遠(yuǎn)卓房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告：北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目

1、機(jī)密 房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告 2021年5月6日 北京 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 2 公司遠(yuǎn)景公司遠(yuǎn)景 和戰(zhàn)略和戰(zhàn)略 環(huán)境分析環(huán)境分析 內(nèi)部診斷內(nèi)部診斷 最佳實(shí)踐研究最佳實(shí)踐研究 綜合分析綜合分析 實(shí)施舉措實(shí)施舉措 外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 3 外部環(huán)境研討會(huì)將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上， 審視新環(huán)境變化帶來的歷

2、史性機(jī)遇及威脅，我們將討論的核心議題是： 要求要求：本次研討會(huì)將聚焦于北京華融未來整體發(fā)展，而不簡(jiǎn)單局限于 各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會(huì)人員以集團(tuán)利益最大化角度思索 問題并提出建設(shè)性觀點(diǎn) 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā) 展形勢(shì)如何？ 細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)空間及 發(fā)展趨勢(shì)如何？競(jìng)爭(zhēng)情 況如何？未來行業(yè)獲利 趨勢(shì)如何？ 本次研討會(huì)目標(biāo)本次研討會(huì)目標(biāo) 是否對(duì)我們有影響？ 影響是什么？ 未來我們應(yīng)如何選擇？ bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 4 本部分研究所要回答的關(guān)鍵問題本部分研究所要回答的關(guān)鍵問題 宏觀環(huán)境對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略有什么影響？ l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l

3、 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控影響 與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)吸引力如何？ l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 5 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 其它 商業(yè)地產(chǎn) 典型代表 市場(chǎng)影響 因素 業(yè)務(wù)特征 住宅 別墅 酒店式公寓 寫字樓 商務(wù)酒店 商場(chǎng) shopping mall 商鋪 倉(cāng)庫(kù) 工業(yè)廠房 會(huì)展中心 旅游酒店 度假村 人口數(shù)量/結(jié)構(gòu) 人均收入水平 居住條件及需求 位置、環(huán)境配套 城市地位、城 市經(jīng)濟(jì)水平 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 城市布局特點(diǎn) 人口數(shù)量/結(jié)構(gòu) 人均消費(fèi)水平 城市規(guī)模及布 局 商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新 城

4、市工業(yè)特點(diǎn)、 地位及結(jié)構(gòu) 城市規(guī)劃布局 增量開發(fā) 存量交易 銷售為主， 周期短 增量開發(fā)、存量 改造 銷售、租賃以及 經(jīng)營(yíng)管理等可選 擇方式多 資金需求較大 增量開發(fā)、存量 改造 商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo) 多長(zhǎng)期持有與經(jīng) 營(yíng)結(jié)合 資金占用大 多以自用廠房 倉(cāng)庫(kù)為主，收 益最穩(wěn)定 - - 按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可分為住宅、商務(wù)、零售、按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可分為住宅、商務(wù)、零售、 工業(yè)地產(chǎn)等四大類工業(yè)地產(chǎn)等四大類 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 6 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì)

5、l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 7 主要發(fā)現(xiàn)綜述主要發(fā)現(xiàn)綜述 置身中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是北京華融的重要機(jī)會(huì) l 龐大的市場(chǎng)總量及潛在持續(xù)的增長(zhǎng) l 區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡帶來房地產(chǎn)企業(yè)梯級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì) 但也是重大的挑戰(zhàn) l 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控將是政府長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來不確定性 l 市場(chǎng)高速增長(zhǎng)同時(shí)，“透支未來”帶來階段總量過剩及結(jié)構(gòu)失衡，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 不斷增加 l 國(guó)際流動(dòng)資本過剩，國(guó)內(nèi)過度投機(jī)加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) l 進(jìn)入專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸限制

6、了業(yè)務(wù)發(fā)展 國(guó)企特征對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略的影響 l 有良好的政府關(guān)系資源，但同時(shí)面對(duì)政府任務(wù)及企業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的利益平衡 l 企業(yè)治理結(jié)構(gòu)影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和最終的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 8 - - 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖 - - 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運(yùn)作型資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融/ /服務(wù)型服務(wù)型 時(shí)間時(shí)間 行業(yè)行業(yè) 規(guī)模規(guī)模 中國(guó)大陸房地產(chǎn)中國(guó)大陸房地產(chǎn) 香港房地產(chǎn)香港房地產(chǎn) 發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn) 高利潤(rùn)階段 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 產(chǎn)品創(chuàng)

7、新 中等利潤(rùn)階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 微利階段 低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 特征特征 需求需求 特征特征 賣方市場(chǎng) 對(duì)新增房產(chǎn)需求快 速膨脹 均衡市場(chǎng) 對(duì)新增房產(chǎn)需求穩(wěn) 定增長(zhǎng) 買方市場(chǎng) 以提升房產(chǎn)質(zhì)量的 需求為主 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù) 特征特征 房產(chǎn)增量開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房地產(chǎn)金融服務(wù) 房地產(chǎn)金融服務(wù) 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房屋定制 從世界范圍內(nèi)分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大發(fā)從世界范圍內(nèi)分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大發(fā) 展階段展階段 中國(guó)大規(guī)模開發(fā)時(shí)代尚未結(jié)束，但 少數(shù)領(lǐng)先城市土地稀缺時(shí)代已經(jīng)來 臨，市場(chǎng)也逐步接近均衡 bjhr&jrj-external

8、-2006-08-20-zhs 9 三大宏觀因素三大宏觀因素從根本上決定未來中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)從根本上決定未來中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的樂觀局面，但政府宏觀調(diào)控帶來了短期不確市場(chǎng)的樂觀局面，但政府宏觀調(diào)控帶來了短期不確 定性定性 231 房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng) 人口增長(zhǎng)及人口增長(zhǎng)及 結(jié)構(gòu)變化結(jié)構(gòu)變化 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市化提速城市化提速 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 10 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分 過熱調(diào)控過熱調(diào)控 2002年出臺(tái)土 地招拍掛制度 2003年央行121號(hào) 文件，提高房地產(chǎn) 貸款門檻 2004年提

9、高銀行存 貸款利率 初步起飛期初步起飛期 真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自1987年開始形成 1993.6 超常發(fā)展期超常發(fā)展期 調(diào)控期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期二次調(diào)控期 理性化規(guī)模理性化規(guī)模 發(fā)展期發(fā)展期? ? 中國(guó)房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)了中國(guó)房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)了11年，現(xiàn)階段房年，現(xiàn)階段房 地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 11 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)11年年“高歌猛進(jìn)高歌猛進(jìn)”，社會(huì)、，社會(huì)、 政府對(duì)房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的政府對(duì)房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的“房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫”

10、越來越來 越擔(dān)心越擔(dān)心 1991年2005年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格 1997年2003年香港房地產(chǎn)“泡沫”后價(jià)格指 數(shù) bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 12 政府通過金融、土地、稅收政策，從供需兩方面對(duì)政府通過金融、土地、稅收政策，從供需兩方面對(duì) 整個(gè)行業(yè)施加影響，促使市場(chǎng)降溫整個(gè)行業(yè)施加影響，促使市場(chǎng)降溫 促進(jìn)土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為 通過加強(qiáng)政府對(duì)土地的規(guī)劃和出讓的控制，加 強(qiáng)了政府調(diào)控市場(chǎng)的力度 企業(yè)囤積土地的行為受到抑制 提高了土地獲取的難度和成本 促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升 貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴(yán)格， 將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)

11、投資購(gòu)買過熱的現(xiàn) 象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長(zhǎng) 速度擠出市場(chǎng)需求中的泡沫成份 政策總體導(dǎo)向?yàn)橥ㄟ^對(duì)供需的影響，達(dá)到 在供需基本平衡的情況下房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升 土地政策土地政策 金融政策金融政策 供應(yīng)供應(yīng)需求需求 提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實(shí) 力強(qiáng)的企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的整合和產(chǎn) 業(yè)升級(jí) 促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新 減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn) 促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變 促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變 自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的，征收全額營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人 購(gòu)買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交 易的，征收差額營(yíng)業(yè)稅；同時(shí)對(duì)別墅轉(zhuǎn)讓 交易征收土地增值

12、稅 稅收政策稅收政策 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 13 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 14 受國(guó)家宏觀環(huán)境、行業(yè)特殊因素等影響，不同類型受國(guó)家宏觀環(huán)境、行業(yè)特殊因素等影響，不同類型 物業(yè)市場(chǎng)化歷程、增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)不同物業(yè)市場(chǎng)化歷程、增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)不同 9192年87年98年 99年 2000

13、年03年 04年05年02年01年 住宅 商業(yè)物業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 規(guī)模住宅、商業(yè)用房、辦公用房投資總量及增長(zhǎng)示意圖 南巡講話及十四 大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立 酒店 取消福利分房、 銀行按揭配合 零售業(yè)深度對(duì) 外資開放 辦公用房政策性 限制影響減弱 05年全面兌現(xiàn) wto承諾，零售 業(yè)良好預(yù)期促使零 售地產(chǎn)快速發(fā)展 94年 96年 城市化率超過城市化率超過30，開始加速發(fā)展，開始加速發(fā)展 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 15 中國(guó)城市化空間布局中國(guó)城市化空間布局 三大城市群三大城市群 珠江三角洲城市群、長(zhǎng)江三角洲城市 群、京津環(huán)渤海城市群 外向型經(jīng)

14、濟(jì)為主，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā) 達(dá)，具備強(qiáng)大的輻射作用 七大城市帶是七大城市帶是 沿長(zhǎng)江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、 哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶 、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城 市帶、沿南昆鐵路城市帶 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè) 為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱 中心城市是中心城市是 以省會(huì)城市和具有優(yōu)勢(shì)的特色地級(jí)市 為主的區(qū)域中心城市 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵 該布局將容納該布局將容納 全國(guó)人口的50，高素質(zhì)人才的75 可創(chuàng)造85的gdp，全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的90 外貿(mào)進(jìn)出口總量95 未來20年，有2/3財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán) 渤海三大城市群集聚 未來中國(guó)城市化演進(jìn)將形成三大城市群、七大城市未來中國(guó)城

15、市化演進(jìn)將形成三大城市群、七大城市 帶和若干中心城市圈的格局帶和若干中心城市圈的格局* * 未來全國(guó)城市空間布局還會(huì)直接受政府區(qū)域發(fā)展政策影響未來全國(guó)城市空間布局還會(huì)直接受政府區(qū)域發(fā)展政策影響 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 16 人口、財(cái)富的集聚效應(yīng)，將對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)不同人口、財(cái)富的集聚效應(yīng)，將對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)不同 細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)生影響細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)生影響 總量需求快速增長(zhǎng)，目前仍是住宅地產(chǎn)黃 金時(shí)期，預(yù)計(jì)到2030年之前都將保持穩(wěn)定 高速增長(zhǎng) 區(qū)域結(jié)構(gòu)快速變化：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大型城市住 宅集中；郊區(qū)高端別墅需求穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅物業(yè)形態(tài)快速變化：大型城市高密度 住宅地產(chǎn)

16、三大經(jīng)濟(jì)區(qū)目前gdp貢獻(xiàn)占全國(guó)35%，對(duì)比 美國(guó)三大城市群（67%），日本三大城市群 （70%）還有較大發(fā)展空間，以商務(wù)地產(chǎn)的 特點(diǎn)看，三大經(jīng)濟(jì)區(qū)總量規(guī)模大，集中于中 高端，仍將成為商務(wù)地產(chǎn)的核心熱點(diǎn)；特別 是適合用地稀缺的前提下，持有增值價(jià)值凸 現(xiàn) 其他中心城市伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商務(wù)交流的頻 繁，也會(huì)有一定的發(fā)展空間，但相對(duì)離散總 量規(guī)模較小 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)將零售地產(chǎn)發(fā)達(dá)，高端零售地 產(chǎn)相對(duì)集中，具有全國(guó)性的輻射力 中心城市對(duì)零售地產(chǎn)具有區(qū)域性輻射力 其他城市零售地產(chǎn)發(fā)展速度最慢，業(yè)態(tài)創(chuàng) 新相對(duì)落后 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 17 從城市內(nèi)

17、部空間格局看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模、人從城市內(nèi)部空間格局看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模、人 口數(shù)量有著共性的演變趨勢(shì)口數(shù)量有著共性的演變趨勢(shì) 居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 郊區(qū)工業(yè)區(qū) 近郊工業(yè)區(qū) 副城心 郊區(qū)居住區(qū) iiiiii iv v 城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化 伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模 擴(kuò)大、人口數(shù)量增長(zhǎng) 住宅總量擴(kuò)張最大，并 且逐步外延、郊區(qū)化 商業(yè)地產(chǎn)（商務(wù)地產(chǎn)、 零售地產(chǎn)）有較強(qiáng)的區(qū) 位屬性，一般集聚在城 市幾何中心，總量變化 不大，位置相對(duì)固定， 適合商業(yè)地產(chǎn)用地稀缺 工業(yè)逐步郊區(qū)化甚至?xí)?從城市剝離 bjhr&jrj-external-

18、2006-08-20-zhs 18 住宅商務(wù)圈商業(yè)圈工業(yè)區(qū) 寫字樓酒店(商務(wù)) 與 工業(yè)、 商業(yè)結(jié)合 辦公樓逐步 出現(xiàn) 賓館為初級(jí) 或不存在 為城市幾何 中心，量少 為城市經(jīng)濟(jì)核 心動(dòng)力 圍繞市區(qū)發(fā) 展范圍擴(kuò)大 商業(yè)、商務(wù)一體化為城市經(jīng)濟(jì)核 心動(dòng)力 混合居住， 新住宅區(qū)建 設(shè) 少量高檔寫 字樓出現(xiàn) 少量高檔酒 店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離 散的新商業(yè) 圈 工業(yè)地位下降， 受環(huán)保壓力越 來越大 居住區(qū)范圍 進(jìn)一步擴(kuò)大， 新增 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展， 城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更 新改造，升 級(jí)，新興業(yè) 務(wù)涌現(xiàn)帶來 新機(jī)會(huì) 近郊工業(yè)區(qū)新 建要求 寫字樓快速 發(fā)展 酒店少量發(fā) 展 住宅郊區(qū)化， 形成衛(wèi)星城

19、 寫字樓離散 聚集 布局跟隨寫 字樓，具體 放量與城市 定位相關(guān) 若干核心商 業(yè)區(qū)離散聚 集 工業(yè)區(qū)郊區(qū)化 或脫離，產(chǎn)生 新建需求 發(fā)展 焦點(diǎn) 住宅持 續(xù)發(fā)展 商業(yè)地 產(chǎn)崛起 工業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展 典型城市規(guī)模擴(kuò)張對(duì)城市規(guī)劃、各種地產(chǎn)發(fā)展的影典型城市規(guī)模擴(kuò)張對(duì)城市規(guī)劃、各種地產(chǎn)發(fā)展的影 響響 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 19 外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析方法論 外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景 圖 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及 特點(diǎn)說明 外部影響因素說明 行業(yè)的發(fā)展歷史 行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模 行業(yè)未來的發(fā)展趨 勢(shì)，增長(zhǎng)速度 行業(yè)的市場(chǎng)集中度 業(yè)務(wù)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 行業(yè)的ksf

20、總結(jié) 行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀 行業(yè)獲利空間未來 趨勢(shì) 背景說明市場(chǎng)空間獲利空間競(jìng)爭(zhēng)格局 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 20 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 21 住宅地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估住宅地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估 市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間 競(jìng)爭(zhēng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間獲利空間 中國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程較早，目前總 量達(dá)1.2萬億，是中國(guó)房地產(chǎn)市

21、場(chǎng)主體 預(yù)計(jì)至2033年前住宅市場(chǎng)仍將保持15 20的平均增長(zhǎng)率 2006年政府調(diào)控力度加大，對(duì)住宅市場(chǎng) 產(chǎn)生不確定影響 全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡產(chǎn)生各區(qū)域梯級(jí)發(fā) 展機(jī)會(huì) 市場(chǎng)集中度不高，既有全國(guó)發(fā)展的專業(yè) 企業(yè)，也有區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)存在 最大企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額不到1，目前只 有萬科、順馳、綠地、珠江合生等少量 企業(yè)年銷售額在100億以上 規(guī)模、能力領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)快速形成 北京華融及下屬金融街控股均 有住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)總 量巨大，高速增長(zhǎng)的住宅市場(chǎng)， 華融需要思考住宅市場(chǎng)的戰(zhàn)略 性意義 如果將住宅地產(chǎn)作為戰(zhàn)略核心 業(yè)務(wù)，華融需要整合團(tuán)隊(duì)、提 煉核心競(jìng)爭(zhēng)能力，積極加強(qiáng)住 宅項(xiàng)目?jī)?chǔ)備 短期應(yīng)關(guān)注政策帶來的

22、業(yè)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn) 行業(yè)歷史獲利較高，保持20以上的銷 售凈利潤(rùn)水平，近年來受國(guó)家宏觀調(diào)控 影響及競(jìng)爭(zhēng)影響，獲利水平兩級(jí)分化， 專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)商仍可以獲取15以 上平均利潤(rùn)回報(bào) 關(guān)鍵結(jié)論關(guān)鍵結(jié)論 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 22 近年來住宅市場(chǎng)供需兩旺，整體呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)近年來住宅市場(chǎng)供需兩旺，整體呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì) 19972005年全國(guó)住宅竣工、銷年全國(guó)住宅竣工、銷 售面積變化售面積變化(億平方米億平方米) 19972005年全國(guó)住宅開發(fā)投年全國(guó)住宅開發(fā)投 資完成額及增長(zhǎng)率資完成額及增長(zhǎng)率 全國(guó)商品住宅平均售價(jià)走勢(shì)圖全國(guó)商品住宅平均售價(jià)走勢(shì)圖 單位平米均價(jià)（

23、元） bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 23 住宅類房地產(chǎn)上市公司銷售毛利率和凈利潤(rùn)率住宅類房地產(chǎn)上市公司銷售毛利率和凈利潤(rùn)率 2005年，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司利潤(rùn)比2004年有較大幅度上升，凈利 潤(rùn)率達(dá)到12% 資料來源：仲量聯(lián)行、遠(yuǎn)卓分析 股 票 名稱 市 盈 率 個(gè)股 成交 量占 總成 交量 比重 近 三 年 平 均 現(xiàn) 金 紅 利 收 益率 近 三 年 平 均 現(xiàn) 金 紅 利 支 付率 近 三 年 平 均 roe % 近 兩近 兩 年 凈年 凈 利 潤(rùn)利 潤(rùn) 增 長(zhǎng)增 長(zhǎng) 率率% 近三 年平 均速 動(dòng)比 率 近三 年平 均速 動(dòng)比 率 萬科 a

24、 13.64.791.9028.212.351.80.542.35 招商 地產(chǎn) 13.50.951.3921.610.322.70.321.37 北京 城建 35.20.650.5318.7 6.609.320.311.23 金地 集團(tuán) 14.80.322.6149.110.334.20.601.87 中華 企業(yè) 14.40.562.6355.511.916.00.471.35 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司部分指標(biāo)以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司部分指標(biāo) 從房地產(chǎn)上市公司分析，住宅類企業(yè)盈利水平近年從房地產(chǎn)上市公司分析，住宅類企業(yè)盈利水平近年 來有所波動(dòng)，但仍然保持在較高的水平來有所波動(dòng)，但仍

25、然保持在較高的水平 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 24 隨著新一輪的宏觀調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)我國(guó)的住宅過隨著新一輪的宏觀調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)我國(guó)的住宅過 熱發(fā)展的勢(shì)頭將得到控制，房?jī)r(jià)漲幅也將回歸合理熱發(fā)展的勢(shì)頭將得到控制，房?jī)r(jià)漲幅也將回歸合理 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 96979899000102030405e06e07e08e09e 15%左右的長(zhǎng)期合理增幅 房地產(chǎn)投資增房地產(chǎn)投資增 幅預(yù)計(jì)將回落幅預(yù)計(jì)將回落 至至15%20 左右的合理水左右的合理水 平平 -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0%

26、8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 96979899000102030405e06e07e08e09e 03年以前年均4.6%的房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)漲房?jī)r(jià)漲 幅將回幅將回 歸理性歸理性 促使行業(yè)集中度提高促使行業(yè)集中度提高 產(chǎn)品調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化產(chǎn)品調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化 區(qū)域轉(zhuǎn)移，促使供需平衡化區(qū)域轉(zhuǎn)移，促使供需平衡化 促使企業(yè)管理水平提高促使企業(yè)管理水平提高 給住宅房地產(chǎn)行業(yè)給住宅房地產(chǎn)行業(yè) 帶來的帶來的4大影響大影響 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 25 北京市住宅市場(chǎng)近年高速增長(zhǎng)，北京市住宅市場(chǎng)近年高速增長(zhǎng)，2004

27、年開始銷售面積年開始銷售面積 超過竣工面積，價(jià)格也開始急速攀升超過竣工面積，價(jià)格也開始急速攀升 受宏觀調(diào)控的影響，2004年北京的竣工面積下降，首次低于銷售面積，在 受價(jià)格因素抑制下銷售面積持續(xù)上升，住宅會(huì)長(zhǎng)期會(huì)保持旺盛的需求 萬平方米 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 200020012002200320042005 住宅銷售面積及竣工面積住宅銷售面積及竣工面積 銷售面積 竣工面積 資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局 北京住宅價(jià)格及年增長(zhǎng)率北京住宅價(jià)格及年增長(zhǎng)率 元/平米 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 26 總體而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來總

28、體而言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來10年左右時(shí)間年左右時(shí)間 仍將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)仍將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 2000 年 市場(chǎng)總量將處于平 穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住 宅郊區(qū)化特征更 加明顯 2020年前后北京 規(guī)劃人口1800萬 人均gdp將達(dá)到 10000美元 人均居住面積30 平米以上 市場(chǎng)總量 時(shí)間 - -北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖- - 200 6 2008 年 2020 年 2002年北京市房地產(chǎn)場(chǎng) 化進(jìn)程加快，土地出讓政 策逐步規(guī)范透明，金融信 貸管制更加嚴(yán)格，“三外” 企業(yè)紛紛涌入，競(jìng)爭(zhēng)激烈， 利潤(rùn)率水平趨降 受奧運(yùn)會(huì)影響，市場(chǎng) 總量會(huì)出現(xiàn)膨脹期、萎 縮期和恢復(fù)期等階段性 波動(dòng)，但總體發(fā)

29、展將保 持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； 到08年預(yù)計(jì)人均gdp將 達(dá)到50006000美元， 人均居住面積28平方米， 市場(chǎng)總量增長(zhǎng)將逐步趨 緩 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 27 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 28 商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)綜述商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)綜述 2000年以來，中國(guó)出現(xiàn)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn) l 2005年總體商

30、業(yè)地產(chǎn)（主要包括零售地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)）市場(chǎng)規(guī)模為3000 4000億元 l 受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策影響不同類型的商業(yè)地產(chǎn)興起時(shí)間不同，零售地產(chǎn)2000 年，酒店2000年，寫字樓2002年，市場(chǎng)受國(guó)家宏觀調(diào)控影響較大，特別是2005 年以來受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，投資增速減緩 l 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心、城市黃金地帶高度依賴，2000年以來呈現(xiàn)跑馬圈地 的特點(diǎn)，一線城市土地稀缺性凸顯，二線城市已經(jīng)成為行業(yè)熱點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)格局分散，總體市場(chǎng)集中度不高 l 商業(yè)地產(chǎn)除香港、新加坡等領(lǐng)先企業(yè)以外，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚未形成真正的領(lǐng)先者， 多數(shù)由歷史住宅開發(fā)企業(yè)發(fā)展而來，經(jīng)驗(yàn)、能力，特別是資本實(shí)力有很大欠缺 l 市場(chǎng)集

31、中度不高，但國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛謀求打通資本通道并加強(qiáng)專業(yè)化能力，預(yù)期行 業(yè)領(lǐng)先者將快速產(chǎn)生 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 29 商業(yè)地產(chǎn)綜述（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)綜述（續(xù)） 商業(yè)地產(chǎn)在初期表現(xiàn)雖有些盲目，但總體看處于低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的階段，伴隨 供應(yīng)的高速增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)水平已經(jīng)大大提升 l 2000年以來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱，階段過剩、結(jié)構(gòu)過剩的表現(xiàn)突出，少量商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失敗 l 總體而言，優(yōu)質(zhì)地帶的高端商業(yè)地產(chǎn)投資保持了較高的獲利水平，開發(fā)環(huán)節(jié)獲利 最大，平均在1520，但土地稀缺已導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售為租賃經(jīng)營(yíng)，獲取 長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)（經(jīng)營(yíng)性irr在515不等，隱含土地增值平

32、均年56） 一句話結(jié)論：市場(chǎng)空間適中，短期暴利導(dǎo)致過熱增長(zhǎng)，預(yù)期未來23年內(nèi) 圈地時(shí)代將逐步結(jié)束，增長(zhǎng)速度放緩，市場(chǎng)集中度將快速上升，細(xì)分市場(chǎng)的 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來3年內(nèi)形成 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 30 不同物業(yè)類型近年來的增長(zhǎng)速度差異較大，但與國(guó)不同物業(yè)類型近年來的增長(zhǎng)速度差異較大，但與國(guó) 家整體房地產(chǎn)投資波動(dòng)趨勢(shì)保持一致家整體房地產(chǎn)投資波動(dòng)趨勢(shì)保持一致 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，遠(yuǎn)卓分析 中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 2003年、2004年中國(guó)房地產(chǎn)投資增 長(zhǎng)高達(dá)30，出現(xiàn)一定的過熱跡象， 2005年受國(guó)家宏觀調(diào)控影響

33、，房地 產(chǎn)投資增速放緩 住宅物業(yè)投資增長(zhǎng)率相對(duì)穩(wěn)定，近 年來保持了2230的增長(zhǎng)速度 自自19991999年開始，伴隨中國(guó)商業(yè)進(jìn)一年開始，伴隨中國(guó)商業(yè)進(jìn)一 步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速；步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速；20032003 年、年、20042004年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速 一度達(dá)一度達(dá)3737、3535，遠(yuǎn)高于全國(guó)房，遠(yuǎn)高于全國(guó)房 地產(chǎn)投資增速地產(chǎn)投資增速 辦公物業(yè)辦公物業(yè)20022002年開始爆發(fā)增長(zhǎng)，年開始爆發(fā)增長(zhǎng)， 20032003年增長(zhǎng)速度達(dá)年增長(zhǎng)速度達(dá)34%34% bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 31 2002年以來商業(yè)地產(chǎn)高速

34、增長(zhǎng)有著鮮明的爆發(fā)性年以來商業(yè)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)有著鮮明的爆發(fā)性 特點(diǎn)，特別集中于一、二線城市黃金地塊的投資發(fā)特點(diǎn)，特別集中于一、二線城市黃金地塊的投資發(fā) 展，優(yōu)質(zhì)地塊的持有經(jīng)營(yíng)成為典型模式展，優(yōu)質(zhì)地塊的持有經(jīng)營(yíng)成為典型模式 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速 城市化進(jìn)程加快 有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升 人均收入水平上升 零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速 一線城市土地稀缺性凸顯 二線城市土地價(jià)值上升 跑馬圈地，更新改造跑馬圈地，更新改造 2002、2003年年 商業(yè)用房、辦公用房商業(yè)用房、辦公用房 投資增長(zhǎng)速度超過投資增長(zhǎng)速度超過30 嘉里建設(shè)素來以高端商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展著稱， “土土 地供應(yīng)有限之黃金地段向?yàn)槭走x，此等地段在市況地供應(yīng)有限之黃金

35、地段向?yàn)槭走x，此等地段在市況 不明的情況下，有較強(qiáng)的保值及反彈能力不明的情況下，有較強(qiáng)的保值及反彈能力” bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 32 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn)零售地產(chǎn) 寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 33 零售地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估零售地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估 市場(chǎng)空間市場(chǎng)空間 競(jìng)爭(zhēng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間獲利空間 2005年零售地產(chǎn)增量總額達(dá)1900200

36、0億 目前我國(guó)零售地產(chǎn)存量約2.2億平米，預(yù)計(jì) 2033年零售地產(chǎn)總量將達(dá)9億12.6億平米， 理論年平均增長(zhǎng)率為56； 北京市目前零售地產(chǎn)面積約1324萬平米， 預(yù)計(jì)到2020年將發(fā)展到3000萬平米，理論 年平均增長(zhǎng)率在56 03、04年零售地產(chǎn)增長(zhǎng)率達(dá)30以上，導(dǎo) 致階段過剩、空置率迅速上升 外資企業(yè)在零售地產(chǎn)具有相對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，國(guó) 內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展 市場(chǎng)集中度不高，但有快速集中趨勢(shì) 優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、商業(yè)及地產(chǎn)開發(fā)整 合能力是行業(yè)ksf 北京華融下屬金融街控股已經(jīng) 投資完成四季商城單體高端零 售地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正在進(jìn)行招 商管理工作，預(yù)計(jì)2007年投入 運(yùn)營(yíng) 零售地產(chǎn)是人口、經(jīng)濟(jì)依賴地

37、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 最具備全國(guó)擴(kuò)張地潛力，目前 一些企業(yè)（如萬達(dá)）正通過與 零售企業(yè)地聯(lián)盟合作大舉拓張 對(duì)于零售地產(chǎn)，華融與金融街 控股地觀點(diǎn)有較大差異，華融 系統(tǒng)需要盡快明確對(duì)零售地產(chǎn) 的戰(zhàn)略態(tài)度 近年來零售地產(chǎn)處于暴利階段，獲取優(yōu)質(zhì) 地塊的企業(yè) 開發(fā)環(huán)節(jié)irr約1520 投資持有環(huán)節(jié)irr約912 但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利水 平將下滑 關(guān)鍵結(jié)論關(guān)鍵結(jié)論 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 34 零售地產(chǎn)受宏觀環(huán)境因素、零售業(yè)發(fā)展影響重大零售地產(chǎn)受宏觀環(huán)境因素、零售業(yè)發(fā)展影響重大 宏觀影響因素宏觀影響因素 零售業(yè)零售業(yè) 零售地產(chǎn)零售地產(chǎn) 政策管

38、制放松 1992年零售業(yè)初步對(duì)外資開放 1999年起深度開放 2005年全面開放 中國(guó)零售業(yè)整體保持持續(xù)快速 增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)10以 上，自2005年起將進(jìn)入第三次 消費(fèi)高峰 零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速，不同的業(yè) 態(tài)會(huì)有不同的發(fā)展速度 區(qū)域發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、 人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展 迅速 行業(yè)集中度快速提高 經(jīng)濟(jì)影響因素 中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持9 以上的增長(zhǎng)速度 2004年中國(guó)人均gdp達(dá)1000美 元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 人口影響因素 人口持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2033年 達(dá)人口高峰15.2億人 人口結(jié)構(gòu)老齡化、垂直化， 人均消費(fèi)水平將顯著提升， 消費(fèi)偏好將發(fā)生重大變化 城市化帶來人口向城市集中

39、1999年伴隨零售業(yè)的深度市場(chǎng)化， 真正意義的零售地產(chǎn)開始形成 零售地產(chǎn)受宏觀調(diào)控、零售業(yè)發(fā)展 及城市規(guī)劃三重因素影響，有特殊 的發(fā)展特點(diǎn) 1999年以來，中國(guó)固定資產(chǎn)投資，特 別是房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)過 熱增長(zhǎng)擔(dān)心，2005年國(guó)家加大宏觀調(diào) 控力度，影響零售地產(chǎn)投資增速下滑 零售行業(yè)發(fā)展有力支撐零售地產(chǎn)發(fā)展， 零售行業(yè)區(qū)域不平衡、業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速 帶來眾多零售地產(chǎn)機(jī)會(huì) 零售地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，特別是百貨業(yè) 等高度依賴城市商業(yè)圈，土地資源的 稀缺性影響零售地產(chǎn)發(fā)展 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 35 零售地產(chǎn)同時(shí)受兩個(gè)行業(yè)波動(dòng)性影響零售地產(chǎn)同時(shí)受兩個(gè)行業(yè)波動(dòng)性

40、影響零售行業(yè)、零售行業(yè)、 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 1992年初步開放以來，中國(guó)零售業(yè)增長(zhǎng)節(jié)奏與gdp增長(zhǎng)節(jié)奏基 本吻合，相關(guān)度在0.83左右 1999年以來，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房漲跌情況與前一年的零售業(yè)漲跌相 吻合，增長(zhǎng)率平均比零售業(yè)高 gdpgdp、零售業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（零售地產(chǎn)）、房地產(chǎn)、零售業(yè)、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（零售地產(chǎn)）、房地產(chǎn) 投資完成額增長(zhǎng)率比較圖投資完成額增長(zhǎng)率比較圖 零售地產(chǎn)的增長(zhǎng)節(jié)奏 與同年房地產(chǎn)發(fā)展情 況緊密吻合，但波動(dòng) 幅度更大 2003年、2004年全國(guó) 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增 速一度達(dá)37、35， 遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)投 資增速；受政府針對(duì) 房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政 策影響，2005

41、年商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)率 下跌至16 資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2005，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 36 區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了中國(guó)商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同，區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了中國(guó)商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同， 直接影響不同類型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)階段直接影響不同類型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)階段 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒 中國(guó)各省的中國(guó)各省的2005 年人均年人均gdp千美元/ 人 大型購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心 （大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域 百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域 便利店便利店 bjhr&jrj-external-2

42、006-08-20-zhs 37 以上推論未考慮現(xiàn)階段核心 城市零售地產(chǎn)更新因素； 2004、2005年中國(guó)零售地產(chǎn) 投資增長(zhǎng)速度達(dá)30以上； 年投入使用的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 達(dá)60007000萬平米/年 從長(zhǎng)期看，零售地產(chǎn)增長(zhǎng)空間巨大，現(xiàn)階段零售地從長(zhǎng)期看，零售地產(chǎn)增長(zhǎng)空間巨大，現(xiàn)階段零售地 產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快值得警惕產(chǎn)投資增長(zhǎng)過快值得警惕 單位：萬平米 中國(guó)城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積中國(guó)城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積 2005年2033年 人口總量13億15億 城市化率0.430.60.7 人均商業(yè)面積0.30.411.2 2005年2033年 22000 90000 68000 12600036000 基本 樂觀 現(xiàn)狀：

43、 中國(guó)城鎮(zhèn)人口合計(jì)擁有商業(yè)面積2.8億平米 未來預(yù)期：2033年中國(guó)達(dá)到人口高峰 基本情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積9億平米 樂觀情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積12.6億平米 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)： 基本情景：平均年增長(zhǎng)2428萬平米，年復(fù)合增 長(zhǎng)率為5.16 樂觀情景：平均年增長(zhǎng)3714萬平米，年復(fù)合增 長(zhǎng)率為6.43 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 38 零售地產(chǎn)與城市規(guī)模、城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系零售地產(chǎn)與城市規(guī)模、城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系 商務(wù)圈商業(yè)圈 寫字樓酒店(商務(wù)) 辦公樓逐步 出現(xiàn) 賓館為初級(jí) 或不存在 為城市幾何 中心，量少 商業(yè)、商務(wù)一體化 少量

44、高檔寫 字樓出現(xiàn) 少量高檔酒 店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離 散的新商業(yè) 圈 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展， 城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更 新改造，升 級(jí)，新興業(yè) 務(wù)涌現(xiàn)帶來 新機(jī)會(huì) 寫字樓快速 發(fā)展 酒店少量發(fā) 展 寫字樓離散 聚集 布局跟隨寫 字樓，具體 放量與城市 定位相關(guān) 若干核心商 業(yè)區(qū)離散聚 集 商業(yè)地 產(chǎn)崛起 零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征 向心聚集向心聚集商業(yè)向城市的幾商業(yè)向城市的幾 何中心聚集何中心聚集 離心分散離心分散商業(yè)向城市的幾商業(yè)向城市的幾 何中心及少量外何中心及少量外 圍新商圈發(fā)展圍新商圈發(fā)展 離心聚集離心聚集除傳統(tǒng)商圈外，除傳統(tǒng)商圈外， 商業(yè)離開城市幾商業(yè)離開城市幾

45、 何中心，向郊區(qū)何中心，向郊區(qū) 聚集聚集 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 39 北京市老商圈和發(fā)展中的新商圈正給零售地產(chǎn)新的北京市老商圈和發(fā)展中的新商圈正給零售地產(chǎn)新的 發(fā)展機(jī)遇發(fā)展機(jī)遇 主要發(fā)現(xiàn)主要發(fā)現(xiàn) 老商圈優(yōu)勢(shì)老商圈優(yōu)勢(shì)/ 劣勢(shì)劣勢(shì) 新商圈優(yōu)勢(shì)新商圈優(yōu)勢(shì)/ 劣勢(shì)劣勢(shì) 馬甸 商圈 石景山沃 爾瑪商圈 馬連道 商圈 木犀園 商圈 高碑店 商圈 中關(guān)村商圈 亞運(yùn)村商圈 亞奧商圈 望京商圈 燕莎商圈 朝外商圈 國(guó)貿(mào)商圈 西單 商圈 新世界 商圈 新商圈老商圈 資料來源：偉業(yè)顧問北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書 從城市規(guī)模及 空間布局看， 北京市已經(jīng)發(fā) 展到由第四向 第五階段過

46、渡 的時(shí)期 核心商圈 王府井 商圈 賽特 商圈 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 40 相比全國(guó)，北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間，同時(shí)相比全國(guó)，北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間，同時(shí) 零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大 北京市北京市g(shù)dp、零售業(yè)、零售地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率比較、零售業(yè)、零售地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率比較 資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 相比全國(guó)，北京零售 業(yè)發(fā)展速度長(zhǎng)期低于 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，可預(yù) 期隨著零售地產(chǎn)等硬 件的發(fā)展，零售業(yè)有 更大的發(fā)展空間 相比全國(guó)，北京地產(chǎn) 業(yè)受宏觀

47、調(diào)控影響更 大；同時(shí)零售地產(chǎn)業(yè) 起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也 更大 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 41 北京市人均商業(yè)面積跟上海、成熟國(guó)際大城市如東北京市人均商業(yè)面積跟上海、成熟國(guó)際大城市如東 京和紐約比還有很大差距京和紐約比還有很大差距 資料來源：偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 北京市人均商業(yè)面積近0.9 平方米/人，離發(fā)達(dá)國(guó)家水 平（1.2平方米/人）還有一 定差距，與上海、成熟國(guó) 際大城市如東京和紐約相 比，還有很大發(fā)展空間 參考：國(guó)內(nèi)大城市上海的 發(fā)展勢(shì)頭迅猛，它很可能 于2007年達(dá)到紐約的人均 商業(yè)面積，即2 平方米/人 北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較北京市人均商業(yè)

48、面積與其他城市比較 國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家人 均商業(yè)面積為 1.2平米/人 北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較 單位：人/平方米國(guó)際人均商 業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn) bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 42 北京城市總體規(guī)劃（2004年2020年），偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還 有很大發(fā)展空間有很大發(fā)展空間 l 根據(jù)北京城市總體規(guī)劃 （2004年2020年）， 北京市常住人口將于2020 年達(dá)1800萬高峰 l 以國(guó)際發(fā)達(dá)城市東京為參 照，目前其人均零售物業(yè) 面積為1.7平方米/人，2020

49、 年北京常住人口達(dá)到高峰 時(shí)，其零售物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模 將有： 1800萬1.7平方米/人 =3060萬/平方米 l 北京零售地產(chǎn)于20012005年高速增長(zhǎng)，之后直至2008年都處在消化前期放量和緩慢 發(fā)展中 l 以國(guó)際發(fā)達(dá)城市東京為參照，可預(yù)見北京的零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大發(fā)展空間。2008年 以后，北京零售地產(chǎn)仍有1500萬平方米的市場(chǎng)潛力 單位：萬平方米 北京零售地產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)期北京零售地產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)期 3060 1502 1324 604 現(xiàn)狀值預(yù)測(cè)值 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 43 近兩年全國(guó)及北京零售物業(yè)空置面積快速上升，也近兩年全國(guó)及北京零售物業(yè)空置面積快

50、速上升，也 反映出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的迅速放大反映出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的迅速放大 北京市近年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置增長(zhǎng)情況北京市近年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置增長(zhǎng)情況 北京市零售地產(chǎn)發(fā)展速度 大大超過了零售業(yè)發(fā)展速 度，2005年上半年其空置 率快速增長(zhǎng)，階段性過熱 的趨勢(shì)初步呈現(xiàn) 另一方面，北京市人均商 業(yè)面積遠(yuǎn)低于上海、深圳， 離發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積 也有很大差距，理論上應(yīng) 有很大需求空間 造成這種有效需求不足的 根源與全國(guó)零售地產(chǎn)有效 需求不足的癥結(jié)一樣：商 業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正 對(duì)接 資料來源：國(guó)家發(fā)改委，行遠(yuǎn)顧問2006，北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問，高力國(guó)際 截止2006年6 月底，北京優(yōu) 質(zhì)零售地產(chǎn)空

51、置率為18.9% 全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積 2004年全國(guó)零 售地產(chǎn)空置率 高達(dá)20%-25% bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 44 目前零售地產(chǎn)開發(fā)投資的三大主力是機(jī)構(gòu)目前零售地產(chǎn)開發(fā)投資的三大主力是機(jī)構(gòu)/個(gè)人投個(gè)人投 資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和原零售企業(yè)，但缺乏資源、資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和原零售企業(yè)，但缺乏資源、 能力的整合能力的整合 物業(yè)開發(fā) （銷售） 地產(chǎn)開發(fā)持有 商業(yè)經(jīng)營(yíng) (零售商) 消費(fèi)者融資 房地產(chǎn)開 發(fā)商 零售企 業(yè) 投資者 對(duì)消費(fèi)者 的理解 物業(yè)品牌 影響力 零售運(yùn)營(yíng)持有能力物業(yè)開發(fā) 能力 土地獲取 能力 資本實(shí)力 缺乏市場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)者 規(guī)劃和 定位

52、 規(guī)劃和定 位能力 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 產(chǎn) 業(yè) 上 游 產(chǎn) 業(yè) 下 游 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 45 目錄目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 l 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) l 人口發(fā)展趨勢(shì) l 城市化進(jìn)程 l 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 l 住宅地產(chǎn) l 商業(yè)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 寫字樓寫字樓 酒店 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 46 寫字樓地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估寫字樓地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估 市場(chǎng)空市場(chǎng)空 間間 競(jìng)爭(zhēng)空間競(jìng)爭(zhēng)空間獲利空間獲利空間 寫字樓地產(chǎn)99年02年階段供應(yīng)不足， 特別是高端寫字樓更為緊缺；03年后

53、投 資高速增長(zhǎng)，伴隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)及大城 市財(cái)富聚集效應(yīng)，少數(shù)發(fā)達(dá)城市的高端 寫字樓市場(chǎng)有持續(xù)需求支撐 作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，北京寫字 樓市場(chǎng)波動(dòng)中穩(wěn)定發(fā)展，受08奧運(yùn)影響 階段提前放量，需要一定時(shí)期消化 外資企業(yè)在寫字樓市場(chǎng)具有相對(duì)領(lǐng)先優(yōu) 勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展 市場(chǎng)集中度偏低，但正在快速集中 受優(yōu)質(zhì)地塊稀缺影響，只租不售成為行 業(yè)趨勢(shì) 優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、高品質(zhì)物業(yè)管 理能力是行業(yè)ksf 華融歷史憑借“金融街片區(qū)開 發(fā)”在寫字樓開發(fā)銷售、寫字 樓租賃經(jīng)營(yíng)方面取得了優(yōu)異的 成績(jī)，寫字樓開發(fā)甚至經(jīng)營(yíng)持 有無疑是華融系統(tǒng)核心戰(zhàn)略業(yè) 務(wù) 寫字樓市場(chǎng)02年起爆發(fā)成長(zhǎng)， 特別在國(guó)際化水平的城市，甲

54、級(jí)寫字樓突發(fā)放量，從長(zhǎng)期看 這些城市寫字樓持有有著良好 的增長(zhǎng)潛力 寫字樓地產(chǎn)跨地域發(fā)展需要關(guān) 注城市g(shù)dp水平，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 企業(yè)數(shù)量、規(guī)模（特別是第三 產(chǎn)業(yè)），區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射力等 因素的現(xiàn)狀及未來增長(zhǎng)趨勢(shì) 近年來寫字樓地產(chǎn)處于暴利階段，獲取 優(yōu)質(zhì)地塊的企業(yè) 開發(fā)環(huán)節(jié)irr達(dá)20以上 投資持有環(huán)節(jié)顯性irr約1220 土地增值隱形收益年6左右 但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利 水平將下滑 關(guān)鍵結(jié)論關(guān)鍵結(jié)論 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 47 寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展、企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

55、是其根本的推動(dòng)力量展、企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是其根本的推動(dòng)力量 宏觀影響因素宏觀影響因素 多種變化和機(jī)遇多種變化和機(jī)遇 寫字樓行業(yè)寫字樓行業(yè) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：以高科技、信 息、網(wǎng)絡(luò)、知識(shí)和服務(wù)為重要 構(gòu)成部分和主要增長(zhǎng)動(dòng)力的新 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 國(guó)際化趨勢(shì)和與跨國(guó)公司海外 發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的 城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商 務(wù)區(qū)，寫字樓發(fā)展機(jī)會(huì)較多 奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等國(guó)際活動(dòng)帶 來的發(fā)展契機(jī) 經(jīng)濟(jì)影響因素 中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持9以 上的增長(zhǎng)速度 2004年中國(guó)人均gdp達(dá)1000美 元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 中國(guó)加入wto后，對(duì)外經(jīng)濟(jì)日 漸活躍 政策因素 1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限

56、制 樓堂館所的盲目開發(fā) 2001年開始，政策管制放松 2004年開始的宏觀調(diào)控又收緊了 政策 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展不平衡，在多數(shù) 地區(qū)處于起步階段，在北京、上 海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高 寫字樓受行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、 及城市規(guī)劃等多種因素影響，有 特殊的發(fā)展特點(diǎn) bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 48 宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓行業(yè)的影響非常大，宏觀調(diào)控政策對(duì)寫字樓行業(yè)的影響非常大，2002 年開始的爆發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度上是受前幾年受政年開始的爆發(fā)性增長(zhǎng)，很大程度上是受前幾年受政 策影響的投資不足所致策影響的投資不足所致 1998199820052005年全國(guó)房地產(chǎn)與寫字樓

57、投資完成額增速年全國(guó)房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) 1998年開始執(zhí)行的、原則上 禁止黨政機(jī)關(guān)和國(guó)企三年內(nèi) 新建及購(gòu)置辦公樓的政策， 造成1999和2000年連續(xù)2年 寫字樓投資負(fù)增長(zhǎng) 2002年開始，辦公樓投資壓 抑之后開始爆發(fā)式增長(zhǎng)， 2003年增速更是達(dá)到了34 的高點(diǎn) 2004年下半年受國(guó)家宏觀調(diào) 控政策影響，投資增速再次 減緩 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；遠(yuǎn)卓分析 受政策影響，投資不足受政策影響，投資不足 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 49 由于政策影響因素，寫字樓市場(chǎng)在由于政策影響因素，寫字樓市場(chǎng)在1999年年2001 出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需

58、結(jié)構(gòu)失衡出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡 中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，兌現(xiàn)對(duì)wto所做的承諾， 許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國(guó)并且在大 中城市進(jìn)行布點(diǎn) 國(guó)內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實(shí)力顯著擴(kuò)張：近 幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是30%， 有的甚至達(dá)到了50 新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三 產(chǎn)業(yè)的比重正在加大 需求旺盛需求旺盛 歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施 和服務(wù)落后，大量集中于過時(shí)、低端寫字樓 和辦公用房 1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)政策限制樓堂館所的 盲目開發(fā)，造成連續(xù)3年寫字樓投資開發(fā)不 足，1999、2000年全國(guó)寫字樓投資負(fù)增長(zhǎng) 供應(yīng)不足供應(yīng)不足供應(yīng) 需求 示意圖 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 bjhr

59、&jrj-external-2006-08-20-zhs 50 寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā) 展特點(diǎn)有關(guān)，長(zhǎng)期來看，未來寫字樓市場(chǎng)將集聚在三展特點(diǎn)有關(guān)，長(zhǎng)期來看，未來寫字樓市場(chǎng)將集聚在三 大城市群、七大城市帶及若干中心城市大城市群、七大城市帶及若干中心城市 l 該布局將容納：該布局將容納： 全國(guó)人口的50，高素質(zhì)人才的75 可創(chuàng)造85的gdp，全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的90 外貿(mào)進(jìn)出口總量95 l 未來未來20年，有年，有2/3財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán)財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán) 渤海三大城市群集聚渤海三大城市群集聚 資料來源：2001

60、2002中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告；遠(yuǎn)卓分析 bjhr&jrj-external-2006-08-20-zhs 51 北京寫字樓市場(chǎng)受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響始北京寫字樓市場(chǎng)受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響始 終處于波動(dòng)之中終處于波動(dòng)之中 1993 2000 2001 2002 2008-2010 受1999開始的宏觀控 制影響，寫字樓供給 量不大，市場(chǎng)供不應(yīng) 求，租金持續(xù)上漲 由于市場(chǎng)行情看好， 2000年也成為幾年來 寫字樓投資量較大的 一年 隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫 不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公 司對(duì)于寫字樓的需 求難有大規(guī)模的擴(kuò) 張，加上911導(dǎo)致美 國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，2001 年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 處于低潮 1995 199