)15000元/平方米，最低售價(jià)8000元/100%100-300元/平方米3層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)7000元/平方米，最低售價(jià)4500元/平方米100%100-200元/4層經(jīng)營(yíng)性用房全部售完，最高價(jià)5000元/平方米，最低售價(jià)3000元/平方米100%80-150元/5層以上寫(xiě)字樓70%售完，最高價(jià)4000元/平方米，最低售價(jià)2180元/平方米80%20-50元/調(diào)查結(jié)果分析1、從商業(yè)物業(yè)分布來(lái)看，銅仁的大型商業(yè)及購(gòu)物中心，萬(wàn)貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在銅仁北部的金灘批

46、發(fā)零售商圈。而市中心商圈則主要集中了如世貿(mào)百貨，獨(dú)立鋪位為主的以零售業(yè)為主的商圈。2、在所調(diào)查的幾家商業(yè)項(xiàng)目中，“金灘新城”的人氣相對(duì)較旺，主要購(gòu)物者為中青年群體，營(yíng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般；銅仁商城主要經(jīng)營(yíng)小商品百貨，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，紅色28招商較為成功，但經(jīng)營(yíng)狀況較差 ，萬(wàn)貨城招商狀況欠佳。3、幾家商場(chǎng)中，萬(wàn)貨城的租賃價(jià)格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價(jià)，臨街鋪面最高達(dá)14000萬(wàn)多元/平方米，均價(jià)在12000萬(wàn)到8000左右。4、經(jīng)過(guò)了解，銅仁的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，成片開(kāi)發(fā)，并有成熟規(guī)劃理念及相對(duì)成熟的市場(chǎng)定位。如金灘新城、萬(wàn)貨城、世貿(mào)百貨等。5、銷(xiāo)售多以返祖形式、產(chǎn)

47、權(quán)式為主。如紅色28、恒基等；租賃市場(chǎng)多以免一年租金，甚至部分商家推行了免稅費(fèi)、工商等，如萬(wàn)貨城。目前，該項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷(xiāo)售均價(jià)定為：樓層面積（）平均銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）180個(gè)車(chē)位3000元/20=6萬(wàn)元/個(gè)1080.01764610000（元/）7646.01743932000（元/）23804.52716211000（元/）7878.237162還房279.15=6882.855500（元/）3785.6470414500（元/）3168.5531484000（元/）1259.2寫(xiě)字樓

48、5562還房2000=35624000（元/）1424.8合計(jì)50046.8類(lèi)住宅圈該板塊主要分為：大、小十字板塊及老城區(qū)板塊，大十字板塊其商業(yè)發(fā)展價(jià)值高，屬銅仁商業(yè)核心板塊，在城市中有著重要的地位，該區(qū)域道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通方便，板塊內(nèi)有長(zhǎng)城購(gòu)物中心、貴康世紀(jì)星城等在建在售等商住項(xiàng)目，周邊近鄰金灘商城，其發(fā)展價(jià)值與空間潛力巨大，目前該板塊開(kāi)發(fā)以多層、小高層商住項(xiàng)目為主，尚無(wú)高層；老成區(qū)板塊為城市的傳統(tǒng)居住用地，住宅以具有古城特色外立面為主的多層和低層，居住與商業(yè)、行政辦公等混合布局，并有一片保存完好的清代民居街坊，是拉動(dòng)城市旅游發(fā)展的板塊之一。該板塊目前的主要高層項(xiàng)目如下：樓盤(pán)名稱(chēng)價(jià)格范圍面積

49、及主力面積戶(hù)型及主力戶(hù)型陽(yáng)光cbd2000元/|2780元/面積范圍：70-190主力面積：85-128（68.5%）戶(hù)型范圍：一室/二室/三室/四室主力戶(hù)型：三室麒麟商都1880元/|2600元/面積范圍：79-149主力面積：79-118（80%）戶(hù)型范圍：二室/三室/四室主力戶(hù)型：79-118目前，該項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目住宅地產(chǎn)入市階段（兩年后，即：2011年12月）銷(xiāo)售均價(jià)定為：樓層面積（）平均銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）13084355還房20040.26=64314.742600（元/）16721.8上述價(jià)格預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)

50、目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“銅仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)1、案名：銅仁溫州商貿(mào)大廈以“銅仁溫州商貿(mào)大廈”這一富有經(jīng)濟(jì)代表性的地域命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！吧藤Q(mào)”點(diǎn)明項(xiàng)目所在地址的商業(yè)性，“大廈”帶給受高層建筑的感受?！般~仁溫州商貿(mào)大廈”給整個(gè)銅仁來(lái)了商業(yè)的新意。2、推廣主題：城市中央.錦江東岸.商住地標(biāo)4、主打廣告語(yǔ)：（1）2011年銅仁最值得期待的商住人文小區(qū)（開(kāi)盤(pán)前）（2）領(lǐng)舞城市新生活（開(kāi)盤(pán)后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。5、賣(mài)點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香，掘人生第一桶金。絕版地段，浸染人文書(shū)香，盡享城市中心商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路步行街路的便利和尊榮，多條公交線(xiàn)路直達(dá)小區(qū)門(mén)口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。（2）優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城市中心片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛