重慶商務市場解析及未來供求趨勢研判

1、1 20112011年度重慶商務市場解析年度重慶商務市場解析 及后期供求預判及后期供求預判 【領域機構市場研發(fā)中心領域機構市場研發(fā)中心】20112011年年9 9月版月版 3 1、本報告將根據重慶各商務項目所處區(qū)域位置區(qū)域位置，將商務產品劃分為核心商圈核心商圈 寫字樓寫字樓、cbdcbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓、成熟區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓及成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/ /總部基地總部基地四類； 2、由于解放碑區(qū)域兼具核心商圈和cbd兩大功能，而本報告將解放碑寫字樓解放碑寫字樓 劃分為核心商圈寫字樓劃分為核心商圈寫字樓； 3、本報告所涉及重慶寫字樓歷年供求價信息來源于重慶市房管所重慶市房管所、重慶網上重慶網

2、上 房地產房地產及領域機構市場研發(fā)中心數據庫領域機構市場研發(fā)中心數據庫； 4、本報告所涉及重慶在售項目基本信息主要來源于領域機構市場研發(fā)中心數領域機構市場研發(fā)中心數 據庫據庫及現場采集現場采集所得； 5、本報告涉及2011年下半年-2015年重慶寫字樓潛在供應信息潛在供應信息主要來源于重重 慶市土地交易中心慶市土地交易中心及領域機構市場研發(fā)中心數據庫領域機構市場研發(fā)中心數據庫； 6、本報告涉將通過企業(yè)遞增法企業(yè)遞增法及城市對比法城市對比法對2011年下半年-2015年重慶寫 字樓需求市場進行預判（本部分需求僅代表終端使用客群需求，不包含投資需求市場進行預判（本部分需求僅代表終端使用客群需求，不

3、包含投資 性需求）性需求）； 聲聲 明明 4 以以解放碑解放碑、觀音觀音 橋橋、南坪南坪等六大等六大 核心商圈為主的核心商圈為主的 寫字樓集群寫字樓集群 以以江北嘴江北嘴cbdcbd及及 彈子石彈子石cbdcbd為主為主 的寫字樓集群的寫字樓集群 以以總部城總部城、空港空港 總部基地總部基地、西南、西南 總部基地總部基地等區(qū)域等區(qū)域 為主的產業(yè)園為主的產業(yè)園/ /總總 部基地集群部基地集群 以以上清寺上清寺、高新高新 園園、石橋鋪、金石橋鋪、金 開大道、龍頭寺開大道、龍頭寺 等成熟地段為主等成熟地段為主 的寫字樓集群的寫字樓集群 核心商圈核心商圈 寫字樓寫字樓 cbdcbd區(qū)寫區(qū)寫 字樓字樓

4、成長區(qū)產成長區(qū)產 業(yè)園業(yè)園/ /總部總部 基地基地 成熟區(qū)寫成熟區(qū)寫 字樓字樓 5 重慶主流寫字樓產品類別特性劃分重慶主流寫字樓產品類別特性劃分 寫字樓寫字樓 類別類別 地段地段 主流主流 產品產品 配置配置 終端使用終端使用 客群客群 購買目的購買目的 及比例及比例 核心賣點核心賣點 關鍵詞關鍵詞 核心商圈核心商圈 寫字樓寫字樓 核心商 圈/步行 街 超高層/ 高層甲級 寫字樓 大堂面積：300-600 電梯數量：8-20 公共部分裝修：高端 層高：3.6-4.5 車位比：0.3-0.5 金融、商貿、保 險、建筑、房地 產、旅游、酒店 服務 自用：30% 投資：70% 地段/配套/地 標形象

5、/配置/ 物管服務 cbd區(qū)寫區(qū)寫 字樓字樓 cbd區(qū)域 超高層甲 級寫字樓 大堂面積：400-800 電梯數量：10-20 公共部分裝修：高端 層高：3.6-4.5 車位比：0.6 金融、保險、傳 媒、動漫、數字 娛樂、法律中介、 咨詢 自用：60% 投資：40% 地段/地標形 象/配置/物管 服務/辦公環(huán) 境/集群/政策 成熟區(qū)寫成熟區(qū)寫 字樓字樓 開發(fā)完 善和成 熟的區(qū) 域 高層甲級 乙級寫字 樓 大堂面積：100-200 電梯數量：4-6 公共部分裝修：中低端 層高：3.3-3.6 車位比：0.8 交通運輸、郵政、 倉儲、物管、房 地產、餐飲 自用：30% 投資：70% 配套/便捷/車

6、 位充足/價格 成長區(qū)產成長區(qū)產 業(yè)園業(yè)園/總總 部基地部基地 新興區(qū) 域/成長 型區(qū)域 獨棟寫字 樓 大堂面積：50-100 電梯數量：每棟2-3部 公共部分裝修：中端 層高：4.5 車位比：1.2 電子信息、傳輸、 軟件和信息技術 金融服務、商貿 物流、餐飲、醫(yī) 療設備 自用：80% 投資：20% 形象/生態(tài)性/ 獨棟/車位充 足/配置 6 重慶主流寫字樓面積價格特性劃分重慶主流寫字樓面積價格特性劃分 寫字間定位寫字間定位 主流面積段劃分主流面積段劃分 單價區(qū)間單價區(qū)間 單套總價區(qū)單套總價區(qū) 間間 核心商圈寫字樓核心商圈寫字樓 （協信中心、環(huán)球金融中心、英利（協信中心、環(huán)球金融中心、英利i

7、fcifc） 單層（建面）單層（建面） 1680168021002100 建面建面1.81.82.82.8萬萬/ / 277-5880277-5880萬萬 分套（建面）分套（建面） 154-530154-530 cbdcbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓 （金融街、國金中心）（金融街、國金中心） 單層（建面）單層（建面）1600-20001600-2000 分套（建面）分套（建面）200-900200-900 建面建面2.5-3.02.5-3.0萬萬/ / 500-6000500-6000萬萬 成熟區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓 （中渝愛都會、重慶村（中渝愛都會、重慶村1 1號、盛世銀座）號、盛世銀座） 單層（建面）

8、單層（建面） 800-1200800-1200 建面建面1.21.51.21.5萬萬/ / 94-180094-1800萬萬 分套（建面）分套（建面）78-15678-156 成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/ /總部基地總部基地 （總部城、康田企業(yè)港、兩江國際港）（總部城、康田企業(yè)港、兩江國際港） 詳見下表詳見下表 7 寫字樓類型寫字樓類型主流面積段劃分主流面積段劃分 單價區(qū)間單價區(qū)間 單套總價區(qū)間單套總價區(qū)間 創(chuàng)意型寫字樓創(chuàng)意型寫字樓 單層（建面）500-1200 建面0.8-1.2萬/200-1440萬 單套（建面）250-600 甲級寫字樓甲級寫字樓 單層（建面）1000-1500 建面1.2

9、-1.5萬/120-2250萬 單套（建面）100-300 獨棟辦公獨棟辦公 單層（建面）450-700 建面1.5-2.0萬/675-6000萬 單套（建面）2000-3000 成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/ /總部基地按寫字樓類型細分總部基地按寫字樓類型細分 8 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 1414 1 1 2 2 3 3 4 4 6 6 5 5 7 7 8 8 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 1313 1515 1616 1717 1818 1919 2020 9 9 1010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1

10、818 1919 2020 解放碑商務區(qū)解放碑商務區(qū) 觀音橋商務區(qū)觀音橋商務區(qū) 南坪商務區(qū)南坪商務區(qū) 沙坪壩商務區(qū)沙坪壩商務區(qū) 楊家坪商務區(qū)楊家坪商務區(qū) 大渡口商務區(qū)大渡口商務區(qū) 江北嘴江北嘴cbdcbd 彈子石彈子石cbdcbd 上清寺商務區(qū)上清寺商務區(qū) 新牌坊商務區(qū)新牌坊商務區(qū) 龍頭寺商務區(qū)龍頭寺商務區(qū) 高新園商務區(qū)高新園商務區(qū) 石橋鋪商務區(qū)石橋鋪商務區(qū) 空港總部基地空港總部基地 悅來總部基地悅來總部基地 西永總部基地西永總部基地 天安總部基地天安總部基地 重慶總部城重慶總部城 茶園總部基地茶園總部基地 松枝總部基地松枝總部基地 核心商圈寫字樓核心商圈寫字樓cbdcbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓成熟

11、區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/ /總部基地總部基地 備注：解放碑兼具備注：解放碑兼具cbdcbd及傳統(tǒng)商圈功能，而及傳統(tǒng)商圈功能，而本報告將把解放碑列入核心商圈商務區(qū)本報告將把解放碑列入核心商圈商務區(qū)。 重慶商務市場發(fā)展情況重慶商務市場發(fā)展情況 9 圖：圖：20112011年年1-81-8月重慶主城商務產品供需價走勢圖：月重慶主城商務產品供需價走勢圖： 數據來源：重慶市房協、重慶網上房地產、領域機構市場研發(fā)中心 u20112011年年1-81-8月，重慶寫月，重慶寫 字樓字樓成交量約成交量約4040萬方萬方， 供應量約供應量約4545萬方萬方，供略供略 大于求大于求，受金融政策

12、影，受金融政策影 響，商業(yè)貸款難度加大，響，商業(yè)貸款難度加大， 間接影響商務需求市場，間接影響商務需求市場， 但對比住宅市場來看，但對比住宅市場來看， 商務市場明顯優(yōu)于住宅商務市場明顯優(yōu)于住宅 市場。市場。 u1-81-8月，寫字樓價格呈月，寫字樓價格呈穩(wěn)中略升趨勢穩(wěn)中略升趨勢，建面均價建面均價1473914739元元/ /平方米平方米，較較20102010年全年年全年上漲上漲13.9% 13.9% 。 備注：2011年上半年商品房均價較2010年上漲9.8% 重慶商務市場發(fā)展情況重慶商務市場發(fā)展情況 10 圖：圖：2004-20102004-2010年重慶主城商務產品供需價走勢圖：年重慶主城

13、商務產品供需價走勢圖： 數據來源：重慶市房協、重慶網上房地產、領域機構市場研發(fā)中心 u20082008年以前，重慶商年以前，重慶商 務產品供需關系主要為務產品供需關系主要為 “供大于求供大于求”，20092009 年開始，供需關系發(fā)生年開始，供需關系發(fā)生 變化，呈現變化，呈現“供不應求供不應求” 態(tài)勢，重慶城市價值的態(tài)勢，重慶城市價值的 日漸彰顯，商務市場也日漸彰顯，商務市場也 逐漸發(fā)力。逐漸發(fā)力。 u從價格上顯示，重慶商務產品價格逐年遞增，其中從價格上顯示，重慶商務產品價格逐年遞增，其中20092009后表現尤為突出，價格后表現尤為突出，價格年增幅約年增幅約32.22%32.22%。 備注：

14、2010年協信中心、富力海洋國際及長江國際等高端寫字樓拉高整體市場均價。 重慶商務市場發(fā)展情況重慶商務市場發(fā)展情況 11 南方南方arcarc 聯合國際聯合國際 英利英利ifcifc 國匯中心國匯中心 金開協信中心金開協信中心 龍湖時代天街龍湖時代天街 合桂縱貫線合桂縱貫線 上海城上海城 主城在售寫字樓主城在售寫字樓 項目項目1111個，個，主要主要 集中于解放碑、集中于解放碑、 龍頭寺以及南坪龍頭寺以及南坪 板塊板塊，其中，其中5a5a甲甲 級寫字樓僅級寫字樓僅英利英利 ifcifc、國匯中心、國匯中心 及威斯汀酒店及威斯汀酒店3 3 個項目。個項目。 威斯汀威斯汀 觀音橋觀音橋cosmoc

15、osmo 新科國際廣場新科國際廣場 重慶在售商務產品情況重慶在售商務產品情況 12 項目項目 名稱名稱 單層單層 面積面積 劃分劃分 方式方式 面積面積 區(qū)間區(qū)間 銷售銷售 方式方式 熱銷熱銷 面積段面積段 建面均價建面均價 （元（元/ /） 單套總價單套總價 區(qū)間區(qū)間 威斯汀酒店威斯汀酒店22002200 低區(qū)低區(qū)8 8戶戶 中區(qū)中區(qū)4 4戶戶 低區(qū)低區(qū)168-457168-457 中區(qū)中區(qū)438-660438-660 原則上半層起售原則上半層起售 分零客戶可面談分零客戶可面談 168-457168-4572300023000386-1518w386-1518w 聯合國際聯合國際140014

16、002323戶戶47-11447-114分零銷售分零銷售40-6040-60154341543475-170w75-170w 英利英利ifcifc20002000 低區(qū)低區(qū)8 8戶戶 中區(qū)中區(qū)7 7戶戶 高區(qū)高區(qū)1 1戶戶 低區(qū)低區(qū)202-308202-308 中區(qū)中區(qū)210-295210-295 高區(qū)高區(qū)19421942 1/41/4層起售層起售210-295210-2952576825768540-5004w540-5004w 龍湖時代天街龍湖時代天街160016001010戶戶83.18-679.6783.18-679.67分零銷售分零銷售119.79-177.44119.79-177.

17、441471214712180-1000w180-1000w 金開協信中心金開協信中心100110012 2戶戶 80.45-258.8680.45-258.86 353-517353-517 半層銷售半層銷售124-259124-2591421014210480-735w480-735w 中渝愛都會中渝愛都會8008004 4戶戶153-287153-287整層銷售整層銷售153-236153-2361214712147185-350w185-350w 南方東銀南方東銀arcarc120012008 8戶戶115-300115-300分零銷售分零銷售115.02-282.74115.02-2

18、82.741415014150175-250w175-250w 國匯中心國匯中心150015008 8戶戶115-270115-270半層起售半層起售1471471744017440250-500w250-500w 上海城上海城100010001212戶戶70-18970-189分零銷售分零銷售70-16870-168115701157075-220w75-220w 觀音橋觀音橋cosmocosmo150015001111戶戶35-10935-109半層為主半層為主35-8935-8913000130006060-150-150w w 新科國際廣場新科國際廣場8408403 3戶戶295-84

19、2295-842半層起售半層起售2952951500015000530-1263w530-1263w 目前在售寫字樓劃分方式主要以目前在售寫字樓劃分方式主要以單層單層8-128-12戶戶為主為主，劃分面積區(qū)間為，劃分面積區(qū)間為130-460130-460平米為主平米為主，銷售銷售 方式方式分零和半層銷售為主分零和半層銷售為主，整層銷售占比較小整層銷售占比較小。其中其中熱銷面積熱銷面積區(qū)間為區(qū)間為150-300150-300平米。平米。 重慶在售商務產品情況重慶在售商務產品情況 需求需求供應供應 重慶未來寫字樓市場的供需關系到底如何？重慶未來寫字樓市場的供需關系到底如何？ 預判預判 q ebiz

20、 service & solutions 供應量供應量 20112011（下半年）（下半年）-2015-2015年重慶主城寫字樓供需預判年重慶主城寫字樓供需預判 本部分我們將從本部分我們將從已知項目已知項目/ /已成交土地已成交土地兩方面對兩方面對2011-20152011-2015年重慶主城寫字樓潛在供應產年重慶主城寫字樓潛在供應產 品品量量進行供應量預判；進行供應量預判； 15 渝北區(qū)渝北區(qū) 129.98129.98萬方萬方 北部新區(qū)北部新區(qū) 73.6273.62萬方萬方 江北區(qū)江北區(qū) 302.32302.32萬方萬方 九龍坡區(qū)九龍坡區(qū) 24.424.4萬方萬方 巴南區(qū)巴南區(qū) 2929萬方

21、萬方 南岸區(qū)南岸區(qū) 141141萬方萬方 大渡口大渡口 3232萬方萬方 沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū) 3535萬方萬方 渝中區(qū)渝中區(qū) 206.1206.1萬方萬方 重慶已知項目及地塊重慶已知項目及地塊 寫字樓潛在供應分布寫字樓潛在供應分布 16 區(qū)域區(qū)域 寫字樓面積（萬方）寫字樓面積（萬方） 江北區(qū) 302.32 渝中區(qū) 206.1 南岸區(qū) 141 渝北區(qū) 129.98 北部新區(qū) 73.62 沙坪壩區(qū) 35 大渡口 32 巴南區(qū) 29 九龍坡區(qū) 24.4 合計合計 973.42 寫字樓按行政區(qū)域劃分寫字樓按行政區(qū)域劃分 圖：圖：20112011年下半年年下半年-2015-2015年主城各區(qū)寫字樓潛在供應

22、情況：年主城各區(qū)寫字樓潛在供應情況： 數據來源：重慶網上房地產、重慶土地交易中心、領域機構市場研發(fā)中心 u2011-20152011-2015年主城寫字樓供應主要年主城寫字樓供應主要集中于兩江新區(qū)集中于兩江新區(qū)，兩江新區(qū)潛在供應量占，兩江新區(qū)潛在供應量占 據主城供應量的據主城供應量的半壁河山半壁河山，而渝中區(qū)，而渝中區(qū)解放碑及大坪組團解放碑及大坪組團寫字樓的集中面市也將寫字樓的集中面市也將 加劇渝中區(qū)寫字樓未來放量。加劇渝中區(qū)寫字樓未來放量。 17 備注：1、cbd區(qū)寫字樓主要為江北嘴及彈子石cbd區(qū)域，不含解放碑；2、解放 碑寫字樓則歸納為核心商圈寫字樓類； 圖：圖：2011-2015201

23、1-2015年主城寫字樓潛在供應量按產品類型劃分圖：年主城寫字樓潛在供應量按產品類型劃分圖： u四種產品寫字樓四種產品寫字樓 未來未來4.54.5年內潛在供年內潛在供 應量均應量均超過超過200200萬方，萬方， 其中成熟區(qū)寫字樓其中成熟區(qū)寫字樓 和和cbdcbd區(qū)寫字樓占市區(qū)寫字樓占市 場主力。場主力。 寫字樓按產品類型劃分寫字樓按產品類型劃分 200.52, 21% 281.1, 29% 256.92, 26% 234.88, 24% 核心商圈寫字樓核心商圈寫字樓cbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/總部基地總部基地 數據來源：重慶網上房地產、重慶土地交易

24、中心、領域機構市場研發(fā)中心 20112011年下半年寫字樓年下半年寫字樓 放量約放量約3838萬方萬方，201201 2 2年主城寫字樓放量年主城寫字樓放量 將成倍增加，年度供將成倍增加，年度供 應量應量約約205205萬方萬方，2020 1313年寫字樓放年寫字樓放 量將達到峰值量將達到峰值 ， 年度供應量約年度供應量約3 3 1010萬方萬方。 圖：圖：2011-20152011-2015年主城寫字樓潛在供應量按產品類型劃分圖：年主城寫字樓潛在供應量按產品類型劃分圖： 寫字樓按面市時間劃分寫字樓按面市時間劃分 38.15 204.97 310.2 290.6 129.5 0 50 100

25、150 200 250 300 350 2011年下半年年下半年2012年年2013年年2014年年2015年年 數據來源：重慶網上房地產、重慶土地交易中心、領域機構市場研發(fā)中心 19 重慶潛在寫字樓總重慶潛在寫字樓總 供應量供應量（萬方）（萬方） 20112011（下半年）（下半年）-2015-2015 年預售量年預售量（萬方）（萬方） 1666.221666.22 973.42973.42 備注：以上數據為領域機構趨勢研判。 （2011.8-20152011.8-2015年）年） 4.54.5年年=973.42=973.42萬方萬方 20112011（下半年）（下半年）-2015-2015

26、年重慶主城寫字樓供應量預判年重慶主城寫字樓供應量預判 供應量供應量 20 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 北部新區(qū) 高科山頂總部基地32.53015成長區(qū)域成長區(qū)域78 渝北區(qū)貝蒙盤古5.53.883.88成長區(qū)域成長區(qū)域3.88 渝中區(qū)重慶總部城524040成長區(qū)域成長區(qū)域2.615157.4 渝北區(qū)兩江國際城73.873434成長區(qū)域成長區(qū)域412108 渝北區(qū)空港總部

27、基地19518518成長區(qū)域成長區(qū)域810 渝北區(qū)禮嘉總部基地24123127成長區(qū)域成長區(qū)域8136 江北區(qū)寸灘總部基地6829.614成長區(qū)域成長區(qū)域77 南岸區(qū)茶園總部基地13111929成長區(qū)域成長區(qū)域6986 大渡口天安數碼城綠谷9484.628成長區(qū)域成長區(qū)域81010 沙坪壩康田國際企業(yè)港7.833成長區(qū)域成長區(qū)域3 巴南區(qū)西部汽車城5023.523成長區(qū)域成長區(qū)域4685 合計合計950.67950.67 783.58783.58234.88234.889.489.483636666671.471.45252 21 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓

28、 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 南岸區(qū)福天廣場1066核心商圈核心商圈6 江北區(qū) 航舶地產觀音橋項目6.523.323.32核心商圈核心商圈3.32 江北區(qū)金融街融景城1701010核心商圈核心商圈46 江北區(qū)華城觀音橋項目22.61414核心商圈核心商圈365 江北區(qū)睿林觀音橋項目125.65.6核心商圈核心商圈5.6 江北區(qū)信和北濱路項目10310.810.8核心商圈核心商圈46.8 江北區(qū)東原d7區(qū)10033核心商圈核心商圈3

29、江北區(qū)國興北岸江山10555核心商圈核心商圈5 江北區(qū)珠江太陽城10012.18核心商圈核心商圈8 江北區(qū)江北煌華國際商城4388核心商圈核心商圈44 江北區(qū)隆鑫觀音橋項目34.518.518.5核心商圈核心商圈684.5 江北區(qū)天和觀音橋項目16.18.68.6核心商圈核心商圈44.6 江北區(qū)通用北濱路項目4.333核心商圈核心商圈1.21.8 22 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 20112011201220122013201320142014201

30、52015 渝中區(qū)環(huán)球金融中心20.212.412.4核心商圈核心商圈6.46 渝中區(qū)萬豪二期21.785.85.8核心商圈核心商圈5.8 渝中區(qū)日月光中心722218核心商圈核心商圈810 渝中區(qū)洪崖洞二期30.588核心商圈核心商圈8 渝中區(qū)協和地塊301414核心商圈核心商圈68 渝中區(qū)英利地塊8.566核心商圈核心商圈6 渝中區(qū)味苑地塊75.85.8核心商圈核心商圈5.8 渝中區(qū)威斯汀18.866核心商圈核心商圈6 渝中區(qū) 原解放碑街道辦事處 地塊 43.23.2核心商圈核心商圈3.2 渝中區(qū)協信地塊1712.512.5核心商圈核心商圈66.5 渝中區(qū)蘭家巷地塊1255核心商圈核心商圈

31、5 合計合計968.8968.8208.62208.62200.52200.52 1.21.232.5232.52 68.168.178.278.220.520.5 23 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 北部新 區(qū) 高科人和地塊221212成熟區(qū)域成熟區(qū)域453 北部新 區(qū) 渝興鴛鴦地塊6.255成熟區(qū)域成熟區(qū)域5 北部新 區(qū) 中德茵萊國際項目 27.53.13.1成熟區(qū)域

32、成熟區(qū)域 3.1 北部新 區(qū) 財富中心cde座54.84.8成熟區(qū)域成熟區(qū)域31.8 北部新 區(qū) 線外304.64.6成熟區(qū)域成熟區(qū)域4.6 北部新 區(qū) 重慶國際開發(fā)金融中 心 143.63.6成熟區(qū)域成熟區(qū)域3.6 北部新 區(qū) 兩江新界7.57.54成熟區(qū)域成熟區(qū)域4 北部新 區(qū) 復城國際5.553.523.52成熟區(qū)域成熟區(qū)域3.52 北部新 區(qū) 涉外商務區(qū)28.91818成熟區(qū)域成熟區(qū)域369 渝北區(qū)國際家紡城424.34.3成熟區(qū)域成熟區(qū)域4.3 渝北區(qū)北城國際中心433.053.05成熟區(qū)域成熟區(qū)域3.05 渝北區(qū)中渝重慶國際都會2004012成熟區(qū)域成熟區(qū)域66 渝北區(qū)魯能星城32

33、03014成熟區(qū)域成熟區(qū)域266 24 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 渝北區(qū)中渝梧桐郡3244成熟區(qū)域成熟區(qū)域4 渝北區(qū)雙遠動力國際城153.43.4成熟區(qū)域成熟區(qū)域3.4 渝北區(qū)興茂盛世銀座251.651.65成熟區(qū)域成熟區(qū)域1.65 渝北區(qū)華川空港項目2333成熟區(qū)域成熟區(qū)域3 渝北區(qū)華辰財富廣場91.71.7成熟區(qū)域成熟區(qū)域1.7 渝中區(qū)渝開發(fā)兩路口項目602424

34、成熟區(qū)域成熟區(qū)域8610 渝中區(qū)龍湖時代天街13015.510成熟區(qū)域成熟區(qū)域433 渝中區(qū)英利大坪項目40.56.96.9成熟區(qū)域成熟區(qū)域6.9 渝中區(qū)瑞安嘉陵帆影682020成熟區(qū)域成熟區(qū)域686 渝中區(qū)萬科錦城6366成熟區(qū)域成熟區(qū)域6 渝中區(qū)重慶村壹號32.52.5成熟區(qū)域成熟區(qū)域2.5 江北區(qū)郎俊國際1033成熟區(qū)域成熟區(qū)域3 南岸區(qū)皇冠國際2644成熟區(qū)域成熟區(qū)域4 25 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總項目總 體量體量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201

35、320132014201420152015 南岸區(qū)天海星茶園社區(qū)16.58.48.4成熟區(qū)域成熟區(qū)域8.4 九龍坡華潤二十四城1921818成熟區(qū)域成熟區(qū)域585 九龍坡中新城上城8033成熟區(qū)域成熟區(qū)域3 九龍坡千葉二郎項目15.43.43.4成熟區(qū)域成熟區(qū)域3.4 大渡口順祥壹街區(qū)二期2344成熟區(qū)域成熟區(qū)域4 沙坪壩富力城6254024成熟區(qū)域成熟區(qū)域6810 沙坪壩富洲新城20788成熟區(qū)域成熟區(qū)域44 巴南區(qū)麗都錦城5066成熟區(qū)域成熟區(qū)域6 合計合計2465.052465.05325.92325.92256.92256.9221.6721.67 77.7577.75 67.567.

36、559593131 26 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總體項目總體 量量 寫字樓寫字樓 總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 江北區(qū)江北嘴置業(yè)1348048cbdcbd區(qū)域區(qū)域8141610 江北區(qū)西南證券7.62.42.4cbdcbd區(qū)域區(qū)域2.4 江北區(qū)國華人壽8.75.55.5cbdcbd區(qū)域區(qū)域5.5 江北區(qū)農村商業(yè)銀行6.835.55.5cbdcbd區(qū)域區(qū)域5.5 江北區(qū)農業(yè)銀行10.234.64.6cbdcbd區(qū)域區(qū)域4.6 江

37、北區(qū)重慶銀行6.965.85.8cbdcbd區(qū)域區(qū)域5.8 江北區(qū)俊豪實業(yè)221616cbdcbd區(qū)域區(qū)域88 江北區(qū)浙江成大6.775.65.6cbdcbd區(qū)域區(qū)域5.6 江北區(qū)中海、九龍倉1336030cbdcbd區(qū)域區(qū)域10128 江北區(qū)潤山置業(yè)19.2913.513.5cbdcbd區(qū)域區(qū)域3.564 江北區(qū)力帆置業(yè)15.031111cbdcbd區(qū)域區(qū)域56 江北區(qū)財信集團1666cbdcbd區(qū)域區(qū)域6 江北區(qū)臺灣越洋3224.624.6cbdcbd區(qū)域區(qū)域6.6108 江北區(qū)中研科健1299cbdcbd區(qū)域區(qū)域45 27 區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱 項目總體項目總體 量量 寫字樓寫字樓

38、總體量總體量 2011-20152011-2015年年 寫字樓預售量寫字樓預售量 區(qū)域區(qū)域 推售時間推售時間 2011201120122012201320132014201420152015 南岸區(qū)陽光100新城1206.36.3cbdcbd區(qū)域區(qū)域6.3 南岸區(qū)大成開發(fā)43.455cbdcbd區(qū)域區(qū)域5 南岸區(qū)中譽地產114.74.7cbdcbd區(qū)域區(qū)域4.7 南岸區(qū)國際社區(qū)2301616cbdcbd區(qū)域區(qū)域367 南岸區(qū)中鋼投資15.381010cbdcbd區(qū)域區(qū)域55 南岸區(qū)香港無極10.066.86.8cbdcbd區(qū)域區(qū)域33.8 南岸區(qū)重慶能投置業(yè)33.582318cbdcbd區(qū)域區(qū)

39、域711 南岸區(qū) 重慶出版?zhèn)髅絼?chuàng)意 中心 12.8788cbdcbd區(qū)域區(qū)域44 南岸區(qū)中訊集團用地8.1444cbdcbd區(qū)域區(qū)域4 南岸區(qū)雷士公司用地107.87.8cbdcbd區(qū)域區(qū)域7.8 南岸區(qū)江和城項目15.3977cbdcbd區(qū)域區(qū)域34 合計合計940.23940.23348.1348.1281.1281.15.85.858.758.7 108.6108.682822626 q ebiz service & solutions 需求量需求量 20112011（下半年）（下半年）-2015-2015年重慶主城寫字樓需求預判年重慶主城寫字樓需求預判 本報告將以兩種需求預判方法對重慶

40、未來寫字樓需求進行預判本報告將以兩種需求預判方法對重慶未來寫字樓需求進行預判 即即企業(yè)遞增法企業(yè)遞增法和和城市對比法；城市對比法； 截至截至20102010年年底，重慶有年年底，重慶有32003200萬人口，萬人口， 企業(yè)總數為企業(yè)總數為2020萬個萬個，而浙江人口4000多萬，企 業(yè)數80萬方，上海2000萬人口，企業(yè)數達60萬個； 所以重慶十二五規(guī)劃商務發(fā)展戰(zhàn)略目標 為，到到20152015年，重慶企業(yè)數量要增長到年，重慶企業(yè)數量要增長到5050萬萬 個個。而當前企業(yè)總數僅20萬個，這意味著未來4 年，重慶企業(yè)數量將增加30萬個，其中包含有1515 萬個微型企業(yè)萬個微型企業(yè)和1515萬個大

41、中小企業(yè)。萬個大中小企業(yè)。 “大企業(yè)強國，小企業(yè)富民，企業(yè)數量多或少，決定著這個地區(qū)經濟的好或 壞” 企業(yè)遞增法企業(yè)遞增法 領域機構通過領域機構通過20112011年重慶市統(tǒng)計年鑒年重慶市統(tǒng)計年鑒及政府相關部門及政府相關部門 統(tǒng)計，當前重慶統(tǒng)計，當前重慶主城主城9 9區(qū)區(qū)與與3131區(qū)縣區(qū)縣企業(yè)總數比值為企業(yè)總數比值為5 5：5 5； 企業(yè)情況企業(yè)情況大重慶大重慶主城（主城（50%50%） 區(qū)縣（區(qū)縣（50%50%） 現有企業(yè)個數（萬個）現有企業(yè)個數（萬個）202010101010 新增企業(yè)個數數（萬個）新增企業(yè)個數數（萬個） 微型微型15157.57.57.57.5 大中小型大中小型1515

42、7.57.57.57.5 合計（萬個）合計（萬個）505025252525 2011-20152011-2015年主城寫字樓需求研判年主城寫字樓需求研判 企業(yè)遞增法企業(yè)遞增法 數據說明：單個企業(yè)所需寫字樓面積250平米為當前重慶寫字樓項目主力面積 需求量需求量 企業(yè)情況企業(yè)情況 個數個數 （萬個）（萬個） 寫字樓寫字樓 辦公需辦公需 求比例求比例 單個企業(yè)單個企業(yè) 所需寫字所需寫字 樓面積樓面積 （） 寫字樓辦寫字樓辦 公面積合公面積合 計計 （萬（萬） 備注備注 現有企業(yè)數現有企業(yè)數101010%10%300300300300 保守預判保守預判10%10%的企的企 業(yè)將有辦公換置需業(yè)將有辦公

43、換置需 求求 增加增加 企業(yè)企業(yè) 數數 微型微型7.57.50 0 保守預判保守預判10%10%的企的企 業(yè)將有入住寫字樓業(yè)將有入住寫字樓 的需求，的需求，90%90%企業(yè)企業(yè) 將選擇住宅或公寓將選擇住宅或公寓 進行辦公進行辦公 大中大中 小型小型 7.57.560%60%25025011251125 保守預判保守預判60%60%企業(yè)企業(yè) 將有入住寫字樓需將有入住寫字樓需 求，求，40%40%企業(yè)將自企業(yè)將自 行修建辦公樓行修建辦公樓 合計合計2525 14251425 （2011 2011 【下半年下半年】-2015-2015年）年） 4.54.5年年=1425=1425萬方萬方 企業(yè)遞增法

44、企業(yè)遞增法 32 城市對比法（城市對比法（gdpgdp增長法）增長法） 城市城市年份年份 gdpgdp （億元）（億元） 寫字樓寫字樓 成交量成交量 （萬方）（萬方） 上海 201016872153.47 2009203.65 2008146 2007177.9 2006162 2005161.4 2004151.55 20036694106.5 合計合計1262.471262.47 城市城市年份年份 gdpgdp （億元）（億元） 寫字樓寫字樓 成交量成交量 （萬方）（萬方） 重慶 2015超過15000？ 2014？ 2013？ 2012？ 2011？ 201061.77 20096529

45、41.59 合計合計？ 數據說明：以上信息來自政府官方網站、上海市統(tǒng)計年鑒、重慶市統(tǒng)計年鑒、領域機構市場研發(fā)中心數據庫 33 u20032003年上海年上海gdpgdp值約值約66946694億元，億元，約等于約等于20092009年重慶年重慶gdpgdp值值，通過，通過8 8年發(fā)展時間，上年發(fā)展時間，上 海海gdpgdp增長至增長至1687216872億元億元，同時，同時8 8年時間內年時間內寫字樓需求量約寫字樓需求量約1262.471262.47萬方萬方； u同理，重慶同理，重慶20092009年年gdpgdp值約值約65296529億元，而根據億元，而根據重慶十二五規(guī)劃重慶十二五規(guī)劃，到

46、到20152015年重年重 慶慶gdpgdp值將超過值將超過1500015000億元億元，根據上海經濟法則，根據上海經濟法則，重慶，重慶gdpgdp值從值從65296529億元增長至億元增長至15001500 0 0億元，寫字樓億元，寫字樓需求量也將達到需求量也將達到13001300萬方萬方； u而而20092009、20102010年重慶寫字樓需求量年重慶寫字樓需求量已完成已完成103.36103.36萬方萬方，則，則2011-20152011-2015年，寫字樓年，寫字樓 需求量保守估計還將有需求量保守估計還將有12001200萬方萬方。 城市對比法（城市對比法（gdpgdp增長法）增長法

47、） 34 重慶商務市場需求預判結論重慶商務市場需求預判結論 企業(yè)遞增法城市對比法 14251425萬方萬方 12001200萬方萬方 u通過以上兩種得出，重慶通過以上兩種得出，重慶20112011年（下半年）年（下半年）-2015-2015年寫字樓年寫字樓需求量均超過需求量均超過10001000萬方；萬方； u最后將兩種方法求平均值得出，最后將兩種方法求平均值得出，20112011年（下半年）年（下半年）-2015-2015年重慶寫字樓需求量將達年重慶寫字樓需求量將達 13131313萬方萬方 “商務產品需求旺盛商務產品需求旺盛”，2011-20152011-2015年重慶寫字樓潛在年重慶寫字

48、樓潛在 需求量約需求量約13131313萬方萬方； 年均需求量約年均需求量約292292萬方萬方 “商務產品供供應量巨大商務產品供供應量巨大”，20112011年下半年至年下半年至20152015年年 主城寫字樓主城寫字樓放量約放量約973.42973.42萬方萬方，重慶商務市場，重慶商務市場 將進入快速通道，將進入快速通道， 年均供應約年均供應約216216萬方萬方 “商務市場呈安全、穩(wěn)健、供需兩旺發(fā)展態(tài)勢商務市場呈安全、穩(wěn)健、供需兩旺發(fā)展態(tài)勢”，通，通 過對重慶過對重慶2011-20152011-2015年寫字樓供需市場預判，年寫字樓供需市場預判， 但從但從2012-20132012-20

49、13年寫字樓市場放量過于迅猛，短期內年寫字樓市場放量過于迅猛，短期內 將形成供應將形成供應“井噴井噴”，從而造成寫字樓市場短期內產，從而造成寫字樓市場短期內產 生生“供過于求供過于求”現象現象 長期求略大于供長期求略大于供 短期供過于求短期供過于求 重慶商務市場供需預判結論重慶商務市場供需預判結論 高端寫字樓供應及大型企業(yè)入渝變化趨勢：隨著一次次政策催化，一批批國內外大型高端寫字樓供應及大型企業(yè)入渝變化趨勢：隨著一次次政策催化，一批批國內外大型 企業(yè)進駐后，企業(yè)進駐后，將帶動重慶高端寫字樓的放量。將帶動重慶高端寫字樓的放量。 1997年2002年 2007年 2015年 直轄直轄加入加入wto

50、wto 314314總體部署總體部署 定位為長江上游經濟中心定位為長江上游經濟中心 1990年 房地產開發(fā)熱潮房地產開發(fā)熱潮 參數參數 高 低 第一波開發(fā)熱 潮 第二波開發(fā)熱潮第三波開發(fā)熱潮 成為長江上成為長江上 游經濟中心游經濟中心 2020年 中國第四城中國第四城 高端寫字樓供 應體量變化趨 勢 大型企業(yè)入 渝變化趨勢 企業(yè)先進駐， 寫字樓稍晚供 應 隨著長江上游 經濟中心的建 立，將在未來 一段時間內吸 引大量大型企 業(yè)進駐重慶。 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論商務地產商務地產 一路向好一路向好 37 隨著重慶商務市場的逐步崛起，商務產品因其地段及所在區(qū)域屬性也逐漸細分，其隨著

51、重慶商務市場的逐步崛起，商務產品因其地段及所在區(qū)域屬性也逐漸細分，其 中中重慶商務產品以核心商圈寫字樓、重慶商務產品以核心商圈寫字樓、cbdcbd區(qū)寫字樓、成熟區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓、成熟區(qū)寫字樓 及成長區(qū)產業(yè)園及成長區(qū)產業(yè)園/ /總部基地總部基地 “ “四分天下四分天下” 核心商圈寫字樓主要分布于核心商圈寫字樓主要分布于各傳統(tǒng)商業(yè)中心各傳統(tǒng)商業(yè)中心，高端集群型主要分布于，高端集群型主要分布于解放碑解放碑 、江北嘴、以及觀音橋、江北嘴、以及觀音橋等核心區(qū)域，總部基地則主要分布于郊區(qū)成長型區(qū)域等核心區(qū)域，總部基地則主要分布于郊區(qū)成長型區(qū)域 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論商務格局商務格局 四分

52、天下四分天下 寫字樓類別寫字樓類別地段地段主流產品形態(tài)主流產品形態(tài) 核心商圈寫字樓核心商圈寫字樓核心商圈/步行街超高層/高層甲級寫字樓 cbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓cbd區(qū)域超高層甲級寫字樓 成熟區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓開發(fā)完善和成熟的區(qū)域高層甲級乙級寫字樓 成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/總部基地總部基地新興區(qū)域/成長型區(qū)域獨棟寫字樓 38 四種商務產品的產品配置有所區(qū)分，核心商圈及四種商務產品的產品配置有所區(qū)分，核心商圈及cbdcbd區(qū)寫字樓主要針對新興行業(yè)和區(qū)寫字樓主要針對新興行業(yè)和 現代服務業(yè)，客戶群最為高端現代服務業(yè)，客戶群最為高端，辦公環(huán)境和配套最佳，辦公環(huán)境和配套最佳，成熟型區(qū)域寫字樓針成熟型區(qū)

53、域寫字樓針 對傳統(tǒng)行業(yè)客戶，對傳統(tǒng)行業(yè)客戶，配置較為低端，配置較為低端，總部基地針對人數眾多的大型企業(yè)，以自購總部基地針對人數眾多的大型企業(yè)，以自購 為主為主，規(guī)模優(yōu)勢明顯，但位置、配套等欠佳。規(guī)模優(yōu)勢明顯，但位置、配套等欠佳。 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論配置分明配置分明 各有優(yōu)劣各有優(yōu)劣 寫字樓類別寫字樓類別配置配置核心賣點關鍵詞核心賣點關鍵詞 核心商圈寫字樓核心商圈寫字樓 大堂面積：300-600；電梯數量：8-20 公共部分裝修：高端；層高：3.6-4.5 車位比：0.3-0.5 地段/配套/地標形象/配置 /物管服務 cbd區(qū)寫字樓區(qū)寫字樓 大堂面積：400-800；電梯

54、數量：10-20 公共部分裝修：高端；層高：3.6-4.5 車位比：0.6 地段/地標形象/配置/物管 服務/辦公環(huán)境/集群/政策 成熟區(qū)寫字樓成熟區(qū)寫字樓 大堂面積：100-200；電梯數量：4-6 公共部分裝修：中低端；層高：3.3-3.6 車位比：0.8 配套/便捷/車位充足/價格 成長區(qū)產業(yè)園成長區(qū)產業(yè)園/總部總部 基地基地 大堂面積：50-100；電梯數量：每棟2-3部 公共部分裝修：中端；層高：4.5 車位比：1.2 形象/生態(tài)性/獨棟/車位充 足/配置 39 至至20092009年起，因城市價值的暴發(fā)性增長，年起，因城市價值的暴發(fā)性增長，重慶市主城寫字樓市場迎來新增重慶市主城寫字

55、樓市場迎來新增 及換代（普通寫字樓向甲級寫字樓轉變）兩大需求供需兩旺的市場及換代（普通寫字樓向甲級寫字樓轉變）兩大需求供需兩旺的市場 特性特性。預計預計20112011年下半年年下半年-2015-2015年，寫字樓市場供應約年，寫字樓市場供應約973973萬方萬方，而需求約，而需求約13131313 萬方萬方，市場將形成，市場將形成“求略大于供求略大于供”現象?，F象。 但由于但由于2012-20132012-2013年寫字樓市場放量過于迅猛，年寫字樓市場放量過于迅猛，約約515515萬方萬方，短期內將形成供短期內將形成供 應應“井噴井噴”，從而造成寫字樓市場短期內產生，從而造成寫字樓市場短期內

56、產生“供過于求供過于求”現象現象 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論供需兩旺供需兩旺 求略大于供求略大于供 供應：供應：973973萬方萬方 需求：需求：13131313萬方萬方 40 20092009年開始重慶主城寫字樓市場供不應求，兩年時間寫字樓價格漲幅約年開始重慶主城寫字樓市場供不應求，兩年時間寫字樓價格漲幅約30%30%，隨，隨 著重慶著重慶城市價值城市價值的日漸彰顯，大量外來企業(yè)涌進重慶，未來重慶寫字樓的日漸彰顯，大量外來企業(yè)涌進重慶，未來重慶寫字樓供需供需 將繼續(xù)加大將繼續(xù)加大，同時，同時價格也仍具上漲空間價格也仍具上漲空間。 重慶整體市場寫字樓建面均價將在重慶整體市場寫字樓

57、建面均價將在20112011年突破年突破1600016000元元/ /，20122012年內則有望年內則有望 突破突破1800018000元元/ /，其中核心商圈及，其中核心商圈及cbdcbd區(qū)甲級寫字樓整體均價將在區(qū)甲級寫字樓整體均價將在20122012年突破年突破 2500025000元元/ /大關。大關。 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論價格增速價格增速 穩(wěn)中有漲穩(wěn)中有漲 41 2011-20152011-2015年，商務辦公新增需求及改善性需年，商務辦公新增需求及改善性需 求的首選地直指兩江新區(qū)之城市功能版塊區(qū)求的首選地直指兩江新區(qū)之城市功能版塊區(qū)， 即江北城即江北城cbdcb

58、d、龍頭寺、龍頭寺- -新牌坊商務帶、北部新區(qū)新牌坊商務帶、北部新區(qū)ebdebd、北部新區(qū)金山、北部新區(qū)金山 商務圈，北部新區(qū)禮嘉組團，空港新城等。這些地區(qū)地域空間限制小，商務圈，北部新區(qū)禮嘉組團，空港新城等。這些地區(qū)地域空間限制小， 待開發(fā)土地大，是主城擴張的主要帶，也是提升城市形象的示范區(qū)。待開發(fā)土地大，是主城擴張的主要帶，也是提升城市形象的示范區(qū)。 重慶商務市場研究結論重慶商務市場研究結論兩江新區(qū)兩江新區(qū) 置業(yè)首選置業(yè)首選 42 核心地段主流甲級寫字樓的核心地段主流甲級寫字樓的終端使用客戶需求主力面積段為建面終端使用客戶需求主力面積段為建面150-150- 300300平米內，金融類企業(yè)使用面積將更大，甚至超過平米內，金融類企業(yè)使用面積將更大，甚至超過500500平米；平米； 從購買客戶分析，甲級寫字樓的從購買客戶分析，甲級寫字樓的投資客比例大于自用客投資客比例大于自用客，投資的戶型段為，投資的戶型段為 建面建面150-300150-300平米，且平米，且150-300150-300平米的去化速度遠快于建面平米的去化速度遠快于建面400400平米以平米以 上戶型的去化速度；上戶型的去化速度； 同時，本地客戶購買整層為同時，本地客戶購買整層為自用辦公自用辦公，異地客