2021年預售商品房轉(zhuǎn)讓相關(guān)常識

1、the real happiness of life lies in being able to contribute to a cause, and i realize that it is a great cause.精品模板助您成功?。╳ord文檔/a4打印/可編輯/頁眉可刪）預售商品房轉(zhuǎn)讓相關(guān)常識 預售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢?我國城市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。”說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：(1)依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。例如深圳

2、經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效。”(2)轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。(3)預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果

3、轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售商品房轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關(guān)系處理，同時預售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。(4)商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效?！睆?/p>

4、商品房的預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行商品房預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過

5、登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。(5)預售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)的處分權(quán)，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預

6、購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。(6)商品房預購人如果已經(jīng)履行了法定義務，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉(zhuǎn)讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權(quán)利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時，多數(shù)情況下，是將預售商品房合同的權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務的承擔人;商品房預售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業(yè)信譽如何

7、，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況，預售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應支持：第一、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進行登記的;第二、商品房預購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價款三分之二的;第三、預售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;第四、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的;第五、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的。預售商品房的轉(zhuǎn)讓程序如果預售商品房符合再轉(zhuǎn)讓的條件，原預購人便可以按照相關(guān)程序進行轉(zhuǎn)讓，不過轉(zhuǎn)讓程序根據(jù)付款方式的不同而有所區(qū)分，具體為

8、：(1)一次性付款的轉(zhuǎn)預售程序買受人(指買房者)與受讓人(指接受上述買房者房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的人)簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應寫明轉(zhuǎn)讓的預售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。轉(zhuǎn)讓雙方持預售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。經(jīng)交易管理部門批準轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。(2)按揭貸款預售轉(zhuǎn)讓的程序開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應共同協(xié)商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意。開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買賣合同。買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應寫明轉(zhuǎn)讓的預售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章;買受人與貸款銀行解除借款合同，開