北京中新青年佳園商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告（83頁(yè)）

1、青年匯佳園青年匯佳園 商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告 中新集團(tuán)研發(fā)中心市場(chǎng)部 目目 錄錄 n項(xiàng)目概述 n項(xiàng)目位置 n技術(shù)指標(biāo) n交通環(huán)境 n市場(chǎng)研究 n區(qū)域環(huán)境 n市場(chǎng)供應(yīng) n目標(biāo)客群 nswot分析 n項(xiàng)目定位 n4#地商業(yè)定位 n市場(chǎng)定位 n產(chǎn)品定位 n2#地商業(yè)定位 n市場(chǎng)定位 n產(chǎn)品定位 n投資分析 n投入產(chǎn)出分析 n經(jīng)營(yíng)分析 第二部分第二部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位 n市場(chǎng)定位 打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)， 塑造區(qū)域食尚新生活中心。塑造區(qū)域食尚新生活中心。 朝青路未來(lái)5年內(nèi)最大，囊括品牌 餐飲和現(xiàn)代便利生活設(shè)施的

2、青年主題社 區(qū)生活中心。 以品牌餐飲的進(jìn)入彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡， 提升項(xiàng)目整體氣質(zhì)，保證長(zhǎng)期收益。 四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n立面風(fēng)格： n與項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格相一致，時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿小 資的、物質(zhì)生活的氣質(zhì)。 n可吸取西方物質(zhì)生活、享樂(lè)主義鼎盛時(shí)期商業(yè)設(shè)施的 設(shè)計(jì)風(fēng)格，采用較大的色差、豐富的變幻，刺激區(qū)域 內(nèi)主流客群中青年消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。 n在設(shè)計(jì)初期將可能進(jìn)入的品牌對(duì)門(mén)頭、招牌的特殊需 求考慮到設(shè)計(jì)中。 待選方案一 方 略 待選方案一 天 大 待選方案待選方案-天天 大大 方方 案案 n業(yè)態(tài)規(guī)劃 n主題及面積比例：

3、 n各類餐飲 50%、 n便利賣(mài)場(chǎng) 40%、 n便利服務(wù)設(shè)施 10%； n功能店鋪單鋪面積設(shè)定： n各類餐飲： n休閑餐飲：50-350平米 n大型餐飲：500-2000平米 n中檔賣(mài)場(chǎng)、超市： n超市：5001000平米 n便利服務(wù)設(shè)施： n便民服務(wù)：20100平米 n社會(huì)設(shè)施：30150平米 四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n一層： n餐飲類，臨街位置切割成小 店； n休閑餐飲、蛋糕店、小 吃店； n設(shè)置直梯，臨近處設(shè)為 三層或四層餐飲部分的 入口 n零售、便利服務(wù)類； n郵局 n洗衣房、沖印、藥房、 美容美發(fā)； n電訊、電信局營(yíng)業(yè)廳； n中型超市，在一層略差位置 設(shè)置入口

4、及一定經(jīng)營(yíng)面積； 餐飲 零售 n二層： n餐飲：餐飲： 休閑餐飲，部分與一層店鋪連接， 保證較好的臨街位置，豐富本層 功能； n中型超市：中型超市： 作為二層的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，占本 層面積的絕大部分； 餐飲 零售 n三層：三層： n集中型美食城：集中型美食城：作為 主要餐飲場(chǎng)所，滿足 區(qū)域消費(fèi)及寫(xiě)字樓部 分需求； n中大型品牌餐飲：中大型品牌餐飲：引 入中檔中型餐飲，完 善餐飲設(shè)施層次； n四層：四層： n中大型品牌餐飲：中大型品牌餐飲：知 名中型餐飲，設(shè)置直 梯，拉升整體檔次； 餐飲 廊道 n功能品牌推薦： n一層： n餐飲：餐飲：麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛(ài)面、永和豆?jié){、宏?duì)钤?店、味多美、dq

5、、好利來(lái)、張一元、街客、 ； n零售、便利服務(wù)：零售、便利服務(wù)：貝塔斯曼、紅英、東東西西、i.t. 、柯達(dá) 沖印、福奈特洗衣、金象大藥房、郵局； n中型超市：中型超市：冠軍超市、物美超市； n二層： n餐飲：餐飲：呷哺呷哺、面愛(ài)面、真功夫、宏?duì)钤嗟辍?n中型超市：中型超市：冠軍超市、物美超市； n三層： n休閑餐飲、美食城、中大型品牌餐飲入口：休閑餐飲、美食城、中大型品牌餐飲入口：大食代； n四層： n1-31-3家中大型品牌餐飲：家中大型品牌餐飲：大鴨梨、漢拿山、老誠(chéng)一鍋、好倫 哥、品奇批薩、小肥羊； 四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n公共空間 n風(fēng)格及用材與青年匯整體風(fēng)格

6、統(tǒng)一。 n以內(nèi)街廊道提升非臨街店鋪價(jià)值，利用其對(duì)不同 風(fēng)格品牌商鋪進(jìn)行分區(qū)，引導(dǎo)人流。 n在三層利用廊道貫穿室內(nèi)外，形成立體交通，激 活三、四層經(jīng)營(yíng)價(jià)值。 n以景觀、燈光手段豐富，豐富其時(shí)尚現(xiàn)代的商業(yè) 氣質(zhì)。 n與引入品牌裝修充分結(jié)合，互利互補(bǔ)。 n公共空間的裝修滿足正常商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 四號(hào)地商業(yè)定位四號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地商業(yè)定位 n市場(chǎng)定位 迎合朝青板塊整體商務(wù)環(huán)境的提升， 作為寫(xiě)字樓、soho部分的商務(wù)配套設(shè)施，攜 手知名餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)，打造朝 青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，塑造區(qū)域 現(xiàn)代商務(wù)生活中心。 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 囊括品牌餐飲

7、和現(xiàn)代便利生活設(shè) 施的商務(wù)主題生活中心。 以品牌餐飲的進(jìn)入彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡， 提升項(xiàng)目整體氣質(zhì)，為寫(xiě)字樓、酒店式公寓及soho 以及未來(lái)周邊規(guī)劃的高檔寫(xiě)字樓提供高品質(zhì)的現(xiàn)代 化商務(wù)配套。 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n立面風(fēng)格 n與青年匯項(xiàng)目公建部分整體風(fēng)格統(tǒng)一。 n立面效果應(yīng)強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代、高尚的品質(zhì)感， 凸顯國(guó)際都市氣質(zhì)，迎合主流客群的喜 好。 n因考慮大面積出租，與知名餐飲服務(wù)企 業(yè)合作，應(yīng)盡早確定合作品牌，協(xié)調(diào)制 定外裝修方案。 待選方案一 方 略 待選方案二 天 大 天大方案天大方案 n業(yè)態(tài)規(guī)劃 n主題及面積比例： n品牌餐飲 65%、 n零售、商務(wù)、便利、服務(wù)

8、設(shè)施 35%； n功能店鋪單鋪面積設(shè)定： n大型餐飲：500-2000平米 n零售、商務(wù)、便利、服務(wù)設(shè)施 ： n零售門(mén)店：30100平米 n商務(wù)餐飲：50300平米 n金融設(shè)施：20100平米 n社會(huì)服務(wù)：30150平米 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n商務(wù)餐飲，設(shè)置在端頭，提供最佳的可視性和可達(dá)性； n休閑餐飲：咖啡店、面包房、簡(jiǎn)餐； n設(shè)置直梯，臨近處設(shè)為三層或四層餐飲部分的入口 n零售門(mén)店； n時(shí)尚服飾、箱包、高檔家具家飾 n金融設(shè)施： n銀行分理處、信用卡中心； n證券公司 n社會(huì)服務(wù)： n美容美發(fā)； n電訊、電信局營(yíng)業(yè)廳； 朝陽(yáng)北路 餐飲 零售、金融 n品牌餐飲：品

9、牌餐飲： n引入1-3家中大型品牌餐飲或商務(wù)餐飲， n利用朝陽(yáng)北路便捷的交通條件帶來(lái)客流， n滿足寫(xiě)字樓及區(qū)域內(nèi)居住人群中高檔餐飲需求。 n金融設(shè)施： n二層部分面積設(shè)置為證券公司， n二層部分面積作為銀行業(yè)務(wù)部及vip室。 餐飲 金融 n功能品牌推薦： n一層： n零售門(mén)店：金飛鴻電信、電信營(yíng)業(yè)廳、7-11 ； n金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； n商務(wù)餐飲：上島咖啡、真功夫、面包物語(yǔ)； n社會(huì)服務(wù)：dhl； n二層： n品牌餐飲：渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 n金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； n三層： n品牌餐飲：渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地

10、商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 n公共空間 n與青年匯共建部分相呼應(yīng)。 n以景觀、燈光手段豐富，豐富其時(shí)尚現(xiàn)代 的商業(yè)氣質(zhì)。 n與引入品牌裝修充分結(jié)合，互利互補(bǔ)。 n公共空間的裝修滿足中高檔商務(wù)商業(yè)設(shè)施 裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 二號(hào)地商業(yè)定位二號(hào)地商業(yè)定位-產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 第三部分第三部分 收收 益益 分分 析析 收益分析收益分析-經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4#地商業(yè)一層二層三層四層車(chē)位合計(jì) 建筑面積-天大29603000278015604610300 交通面積279279279162999 銷售面積26812721250113989301 2#地商業(yè) 建筑面積-天大301030103010131903

11、0 交通面積7123013011314 銷售面積229827092709 1777716 4#地 -層 面 銷售 面積 銷售 單價(jià) 銷售 總價(jià) 單方 首付 單方 月供 單 方 日 供 使 用 率 折合 單位 日租 考慮出 租率后 日租 如出租， 年租金收 益 區(qū)域?qū)?際租金 價(jià)格 如出租， 年租金收 益 一層26812.56702.51.25 137. 54.6 0.77 9 442.4 9425.64 二層27211.84897.80.9993.30.75 7 369.45274.28 三層25010.92250.90.4549.5 1.6 50.72 3 1913170.17 四層1398

12、0.6838.80.3331.10.72 2 71.2 1.547.56 合計(jì)93011.58 146901074 5.6917.64 2#地-層面 一層22982.86434.41.41545.1 0.77 10 424.7 9364.83 二層27091.84876.20.9993.3 0.75 7 367.85273.07 三層2709127090.5551.8 0.73 4 229.9 3184.32 合計(jì)77161.82 14019. 61022.4 6822.22 總計(jì) 1701 71.69 28709. 62096 5.81739.86 收益分析收益分析-銷售收益分析銷售收益分析

13、 4# 地 層 面 銷售 面積 銷 售 單 價(jià) 銷售 總價(jià) 單 方 首 付 單方 月供 單方 日供 使 用 率 折合 單位 日租 考慮出 租率后 日租 如出租， 年租金收 益 區(qū)域?qū)?際租金 價(jià)格 如出租， 年租金收 益 一 層268141072422207.3 0.710 15 707.78 12567.51 二 層27212.87618.81.41545.1 0.77 10 574.68 7383.99 三 層25011.84501.80.9993.30.75 7 382.01 4226.89 四 層13981.21677.60.6662.20.73 4 142.36 2.579.27 合

14、 計(jì)9301 2.6 4 24522. 21806.83 7.7 1257.66 2#地層面 一 層22984.510341 2.2 5 247. 58.3 0.712 17 682.51 12486.44 二 層27093.28668.81.61765.9 0.78 12 653.88 7382.29 三 層27092.25959.81.11214.0 0.76 8 505.73 4245.76 收益分析收益分析-銷售收益分析銷售收益分析 收益分析收益分析-銷售收益分析銷售收益分析 n建設(shè)期銷售， n4#地可實(shí)際銷售收益1.46億元，銷售均價(jià)1.58萬(wàn)元/平米； n 2#地。1.4億元，。1

15、.82萬(wàn)元/平米； n 兩部分銷售額總計(jì)2.87億元，銷售均價(jià)1.7萬(wàn)元/平米。 n以上為假設(shè)四層全部賣(mài)掉可得收益，如銷售受阻，只賣(mài)掉 4#地一二層和2#地一層，則 n4#地可實(shí)際銷售收益1.16億元，銷售均價(jià)2.15萬(wàn)元/平米； n 2#地。0.64億元，。2.8萬(wàn)元/平米； n 兩部分銷售額總計(jì)1.8億元，銷售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平米。 收益分析收益分析-銷售收益分析銷售收益分析 n 竣工并經(jīng)營(yíng)2年后帶租約進(jìn)行銷售， n4#地可實(shí)際銷售收益2.45億元，銷售均價(jià)2.64萬(wàn)元/平米； n 2#地。2.5億元，。3.24萬(wàn)元/平米； n 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計(jì)5億元，銷售均價(jià)2.9萬(wàn)元/平米。

16、n采取三年后帶租約銷售可增加盈利采取三年后帶租約銷售可增加盈利2.132.13億。億。 n以上為假設(shè)三層全部賣(mài)掉可得收益，如因高層經(jīng)營(yíng)單位較大，不利于 銷售，只賣(mài)掉4#地一二層和2#地一層，收入其余層面租金，則 n4#地可實(shí)際銷售收益1.84億元，銷售均價(jià)3.4萬(wàn)元/平米； n 2#地。1.1億元，。4.5萬(wàn)元/平米； n 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計(jì)2.9億元，銷售均價(jià)3.7萬(wàn)元/平米。 n采取三年后帶租約銷售可增加盈利采取三年后帶租約銷售可增加盈利1.11.1億，億， n并年增加租金收益并年增加租金收益950950萬(wàn)元。萬(wàn)元。 收益分析收益分析-經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)分析四號(hào)地四號(hào)地 一層 店鋪 經(jīng)營(yíng)

17、業(yè)態(tài)推薦品牌經(jīng)營(yíng)面積 單位 日租 月租 收益 年租 收益預(yù)計(jì)租期 1-5年租金 收益合計(jì) 5年以后 租金漲幅 5-10年 年租金收益 a-1 休閑 餐飲 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛(ài)面、真功 夫、大成家、永和豆?jié){、宏?duì)钤?店、味多美、街客、dq、大三元好 婆婆餅店、六福茶藝、麥咖啡1450.4730.46 292.40 8-10年1462.00 0.0%292.40 b-1 便利 服務(wù) 柯達(dá)沖印、福奈特洗衣、金象藥 房、家政服務(wù)、貝塔斯曼、郵局 、電信營(yíng)業(yè)廳、招商銀行、建設(shè) 銀行310.887.46 62.66 2年、5年313.29 3.0%64.54 c-1超市冠軍超市、法寶超市310.84.

18、54.20 50.35 5年251.75 2.0%51.36 合計(jì)20726.77542.11 405.41 2027.04 408.29 二層店鋪 a-2 休閑 餐飲 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛(ài)面、真功 夫、大成家、永和豆?jié){、宏?duì)钤?店、味多美、街客、dq、大三元好 婆婆餅店、六福茶藝、麥咖啡735511.03 105.84 8-10年529.20 0.0%105.84 c-2超市法寶超市、家樂(lè)福冠軍超市、13653.514.33 120.39 5年601.97 2.0%122.80 合計(jì)21004.02525.36 226.23 1131.17 228.64 三層店鋪 a-3 品牌 餐飲 麻

19、辣誘惑、漢拿山、金山城、老誠(chéng) 一鍋、海底撈、好倫哥、品奇批薩 、小肥羊、渝信川菜1946317.51 168.13 5年840.67 1.5%170.66 四層店鋪 a-4 品牌 餐飲 麻辣誘惑、漢拿山、金山城、 老誠(chéng)一鍋、海底撈、好倫哥、 品奇批薩、小肥羊、渝信川菜109226.55 62.90 5年314.50 1.5%63.84 總計(jì)7210721091.591.5862.7 862.7 4313.4 4313.4 871.4871.4 注：以上為假定統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的前五年經(jīng)營(yíng)收益分析 收益分析收益分析-經(jīng)營(yíng)分析經(jīng)營(yíng)分析二號(hào)地二號(hào)地 地塊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)推薦品牌 經(jīng)營(yíng) 面積 單位 日租 月租 收益 年

20、租 收益 預(yù)計(jì) 租期 1-5年租金 收益合計(jì) 5年以后租 金漲幅 5-10年年 租金收益 一層店鋪 a-1商務(wù)餐飲上島咖啡、真功夫、面包物語(yǔ)737 715 130 1年650 0.0%130 b-1零售門(mén)店金飛鴻電信、電信營(yíng)業(yè)廳、7-11 527 914 119 2、5年597 1.5%121 c-1金融設(shè)施光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券632 713 143 5年717 2.0%146 d-1社會(huì)服務(wù)dhl、ems211 85 42 1年212 1.0%43 合計(jì)2107 7.648 435 2177 440 二層店鋪 a-2商務(wù)餐飲渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆1686 420 194 5

21、年971 1.0%196 c-2金融設(shè)施光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券421 56 61 5年303 1.0%61 合計(jì)2107 4.227 255 1274 257 三層店鋪 a-2商務(wù)餐飲渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆2107 2.5 16 152 5年759 1.0%153 總計(jì)總計(jì)632163214.8 4.8 90 90 842 842 4210 4210 851 851 注：以上為假定統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的前五年經(jīng)營(yíng)收益分析 收益分析收益分析-經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)策略 n統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證商業(yè)規(guī)劃的實(shí) 施和租金的回收。 n竣工后帶租約銷售，可獲取最高的銷售收 益。 n可考慮出售一二層可分割小面積

22、，獲取銷 售收益，同時(shí)保留部分面積，保證長(zhǎng)期租 金收益。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 朝陽(yáng)北路 一期產(chǎn)品 n項(xiàng)目位置 n4#地位于朝陽(yáng)北路與青年路交匯處， 緊鄰城市交通主干道； n2#地沿朝陽(yáng)北路，緊鄰鐵路； n技術(shù)指標(biāo) 2#地4#地總計(jì) 用地性質(zhì) soho和主題性商業(yè) 街 主題性社區(qū)商業(yè) 配套 單位單位-平平 米米 總建筑面 積 358001100046800 n交通環(huán)境 n青年路、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路構(gòu)成板塊整體的交通框架。 n青年路北段改造完成，我項(xiàng)目門(mén)前路段尚無(wú)改造跡象。 n朝陽(yáng)路改造預(yù)計(jì)明年全部完工，成為cbd主要道路之一。 n朝陽(yáng)北路已經(jīng)全線通車(chē)。 n城鐵6號(hào)線規(guī)劃從西八里莊經(jīng)青年匯至常營(yíng)，20

23、08年開(kāi) 工。 n區(qū)域交通環(huán)境迅速改善，大力拉升區(qū)域價(jià)值。區(qū)域交通環(huán)境迅速改善，大力拉升區(qū)域價(jià)值。 第一部分第一部分 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究-區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 n宏觀環(huán)境影響朝青板塊熱度直線上升； n朝青板塊內(nèi)近20個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)超過(guò)8500元/平米-產(chǎn) 品類型豐富； n20062006年該區(qū)域的開(kāi)發(fā)總量達(dá)到了年該區(qū)域的開(kāi)發(fā)總量達(dá)到了400400多萬(wàn)平方米；多萬(wàn)平方米； n未來(lái)該區(qū)域人口密度較高； n零售類商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、特色商業(yè)街及底零售類商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、特色商業(yè)街及底 商等都種形式，整體商業(yè)面積至少商等都種形式，整體商業(yè)面積至少3030萬(wàn)平米以上；萬(wàn)平米以上

24、； n區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)商業(yè)，特別是餐飲類供應(yīng)仍明顯不足； n區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，商業(yè)供應(yīng)量區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，商業(yè)供應(yīng)量 不足，現(xiàn)實(shí)功能配比不合理。不足，現(xiàn)實(shí)功能配比不合理。 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究-市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng) n板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積8.5萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)面積 達(dá)5萬(wàn)平米。 n代表項(xiàng)目：住邦2000二期商業(yè)、韓show商場(chǎng)和首創(chuàng)白云商場(chǎng)。 n底商及商業(yè)街供應(yīng)總量20萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 12萬(wàn)平米。 n代表項(xiàng)目：朝陽(yáng)園.尚街、華紡易城底商、國(guó)美第一城商街、珠江 羅馬嘉園歐洲風(fēng)情商業(yè)街、a-z town商業(yè)配套 n據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊住宅項(xiàng)目之商據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊住宅項(xiàng)目之商 業(yè)配套供應(yīng)量近業(yè)配

25、套供應(yīng)量近3030萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究-市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng) n據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá)2626萬(wàn)平米萬(wàn)平米 （建筑面積）。（建筑面積）。 n集中百貨類：13.5萬(wàn)平米 n超市類：3.5萬(wàn)平米 n電器賣(mài)場(chǎng)類：1.5萬(wàn)平米 n餐飲類：2.5萬(wàn)平米。 n休閑娛樂(lè)類：4.5萬(wàn)平米。 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)-零售業(yè)面積供應(yīng)零售業(yè)面積供應(yīng) n區(qū)內(nèi)已建在建零售類近區(qū)內(nèi)已建在建零售類近1414萬(wàn)余平方米，面萬(wàn)余平方米，面 積較大，檔次一般。積較大，檔次一般。 新入市面積待市場(chǎng)檢新入市面積待市場(chǎng)檢 驗(yàn)。驗(yàn)。 n華堂商場(chǎng)延續(xù)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式，滿足日常消費(fèi)需

26、求， 保證其商業(yè)地位。 n白云市場(chǎng)、韓show及財(cái)滿街以劃分面積單位形式 銷售，均價(jià)：18000元/平米，承諾年8%回報(bào)。 n產(chǎn)權(quán)店鋪式商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在招商、經(jīng)營(yíng)及投資回 報(bào)方面存在不確定性，面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。 n尚街作為唯一只租不賣(mài)的商業(yè)物業(yè)，融合多種經(jīng)營(yíng) 內(nèi)容，餐飲及休閑娛樂(lè)面積分別占到總量的30%- 35%。 n區(qū)域內(nèi)聚集了9余家大、中、小型超市 （其中包括4家便利店），主要分布在朝 陽(yáng)路兩側(cè) n樣本中5000平方米以下超市3個(gè)，三家面積 合計(jì)4300平方米 . n樣本全部在朝陽(yáng)路沿線 n大型超市僅有易初蓮花一家，規(guī)模占總供 應(yīng)量66%，達(dá)8500平米，輻射整個(gè)區(qū)域消費(fèi) 人群。 n大型超市具

27、明顯發(fā)展空間，規(guī)劃中的家樂(lè) 福超市及朝陽(yáng)北路shopping mall入市后， 超市規(guī)模將完成中型到大型的轉(zhuǎn)型。 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)-餐飲類供應(yīng)餐飲類供應(yīng) n餐飲經(jīng)營(yíng)面積餐飲經(jīng)營(yíng)面積1.21.2萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，集中在朝陽(yáng)路，中檔餐飲 為主，品牌及特色餐飲較少； n區(qū)內(nèi)餐飲品牌有：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、好利 來(lái)、郭林家常菜、永和豆?jié){、大白鯊火鍋?zhàn)灾取?品牌檔次明顯不足。 n在建餐飲總供應(yīng)約在建餐飲總供應(yīng)約4 4萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米， 多為產(chǎn)權(quán)式銷售，多為產(chǎn)權(quán)式銷售， 品牌以休閑中小型餐飲為主；品牌以休閑中小型餐飲為主； n品牌升級(jí)、環(huán)境改善將伴隨新項(xiàng)目迅速開(kāi)展； n區(qū)內(nèi)餐飲設(shè)施從功能、檔次、面積

28、，均區(qū)內(nèi)餐飲設(shè)施從功能、檔次、面積，均 無(wú)法滿足正常需求。無(wú)法滿足正常需求。 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)-休閑娛樂(lè)類面積供應(yīng)休閑娛樂(lè)類面積供應(yīng) n板塊內(nèi)新社區(qū)都設(shè)有會(huì)所，主要為內(nèi)部提供服務(wù)； n甘露園臨街洗浴中心，經(jīng)營(yíng)面積近800平方米的； n白云生活廣場(chǎng)四層為小廳影院，五層健身場(chǎng)所，面積4000 平米； n尚街地下一層為2000平米休閑娛樂(lè)場(chǎng)所； n財(cái)滿街休閑樂(lè)園，分布二期商業(yè)街三層位置，體量在8000 平方米。 n朝陽(yáng)北路周邊目前不存在集中大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。休閑娛 樂(lè)業(yè)態(tài)存在明顯市場(chǎng)空白。 n目前區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所總供應(yīng)量近目前區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所總供應(yīng)量近4.54.5萬(wàn)萬(wàn) 平方米，約有平方米，約有3.3

29、3.3萬(wàn)平方米針對(duì)小區(qū)開(kāi)放，萬(wàn)平方米針對(duì)小區(qū)開(kāi)放， 檔次、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和配套設(shè)施無(wú)法滿足未檔次、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和配套設(shè)施無(wú)法滿足未 來(lái)需求；來(lái)需求； 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)-租金水平租金水平 n該區(qū)域零售類租金水平如下： 單位-元/平 米.經(jīng)營(yíng)面積.日 n集中商業(yè)類： n華堂商場(chǎng)：3.5元/平米，營(yíng)業(yè)面積24000平米。 n蘇寧電器：2元/平米，營(yíng)業(yè)面積3000平米,一層僅入口， 四層為主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。 n超市類： n京客隆超市：3元/平米，經(jīng)營(yíng)面積1500平米，一層。 n法寶超市：1.5元/平米，經(jīng)營(yíng)面積2000平米，地下。 n臨街商鋪類： n迪信通手機(jī)專賣(mài)：8元/平米，經(jīng)營(yíng)面積350平米，正對(duì)華 堂商場(chǎng)。

30、n羅賓漢服飾專賣(mài)：10元/平米，經(jīng)營(yíng)面積100平米，正對(duì)華 堂商場(chǎng)。 n中國(guó)移動(dòng)通信：11元/平米，經(jīng)營(yíng)面積30平米。 n該區(qū)域餐飲類租金水平如下： 品牌名稱所屬類型 規(guī)模-平 米 單位日 租 物業(yè)類 型分布商圈 舟都鮑翅酒 樓中大型正餐18008 臨街商 鋪 住邦2000底商 郭林家常菜中大型正餐10006.5 臨街商 鋪 甘露園商圈底 商 大白鯊火鍋 大型火鍋20001.5 大廈內(nèi) 部 華堂商圈- 昆泰大廈四層 巴西烤肉 特色休閑餐 飲6007 臨街商 鋪華堂商圈周邊 麥當(dāng)勞休閑餐飲3005 臨街商 鋪 華堂商圈-一帶 二 重慶鴛鴦火 鍋小型正餐3004 臨街商 鋪 甘露園商圈底 商 永和

31、豆?jié){便利快餐1007.5 臨街商 鋪華堂商圈臨街 l倍訊易 倍訊易-http:/ 讓您獲取管理資訊更容易,提供海量的公文,范文,制 度,規(guī)定。 倍訊易http:/ n該區(qū)域休閑娛樂(lè)類租金水平如下： 單位-元/平米.經(jīng)營(yíng)面積.日 n休閑、服務(wù)類： n香榭麗舍美容美發(fā)：6.5元/平米，營(yíng)業(yè)面積970平米。 n三星電子維修中心：6.5元/平米，營(yíng)業(yè)面積400平米。 n娛樂(lè)類： 名稱面積經(jīng)營(yíng)內(nèi)容消費(fèi)客群 甘露園spa水 療800洗浴周邊居住及商務(wù)人群 尚街20000休閑娛樂(lè) 周邊中高收入人群及商務(wù)人 群 財(cái)滿街8000休閑娛樂(lè) 本項(xiàng)目商務(wù)人群為主、周邊 居民 韓show百貨 三 朝陽(yáng)無(wú)限會(huì)所3000

32、25*10陽(yáng)光游泳池， 健身房、球類、棋牌室對(duì)外營(yíng)業(yè),日租1.5-2.5元/平米 朝陽(yáng)園會(huì)所 地下 7800 陽(yáng)光游泳池 健身房球類 棋 牌室 桑拿、高爾夫練習(xí) 場(chǎng)僅對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主開(kāi)放 朝青居住版塊朝青居住版塊 東至東五環(huán)、西東至東五環(huán)、西 至東四環(huán)，南至至東四環(huán)，南至 朝陽(yáng)路，北至姚朝陽(yáng)路，北至姚 家園路。家園路。 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)-分分 析析 n已建、在建常規(guī)零售類物業(yè)面積，供應(yīng)量超過(guò)40萬(wàn)平米， 新項(xiàng)目多為切割小產(chǎn)權(quán)面積銷售產(chǎn)品。 n未來(lái)主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷售店鋪，同類投資產(chǎn)品過(guò) 多。如仍延續(xù)此類形式，將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。 n中大型超市類產(chǎn)品缺乏，區(qū)域?qū)蛎黠@，大型超市的進(jìn)駐 要求苛刻，

33、中型超市更具靈活性、收益性和便利性。 n餐飲娛樂(lè)設(shè)施嚴(yán)重不足，經(jīng)營(yíng)檔次較低，無(wú)大型中高檔餐 飲服務(wù)設(shè)施，與區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勁的消費(fèi)力和巨大的需求形成較 大反差。 n餐飲娛樂(lè)設(shè)施未來(lái)存在較大發(fā)展空間。 n目前朝青板塊商業(yè)設(shè)施平均租金為 n零售類： n集中商業(yè)：2-3元/平米.天 地下一層至地上4層 n中型超市：1-1.5元/平米.天 地下一層 n臨街店鋪：6-10元/平米.天 地上一層 n餐飲類： n休閑餐飲：6-11元/平米.天 地上一層 n中型正餐：4-5元/平米.天 二層 n大型餐飲：3-1.5元/平米.天 三-四層 n休閑服務(wù)、娛樂(lè)類： n休閑服務(wù): 6.5元/平米.天 地上一層 n娛樂(lè)類： 1.5-3元/平米.天 地下一層、地上四層 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究-目目 標(biāo)標(biāo) 客客 群群 n商業(yè)的主要客群來(lái)自： n青年匯佳園自身居民；青年匯佳園自身居民； n目前區(qū)域內(nèi)居民；目前區(qū)域內(nèi)居民； n包括來(lái)自華紡易城、國(guó)美第一城、珠江羅馬嘉園等已入 住的小區(qū)的居民及周邊臨近小區(qū)居民。 n區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓工作人群；區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓工作人群； n包括來(lái)自金泰國(guó)益大廈、國(guó)際創(chuàng)展中心及其他小區(qū)內(nèi)辦 公人群。 n其他過(guò)境人群