湖北當(dāng)陽(yáng)中央街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃（105頁(yè)）

1、copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 1 武漢至彤聯(lián)行 wuhan.7.2013 當(dāng)陽(yáng)中央街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及其營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 2 目錄 項(xiàng)目定位 思考 項(xiàng)目性質(zhì)及其 關(guān)聯(lián)因素分析 項(xiàng)目理解與核 心問(wèn)題界定 項(xiàng)目營(yíng)銷 推廣思路 u項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 u從城市規(guī)劃角度看待本案 u從宏觀商業(yè)發(fā)展看待本案 u從道路交通條件看待本案 u從周邊環(huán)境看待本案 u從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 u項(xiàng)目定位思路 u項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 u項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位

2、u價(jià)格定位 u項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 u項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路 u項(xiàng)目推廣思路 u項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng) 銷階段劃分 u項(xiàng)目基本屬性界定 u項(xiàng)目核心問(wèn)題分析 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 3 項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定part 1 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 4 項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題思考 基本條件： 毗鄰城市中心的老城區(qū)位 三面臨街 總體近6萬(wàn)方，b區(qū)8000余平米商 業(yè)體量 兩層為主+局部四層的社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目基本屬性 copyright 2013 zt worldwi

3、de. all rights reservedpage 5 項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定 項(xiàng)目核心問(wèn)題思考 發(fā)展方向問(wèn)題：做什么類型的商業(yè)？ 解決內(nèi)需型or對(duì)外輻射型？ 業(yè)態(tài)方向問(wèn)題：項(xiàng)目適合做什么業(yè)態(tài)？ 傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)or特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)？ 營(yíng)銷問(wèn)題：如何在較短的時(shí)間取得較佳的開(kāi)發(fā)效果？ 項(xiàng)目采取何種運(yùn)營(yíng)模式和銷售模式？ copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 6 項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析part 2 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 7 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析

4、p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 8 項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 老城核心生活區(qū) 本案地塊 項(xiàng)目素質(zhì)分析 廣家洲路 北正街 南正街 項(xiàng)目概況 本案地處老城區(qū)邊緣地帶，位于廣家洲路與南 正街交匯處西南，商業(yè)建筑面積約8000余平米。 項(xiàng)目三面臨街，臨街面較長(zhǎng)，其中廣家洲路臨 街面約185余米。 項(xiàng)目商業(yè)基本指標(biāo) 建筑面積8348.67 1棟3752.89 2棟835.24 3棟3760.54 商業(yè)層數(shù)2

5、f，局部4f 臨街面長(zhǎng) 度 約185m copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 9 項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 項(xiàng)目四至 北：接廣家洲路西：至北正街東：臨南正街南：鄰城中村住區(qū) 項(xiàng)目三面臨街，其中南正街（雙向四車道）臨街面長(zhǎng)約50米，北正街（單行車道）臨街面 約70米，廣家洲路（雙向二車道）臨街面約185米。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 10 項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊屬于老城生活區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較為破舊，建筑多以低層私房為主，年代普 遍較為久遠(yuǎn)。

6、 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 11 項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品條件分析 商鋪基本特點(diǎn)： 8000平米 1層層高4.2 2層層高3.6 柱網(wǎng)間距：4.4-5m 商鋪進(jìn)深：16.15-24.45m 鋪均面積：86平米 總體評(píng)述： 本案商業(yè)存在商鋪異形、進(jìn)深較大、柱網(wǎng)大而多、單 個(gè)商鋪面積過(guò)大等弊點(diǎn)，商鋪整體弊端較多而優(yōu)點(diǎn)較 少，商鋪柱網(wǎng)密集導(dǎo)致商鋪難以有效利用，進(jìn)深較大， 這些因素都將對(duì)本案今后的出售形成較大阻礙。 16.15m 24.45m 本案b地塊商業(yè)體量較小，無(wú) 法打造規(guī)模業(yè)態(tài)，無(wú)法對(duì)區(qū)域 外消費(fèi)者形成有效吸

7、引。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 12 項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 本案優(yōu)劣勢(shì)歸納 優(yōu)勢(shì)： 1、項(xiàng)目商業(yè)三面臨街，昭示性相對(duì)較佳。 2、項(xiàng)目地處老城區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)齊全，周邊居住氛圍 濃厚，有穩(wěn)定的消費(fèi)客源。 3、區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境破舊，建筑年代久遠(yuǎn)，本案對(duì)于區(qū) 域商業(yè)形象將形成較大提升。 1、本案所在區(qū)域不屬于城市主流商圈，距離城市核心商 圈較遠(yuǎn)，難以分流主流商圈客源。 2、本案周邊商業(yè)環(huán)境一般，整體租金水平較低。 3、本案商業(yè)產(chǎn)品存在柱網(wǎng)密集、進(jìn)深大、異形等弊端， 總體利用率不高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力處于弱勢(shì)。 劣勢(shì)： copyrig

8、ht 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 13 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 14 從城市發(fā)展規(guī)劃的角度看待本案 行 政 經(jīng) 貿(mào) 板 塊 居 住 板 塊 從城市發(fā)展規(guī)劃角度看待本案 2011-2030當(dāng)陽(yáng)總體 規(guī)劃確定了城市向西的 發(fā)展方向，環(huán)城西路以 西主要發(fā)展行政、經(jīng)貿(mào)、 居住功能，城市職能機(jī) 構(gòu)也將逐漸西遷，隨著

9、 城市職能機(jī)構(gòu)的西遷， 城市經(jīng)濟(jì)、人口、資金 也將隨之向西部區(qū)域轉(zhuǎn) 移。 本案不屬于未來(lái)城市 發(fā)展的主流方向，本案 所在區(qū)域由于開(kāi)發(fā)成本 較高，短期內(nèi)不在城市 規(guī)劃的范圍內(nèi)。 城市發(fā)展規(guī)劃將對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局形成沖擊，老 城區(qū)商業(yè)影響力將逐漸被削弱 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 15 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights res

10、ervedpage 16 從宏觀商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案 沿河商圈 汽車站商 圈 城市 核心 商圈 盛泰商 圈 從宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 城市核心商圈 業(yè)態(tài)業(yè)種十分豐富，是商家必爭(zhēng)之地，商業(yè)設(shè) 施較為齊全，租金和售價(jià)高昂，代表商業(yè)設(shè)施 有步行街、萬(wàn)象城、東方購(gòu)物廣場(chǎng)等。 汽車站商圈 包括家居市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，屬于商業(yè)價(jià)值空 間有限的商圈。 沿河商圈 主要以香榭水岸和上上城商業(yè)為依托，業(yè)態(tài)主 要以餐飲及娛樂(lè)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，就目 前而言，該區(qū)域商業(yè)氛圍一般。 盛泰商圈 主要以盛泰華庭商業(yè)街為依托向周邊輻射，主 要商業(yè)設(shè)施有蘇寧電器、中百倉(cāng)儲(chǔ)、雙虎家私 等，業(yè)態(tài)主要以電器、家居、餐飲為主，整體 商業(yè)

11、氛圍較佳。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 17 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 18 從宏觀商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案 當(dāng)陽(yáng)城市 核心商圈 子 龍 路 玉陽(yáng)路 南 正 街 長(zhǎng)坂路 當(dāng)陽(yáng)市核心商圈是由子龍路、長(zhǎng) 坂路、玉陽(yáng)路及南正街四條道路 形成的環(huán)形街道組成。南正街及 玉陽(yáng)路商業(yè)功能主要以服裝零售 為主；長(zhǎng)坂路主要以綜合商品零 售為主；子龍路以?shī)蕵?lè)消費(fèi)和電 子產(chǎn)品零售為主。 本案所在不屬于城市主流商圈，且與城市核 心商圈距離較遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?從

12、項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 19 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 20 從道路交通條件看待本案 廣家洲路 北正街 南正街 1、本案商業(yè)三面臨街，北、南、東三 面分別臨北正街（單行車道）、南正街 （雙向四車道）和廣家洲路（雙向兩車 道），臨街面總長(zhǎng)度約200余米。 2、

13、北正街、南正街分別與廣家洲路形 成夾角之勢(shì)。 地塊道路交通條件較佳，昭示性 佳，交通出行便利，對(duì)項(xiàng)目出售 較為有利。 從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 21 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 22 從周邊環(huán)境狀況看待本案 從周邊環(huán)境看待本案1商業(yè)環(huán)境 本案所在區(qū)域城市功能主

14、要為居住片區(qū)， 項(xiàng)目周邊聚集著2萬(wàn)余住民，項(xiàng)目周邊多 為城中村，房屋多以私房為主，商業(yè)主要 以住宅底層商業(yè)為主，建筑年代普遍較為 久遠(yuǎn)，商鋪品質(zhì)較差，購(gòu)物體驗(yàn)較差，區(qū) 域商業(yè)設(shè)施面臨升級(jí)換代需求。 穩(wěn)定的消費(fèi)群體和商業(yè)設(shè)施升級(jí) 換代需求對(duì)本案商業(yè)而言是利好 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 23 從周邊環(huán)境狀況看待本案 從周邊環(huán)境看待本案2業(yè)態(tài)環(huán)境 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲業(yè)和零售業(yè)為主，服務(wù)型業(yè)態(tài)較為欠缺。零售業(yè)主要以專業(yè)店 為主，建材家居類專業(yè)店在區(qū)域內(nèi)商家較多，但零散分布，未形成集中經(jīng)營(yíng)，服務(wù)業(yè)以 基本生活服務(wù)為主，缺

15、乏金融服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。 周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為落后，存在空白點(diǎn)，本案商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展可從補(bǔ)充型業(yè)態(tài)或 整合現(xiàn)有業(yè)態(tài)資源兩方面著手。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 24 從周邊環(huán)境狀況看待本案 從周邊環(huán)境看待本案3市場(chǎng)租金水平 店名：福興超市 地段：廣家洲路東段 店鋪面積：65 年租金：12000元/年 合每平米：15.38元/ /月 店名：阿玉家常菜館 地段：廣家洲路東段 店鋪面積：90 年租金：20000元/年 合每平米：18.52元/ /月 店名：阿玉家常菜館 地段：廣家洲路西段 店鋪面積：55 年租金：14400元/年 合

16、每平米：21.82元/ /月 租金收益在較大程度上反映了區(qū)域商業(yè)價(jià)值，本案區(qū)域商業(yè)價(jià)值較低。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 25 p項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析 p從城市規(guī)劃角度看待本案 p從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案 p從項(xiàng)目道路交通條件看待本案 p從周邊環(huán)境看待本案 p從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 26 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案1區(qū)位 項(xiàng)目商業(yè)建筑面積 香榭水岸50000 當(dāng)陽(yáng)上城尚街7000 凱旋名邸150

17、00 盛泰華庭60000 雅思國(guó)際廣場(chǎng)63000 中央街區(qū)b60000 合計(jì)255000 當(dāng)陽(yáng)上城 香榭水岸 雅思國(guó)際廣場(chǎng) 盛泰華庭 中央街區(qū)b 凱旋名邸 當(dāng)陽(yáng)在售和待售商業(yè)供應(yīng)量已達(dá)25萬(wàn) 平米，市場(chǎng)漸趨供大于求之態(tài)勢(shì)；眾項(xiàng) 目由于區(qū)位差異化不大，客戶選擇性較 多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商 業(yè)市場(chǎng)去化速度較慢。 眾項(xiàng)目區(qū)位條件差異不大，本案在未來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)中并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 27 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 凱旋名邸上上城盛泰華庭香榭水岸 項(xiàng) 目柱網(wǎng)間距最大進(jìn)深 層高 1f2f 凱旋名邸8

18、185.23.8 當(dāng)陽(yáng)上城4206 盛泰華庭41243.5 香榭水岸6203.63.3 本案3.5/4.7/5214.23.6中央街區(qū) 本案產(chǎn)品劣勢(shì)頗多，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案2產(chǎn)品 本案商鋪設(shè)計(jì)不規(guī)則導(dǎo)致商鋪通透性和采光效果較差，利用率相對(duì)較低。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 28 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案3商業(yè)基礎(chǔ)支撐條件 交通條件，臨主干道， 人車流量 交通性主干道 當(dāng)陽(yáng)上城 香榭水岸本案b區(qū) 凱旋名邸 子 龍 路 玉陽(yáng)路 序號(hào)項(xiàng)目 臨交通性 主干道 人流量 人/

19、h 車流量 輛/h 1雅思國(guó)際長(zhǎng)坂路 26401758 2香榭水岸子龍路 23881128 3盛泰華庭 玉陽(yáng)路 環(huán)城路 16441674 4當(dāng)陽(yáng)上城車站路1560846 5本案b區(qū)1560768 6凱旋名邸 828486 環(huán) 城 東 路 盛泰華庭 長(zhǎng)坂路 雅思國(guó)際 車 站 路 人流量和車流量是商業(yè)繁榮程度的強(qiáng)力 支撐，本案不臨交通性主干道，人、車 流量相比其他競(jìng)案存在不足。 本案周邊商業(yè)基礎(chǔ)條件較為薄弱，繁榮度較低 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 29 小結(jié) 1本案商鋪分布零散，無(wú)法形成集中型商業(yè)，因而本案商業(yè)的市場(chǎng)影響

20、力有限。 2地塊位于老城區(qū)邊緣，距離核心商圈較遠(yuǎn)，區(qū)域價(jià)值潛力不足。 3周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，商業(yè)氛圍較差，總體商業(yè)價(jià)值不高。 4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本案區(qū)位差別不大，本案無(wú)突出特點(diǎn)，未來(lái)將形成互為競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。 5未來(lái)市場(chǎng)呈供大于求之勢(shì)，而本案產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)，產(chǎn)品硬傷將為本案銷售增加阻力。 綜上所述，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯而劣勢(shì)較為突出。因此，本項(xiàng)目將面臨 著如何規(guī)避和弱化劣勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目個(gè)性化優(yōu)勢(shì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。 小 結(jié) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 30 項(xiàng)目定位建議part 3 copyright 2013 zt worldwide

21、. all rights reservedpage 31 本案商業(yè)屬性界定 外向型 中間型 內(nèi)向型 外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在10%20%之間，商業(yè)體 量較大，依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要 外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境要求較 高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在5%10%之間，這一類別的 社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求 巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積之比在5%以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考 慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模

22、的大小可 根據(jù)小區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的 正常經(jīng)營(yíng)。 社 區(qū) 商 業(yè) 的 類 型 從項(xiàng)目整體的角度來(lái)看，本案6萬(wàn)方的商業(yè)體量，住宅建筑面積約為34萬(wàn)平米，商業(yè)與住宅體 量之比約為17%，結(jié)合上述特征，本案應(yīng)屬于外向型社區(qū)底商。 本案商業(yè)屬性界定 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 32 p項(xiàng)目定位思考 p項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 p項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 p價(jià)格定位 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 33 項(xiàng)目定位思考 商業(yè)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略

23、的高低，很大程度上決定其最終的開(kāi)發(fā)成敗，定位太高則 與項(xiàng)目所處的環(huán)境脫節(jié)甚至?xí)c城市脫節(jié)，難以說(shuō)服市場(chǎng)，太低則不利于形象樹(shù) 立，易與同類產(chǎn)品同質(zhì)化，難以突圍。 在戰(zhàn)略形象定位上，我們從項(xiàng)目自身、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)基面進(jìn)行研判！ 定位視角：項(xiàng)目基本層面+市場(chǎng)層面+競(jìng)爭(zhēng)層面 定位思路 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 34 項(xiàng)目定位思考 視角一：就項(xiàng)目總體而言，商業(yè)分布零散，缺乏做大型商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)； 視角二：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不突出，人流不充足； 視角三：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)落后，不利于商業(yè)形象的提升。 思路：為項(xiàng)目住戶、周邊居民提供生活配套的

24、消費(fèi)和服務(wù)功能。 項(xiàng)目基本層面 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 35 項(xiàng)目定位思考 市場(chǎng)層面 視角一：當(dāng)陽(yáng)市中心商業(yè)集中度較高，本項(xiàng)目地處核心商業(yè)外圍，難 以形成商業(yè)聚集效應(yīng)； 視角二：其他商業(yè)項(xiàng)目眾多，不少外地及本地大中型零售商已進(jìn)駐當(dāng) 陽(yáng)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的招商及后期經(jīng)營(yíng)而言將造成直接威脅。 思路：小空間、全功能社區(qū)生活配套型商業(yè)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 36 項(xiàng)目定位思考 競(jìng)爭(zhēng)層面 視角一：項(xiàng)目區(qū)域是當(dāng)陽(yáng)城中村改造核心區(qū)域，附近及周邊的拆

25、遷改造勢(shì) 必將涌現(xiàn)更多的商業(yè)，必然形成大量底商； 視角二：眾多大中型零售商（如蘇寧、工貿(mào)、中百倉(cāng)儲(chǔ)等）進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)，帶 動(dòng)商業(yè)物業(yè)租售水平提升的同時(shí)，分流了大部分實(shí)力牌商業(yè)物業(yè)投資者。 思路：結(jié)合項(xiàng)目自身及區(qū)位現(xiàn)狀，塑造適合市場(chǎng)的商業(yè)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 37 p項(xiàng)目定位思考 p項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 p項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 p價(jià)格定位 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 38 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、 休閑、服務(wù)于一體

26、的外向型社區(qū)商業(yè) 規(guī)模上，我們沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，區(qū)位上，我們只是城市商圈次級(jí)輻射區(qū)，因此我 們只有結(jié)合實(shí)際，適度創(chuàng)新，謀求突圍。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 39 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 總體戰(zhàn)略形象定位依據(jù) 依據(jù)1：項(xiàng)目距城市核心商圈具有一定距離，不在城市核心商圈之內(nèi)； 依據(jù)2：周邊商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)落后，區(qū)位商業(yè)氛圍不突出； 依據(jù)3：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不高，無(wú)法分流現(xiàn)有城市商圈人流； 依據(jù)4：項(xiàng)目不具備跨區(qū)域商業(yè)輻射能力基礎(chǔ)，缺乏做大型一站式商業(yè)的條件； 依據(jù)5：以滿足住戶、周邊居民生活購(gòu)物需求及周邊小區(qū)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑

27、、餐飲、生活 服務(wù)等消費(fèi)需求； 依據(jù)6：利于引起市場(chǎng)的關(guān)注及后期營(yíng)銷推廣主題的營(yíng)造。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 40 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 當(dāng)陽(yáng)老城核心社區(qū)型商業(yè)中心 項(xiàng)目推廣語(yǔ) 副推廣語(yǔ)： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲 休閑、生活服務(wù)于一體的外向型社區(qū)商業(yè) 主推廣語(yǔ)： copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 41 p項(xiàng)目定位思考 p項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 p項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 p價(jià)格定位 copyright 2013 zt worldwide. all rights r

28、eservedpage 42 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 功能定位 功能決定業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)決定經(jīng)營(yíng)成敗！ 項(xiàng)目功能定位，必須從實(shí)際出發(fā)，做到精準(zhǔn)定位。 生活休閑服務(wù)：休閑功能、娛樂(lè)功能、餐飲功能； 生活配套服務(wù)：購(gòu)物功能、生活務(wù)服功能； 項(xiàng)目商業(yè)功能定位，遵循“小空間、全功能”的規(guī)劃思路 本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位是： 集“休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、生活服務(wù)” 五大功能于一體的社區(qū)商業(yè) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 43 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)功能劃分： 購(gòu)物 以中型購(gòu)物中心和超市為主力店，結(jié)合富于現(xiàn)代的獨(dú)立店面裝修贏得穩(wěn) 定的消費(fèi)

29、群體。 休閑 美容美體、健身中心等休閑業(yè)態(tài)，配合綠化組團(tuán)、精致小品，時(shí)尚立面 設(shè)計(jì)，營(yíng)造現(xiàn)代、舒適的休閑氣氛，可設(shè)置休憩長(zhǎng)椅等位消費(fèi)者提供一 個(gè)休閑、輕松的駐足之處，延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間。 餐飲 可引進(jìn)多種中西飲食、特色餐飲。包括咖啡廳、西餐廳、主題餐廳、酒 水吧、茶館、蛋糕房等。 娛樂(lè) 引進(jìn)ktv歌舞廳、足浴、洗浴中心、網(wǎng)吧、電玩等。 生活服務(wù) 引進(jìn)多種生活配套業(yè)態(tài)，如賓館、銀行、干洗店、美容美發(fā)、音像店、 汽車美容、家居裝飾、通訊服務(wù)等，為社區(qū)居民提供便捷生活服務(wù)。 通過(guò)功能定位，確定項(xiàng)目精致社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，將成為當(dāng)陽(yáng)老城精致時(shí)尚、娛樂(lè)休閑的社 區(qū)商業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者。由此吸納精英型消費(fèi)群體，培養(yǎng)固

30、定消費(fèi)客群，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值， 提高項(xiàng)目特色附加值，體現(xiàn)投資前景和經(jīng)營(yíng)前景。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 44 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 整體商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議 休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、生活服務(wù) 生活服務(wù)為主，娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物為輔 具體業(yè)態(tài)配比，今后將結(jié)合客戶摸底情況和實(shí)際招商、 銷售進(jìn)展情況進(jìn)行配置。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 45 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 b區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 b區(qū)業(yè)態(tài)定位考慮因素： 1、考慮b區(qū)住戶的基本商業(yè)需求； 2、結(jié)合

31、b區(qū)周邊業(yè)態(tài)環(huán)境特點(diǎn)； 3、尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)； 4、結(jié)合銷售難易度考慮。 a區(qū) b區(qū) c區(qū) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 46 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 b區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 方向1：專業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)。充分整合周邊現(xiàn)有30余家建材家居經(jīng)營(yíng)商戶，以專業(yè) 化、集約化、規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和項(xiàng)目商業(yè)對(duì)周邊市場(chǎng)的輻射能 力。 方向2：補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)情況，項(xiàng)目500米半徑內(nèi)缺乏規(guī)模超 市、銀行、酒店、娛樂(lè)商業(yè)。項(xiàng)目可由此入手對(duì)周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，將此類消費(fèi) 客群留在本地。 建議方向?qū)I(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)與補(bǔ)充型業(yè)態(tài)相結(jié)合

32、以特色商業(yè)為噱頭，利用現(xiàn)成建材商家資源，可以在解決b區(qū)商業(yè)滿鋪經(jīng)營(yíng)的同時(shí)起到擴(kuò) 大項(xiàng)目知名度和輻射能力的效果，同時(shí)以補(bǔ)充型業(yè)態(tài)滿足社區(qū)及周邊居民的生活需求。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 47 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 b區(qū)商業(yè)分層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1f：主要以建材家居類業(yè)態(tài)為主，以超市、餐飲銀行等為輔 2f：以家居賣場(chǎng)為主、以網(wǎng)吧、少兒培優(yōu)等為輔 考慮到2層商業(yè)與1層商業(yè)分拆銷售，可能會(huì)造成1層旺銷而2層滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，以及2層租金回報(bào)率 較低的情況，同時(shí)項(xiàng)目商業(yè)面臨著諸多不利條件，因此，我公司建議采用特色專業(yè)店（建材街） +目的性

33、消費(fèi)業(yè)態(tài)的組合方式，以家居賣場(chǎng)的穩(wěn)定回報(bào)降低客戶對(duì)二層的抗性，提升投資客對(duì)二 層的興趣。 特色專業(yè)店+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 48 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 通過(guò)對(duì)周邊建材類關(guān)聯(lián)商戶進(jìn)行采訪，可以了解商戶對(duì)本案關(guān)于打造建材專業(yè)街的初衷是否認(rèn)可， 本次采訪的商戶共計(jì)34家商戶，其中建材家居類關(guān)聯(lián)商戶約30家，其他類別商戶共計(jì)4家。 通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn)，94.1%的商戶目前店面為租賃經(jīng)營(yíng)，僅有2家（5.9%）的商戶經(jīng)營(yíng)店面屬于自有。 建材專業(yè)店可行度市場(chǎng)分析商戶調(diào)研 商戶大多以租賃門店經(jīng)營(yíng)為主，說(shuō)明本案存在著吸納此

34、類客戶的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 49 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 建材專業(yè)店可行分析建材類商戶意向統(tǒng)計(jì) 94%（32組）的受訪商戶表示愿意在條件合適的情況下購(gòu)買或租賃本案商鋪； 價(jià)格（租售價(jià)格水平）是阻礙眾商戶入駐本案的最大抗性。 本案具備打造的建材類特色街區(qū)的商戶基礎(chǔ) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 50 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 建材類商戶意向統(tǒng)計(jì)面積需求 32組意向客戶共計(jì)需求面積為4540 ，戶均面積需求為142 84%的客戶面積需求主要

35、集中在100平米以下。 建材類商戶經(jīng)營(yíng)面積總需求基本可以實(shí)現(xiàn)b區(qū)一層商業(yè)的滿鋪經(jīng)營(yíng)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 51 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 b區(qū)各樓棟商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 副食 101-103 面積： 131.47 家裝建材 104-122號(hào)鋪 面積：1596.61 1號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 52 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 1號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 家居賣場(chǎng) 201-224號(hào)鋪 面積：2024.81 copyright 2013 zt

36、 worldwide. all rights reservedpage 53 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 2號(hào)樓1f 面積：417.62 2號(hào)樓3f 面積：417.62 超 市 網(wǎng) 吧 2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 54 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 銀 行 110-114號(hào)鋪 面積：487.47 餐 飲 115-116 面積：334.17 家裝建材 101-109號(hào)鋪 678.06 3號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 55

37、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 家居賣場(chǎng) 201-215號(hào)鋪 面積：1577.48 3號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 56 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 少兒藝術(shù)培訓(xùn) 301-302鋪 面積：341.68 少兒藝術(shù)培訓(xùn) 401-402鋪 面積：341.68 3號(hào)樓3、4層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 57 項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 業(yè)態(tài)構(gòu)成情況 業(yè)態(tài)類別建筑面積（）比例 家裝建材2274.6727.2% 家居賣場(chǎng)3602.2943.1% 銀行

38、487.475.8% 餐飲334.174.0% 教育培訓(xùn)683.368.2% 超市417.625.0% 副食131.471.6% 網(wǎng)吧417.625.0% 合計(jì)8348.67100.0% copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 58 a區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議 a區(qū)廣家洲路段商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 a區(qū) b區(qū) c區(qū) 前面章節(jié)對(duì)廣家洲路段的商業(yè)氛圍及業(yè)態(tài) 情況進(jìn)行了系統(tǒng)分析，得出了本案b區(qū)商 業(yè)關(guān)于建材主題的發(fā)展方向，由于a區(qū)北 片商業(yè)與b區(qū)同臨廣家洲路并練成一線， 區(qū)位及環(huán)境條件大體一致，若b區(qū)建材類 業(yè)態(tài)招商若獲得成功，則a區(qū)北片底商

39、亦 可借勢(shì)延伸，邀請(qǐng)更多的建材商家進(jìn)駐， 將本案廣家洲路段底商打造成為廣家洲路 建材專業(yè)店一條街。 將項(xiàng)目的廣家洲路段商業(yè)連成一片，打造廣家洲路建材專業(yè)店一條街 廣家洲路建材家裝一條街 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 59 a區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議 廣家洲路建材街可行性依據(jù) 1、周邊有一定建材商戶基礎(chǔ)，具備整合的基礎(chǔ)條件； 2、當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)距離城區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)物便利性較差，本案所在區(qū)域地處老城區(qū)，更接近消 費(fèi)市場(chǎng)； 3、本案及周邊共四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新房扎堆，超過(guò)10000套房源，存在著巨大的建 材家裝消費(fèi)需求； 4、根據(jù)

40、消費(fèi)者消費(fèi)就近原則，若本地存在建材市場(chǎng)，則本區(qū)域內(nèi)建材家裝需求將首選本 地市場(chǎng)； 5、建材類經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)模式并非傳統(tǒng)坐銷，一般以熟人介紹和工程單為主，門店僅作 展示功能，因此門店設(shè)置在哪里與其生意的好壞并不構(gòu)成絕對(duì)直接關(guān)系。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 60 a區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議 廣家洲路建材主題街的操作難點(diǎn) 本地建材類商戶僅30余家，即使全部整合也僅可實(shí)現(xiàn)b區(qū)商業(yè)的滿鋪經(jīng)營(yíng)，若a區(qū)廣 家洲路段的底商也以建材業(yè)態(tài)為主，僅僅依靠本地現(xiàn)有的商戶資源，就不足以支撐 建設(shè)廣家洲路建材專業(yè)店一條街的規(guī)劃，說(shuō)白了就是缺乏支

41、撐“建材一條街”的商 戶基礎(chǔ)。因此本建材街需要從外部拓展建材商戶資源（如當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)等地），若 吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶，則本案又缺乏對(duì)區(qū)域外商戶的有效吸引力。 本案關(guān)于建材主題的最大操作難點(diǎn)是： 如何吸引區(qū)域外商戶進(jìn)駐？ copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 61 a區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議 解決辦法 讓商戶留在本地的最好辦法就是讓其有錢可賺！ 方法1：通過(guò)向住宅客戶贈(zèng)送裝修代金券的方式吸引建材商戶租賃或購(gòu)買商鋪 凡是購(gòu)買本案住宅的客戶均可獲贈(zèng)一張價(jià)值5000元（或10000元）的裝修代金券，客戶可憑此代金券，在中 央街區(qū)建材

42、街內(nèi)購(gòu)買如家具、瓷磚、衛(wèi)浴、門窗等裝修所需物品。該裝修代金券僅限于在本市場(chǎng)建材商戶消 費(fèi)。商戶收到裝修代金券后可憑代金券和銷貨單到開(kāi)發(fā)商處兌現(xiàn)。（注：5000元裝修代金券金額可在住宅面 價(jià)中體現(xiàn)。） 對(duì)住宅客戶而言： 對(duì)建材商戶而言： 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言： 一方面讓購(gòu)買住宅的客戶感覺(jué)得到真實(shí)惠，又能避免降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，對(duì)住宅可 以起到促進(jìn)銷售的作用；另一方面則讓建材經(jīng)營(yíng)戶感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商是在設(shè)身處地的為商 戶著想，最終促成他們?nèi)腭v建材街，進(jìn)而對(duì)商鋪的銷售起到促進(jìn)作用。 裝修代金券可以給本建材街的商戶帶來(lái)直接的生意。 客戶買房必然需要裝修，裝修代金券這種實(shí)物比打折扣要實(shí)在。 裝修代金券既能促進(jìn)住宅銷售

43、，又能促進(jìn)商鋪的招商和銷售，可謂一舉兩得。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 62 a區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議 解決辦法 讓商戶留在本地的最好辦法就是讓其有錢可賺！ 方法2：通過(guò)建筑裝飾材料內(nèi)部招標(biāo)的方式吸引區(qū)域外建材商戶購(gòu)買商鋪 為了吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶到本區(qū)域經(jīng)營(yíng)，可以通過(guò)材料招標(biāo)的方式吸引商戶購(gòu)買本案商鋪，凡 是購(gòu)買本案商鋪的建材經(jīng)營(yíng)商戶，均可獲得邀請(qǐng)參與本案建筑材料（如墻面磚、管材、石材、線材、 鋼材、門窗型材、地磚等）招標(biāo)的資格，若商戶所提供的的各項(xiàng)產(chǎn)品指標(biāo)符合要求，則考慮予以優(yōu)先 采用。（注：招標(biāo)資格僅限購(gòu)買

44、商鋪的建材商戶。） copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 63 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 a區(qū)業(yè)態(tài)定位出發(fā)點(diǎn) 1、如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自身特色及優(yōu)勢(shì) 2、考慮到本社區(qū)及周邊居民生活基本需求 3、如何擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射范圍和影響力 4、整合利用周邊相關(guān)資源條件 5、要結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)分布特點(diǎn) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 64 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 本案a區(qū)位于當(dāng)陽(yáng)老中心核心商圈邊緣，子龍路與 北正街之間，子龍路為城市交通性主干道，雙向4 車道，路段人、車

45、流量較大。北正街為非機(jī)動(dòng)車 道路，屬于社區(qū)居民通道，路寬5米。 子龍路 南正街 北正街 東正街 廣家洲路 地塊基本指標(biāo) a區(qū)占地面積74367.94 a區(qū)建筑面積264351.478 a區(qū)商業(yè)建筑面積44943.54 臨街面長(zhǎng)度345米 a區(qū)商業(yè)概況 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 65 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 一、從本案周邊業(yè)態(tài)環(huán)境分析 u本案所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商街，周 邊商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以五 金電料及農(nóng)機(jī)為主，周邊租金水平普 遍較低，一般在2025元/ /月， 若發(fā)展傳統(tǒng)零售業(yè)存在較大難度，若 要提升本案

46、商業(yè)的影響力和價(jià)值，則 需跳出現(xiàn)有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以主題商業(yè)為 突破點(diǎn)。 u項(xiàng)目南臨東門小學(xué)，學(xué)生1500余 人，是當(dāng)陽(yáng)最大的小學(xué)，本案可利用 學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)。 本案可以主題商業(yè)為突破口，同時(shí)借助周邊相關(guān)獨(dú) 特資源條件，打造優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 66 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 當(dāng)陽(yáng)城市 核心商圈 300m 中央街 區(qū)商業(yè) u本案雖距離城市核心商圈僅300米，但經(jīng)過(guò)多 年的發(fā)展仍未形成成熟發(fā)達(dá)的零售商業(yè)街區(qū)，與 之相比無(wú)論商業(yè)氛圍乃至租金水平，均是天壤之 別； u本案距核心商圈較近，有較佳的地

47、緣優(yōu)勢(shì)，本 案可考慮以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈零售業(yè)態(tài) 形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)和差異化經(jīng)營(yíng)，便可輕松分享核心 商圈的客流。 本案可充分借勢(shì)城市核心商圈，以 目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈形成差 異化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商圈客流形成分流 二、從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度分析 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 67 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 當(dāng)陽(yáng)城市 核心商圈 香榭水岸餐飲 娛樂(lè)商業(yè)區(qū) 中央街 區(qū)商業(yè) 香榭水岸業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)主要以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，沿河一帶主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主，但未形成同類業(yè)態(tài) 商家聚集的效應(yīng)，所以難以改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，另外其業(yè)態(tài)檔次

48、、消費(fèi)水平相對(duì)較高。本案與香榭水岸僅一 路之隔，可充分借勢(shì)與香榭水岸共同打造餐飲娛樂(lè)特色街區(qū)，打造當(dāng)陽(yáng)城市客廳，但業(yè)態(tài)檔次要與之形成差異化 經(jīng)營(yíng)，本著本案小空間全功能的規(guī)劃，消費(fèi)檔次及規(guī)模建議以中檔為主。打造多樣化，扎堆經(jīng)營(yíng)的效應(yīng)，讓大眾 休閑娛樂(lè)消費(fèi)有更多的選擇，打造經(jīng)常性消費(fèi)。 當(dāng)陽(yáng)最大的高端足浴品牌豪爵足道 當(dāng)陽(yáng)最大的高端餐飲品牌聚義大酒店 當(dāng)陽(yáng)最大的量販ktv嘜霸 借勢(shì)香榭水岸商業(yè)，共營(yíng)餐娛規(guī)?；l(fā) 展，并與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，打造經(jīng)常 性消費(fèi)業(yè)態(tài) 三、從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度分析 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 6

49、8 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析 ：金陽(yáng)大酒店 ：簡(jiǎn)樸寨 ：梁記粥鋪 ：元 尚品 ：聚義大酒店 ：當(dāng)陽(yáng)賓館 ：名典咖啡 當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)仍處在粗放發(fā)展階段，分布范圍廣而 散，且呈低端和中高端兩級(jí)分化發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中 檔餐館較少，餐飲業(yè)尚未形成較為集中的餐飲消 費(fèi)聚集區(qū)（如武漢漢口的北湖、武昌的洪山廣場(chǎng) 片），低端餐館店面形象較小，環(huán)境差、存在占 道經(jīng)營(yíng)，有損城市形象。 當(dāng)陽(yáng)中高檔餐館分布情況 餐飲業(yè)總體以低端為主，中檔餐館發(fā)展 欠缺，缺乏聚集效應(yīng) 四、從城市休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析餐飲業(yè) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 69 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)

50、發(fā)展方向思辨 當(dāng)陽(yáng)休閑娛樂(lè)地圖 五、從城市休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析娛樂(lè)業(yè) 當(dāng)陽(yáng)娛樂(lè)休閑項(xiàng)目較為簡(jiǎn)單，相關(guān)設(shè) 施有限，消費(fèi)者額選擇不多，且分布 不夠集中，消費(fèi)體驗(yàn)較差，當(dāng)陽(yáng)目前 缺乏一個(gè)集中型的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所。 月伴灣ktv 銀興影院 9頻道酒吧 千百度洗浴中心 東方國(guó)際健身會(huì) 爵色酒吧 麥霸ktv 豪爵足道 鉆石音樂(lè)會(huì)所 城市娛樂(lè)消費(fèi)業(yè)態(tài)規(guī)模較小，設(shè)施有限，行業(yè)集中度低，面臨整合需要。 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 70 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)及娛樂(lè)業(yè)行業(yè)分布過(guò)于分散，眾商家各自為戰(zhàn)且互為競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而將消費(fèi)者分

51、流至各處，地段的差異造成眾商家生意層參差不齊，難以有效刺激消費(fèi)者產(chǎn)生額外消費(fèi)。 因此，對(duì)本案而言，若僅僅在業(yè)態(tài)方面做到種類豐富，則亦無(wú)法改變當(dāng)前行業(yè)布局零散， 客戶分流的局面，因此，本案不僅要做到業(yè)態(tài)種類豐富，而且還應(yīng)做到單一業(yè)態(tài)的扎堆 經(jīng)營(yíng)，打造一個(gè)集吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)视谝惑w的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，讓消費(fèi)者有更多的選擇余 地，才能夠讓消費(fèi)者在此停留更長(zhǎng)的時(shí)間，衍生更多的消費(fèi)需求。 在注重業(yè)態(tài)豐富度的同時(shí)還要形成單一業(yè)態(tài)扎堆經(jīng)營(yíng) 啟示： 總結(jié) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 71 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析 六、從周邊居民消費(fèi)需求角度

52、分析 本案所在區(qū)域?qū)儆诶铣侵行膮^(qū)，人口較為密集，本案3000余套房源， 僅萬(wàn)居民，加上周邊約20000居民，共計(jì)30000居民，存在著較大 的消費(fèi)品和生活服務(wù)消費(fèi)需求。 適宜發(fā)展一定體量的，服務(wù)本社區(qū)及周邊居民的零售和生活服務(wù)型業(yè)態(tài) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 72 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 從項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境來(lái)看 從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度來(lái)看 從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度來(lái)看 從城市業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看 主題商業(yè)模式 目的性消費(fèi)業(yè)態(tài) 大眾化經(jīng)常性消費(fèi)水平 規(guī)?；l(fā)展 總結(jié) 從項(xiàng)目區(qū)位條件來(lái)看老城中心區(qū) 集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、旅游

53、于一體的大眾休閑商業(yè)中心 業(yè)態(tài)發(fā)展啟示： 從本案及周邊居民日常需求來(lái)看 配合一定體量的零售業(yè)態(tài) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 73 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨 當(dāng)陽(yáng)市民娛樂(lè)休閑中心 當(dāng)陽(yáng)城市對(duì)外交流中心 當(dāng)陽(yáng)特色風(fēng)情展示中心 當(dāng)陽(yáng)城市會(huì)客廳 將本案商業(yè)打造成為： 建設(shè)目標(biāo)： copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 74 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 ua區(qū)塊沿子龍路分布，子龍路路是城市交通性 主干道，人車流量較大，具備較高的商業(yè)價(jià)值， 適宜發(fā)展承租能力較高的業(yè)態(tài)；

54、 ub板塊所沿道路為規(guī)劃路，但不屬于城市主要 交通通道，商業(yè)價(jià)值一般，今后該路將與北正街 及南正街拉通，拉通后將對(duì)本案b區(qū)有一定利好， 該區(qū)域適宜發(fā)展對(duì)昭示性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐 飲業(yè)。 uc區(qū)塊沿北正街分布，北正街道路較窄，不屬 于車行道，為社區(qū)居民通道，人車流量十分有限， 該區(qū)商業(yè)對(duì)外輻射能力較弱，僅可輻射周邊居民， 適合設(shè)置生活服務(wù)類及少量零售業(yè)態(tài)。 a：高價(jià)值區(qū) b：中價(jià)值區(qū) c：低價(jià)值區(qū) a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布置思考 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 75 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 健身館 北正街 子龍路 廣 家 洲 路 地

55、下一層業(yè)態(tài)布局建議 健身館：1093.09平米 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 76 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 銀行 零 售 零售 零 售 生 活 服 務(wù) 餐 飲 零售、生活服務(wù) 物業(yè)、配套用房 零售 餐 飲 餐 飲 零售、生活服務(wù) 餐 飲 北正街 子龍路 廣 家 洲 路 超市 物業(yè)用房 地上一層業(yè)態(tài)布局建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 77 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 教育培訓(xùn)休閑娛樂(lè) 休 閑 娛 樂(lè) 餐 飲 娛樂(lè) 餐 飲 餐 飲 餐 飲 北正街 子龍

56、路 廣 家 洲 路 地上二層業(yè)態(tài)布局建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 78 a區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 教育培訓(xùn)快捷酒店 休閑娛 樂(lè) 北正街 子龍路 廣 家 洲 路 地上三層業(yè)態(tài)布局建議 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 79 p項(xiàng)目定位思考 p項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位 p項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位 p商業(yè)價(jià)格定位 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 80 商業(yè)價(jià)格定位 b區(qū)商業(yè)價(jià)格定位 影響價(jià)格因素

57、權(quán)重比 類比項(xiàng)目 本案 香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭 地段2016141815 道路交通108686 周邊環(huán)境543.543.5 人流量15119129 昭示性109897 商業(yè)氛圍151181310 可達(dá)性151411.51413 產(chǎn)品條件1097.58.56.5 合計(jì)100%82%67.5%86.5%70% 通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)類比項(xiàng)目的如下各類關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行打分比較，綜合比較得出各項(xiàng)目 的評(píng)估值，如下表： copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 81 商業(yè)價(jià)格定位 指標(biāo) 類比項(xiàng)目 本案 香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭 合計(jì)權(quán)重值82%

58、67.5%86.5%70% 一層商鋪銷售價(jià)格19000預(yù)期10000元 15520（折后） 所占權(quán)重25%60%15% 一層商鋪權(quán)重均價(jià)4750元6000元2328元13078元 根據(jù)可比銷售項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出本案一層的參考價(jià)格，如下表： 注：盛泰華庭表面均價(jià)20000元/平米，三年投資回報(bào)20%，一次性再9.7折 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 82 商業(yè)價(jià)格定位 通過(guò)收益還原法驗(yàn)證 當(dāng)前項(xiàng)目周邊廣家洲路沿線商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?520元/平米左右，在此取高值計(jì)算， 按照目前通行的3%的投資回報(bào)率計(jì)算，廣家洲路沿

59、線商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值為： 20元/平米12個(gè)月 3% = 8000元/平米 每平米月租金12個(gè)月 年回報(bào)率 = 商鋪現(xiàn) 時(shí)價(jià)值 = 考慮到周邊商鋪品質(zhì)較低，商鋪折舊等因素，同時(shí)考慮到本案商鋪整體形象較佳，租金水 平不可同比，假定本案租金在周邊商業(yè)租金基礎(chǔ)上上浮50%，即每平米每月租金為30元/ 平米，本案一層商鋪現(xiàn)時(shí)均價(jià)應(yīng)為： 30元/平米12個(gè)月 3% = 12000元/平米 copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 83 商業(yè)價(jià)格定位 為了避免單一定價(jià)方法可能存在誤差的風(fēng)險(xiǎn)，本案采用市場(chǎng)比較法與收益 還原法相結(jié)合的方法定價(jià)，采取兩者

60、均值作為本案銷售均價(jià)，本案b區(qū)一 層商業(yè)實(shí)收均價(jià)即為： （13078元+12000元）/2=12539元/平米 修正之后價(jià)格為：12500元/平米 b區(qū)一層商業(yè)銷售均價(jià) copyright 2013 zt worldwide. all rights reservedpage 84 商業(yè)價(jià)格定位 b區(qū)2層銷售均價(jià) 香榭水岸沿街商業(yè)二層均價(jià)為4500元/ ，約為一層19000元/ 的24%； 盛泰華庭沿街部分二層商業(yè)銷售均價(jià)為4500元/ ,約為其一層15520元/ 的29%; 根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作的慣例以及商業(yè)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)值的把握，一般擬訂的原則是： 1f：2f=1： 0.30.4；(該原則為指導(dǎo)定價(jià)原