北京龍湖滟瀾山產(chǎn)品及營(yíng)銷分析報(bào)告

1、龍湖龍湖滟瀾山滟瀾山 pppp綱要綱要: : 項(xiàng)目檔案 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略 2007年7月21日，龍湖滟瀾山正式對(duì)外開放，當(dāng)日超過(guò)1500人來(lái)到 現(xiàn)場(chǎng)參觀。純粹的建筑風(fēng)格、舒適的戶型空間、精致的園林景觀、體 貼的物業(yè)服務(wù)，龍湖滟瀾山以品質(zhì)贏得了專家媒體、業(yè)界同行和置業(yè) 者的高度好評(píng)。2007年9月1日，龍湖滟瀾山正式開盤，這是龍湖地產(chǎn) 在北京的第一個(gè)別墅樓盤。由此創(chuàng)下北京別墅市場(chǎng)開盤數(shù)量最大；銷 售套數(shù)最多；銷售金額最高三大樓市紀(jì)錄。 物業(yè)類型：別墅 建筑類別：聯(lián)排 占地面積：240000平方米 建筑面積：108000平方米 容 積 率：0.67 綠 化 率

2、：32% 裝修狀況：毛坯 總 戶 數(shù)：共430棟 均 價(jià)：均價(jià)26000元/平方米 開盤時(shí)間：2007-09-01 入住時(shí)間：2009-03-01 項(xiàng)目位置：順義溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米 開 發(fā) 商：北京龍湖置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：美國(guó)bassnian住宅設(shè)計(jì)事務(wù)所 項(xiàng)目檔案項(xiàng)目檔案 項(xiàng)目地處順義區(qū)后沙峪溫榆河畔的中央別墅區(qū)內(nèi)。歷經(jīng)十余年的發(fā)展， 北京中央別墅區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)極具國(guó)際人文與高尚品位的生活住區(qū)，與 國(guó)際化生活一體的教育、醫(yī)療、生活休閑配套成熟齊備，是北京公認(rèn)的 國(guó)際富人區(qū)。 項(xiàng)目西距京承高速后沙峪出口1500米,東距京順路3公里,與北京市區(qū)聯(lián) 系極為快捷

3、,到首都機(jī)場(chǎng)僅15分鐘車程.2006至2008年將竣工的李天路、機(jī) 場(chǎng)第二快速路、機(jī)場(chǎng)北線快速路、東北六環(huán)路及北清路東延路段將進(jìn)一 步改善地塊交通環(huán)境.機(jī)場(chǎng)快速軌道有望2008年建成.其中北清路東延與機(jī) 場(chǎng)北線快速路將加強(qiáng)本區(qū)域與東西部區(qū)域的直接聯(lián)系；機(jī)場(chǎng)快速路與機(jī) 場(chǎng)第二專線將加強(qiáng)本區(qū)域與南北部區(qū)域直接聯(lián)系。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 龍湖滟瀾山別墅以打造符合北方氣候和生活氛圍的精致園 林景觀建筑，表達(dá)了對(duì)地域本

4、身的尊重，也是對(duì)業(yè)主和城市 的一種態(tài)度。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 開發(fā)理念開發(fā)理念 突破了傳統(tǒng)聯(lián)排私密性差的特點(diǎn)，以家庭舒適感為設(shè)計(jì)前提， 純粹的臺(tái)地式地中海風(fēng)格園區(qū)，打造北京高端住宅的典范。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 主要針對(duì)人群外籍駐華工作人員、cbd企業(yè) 領(lǐng)袖、外籍高管、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員、新生代金 融新貴、高科技精英等。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)

5、分析 目標(biāo)客戶群定位 增加私密性增加私密性 為了滿足業(yè)主尊貴感受，龍湖地產(chǎn)在做園林景觀時(shí)，盡可能地把私家的 庭院做大，通過(guò)植物的遮攔使人的視線自然而然地落在枝葉繁茂的樹木上， 保證戶與戶不會(huì)形成對(duì)視。 置身景觀環(huán)境置身景觀環(huán)境 通過(guò)空間的塑造和材質(zhì)的處理，人們置身于景觀環(huán)境中，將能夠體會(huì)到 主線園林概念里許多細(xì)節(jié)的三維的變化和處理。 統(tǒng)一的私家園林與公共園林 為了使整個(gè)園區(qū)景致協(xié)調(diào)，在每一戶外精心設(shè)計(jì)了各種主題的園林景觀， 并且以層次豐富的綠植為業(yè)主巧妙地圍合出一片自己的空間，從私家花園 到公共園區(qū)，和諧統(tǒng)一。 公共部分面積后期將由龍湖物業(yè)統(tǒng)一維護(hù)。因此這部分景觀面積，事實(shí)上 是居者對(duì)公共園林

6、的私家占有，其價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純的大面積私家園林。 人車分流人車分流 通常情況下，別墅的買家認(rèn)為，購(gòu)買別墅的優(yōu)勢(shì)之一在于擁有自己車庫(kù) 或地上停車位。然而，這一觀點(diǎn)在滟瀾山也有了不同的詮釋。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 建筑設(shè)計(jì)方面，龍湖以它十余年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 發(fā)揮到了極致。滟瀾山是聯(lián)排別墅，在中央別墅區(qū)，并不容 易得到客戶的認(rèn)可，原因是聯(lián)排的密度較高、私密性較差， 且外觀看起來(lái)類似矮層板樓，

7、品質(zhì)感不高。然而無(wú)論從任何 一角度審視龍湖滟瀾山的建筑，都更像大獨(dú)棟，建筑的品質(zhì) 感非常突出。建筑與建筑之間，通過(guò)對(duì)景觀工程師巧奪天工 的營(yíng)造，很好地解決了私密性的問(wèn)題。站在每一個(gè)房間的窗 前、陽(yáng)臺(tái)上望出去，處處都是滿眼的綠意和對(duì)面鄰居家優(yōu)美 的建筑。 龍湖滟瀾山突破了傳統(tǒng)聯(lián)排私密性差的特點(diǎn)，以家庭舒適 感為設(shè)計(jì)前提，做到了五個(gè)臥室四戶朝陽(yáng)與分層布局。 平地起建三層回填一層的設(shè)計(jì)，讓每套別墅均有90-160不 等的底層贈(zèng)送空間，不僅可享有獨(dú)棟同樣的品質(zhì)感又從技術(shù) 上徹底解決了地下層雨水倒灌的弊病。 中西廚操作臺(tái)的分別設(shè)立、家庭廳的附設(shè)等。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)

8、目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 龍湖一向以獨(dú)特的園林景觀打造能力享譽(yù)業(yè)界。而在北京的別墅項(xiàng)目 大都以建筑為重點(diǎn)，園林景觀只是附庸。龍湖卻反其道而行，

9、不惜重金 打造精致園林。園林景觀也成為龍湖滟瀾山的核心力量所在。 全冠移植全冠移植 所有的樹木和花卉都沒(méi)有進(jìn)行任何多余的修剪，全冠移植讓樹木保持 原始姿態(tài)，一輛卡車跑遍大半個(gè)中國(guó)只能運(yùn)回一棵樹；為了保證全冠移 植的樹木能保證存活，龍湖地產(chǎn)特意為每株樹木量身定做了巨型板箱， 以在運(yùn)輸途中保證樹木的主根系不受損害。 樹陣成熟樹陣成熟 為了保證樹陣的成熟統(tǒng)一，龍湖在華北、東北等地廣泛尋覓，所選擇 的銀杏樹均為高度10米以上，樹圍30公分以上，樹齡50年以上； 稀有樹種稀有樹種 滟瀾山園區(qū)入口種植了兩棵高6米、冠幅6米、年齡300年以上的西府海 棠，這種名貴樹木在北京任何一個(gè)樓盤都沒(méi)有，而在古代也專用

10、于皇家 園林。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 園林設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 四季景色四季景色 為了讓四季的園林景色不同，龍湖的設(shè)計(jì)師在植物種類、高矮的選 擇和搭配上也非?？季?，還專門建立了溫室苗圃提前孕育花草。 溪谷景觀溪谷景觀 在水資源極其稀缺的北京，小區(qū)中如果有一條河那是十分的奢侈， 為了讓業(yè)主能感受親水的樂(lè)趣，龍湖在滟瀾山項(xiàng)目中還打造了一條300 多米長(zhǎng)貫穿整個(gè)園區(qū)的溪谷景觀。 景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系 園藝、花匠的工作只是景觀

11、設(shè)計(jì)的局部，花花草草也只是景觀的一 部分而已，而景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計(jì)的核心所在。為了關(guān)照到 北京本地的氣候條件，以及居住者的生活習(xí)慣、行為方式、文化需求， 龍湖滟瀾山創(chuàng)造景觀空間為人所使用，60%以上的社區(qū)空間都被綠地 所覆蓋，而以地被、小花灌木、小灌木、大花灌木以及喬木組成的錯(cuò) 落有致的園林景觀，讓居住于此的業(yè)主可以時(shí)刻感受到滿眼綠意。 龍湖滟瀾山的造園手法已足以領(lǐng)袖北京樓市，而在成就別墅園林首 位的同時(shí)，也必將引發(fā)別墅大規(guī)模的“造園”運(yùn)動(dòng)。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)

12、目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 戶型設(shè)計(jì) 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推

13、廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 龍湖滟瀾山以園林先行，為居住者拉近未來(lái)生命體驗(yàn)的做 法，讓業(yè)主在體會(huì)完美生活空間的同時(shí)，還可享受到項(xiàng)目升 值帶來(lái)的利好。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目

14、開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略 在龍湖滟瀾山的樣板房里，累了可以隨時(shí)坐臥；熱了、渴了可以 隨時(shí)打開冰箱，里面有早已準(zhǔn)備好的冰鎮(zhèn)礦泉水和濕毛巾；在兒童 房里，小孩子們興奮不已，抱著玩具遲遲不愿離開細(xì)節(jié)，讓這 里有家的感覺(jué)，讓業(yè)主與客戶能夠親身體驗(yàn)到在龍湖的生活，打破 傳統(tǒng)樣板房的局限與冰冷。龍湖的體驗(yàn)式營(yíng)銷手段并不是首次運(yùn)用， 但是卻再次獲得了業(yè)主、客戶、媒體以及業(yè)界的高度認(rèn)同。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅開放日兩天，龍湖滟瀾山接待客戶就達(dá)1500余組，開 放日后第一天業(yè)內(nèi)市調(diào)人員就達(dá)12組。此后的這段時(shí)間，每日的來(lái) 訪量也熱度不減，自曝家門的“專業(yè)踩盤團(tuán)”每天均達(dá)到6組以上， 這在北京的

15、別墅市場(chǎng)可謂盛況空前，滟瀾山尚未開盤，似乎就已經(jīng) 成了京城別墅市場(chǎng)爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的對(duì)象。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析 體驗(yàn)式營(yíng)銷 龍湖滟瀾山從細(xì)節(jié)入手，突出龍湖地產(chǎn)“善待人一生”的企業(yè) 理念，長(zhǎng)期穩(wěn)健的客戶積累，體貼溫馨的市場(chǎng)口碑，決定項(xiàng)目的 成敗。 為了絕對(duì)保證鋪貼的質(zhì)量，龍湖地產(chǎn)要求對(duì)鋪磚工人實(shí)行的每 鋪1平方米必須休息的硬性規(guī)定。 遠(yuǎn)在北京的龍湖滟瀾山，得到了眾多龍湖老業(yè)主的追捧，并甘 心成為龍湖的業(yè)務(wù)置業(yè)顧問(wèn)。讓業(yè)主自發(fā)形成凝聚力很強(qiáng)的團(tuán)體 是一件非常不容易的事情，但龍湖做到了70000多人的“龍民 部落”已成形，“龍民”這一稱謂開始流行。 三度榮膺全國(guó)住宅用戶滿意度測(cè)評(píng)第一名的龍湖物業(yè)管理， 懷抱“善待你一生”的不變理想與業(yè)主共同打造理想家園。 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)