大湖溪項目招商策劃方案

1、大湖溪項目招商策劃方案 商業(yè)藍海永遠存在，關(guān)鍵在于如何挖掘？商業(yè)藍海永遠存在，關(guān)鍵在于如何挖掘？ 前言前言 我們的出發(fā)點我們的出發(fā)點 需要說明： 我們給出的不是具體的策劃方案 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 （市場接受的業(yè)態(tài)和吸引客戶的因素） 我們的原則： 一切均基于市場！ 目 錄 惠州市區(qū)位位置分析 惠州市惠州市位處位處珠江三角洲腹地珠江三角洲腹地，地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 惠州市位于中國華南，廣東省東南部，珠江口東岸，東江 下游的珠江三角洲，毗鄰廣州深圳。陸地面積1.12萬平方 千米，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的1/4。海域面積4520平方千米， 海岸線長223.6千米，是廣東省的海洋大市

2、之一。 2010年 第六次人口普查，全市常住人口為387.5萬人。此外，是著 名的僑鄉(xiāng)。 水口，位于惠州水口，位于惠州“東大門東大門”，處粵東重要交通之樞紐，處粵東重要交通之樞紐 水口鎮(zhèn)轄區(qū)總面積120平方公里，下轄17個村委會和4 個社區(qū)居委會，總?cè)丝诩s15.6萬人； 水口第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)達，已成為其主要經(jīng)濟桿杠。 803.9 928.9 1117.9 1304 1414.7 1729.9 2060 0 500 1000 1500 2000 2500 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2005-2011惠州惠州gdp 2005年 2006年 2

3、007年 2008年 2009年 2010年 2011年 總量（億元）總量（億元） 2011年廣東年廣東gdp排行排行 排名地級市 gdp(億 元) 增長(%) 1廣州1238011.0 2深圳1100010.0 3佛山661312.0 4東莞473611.5 5中山218013.0 6惠州206014.0 經(jīng)濟發(fā)展整體水平 深莞惠一體化的實施，將使惠州的經(jīng)濟踏上發(fā)展的高速公路 消費人口與消費力 惠州人口為廣東省第五，有廣泛的消費人口； 城市經(jīng)濟和配套設(shè)施不斷發(fā)展，惠州消費潛力強勁。 20112011年指標年指標廣州廣州深圳深圳佛山佛山中山中山東莞東莞惠州惠州排名排名 人口(萬人)103389

4、16002518223875 gdp(億元)123801100066132180473620605 全社會消費品零售總 額（億元） 52433520193175612666846 人均社會消費品零售 總額（元） 5076395132183012154017235 城市居民年人均可支 配收入（元） 3443836505307182770039513266096 城市居民年人均消費 支出（元） 2800024755237822051927495206046 水口鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展概況 發(fā)展迅速發(fā)展迅速 2011年，水口街道完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 33.05億元，比去年同期增長12.8%；工農(nóng)業(yè)總 產(chǎn)值116.2

5、7億元億元，比增11%；實現(xiàn)固定資 產(chǎn)投資22.42億元，比增25%；全社會消費品零 售總額17.6億元，比增16%；農(nóng)村人均收入 9106元，比增9%。 大型企業(yè)爭相進駐大型企業(yè)爭相進駐 水口轄區(qū)內(nèi)共有企業(yè)300多家，南旋、宏凱、統(tǒng)將、天祥、兆騏等一批外資 企業(yè)的發(fā)展已形成規(guī)模，合生國際新城、皇冠假日五星級酒店、雷克薩斯4s店、 東景農(nóng)貿(mào)市場、天地源、寶安山水龍城、金光輝家居建材大市場等 項目所在位置： 東江新城 江北新區(qū)商圈江北新區(qū)商圈 新東平商圈新東平商圈 河南岸商圈河南岸商圈 西西 湖湖 商商 圈圈 東東 部部 商商 圈圈 惠州商圈規(guī)劃 項目所在商圈： 東部商圈 項目所在片區(qū)分析 惠州

6、水口文 化體育中心 l皇冠假 日酒店 l藍波灣 大酒店 l惠州市文華學校 l惠州市華羅庚中學 l惠州衛(wèi)生學校長湖苑校區(qū) 惠州市人 民醫(yī)院 l新世界長湖苑 l東湖花園 l藍波灣 l荷蘭水鄉(xiāng) . 本案 樓盤、學校眾多，配套較為完善 項目交通分析 本案 對外對外：緊鄰惠州大道和三環(huán)東路，交通便利，四通八達，連通廣惠高 速、惠鹽高速，深汕高速，可直達廣州、深圳等珠三角發(fā)達城市 對內(nèi)對內(nèi)：條公交線路連接市區(qū)各大重要區(qū)域 區(qū)域發(fā)展，交通先行，項目所在片區(qū)已具備經(jīng)濟鵬飛的前提條件 、 項目周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍較為薄弱、人流較少； 、惠州大道以摩托車銷售為主的商業(yè)形態(tài)不需要借助太多的人流，也不能提升片區(qū)人流； 、

7、 項目地區(qū)未來將打造成一個新城市居住區(qū)（中信水岸城、方直君御、德威郎琴灣、山 水龍城）； 本案 項目人流分析 現(xiàn)時人流較少，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?項目周邊商業(yè)分析 項目與區(qū)域商場距離： 華潤萬家（500米） 吉之島（2000米） 龍湖綜合市場（3000米） 分析：分析： 項目附近主要是摩托車銷售或為零散的單店銷售； 項目附近缺少上檔次的綜合體商場（華潤萬家在小區(qū)內(nèi)，吉之島與項目 距離較遠） 結(jié)論：結(jié)論：項目附近幾萬居民有錢沒好地方消費！ 本案 零零 售售 摩托車摩托車 華潤萬家華潤萬家 吉之島吉之島 龍湖綜合市場龍湖綜合市場 項目概況項目概況 區(qū)位區(qū)位：惠州大道惠城區(qū)水口鎮(zhèn)大湖溪路段，緊鄰東湖小區(qū)

8、與大湖 溪 交通交通：位于惠州大道繁華路段，靠近大湖溪公交車站，多路公交 車經(jīng)過 配套配套：建筑上部分為酒店 產(chǎn)品產(chǎn)品：四層，每層約4000平方米，合計約16000平方米 項目swot分析 優(yōu)勢（s）劣勢（w） 機會（o） 威脅（t） n地處水口成熟社區(qū)周邊，人口眾多； n位處惠州大道邊，靠近公交站，與其 他區(qū)域連接十分便捷； n臨街面寬，項目展示效果好； n項目包含酒店部分，可進一步吸引消 費者關(guān)注 n項目地塊不大，無法發(fā)揮規(guī)模 優(yōu)勢； n周邊以企業(yè)職員為主力消費群 體，相對消費水平低一些； n位處政府重點打造的東江新 城區(qū)，規(guī)劃人口眾多 n項目2公里內(nèi)缺乏商業(yè)綜合體 n周邊商業(yè)氛圍較弱；

9、n項目周邊新建麥德龍商場，與吉 之島相連，形成大型商業(yè)聚集。 開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)填補市場空白，發(fā)揮自身優(yōu)勢以特 色開發(fā)，錯位經(jīng)營應(yīng)對市場競爭的威脅。 項目swot 項目swot分析 項目市場定位 項目市場定位依據(jù)1 n項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘凶≌?、商業(yè)規(guī)劃重點打造核心； n居民消費潛力巨大，中端消費群的消費需求大。 2 n項目地塊較小，應(yīng)發(fā)揮酒店和商業(yè) 兩部分優(yōu)勢，相得益彰； n 揚長避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建 筑自身條件的匹配，以更好地引入優(yōu) 質(zhì)商家； n 注重項目整體形象塑造，致力打造 為片區(qū)地標式建筑，給予市場信心。 n商圈目前商業(yè)氣氛欠缺，隨著經(jīng)濟和商業(yè)的 不斷發(fā)展，市場氛圍日漸成熟。 n應(yīng)抓

10、住商圈市場空白，發(fā)揮項目優(yōu)勢，突出 中高檔、便捷、舒適消費，注重合理的業(yè)態(tài)組 合； n注重品牌商家的引入及形象推廣，努力爭取 區(qū)域內(nèi)中端消費者的份額。 3 物業(yè)市場發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 項目特征 項目定位 規(guī)避自身不足，捕捉市場發(fā)展趨勢 都市中型商業(yè)標桿 “一站式”綜合購物中心 便捷、舒適的新型購物場所 項目市場定位 與區(qū)域其他同類型項目走差異法路線，挖掘自身特色，特出自我風 格 餐飲餐飲 購物 休閑休閑 檔次 定位 中檔的購物中心 項目檔次定位 考慮點考慮點： i.項目周邊商業(yè)氛圍欠缺，環(huán)境較為一般； ii. 周邊人群主要為工廠職工、鄉(xiāng)村原居民、學生，消費水平不高； iii. 周邊商業(yè)檔次較低，且

11、缺乏綜合體商場，人們對提高購物環(huán)境要 求的呼聲日漸增高。 本項目酒店客戶、周邊1000 米內(nèi)小區(qū)人群及眾多中小學 生群體 核心客戶 重要客戶大湖溪區(qū)域“老”居民、工 業(yè)區(qū)內(nèi)的務(wù)工人員 邊緣客戶 水口高檔住宅人群 偶得客戶 水口其他中端消費群體及偶 過消費群體等 消費群體構(gòu)成 項目功能業(yè)態(tài)定位 集購物、休閑、美食等多功能于一體； 打造一個便捷、舒適的購物新場所，面對中高收入人群及家庭消費的購物中心。 功能業(yè)態(tài)比例 購物 ：餐飲 ：配套= 50%：20%：30% l考慮到項目包含酒店部分，所以一樓應(yīng)重點打 造為酒店配套功能，會所、中高檔餐飲等； l應(yīng)以國內(nèi)外知名品牌店為特色，以提高項目競 爭力和標識度； l營造項目購物特色，滿足消費者對品牌和品質(zhì) 的消費需求。 l以百貨類及家庭消費為主，結(jié)合項目硬件條件 及定位方向，建議引入百貨超市、藥店、化妝 品專柜、精品店，起到聚集人流的作用。 l打造為主題服飾市場、皮具市場，韓國街、日 本街、歐美街、香港街、皮具街； l項目附近包括華羅庚中學在內(nèi)上萬名學生，建 議四層打造為文具、精品、禮品批發(fā)零售市場； l項目配以無煙火的特點餐飲的總匯，在帶動外 圍消費人流，擴大項目輻射力； 分層功能定位 項目招商方式 招商 保底+提成 純提成 純租