太原都市廣場商業(yè)部分營銷操作建議方案（深圳商業(yè)事業(yè)部0401最終版）34p

1、1本報告嚴(yán)格保密 2本報告嚴(yán)格保密 太原都市廣場商業(yè)部分太原都市廣場商業(yè)部分 營銷操作建議方案營銷操作建議方案 謹(jǐn)呈：太原辰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：太原辰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本項目是太原辰宇房地產(chǎn)有限公司與眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得 擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 20132013年年3 3月月 3本報告嚴(yán)格保密 目目 錄錄 第一部分第一部分 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略 第二部分第二部分 營銷策略營銷策略 第三部分第三部分 營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行 4本報告嚴(yán)格保密 第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略 5本報告嚴(yán)格

2、保密 發(fā)展戰(zhàn)略思路發(fā)展戰(zhàn)略思路 本項目在證件手續(xù)不全、客戶購買信心不足、知名度低、客戶量少、 產(chǎn)品面積大、總價高、房地產(chǎn)政策存在不確定等因素，解決快速回籠 資金須遵循以下操作原則， 6本報告嚴(yán)格保密 操作戰(zhàn)略操作戰(zhàn)略 “先生存先生存, 后發(fā)展后發(fā)展” 當(dāng)務(wù)之急營銷大戰(zhàn)略方向： 如何解決回款7000萬元的項目運(yùn)作資金；確保項目工程正常有序進(jìn)行，保障 企業(yè)后續(xù)發(fā)展及贏利？故此眾廈以”快速回籠資金“作為現(xiàn)階段重點工作， 提出解決辦法操作策略，制定出相應(yīng)資金回籠的營銷建議 7本報告嚴(yán)格保密 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略-戰(zhàn)略方向一戰(zhàn)略方向一 通過性價比提高銷售量與回款 本項目計劃需6月底實現(xiàn)目標(biāo)回款，依托目前市場

3、情況，必須制定出具有高“ 的竟?fàn)幃a(chǎn)品，以市場目標(biāo)客戶最為接受的產(chǎn)品，首推項目最好地段 、最平價格吸引投資客，實現(xiàn)銷售量及快速回款的目的。 8本報告嚴(yán)格保密 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略-戰(zhàn)略方向二戰(zhàn)略方向二 通過住宅與商業(yè)同步銷售達(dá)到快速回籠資金 本項目住宅在經(jīng)過前期對外宣傳己積累大量剛性需求客戶面積均在本項目住宅在經(jīng)過前期對外宣傳己積累大量剛性需求客戶面積均在175175 以下，而項目目前剩余的大部分均為大面積的戶型，故此要在短期內(nèi)快速回以下，而項目目前剩余的大部分均為大面積的戶型，故此要在短期內(nèi)快速回 籠目標(biāo)資金，有一定的操作難度；故此同時推出少量最好地段的商業(yè)產(chǎn)品，籠目標(biāo)資金，有一定的操作難度；故此

4、同時推出少量最好地段的商業(yè)產(chǎn)品， 而商業(yè)產(chǎn)品因大面積，垂直鋪、投資門檻，增加銷售難度，因此眾廈建議同而商業(yè)產(chǎn)品因大面積，垂直鋪、投資門檻，增加銷售難度，因此眾廈建議同 時推出時推出住宅和商業(yè)產(chǎn)品搭配住宅和商業(yè)產(chǎn)品搭配，實現(xiàn)，實現(xiàn)70007000萬元回款目標(biāo)。萬元回款目標(biāo)。 9本報告嚴(yán)格保密 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) 營銷模式營銷模式 第二部分：營銷策略第二部分：營銷策略 10本報告嚴(yán)格保密 實現(xiàn)當(dāng)期回款金額：實現(xiàn)當(dāng)期回款金額：70007000萬萬 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) 銷售類型銷售類型回款金額（萬元）回款金額（萬元）銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）預(yù)計完成時間預(yù)計完成時間 商業(yè)商業(yè)30006000 201

5、3年6月底 住宅住宅40008000 根據(jù)項目證件不齊采取根據(jù)項目證件不齊采取5 5：4 4：1 1分期付款方式，首期款按總房款的分期付款方式，首期款按總房款的50%50%進(jìn)行支付，按回進(jìn)行支付，按回 款款70007000萬元計算，則總銷售額萬元計算，則總銷售額1.41.4億元億元 任務(wù)分解依據(jù)：根據(jù)國家近期出臺的新“國五條” 操作細(xì)則，住宅市場繼續(xù) 是國家重點打壓的對象，而商業(yè)地產(chǎn)的“不限購、不限貸”繼續(xù)占領(lǐng)房地產(chǎn) 市場的投資熱潮；眾廈建議都市廣場需從迎合政策、迎合市場、迎合客戶的 角度，以高單價商鋪產(chǎn)品吸引與滿足投資客戶的需求； 都市廣場前期以住宅銷售為主， 商鋪為輛的銷售策略；因住宅銷售

6、也積累一 定量的潛在客戶，考慮商鋪整體單價與總價高比住宅相對要高，有利于快速 回款，故根據(jù)項目前期客戶積累情況及房政的利好因素，制定以下商住銷售 的目標(biāo)任務(wù)分解： 11本報告嚴(yán)格保密 第一階段銷售目標(biāo)：第一階段銷售目標(biāo)：1.41.4億；億； 實現(xiàn)當(dāng)期回款金額實現(xiàn)當(dāng)期回款金額70007000萬萬 營銷目標(biāo)營銷目標(biāo) 銷售類型銷售類型銷售總額（萬元）銷售總額（萬元）回款金額（萬元）回款金額（萬元）預(yù)計完成時間預(yù)計完成時間 商業(yè)商業(yè)60003000 2013年6月底 住宅住宅80004000 12本報告嚴(yán)格保密 營銷總策略營銷總策略 短期內(nèi)實現(xiàn)回款計劃目標(biāo)基礎(chǔ)制定以下兩種銷售策略：短期內(nèi)實現(xiàn)回款計劃目

7、標(biāo)基礎(chǔ)制定以下兩種銷售策略： 策略策略1 1： 以銷售最好房源單位，以市場最平、最具性價比的價格銷售，實現(xiàn)回以銷售最好房源單位，以市場最平、最具性價比的價格銷售，實現(xiàn)回 款（目前低于市場的價格空間，可在后期銷售價格進(jìn)行價格填補(bǔ)）；款（目前低于市場的價格空間，可在后期銷售價格進(jìn)行價格填補(bǔ)）； 策略策略2 2： 以收取定金（認(rèn)籌金）來實現(xiàn)短期回款目標(biāo)；以收取定金（認(rèn)籌金）來實現(xiàn)短期回款目標(biāo)； 13本報告嚴(yán)格保密 營銷模式營銷模式策略之策略之1 1 1.1. 本項目可采取獨(dú)立單層鋪位、本項目可采取獨(dú)立單層鋪位、1f+2f1f+2f、 1f+2f+3f1f+2f+3f、整棟、整層或是、整棟、整層或是“

8、l”l” 形式不同的組合推售；形式不同的組合推售； 2.2. 采取哪種的銷售形式都需考慮采取哪種的銷售形式都需考慮2f2f、3f3f商家獨(dú)立通道。商家獨(dú)立通道。 3.3. 本項目各樓層商鋪要求以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式及獨(dú)立鋪位號，做到本項目各樓層商鋪要求以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式及獨(dú)立鋪位號，做到“一鋪一證一鋪一證” （如（如1a1-011a1-01、1a2-011a2-01、1a3-011a3-01，樓棟，樓棟+ +樓層樓層+ +鋪位號）鋪位號） 產(chǎn)品靈活組合銷售產(chǎn)品靈活組合銷售 3f 136136 301-3f301-3f 122122 202-3f202-3f 7979 303-3f303-3f 8080 4

9、03-3f403-3f 2f136136 201-2f 201-2f 122122 202-2f202-2f 7979 302-2f302-2f 8080 402-2f402-2f 1f 136136 101-1f101-1f 122122 202-1f202-1f 7676 301-1f301-1f 8080 401-1f401-1f 銷售面積銷售面積473198577 案例示意：三種不同色組合購鋪 14本報告嚴(yán)格保密 房地產(chǎn)銷售單價測算方法通常采取 市場銷售單價權(quán)重對比法 租金返推法 價格策略價格策略商鋪銷售單價測算商鋪銷售單價測算 而本項目所處區(qū)域及產(chǎn)品而本項目所處區(qū)域及產(chǎn)品 結(jié)構(gòu)，目前

10、還沒有相似的結(jié)構(gòu)，目前還沒有相似的 竟?fàn)幙深惐葮潜P，故眾廈竟?fàn)幙深惐葮潜P，故眾廈 建議本項目采用第二種租建議本項目采用第二種租 金返推法測算項目售價。金返推法測算項目售價。 15本報告嚴(yán)格保密 價格策略價格策略租金反推法租金反推法 租金反推法是指結(jié)合項目周邊可比性商業(yè)的當(dāng)前租金價格來推算項目預(yù)期可實現(xiàn)的租金價格，并根租金反推法是指結(jié)合項目周邊可比性商業(yè)的當(dāng)前租金價格來推算項目預(yù)期可實現(xiàn)的租金價格，并根 據(jù)預(yù)期可實現(xiàn)的租金價格來推算項目的售價。據(jù)預(yù)期可實現(xiàn)的租金價格來推算項目的售價。 項目名稱項目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)鋪位面積鋪位面積主力面積主力面積租金租金( (均）均） 水西門街臨街商業(yè)（單層）

11、20300305010元/日/ 羊市街臨街商業(yè)（單層）2040020406元/日/ 都市廣場都市廣場臨街商業(yè)（單層）臨街商業(yè)（單層）70200702001001501001505.5-75.5-7元元/ /日日/ / 表：項目周邊可比商業(yè)項目的租金價格表 根據(jù)項目附近商業(yè)的租金價值實現(xiàn)，結(jié)合項目自身的地段因素、商業(yè)成熟度、建筑形態(tài)（直鋪、主根據(jù)項目附近商業(yè)的租金價值實現(xiàn)，結(jié)合項目自身的地段因素、商業(yè)成熟度、建筑形態(tài)（直鋪、主 力面積較大）和商業(yè)規(guī)劃，通過租金市場對比法，眾廈建議本項目首層租金取水西門街租金的力面積較大）和商業(yè)規(guī)劃，通過租金市場對比法，眾廈建議本項目首層租金取水西門街租金的70%

12、70% 及及羊市街租金的羊市街租金的90%90%作為基數(shù)作為基數(shù)。 本項目依據(jù)市場合理租金水平及同等面積情況下平均租金本項目依據(jù)市場合理租金水平及同等面積情況下平均租金 約為約為5.5-75.5-7元元/ /日日/ /，但本項目的主力面積較大，建議在此租金水平上取，但本項目的主力面積較大，建議在此租金水平上取70%70% 作為首層租金基數(shù)，即首層租金均價為作為首層租金基數(shù)，即首層租金均價為5.55.5元元/ /日日/ /。 16本報告嚴(yán)格保密 根據(jù)對太原商業(yè)市場的研究，太原投資性商鋪的回報率一般為根據(jù)對太原商業(yè)市場的研究，太原投資性商鋪的回報率一般為4%10%4%10%。 一般新型區(qū)域商圈的購

13、物中心、綜合商業(yè)和成熟住宅的底商的回報率較高，可達(dá)到一般新型區(qū)域商圈的購物中心、綜合商業(yè)和成熟住宅的底商的回報率較高，可達(dá)到 7%10%7%10%，而近核心商圈和區(qū)域商圈的室內(nèi)商業(yè)和臨街商業(yè)次之約為，而近核心商圈和區(qū)域商圈的室內(nèi)商業(yè)和臨街商業(yè)次之約為6%8%6%8%，離新老，離新老 城區(qū)較遠(yuǎn)的商業(yè)回報率較低約為城區(qū)較遠(yuǎn)的商業(yè)回報率較低約為5%6%5%6%。 本項目處于柳巷商圈的邊緣，存在區(qū)位優(yōu)勢，但是項目自身的可達(dá)性和可視性不強(qiáng)，本項目處于柳巷商圈的邊緣，存在區(qū)位優(yōu)勢，但是項目自身的可達(dá)性和可視性不強(qiáng)， 人流量較少，業(yè)態(tài)以休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)為主，租金承受能力一般，因此預(yù)計本項人流量較少，業(yè)態(tài)

14、以休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)為主，租金承受能力一般，因此預(yù)計本項 目理想的投資回報率約為目理想的投資回報率約為5%5% 通過以上的租金和回報的推算，則項目可實現(xiàn)的首層商鋪售價為：通過以上的租金和回報的推算，則項目可實現(xiàn)的首層商鋪售價為： 價格策略價格策略租金反推法租金反推法 =（約）（約）40000元元/ 5.5元元/天天/x365天天 5% 17本報告嚴(yán)格保密 價格策略價格策略租金反推法租金反推法 樓層樓層樓層銷售均價（元樓層銷售均價（元/ / ）取值取值備注備注 1f1f4000040000100%100% 1 1、如單層獨(dú)立銷售，建議按各層銷售均價、如單層獨(dú)立銷售，建議按各層銷售均價 為為40

15、00040000元元/ /; ; 2 2、如、如1f+2f“1+1”1f+2f“1+1”銷售模式，則銷售均價銷售模式，則銷售均價 為為3200032000元元/ /; ; 3 3、如、如1f+2f+3f“1+1”1f+2f+3f“1+1”銷售模式，則銷售銷售模式，則銷售 均價為均價為2530025300元元/ /; ; 2f2f2400024000占占1f60%1f60% 3f3f1200012000占占2f50%2f50% 首層租金首層租金5 5萬萬/ /，制定售價原則：，制定售價原則： 18本報告嚴(yán)格保密 策略策略11推盤量推盤量 本項目圍繞本項目圍繞60006000萬元的銷售額進(jìn)行制定，

16、原則采取產(chǎn)品靈活組合的銷售策略。萬元的銷售額進(jìn)行制定，原則采取產(chǎn)品靈活組合的銷售策略。 各樓層銷售單價各樓層銷售單價 （元（元/ / ） 產(chǎn)品組合形式產(chǎn)品組合形式銷售面（銷售面（）推盤（推盤（）注意事項注意事項 1f：40000 首層銷售：首層銷售： 40000 40000元元/ / 15002500 首層不能整層銷售， 必須預(yù)留部分鋪位， 便于2、3樓的銷售 2f：24000 1f+2f: 1f+2f: 32000 32000元元/ / 18753125 建議垂直銷售，最好 以“l(fā)”型產(chǎn)品組合 3f：12000 1f+2f+3f:1f+2f+3f: 25300 25300元元/ / 2370

17、3950 備注：銷售率達(dá)到推盤量的備注：銷售率達(dá)到推盤量的60% 60% ，以推售最少貨量來實現(xiàn)銷售目標(biāo)，同時減少前期大量貨源推出，以推售最少貨量來實現(xiàn)銷售目標(biāo)，同時減少前期大量貨源推出， 浪費(fèi)資源。浪費(fèi)資源。 19本報告嚴(yán)格保密 策略策略11推盤區(qū)域推盤區(qū)域 客戶總價承受客戶總價承受市場暢銷產(chǎn)品組合市場暢銷產(chǎn)品組合本項目客戶認(rèn)可度最高區(qū)域本項目客戶認(rèn)可度最高區(qū)域 500萬元 單層臨街鋪 （傳統(tǒng)）1f+2f 推盤區(qū)域推盤區(qū)域推盤面積推盤面積 首推3#a2100 首推3# b（少量）500-1000 次推1#a、 2#a500-1000 本項目以最快回籠資金為目的，眾廈建議在本項五證不齊全的情況

18、下，采本項目以最快回籠資金為目的，眾廈建議在本項五證不齊全的情況下，采 用項目最好位置、客戶最容易接受的產(chǎn)品組合形式、總價接受度、市場最用項目最好位置、客戶最容易接受的產(chǎn)品組合形式、總價接受度、市場最 平的價格來吸引商鋪購買客的投資欲望，剌激購鋪客短期內(nèi)成交。平的價格來吸引商鋪購買客的投資欲望，剌激購鋪客短期內(nèi)成交。 20本報告嚴(yán)格保密 項目樓層銷售平面圖 1a區(qū) 1b區(qū) 3 a 區(qū) 2b區(qū) 3 b區(qū) 西西 海海 街街 / / 單單 行行 道道 水巨巷 /單行道 水西巷水西巷 / /單行道單行道 都都 市市 街街 / / 雙雙 行行 道道 2 a區(qū) 主推單位 次推單位 后推單位 21本報告嚴(yán)格

19、保密 營銷策略營銷策略 商鋪回購商鋪回購： 開發(fā)商承諾：凡成功購買都市廣場住宅與商鋪客戶，如項目出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)或無法 預(yù)期交房等問題，開發(fā)商將無條件退還客戶本金，并補(bǔ)償房款的20%作為違 約金或按120%進(jìn)行回購。 注：具體細(xì)節(jié)執(zhí)行方案，后期項目組將詳細(xì)提供 因項目證件不完善原因，打消購鋪客顧慮，因項目證件不完善原因，打消購鋪客顧慮， 采取投資保障體系，增強(qiáng)購鋪信心采取投資保障體系，增強(qiáng)購鋪信心 22本報告嚴(yán)格保密 策略策略22營銷模式營銷模式 銷售回款決定因素：簽約及客戶付款銷售回款決定因素：簽約及客戶付款 即使本項目按眾廈提議的銷售計劃操作，也難以確保在即使本項目按眾廈提議的銷售計劃操作，也難以

20、確保在6月底實現(xiàn)月底實現(xiàn) 7000萬元的回款計劃；萬元的回款計劃； 因此要解決資金問題則還可以通過 收取定金及內(nèi)部認(rèn)購 操作形式達(dá)到目的 23本報告嚴(yán)格保密 策略策略22營銷模式營銷模式 1 1、采取封盤，集中認(rèn)籌；、采取封盤，集中認(rèn)籌； 2 2、認(rèn)籌金按投資理財（按年息、認(rèn)籌金按投資理財（按年息1%1%）產(chǎn)品進(jìn)行操作；）產(chǎn)品進(jìn)行操作； 3 3、認(rèn)籌量達(dá)到整盤房源的、認(rèn)籌量達(dá)到整盤房源的1 1：2.52.5。 以收取定金（認(rèn)籌金）的形式，解決快速回籠資金以收取定金（認(rèn)籌金）的形式，解決快速回籠資金 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型房源量房源量認(rèn)籌量認(rèn)籌量認(rèn)籌金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)籌金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)籌金總額認(rèn)籌金總額 商業(yè)商業(yè)123

21、123套套3073071010萬元萬元/ /籌籌30703070萬元萬元 住宅住宅322322套套805805 5 5萬元萬元/ /籌籌 40254025萬元萬元 合計合計445445套套11121112個個/ /70957095萬元萬元 24本報告嚴(yán)格保密 策略策略22營銷模式營銷模式 1 1、在證件不齊全的情況下，可直接收籌，又可規(guī)避法律政策風(fēng)險；、在證件不齊全的情況下，可直接收籌，又可規(guī)避法律政策風(fēng)險； 2 2、通過認(rèn)籌量達(dá)到項目、通過認(rèn)籌量達(dá)到項目“搶搶”購的市場抄作；購的市場抄作； 3 3、通過籌金達(dá)到快速回籠資金的最佳途徑。、通過籌金達(dá)到快速回籠資金的最佳途徑。 25本報告嚴(yán)格保密

22、 認(rèn)籌開始認(rèn)籌開始日期：日期：20132013年年4 4月月2020日至開盤日（開盤日以認(rèn)籌的量來定）日至開盤日（開盤日以認(rèn)籌的量來定） 認(rèn)籌金：認(rèn)籌金：商業(yè)￥商業(yè)￥1010萬元萬元/ /籌，住宅籌，住宅5 5萬元萬元/ /籌，一房一籌，一人多籌不限量籌，一房一籌，一人多籌不限量 認(rèn)籌優(yōu)惠方式：認(rèn)籌優(yōu)惠方式：“日積千金日積千金”或或“幾萬抵幾萬幾萬抵幾萬”、優(yōu)惠折扣、優(yōu)惠折扣等；等； 認(rèn)籌金最長計息時間為一年，交錢當(dāng)天至次年當(dāng)日；認(rèn)籌金最長計息時間為一年，交錢當(dāng)天至次年當(dāng)日； 選房之日，如客戶未選到合適的房源或自愿放棄選房，選房之日，如客戶未選到合適的房源或自愿放棄選房，客戶認(rèn)籌金可考慮客戶認(rèn)

23、籌金可考慮 原款無息退還及享受籌金年息理財產(chǎn)品形式，年息按本金的原款無息退還及享受籌金年息理財產(chǎn)品形式，年息按本金的1%1%息計（利息息計（利息 返還可按月、季度或年度周期操作）；返還可按月、季度或年度周期操作）； 若選到合適的房源，認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)為定金，不再計息；若選到合適的房源，認(rèn)籌金自動轉(zhuǎn)為定金，不再計息； 選房之日，如無選到合適房源或自愿放棄選房，客戶方需提前提出申請，選房之日，如無選到合適房源或自愿放棄選房，客戶方需提前提出申請， 提出申請?zhí)岢錾暾?515天后，認(rèn)籌金開發(fā)商給予無條件退還；計息截止到退款之日；天后，認(rèn)籌金開發(fā)商給予無條件退還；計息截止到退款之日； 如認(rèn)籌客戶意向購買商鋪

24、，也可直接交全款，內(nèi)部定購形式；如認(rèn)籌客戶意向購買商鋪，也可直接交全款，內(nèi)部定購形式； 認(rèn)籌直到項目具備銷售開盤條截止。認(rèn)籌直到項目具備銷售開盤條截止。 商業(yè)部分認(rèn)籌操作細(xì)則：商業(yè)部分認(rèn)籌操作細(xì)則： 策略策略22營銷模式營銷模式 具體執(zhí)行操作方案之后再細(xì)化 26本報告嚴(yán)格保密 推廣路徑推廣路徑 銷售渠道銷售渠道 第三部分：營銷執(zhí)行第三部分：營銷執(zhí)行 27本報告嚴(yán)格保密 推廣路徑推廣路徑 現(xiàn)階段推廣以整合資源作為推廣總路徑，尋找針對性目標(biāo)客戶，采現(xiàn)階段推廣以整合資源作為推廣總路徑，尋找針對性目標(biāo)客戶，采 用線下以外帶內(nèi)的營銷為主，線上為輔，以最有效，成本最低推廣用線下以外帶內(nèi)的營銷為主，線上為輔，以最有效，成本最低推廣 方式實現(xiàn)銷售。方式實現(xiàn)銷售。 1. 整合高端投資機(jī)構(gòu)以直銷形式挖掘客戶資源，如銀行、證券、私募基金、高端消整合高端投資機(jī)構(gòu)以直銷形式挖掘客戶資源，如銀行、證券、私募基金、高端消 費(fèi)場所（夜總會、豪車會、投資協(xié)會、商會、私人會所等），讓其機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的費(fèi)場所（夜總會、豪車會、投資協(xié)會、商會、私人會所等），讓其機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員的 客戶資源變成財富；客戶資源變成財富； 2. 整合中介機(jī)構(gòu)的客戶資源，采取建全的分銷體系，走二、三級聯(lián)動銷售；整合中介機(jī)構(gòu)的客戶資源，采取建全的分銷體系，走二、三級聯(lián)動銷售； 3. 整合太原市在售樓盤銷售精英客