關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的思考

1、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的思考經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、 品牌化、 規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期。隨著 wto 各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)， 包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。 這些變化對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)本身將提出更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。 行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與國(guó)際接軌的需要， 使得房地產(chǎn)行業(yè)的各企業(yè)不得不應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行業(yè)的變化而做出一些必要的改革和調(diào)整， 甚至可能是制度性的變革。 作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的重中之重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是這一改革大潮的主要領(lǐng)跑者也是時(shí)代變革的主要受動(dòng)者。 過去十幾年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。 投資市場(chǎng)的

2、熱度使得人們對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息更加的關(guān)注， 于是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范問題被一再提上討論議程。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍和特點(diǎn)顧名思義， 房地產(chǎn)既包括房產(chǎn)也包括地產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)， 既是生產(chǎn)者又是經(jīng)營(yíng)者。 通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發(fā)， 也可以將土地和房屋分別開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般來講主要進(jìn)行如下業(yè)務(wù)： 1 、土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，即企業(yè)有償獲得土地之后， 對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)，之后可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用， 也可自行組織建造房屋以及其他設(shè)施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2 、房屋的開

3、發(fā)與經(jīng)營(yíng)，即開發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價(jià)出售或者出租。 3 、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4 、代建工程的開發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。由此可見， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)有很大的不同， 這很大程度上是由于其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性所決定的。 開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)， 投資大， 要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年， 多則數(shù)年才能全部完成。 另外， 上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高， 需要不斷地投入大量的資金。 因此，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入資金

4、多風(fēng)險(xiǎn)大，除此之外房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。相應(yīng)地，在銷售收入方面的確認(rèn)也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有很多特殊情況。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及相對(duì)嚴(yán)格的管理要求，使得其會(huì)計(jì)核算方面與其他的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)有許多不同：（一）產(chǎn)成品的種類多，且核算方法不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)間很長(zhǎng)， 且作為其產(chǎn)成品的是建造好的房屋， 因此對(duì)于產(chǎn) 成品的種類劃分有很多不同的標(biāo)準(zhǔn)， 很多產(chǎn)成品既可以是屬于此類

5、也可以屬于彼類， 這樣的 模糊特性給會(huì)計(jì)核算帶來了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。由于產(chǎn)品的特殊性，使得產(chǎn)品成本在計(jì)量，歸結(jié)和核算的過程中出現(xiàn)較為復(fù)雜的特點(diǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及成因分析隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，但是，不可否認(rèn)，在發(fā)展的同時(shí)也遇到了很多瓶頸。包括在會(huì)計(jì)核算中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)以及新舊體制變更所帶來的沖突，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算仍然存在許多不完善，不規(guī)范的問題。（一）銷售收入的確認(rèn)存在很大的困難房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品有很大特殊性，它的銷售通常有兩種形勢(shì)。一種是自主開發(fā)后銷售，另一種

6、是在買方合同的約束下進(jìn)行開發(fā)。也就是開發(fā)后銷售和開發(fā)前銷售這兩種形式。開發(fā)前銷售有很大的保障，因此在銷售收入的確認(rèn)方面也較為簡(jiǎn)單，應(yīng)該按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而開發(fā)后銷售有很大不確定性，通常采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品的銷售需要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，同時(shí)，還要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)定房款、簽訂正式銷售合同，工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦 理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)商品的收入確認(rèn)同其他生產(chǎn)收入相比有很大特殊性, 同時(shí)， 由于房地產(chǎn)商品的開發(fā)建造時(shí)間長(zhǎng)， 耗資巨大且費(fèi)用的歸結(jié)較為復(fù)雜， 使得商品的銷售收入的確認(rèn)也有很大的困難。（二）產(chǎn)成品

7、成本在計(jì)量上常常不能貫徹收入費(fèi)用配比原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)， 開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則 12年，長(zhǎng)則 45 年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金， 并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢， 其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程， 而銷售則是按樓層或戶型為單位， 這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。 如同一結(jié)構(gòu)的房屋， 低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是： 按當(dāng)

8、期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積， 得出每平米建筑面積成本， 然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。 這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。（三）收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)不能正確、 客觀、 全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況， 尤其是上市公司， 不準(zhǔn)確的信息極容易誤導(dǎo)投資者。 這是由房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期的特殊性決定的， 例如企業(yè)的年報(bào)中往往存在業(yè)績(jī)波動(dòng)較大的現(xiàn)象。 因此， 評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)， 應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等，更有賴于會(huì)計(jì)界對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分

9、披露。（四）會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在問題行業(yè)的特性使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息反映質(zhì)量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大；各企業(yè)之間和同一企業(yè)前后各期的業(yè)績(jī)信息的可比性較差； 企業(yè)報(bào)表中的現(xiàn)金流量信息不夠全面準(zhǔn)確； 對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露不足等等。 這些問題直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量信譽(yù)以及投資人的投資風(fēng)險(xiǎn)。四、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，他的發(fā)展好壞直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。因此，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的運(yùn)行，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定的重

10、要課題。對(duì)此，筆者提出以下建議：（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系理論是實(shí)踐的指導(dǎo)，有了規(guī)范的理論體系， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)實(shí)踐才能有法可 依，因此，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的各種規(guī)則準(zhǔn)則是規(guī)范會(huì)計(jì)核算的首要任務(wù)。例如建立完善收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引；建立和完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引；擴(kuò)大信息披露內(nèi)容， 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量；完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度；完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度等。（二）相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)全面與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快，以及房地產(chǎn)行業(yè)作為資本市場(chǎng)的一大特性，外資投向的明朗化，房地產(chǎn)

11、行業(yè)的對(duì)外開放是一個(gè)明顯的趨勢(shì)，在這種狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算所遵循的我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善和發(fā)展，充分地全面地與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，使得后續(xù)的開放發(fā)展順道暢通。（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會(huì)計(jì)信息的形成基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常容易在現(xiàn)金流量的管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理方面存在問題，這一切都屬于企業(yè)管理的范疇，因此，要想規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有著非常大的必要。這些都是會(huì)計(jì)信息形成的重要基礎(chǔ)，要保證這些基礎(chǔ)的上層建筑準(zhǔn)確客觀，基礎(chǔ)的管理十分必要。（四）完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的需要，在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)近期求生存、長(zhǎng)期謀發(fā)展的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須多快好省地進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)，加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的控制，不斷降低開發(fā)過程中耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，節(jié)約使用資金，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同 時(shí)，會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，完善會(huì)計(jì)核算的內(nèi)部控制制度，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有益無害。參考文獻(xiàn):1 彭俊 . 房地產(chǎn)