廣場(chǎng)委托經(jīng)營(yíng)管理方案(doc)

1、僅供參考【整理】城投廣場(chǎng)委托經(jīng)營(yíng)管理方案、總體思路1、管理結(jié)構(gòu)以z公司為業(yè)主，把城投廣場(chǎng)整體委托給盛智物業(yè)進(jìn)行管理，雙方簽定合同，明確各自責(zé)權(quán)利，形成清晰的管理結(jié)構(gòu)。2、委托管理的形式與內(nèi)容z公司將城投廣場(chǎng)包括大樓和臥龍公寓及附屬設(shè)施的管理全部委托給盛智物業(yè) 公司。其中主樓與附屬的設(shè)備設(shè)施按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理，主要內(nèi)容為房屋及設(shè)施設(shè) 備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理。/具體標(biāo)準(zhǔn)以在委托協(xié)議中注明為準(zhǔn)。以約定管理標(biāo)準(zhǔn)為考核指標(biāo)，管理費(fèi)用實(shí)行包干制，年總管理費(fèi)用按確定額度包干。z公司按月劃撥給物業(yè)公司管理費(fèi)用，由物業(yè)

2、公司自負(fù)盈虧。并每季度進(jìn)行一次評(píng)審，達(dá)不到管理標(biāo)準(zhǔn)的扣罰管理 費(fèi)用，達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)的延續(xù)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 雙方就委托管理中的問題隨時(shí)保持溝通， 共同做好客戶服務(wù)和城投廣場(chǎng)品牌維護(hù)工作。如需要將招商工作一并委托的，也以合同形式約定績(jī)效，達(dá)到招商指標(biāo)足額給 付酎金，達(dá)不到按比例扣罰酬金或解除合同，超額完成績(jī)效良好則加付酬金。臥龍公寓則按委托經(jīng)營(yíng)方式，z公司將臥龍公寓的日常經(jīng)營(yíng)全部委托給盛智物 業(yè)進(jìn)行。由雙方協(xié)商劃定指標(biāo)，指標(biāo)由月營(yíng)業(yè)額、月凈利潤(rùn)額兩塊組成。完成月營(yíng) 業(yè)額給予基本管理費(fèi)用，超額完成部分按比例提成，完不成月營(yíng)業(yè)額按比例扣除基 本管理費(fèi)直至解除合同，因成本控制不好影響月利潤(rùn)額指標(biāo)也按比例扣除

3、管理費(fèi)用3、z公司的責(zé)任倍訊易 /z公司作為城投廣場(chǎng)的業(yè)主公司，負(fù)責(zé)提供產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè)委托給管理公司， 負(fù)責(zé)物業(yè)中大修，負(fù)責(zé)提供相關(guān)資信證明以便于管理公司經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)責(zé)對(duì)委托管 理的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行核算記帳，負(fù)責(zé)城投廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理，負(fù) 責(zé)按委托合同約定的方式和內(nèi)容履行管理酬金和管理費(fèi)用的及時(shí)劃撥給付。4、物業(yè)公司的責(zé)任物業(yè)公司做為委托管理方，負(fù)責(zé)約定的權(quán)限內(nèi)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)完成管理任 務(wù)及各項(xiàng)指標(biāo)，負(fù)責(zé)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要自主調(diào)配聘用人員，負(fù)責(zé)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn) 行獨(dú)立核算并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司內(nèi)部管理各項(xiàng)事務(wù)不受z公司干涉，包括在城投廣場(chǎng)項(xiàng)目

4、以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二、城投廣場(chǎng)大廈物業(yè)委托管理1、委托管理方式物業(yè)公司根據(jù)委托合同對(duì)城投廣場(chǎng)大廈進(jìn)行物業(yè)管理，為大廈租戶提供安全、 潔凈、便利的物業(yè)環(huán)境。管理費(fèi)用由z公司按照每月7.01萬元包干標(biāo)準(zhǔn)給付（按月/季均可）物業(yè)公司 物業(yè)公司負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理，由z公司對(duì)物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平進(jìn)行 檢查監(jiān)督，如有重大失誤和物業(yè)公司造成的損失則扣罰當(dāng)月管理費(fèi)。具體操作細(xì)節(jié)由委托合同規(guī)范。2、管理費(fèi)用測(cè)算所需管理費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)費(fèi)用綠化費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用保安費(fèi)用辦公費(fèi)用物業(yè)公司固資折舊費(fèi)用法定稅收利潤(rùn)提留按照城投廣場(chǎng)目前的

5、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不變，不含物業(yè)設(shè)施大中修費(fèi)用，所需管理成本 為每年84.1萬元，折合為每月7.01萬元，按大廈總建筑面積15000卅折算為每月 4.68元/卅。具體測(cè)算明細(xì)分項(xiàng)如下：人力成本按照目前城投廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和略高于本地相應(yīng)工資水平的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)員工福利待遇和社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定，在保持此標(biāo)準(zhǔn)不變的基礎(chǔ)上，本 著精簡(jiǎn)高效的原則，共需要人員 27人，人力成本為30534元/月。編制情況與人力成本如下表。城投廣場(chǎng)大廈物業(yè)管理人力費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表單位：人民幣（元/ 月）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)、人員工資和福利費(fèi)（一）至（四）和28000（一）管理、服務(wù)人員工資1-4之和共27人189501、辦公

6、室/客服中心共2人2600（1）管理處經(jīng)理1500X11500（2）:經(jīng)理助理兼客服1100X111002、維修組共6人4500（1）工程維修組長(zhǎng)1000X11000（2）維修工700 X 535003、保安隊(duì)共12人8050（1）保安隊(duì)長(zhǎng)900X1900（2）保安員650 X 1171504、保潔組共7人3800（1）保潔組長(zhǎng)800X1800（2）保潔員500 X 63000（二）按規(guī)定提取福利費(fèi)1-3之和33161、福利基金18950 X 14%26532、工會(huì)經(jīng)費(fèi)18950 X 2%3793、教育經(jīng)費(fèi)18950 X 1.5%284（三）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（基數(shù)408）1-4之和30391、養(yǎng)老保

7、險(xiǎn)408X 17.6%X 27 人19382、醫(yī)療保險(xiǎn)408 X 7%X 27 人7713、失業(yè)保險(xiǎn)408 X 2%X 27 人2204、工傷保險(xiǎn)408 X 1%X 27 人110（四）誤餐補(bǔ)貼與加班費(fèi)等（估）27 人 X 1002700.、服裝費(fèi)27 人 X 480/121080三人力管理費(fèi)用人員費(fèi)用總額29080X 5%1454合計(jì):30534其他成本測(cè)算根據(jù)2年來的實(shí)際運(yùn)行與預(yù)期可節(jié)約范圍，城投廣場(chǎng)大廈與附屬設(shè)施（不含公 寓）設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)用、綠化管理費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、保安費(fèi)用、辦公費(fèi) 用等測(cè)算如下：城投廣場(chǎng)大廈物業(yè)管理其他費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表單位：人民幣（元/ 月）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式合

8、計(jì)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用（一）至（三）和30634（一）、大型成套設(shè)備維保成本1至7之和61671、電梯維護(hù)12000/ 年十 1210002、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)8000/ 年十 126673電力系統(tǒng)12000/ 年十 1210004、消防系統(tǒng)3000/ 年十 122505、大廈樓面設(shè)施3000/ 年十 122506、建筑維護(hù)24000/ 年十 1220007、其他估計(jì)12000/ 年十 121000（二八公共能耗成本1至4之和241671、公共照明等電耗300030002、中央空調(diào)電耗48000/ 年十 1240003、中央空調(diào)耗油200000/ 年十 12166674、公共水耗500500（

9、三）、其他維修成本1至2之和3001、工具折舊2400/ 年十 122002、工具添置1200/ 年十 12100.、保潔費(fèi)用1至3之和14001、日常耗材2002002、工具折舊2002003、外墻清洗12000/ 年十 121000三、保安費(fèi)用1至2之和6001、公安協(xié)調(diào)6000/ 年十 125002、保安器械1200/ 年十 12100四、綠化維護(hù)30000/ 年十 122500五、辦公費(fèi)用500500六、物業(yè)公關(guān)接待等24000/ 年十 122000七、其他不可預(yù)見費(fèi)用24000/ 年十 122000合計(jì)：396343、中央空調(diào)的解決方案從以上測(cè)算可以看出，在較好地實(shí)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施綜合維護(hù)

10、和提供日?；痉?wù)的 基礎(chǔ)上，所需資金和人員是足夠的，但是，全年成本仍然很高，遠(yuǎn)大于一般普通寫 字樓物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，其原因是之中包括了很大一筆中央空調(diào)開支，為年24.8萬元，約占物業(yè)管理總成本的29%。如不包含中央空調(diào)，全年物業(yè)管理總成本只大約 在60萬左右即可?？照{(diào)費(fèi)用在單位管理費(fèi)用中達(dá)到 1.38元/卅，而由于現(xiàn)有設(shè)備為 大容量單機(jī)組無變頻，在小工況下能耗卻無法比例降低，加上其他原因，如果要滿 足租戶對(duì)空調(diào)質(zhì)量的要求則需要投入更大的能耗成本。如何降低中央空調(diào)能耗成本是降低管理成倍的關(guān)鍵。但是，因?yàn)樵谧赓U合同中 與租戶約定的是免費(fèi)提供空調(diào)服務(wù)。對(duì)于這一矛盾，有兩個(gè)建議解決方案：一是對(duì)中央空

11、調(diào)進(jìn)行改造。如加裝變頻控制器對(duì)2臺(tái)大功率水泵進(jìn)行變頻控制， 遠(yuǎn)大主機(jī)已提供相關(guān)控制接口，需要城投20萬以內(nèi)購(gòu)買安裝變頻控制柜，即可實(shí)現(xiàn) 根據(jù)工況調(diào)整電耗，大大節(jié)約空調(diào)成本的同時(shí)提高空調(diào)品質(zhì)，3年可以收回城投。另 對(duì)空調(diào)燃油系統(tǒng)進(jìn)行改造，改為燃煤系統(tǒng)，改造費(fèi)用大約6萬元以內(nèi)，根據(jù)我市紅苑大酒店的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，大約可以節(jié)約一半的燃油成本。通過技術(shù)改造是解決空調(diào)成 本過高的一個(gè)途徑之一，具體方案另附。二是與租戶協(xié)商加收部分空調(diào)服務(wù)費(fèi)用，在計(jì)費(fèi)方式上可以采用流量計(jì)算（加 裝電磁閥和流量計(jì)）和風(fēng)機(jī)耗電換算以及智能冷量計(jì)量收費(fèi)裝置三種方式都是成熟 可行的，其中智能冷量計(jì)費(fèi)方式為大城市寫字樓普遍采用。由于在原合

12、同與租戶約 定為免費(fèi)提供空調(diào)，但是在實(shí)際中我們提供的空調(diào)由于控制能耗原因不可能全天候 的開放，如果進(jìn)行技術(shù)改造后能夠提高空調(diào)品質(zhì)，與租戶協(xié)商收取適當(dāng)費(fèi)用租戶應(yīng) 該是愿意的，因?yàn)檫@一費(fèi)用遠(yuǎn)小于租戶城投購(gòu)買分體空調(diào)的成本，甚至遠(yuǎn)小于分體 空調(diào)運(yùn)行所需電費(fèi)。空調(diào)問題如能解決，上述管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)減少。四、公寓委托經(jīng)營(yíng)1、現(xiàn)狀簡(jiǎn)析臥龍公寓現(xiàn)有客房74間，平均出租率達(dá)到65%以上，月營(yíng)業(yè)額穩(wěn)定于36萬以 上并超過40萬，也擁有了一定的知名度。但是，總利潤(rùn)值不高，管理粗放、營(yíng)銷策 略單一、客戶定位雜亂、成本控制不力等原因是造成經(jīng)營(yíng)成本過高的原因。2、潛力分析荊州目前酒店需求空間很大，每種類型的產(chǎn)品都有特有

13、的消費(fèi)群體。如果把臥 龍公寓定位于商務(wù)酒店、且有別于其他同檔次酒店的客戶定位，如以政府招待高端 客戶及外來城投客商臨時(shí)下榻為主，這類消費(fèi)群體是不在乎價(jià)格問題的。而臥龍公 寓在地理位置上有交通方便、處于市城投政務(wù)中心，環(huán)境幽靜等優(yōu)勢(shì)，只需要將這 些優(yōu)勢(shì)予以強(qiáng)化，再在內(nèi)部管理方面多做低成本、高附加值的服務(wù)，形成特色，然 后加大營(yíng)銷力度，有針對(duì)性的進(jìn)行合理和合適的營(yíng)銷，相信提高營(yíng)業(yè)額是不成問題 的。力卩強(qiáng)內(nèi)部管理，提高工作效率，可以降低維修房占用率，降低維修成本、降低人力成本、降低能耗和用品成本等，綜合起來，凈利潤(rùn)自然就可以大大提高。根據(jù)目前對(duì)荊州酒店行業(yè)的了解，賓館業(yè)凈利潤(rùn)應(yīng)該在75%以上。紅苑大

14、酒店72間客房，月營(yíng)業(yè)額穩(wěn)定在45萬以上（該賓館月經(jīng)營(yíng)指標(biāo)為45萬）、最高單月營(yíng) 業(yè)額為51萬，市內(nèi)多家酒店均在擴(kuò)建賓館，正是說明荊州賓館業(yè)是有利潤(rùn)空間的。3、委托經(jīng)營(yíng)方式與指標(biāo)根據(jù)以上分析，臥龍公寓以現(xiàn)狀進(jìn)行適當(dāng)改造，突出優(yōu)雅和舒適的優(yōu)勢(shì)，在服務(wù)水準(zhǔn)上進(jìn)行提高，形成和突出自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，是很有潛力的。按照行業(yè)一般規(guī)律，在現(xiàn)有物價(jià)不變的情況下，按以下方式和指標(biāo)將臥龍公寓交盛智物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)：1、雙方簽定委托經(jīng)營(yíng)合同，z公司負(fù)責(zé)提供產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè)交物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，并負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)收支和帳務(wù)管理，負(fù)責(zé)按照經(jīng)營(yíng)績(jī)效和雙方約定的考核標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司按月結(jié)算管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)出資進(jìn)行客房固定資產(chǎn)正常更新和建筑裝修的中大修。物業(yè)公司在委托合同約定的范圍內(nèi)自主決定公寓的經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)事務(wù)，包括銷售策略、人事管理、物料采購(gòu)等，但所有財(cái)務(wù)由 z公司負(fù)責(zé)管理。2、月營(yíng)業(yè)額達(dá)到38萬以上、成本（人力、能耗、營(yíng)銷、物料等一切經(jīng)營(yíng)成本）控制在25%以內(nèi)的節(jié)約部分歸物業(yè)公司所有；成本超過25%但當(dāng)月凈利潤(rùn)仍達(dá)到28萬的，月凈利潤(rùn)額超過部分由物業(yè)公司