房產(chǎn)稅案例關鍵的

1、房產(chǎn)稅案例關鍵點 1.房產(chǎn)稅納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民 所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典 的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不 在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾 紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 【例1】由于轉租者不是產(chǎn)權所有人，因 此對轉租者取得的房產(chǎn)轉租收入不征收房 產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉租，不需要繳納房產(chǎn)稅 【例2】不論是否取得房產(chǎn)證，若屬于房 產(chǎn)稅的納稅義務人，則應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 【例3】納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用 半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。 “房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋 是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱） 能夠遮風避雨，可供

2、人們在其中生產(chǎn)、工作、 學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。 獨立于房屋之外的建筑物， 如圍墻、煙囪、 水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精 石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 （房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690 號） 【例4】單純的墻面出租不屬于房產(chǎn)出租， 該處房產(chǎn)仍應按從價方式繳納房產(chǎn)稅，即依 照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%。 【例5】鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品 房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種 產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品 房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品 房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（國稅發(fā)2003 89號） 3. 關于房

3、屋附屬設備的解釋 房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種 附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設 施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤 氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜 導線；電梯、升降機、過道、曬臺等 ?！保ǚ?產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號） 【例6】依照房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅: 中央空調需要計入房產(chǎn)原值， 立式空調不需 要計入房產(chǎn)原值。 【例7】企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、 不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應 繳納房產(chǎn)稅的配套設施， 無論是否計入固定 資產(chǎn)原值，均應納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 如果是可以隨意移動的滅火器材， 則不需要 繳納房產(chǎn)稅

4、。 4. 土地價值計入房產(chǎn)原值 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計 如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為 取得土地使用權支付的價款、 開發(fā)土地發(fā)生 的成本費用等。宗地容積率低于05的，按 房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確 定計入房產(chǎn)原值的地價。（財稅2010 121 號） 5. 地下建筑繳納房產(chǎn)稅 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能 的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建 筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防 設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 述具備房屋功能的地下建筑是指有屋 面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在 或儲藏物資的場所。（財稅2005181 口 A 號） 6. 房

5、產(chǎn)稅的計稅依據(jù) （1 ）房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10% 至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率 1.2%。 業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%60% 作為應稅房產(chǎn)原值。 應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值X1- (10%-30% ) X1.2% 商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70%80%作為應稅房產(chǎn)原值。 應納房產(chǎn)稅的稅額=應稅房產(chǎn)原值X1- (10%-30% ) X1.2% 房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比 例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市 財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確 定。 (2)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房 產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，計征房

6、產(chǎn)稅的租金收入不 含增值稅，稅率12%。 【例8】對自用房產(chǎn)部分，無租使用人按 照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。對出租部分， 按房產(chǎn)租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。 【例9】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租 賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期 間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 財稅2010121 號) 【例10】自有商業(yè)房產(chǎn)部分自用另外 部分出租，房產(chǎn)稅如何繳納: 自用的按照從價計征，按照房產(chǎn)余值計征 房產(chǎn)稅，出租的按照從租計征，按租金收入 計征房產(chǎn)稅。 自用部分按房產(chǎn)原值 （自用面積/總面積） 來作為計稅房產(chǎn)原值。 出租部分，按租金收入12%計算繳納房產(chǎn) 稅。 【例11】出租房屋的租金應包括出租的 房屋及其他不可分割、 不單獨計價的各種附 屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入 中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單 獨計價的可予以扣除；凡不能單獨計價或者 計價明顯偏高及劃分不清的，由稅務部門核 定扣除。 【例12】對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應根據(jù) 投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以 區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參 與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產(chǎn) 原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅; 對于以房產(chǎn) 投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的情 況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金， 應根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 的有關規(guī)定由出租方按租金收入