易居提案流程模板項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期

1、1 項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期項(xiàng)目工作方法與工作預(yù)期 2 項(xiàng)目方法的邏輯步驟 城市環(huán)境研究市場環(huán)境研究 項(xiàng)目入市時(shí)的市場預(yù)判 項(xiàng) 目 認(rèn) 知 可能 的物 業(yè)發(fā) 展方 向 區(qū)域 及項(xiàng) 目資 源分 析 細(xì)分 市場 研究 項(xiàng)目面臨的 市場基礎(chǔ)與機(jī)會(huì) 1）客戶基礎(chǔ)/機(jī)會(huì) 2）產(chǎn)品基礎(chǔ)/機(jī)會(huì) 城市 客戶 地圖 研究 項(xiàng)目可能導(dǎo)入的 客戶判斷 1）來源及厚度 2）需求偏好 3）購買力 項(xiàng)目發(fā)展策略 開發(fā)模式 主體功能 項(xiàng)目定位 客戶定位 物業(yè)配比 項(xiàng)目應(yīng)具備的產(chǎn) 品力研究 1）資源利用 2）客戶包容性 3）社區(qū)配套 4）交通便利性 5）部品功能 6）設(shè)備材料 7）其他 產(chǎn)品建議 競爭關(guān)系研究 價(jià)格策略 銷售周

2、期模擬 什 么 方 式 案例研究 什 么 時(shí) 機(jī) 什么客戶什么產(chǎn)品什么價(jià)格 配 對(duì) 3 0 客戶研究 區(qū)域客戶研究 區(qū)域現(xiàn)有客源研究 未來導(dǎo)入客源研究 目標(biāo)客戶特征和需求分析 成功案例研究 鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 市場現(xiàn)狀 地產(chǎn)開發(fā)模式研究 市場功能 總體定位 開發(fā)主題及概念定 位 區(qū)域資源與項(xiàng)目核 心價(jià)值論證 市場競爭策略確立 項(xiàng)目物業(yè)功能建議 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 物業(yè)形態(tài)選型 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 物業(yè)功能布局建議 物業(yè)體量配比建議 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 68 4 5 19開發(fā)建議 功能分區(qū)建議 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序建議 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營建議 項(xiàng)目最佳開發(fā)策略建 議 工作模塊設(shè)計(jì) 定位模式研究 規(guī)劃模式研究 客戶模

3、式研究 驅(qū)動(dòng)模式研究 開發(fā)模式研究 區(qū)域資源及未來規(guī)劃分析 區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 區(qū)域資源分析 2 市場研究 各物業(yè)的具體市場定 位及可行性論證 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 區(qū)域土地市場研究 各細(xì)分物業(yè)市場研究 7 區(qū)域未來規(guī)劃研究 規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景 功能分區(qū)分析、結(jié)構(gòu)分析 3 易居將項(xiàng)目分成10個(gè)模塊進(jìn)行，就項(xiàng)目整體定位展開研究 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品細(xì)化建議 總體布局、要素配置 景觀設(shè)計(jì) 細(xì)化產(chǎn)品建議（建筑、體量等） 其他產(chǎn)品建議 樣板區(qū)建議13 10 4 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 明確項(xiàng)目目標(biāo)和達(dá)成目標(biāo)所需的工作內(nèi)容 制定各項(xiàng)工作的先后順序和進(jìn)展時(shí)間表 成立聯(lián)合項(xiàng)目工作小組，并進(jìn)行任務(wù)分工和職責(zé)安排 確定所需要的信息資料和

4、獲取途徑 聯(lián)合項(xiàng)目小組召開專題研討會(huì) 提出假設(shè) 達(dá)成共識(shí) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 預(yù)期結(jié)果： 項(xiàng)目組成員對(duì)項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng) 目結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確理解 建立聯(lián)合項(xiàng)目組并進(jìn)行模塊 分工，制定行動(dòng)計(jì)劃 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的目的是就項(xiàng)目目標(biāo)、內(nèi)容和信息需求達(dá)成共識(shí)，并建立聯(lián)合項(xiàng)目團(tuán) 隊(duì),同時(shí)明確各合作方工作節(jié)點(diǎn)、工作深度及溝通方式 5 預(yù)期結(jié)果 整體市場發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場現(xiàn)狀及現(xiàn)狀 地產(chǎn)開發(fā)模式研究 產(chǎn)品功能研究 公開資料收集、整理 一對(duì)一深度訪談 現(xiàn)場勘查 數(shù)據(jù)處理 模塊一：市場發(fā)展研究 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 模塊一主要是分析和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)卣w市場發(fā)展態(tài)勢(shì)和格局，從中尋找項(xiàng)目所處階段 的宏觀市場機(jī)會(huì) 6 預(yù)

5、期結(jié)果 尋找出區(qū)域衍生優(yōu)勢(shì)及市場 機(jī)會(huì) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 區(qū)域外部資源分析 區(qū)域內(nèi)部資源分析 資料資料收集、整理 現(xiàn)場調(diào)研 網(wǎng)絡(luò)資料收集 政府訪談、專家訪談 現(xiàn)場勘查 模塊二：區(qū)域資源分析 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 模塊二是明確區(qū)域資源，并作詳細(xì)評(píng)估，尋找切合項(xiàng)目資源的衍生性優(yōu)勢(shì) 7 預(yù)期結(jié)果 通過對(duì)規(guī)劃分析探尋出項(xiàng)目發(fā)展與 區(qū)域發(fā)展的契合點(diǎn) 規(guī)劃功能、戰(zhàn)略定位和愿景 功能分區(qū)分析、結(jié)構(gòu)分析 模塊三：區(qū)域未來規(guī)劃研究 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 政府訪談 網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)用 專家研討 研 究 方 法 模塊三是通過研究區(qū)域未來規(guī)劃，建立區(qū)域發(fā)展的階段性模型，從而判斷出區(qū)域 發(fā)展過程中項(xiàng)目的契合點(diǎn) 8 預(yù)期結(jié)果

6、明確本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 研究目標(biāo)客戶的特征和需求 （概念需求、產(chǎn)品需求） 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有客源研究 客源導(dǎo)入研究（中、遠(yuǎn)期） 項(xiàng)目客源結(jié)構(gòu)分析 目標(biāo)客戶特征分析 目標(biāo)客戶需求分析 模塊四：潛在客戶研究 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 focus group 焦點(diǎn)小組訪談 易居客戶研究模型 mece法 界定問題 模塊四是建立不同階段的客源導(dǎo)入模型，匹配項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展階段，從而分 析出項(xiàng)目客戶地圖及其概念和產(chǎn)品偏好 9 預(yù)期結(jié)果 明晰項(xiàng)目開發(fā)模式 篩選本案可能的開發(fā)模型 定位模式研究 規(guī)劃模式研究 客戶模式研究 驅(qū)動(dòng)模式研究 開發(fā)模式研究 模塊五：成功案例研究 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 相關(guān)案例調(diào)研 類比分析

7、內(nèi)外部資源調(diào)用 內(nèi)部研討 專業(yè)模型研究 kpi指標(biāo)法研究 研 究 方 法 模塊五是通過類似成功區(qū)域和案例研究，明細(xì)可參照的開發(fā)模式，在模塊化分析 之后篩選出本項(xiàng)目的開發(fā)模式及贏利模型 10 預(yù)期結(jié)果 項(xiàng)目開發(fā)整體概念明晰 項(xiàng)目核心競爭力確立 可能物業(yè)類型確定 開發(fā)主題及概念定位 區(qū)域資源與項(xiàng)目核心價(jià)值論證 市場競爭策略確立 各物業(yè)的具體市場定位及可行性論證 頭腦風(fēng)暴會(huì) 內(nèi)部討論 swot分析 專業(yè)模型研究 模塊六：項(xiàng)目總體定位 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 模塊六是通過核心定位模塊的組合，設(shè)定項(xiàng)目總體定位，并總結(jié)出項(xiàng)目的整體開 發(fā)概念及核心競爭力，指引物業(yè)類型的篩選 11 預(yù)期結(jié)果 挖掘各市

8、場機(jī)會(huì)點(diǎn) 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 區(qū)域土地市場研究 區(qū)域商品房市場研究 各細(xì)分物業(yè)市場研究 市場調(diào)研 市調(diào)模型建立及運(yùn)用 數(shù)據(jù)收集和處理 專業(yè)模型研究 模塊七：市場研究 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 模塊七是采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場研究方式，修正總體定位中的各物業(yè)類型細(xì)節(jié)指標(biāo)， 使產(chǎn)品設(shè)計(jì)既保證適度超前的同時(shí)又更具競爭力，且能滿足利潤要求 12 預(yù)期結(jié)果 明確項(xiàng)目的物業(yè)功能和體量配 比 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 物業(yè)形態(tài)選型 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 物業(yè)功能布局建議 物業(yè)體量配比建議 內(nèi)部討論、論證 選型模型建立及應(yīng)用 物業(yè)篩選矩陣 模塊八：項(xiàng)目物業(yè)功能建議 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 研 究 方 法 模塊八是將常規(guī)房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃

9、的模塊置入高檔類物業(yè)中，在一切以營銷為綱的 原則下設(shè)定項(xiàng)目各物業(yè)功能和體量配比 13 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序建議：開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇、開發(fā)步奏建議 項(xiàng)目最佳開發(fā)策略建議：開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)周期、售價(jià)策略與 定位 模塊九：開發(fā)建議 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 內(nèi)部訪談/頭腦風(fēng)暴/產(chǎn)品研討會(huì) 價(jià)值組合 ( value portfolio) 業(yè)務(wù)發(fā)展模式分析 預(yù)期結(jié)果 項(xiàng)目發(fā)展愿景以及戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目定位調(diào)整方案 各板塊物業(yè)組合以及發(fā)展模式 研 究 方 法 模塊九是從項(xiàng)目整體運(yùn)作的角度，結(jié)合工程、資金投入、市場發(fā)育程度、營銷機(jī) 會(huì)等因素，提供23種項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)序和經(jīng)營方式建議 14 模塊十：產(chǎn)品細(xì)化建議 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 總體布局、要素配置：總體空間布局、功能分布安排、基礎(chǔ)設(shè) 施配置等 景觀設(shè)計(jì)：總體景觀、植物景觀、建筑景觀、小品景觀等 住宅產(chǎn)品建議：物業(yè)平面布局建議、物業(yè)立面風(fēng)格建議、單體 物