懷化鶴州路項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告55p

1、長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 懷化鶴州路項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告懷化鶴州路項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 二一一年九月二十一日 謹(jǐn)呈：懷化尹祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 第一部分：項(xiàng)目

2、本體及開(kāi)發(fā)目標(biāo)第一部分：項(xiàng)目本體及開(kāi)發(fā)目標(biāo) n開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo) n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 n發(fā)展方向發(fā)展方向 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo) 銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：2 2年，年，2.42.4億億 n速度要求：速度要求：兩年完成開(kāi)發(fā)與銷售，不戀戰(zhàn)，快進(jìn)快去； n品牌力：品牌力：第一次異地開(kāi)發(fā)，樹(shù)立項(xiàng)目影響力，為后續(xù)拿地開(kāi) 發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd

3、 項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定 項(xiàng)目地塊距離火車站約200距離，緊鄰傳統(tǒng)商業(yè)道路鶴州路，周邊商業(yè)檔次較高、經(jīng)營(yíng)情況良好、臨 街展示面較好，但地塊較小，內(nèi)部落差較大。 n占地面積：5581.31 n容積率5.5 n建筑密度45 n限高：100m n東西寬：69 m（東西高差7.6m） n南北長(zhǎng): 87m（南北高差：11.4m） 項(xiàng)目界定：傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)舊城改項(xiàng)目界定：傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)舊城改 造商住一體項(xiàng)目。造商住一體項(xiàng)目。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 片區(qū)商業(yè)掃描：傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，高人氣、高租金、高檔

4、次片區(qū)商業(yè)掃描：傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，高人氣、高租金、高檔次 n屬于懷化傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，周邊聚集有步步高、惠嘉百貨、國(guó)際名品城數(shù)十個(gè)集中型商業(yè)； n片區(qū)依托火車站，人流興旺，繁華路段臨街商業(yè)租金平均高達(dá)250元/； n片區(qū)內(nèi)沿路街鋪品牌普遍檔次較高，并引進(jìn)有步步高、國(guó)際名品城、惠嘉等高端商場(chǎng)。 英泰國(guó)際英泰國(guó)際 錢周率錢周率 新天地新天地 萬(wàn)象城萬(wàn)象城 瓊天廣場(chǎng)瓊天廣場(chǎng) （步步高）（步步高） 惠嘉超市及惠嘉超市及 百貨百貨 西都銀座西都銀座 （家潤(rùn)多）（家潤(rùn)多） 新悅城新悅城 華天大酒店華天大酒店 國(guó)際名品城國(guó)際名品城 本本 案案 火車站火車站 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 商業(yè)商業(yè)租金租金( (元元/ /) )

5、 鶴州路180-350 迎豐路180 錢周率100-300 5i街150 步步高按銷售額提點(diǎn) 國(guó)際名品城按銷售額提點(diǎn) 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 片區(qū)商業(yè)掃描：原有商業(yè)體量大，片區(qū)商業(yè)掃描：原有商業(yè)體量大， 短期供應(yīng)劇增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。短期供應(yīng)劇增，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 片區(qū)內(nèi)商業(yè)體量原本就較大，短期內(nèi)供 應(yīng)量劇增，僅項(xiàng)目附近4個(gè)項(xiàng)目商業(yè)就 達(dá)到了近21萬(wàn)； 商業(yè)商業(yè)體量（）體量（） 英泰國(guó)際117000 萬(wàn)象城60000 新天地城市30000 新悅城12000 總計(jì)總計(jì) 2190002

6、19000 片區(qū)新增商業(yè)體量片區(qū)新增商業(yè)體量 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 物業(yè)類別物業(yè)類別商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目面積面積總計(jì)總計(jì) 商業(yè)街（臨街 街鋪） 鶴州路47800 374548 人民南路106635 迎豐路192596 武陵路430 儛水路16263 東興步行街10824 百貨及主題商 場(chǎng) 步步高百貨35000 154000 名品國(guó)際城20000 西都商業(yè)廣場(chǎng)55000 佳慧華盛堂百貨20000 潮流特區(qū)6000 悅麗主題式購(gòu)物廣場(chǎng)12000 通程電器6000 飛達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)12000 24600 超市 佳慧購(gòu)物中心7600 優(yōu)果超市5000 總計(jì)總計(jì)/ /553148553148553148553148

7、 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 片區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)普遍以商業(yè)街、商場(chǎng)與百貨為主，業(yè)態(tài)主要以服裝、飾品、餐飲等為主， 各項(xiàng)目之間檔次參差不齊、同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏主題與特色。 片區(qū)商業(yè)掃描：多為城市綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)的整體檔次較高。片區(qū)商業(yè)掃描：多為城市綜合體項(xiàng)目，業(yè)態(tài)的整體檔次較高。 商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次 鶴州路 服裝、數(shù)碼、鞋帽 、皮包 、珠寶飾品 、美容 美發(fā)美體 高檔 步步高 超市、服裝、餐飲、化妝品、珠寶飾品、居家 用品 高檔 5i街游戲、服裝、飾品、皮具、餐飲、美容美發(fā)等中高檔

8、名品國(guó)際城服裝、飾品、化妝品等高檔 瓊天地下商場(chǎng)游戲廳、服裝、飾品、美甲、美容等中低檔 錢周率服裝、飾品、小餐飲等中低檔 市場(chǎng)掃描市場(chǎng)掃描 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì) 地處傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚， 配套完善，交通便利； 南北長(zhǎng)87米，東西69米，臨路昭 示性較好，占據(jù)著絕版地段。 占地面積小，地塊條件復(fù)雜，對(duì)商 業(yè)有一定的局限性； 火車站人流被迎豐路分流和隔斷， 無(wú)直接對(duì)火車站的昭示； 開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知度低。 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅 鶴州路首個(gè)大型商業(yè)體，代表著懷 化

9、的新形象； 周邊項(xiàng)目普遍存在商業(yè)主題定位的 缺失。 懷化火車站及片區(qū)的整改，提升了 整個(gè)片區(qū)的檔次和形象；。 多個(gè)大型綜合體項(xiàng)目群雄割劇。 短期內(nèi)市場(chǎng)上的商業(yè)體量龐大，各 項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。 sowtsowt分析分析 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略： 本案與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，先天優(yōu)勢(shì)不 明顯，如隨大流，本案是沒(méi)有出路的， 因此在項(xiàng)目操作時(shí)必須： n規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì) 規(guī)避開(kāi)發(fā)商知名度低和體量小的劣勢(shì)； 抓住缺少商業(yè)主題定位的機(jī)會(huì)，建立鮮 明的商業(yè)形象標(biāo)桿。 n放大優(yōu)勢(shì)，降低威脅放大優(yōu)勢(shì)，降低威脅 放大絕版地段，極佳項(xiàng)目展示面的優(yōu)勢(shì)， 將項(xiàng)目打造成標(biāo)志性建筑; 通過(guò)差異化的主題定位

10、和產(chǎn)品定位，降 低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略：打造商業(yè)地標(biāo)，形成形象和檔次差異，以實(shí)現(xiàn)有效突圍。項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略：打造商業(yè)地標(biāo)，形成形象和檔次差異，以實(shí)現(xiàn)有效突圍。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 問(wèn)題界定問(wèn)題界定 q1q1：什么樣的產(chǎn)品組合能滿足：什么樣的產(chǎn)品組合能滿足“高速高價(jià)高速高價(jià)”的銷售要求？的銷售要求？ q2q2：如何確定差異化的業(yè)態(tài)定位，以提升競(jìng)爭(zhēng)力，并能與：如何確定差異化的業(yè)態(tài)定位，以提升競(jìng)爭(zhēng)力，并能與 地標(biāo)形象相匹配？地標(biāo)形象相匹配？ q3q3：選擇什么樣

11、的售賣模式，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化？：選擇什么樣的售賣模式，以確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化？ 建什么？建什么？ 做什么？做什么？ 怎么賣？怎么賣？ 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 第二部分：開(kāi)發(fā)總體思路第二部分：開(kāi)發(fā)總體思路 n建什么？建什么？ n做什么？做什么？ n怎么賣？怎么賣？ 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 建什么？建什么？ 思路一：思路一： 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧

12、問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 裙樓部分已經(jīng)確定為商業(yè)， 我們重點(diǎn)對(duì)塔樓部分物業(yè)形態(tài)進(jìn)行探討。 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“快速銷售”的大要求，塔樓產(chǎn)品定位方 向?yàn)椋簩懽謽?，公寓和住宅?長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd n懷化主要以商貿(mào)物流為主，對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求本身就不大，加之萬(wàn)象城、 新悅城等都有寫字樓產(chǎn)品，市場(chǎng)推量巨大，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 n目前現(xiàn)有的寫字樓瓊天廣場(chǎng)等空置很嚴(yán)重，風(fēng)險(xiǎn)比住宅及公寓都大； n銷售速度比住宅與公寓長(zhǎng)，加上

13、商業(yè)物業(yè)批款速度慢，回款周期較長(zhǎng)； n溢價(jià)空間較小，與公寓和住宅相比，投入與產(chǎn)出得不償失。 關(guān)于寫字樓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于寫字樓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理 寫字樓空置高，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；銷售周期長(zhǎng)；溢價(jià)能力弱。寫字樓空置高，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；銷售周期長(zhǎng)；溢價(jià)能力弱。 訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 關(guān)于公寓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于公寓訪談?dòng)^點(diǎn)梳理 n一般帶家電租800-1000元/月，租客需求小，承受能力有限，大部分公寓不是用來(lái) 辦公就是閑置，真正出租居住的較少； n前期銀座公寓給投資客留下了不

14、好的影響，目前200多套房子面向市場(chǎng)，基本800 元/月都少有人問(wèn)津； n溢價(jià)空間較小，與住宅相比每平米200300元的價(jià)差，投入與產(chǎn)出基本持衡。 訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理 購(gòu)買公寓多為閑置，出租率低，溢價(jià)能力一般。購(gòu)買公寓多為閑置，出租率低，溢價(jià)能力一般。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 關(guān)于住宅訪談?dòng)^點(diǎn)梳理關(guān)于住宅訪談?dòng)^點(diǎn)梳理 n火車站片區(qū)住宅的購(gòu)房客戶普遍是片區(qū)內(nèi)三緣客戶，周邊政府、企事業(yè) 單位，以及下面縣市的客戶為主； n選擇火車站片區(qū)居住的客戶，普遍是看中它的便捷度，交通方便

15、，配套 齊全，真正看重居住環(huán)境和舒適度的客戶不會(huì)選擇那邊； n目前懷化市場(chǎng)主要以140左右的三房最暢銷，而火車站片區(qū)面積會(huì)偏小 一點(diǎn)，120左右三房賣的較好； n火車站附近住宅價(jià)格普遍高于整個(gè)市區(qū)，將近4000元/左右。 訪談結(jié)果梳理訪談結(jié)果梳理 銷售前景較好，主力面積需求為銷售前景較好，主力面積需求為100120100120平平米左右，售價(jià)接近公寓。米左右，售價(jià)接近公寓。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 項(xiàng)目名項(xiàng)目名售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量 英泰國(guó)際430040-80

16、 12 萬(wàn)象城460056-84 15 新悅城400051-216 9 1 1、寫字樓具體情況：寫字樓具體情況： 價(jià)格與速度價(jià)格與速度 2 2、公寓情況：公寓情況： 項(xiàng)目項(xiàng)目售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量 英泰國(guó)際400063 16 萬(wàn)象城420040 20 新天地400026-50 10 新悅城380036-112 14 說(shuō)明：說(shuō)明：寫字樓整體均價(jià)4300元/平米 左右，月均銷售速度12套； 說(shuō)明：說(shuō)明：公寓整體均價(jià)4000元/平 米左右，月均銷售速度15套； 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultan

17、t co.,ltd 項(xiàng)目項(xiàng)目售價(jià)售價(jià)主力面積主力面積月均銷量月均銷量 新天地390060-14026套 萬(wàn)象城410012020套 3 3、住宅情況：、住宅情況： 說(shuō)明：說(shuō)明：住宅整體均價(jià)4000元/平 米左右，月均銷售速度23套； 小結(jié)小結(jié) n價(jià)格：價(jià)格：寫字樓售價(jià)最高，平均為4500元/平米；公寓為4100 元/平米，與住宅價(jià)格相差200元/平米左右； n速度：速度：住宅公寓寫字樓。住宅銷售速度最快； n供應(yīng)量：供應(yīng)量：住宅供應(yīng)最小，寫字樓和公寓均較高（見(jiàn)右圖）。 n收益比：收益比：寫字樓成本投入最高，售價(jià)無(wú)優(yōu)勢(shì)，速度最慢。本 案不予考慮；住宅與公寓成本相差不多，公寓速度慢于普通住 宅。

18、物業(yè)物業(yè)供應(yīng)（）供應(yīng)（） 寫字樓124000 公寓168200 住宅84424 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 中心級(jí)商業(yè)中心級(jí)商業(yè)+城市豪宅城市豪宅 n面積：面積：考慮到客戶總價(jià)承受能力及未來(lái)主力戶型面 積將趨小的預(yù)判，建議面積控制在80-110之間； n房型：房型：主力戶型為8090平米的兩房；100110平 米的三房；可增加部分一房一廳的戶型，提升產(chǎn)品附 加值，如兩房變?nèi)康取?n立面：立面：現(xiàn)代化的立面，體現(xiàn)地標(biāo)氣度。 綜合各物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)、銷售速度、投入產(chǎn)出比等情況， 瑞方建

19、議本項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)為： 本案物業(yè)組合本案物業(yè)組合 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 做什么？做什么？ 思路二：思路二： 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 鶴州路類同于長(zhǎng)沙黃興路步行街，品類齊全，品牌檔次高，形象鶴州路類同于長(zhǎng)沙黃興路步行街，品類齊全，品牌檔次高，形象 良好。良好。 核心街區(qū)租金水平范圍在 100-350 元/月之間，平均租金約 250 元/月；經(jīng)營(yíng) 狀況良好。普遍以2

20、0-35歲之間的女性消費(fèi)者為主 市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 市場(chǎng)情況市場(chǎng)情況 商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)消費(fèi)者消費(fèi)者 步步高 超市、服裝、餐飲、化妝品、 首飾、居家用品 超市以家庭主婦為主、百貨店以片區(qū) 2835歲左右女性為主。 5i街 游戲、服裝、飾品、皮具、 餐飲、美容美發(fā)等 步步高百貨分流客戶及部分主力店帶來(lái) 的目的性消費(fèi)客戶。 瓊天地下商場(chǎng) 游戲廳、服裝、飾品、美甲、 美容等 20歲左右年輕女性。 錢周率服裝、飾品、小餐飲等路過(guò)客戶及20歲左右年輕女性。 名品國(guó)際城

21、服裝、飾品、化妝品等35歲左右女性及家庭。 本區(qū)域內(nèi)集中型商業(yè)數(shù)量多，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，但普遍缺少清晰的主題定位。片區(qū)本區(qū)域內(nèi)集中型商業(yè)數(shù)量多，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，但普遍缺少清晰的主題定位。片區(qū) 消費(fèi)以女性為主，年齡層次主要集中在消費(fèi)以女性為主，年齡層次主要集中在20-3520-35歲，追逐時(shí)尚和注重生活品質(zhì)。歲，追逐時(shí)尚和注重生活品質(zhì)。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 本案突破點(diǎn)：本案突破點(diǎn)： n強(qiáng)化主題感； n順勢(shì)而為，中高檔的品類細(xì)分； n遵循傳統(tǒng)的性別消費(fèi)習(xí)慣。 區(qū)域商業(yè)背景：區(qū)域商業(yè)背

22、景： n商業(yè)主題缺失； n已形成中高檔的業(yè)態(tài)格局； n女性為消費(fèi)主角，追求時(shí)尚和 生活品位。 定位推導(dǎo)定位推導(dǎo) 突破點(diǎn)突破點(diǎn) 那么，本案究竟該如何定位？我們從女人說(shuō)起那么，本案究竟該如何定位？我們從女人說(shuō)起 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 女人是情緒為主導(dǎo)的消費(fèi)動(dòng)物，千金樂(lè)享我女人是情緒為主導(dǎo)的消費(fèi)動(dòng)物，千金樂(lè)享我 愿意！愿意！ 定位方向定位方向 她們怕老，所以需要購(gòu)買許多讓自己顯得年青漂亮的服飾和化 妝品； 她們怕out，即便咬緊牙關(guān)也要緊跟時(shí)尚； 她們開(kāi)心，會(huì)去購(gòu)物；她們不開(kāi)心，會(huì)

23、去購(gòu)物讓自己開(kāi)心； 一個(gè)月收入不過(guò)4000元的年輕女孩可能用的是價(jià)值上萬(wàn)元的 lv香包；一個(gè)本打算上街買鞋的女性可能搬回家來(lái)的卻是一 套精美的裝飾品女人的消費(fèi)總是充滿矛盾和可愛(ài)。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 化妝化妝+ +服飾服飾+ +香包香包+ +鞋帽鞋帽+ +美容美容+ +美食美食+ +休閑休閑+ +文化文化+ +影視影視= =精彩女人世界精彩女人世界 關(guān)聯(lián)人群產(chǎn)生龐大的消費(fèi)體，由于個(gè)體的差異化因素，形成一個(gè)類型，功能清晰 的商業(yè)模型豐富商業(yè)模型； 以女性的消費(fèi)內(nèi)容為線索，創(chuàng)建

24、一個(gè)讓她們迷戀不舍的女人世界以女性的消費(fèi)內(nèi)容為線索，創(chuàng)建一個(gè)讓她們迷戀不舍的女人世界 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd coco女人世界 懷化首家女性主題購(gòu)物城懷化首家女性主題購(gòu)物城 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 n本案商業(yè)旗幟鮮明地主打“女性”主題，在區(qū)域內(nèi)尚屬 首家，與其它商業(yè)形成主題上的差異化； n“coco女人世界”沿續(xù)著鶴州路以服飾為主打的傳統(tǒng) 形成的業(yè)態(tài)布局，共同托市，一脈相承； 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investmen

25、t consultant co.,ltd 這是一個(gè)真正的女人世界，不論是涉世之初的少女還是職場(chǎng)的 “白骨精”，在這里都可以享我所想。這里是職場(chǎng)精英的購(gòu)物王 國(guó)，這也是花季少女的探索天堂。 coco女人世界，正如其名，有點(diǎn)cool，有點(diǎn)李玟般的嫵媚，她 性感地立在懷化最繁華的街頭，昭示著這座城市的迷離與活力。 coco用心傾聽(tīng)女性內(nèi)心最真實(shí)的聲音，喚醒女性最真切的沖動(dòng) 和向往。 主題釋義主題釋義 coco 女人世界女人世界 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 怎么賣？怎么賣？ 思路三：思路三

26、： 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 市場(chǎng)售賣模式市場(chǎng)售賣模式 本案周邊正處于銷售階段項(xiàng)目，各種模式并存：本案周邊正處于銷售階段項(xiàng)目，各種模式并存： 項(xiàng)目項(xiàng)目銷售模式銷售模式 凱邦萬(wàn)向城持有+銷售 新悅城全部售賣 新天地城市廣場(chǎng)全部售賣 英泰國(guó)際持有+售賣 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 銷售模式分析銷售模式分析 主流模一：全部銷售主流模一：全部銷售 4f 3f 2f 1f -1

27、f -2f 滯銷單位：銷售壓力巨大。 暢銷單位：分割成內(nèi)鋪和臨 街鋪。內(nèi)鋪低總價(jià)受青睞。 次暢銷單位：分割小鋪位， 高單價(jià)，低總價(jià)。 停車場(chǎng)。 優(yōu)勢(shì)：無(wú)持有，模式優(yōu)勢(shì)：無(wú)持有，模式 簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單。 劣勢(shì)：面臨三四樓銷劣勢(shì)：面臨三四樓銷 售壓力過(guò)大，造成資售壓力過(guò)大，造成資 金無(wú)法變現(xiàn)。金無(wú)法變現(xiàn)。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 模式二：銷售與持有并重模式二：銷售與持有并重 4f 3f 2f 1f -1f -2f 銷售模式分析銷售模式分析 主主 力力 店店 銷售壓力巨大。 分割銷售。因低

28、總價(jià)受青睞。 因主力店的作用，1至3層， 商鋪銷售前景較好。 停車場(chǎng)。 優(yōu)：主力店拉動(dòng)優(yōu)：主力店拉動(dòng)1 1至至3 3 層鋪面銷售；層鋪面銷售； 劣：持有面積較大，劣：持有面積較大， 資金積壓嚴(yán)重。資金積壓嚴(yán)重。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd “新悅城式”的全部銷售和“萬(wàn)象城式”的半持半售，各有利弊，基于本案盡 量銷售，盡量回現(xiàn)的目標(biāo)，瑞方顧問(wèn)建議采用第三種售賣模式，如圖所示： 4f 3f 2f分割銷售 1f分割銷售 -1f分割銷售 主主 力力 商商 店店 分割銷售 通過(guò)引入中型體量的

29、主力店，以化解此樓層 商鋪的銷售速度和價(jià)格。對(duì)于主力店也為短 期持有，待商場(chǎng)成熟，也可銷售回現(xiàn)。短期短期 持有面積為持有面積為2000250020002500平米之間。平米之間。 銷售模式整體原則：盡量銷售，少量持有；短期持有，高峰套現(xiàn)；銷售模式整體原則：盡量銷售，少量持有；短期持有，高峰套現(xiàn)； 本案銷售模式建議本案銷售模式建議 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 樓層售價(jià)對(duì)比樓層售價(jià)對(duì)比 樓層樓層全售賣方式全售賣方式本案方式本案方式 4f8600元/平米13000元/平米 3f13000

30、元/平米20000元/平米 2f20000元/平米30000元/平米 1f35000元/平米40000元/平米 -1f15000元/平米15000元/平米 兩種銷售方式對(duì)于銷售單價(jià)的模擬預(yù)測(cè)： 兩種不同售價(jià)，依每層兩種不同售價(jià)，依每層10001000平米計(jì)算，本案的總體銷售總額要平米計(jì)算，本案的總體銷售總額要 高于全售賣方式高于全售賣方式26402640萬(wàn)元。萬(wàn)元。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 物業(yè)類型物業(yè)類型樓層樓層面積（）面積（）售價(jià)（元售價(jià)（元/ /

31、）銷售額銷售額 商業(yè)商業(yè) 五樓12891200015468000 四樓12891500019335000 三樓25782000051560000 二樓25782500064450000 一樓257845000116010000 負(fù)一樓408735000143045000 負(fù)二樓40872000081740000 住宅住宅205475000102735000 合計(jì)合計(jì)5.945.94億元億元 說(shuō)明：以上僅為銷售部分的收益，未計(jì)入自持四至五樓的2500平米的商業(yè)面積； 若考慮自持五年后，售價(jià)定25000元/平米，則可再次套現(xiàn)6500萬(wàn)元；則項(xiàng)目銷 售額合計(jì)為6.6億元。 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)

32、沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 第三部分：關(guān)于瑞方第三部分：關(guān)于瑞方 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限

33、公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 瑞方擁有的商業(yè)資源瑞方擁有的商業(yè)資源 精品服裝精品服裝 餐飲、快餐餐飲、快餐 百貨、主體商業(yè)百貨、主體商業(yè) 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen in

34、vestment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consult

35、ant co.,ltd 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 攜手同行，共建城市影響力攜手同行，共建城市影響力 the end thanksthe end thanks 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd |附件：樓盤調(diào)查情況附件：樓盤調(diào)查情況| 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd

36、n步步高步步高:1-4:1-4樓：樓： n租金：進(jìn)場(chǎng)費(fèi)+營(yíng)業(yè)額提點(diǎn)（有保底提點(diǎn)營(yíng)業(yè)額） n運(yùn)營(yíng)模式：統(tǒng)一招商， n轉(zhuǎn)讓費(fèi)：招商權(quán)歸步步高，不存在轉(zhuǎn)讓費(fèi) 項(xiàng)目：步步高項(xiàng)目：步步高 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 項(xiàng)目：瓊天地下商場(chǎng)項(xiàng)目：瓊天地下商場(chǎng) n總面積：約1000 n店鋪數(shù)：約160個(gè) n物業(yè)形態(tài)：地下商場(chǎng) n業(yè)態(tài)：游戲廳、服裝、飾品、美甲、美容等 n店鋪面積：30-80 n租金：30-40元/ n售價(jià)：不詳 n檔次：低端 n運(yùn)營(yíng)情況：差 n空置率：約60% n轉(zhuǎn)讓費(fèi)：2-3萬(wàn)元左

37、右 n操作模式：散售、無(wú)統(tǒng)一招商及管理 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd n總面積：約7500 n店鋪數(shù)：/ n物業(yè)形態(tài)：5樓商場(chǎng) n業(yè)態(tài)：游戲、服裝、飾品、皮具、餐飲、 美容美發(fā)等 n店鋪面積：60-120 n租金：150元/ n售價(jià)：不詳（商場(chǎng)沒(méi)有出售權(quán)） n檔次：中等，比步步高略低 n運(yùn)營(yíng)情況：新開(kāi)業(yè)，目前較好 n空置率：0 n轉(zhuǎn)讓費(fèi)：不詳 n操作模式：商場(chǎng)承租，統(tǒng)一管理 項(xiàng)目：項(xiàng)目：5i 5i街街 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen

38、investment consultant co.,ltd 項(xiàng)目：錢周率項(xiàng)目：錢周率 n總面積：約4600 n店鋪數(shù)：154個(gè) n物業(yè)形態(tài)：地下商場(chǎng) n業(yè)態(tài)：服裝、飾品、小餐飲等 n店鋪面積：10-16 n租金：100-300元/ n售價(jià)：4萬(wàn)元/ n檔次：中低檔次 n運(yùn)營(yíng)情況：一般 n空置率：除裝修門面外，基本無(wú)空置 n轉(zhuǎn)讓費(fèi)：2-4萬(wàn)元左右 n操作模式：散售、統(tǒng)一管理、宣傳(運(yùn)營(yíng)商： 懷化眾鑫) 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司 chang sha risen investment consultant co.,ltd 項(xiàng)目：國(guó)際名品城項(xiàng)目：國(guó)際名品城 n總面積： n店鋪數(shù)： n業(yè)態(tài)：服裝、飾品、小餐飲等 n檔次：中等 n管理模式：統(tǒng)一管理、宣傳 n面積：10-16平米 n租金：100-300元/平米 n空置率：除裝修門面外，基本無(wú)空置 n轉(zhuǎn)讓費(fèi)：2萬(wàn)元左右 長(zhǎng)沙瑞方投資顧問(wèn)有限公司長(zhǎng)