房地產(chǎn)估價蒲健明

1、 1.1 房地產(chǎn)的概念 1.1.1 房地產(chǎn)的整體概念 1.1.2 土地的概念 1.1.3 建筑物的概念 1.1.1 房地產(chǎn)的整體概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托 于物質(zhì)實體上的權(quán)益。 物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價值的是其權(quán)益。 房地產(chǎn)是一種商品。 房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，單純的土地，單純的建筑物，房地（土地 和建筑物結(jié)合形式） 1.1.2 土地的概念 土地是指地球的表面及其上下的一定空間。 土地的開發(fā)利用受到三大制約：土地使用制度，土地權(quán)利設(shè)置， 相鄰關(guān)系。 對一塊土地的基本認識： （1）坐落位置；（2）面積大??；（3）形狀；（4）四至；（5） 土地權(quán)

2、利狀況；（6）利用現(xiàn)狀；（7規(guī)劃設(shè)計條件；（8） 生熟程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。 1.1.3 建筑物的概念 建筑物屬于人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指 能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進 行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和 屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東 西，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。 對建筑物的基本認識： （1）坐落位置；（2）面積大小；（3）建筑層數(shù)和高度；（4） 用途；（5）建筑結(jié)構(gòu)；（6）建筑裝修；（7附屬設(shè)備；（8） 建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度；（9）外觀；（10）平

3、 面格局；（11）產(chǎn)權(quán)狀況；（12）其它。 房地產(chǎn) 土地 建筑物 實物 權(quán)益 區(qū)位 地上空間 地 面 地下空間 房屋 構(gòu)筑物 圖圖1-1 房地產(chǎn)概念的圖示房地產(chǎn)概念的圖示 其他土 地定著 物 土地 建筑物 房地 結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝飾裝修 實體 質(zhì)量 功能 1.2 房地產(chǎn)的特性 1.2.1 土地的特性 1.2.2 房地產(chǎn)的特性 1.2.1 土地的特性 （1）土地的自然特性 承載力/肥力/位置固定性/不可移動性/數(shù)量固定性/耐久性/個別 性 （2）土地的人文特性 用途的多樣性 社會經(jīng)濟位置的可變性 合并及分割的可能性 1.2.2 房地產(chǎn)的特性 不可移動不可移動 獨一無二獨一無二 壽命長久壽命長久 供給

4、有限供給有限 價值量大價值量大 流動性差流動性差 用途多樣用途多樣 相互影響相互影響 易受限制易受限制 保值增值保值增值 1.3 房地產(chǎn)的類型 1.3.1 按用途劃分的類型 1.3.2 按開發(fā)程度劃分的類型 1.3.3 按是否產(chǎn)生收益劃分的類型 1.3.4 按經(jīng)營使用方式劃分的類型 1.3.1 按用途劃分的類型 可以分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類。具體可細分為下列 10類： 居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn) 娛樂房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn) 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)

5、綜合房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn) 1.3.2 按開發(fā)程度劃分的類型 生地生地 毛地毛地 凈地凈地 熟地熟地 在建工程在建工程 現(xiàn)房現(xiàn)房 1.3.3 按是否產(chǎn)生收益劃分的類型 分為收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)兩大類。 區(qū)分的關(guān)鍵是看房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng) 濟收益的能力。 1.3.4 按經(jīng)營使用方式劃分的類型 銷售的房地產(chǎn) 出租的房地產(chǎn) 營業(yè)的房地產(chǎn) 自用的房地產(chǎn) 1.4 房地產(chǎn)估價的概念 1.4.1 房地產(chǎn)估價的稱呼 1.4.2 房地產(chǎn)估價的定義 1.4.3 關(guān)鍵術(shù)語 1.4.4 正確認識房地產(chǎn)估價的核心 1.4.1 房地產(chǎn)估價的稱呼 美國：real estate app

6、raisal 英國：property valuation 日本和韓國：不動產(chǎn)鑒定 臺灣：不動產(chǎn)估價 香港：物業(yè)估價或物業(yè)估值 關(guān)于房地產(chǎn)評估 1.4.2 房地產(chǎn)估價的定義 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的 估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方 法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基 礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進行測算和判定 的活動。 1.4.3 關(guān)鍵術(shù)語 （1）專業(yè)房地產(chǎn)估價人員 （2）估價目的 （3）估價原則 （4）估價程序 （5）估價方法 （6）估價對象 （7）影響估價對象價值的因素 （8）估價時點 （9）價值的測算和判定 （1）專業(yè)房地產(chǎn)估價人員

7、經(jīng)房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊， 取得職業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員，目前有注冊房 地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩種。 （2）估價目的 估價結(jié)果的期望用途。 （3）估價原則 人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形 成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要地進行房地 產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。 （4）估價程序 一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系 排列出的先后進行次序。 （5）估價方法 評估房地產(chǎn)價格的具有理論依據(jù)的邏輯思路和技術(shù)路線。一方面來 自于人們的實踐總結(jié)，另一方面來自于理論探索。 （6）估價對象 一個具體估價

8、項目中需要估價的房地產(chǎn)。 （7）影響估價對象價值的因素 房地產(chǎn)價格水平及其變動，是由眾多房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn) 價格綜合作用的結(jié)果。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格水平及其變動產(chǎn)生影響 的因素就是房地產(chǎn)價格影響因素。 （8）估價時點 估價結(jié)果對應的日期。 （9）價值的測算和判定 房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)價值的測算和判定，是建立在估價人員對估價 對象房地產(chǎn)所在房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律的掌握，以及對相關(guān)經(jīng)濟、 法律、社會、自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價值影響的判斷 上的。 1.4.4 正確認識房地產(chǎn)估價的核心 房地產(chǎn)估價是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合 房地產(chǎn)估價不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客 觀合理價格或

9、價值通過估價活動正確地反映出來 房地產(chǎn)估價是對市場上房地產(chǎn)價格的實現(xiàn)過程的模擬 1.5 房地產(chǎn)估價的必要性 1.5.1 專業(yè)估價存在的前提 1.5.2 不完全市場 1.5.3 對房地產(chǎn)估價的需求表現(xiàn) 1.5.1 專業(yè)估價存在的前提 一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需 要專業(yè)估價。 1.5.2 不完全市場 完全市場： 同質(zhì)商品 買賣者人數(shù)眾多 有進出市場的自由 買賣雙方都掌握當前價格的完全信息 就成交總額而言，每樁買賣的標的額是無關(guān)緊要的 買賣雙方無串通共謀行為 消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化 商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動 如果與上述任何一條不符，該市場

10、在某種程度上就是不完全市場。 房地產(chǎn)對1至4條和第8條往往不能符合。 1.5.3 對房地產(chǎn)估價的需求表現(xiàn) 土地使用權(quán)出讓的需要土地使用權(quán)出讓的需要 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要 房地產(chǎn)抵押、典當?shù)男枰康禺a(chǎn)抵押、典當?shù)男枰?房地產(chǎn)保險的需要房地產(chǎn)保險的需要 房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰康禺a(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理的需要 其他方面的需要其他方面的需要 復習思考題 1、

11、為什么說房地產(chǎn)價值從某種意義上講是客觀存在的？ 2、為什么說房地產(chǎn)估價是國家的法定制度？ 3、房地產(chǎn)估價有無國家標準？與非國家標準有何本質(zhì)區(qū)別？ 4、什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)有哪三種存在形態(tài)？ 5、房地產(chǎn)的特性有哪些？ 6、什么是房地產(chǎn)估價？ 7、為什么說房地產(chǎn)估價是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合？ 8、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別是什么？為什么需要專業(yè)估價？ 2.1 房地產(chǎn)價格的概念 和形成條件 2.1.1 房地產(chǎn)價格的概念 2.1.2 房地產(chǎn)價格的形成條件 2.1.1 房地產(chǎn)價格的概念 價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨 幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付?，F(xiàn)象 價格是商品價值的貨

12、幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的抽象人類 勞動。本質(zhì) 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 貨幣額、商品或其他有價物。 2.1.2 房地產(chǎn)價格的形成條件 3個條件： 有用性 稀缺性 有效需求 價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品 的一種分配方式。 分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格 2.2 房地產(chǎn)價格的特征 2.2.2 地價與一般物品價格的不同 2.2.3 房地產(chǎn)價格的特征 2.2.1 房地產(chǎn)價格與一般物品價格 的共同之處 2.2.1 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的共同之處 都是價格都是價格 都有波動，受供求因素的影響都有波動，受供求因素的影響 都是按質(zhì)論

13、價都是按質(zhì)論價 2.2.2 地價與一般物品價格的不同 生產(chǎn)成本不同 折舊不同 價格差異不同 市場性質(zhì)不同 價格形成時間不同 供求變化不同 2.2.3 房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的 租金 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別 因素的影響 2.3 房地產(chǎn)的供求與價格 2.3.1 房地產(chǎn)需求 2.3.2 房地產(chǎn)供給 2.3.3 房地產(chǎn)均衡價格 2.3.4 房地產(chǎn)供求彈性 2.3.5 房地產(chǎn)供求與價格之間 關(guān)系的特殊性 房地產(chǎn)市場的波動，房地產(chǎn)價格水平房地產(chǎn)市場的波

14、動，房地產(chǎn)價格水平 及其變動，從經(jīng)濟學上來講，是由房及其變動，從經(jīng)濟學上來講，是由房 地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量地產(chǎn)的供給和需求這兩種相反的力量 共同作用的結(jié)果共同作用的結(jié)果 2.3.1 房地產(chǎn)需求 房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下， 對某種房地產(chǎn)所愿意且能夠購買的數(shù)量。 決定房地產(chǎn)需求量的因素： n該種房地產(chǎn)的價格水平 n消費者的收入水平 n消費者的偏好 n相關(guān)物品的價格水平 n消費者對未來的預期 房地產(chǎn)的需求曲線：表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系 非價格因素也會使得整個需求曲線產(chǎn)生位移 2.3.2 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)

15、，在每一價格 水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意且能夠提供出售的數(shù)量。 供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量 決定房地產(chǎn)供給量的因素： n該種房地產(chǎn)的價格水平 n該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 n該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 n開發(fā)商對未來的預期 n開發(fā)資源的數(shù)量變化 房地產(chǎn)的供給曲線：表示房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系 非價格因素也會使得整個供給曲線產(chǎn)生位移 2.3.3 房地產(chǎn)均衡價格 房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的 價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。 均衡是市場價格運行的必然趨勢。 房地產(chǎn)的價格與其需求呈正

16、相關(guān)，與其供給負相關(guān)。 2.3.4 房地產(chǎn)供求彈性 彈性是對作為因變量的經(jīng)濟變量的相對變化對于作為自變量的經(jīng)濟 變量的相對變化的反應程度的一種度量。 彈性=因變量經(jīng)濟變量的相對變化/自變量經(jīng)濟變量的相對變化 房地產(chǎn)需求彈性：需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口 彈性、需求的交叉價格彈性和需求的價格預期彈性。 房地產(chǎn)供給彈性：供給的價格彈性、供給的要素成本彈性 彈性的經(jīng)濟含義：彈性較大，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變 量的變化是較敏感的；彈性較小，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個 經(jīng)濟變量的變化是較不敏感的。 彈性數(shù)值的類型：彈性大于1，富有彈性；彈性小于1，缺乏彈性； 彈性等于1，單一彈性；

17、彈性無窮大，完全彈性；彈性趨于零， 完全無彈性。 2.3.5 房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性 房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型： 全國房地產(chǎn)總的供求狀況 本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地 產(chǎn)的供求狀況 2.4 房地產(chǎn)價值和價格的種類 不同的房地產(chǎn)價值和價格，所起的作 用不盡相同，評估時采用的依據(jù)和考 慮的因素也不盡相同 2.4.1 使用價值和交換價值 使用價值：該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值：該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例。 沒有使用價值則不會有交換價值。 房地產(chǎn)估價

18、所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。 2.4.2 投資價值和市場價值 投資價值：某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn) 所評估出的價值。建立在主觀、個人因素基礎(chǔ)上 市場價值：房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資 者，代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。客觀的、非個 人的價值 同一房地產(chǎn)對于不同的投資者會有不同的投資價值。 投資者評估的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是其投資 行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 2.4.3 原始價值、賬面價值和市場價值 原始價值：一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本。簡稱原值、原價。 賬面價值：一項資產(chǎn)的原始價值減去已

19、計提折舊后的余額。 市場價值：一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。 原始價值是始終不變的，賬面價值隨時間流逝而減少，市場價值隨 時間而波動。 房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。 2.4.4 成交價格、市場價格、理論價格、公開 市場價值、清算價值和評估價值 成交價格：一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易，買者支付、 賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。是買價和賣價的折衷價 格。 形成正常成交價格的條件：公開市場；交易對象具備市場性；眾多 的買賣雙方；買賣雙方不受任何壓力，出于自愿；理性的經(jīng)濟行 為；買賣雙方具有完全信息；適當?shù)钠陂g完成交易。 成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分。例如土地交

20、易，招標 成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。 市場價格：某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，大量成交 價格的抽象結(jié)果。 理論價格：經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真 實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合。 2.4.4 成交價格、市場價格、理論價格、公開 市場價值、清算價值和評估價值 公開市場價值：估價對象在一系列假設(shè)條件下最可能的交易價格。 市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，一般情 況下可以混用。 清算價值：要求或限定的銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期，賣者是 被迫出售、買者是自愿而不是被

21、迫購買下的價格。 評估價值：估價人員對房地產(chǎn)價值進行測算和判定的結(jié)果。 評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。如比 準價格、積算價格、收益價格。 評估價值不是事實，但作為交易雙方的價格參考依據(jù)，往往會成為 最終的成交價格。 從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格 2.4.5 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 這是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格。 市場調(diào)節(jié)價：經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價：政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和 范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。 估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。 政

22、府定價：政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范 圍制定的價格。 估價結(jié)果應以政府定價為準。 2.4.6 基準地價、標定地價和房屋重置價格 這是城市房地產(chǎn)管理法提到的三種價格。 基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不 同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確 定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。 標定地價：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條 件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域 的標準指導價格。 房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié) 構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切

23、合理、必要的 費用、稅金及應獲得的利潤。 2.4.7 土地價格、建筑物價格和房地價格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。 土地價格：簡稱地價，不含建筑物價格在內(nèi)的價格。 根據(jù)土地的生熟程度，相應的有生地價格、毛地價格、熟地價格， 以及凈地價格 建筑物價格：不含所占用土地價格在內(nèi)的價格。 房地價格：建筑物連同其占用的土地的價格。等同于一般人們所說 的房價。 房地價格=土地價格+建筑物價格 2.4.8 總價格、單位價格和樓面地價 這是一組按照房地產(chǎn)價格表示單位劃分的價格。 總價格：某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。 單位價格：按照單位面積或其他計量單位表示的價格。 樓面地價：按地上

24、建筑面積均攤的土地價格。 樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率 樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 2.4.9 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格 這是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。 所有權(quán)價格：主要指房屋所有權(quán)，涉及國家土地制度，嚴格意義上 不存在土地所有權(quán)價格。 房地產(chǎn)所有權(quán)實際上可以理解為是各項權(quán)益的集合。如果所有權(quán)上 設(shè)立了他項權(quán)利，那么所有權(quán)就變得不完全，價格因此會降低。 使用權(quán)價格：主要指土地使用權(quán)價格。 其他權(quán)益價格：泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種權(quán)益的價格，如租 賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、典權(quán)價格等。 2.4.10 買賣價格、租賃價格、抵

25、押價值、典 價、保險價值和征收價值 買賣價格：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由 房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價物。 租賃價格：房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。 抵押價值：假設(shè)債務履行期屆滿債務人不履行債務，拍賣、變賣抵 押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先 受償?shù)目铑~后的余額。 典價：設(shè)立典權(quán)時，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或 其他有價物。 保險價值：為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 課稅價值：為課稅的需要，估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。 征收價

26、值：政府強制取得房地產(chǎn)時應給予的補償金額。 2.4.11 實際價格和名義價格 實際價格：在成交日期一次付清的價格，或者將不是一次付清的價 格折現(xiàn)到成交日期時的價格。 名義價格：成交日期講明，但不是一次付清的價格。 2.4.12 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期 房價格 現(xiàn)貨價格：交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行商品交割的價格。 期貨價格：交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。 現(xiàn)房價格：房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標的的價格。 當房地產(chǎn)的建筑物為已建成時，即為現(xiàn)房價格。 期房價格：以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標的的價格。 2.4.13 起價、標價、成交價和均價 這是

27、在房地產(chǎn)銷售中出現(xiàn)的一組價格。 起價：所銷售的商品房的最低價格。 標價：即賣方的要價。 成交價：買賣雙方實際交易價格。 均價：所銷售商品房的平均價格。 2.4.14 評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 這是在房地產(chǎn)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。 評估價：對擬拍賣的房地產(chǎn)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。 保留價：又稱拍賣底價，拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。 起拍價：又稱開叫價格、起叫價，拍賣師拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格。 應價：競買人對拍賣師報出的價格的應允，或自己報出的購買價格。 成交價：拍賣師以公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。 2.4.15 補地價 補地價：國有土地

28、使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價或 土地使用權(quán)出讓金、土地收益。 需要補地價的情形主要有以下三類： 土地使用者改變土地用途或規(guī)劃限制條件； 土地使用者延長土地使用年限； 土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 對于第一類情形，一般情況下： 補地價=改變后的地價-改變前的地價 復習思考題 1、什么是房地產(chǎn)價格？ 2、房地產(chǎn)價格的特征主要有哪些？ 3、決定房地產(chǎn)需求量的因素主要有哪些？ 4、決定房地產(chǎn)供給量的因素主要有哪些？ 5、房地產(chǎn)價格與其供求的一般關(guān)系是什么？ 6、什么是彈性？不同的供需彈性的含義和作用是什么？ 7、房地產(chǎn)的供求關(guān)系有哪幾種類型？ 8、房地產(chǎn)價值和價格的種

29、類有哪些？其各自的含義和作用是什么？ 評估是采用的依據(jù)和考慮的因素是什么？ 3.1 估價原則概述 房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了對房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客 觀、公正。這應作為房地產(chǎn)估價的最高行為準則。同時，在具體 估價作業(yè)中應遵循的技術(shù)性原則主要有如下4項：合法原則，最 高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的 基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、 統(tǒng)一估價時點下的估價結(jié)果具有相近性。 3.1 獨立、客觀、公正原則 獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。 所謂獨立是要求估價機構(gòu)和估價人員不受外部因素干

30、擾，完全憑借 自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和良心進行估價。 所謂客觀是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏 見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。 所謂公正是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應公平正值，不偏袒 任何一方。 核心：站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平 合理的價值。 為評估出公平合理的價值，估價人員還必須有良好的職業(yè)道德，并 不斷提高估價理論水平，豐富估價經(jīng)驗。 3.2 合法原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合 法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 3.3 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求估價對象應以估價對象的最

31、高最佳使用為前 提進行。所謂最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟 上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的 一種最可能的使用。 最高最佳使用具體包括3個方面：最佳用途；最佳規(guī)模；最佳集約度。 3.4 估價時點原則 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的價值。 估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。 估價時點是由估價目的決定的，可以是現(xiàn)在，也可以是過去或?qū)怼?不論是何種估價目的和估價時點，房地產(chǎn)市場狀況始終是估價時點 時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。 3.5 替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條 件下的正

32、常價格。 所謂類似房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)中實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象 相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。具體一點說，類似房地產(chǎn)是與估價對象處 在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估 價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 所謂同一供求圈是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的 適當范圍。 復習思考題 1、什么是房地產(chǎn)估價原則？ 2、掌握房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則有何實際意義？ 3、如何才能評估出客觀合理的價值？ 4、遵循合法原則包括那幾個方面？ 5、什么是最高最佳使用？如何衡量及如何尋找最高最佳使用？ 6、為什么有估價時點原則？ 7、估價時點是否總為現(xiàn)在？為什么？ 8、什么是替代原則？ 9、什么是類似

33、房地產(chǎn)？什么是同一供求圈？ 10、估價時如何遵循替代原則？ 4.1 市場法的基本原理 4.1.1 市場法的概念 4.1.2 市場法的理論依據(jù) 4.1.3 市場法適用的對象和條件 4.1.4 市場法的操作步驟 4.1.1 市場法的概念 將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象 的客觀合理價格或價值的方法。 市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導向求取估價對象的價 值。 4.1.2 市場法的理論依據(jù) 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 大數(shù)法則是隨機現(xiàn)象中的基本規(guī)律。 4.1.3 市場法適用的對象和條件 市場法

34、適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)。 市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在 著較多類似房地產(chǎn)的交易。 4.1.4 市場法的操作步驟 運用市場法估價應按下列步驟進行： 1、收集交易實例 2、選取可比實例 3、建立價格可比基礎(chǔ) 4、進行交易情況修正 5、進行交易日期修正 6、進行區(qū)域因素修正 7、進行個別因素修正 8、求出比準價格 4.2 搜集交易實例 4.2.1 搜集大量交易實例的必要性 4.2.2 搜集交易實例的途徑 4.2.3 搜集內(nèi)容的完整性和真實性 4.2.4 建立交易實例庫 4.2.1 搜集大量交易實例的必要性 只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情

35、， 才能據(jù)此評估出客觀合理的價值。 4.2.2 搜集交易實例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 向房地產(chǎn)交易當事人和干系人了解 查閱媒體資料 同行之間相互提供 4.2.3 搜集內(nèi)容的完整性和真實性 在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容?？墒孪戎朴喺{(diào)查表， 按表調(diào)查填寫。 對搜集的交易實例和其中的內(nèi)容應進行查證核實。 4.2.4 建立交易實例庫 建立交易實例庫有利于交易實例資料的保存和在需要時查找、調(diào)用， 提高估價工作的效率。 4.3 選取可比實例 4.3.1 選取可比實例的必要性 4.3.2 選取可比實例的質(zhì)量要求 4.3.3 選取可比實例的數(shù)量要求 4.3.1 選取可比實例的必要性

36、可比實例是指交易實例中房地產(chǎn)狀況與估價對象的房地產(chǎn)狀況相同 或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、 成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。 不是任何交易實例都可以作為參照比較的交易實例。 4.3.2 選取可比實例的質(zhì)量要求 對選取的可比實例的質(zhì)量要求表現(xiàn)在下列9個方面： 可比實例應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) 可比實例的用途應與估價對象的用途相同 可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當 可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 可比實例的檔次應與估價對象的檔次相同 可比實例的權(quán)利性質(zhì)應與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 可比實例的成交日期應與估價時點接近 可比實

37、例的交易類型應與估價目的吻合 可比實例的成交價格應是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格 4.3.3 選取可比實例的數(shù)量要求 一般選取3個以上（含3個）、10個（含10個）以下可比實例即可。 4.4 建立價格可比基礎(chǔ) 4.4.1 統(tǒng)一付款方式 4.4.2 統(tǒng)一采用單價 4.4.3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 4.4.4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 4.4.5 統(tǒng)一面積單位 4.4.1 統(tǒng)一付款方式 價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準。 4.4.2 統(tǒng)一采用單價 通常為單位面積上的價格。 土地還可為樓面地價。 宜先對總價進行修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價。 4.4.3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 幣種之間的換算需要使用匯率

38、，通常情況下，采用成交日期時的匯 率。 貨幣單位通常采用元。 4.4.4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 需要注意不同面積內(nèi)涵之間的區(qū)別，進行正確的換算。 4.4.5 統(tǒng)一面積單位 注意不同面積單位之間的換算關(guān)系，進行正確的換算。 4.5 交易情況修正 4.5.1 交易情況修正的含義 4.5.2 造成成交價格偏離 正常市場價格的因素 4.5.3 交易情況修正的方法 4.5.1 交易情況修正的含義 如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的，如 此才可以作為估價對象的價值。這種修正，稱為交易情況修正。 4.5.2 造成成交價格偏離 正常市場價格的因素 造成成交價格偏離正常市場價格的因素： 利害關(guān)系人之

39、間的交易 急于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易 特殊交易方式的交易 交易稅費非正常負擔的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易 4.5.3 交易情況修正的方法 交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。 4.6 交易日期調(diào)整 4.6.1 交易日期調(diào)整的含義 4.6.2 交易日期調(diào)整的方法 4.6.1 交易日期調(diào)整的含義 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的 房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 要求評估的估價對象的價值是估價時點的價值，是應當在估價時點 時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 將可比實例在其成交

40、日期時的價格調(diào)整為估價時點時的價格，才可 以將其作為估價對象的價值。 這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。也可稱 為房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整，或市場狀況調(diào)整。 4.6.2 交易日期調(diào)整的方法 隨著時間的經(jīng)過，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：平穩(wěn)；上 漲；下跌。如果是平穩(wěn)，可不進行交易日期調(diào)整。 調(diào)整方法主要是采用百分率法。 關(guān)鍵是確定交易日期調(diào)整系數(shù)。 調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時 間序列分析方法。 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。 價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降 的價格變動率兩種。 4.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 4.7.

41、1 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 4.7.2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 4.7.3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 4.7.4 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應注意的問題 4.7.1 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在 估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 4.7.2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，所以狀況調(diào) 整包括區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施，以及樓層、 朝向等。 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件等。 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容：對于土地來說，主要包括：面積、形狀、地 形、地

42、勢、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度等。對 于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝 修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度等。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場法的一個難點和關(guān)鍵。 4.7.3 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路： 1、確定對估價對象房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的各種因素。 2、判定估價對象和可比實例在這些方面的狀況。 3、找出狀況之間的差異所造成的價格差異程度。 4、根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。 具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整。 4.7.4 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應注意的問

43、題 （1）可比實例房地產(chǎn)狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀 況，而不是估價時點或其他時候的狀況。 （2）不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實物因素不同； 即便因素相同，但其對價格的影響方向和程度也不一定相同。 （3）在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每個因素的具體情況而分別予 以調(diào)整。 4.8 求取比準價格 4.8.1 可比實例比準價格求取方法 4.8.2 最終比準價格綜合方法 4.8.1 可比實例比準價格求取方法 市場法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的 修正和調(diào)整。綜合在一起，則有下列計算公式： （1）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式 估價對象價格=可比實例成交價

44、格*交易情況修正系數(shù)*交易日期調(diào)整 系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) （2）百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式 估價對象價格=可比實例成交價格*（1+交易情況修正系數(shù)+交易日 期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） （3）差額法下的公式 估價對象價格=可比實例成交價格交易情況修正數(shù)額交易日期調(diào) 整數(shù)額房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額 4.8.2 最終比準價格綜合方法 每個可比實例的成交價格經(jīng)過上述各種修正、調(diào)整之后，都會相應 地得到一個比準價格，需要將他們綜合成一個比準價格，以此作 為市場法的測算結(jié)果。 綜合的方法主要有3種：平均數(shù)（mean）；中位數(shù)(median)；眾數(shù) (mode)。 4.9 市場法總結(jié)和運用舉例

45、4.9.1 市場法總結(jié) 4.9.2 運用舉例 4.9.1 市場法總結(jié) 擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，是運用市場法估價的先決條件。 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年。 交易情況不正常的交易實例不宜選為可比實例，確需選用，應能進 行可靠的修正。 交易日期調(diào)整最適用的是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指 數(shù)或變動率。 每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得 超過30%。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整最重要的處理是通過選擇相似的可比實例而不作調(diào) 整。 中位數(shù)或眾數(shù)的綜合方法只有當可比實例數(shù)量足夠多時才可以考慮 應用。 4.9.2 運用舉例 一、以華工科技產(chǎn)業(yè)大樓內(nèi)某單位寫字樓物業(yè)為估價對象

46、，采用市 場法評估其市場價格以及租金價格。 二、以關(guān)山片區(qū)任意已建成居住小區(qū)的小高層物業(yè)某套住宅為對象， 采用市場法評估其市場價格。 復習思考題 1、市場法的理論依據(jù)和適用對象之間的關(guān)系是什么？ 2、市場法估價的操作步驟是什么？ 3、選取可比實例應符合那些要求？ 4、什么是交易情況修正？ 5、什么是交易日期調(diào)整？ 6、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整？ 7、市場法的綜合修正與調(diào)整計算公式及其含義是什么? 5.1 成本法的基本原理 5.1.1 成本法的概念 5.1.2 成本法的理論依據(jù) 5.1.3 成本法適用的對象和條件 5.1.4 成本法的操作步驟 5.1.1 成本法的概念 成本法是先分別求取估價對象在估

47、價時點的重新構(gòu)建價格和折舊， 然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 成本法中的“成本” ，并不是通常意義上的成本，而是價格。 5.1.2 成本法的理論依據(jù) 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論商品價格是依據(jù)其生產(chǎn)所 必需的費用而決定。 從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于過去的“生產(chǎn)費用”。 從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類 似于“替代原理” 。 5.1.3 成本法適用的對象和條件 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的 房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于

48、其效用，而非花費的成本。 價格等于成本加平均利潤，需要具備兩個條件：一是自由競爭，二 是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。 采用成本法估價要注意如下兩個方面：一是區(qū)分實際成本和客觀成 本。二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值。 5.1.4 成本法的操作步驟 運用成本法估價一般分為下列四個步驟： （1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料； （2）測算重新構(gòu)建價格； （3）測算折舊； （4）求取積算價格。 5.2 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 5.2.1 土地取得成本 5.2.2 開發(fā)成本 5.2.3 管理費用 5.2.4 投資利息 5.2.5 銷售費用 5.2.6 銷售稅費 5.2.7 開發(fā)利潤

49、5.2.1 土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。 一般由購置土地的價款和在購置時應由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費構(gòu) 成。 5.2.2 開發(fā)成本 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè) 所必需的直接費用、稅金等。 主要包括下列幾項： （1）勘察設(shè)計和前期工程費 （2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 （3）房屋建筑安裝工程費 （4）公共配套設(shè)施建設(shè)費 （5）開發(fā)建設(shè)過程中稅費 5.2.3 管理費用 管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用。 5.2.4 投資利息 土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無論來源是借貸資金還是自 有資金都應計算利息。 5.2.

50、5 銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣 傳費、銷售代理費等。 5.2.6 銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅 費?？煞譃橄铝袃深悾?（1）銷售稅金及附加 （2）其他銷售稅費，包括交易手續(xù)費等 5.2.7 開發(fā)利潤 在成本法中，開發(fā)利潤是需要事先測算的。 測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點： （1）開發(fā)利潤是稅前的 （2）開發(fā)利潤是在正常條件下的平均利潤 （3）開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項 目所要求的相應利潤率來測算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利 潤率主要有下列幾種： 1）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，直接

51、成本利潤率 2）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售 費用，成本利潤率 3）計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（售價），銷售利潤率 5.3 成本法的基本公式 5.3.1 成本法最基本的公式 5.3.2 適用于新開發(fā)土地的基本公式 5.3.3 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 5.3.4 適用于舊房地產(chǎn)的公式 5.3.1 成本法最基本的公式 成本法最基本的公式： 房地產(chǎn)價格=重新構(gòu)建價格-折舊 可根據(jù)估價對象而具體化。 求取重新構(gòu)建價格的基本步驟：搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成；測算各 構(gòu)成項目的金額；將各構(gòu)成項目的金額累加。 5.3.2 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格=取得待

52、開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 新開發(fā)土地一般不存在折舊問題。 分宗地價評估公式： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=新開發(fā)區(qū)土地總價格/（開發(fā)區(qū)用地總面 積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*宗地用途、區(qū)位等因素 調(diào)整系數(shù) 其中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總 面積/開發(fā)區(qū)用地總面積*100% 新開發(fā)區(qū)土地的分宗地價評估，成本法是一種有效的方法。 5.3.3 適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地成本法公式： 新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管 理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 新建建筑物成

53、本法公式： 新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+ 銷售稅費+開發(fā)利潤 5.3.4 適用于舊房地產(chǎn)的公式 舊房地成本法公式： 舊房地價格=土地的重新構(gòu)建價格+建筑物的重新構(gòu)建價格-建筑物的 折舊 必要時還需考慮現(xiàn)狀舊建筑物的拆除成本。 舊建筑物成本法公式： 舊建筑物價格=建筑物的重新構(gòu)建價格-建筑物的折舊 5.4 重新構(gòu)建價格 5.4.1 重新構(gòu)建價格的概念 5.4.2 重新構(gòu)建價格的求取思路 5.4.3 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式 5.4.4 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 5.4.1 重新構(gòu)建價格的概念 重新構(gòu)建價格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全 新

54、狀態(tài)的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的 估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。 重新取得可理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可理解為重新生產(chǎn)。 應注意下列幾點： （1）重新構(gòu)建價格是估價時點的價格。 （2）重新構(gòu)建價格是客觀的價格。 （3）建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，土地的重新構(gòu)建 價格是估價時點狀況下的價格（增減價因素已考慮在其重新構(gòu)建 價格中）。 5.4.2 重新構(gòu)建價格的求取思路 求取房地重新構(gòu)建價格有兩大路徑：一是房地不分開，模擬開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)過程，以房地價格構(gòu)成，采用成本法來求取；二是房 地分開，先求土地的重新構(gòu)建價格，再求建筑物的重新構(gòu)建價格。 求取土地的重

55、新構(gòu)建價格，通常假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除 此之外的狀況均維持不變?？刹捎闷渌纼r方法來求取，也可以 使用成本法。 建筑物的重新構(gòu)建價格為在空地上重新建造與該建筑物相同或具有 同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。 5.4.3 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式 建筑物的重新構(gòu)建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置 價格和重建價格。 重置價格又稱重置成本（replacement cost），采用估價時點的建筑 材料、工藝和設(shè)備，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系 下，重新建造與該建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支 出和應獲得的利潤。 重建價格又稱重建成本（reprodu

56、ction cost），采用估價時點的建筑 材料、工藝和設(shè)備，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系 下，重新建造與該建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲 得的利潤?？尚蜗蟮乩斫鉃椤皬椭啤薄?有特殊保護價值的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價 格。 5.4.4 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 建筑物的重新構(gòu)建價格可以采用市場法、成本法求取，也可以通過 政府或者其他授權(quán)部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣 除其中可能包含的土地價格來求取。 具體方法有：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。 5.4.4.1 單位比較法 單位比較法（comparative-unit meth

57、od）：以估價對象建筑物為整 體，選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的計量單位為比較單位， 通過調(diào)查、了解估價時點類似建筑物的這種單位造價，并對其作 適當?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新構(gòu)建價格。實質(zhì)上是一種市 場法的應用。 單位比較法主要有單位面積法（square-foot method ）和單位體積 法（cubic- foot method ）。 5.4.4.2 分部分項法 分部分項法（unit-in-place method）：先假設(shè)將估價對象建筑物分 解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，然后測算各個獨立的構(gòu)件 或分部分項工程數(shù)量，再調(diào)查、了解估價時點各個獨立的構(gòu)件或 分部分項工程的單位價格或成本

58、，最后將各個獨立的構(gòu)件或分部 分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或成本后相加，來求取建筑 物重新構(gòu)建價格。 5.4.4.3 工料測量法 工料測量法（quantity survey method）：先假設(shè)將估價對象建筑物 分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，然后測算重新建 造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、 數(shù)量和人工工時數(shù)，再調(diào)查了解估價時點相應的建筑材料、建筑 構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價和人工費標準，最后將建筑材料、建筑 構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工工時數(shù)乘以相應的單價和人工費 標準后相加，來求取建筑物重新構(gòu)建價格。 主要用于具有歷史價值的建筑物重新構(gòu)建價格的求取。 5

59、.4.4.4 指數(shù)調(diào)整法 指數(shù)調(diào)整法（index method,cost-index trending）：利用有關(guān)價格指 數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價 值來求取建筑物重新構(gòu)建價格。 主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。 5.5 建筑物的折舊 5.5.1 建筑物折舊的概念和原因 5.5.2 建筑物折舊的求取方法 5.5.3 求取建筑物折舊應注意的問題 5.5.1 建筑物折舊的概念和原因 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失。 建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物市場價值 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折 舊和經(jīng)濟折舊三大類。

60、 物質(zhì)折舊指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。 又稱物質(zhì)磨損、有形損耗?？蓮?個方面來認識和把握：自然經(jīng) 過的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞 殘存。 功能折舊指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑 物價值損失。又稱精神磨損、無形損耗 經(jīng)濟折舊指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損 失。又稱外部性折舊。 5.5.2 建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。 5.5.2.1年限法 5.5.2.2市場提取法 5.5.2.3分解法 5.5.2.1 年限法 （1）年限法和有關(guān)年限的概念 年限法是根據(jù)建筑物