安徽和縣商業(yè)項目市場調(diào)研報告

1、安徽和縣商業(yè)項目市場調(diào)研報告 動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)市場研究部 2009年4月 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 荒島賣鞋故事 有這樣一個經(jīng)典的故事：兩個賣鞋的人同時來到一個原始部落居住的 荒島上，發(fā)現(xiàn)島上居民全都光腳，沒有穿鞋。原來這里的人不僅現(xiàn)在 不穿鞋，而且祖祖輩輩都不穿鞋，從來就沒有穿鞋的歷史和文化。其 中一個人很沮喪，認為那個島上根本就沒有鞋的市場；而另一個人異 常興奮，他覺得島上有著巨大的市場，因為那里的人居然到現(xiàn)在還沒 有穿鞋！ 版權(quán)聲明：

2、 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告結(jié)構(gòu)思路 案例研究 項目風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟 市場調(diào)查 核心問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目機遇 項目本體 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 1小 時 交 通 圈 交通 和縣城市發(fā)展 2008年末全縣戶籍人口65.7萬人 ，城區(qū)人口約10萬。 和縣位于安徽省東部，長江下游西北岸，東與南京、馬鞍

3、山、 蕪湖三大城市隔江相望、東北與南京市浦口區(qū)一橋相隔。 和縣是南京1小時都市圈、上海3小時經(jīng)濟圈的重要成員。實施 “東向發(fā)展、沿江開發(fā)、工業(yè)主導(dǎo)”發(fā)展戰(zhàn)略，隨著馬鞍山長 江大橋和北沿江高速開通，將圍繞區(qū)位、資源和生態(tài)三大優(yōu)勢 ，參與“泛長三角”構(gòu)建，參與“泛長三角”區(qū)域發(fā)展分工， 承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)展之路。 和縣積極融入南京1小時都市圈，努力打造東部產(chǎn)業(yè)承接基地；這 將是和縣迎來經(jīng)濟發(fā)展的新時期，但這個新的時期剛剛起步。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或

4、全部內(nèi)容。 3小時 至上海 圈 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 和縣產(chǎn)業(yè)特點 第二產(chǎn)業(yè)gdp比重由2001年的30%上升到2008年的42%， 工業(yè)興市進展一般； 招商引資活躍，2008年共引進內(nèi)資項目170個，到位資金 57.52億元；引進外資5302萬美元，列全省第一位 ；其中 70%來自與長三角地區(qū)，成為安徽東向發(fā)展的“橋頭堡” 和融入長三角的“排頭兵”。 重大項目：全縣36個重點項目2008年完成投資37.6億元。 100% 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占逐年增多 如盤景水泥、宏晶金剛石、avk閥門、香泉220kv變電站 2001年2002年2003年2

5、004年2005年2006年2007年2008年 、如山湖國家小球訓(xùn)練基地、香泉湖國際旅游度假中心、 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 龍泉湖旅游項目、天沐溫泉度假區(qū)項目。 重點產(chǎn)業(yè)突出：船舶制造、泵業(yè)、閥門、蔬菜食品等 gdp總量偏少，工業(yè)拉動gdp發(fā)展勢頭剛剛起步。人們生活 水平不高，給項目帶來巨大的風(fēng)險。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣經(jīng)濟水平 2008年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64億元，同比增長13% ，連續(xù)五年保持雙位數(shù)的增長。2007年人均gdp突

6、破1000美元。 70 60 50 40 30 20 10 0 gdp(億元）增長（%） 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 人均gdp增長（%） 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 和縣城市經(jīng)濟總量仍偏低，人均gdp中下，城鎮(zhèn)居民工資水平增加較快，2008年

7、達到24154元，農(nóng)民純收入為 5331元。恩格爾系數(shù)為剛剛越過溫飽線，為48%。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 00 0 和縣消費水平 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額較高vs零售額偏低：消費意愿被抑制，對未來不樂觀，消費力有待挖掘 25 億元 和縣全年社會消費品零售額 0.25 4000 3500 元 人均社會消費品零售額 0.25 20 15 0.2 0.15 3000 2500 0.2 0.15 2000 10 5 0.1 0.05 1500 1000

8、500 0.1 0.05 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 0 700000 2001年 萬元 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 0.3 全年社會消費品零售額(億元）增長率（%） 600000人均社會消費品額（元）增長率（%） 0.25 城區(qū)社會消費品零售額比 重接近全縣一半 市區(qū) 500000 400000 300000 200000 0.2 0.15 0.1 其他 55.1% 44.9% 100000 0 0.05 0 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年 版權(quán)

9、聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 居民存款（萬元）增長率（%） 城區(qū) 和縣旅游市場 旅游業(yè)培育成支柱產(chǎn)業(yè)已作為和縣經(jīng)濟發(fā)展指導(dǎo)思想； 旅游景點：香泉湖、霸王祠、古文化一條街（本案）、天門山、雞籠山、龍?zhí)?洞、金水灣、半月湖等景區(qū)。烏江霸王祠、雞籠山被評選為國家aaa級旅游景 區(qū)。 香泉溫泉區(qū)建設(shè)有泉湖國際旅游度假中心等項目形成旅游觀光、休閑、度假、 會務(wù)一體化格局。 政府力主境內(nèi)的旅游資源與長三角、南京都市圈旅游合作的新途徑，促進區(qū)域 旅游服務(wù)業(yè)互動互補發(fā)

10、展。計劃到“十一五”末全縣實現(xiàn)旅游收入10億元。 雖然政府對旅游有雄心，但對于本項目想打造成一個旅游景點，難度十分大， 因為旅游市場需要時間培育，而且投資巨大。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 雞籠山 香泉湖 霸王祠 和縣城市經(jīng)濟發(fā)展小結(jié) 雖然和縣規(guī)劃有 “東向發(fā)展、沿江開發(fā)”戰(zhàn)略和南京1小時圈的構(gòu)筑，以及馬鞍山長江大橋貫通和 北沿江高速開通，和縣將進一步融入南京1小時都市圈，與南京、馬鞍山和蕪湖聯(lián)系更加緊密，將 提高和縣經(jīng)濟的發(fā)展速度，但和縣現(xiàn)代經(jīng)

11、濟卻剛剛起步，項目要在短期盈利空間極少；隨著交通方 便，將加快和縣高端消費的流失； 按照經(jīng)驗值，縣城區(qū)域人均商業(yè)面積按0.20.3平方 米計算，體量為2-3萬左右，其輻射半徑1-5公里； 項目作為和縣7萬多方的商 業(yè)巨頭，由于和縣的經(jīng)濟水 平非常難以支撐。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告結(jié)構(gòu)思路 案例研究 項目風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟 市場調(diào)查 核心問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目機遇 項目本體 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所

12、有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 大壓力。 和縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀 商業(yè)：和縣城區(qū)目前集中商業(yè)主要為嘉禾商城、及各主要商業(yè)街道（文昌路、歷陽路 、陋室路、龍?zhí)堵罚?，總商業(yè)面積約為5萬平方米；社區(qū)型商鋪均價4300元/平方米； 住宅：和縣目前開發(fā)的商品房有香格里拉花園、國際城、鼓樓銘苑、新城佳苑、九天 華庭、富城花園、素城雅筑、祥和佳苑等；住宅均價為2500-3000元/平方米 專業(yè)市場：專業(yè)市場主要有富寶萊家具市場（占地面積1.5萬），皖江蔬菜市場（缺 乏規(guī)劃，只有幾個交易大棚）； 辦公、酒店式公寓：缺乏辦公寫字樓、酒店

13、式公寓樓盤； 酒店賓館：賓館酒店業(yè)檔次低，多為自建房改造而成，方便本地居民棋牌活動；陋室 賓館為城區(qū)最好的賓館，標間198元（含早餐），平均入住率30%； 餐飲：小餐飲（排檔、流動餐飲）發(fā)達，中檔餐飲（酒樓）經(jīng)營較差，高檔餐飲缺失 （暫無肯德基、麥當(dāng)勞）。 旅游：城區(qū)有多處人文景觀（陋室、鎮(zhèn)淮樓、文昌塔）基本廢棄，無旅客觀光； 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣城區(qū)人口約10萬 ，據(jù)統(tǒng)計有1/3外出 務(wù)工和經(jīng)商，城區(qū)實 際常住人口估算在6.5 萬人

14、左右，項目有7 萬方商業(yè)，將面臨巨 本案 新開發(fā)居住區(qū) 和縣產(chǎn)業(yè)分布情況 北部為和縣工業(yè)開發(fā)新區(qū)，目前已 有10幾家企業(yè)入住；按政府2009年 招商目標，計劃全縣引進內(nèi)資為40 億元，外資3500萬美元 隨著城際交通發(fā)達，和州路新建小 區(qū)加快，分布有素琴雅筑、富城花 園、新城佳苑、九天華庭、國際城 和香格里拉花園等新建項目； 工業(yè)開發(fā)新區(qū) 老城區(qū)商業(yè) 和縣老城區(qū)商業(yè)主要集中在歷陽路 、陋室路、文昌路和龍?zhí)堵?，?萬 的體量； 本案商業(yè)體量達7萬 ，而且狹長的商業(yè)街 形式，將面臨巨大的 壓力 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得

15、 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣土地市場分析 2007年出讓土地 位置 巢寧南側(cè)（公安局看守所北側(cè)） 和州路東側(cè)、團塘路二進北側(cè) 用途 商?。?0年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 占地面積 22.17畝 53.2畝 容積率 1.5 1.5 建筑面積 22170 53200 建筑密度 40% 40% 綠化率 35% 35% 起始價萬元 642.93 3180 商住建筑總 面積達23萬 酒店用地 迎迎江西路南側(cè) 桃花橋以西 迎迎江西路南側(cè) 文昌南路東側(cè) 昭明路9號 富康路南側(cè)二進 龍?zhí)侗甭费由於挝鱾?cè) 和州路以西、團塘路以北 商?。?0年

16、）、住宅（70） 商?。?0年）、住宅（70） 商住（50年）、住宅（70） 住宅 商?。?0） 商?。?0年）、住宅（70） 商?。ㄋ男羌壘频辏?商務(wù)旅游度假酒店（40) 5.85畝 15.7畝 49畝 14畝 1197.6平方米 68.5畝 64.9畝 2567平方米 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.3 12層 5850 15700 49000 14000 1796 68500 56247 0 40% 40% 40% 45% 40% 40% 40% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 30% 35% 550 2000 530 80 3082.5 427 13

17、4.75 已營業(yè) 主體完工 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣土地市場分析 2008年出讓土地 商住總建筑 面為41.8萬 位置 和州路西側(cè) 團唐路南側(cè) 和州路與巢寧路交叉口西南側(cè) 和縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)石跋河路北側(cè) 環(huán)城東路南側(cè)，得勝河西北側(cè) 歷陽中路北側(cè)、準提巷西側(cè) 寶塔路南側(cè) 迎迎江西路南側(cè)（種子公司南側(cè)） 團唐路南側(cè) 用途 商?。?0年）、住宅（70） 商?。?0） 商住（50） 商?。?0） 商?。?0） 商?。?0年）、住宅（70） 商業(yè)（40

18、）住宅（70） 住宅 商服（40）住宅 占地面積 86676.1平方米 8100平方米 13333平方米 77658.9平方米 30500平方米 7533.3平方米 13759.86平方米 149.34平方米 8100平方米 容積率 1.3 2 2 2 1.5 2.2 1.8 1.5 2.5 建筑面積 112679 16200 26666 155318 45750 16573 24768 224 20250 建筑密度 40% 40% 35% 35% 35% 35% 35% 40% 40% 綠化率 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 起始價萬元 5320 12

19、31.2 1800 4660 2850 190 1250 11.28 1231.2 本案 歷陽東路北側(cè)、南側(cè)（鎮(zhèn)淮路兩側(cè)）商服（40）81458.52平方米10096110000 2009年出讓土地 住宅總建筑 面為13萬 位置 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，牛屯河路南側(cè) 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，石跋河路北側(cè) 住宅 住宅 用途占地面積 35334平方米 64666平方米 容積率 1.3 1.3 建筑面積 45934 84066 建筑密度 35% 35% 綠化率 35% 35% 起始價萬元 1632.4 2987.6 從07年到目前出讓的土地來看，未來總供應(yīng)量將達到78萬平方米，還不包括酒店用地和本項目。按20萬方年去化

20、速度 ，至少要用4-5年的時間才能消化完?？傮w形勢不樂觀。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣普通住宅市場 和縣普通住宅市場特點： 1、新開發(fā)樓盤基本上處于縣城西部； 2、目前在售樓盤的均價在2500-3000元/m2； 3、各項目均采取開盤一期、交付一期穩(wěn)健策略； ：香格里拉花園 ：安天.國際城 ：新城佳苑 ：富城花園 ：素琴雅筑 ：祥和花苑 ：鼓樓銘苑 ：九天華庭 ：九天商務(wù)酒店 4、全年成交量約20萬平方米； 5、以多層、小高層物業(yè)類型為主，

21、戶型面積集中90-120平方 米； 6、購買客戶主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本地泛公務(wù)員為主； 7、開發(fā)公司多為外地開發(fā)商，開發(fā)水平一般，物業(yè)費用在0.4 元/m2.月； 8、小區(qū)環(huán)境一般，小區(qū)內(nèi)人車沒分開，車位租金一般1000元 /年； 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 和縣普通住宅市場 名稱 香格里拉花園 安天國際城 新城佳苑 富城花園 素琴雅筑 祥和佳苑 鼓樓銘苑 九天華庭 合計 均價（元/m2） 3300 2600 2400 2500 2200 2500

22、2700 建筑類型 多層 多層、小高層 多層 多層 多層 多層 多層 多層 總建筑面積（萬m2） 15 16 12 6 3 3.8 55.8 已推按量（萬m2） 3 5 10 6 0.5 24.5 已銷售量（萬m2） 2 3.5 9 4.5 0.2 19.2 存量（萬m2） 13 12.5 3 1.5 2.8 3.8 36.6 對和縣目前在售樓盤不完全進行統(tǒng)計，目前住宅市場存量達36萬方，加上新增供應(yīng)量，未來幾年總供應(yīng)量 將突破100萬，市場壓力巨大！ 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、

23、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 典型樓盤分析 總建筑面積：15萬 最低價：2800元/m2 最高價：4000元/m2 樓層差價：200-300元/m2 最早開盤時間：2007年10月 最近開盤時間：2009年5月 開發(fā)周期：7-8年 物管費用：0.4元 戶型：79-165 主力戶型：90-134 香格里拉花園 客戶來源：以周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn)進城首次置業(yè)，縣 城改善型購買為主； 客戶特征：30-40歲， 經(jīng)商、外出務(wù)工、個 體經(jīng)營戶和縣城泛公 務(wù)員 客戶需求：逐漸關(guān)注 小區(qū)環(huán)境和品質(zhì) 09年底交付 主要賣點：小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì) 銷售策略：戶外廣告+小區(qū)入口景 觀體驗 評析：香格里拉花園作為和縣目前最

24、大樓盤之一，品質(zhì)和風(fēng)格在市場等到認 可，尤其是小區(qū)景觀環(huán)境的營造，將促使和縣房地產(chǎn)開發(fā)邁進一個新的時期 ；從開盤至今，09年年底交付房源還有部分未售出，去化速度慢。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 典型樓盤分析 安天.國際城 總建筑面積：16萬 最低價：2500元/m2 最高價：3000元/m2 樓層差價：100-200元/m2 最早開盤時間：2005年 最近開盤時間：2008年10月 客戶來源：以周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn)進城首次置業(yè)，縣 城改善型購買為主； 客戶

25、特征：30-40歲， 經(jīng)商、外出務(wù)工、個 體經(jīng)營戶和縣城泛公 務(wù)員 目前在售 一期已交付 開發(fā)周期：7-8年 物管費用：0.4元 戶型：89-130 主力戶型：90-120 主要賣點：小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì) 銷售策略：戶外廣告+樣板房體驗 客戶需求：逐漸關(guān)注 小區(qū)環(huán)境和品質(zhì) 評析：安天國際城規(guī)劃有排屋，但銷售人員承認現(xiàn)在還不確定是否規(guī)劃有 排屋，但安天國際城的排屋將會是本案面臨最直接競爭； 安天國際城一期9棟200多套在08年交付，二期去年10月開盤，只推3幢樓 ，大部分在售，銷售去化緩慢！ 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得

26、擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 版權(quán)聲明： 商業(yè)發(fā)展研判 敏感因素生存需求價格品質(zhì)便利文化、情感需求 人均gdp 出現(xiàn)業(yè)態(tài) $500以下 集市&沿街商 業(yè) $5001000 百貨商店& 批發(fā)市場 $10003000 大型綜合超市 & 專業(yè)店 $30005000 都市mall $50007000 便利店 $700010000 倉儲式購物中 心 $10000以上 郊區(qū)mall 傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段 形成條件 形成過程 階段特征 剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交 易信息不充分 伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài) 在城市中心混雜聚集，車水馬龍、

27、景象繁 華，形成人們共同認知的生活服務(wù)和商貿(mào) 交易聚集區(qū) 城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā) 形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性 的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基 本功能 市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨 激烈競爭 隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開 始細分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不 同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下 游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展 目前和縣 市場信息和市場機會被充分關(guān)注， 商家有比較明確的市場目標，經(jīng)營 同類商品的商家群體匯聚在一起形 成行業(yè)整體競爭力 商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和 隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營 相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，

28、產(chǎn)生替代性競爭 目前上海 相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對 優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額 和縣人均gdp剛越過1000美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段。 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 商業(yè)：各主要街區(qū)業(yè)態(tài)分布/經(jīng)營情況/租金情況調(diào)查(一) 街道名稱 歷陽東路 歷陽西路 文昌中路 主要業(yè)態(tài) 中低檔服飾、小餐 飲、便利店、家私、 美發(fā) 中低檔服飾、副食 品店、餐飲 服飾、五金百貨、

29、副食品店 單體面積 （m2） 25-45 30-60 20-50 平均租金 （/m/天） 與文昌路交叉口4元， 城東路至文昌路1-1.5元 文昌路至龍?zhí)堵?.2-1.8 龍?zhí)堵分梁椭萋?.8-1.2 迎江西路至陋室路段1-1.5 元 經(jīng)營情況概述 歷陽路與文昌路交叉口為城區(qū)繁華地段，但往東， 人流、車流劇減。 與文昌交叉口是城區(qū)繁華區(qū)域，往西自建門面居 多，但由于政府機關(guān)多，餐飲休閑較多。 自北向南人流遞增，與陋室路、歷陽路交叉口有小 面積廣場，晚上流動餐飲繁華 與歷陽路交叉口3.5元 文昌南路 陋室西路 服飾、副食品店、 摩托車店 小型餐飲、服裝、 副食品店、便利店、 電動車店 25-50

30、30-60 得勝河邊至望江路段0.8元 望江路至玉帶河1-1.5元與 與歷陽路交叉口4元 和州路至龍?zhí)堵范?.8-1元 與文昌路交叉口3元 文昌南路人流自南向北遞增，車流頻繁，與歷陽路 交叉口特別繁華，基本無空置門面。 往西都自建門面，空置率高，與文昌路交叉口繁華 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 商業(yè)：各主要街區(qū)業(yè)態(tài)分布/經(jīng)營情況/租金情況調(diào)查(二) 街道名稱 龍?zhí)吨新?龍?zhí)赌下?迎江西路 團唐路 主要業(yè)態(tài) 建材、裝潢、餐 飲 副食品店、餐飲 副食品

31、店批發(fā)、 五金 餐飲、服裝、副 食品店、 單體面積 （m2） 30-60 20-50 25-50 30-60 平均租金 （/m/天） 迎江西路至陋室路段1元 陋室路至歷陽路1.5元 0.8-1元 0.8-1元 1-1.2 經(jīng)營情況概述 該路段為室內(nèi)裝修材料批發(fā)零售，主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 為服務(wù)對象； 由于路只有一邊設(shè)有商鋪，人流稀少 由于汽車站在附近，作為交通要道，車流多， 緊鄰中學(xué)，商業(yè)以服務(wù)學(xué)生為主，檔次低 總結(jié)分析：總體而言，和縣主要商業(yè)街道業(yè)態(tài)的集中度逐漸增加，已初步形成了服裝、餐飲和建筑裝潢為主商業(yè)街 道，傳統(tǒng)商業(yè)中心已經(jīng)形成，項目想打造成為一個新的商業(yè)中心，加上縣城的規(guī)模與經(jīng)濟，難度十分

32、大。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 蘇果超市 文昌商場 供銷大廈 中天百貨 商業(yè)主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 賣場/百貨 位于歷陽路，是嘉禾商城重要組成部分，也是目前和縣規(guī)模最大的超市。營業(yè)面積約2000 平方米。依托蘇果超市，周邊匯聚了餐飲、ktv、家具、金銀首飾、品牌服裝等。 位于文昌中路，三層經(jīng)營面積約1500平方米，一、二層經(jīng)營中檔男女服裝、童裝，一層還 附有面積在300平方米的超市，三層為家具賣場 位于陋室路與文昌路交叉口，三層經(jīng)營面積約15

33、00余平方米。一層為海爾電器專業(yè)賣場， 二、三樓為家具賣場。 位于歷陽路與文昌路交叉口，共四層，但只有兩層半的經(jīng)營面積約500平方米，經(jīng)營中檔 男女服裝、童裝為主。 富寶萊家具 分析與總結(jié) 位于和縣收費站南50米處，總占地面積15000平方米。是和縣大型專業(yè)家具批零市場， 2007年9月29日開始營業(yè)。 從各賣場規(guī)模和特點來看，和縣商業(yè)已達到飽和狀態(tài)，中天百貨、供銷大廈等空置率較 高，給項目巨大的市場壓力。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 / / /

34、 / 商業(yè)主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 娛樂業(yè) 概況：當(dāng)?shù)氐膴蕵I(yè)以ktv、足浴、網(wǎng)吧（游戲廳）為主。其中酒吧稀缺，足浴稀少。ktv店呈點狀散布全縣，無品牌連鎖，經(jīng)營單體 多，規(guī)模不大，設(shè)施簡陋，經(jīng)營戶均為個體老板，經(jīng)營理念弱。電玩游藝場所和網(wǎng)吧也稀少，現(xiàn)有的幾家游藝室設(shè)備環(huán)境很差，游藝 項目也比較落后，日營業(yè)額不足300元。 代表性店鋪租金一覽： 名稱 新天地ktv 帝豪音樂會所 ktv1 ktv2 ktv3 ktv4 足浴 位置 小市口 龍?zhí)堵忿D(zhuǎn)盤 朝陽路與歷陽路交叉口 小市口 龍?zhí)吨新?龍?zhí)吨新?歷陽西路 估計面積（方） 150 300 100 100 100 100 150 人均消費（元）

35、25-50 100-200 20-30 20-30 20-30 20-30 估計租金（元/m2） 0.5 0.5 總結(jié)分析：總體而言，和縣的娛樂業(yè)還處于雜亂無章的初級發(fā)展階段。各種娛樂休閑場所缺失，說明當(dāng)?shù)氐南M能 力有限。項目在此方面也得慎重考慮。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 商業(yè)主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 酒店業(yè) 星級酒店 和縣酒店業(yè) 經(jīng)濟型賓館 主要有陋室賓館（三星)、工業(yè)開發(fā)區(qū)有一家四星級酒店 （2009年開始營業(yè)）等,主要接待企事業(yè)單位客

36、戶宴請、 百姓婚慶宴請。 依托整個縣城的地理位置和當(dāng)?shù)亓?xí)慣（在賓館里進行棋牌活動）， 各種收費低廉并提供基本客房服務(wù)的經(jīng)濟型賓館較多；但賓館日 入住率也不超過50%，而且各種賓館硬件設(shè)施、服務(wù)水平參差不齊， 缺乏統(tǒng)一管理或品牌連鎖，難以提高整體接待素質(zhì)。 分析與總結(jié)：總體而言，和縣的酒店業(yè)發(fā)展還處于低水平，其經(jīng)濟型酒店有待特色化，中高檔酒店有的配套設(shè)施和服 務(wù)水準都有待提高。對項目而言，經(jīng)濟型賓館雖然有一定空白市場，但風(fēng)險還較高的。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部

37、分或全部內(nèi)容。 / / / 商業(yè)主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 普通餐飲 概況：當(dāng)?shù)氐牟惋嫎I(yè)以大眾型消費為主，街邊排檔和燒烤在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)火爆，而一般餐館酒樓生意比較冷清，外地的 特色餐飲，如川菜、湘菜、北方菜、粵菜等均無出現(xiàn)。營業(yè)高峰集中在11：0012：30和17：3021：00。普通 的日常消費及朋友聚會型消費基本都在30元/人/次上下。 代表性餐飲租金一覽： 名稱 福滿樓 鄉(xiāng)里火鍋 餐飲1 餐飲2 餐飲3 餐飲4 位置 歷陽西路 小市口 歷陽東路 和州路 龍?zhí)堵?陋室西路 估算面積（m2） 200 80 100 150 100 100 估算租金（元/m2） 0.3 0.3 0.35 總結(jié)分析：總

38、體而言，和縣的餐飲業(yè)發(fā)展不均。其中大眾型消費餐飲、尤其是大型中高檔餐飲有待升級，為地特 色餐飲市有待引導(dǎo)和培育。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 休閑類餐飲 概況：休閑類餐飲包括休閑茶樓、咖啡吧等業(yè)態(tài)。和縣的咖啡吧只有兩家，都位于歷陽西路上，無品牌經(jīng)營。休 閑類餐飲以有意思在和縣影響最大，規(guī)模為200平方米，人均消費在20元左右。位于歷陽東路的浙江休閑會所和旁 邊的商務(wù)茶餐廳經(jīng)營慘淡。 代表性休閑類餐飲租金一覽： 名稱 有意

39、思 浙江休閑會所 咖啡休閑餐廳1 咖啡休閑餐廳2 估計面積 200 120 150 80 估計租金 1 / 0.5 0.7 總結(jié)分析：總體而言，和縣休閑餐廳處于初級階段，總體消費水平和經(jīng)營水平都不高，有待升級。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 主要業(yè)態(tài)發(fā)展情況調(diào)查研究 服飾業(yè) 概況：和縣的服飾業(yè)集中在歷陽西路和文昌中路，消費檔次偏低，尤其是女裝。以單間門面經(jīng)營為主。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，縣城的服 飾業(yè)主要以服務(wù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，因與南京的交通極為方便，高端消費流

40、失嚴重。 部分中高檔服飾店租金及營業(yè)情況一覽 店名 雅戈爾 玉圣堂 利郎 金伯利 李寧 安踏 喬丹 佐丹奴 面積 40 20 80 40 60 70 30 40 日均營業(yè)估算額 500-1000 500 500-1000 500-1000 500-800 500-800 500-800 500-800 估算租金 3.3 2.7 4 4 2 1.8 3 2.7 總結(jié)分析：總體言，和縣的服飾業(yè)發(fā)展良好，但還有升級空間，租金根據(jù)面積和位置的不同，在24元之間。本項目可以考慮引進 品牌折扣店，將會有一定的市場空間，并能在一定程度上阻止高端消費的外流。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國

41、）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 市場總結(jié)與思考： 和縣普通住宅市場總供應(yīng)量目前已達到了100萬余平方米，約計9000多套房源，且以剛性需求為主 ，若按城區(qū)家庭來購房置業(yè)，需要有30%的家庭來購房，這樣一種供需極不平衡的市場，壓力是巨 大的。 目前，和縣的商業(yè)體量已呈飽和狀態(tài)；和縣已有得商業(yè)經(jīng)營狀況一般，城市居民的消費水平總體不 高，且部分高端消費外流；那么，我們該如何在城市人口不多、人均購買力偏低、商業(yè)飽和的種種 不利情況下順利消化7方的商業(yè)體量？ 總之，本項目（7萬多方的商業(yè)體量）在和縣這樣一個經(jīng)

42、濟水平弱的縣城里發(fā)展，風(fēng)險遠大機遇！ 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告結(jié)構(gòu)思路 案例研究 項目風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟 市場調(diào)查 核心問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目機遇 項目本體 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 項目概況 區(qū)域位置：位于城市中心稍偏位置 總占地面積：90184平方米 凈用地面積：62831平方米 總

43、建筑面積：約10萬平方米 商業(yè)：7.2萬平方米 住宅：2.8萬平方米 建筑風(fēng)格極具文化品位； 屬于政府工程，得到政府的高度關(guān)注和大力支持。 該地塊總成交價為1億元，樓面地價為996元/平方米。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 老城區(qū)商業(yè) 鎮(zhèn)淮樓 項目概況 項目北起和縣政府大樓，南至得勝河邊，全長1.1公里； 工程進度：目前拆遷、平整地塊 2009年7-8月份開工 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機

44、構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 玉帶河路小區(qū) 龍?zhí)堵?文昌路 蘇果超市 嘉禾商城 項目周邊 小市口商圈 歷陽路 陋室路 嘉禾銘苑 以入住小區(qū) 項目離小市口距離200米； 鼓樓銘苑 在建小區(qū) 嘉禾商城、項目一期與嘉禾 銘苑社區(qū)商業(yè)可以有機的結(jié) 合為一體； 項目周邊農(nóng)居點多，散落著 四個居住小區(qū)，檔次偏低； 望江 安置小區(qū) 路 安置小區(qū) 商住樓 本案 項目一期 安置小區(qū) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)

45、容。 運作難點 項目運行難點分析 1、和縣經(jīng)濟水平低，對商業(yè)需求不活躍，項目體量大； 2、縣城發(fā)展重點北部開發(fā)區(qū)及沿江一帶，縣政府辦公大樓北遷，影響城區(qū)整體發(fā)展 ； 3、和縣住宅市場供應(yīng)巨大，去化緩慢，商業(yè)分布雜亂，且處于飽和狀態(tài)； 4、城市人口規(guī)模小，整體消費水平低，部分高端消費外流，當(dāng)?shù)叵M難以支撐項目； 5、項目規(guī)劃為狹長商業(yè)街，難以與小市口中心商圈抗衡，且樓面地價偏高； 6、項目周邊農(nóng)居點多，難以保證充足的人流； 7、項目擁有文化景觀景點均需要重修（耗資巨大），且本地人難以接受； 8、和縣已有傳統(tǒng)的商業(yè)圈，項目要打造一個新的商業(yè)圈，難度相當(dāng)大； 分析與思考 項目的面臨的風(fēng)險來自于城市規(guī)

46、模、經(jīng)濟水平、市場特點和項目等各方面，壓力巨大！ 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 項目運行機會分析 1、和縣gdp增長勢頭較好,居民收入持續(xù)增長； 2、和縣旅游景點豐富，每年50余萬游客入境； 3、和縣毗鄰南京、馬鞍山、蕪湖，將有可能成為其后花園； 4、和縣政府對項目的高度關(guān)注和大力支持； 5、部分高收入者投資渠道缺乏，有可能購買商鋪； 6、和縣可投資的商業(yè)體稀缺； 項目運行的機會點需要時間來檢驗，短期局面難以改觀! 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用

47、，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告結(jié)構(gòu)思路 案例研究 項目風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟 市場調(diào)查 核心問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目機遇 項目本體 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 項目風(fēng)險 機遇：總需求量 為2-3萬方 風(fēng)險與機遇 商業(yè)購買者主要以本地投資客戶為主 7萬方商業(yè)體量 3萬方住宅體量 版權(quán)聲明： 在城市人口不多 人均購買力偏低 商業(yè)呈現(xiàn)飽和

48、 住宅供應(yīng)巨大，供需 嚴重失衡 高端消費人群外流 趨勢化日益嚴重 和縣城鎮(zhèn)居民年人均收入2.4萬元，每 個家庭年收入估計在6-8萬元，按著房 價收入比1：6的比例，愿意承擔(dān)的總 價在40-60萬。按沿街商鋪日租金3元 /m2，商鋪售價預(yù)計10000元/m2。則 商鋪單套的面積在40-60平方米； 城區(qū)10萬人，約計3萬戶， 二八定律來決定高收入家庭 ，其中有10%高收入家庭購 買本項目。約計600戶。按 每戶購買一套計算。 與市場主力面積吻合 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分

49、或全部內(nèi)容。 核心問題 風(fēng)險機遇 1、宏觀經(jīng)濟 2、城市發(fā)展 3、交通道路 4、商業(yè)市場 5、住宅市場 6、酒店、辦公 7、項目 8、其他 gdp總量偏低、人均收入水平低 城市發(fā)展重心北移，旅游經(jīng)濟難成氣候 交通便捷，消費趨勢更加外流 已有中心商圈，呈現(xiàn)飽和狀態(tài) 100萬余方供應(yīng)，去化緩慢 已四星級酒店 地價偏高、體量大、地塊狹長 受政府影響大 增長迅速，基數(shù)低 承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，融入南京1小時交通圈 促使經(jīng)濟發(fā)展 檔次低，有待升級、缺乏大而全的購物中心 檔次低，缺乏領(lǐng)導(dǎo)性樓盤 家庭型酒店多，無辦公寫字樓物業(yè) 為和縣首個商業(yè)巨艦 得到政府支持 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國

50、）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 報告結(jié)構(gòu)思路 案例研究 項目風(fēng)險 宏觀經(jīng)濟 市場調(diào)查 核心問題界定 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目機遇 項目本體 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 德清.杭州后街 區(qū)域位置：位于城市中心，地理位置 得天獨厚 總占地面積：20公頃 商業(yè)面積：約10萬平方米 綠化率：高達56% 建筑風(fēng)格極具文化品位； 余英溪穿街而過，景觀良好； 屬于政府工程

51、，得到德清政府的高度 關(guān)注和大力支持 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 德清.杭州后街 引進大地影院、川味觀、 迪歐咖啡等32家主力品牌 商家，主要業(yè)態(tài)涉及餐飲 、服飾、休閑娛樂場所 。 目前只有一期近3萬推案，雖然地處德清、緊鄰杭州，但由于體量達10萬，針對德清、杭州及浙江省內(nèi)都宣傳，采 用返租方式銷售（提供的10年投資計劃，年均回報約在9%，即第14年8%/年，第57年為9%/年，第810年 10%/年）一度受到市場的關(guān)注；但目前經(jīng)營冷清。 版權(quán)聲

52、明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 德清.杭州后街 冷清原因： 啟發(fā)： 1、項目體量大，近10萬方，德清人口小，難以支撐； 2、德清商業(yè)主要集中在英溪路，成為傳統(tǒng)商業(yè)街，項目想要打造新的商業(yè)街，結(jié)果是前功盡棄； 3、德清商業(yè)已經(jīng)飽和，項目跳出德清定位為杭州后街，效果不佳； 1、分期開發(fā)； 2、返租銷售； 3、商業(yè)銷售操作模式，廣告宣傳、活動策劃效果理想； 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得

53、擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 杭州信義坊 信義坊步行街坐落于杭 城北部的經(jīng)濟文化中心- 的賣魚橋，東起湖墅北 路、西至莫干山路，南 臨草營巷。隔湖墅北路 面臨京杭大運河，與運 河間為城市綠化帶。 總建筑面積約3萬平方米 ，以11棟富有中國傳統(tǒng) 文化特色的低層商業(yè)建 筑連接而成。 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)書面許可，不得 擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 問題 啟示 杭州信義坊 信義坊多次被報道屢陷困境，艱難轉(zhuǎn)型頻頻受措！ 1、定位不明確：“高檔西餐廳等

54、高檔餐飲”“以異國特色餐飲為主，結(jié)合休閑娛樂” “以商務(wù)餐飲為主，集休閑娛樂為一體的綜合性商街”“餐飲娛樂休閑一體化”。由于信義 坊處于杭州老工業(yè)區(qū)的成北，缺乏著名的旅游風(fēng)景區(qū)，也沒有大商場和高檔寫字樓的商業(yè)背景， 加上周邊消費者以普通居民（回遷戶）為主，消費能力有限，造成目前尷尬局面； 2、宣傳與政府扶植不到位：政府辦事效率低、停車收費高，宣傳力度不大，政府優(yōu)惠政策薄弱 等都制約了信義坊的發(fā)展； 1、周邊居民消費力不強將制約物業(yè)的發(fā)展； 2、缺乏旅游景點、大商場、寫字樓等商業(yè)背景，造成人流稀缺，將嚴重影響物業(yè)的發(fā)展； 3、定位是物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，但定位要取決客觀因素； 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸動力（中國）地產(chǎn)機構(gòu)所有，未經(jīng)動力（