元通大廈建設(shè)項目可行性實施報告

1、. .元通大廈項目第一章項目概要一、項目名稱：元通大廈二、建設(shè)地點：市高新區(qū)神仙樹北路三、項目性質(zhì)：1-6 層為配套商業(yè)設(shè)施、7-33 層為高層住宅四、項目業(yè)主簡介五、編制依據(jù)及主要研究圍我公司根據(jù)具體情況，對元通大廈項目進(jìn)行可行性研究并提交相關(guān)報告，本項目總建筑面積 51496 平方米，本次研究容主要包括：業(yè)主情況、項目建設(shè)必要性、市場預(yù)測、建設(shè)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報告主要編制依據(jù)如下：1、項目用地圍圖；2、總平規(guī)劃圖3、關(guān)于報建、規(guī)劃等方面法規(guī)。六、可研報告概要及結(jié)論（一）該項目的建設(shè)有利于改善我市的居住環(huán)境，實現(xiàn)市“十二五”及2013 年發(fā)展規(guī)

2、劃中提出的至2013 年實現(xiàn)人均居住面積不低于13 平方米的目標(biāo)。項目位于市神仙樹北路，作為市一流居住板塊的高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會所帶來的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會價值是非常巨大的。同時，項目開發(fā)商秉承“以人為本”的開發(fā)理念，通過專業(yè)的開發(fā)技術(shù)，與專業(yè)的營銷機(jī)構(gòu)、設(shè)計單位等優(yōu)勢資源的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，必將打造一流的品質(zhì)大盤，預(yù)計將給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項目的建設(shè)是十分必要的。（二）項目具有居住及商業(yè)用途價值，環(huán)境配套條件好，適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的需求。（三）項目所處地理位置相對獨特，交通方便，規(guī)劃合理，設(shè)計超前，建設(shè)外部條件具備。（四）建設(shè)容、規(guī)模及主要建筑指標(biāo)項目規(guī)劃總占地9337.72 平方米

3、參考資料. .項目數(shù)量居?。ㄌ祝?shù)460 戶總建筑面積51496 平方米地上建筑面積46820 平方米住宅建筑面積30976 平方米商業(yè)建筑面積15274 平方米住宅平均層數(shù)33 層架空面積370 平方米物管用房面積200 平方米地下部分面積4676 平方米容積率7.8綠地率11.5%（五）物業(yè)管理本項目的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會委托物管公司進(jìn)行管理。第二章項目建設(shè)的必要性一、國際化大都市，呼喚具有國際化品質(zhì)的樓盤市是我國西南特大型中心城市，是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊中心?！靶郎u效應(yīng)”很好地透射出這種效果 , 西南地區(qū)的人力、財力、物力，都如水一般，逐漸向旋渦中心：，匯集。川

4、、西南地區(qū)、中國、其它國家其它地區(qū)，不同類型的資源也逐漸向這個國際化大都市匯聚。參考資料. .國際化大都市，需要具有國際品質(zhì)的樓盤，品質(zhì)上的吻合，文化上的包容，服務(wù)上的細(xì)致。本項目坐落于歷史文化深厚的紫荊片區(qū)、二環(huán)外的絕佳地段，周邊大盤林立，具備成為國際化大盤的硬件條件。二、消費(fèi)者呼喚品質(zhì)樓盤近幾年隨著本市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改革不斷深入，我市國生產(chǎn)總值持續(xù)增長，2012 年城市居民人均收入26959 元。金融機(jī)構(gòu)存款15966.65 億元。城市居民水平持續(xù)攀高。同時，隨著居民生活水平的持續(xù)提升，外地客戶赴蓉比例的提高，對高檔次居住樓盤也逐漸趨旺。這就要求有更多品質(zhì)樓盤，更多高檔次樓盤面世。當(dāng)然，高

5、檔次樓盤的的銷售情況，也一直處于一個比較健康的狀態(tài)（在市場篇，我們將會以高端電梯住宅作為研究對象，對此進(jìn)行印證）。三、城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢高新片區(qū)，作為人文積淀深厚，風(fēng)景一流的名勝匯集區(qū)，具有極高房地產(chǎn)開發(fā)價值。它的再次升溫和發(fā)力，離不開品牌開發(fā)商的鼎力支持。紫檀、龍湖世紀(jì)封景、華潤依云府、神仙樹大院三期 ，眾多品牌開發(fā)商的共同造勢，必將打造一個更大區(qū)域的高尚居住區(qū)域。這對于城市的價值，對于人居品質(zhì)的價值，都意義深遠(yuǎn)。第三章市場前景預(yù)測一、房地產(chǎn)2012 年整體發(fā)展情況2012 年，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，供求緊狀況進(jìn)一步緩解；中小戶型住房供應(yīng)量增長迅速，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善；受國家在

6、設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)等因素的影響，近期房價有所上揚(yáng)，但漲幅繼續(xù)回落；二手房市場有所回暖。1、樓市規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大雖然 12 年市主城區(qū)土地成交面積較上年有所下降，但由于對單宗土地規(guī)模的控制，成交的地塊數(shù)量較 11 年增加 10 余宗，根據(jù)開發(fā)政策，這些土地將會陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量上市。同時由于郊縣中的雙流、溫江、郫縣、都江堰、龍泉等到區(qū)縣土地供應(yīng)量較大，供應(yīng)量亦將有較大幅度的增加。再之由于新政的影響，那些延遲上市的項目，將會在 13 年推出。綜合各方面的因素， 13 年樓市規(guī)模將會繼續(xù)擴(kuò)大。2、三環(huán)外交易量將加大在土地供應(yīng)方面，2013 年的土地供應(yīng)量將繼續(xù)加大，其中以城北、城南土地供

7、應(yīng)為主。分環(huán)線來看， 住宅用地的供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外， 受此影響， 住宅的供應(yīng)也將在三環(huán)以外。同時，三環(huán)外隨著區(qū)域配套的不斷完善，以及品牌項目開發(fā)商的進(jìn)入，其住宅的成交量將有較大的增加。房地產(chǎn)發(fā)展正式進(jìn)入“居住郊區(qū)”化發(fā)展階段。參考資料. .3、市場需求以自住為主的兩房、三房為主經(jīng)過一輪新的土地政策與貸款緊縮等政策在很程度上打擊了房地產(chǎn)市場的投資行為，使以自住為主要消費(fèi)環(huán)境的房地產(chǎn)市場減少了地產(chǎn)泡沫，但同時也由于政策的剛性作用是房地產(chǎn)市場需求趨于經(jīng)濟(jì)性、實用性。預(yù)計 2013 年房地產(chǎn)市場仍然會以 110 平方米以下的兩房、三房為主要供應(yīng)與購買面積。4、市場價格穩(wěn)中見漲房地產(chǎn)市場在現(xiàn)今階段區(qū)

8、別于、 等城市的房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 首先地產(chǎn)市場價格并沒有出現(xiàn)像那樣的高價格，仍然有一定的上漲空間；其二、房地產(chǎn)市場主要是以自住為主要消費(fèi)，而、在 2010 年時的市場環(huán)境就是以投資為主要的消費(fèi)環(huán)境，故其市場泡沫較大；其三、城市本身正處于一個快速發(fā)展階段，其城市本身擁有的對人口、資金的吸附能力使其市場前景看好。但其漲幅會回歸理性，預(yù)計的 2012 年 6215 元的基礎(chǔ)上上漲 10%。5、政策信息1）房地產(chǎn)政策與信息透析：繼在上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)后，成為全國第三個綜合配套改革實驗區(qū)?？梢灶A(yù)見，新特區(qū)的確立將會給帶來的巨大影響，進(jìn)一步推動成為中西部經(jīng)濟(jì)文化新中心。因“新特區(qū)”的政策利好，將吸

9、引更多的外來人口和外來投資，從而徹底影響的房地產(chǎn)市場。2）土地市場政策表現(xiàn)國土資源部部長表示今年（12 年）將不會出臺更強(qiáng)硬土地政策，列席政協(xié)開幕式的國土資源部部長表示，今年不會再出臺更強(qiáng)硬的土地調(diào)控政策，主要是落實已經(jīng)出臺的政策。二、市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形狀（一） 2012 年房地產(chǎn)市場成交分布分析房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)意義上， 仍然按照東西南北分為四個發(fā)展方位， 同時因為不同的行政區(qū)域的劃分又分為成華區(qū)、 錦江區(qū)、武侯區(qū)等 5 大行政區(qū)域及各個衛(wèi)星城市或附屬城市 （區(qū)、縣、市），由于各個行政區(qū)域或是區(qū)域由于發(fā)展力度、 發(fā)展歷程與政府相關(guān)規(guī)劃的不同而促使不同的區(qū)位有著不同的發(fā)展，但就其發(fā)展的共性有：2

10、012 年各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場都表現(xiàn)出快速發(fā)展，都呈現(xiàn)出旺盛的市場供應(yīng)量土成交量；其旺盛的市場需求在2012 年 11 月后都進(jìn)入了一個相對低迷的時期；其成交商品房面積以110 平方米以下的兩房、三房為主流。其分布特點為：1、按照方位分布統(tǒng)計分析為：總成交量 ( 萬 )成交套數(shù)（套）成交量占比（）參考資料. .城東302.543518327.91城南281.682928525.98城西313.773496228.95城北117.431386610.83市中心68.6088216.33合計1084.02122118截止 2012 年 12 月，房地產(chǎn)市場按照五大方位分析其分布為：城動總成交量為3

11、02.54萬平方米，成交總套數(shù)為35183 套，其成交比例占整個市場的27.91%；城南總成交量為281.68萬平方米， 成交套數(shù)為 29285 套，占市場份額的25.98%；城西房地產(chǎn)市場總成交量為313.77 萬平方米，成交套數(shù)為 34962 套，占份額的 28.95%；城北成交量為 117.43 萬平方米，成交了 13866 套，占市場份額的 1.83%。市中心成交達(dá)到 68.60%，僅為市場份額的 6.33%。就該方位分布量來看，房地產(chǎn)市場 2012 年城東與城西及城南為主，城北表現(xiàn)較弱，市中心由于土地出讓少量，其成交量保持相對平衡（同比 2011 年），其中城東、西、南成為房地產(chǎn)市場

12、發(fā)展的主要區(qū)域，城北成為潛力股。2、按行政區(qū)域分布統(tǒng)計分析總成交量 ( 萬 )成交套數(shù)（套）成交量占比（）成華區(qū)224.182466720.68高新區(qū)197.171986218.19金牛區(qū)185.492162717.11錦江區(qū)149.911843813.82青羊區(qū)153.021697514.12參考資料. .武侯區(qū)174.262054916.08合計1084.0312211810000就上圖來看，房地產(chǎn)市場按照行政區(qū)域劃分來分析，成華區(qū)成交量最高，2012 年成華區(qū)成交總量為224.18 萬平方米，成交總套數(shù)為24667 套，占 2012年整個房地產(chǎn)市場的20.68%；高新區(qū)、金牛區(qū)與武侯區(qū)都

13、保持相對高的成交量，占2012 年整個市場的18.19%、 17.11%與16.08%；其中錦江區(qū)與青羊區(qū)的成交量最低，其市場份額不足市場總份額的15%。就其行政區(qū)域市場的發(fā)展分析，成華區(qū)、高新區(qū)仍然是房地產(chǎn)市場的主要需求區(qū)域，金牛區(qū)成為潛力股。（二）市2012 年房地產(chǎn)市場價格分析房地產(chǎn)市場價格 2012 年保持了良好的發(fā)展態(tài)勢， 在 2011 年 5220 元 / 平方米的市場均價上，一路上揚(yáng)，將房價提高到 7215 元/ 平方米，就總體上來說，房地產(chǎn)市場價格在房地產(chǎn)市場供需兩旺的階段得到了飛快發(fā)展，究其原因：第一方面，是由于住宅需求量表現(xiàn)較強(qiáng)；第二方面，土地市場價格與商品房價格相持相漲；

14、第三方面，房地產(chǎn)市場中投資成分逐漸增加。同時房地產(chǎn)市場價格上漲的過程里伴隨的是政府的宏觀調(diào)控制，新的土地出讓政策與銀行信貸緊縮等政策的多次執(zhí)行，使房地產(chǎn)市場價格快速上漲態(tài)勢在2012 年 11 月左右進(jìn)入了一個低迷時期， 該時期使房地產(chǎn)市場均價在 7215 元 / 平方米的發(fā)展基礎(chǔ)上， 進(jìn)入了一個理性的、平穩(wěn)的發(fā)展階段，直到今天。1 、2012 年房地產(chǎn)市場價格整體發(fā)展分析2012 年房地產(chǎn)市場價格在 2011 年市場均價 5220 元/ 平方米的基礎(chǔ)上， 保持著快速上升，從 1-3 月份的 5321 元/ 平方米增長到年末的 7215 元 / 平方米其發(fā)展分布為：2012 年成都房地產(chǎn)市場價

15、格發(fā)展分析800058856769721570005321單位：元60005000銷售均價40003000200001-3 月份4-6 月份7-9 月份10-12 月份就該圖表統(tǒng)計的房地產(chǎn)市場價格發(fā)展來看，2012 年房地產(chǎn)市場價格一路上揚(yáng)，在一年參考資料. .的時間房地產(chǎn)市場價格由 2012 年初的 5321 元 / 平方米，在 2012 年 8 月時提高到 6769 元/ 平方米的市場均價，到年末發(fā)展到 7215 元 / 平方米。房地產(chǎn)市場整體銷售均價保持了快速、健康的發(fā)展速度，其年增長率達(dá)到47.8%。2、按照方位分析2012 年房地產(chǎn)市場價格銷售均價100001036888378138

16、832780006328單位：元銷售均價600040000城東城西城南城北市中心2012 年房地產(chǎn)市場按照分布方位來統(tǒng)計其銷售均價，其分布如左圖：城東2012 年區(qū)域市場銷售均價格為8138 元 / 平方米，城西房地產(chǎn)市場銷售均價8327 元/ 平方米；城南房地產(chǎn)市場均價保持在8837 元 / 平方米；城北市場銷售均價最低，市場銷售均價在6328 元/ 平方米，市中心商品房市場銷售均價拉升到10368 元 / 平方米。3、按行政區(qū)域分析2012 年市場均價2007 年成都各個行政區(qū)域銷售均價100009126832585788000826886987841單位：元銷售均價600040000金牛

17、區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)武候區(qū)高新區(qū)按照市行政區(qū)域的劃分統(tǒng)計研究市2012 年房地產(chǎn)市場均價的發(fā)展及分布來看，市場均價最高的錦江區(qū)，銷售均價達(dá)到了9126 元 / 平方米； 其次是青羊區(qū)與武侯區(qū)，其 2012 年市場銷售均價達(dá)到了8578 元/ 平方米與 8325 元/ 平方米；其中高新區(qū)市場均價為7841 元 / 平方米，其中這里的高新區(qū)分為高新南區(qū)與西區(qū), 高新西區(qū)整體均價保持在6300 元 / 平方米 , 主要是由于中海國際社區(qū)等大盤抬高了平均價格，項目所在區(qū)域均價在5388 元 / 平方米。4、按照建筑形態(tài)分析2012 年房地產(chǎn)市場均價參考資料2012 都各種物業(yè)形態(tài)市場均價分析25000

18、. .市房地產(chǎn)市場按照產(chǎn)品形態(tài)的統(tǒng)計分析其市場均價為：市別墅產(chǎn)品形態(tài)的市場銷售均價 2012 年為 19827 元 / 平方米，多層產(chǎn)品市場銷售均價在2012 年為 9267 元 / 平方米；小高層與高層的市場均價格2012 年保持在 6367 元 / 平方米左右。小結(jié)：市場在經(jīng)歷了 2012 年的理性發(fā)展后，整個地產(chǎn)市場回歸理性，其表現(xiàn)出產(chǎn)品細(xì)分化，市場細(xì)分化等特點，預(yù)計 2013 都地產(chǎn)市場仍然以理性的、平穩(wěn)的態(tài)勢良性發(fā)展。（三）房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析1 、2012 年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品研究2012 都房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形態(tài)構(gòu)成4.63%4.07%10.28%別墅多層21.35%小高層高層59.67%

19、其他就我司對 2012 年房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分布進(jìn)行統(tǒng)計分析后得出，市2012 年地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)品仍然以高層與小高層為主， 占到整個供應(yīng)量的 59.67%與 21.35%，別墅與多層逐漸淡出主城區(qū)市場，僅占整個市場的 4.63%與 10.28%。就該組數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸走“高” 。由于主城區(qū)土地所具備的稀缺性，而使整個地產(chǎn)市場向高容積率發(fā)展。1.2針對 2012 年地產(chǎn)市場戶型構(gòu)成分析參考資料. .1.21 、從產(chǎn)品面積成交量上來看：總成交量 ( 萬成交套數(shù)（套）成交量占比（） )60 以下45.0578054.1660-90 302.093886227.8790-120 261.802

20、938724.15120-144 279.172762425.76144 以上195.791844018.11合計1083.90122118由此可見 , 我們能發(fā)現(xiàn)戶型供應(yīng)市場的兩點發(fā)展趨勢：40 以下的小戶型逐漸淡出市場，這說明了40 以下的超小戶型由于不能有效滿足居家功能而逐漸淡出市場；市場供應(yīng)主力戶型發(fā)展變化： 從 2010 年 120-144 平米的戶型為市場供應(yīng)主力戶型，逐漸轉(zhuǎn)變成如今 2012 年 60-90 的戶型為市場供應(yīng)主力戶型。 一方面和國家的政策調(diào)控也有著緊密的關(guān)系 （90/70 政策），另一方面是開發(fā)商在戶型設(shè)計上面下的功夫。（在確保功能房的基礎(chǔ)上盡量使空間更為緊湊實用

21、）1.22、 從產(chǎn)品戶型上來看：各類型戶型產(chǎn)品比例6%3%91%參考資料平層躍層錯層. .目前在售樓盤中 , 絕大多數(shù)仍以平層作為主力產(chǎn)品，躍層和錯層僅作為樓盤的補(bǔ)充少量搭配在，以滿足不同客戶的差異化需求，但是沒有一個樓盤是以躍層或錯層戶型為主。1.23 、從 2012 年 1-12 月成交面積來看：2012戶型面積分析成交量 ( 萬平方米 ) 走勢60.0050.0040.0030.0020.0010.000.001 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月60 以下2.591.182.711.198.015.174.585.021.914.35.103.2

22、860-9015.547.1016.237.1613.3524.1437.7844.8323.3734.0947.7830.7090-12020.719.4721.649.5526.7122.4228.334.8123.1726.0523.7215.24120-144 24.1711.0525.2511.1422.2620.7030.5844.8221.5620.1728.9018.57144 以上23.3010.6624.3510.7518.7013.8018.9123.1714.3213.3214.939.59針對 2012 年 1-12 月房地產(chǎn)市場成交走勢分析來看，60-120 平方米

23、以的兩房與三房成為市場需求的主要構(gòu)成，其他面積需求相對分布較少，60 平方米以下的戶型逐漸淡出市場。就該現(xiàn)象說明房地產(chǎn)市場需求在政策環(huán)境下，購買者更加注重產(chǎn)品的實用性、功能性與經(jīng)濟(jì)性。大面積戶型的奢侈性產(chǎn)品成為改善居住環(huán)境的置業(yè)選擇。60 平方米以下的產(chǎn)品逐漸淡出市場。（四） 2012 年房地產(chǎn)市場購買者分析全市成交的商品房中，有48.9%的面積被外地個人買走，其中省各地市州個人買走37.2%，外省人買走11.4%，境外人士買走0.3%；只有 47.5%的面積被本市個人買走，另有 3.6%的面積被單位買走。同期五城區(qū)成交的商品房中，有36.5%的面積被外地個人買走，其中省各地市州個人買走 25

24、.0%，外省人買走11.2%，境外人士買走0.3%；有 53.1%的面積被五城區(qū)個人買走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個人買走，另有5.4%的面積被單位買走。三、市中心中高端電梯市場由于本項目所處區(qū)位極佳，周邊項目均走中高端路線，這樣與本項目產(chǎn)品的價值相得益彰，價值得到一定程度的提升。目前市中心區(qū)域的新開盤售價在6800-8800 元 / 平方米，鑒于我們的項目價值，可以預(yù)見本項目也一定會成為市場高端產(chǎn)品。為了更好地研究本項目的價值，我們將市區(qū)高端電梯市場進(jìn)行分析，以為本項目參考。高端項目基本數(shù)據(jù)表參考資料. .項目名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率樓層1245 畝100 萬平方米三期：35

25、.5%30-33 層翡翠城華潤置地2.38信德房產(chǎn)開發(fā)有限公40外灘司海特爾置業(yè)投資有限80 余畝209553.11 平 米 3.9930%28 31天和凱旋城公司龍湖錦華置業(yè)有限公37046.87 平157105.2 平米4.238%晶藍(lán)半島司米粼江峰閣新加坡吉寶置業(yè)41178 平米190000平 米4.1160%萬達(dá)集團(tuán)73333.70 平4000005.4530%29萬達(dá)錦華城平 方米方 米蓉上坊水井坊股份有限公司62 畝2100004.930%26-33 層鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公100 畝299700 平米4.530%33錦 都司78 號官邸三秦房地產(chǎn)公司21.44 畝9.51 萬平米6.

26、6625.30%33博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限275334.71237%9-21優(yōu)品道平 米怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)166667.5017神仙樹大院公司平 米歐 城鑫瀾房地產(chǎn)開發(fā)公司70 畝21 萬平米3.9130%21 層二十四城華潤置地840 畝260 萬平方米4參考資料. .龍湖錦華置業(yè)有限公55094平 方300000平 方 米33-34 層電梯龍湖三千里司米高層首創(chuàng)新資置業(yè)有限公102.4畝36 萬 平 方 米4.235%一期 26-33 層首創(chuàng) . 愛這城司新希望實業(yè)投資有限28 畝91733 4.0925%15紅南港公司招商（蛇口）房地產(chǎn)公40 畝170000 平方米530.50%30首座司下

27、面從以下幾方面對目前房產(chǎn)市場在售電梯高端樓盤進(jìn)行分析：價格方面項目名稱項目地址均價（元 / 平米）翡翠城二環(huán)路東五段99 號東湖公園7100外灘宏濟(jì)中路7250天和凱旋城青羊區(qū)光華村7300晶藍(lán)半島九眼橋宏濟(jì)中路38 號6500中海格林威治城武侯區(qū)望江路1 號7650萬達(dá)錦華城二環(huán)路東五段與錦華路7800蓉上坊一環(huán)路牛王廟巷口7700錦都市中心少城通惠門路785078 號官邸錦里西路 78 號7750參考資料. .優(yōu)品道青羊城西光華大道與青羊大道的交會處7800神仙樹大院高新區(qū)紫荊西路普天電纜廠8100歐城武侯桐梓林路南路7 號7800二十四城成華二環(huán)路東三段7435龍湖三千里成華二環(huán)路東二段

28、5 號8125首創(chuàng) . 愛這城成華區(qū)建設(shè)路2 號 ( 原國光電氣股份有限公司)7400紅南港二環(huán)路西一段外側(cè)8800首座人民南路四段8600從上表可以清晰看出，目前市場高品質(zhì)項目售價從6800-8800 元 / 平米。目前市中區(qū)房價基本突破7200 元 / 平米；東門幾個區(qū)域如建設(shè)路，望江，萬年場片區(qū)的房市都異?；馃幔瑑r格持續(xù)攀高目前在這幾個片區(qū)價格在6800-8000 元 / 平米；西門房價穩(wěn)定維持在5700-7200元 / 平米；而傳統(tǒng)“富人區(qū)”的南門由于土地放量少，出現(xiàn)的為數(shù)不多的項目體量都較小，價格保持在 7500-8800 元 / 平米。面積區(qū)間方面和銷售走勢方面項目名稱面積區(qū)間銷售

29、走勢翡翠城40 -320 四期二批次余10%外灘76 -148 住余 30%天和凱旋城127 -200 余180套晶藍(lán)半島88 -168 售完參考資料. .粼江峰閣71 -211售完萬達(dá)錦華城40 -120售完蓉上坊一期 44.5 118 2、 3 批次余 15%錦 都三期 90-180 四期 136-178 售完78 號官邸68 -2202期 1批次余 20%優(yōu)品道60 -1402 期銷售中神仙樹大院二期 80 -175 咨詢中歐 城140 180 余 40%二十四城80-1501期 1批次余 30%龍湖三千里二期 80 160 2期 6批次余 50%首創(chuàng) . 愛這城55 145 1 期余

30、10%， 3 期咨詢中紅南港30 -901期 1批次余 40%首 座125-310住房余 5%a) 從以上項目的面積區(qū)間來看：i. 戶型面積從 30 平米 -300 余平米不等；ii.受 70/90 政策影響，主力戶型集中在60 平米 -80 平米二室二廳一衛(wèi)和110-140平米三室兩廳雙衛(wèi)；b) 從以上項目的銷售走勢看i. 在售項目的去化都比較不錯，中小戶型走俏；參考資料. .ii. 140 平米以上面積銷售遲緩；iii. 市場反映出，目前高端項目購房者在置業(yè)時要么選擇地段優(yōu)勢明顯項目如蓉上坊、 78 號官邸等，要么選擇品質(zhì)大盤如翡翠城、龍湖三千里、首創(chuàng). 愛這城等。小結(jié)：經(jīng)過調(diào)查走訪目前在

31、售高端電梯項目，總結(jié)如下：（1）品牌發(fā)展商打造規(guī)模社區(qū)，中高端市場競爭加??；（ 2）目前市場高端項目均價在7600 元 / 平米左右；（ 3）市場反映出中小戶型走俏，暢銷戶型區(qū)間為65-120 平米；四、區(qū)域市場市場研究（一）區(qū)域市場特點介紹總體特征：最令人矚目的片區(qū)，知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項目越來越多 。市場供應(yīng)：2012 年全年商品房供應(yīng) 111.68萬平米，銷售量 97.46萬平米，供求基本平衡。產(chǎn)品特征：大規(guī)模、中高檔次項目占主流，容積率為 6 左右居多。戶型特征：8090 平米兩房，110120 平米三房為目前市場主流，以實用居家型為主。2012 年全年需求戶型排列：8090

32、平米60 平米以下110120平米7080 平米?？蛻籼卣鳎?5 歲以下為主，人是購買的主要人群，以第二次置業(yè)及以上為主，分別為企業(yè)事單位、都市白領(lǐng)、企業(yè)高管等，同時其它區(qū)域和外地客戶購房的比例也在大幅增加。營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現(xiàn)場包裝，營銷出現(xiàn)創(chuàng)新。（ 二） 、區(qū)域市場未來發(fā)展概況總體特征：中心城市建設(shè)用地的減少，必然造成該區(qū)域中高端市場競爭激烈，尤其表現(xiàn)在產(chǎn)品競爭加劇。發(fā)展階段：2012 是城東市場高速發(fā)展增長期，08 年將是白熱化的階段。參考資料. .發(fā)展特征：品牌發(fā)展商打造規(guī)模化、高品質(zhì)社區(qū)。發(fā)展片區(qū)：在未來時間，市中心區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然會以東大街、蜀都大道及騾馬市片區(qū)

33、為發(fā)展熱點。市場趨勢：品牌開發(fā)商進(jìn)駐，產(chǎn)品與營銷水平將進(jìn)一步細(xì)分與提高，體現(xiàn)項目成功與否。競爭領(lǐng)域：產(chǎn)品競爭加劇，產(chǎn)品價值將成為項目價值的關(guān)鍵因素?？蛻籼卣鳎嚎蛻魧用嬷鸩教岣?，漸趨多元化，客戶區(qū)域來源也會進(jìn)一步外延而細(xì)分。區(qū)域市場總結(jié)：1、土地機(jī)會使區(qū)域成為整個的房地產(chǎn)熱點。伴隨市中心區(qū)域土地供應(yīng)越來越少，市場競爭的加劇，使成為房產(chǎn)市場最令人矚目的片區(qū)。知名發(fā)展商云集，大體量大規(guī)模項目越來越多，中高端市場競爭激烈，產(chǎn)品競爭加劇。目前，市中心區(qū)域房產(chǎn)市場發(fā)展主要集中在東大街沿線、大慈寺片區(qū)、騾馬寺片區(qū)。2、熱銷主力產(chǎn)品特征為：大盤、電梯高層，戶型80 90 平米兩房， 110 120 平米三房。

34、3、市中心樓盤主流客戶特征：35 歲以下為主，人是重點，分別為企事業(yè)單位、其它區(qū)域、外地客戶等消化房源。4、城東樓盤營銷特征：多種營銷渠道并用，注重現(xiàn)場包裝，創(chuàng)新營銷。五、項目分析S優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：位于城南中心區(qū)域，生活配套齊全，交通便利；自然環(huán)境優(yōu)越：臨武侯，錦江多個市政公園，環(huán)境佳；地塊優(yōu)勢：項目位于城南中心地段，由于市中心土地供應(yīng)較少，使本項目在規(guī)模上占據(jù)有時，易打造出高品質(zhì)的樓盤。W劣勢：市同質(zhì)產(chǎn)品過多，產(chǎn)品風(fēng)格不突出；參考資料. .O機(jī)會：項目產(chǎn)品面積較大，在該區(qū)域容易形成較好的差異化競爭優(yōu)勢；不可復(fù)制性，帶來的市場機(jī)會：市中心土地的稀缺性，造就了項目的稀缺性。這也是本項目宣傳、推廣的機(jī)會；T威脅：區(qū)域樓盤蓉上坊、時代豪庭、 78 號官邸，以及即將啟動的潛在項目，都將與項目形成直接競爭；第四章建設(shè)容及規(guī)模、收益根據(jù)市城