房屋拆遷價值評估辦法

1、2010年7月3日，北京原宣武區(qū)，一條胡同的平房墻上被畫上了大大的拆字，而有的地方已經(jīng)被拆 除。陳眉語攝繼國有土地上房屋征收與補償條例 在今年1月公布實施后，住建部昨大 發(fā)布了國有土地上房屋征收評估辦法,確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價 值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價 格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導意 見同時廢止。房屋征收評估新流程選定機構被征收人在規(guī)定時間內，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。

2、征收評估、 鑒定費用由委托人承擔。實地評估估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況, 選用一種或多種方法進行評估。公示解釋房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現(xiàn)場說 明解釋。交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶 評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。申請復核被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起 10日內，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果

3、有異議的，10 日內， 向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。變化 1 評估價格完全依照市場2003年的城市房屋拆遷估價指導意見規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、 縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格?！卑凑?國有土地上房屋征收與補償條例 的規(guī)定， 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、 規(guī)模、 建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平

4、均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素。【解讀】 在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。對此， 北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示， 這與 國有土地上房屋征收與補償條例的要求一致?！皸l例中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。 政府是征收的主體， 那么對于房屋價值的判斷， 就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。 即便是第三方評估機構來評估價值， 但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏變化 2 評

5、估機構由被征收人選在原來的 城市房屋拆遷估價指導意見 中規(guī)定， “拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而在昨天發(fā)布的 國有土地上房屋征收評估辦法 中明確規(guī)定， “房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定； 在規(guī)定時間內協(xié)商不成的， 由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔的問題， 辦法表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人?！窘庾x】陳志表示，國有土地上房屋征收與補償條例的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人

6、來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權 利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化?！氨热缫鹨粭l街，那會涉 及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協(xié)調就是一 個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主 大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！弊兓?評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應 當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法 中明確，估價師應當根據(jù)評估對象 和當?shù)胤?/p>

7、地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進 行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估?！窘庾x】 陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價 值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的 體現(xiàn)。“比如，在王府井地區(qū)征收,可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)， 將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假 設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡 量應該補償給被征收人的那部分。”北京情況北京拆遷補償已參照市場價記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收

8、指導意見， 將在近期出 臺。據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。2009年，北京市住建委下發(fā)關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補 償工作的若干意見明確，拆遷實行貨幣補償?shù)模a償價格由房地產(chǎn)價格評估機 構根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場 交易價格評估確定。并在當年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場 評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為 3.07萬/建筑平米。拆遷補償大事記1991年1月拆遷服從城建需要國務院公布城市房屋拆遷管理條例，當年6 月 1 日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內完成

9、搬遷。2001 年 6月拆遷管理條例修訂鑒于原條例存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的城市房屋拆遷管理條例，當年11 月起施行。2003年 12月房屋拆遷進行估價建設部發(fā)布 城市房屋拆遷估價指導意見 ， 對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。 2004 年 1 月 1 日起施行。2009年 12月建議審查拆遷條例城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對拆遷管理條例的合法性進行審查，并建議國務院對其進行修改。2011 年 1 月行政強拆退出歷史國務院發(fā)布 國有土地上房屋征收與補償條例 規(guī)定， “政府不得責

10、成有關 部門強制拆遷”。城市房屋拆遷管理條例同時廢止。行政強拆退出歷史。2011 年 6月征收評估用新辦法根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，住建部發(fā)布國有土地上房屋征收評估辦法。合同管理制度1 范圍本標準規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機構、職責、合同的授權委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵；本標準適用于龍騰公司項目建設期間的各類合同管理工作，廠內各類合同的管理，廠內所屬各具法人資格的部門，參照本標準執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮.略語4職責4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負責對廠內各類合同管

11、理工作實行統(tǒng)一領導。以法人代表名義或授權委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責簽訂管理基建、安裝、人工技術的工程合同。4.3 經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負責管理設備、材料、物資的訂購合同。4.5 合同管理部門履行以下職責:4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范;4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質量;4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術裝備、信譽、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔保）,檢查合同的履行情況;4.5.4 保管法人代表授權委托書、合同專用章，并按編號歸口使用;4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統(tǒng)計管理;4.5.6 組織對法規(guī)、制度的學習和貫徹執(zhí)行，定期向有關領導和部門報告工作;4.5.7 在總經(jīng)理領導下，做好合同管理的其他工作,4.6 工程技術部：專職合同管理員及材料、燃料供應部兼職合同管理員履行以下職責:4.6.1 在主任領導下，做好本部門負責的各項合同的管理工作，負責保管-法人授權委托書”4.6.2 簽訂合同時，檢查對方的有關證件，對合同文本內