上海金山紅星美凱龍項(xiàng)目開發(fā)管理方案（31頁）

1、development management of jinshan chinastar （金山紅星美凱龍項(xiàng)目開發(fā)管理方案） 開發(fā)程序 融資研究 目 錄 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 項(xiàng)目概況 -金山新城作為金山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心;是上海市的濱海新城；是杭州灣北岸地區(qū)的核心城市。 金山新城核心 城區(qū) -基地位于金山區(qū)核心城區(qū)金山新城北部。處于金山行政核心地帶，毗鄰區(qū)政府。盡享區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)程序 融資研究 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 項(xiàng)目概況 目 錄 項(xiàng)目概況 圖例： 紅星主題創(chuàng)意館 社區(qū)商業(yè) 精品館 住宅區(qū) 紅星美凱龍家居mall 金山紅星美凱龍創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 建筑規(guī)模20萬平方米，經(jīng)營

2、建材、 家居用品，是集建材、家具、餐飲、 娛樂、住宅、休閑于一體的新型現(xiàn) 代化城市綜合體 開發(fā)程序 融資研究 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 項(xiàng)目概況 目 錄 金山項(xiàng)目實(shí)施過程中的分目標(biāo) 后期階段 營銷管理 使用管理 物業(yè)管理 土地取得 規(guī)劃條件 市政配套 營銷策劃 資金控制 營銷組織 設(shè)計(jì)要求 技術(shù)規(guī)范 出圖進(jìn)度 出圖深度 功能定位 建筑形態(tài) 工程監(jiān)理 招標(biāo)策略制訂 發(fā)包模式策劃 合同形式確定 計(jì)價(jià)模式分析 設(shè)計(jì)管理 招標(biāo)采購階段 招標(biāo)代理 實(shí)施階段 地盤管理 建設(shè)管理 進(jìn)度要求 質(zhì)量管理 投資控制 安全環(huán)保 前期階段 政府關(guān)系 項(xiàng)目定位 資金籌措 項(xiàng)目融資 銀行借款 融資管理 項(xiàng)目管理 營銷

3、管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 有 建設(shè) 意圖 項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目決策階段 編制項(xiàng)目建議書 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目評(píng)估 投資機(jī)會(huì)研究 項(xiàng)目 正式 動(dòng)用 使用期間 項(xiàng)目使用階段項(xiàng)目使用階段 項(xiàng)目 拆除 項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施階段 施工 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 總體設(shè)計(jì)及優(yōu)化 初步設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 階段 設(shè)計(jì)階段 施工階段 試用營 準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目 立項(xiàng) 金山紅星項(xiàng)目周期及對(duì)應(yīng)管理 2012年年3月月28日動(dòng)工日動(dòng)工 2014年底竣工年底竣工 融資研究 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 dm 開發(fā)管理pm 項(xiàng)目管理fm 物業(yè)管理 物業(yè)管理方 項(xiàng)目管理 設(shè)

4、計(jì)方 pm 施工方 pm 供貨方 pm 投資方 dmpmfm 決策階段實(shí)施階段 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工 運(yùn)營階段 不同參與方工程項(xiàng)目管理子系統(tǒng)所對(duì)應(yīng)的生命周期不同階段 融資研究 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 金山 項(xiàng)目選擇投資意向 機(jī)會(huì)研究 市場(chǎng)研究簽訂土地出讓合同 （招標(biāo)拍賣） 申辦項(xiàng)目選址意見書 （規(guī)劃）：40天 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)程序（1） 申請(qǐng)核發(fā)（原有土地， 且不變性） 獲得規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求 申報(bào)項(xiàng)目建議 書（發(fā)改委） 建設(shè)工程報(bào)建、 申領(lǐng)項(xiàng)目ic卡 規(guī)劃/概念設(shè)計(jì)招標(biāo) 30-60天 （市招投標(biāo) 辦）：2天 融資研究 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)

5、程序 規(guī)劃方案審批（規(guī)劃）： 30天 委托環(huán)境評(píng)估 申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告/可 行性研究備案（發(fā) 改委）：15天 建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)程序（2） 勘察設(shè)計(jì)招標(biāo) 20-30天 申辦建設(shè) 工程規(guī)劃 許可證 申辦施工 許可證 申報(bào)建設(shè)工程 質(zhì)量安全監(jiān)督 環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、綠化、交 通、消防、民防、衛(wèi)生、 管線管理、供水、排水、 用電、燃?xì)?、通?申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可 證（規(guī)劃）：40天 初步設(shè)計(jì)審批（建委）： 30天 規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、綠 化、交通、消防、民防、 衛(wèi)生、管線管理、供水、 排水、用電、燃?xì)?、?訊 施工總包招標(biāo)： 35天 施工圖設(shè)計(jì)審批 （建委、消防、 民防）：30天 施工監(jiān)理招標(biāo)： 20-30天 投資資金管

6、理 1制定項(xiàng)目投資方案和投資策略 2提出項(xiàng)目資金投入、回收計(jì)劃 3組織投資資金，控制資金使用情況 4根據(jù)工程、銷售實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整 5組織編制項(xiàng)目投資結(jié)算報(bào)告 施工管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 金山項(xiàng)目融資程序 資金來源 渠道 融資方式融資結(jié)構(gòu) 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn) 研究 融資方案 優(yōu)化 施工管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 融資渠道 需方中介供方 個(gè)人 （動(dòng)產(chǎn) 和不動(dòng) 產(chǎn)） 投資基金專用基金（礦產(chǎn)、能源、不動(dòng) 產(chǎn)等等） 退休基金住宅 基金 個(gè)人 企業(yè)投資銀行 （融資、租 賃、抵押等 等） 債券市場(chǎng) 中央 政府 企業(yè) 國防機(jī)構(gòu)地

7、方 政府 中央政 府 工會(huì)基金 股票市場(chǎng) 金融 機(jī)構(gòu) 公共設(shè) 施 和 國家支 出 商業(yè)銀行 （金融、流 通等等） 信托基金清算銀行（收 購、兼并、上 市等等） 保險(xiǎn) 公司 地方政 府 成立紅星 華寶基金 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 項(xiàng)目融資 融資結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 1、股權(quán)融資發(fā)行pe基金人民幣6億元 2、銀行貸款 房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款 房地產(chǎn)抵押貸款，籌措人民幣3億元 3、項(xiàng)目預(yù)售資金目標(biāo)銷售額人民幣19億元 項(xiàng)目準(zhǔn)備 明確項(xiàng)目管理模式 制定項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作流程 項(xiàng)目管理程序 建立管理標(biāo)準(zhǔn)

8、產(chǎn)品研究產(chǎn)品研究設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理建設(shè)管理建設(shè)管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 設(shè)計(jì)管理程序 編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目實(shí)施階段超過標(biāo)準(zhǔn) 控制設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量，審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)成果 設(shè)計(jì)單位招標(biāo)管理，擬定、簽訂設(shè)計(jì)合同 組織評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)方案 組織、配合各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的實(shí)施 根據(jù)各部門需要提供設(shè)計(jì)文件等技術(shù)支持 為項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批工作提供技術(shù)配合 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 提供項(xiàng)目使用新技術(shù)、新材料的資料 提出各發(fā)包工程項(xiàng)目招標(biāo)書和合同、協(xié)議書的技術(shù)內(nèi)容 組織設(shè)計(jì)文件會(huì)審 審核施工圖設(shè)計(jì)文件 審查施工

9、組織設(shè)計(jì)和主要施工方案 控制項(xiàng)目施工進(jìn)度 控制項(xiàng)目施工質(zhì)量和生產(chǎn)安全，檢查設(shè)備、材料質(zhì)量 組織各專項(xiàng)驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收 配合交房和保修工作 工程建設(shè)管理 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 編制項(xiàng)目管理操作規(guī)程 溝通聯(lián)系矩陣 項(xiàng)目管理責(zé)任分工 決策流程 授權(quán)范圍 項(xiàng)目列會(huì)制度 管理報(bào)告制度(月報(bào)格式) 月進(jìn)度及成本匯總 主要工作匯總 關(guān)鍵線路進(jìn)度 工程進(jìn)度表 工程圖表 項(xiàng)目管理操作規(guī)程 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 質(zhì)量保證體系 l 準(zhǔn)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括材料及設(shè)備技術(shù)規(guī)范 l 質(zhì)量保證體系在招標(biāo)和采購中的實(shí)施 l 分包管理體系 l

10、 施工前會(huì)議 l 控制與監(jiān)督 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 項(xiàng)目管理要點(diǎn) l 工作細(xì)分(wbs) l 總體計(jì)劃 l 成本計(jì)劃 l 關(guān)鍵技術(shù)分析 l 安全和健康（hse） 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 項(xiàng)目總進(jìn)度表 l建立項(xiàng)目總進(jìn)度表, 包括： 主要節(jié)點(diǎn) 建設(shè)單位在主要事項(xiàng)上的決策時(shí)間 政府審批/許可證 設(shè)計(jì)進(jìn)度 采購進(jìn)度(包括監(jiān)理, 承包方, 顧問, 總承包方, 指定分包及供貨商) 配套的申請(qǐng)及協(xié)調(diào) 土地的計(jì)劃, 物流的計(jì)劃 設(shè)計(jì)及施工的關(guān)鍵路徑 施工（鋼結(jié)構(gòu)/幕墻/機(jī)電設(shè)備） 調(diào)試 竣工 交鑰匙 營銷管理 管理體系

11、目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 項(xiàng)目成本分析 l 項(xiàng)目成本構(gòu)成 l 項(xiàng)目現(xiàn)金流 l 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 項(xiàng)目技術(shù)分析 l 建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)： m平面布置 m工藝設(shè)備布置 m預(yù)留孔布置 m綜合吊頂布置 m機(jī)電布置 m屋面圖 m總平面圖 m初步結(jié)構(gòu)支撐 m技術(shù)規(guī)格 l 電力設(shè)計(jì) m初步單線圖 m初步電力照明分部 m初步救生系統(tǒng) m初步管道井設(shè)計(jì) m初步接地設(shè)計(jì) m初步防雷設(shè)計(jì) m初步特殊系統(tǒng)設(shè)計(jì) m技術(shù)規(guī)格 l 機(jī)電設(shè)計(jì) m初步給排水 m初步機(jī)電總成圖 m系統(tǒng)圖 m機(jī)電設(shè)備清單 m機(jī)電設(shè)計(jì)計(jì)算 m消防：噴淋布置 m技術(shù)規(guī)

12、格 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 安全與健康 l安全管理構(gòu)架 職責(zé)業(yè)主/施工經(jīng)理/cei顧問/承包商/分包商 關(guān)于安全問題個(gè)人職責(zé)的身份認(rèn)證：姓名、職務(wù)、地址、電話、緊急聯(lián)系電 話 l安全目標(biāo)培訓(xùn) l安全設(shè)施 初步援助、藥物、醫(yī)院、緊急情況服務(wù) l安全會(huì)議 l意外/損害/事故匯報(bào)及調(diào)查 安全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) l安全視察 l持續(xù)改進(jìn) 營銷管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 施工管理 根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃提出項(xiàng)目各階段的成本測(cè)算書 參與規(guī)劃、建筑、綜合方案的評(píng)審 制定各發(fā)包工程的合同、協(xié)議，負(fù)責(zé)會(huì)簽與發(fā)送 監(jiān)督合同、協(xié)議的執(zhí)行情況 組織編制項(xiàng)目竣工決算報(bào)

13、告 成本合約管理成本合約管理 施工管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 營銷管理 第一階段：前期開發(fā) 策劃（市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn) 品定位、經(jīng)濟(jì)分析） 第三階段：策劃調(diào)整 第二階段：形象策劃、 廣告策劃和銷售策劃 營銷營銷階段階段 施工管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 營銷管理 本案整體戰(zhàn)略規(guī)劃結(jié)構(gòu) （金山紅星）地產(chǎn)營銷+（金山紅星）紅星不動(dòng)產(chǎn) （戰(zhàn)略構(gòu)思及體系建設(shè)） 整體營銷機(jī)構(gòu) （執(zhí)行） 整體招商及商管、物管機(jī)構(gòu) （執(zhí)行） 營銷營銷體系體系 施工管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 營銷管理 營銷營銷目標(biāo)目標(biāo) 銷售周期：2012年3月-2014年1

14、2月底 市場(chǎng)目標(biāo)： 時(shí)間 內(nèi)容 銷售準(zhǔn)備期 （2012年3月） 認(rèn)籌階段 （2012年6月-9 月） 公開發(fā)售強(qiáng)銷期 （2012年9月-12 月） 持續(xù)熱銷階段 （2013年1月-12 月） 持續(xù)熱銷階段 （2014年1月- 10月） 尾盤階段 （2014年10月 后） 銷售目標(biāo) 銷售率累計(jì)30% 累計(jì)銷售面積約 40000平米 銷售率累計(jì)60% 累計(jì)銷售面積約 80000平米 銷售率累計(jì) 95% 累計(jì)銷 售面積約 115000平米 累計(jì)銷售 120000平米 施工管理 管理體系 目 錄 項(xiàng)目概況 開發(fā)程序 融資管理 營銷管理 項(xiàng)目公司管理架構(gòu)項(xiàng)目公司管理架構(gòu) 綜合管理部綜合管理部 本體建設(shè)部

15、本體建設(shè)部 營運(yùn)管理部營運(yùn)管理部 法律事務(wù)部法律事務(wù)部 客戶服務(wù)部客戶服務(wù)部 規(guī)劃設(shè)計(jì)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部 總工程師辦公室總工程師辦公室 精裝修管理部精裝修管理部 工程成本管理部工程成本管理部 材料設(shè)備部材料設(shè)備部 營銷策劃部營銷策劃部 資金管理中心資金管理中心 財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部 審計(jì)部審計(jì)部 董事會(huì)董事會(huì)/ /董事長董事長 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 副總經(jīng)理副總經(jīng)理 投資者關(guān)系部投資者關(guān)系部 市場(chǎng)研究部市場(chǎng)研究部 開發(fā)程序 融資研究 目 錄 項(xiàng)目管理 營銷管理 管理體系 項(xiàng)目概況 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 專業(yè)線專業(yè)線 前期報(bào)批前期報(bào)批 專業(yè)線專業(yè)線 工程工程 專業(yè)線專業(yè)線 景觀景觀 專業(yè)線專業(yè)線 精裝修精裝修

16、 專業(yè)線專業(yè)線 營銷營銷 專業(yè)線專業(yè)線 交付環(huán)節(jié)交付環(huán)節(jié) 管理控制管理控制:房地產(chǎn)開放的總控計(jì)劃房地產(chǎn)開放的總控計(jì)劃 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃管控管控1212個(gè)個(gè) 節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn) 論證論證設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目營造項(xiàng)目營造 簽訂土地簽訂土地 出讓合同出讓合同 規(guī)劃方規(guī)劃方 案設(shè)計(jì)案設(shè)計(jì) 完成完成 擴(kuò)初擴(kuò)初 完成完成 施工圖施工圖 完成完成 主體主體 結(jié)頂結(jié)頂 0.0. 0000 項(xiàng)目交項(xiàng)目交 付付 土地土地 證取證取 得得 項(xiàng)目把控（項(xiàng)目把控（1212個(gè)）個(gè)） 設(shè)計(jì)管理公司把控（設(shè)計(jì)管理公司把控（3 3個(gè)）個(gè)） 項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司/ /考核（考核（4 4個(gè)）個(gè)） 交付交付 施工證施工證

17、施工施工 證證 開工開工 預(yù)售預(yù)售 證證 開盤開盤 管理控制管理控制:進(jìn)度控制進(jìn)度控制 管理成本控制 服務(wù)類別 具體內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目前期 可行性研究可行性研究 對(duì)市場(chǎng)的全面調(diào)研，確立項(xiàng)目定位，目標(biāo)利潤，提出規(guī)劃建議，開發(fā)進(jìn)度和營銷策略 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 制作設(shè)計(jì)任務(wù)書，總體規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)管理，設(shè)計(jì)公司招投標(biāo)，景觀、室內(nèi)機(jī)配套設(shè)計(jì)管 理，擴(kuò)初設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)管理 證照辦理證照辦理 辦理規(guī)劃、工程和相關(guān)手續(xù)以取得用地規(guī)劃，工程規(guī)劃，工程施工等證件 總銷售額的7%12% 作為代建費(fèi)用，另加 超額利潤獎(jiǎng)勵(lì)（超額 部分10%40%，梯級(jí) 計(jì)?。?建設(shè)管理 招標(biāo)采購招標(biāo)采購 組織施工，監(jiān)理，建材，設(shè)備等單位和供應(yīng)商的招投標(biāo)工作，確定最優(yōu)方案 施工管