《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》物業(yè)管理師考試模擬測(cè)試題機(jī)密(3)

1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理測(cè)試試卷（三）一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有 1個(gè)最符合題意）1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，要從（）角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期里，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來的發(fā)展?jié)摿Α、業(yè)主 B、租戶 C、經(jīng)營(yíng)者 D、顧客2、（）突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 B、物業(yè)管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D、設(shè)施管理3、房地產(chǎn)投資中對(duì) 區(qū)位”的理解有狹義與廣義之分，從狹義上講，區(qū)位是指某一具體投資 場(chǎng)地在城市中的（）A、經(jīng)濟(jì)位置 B、政治位置C、文化位置 D、地理位置 4、（）

2、的建筑規(guī)模一般在 3萬(wàn)m2以上，其服務(wù)人口在30萬(wàn)以上，年?duì)I業(yè)額在5億人民幣以 上。A、區(qū)域購(gòu)物中心 B、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C、市級(jí)購(gòu)物中心 D、居住區(qū)商場(chǎng)5、 凈運(yùn)營(yíng)收益的表達(dá)式是（）A、凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B、凈運(yùn)營(yíng)收益=實(shí)際租金收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C、凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-發(fā)生的所有費(fèi)用D、凈運(yùn)營(yíng)收益=實(shí)際租金收入-發(fā)生的所有費(fèi)用6、（）的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以 保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。A、物業(yè)管理 B、設(shè)施管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D、房地產(chǎn)組合投資管理7、（）通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績(jī)效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)，并在資產(chǎn)持有期間

3、 努力滿足投資回報(bào)目標(biāo)。A、物業(yè)管理公司 B、設(shè)施管理公司C、資產(chǎn)管理公司 D、組合投資管理公司8、 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（）A、財(cái)富最大化 B、抵制通貨膨脹C、獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)D、降低投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)A、購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票B、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份C、購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券D、購(gòu)買開發(fā)房地產(chǎn)10、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指（）A、投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)B、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)C、投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的 變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)D、投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策的變化給投資者帶來的風(fēng)

4、險(xiǎn)11、 房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 而預(yù)先要支付的（）A、土地B、資金C、人力D、物力12、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在（）內(nèi)運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式A、一個(gè)月 B、半年C、一定時(shí)期D、一個(gè)周期13、房地產(chǎn)投資土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在（）年以上A、50 B、 40C、30 D、 35 14、內(nèi)部收益率（IRR）和行業(yè)收益率或目標(biāo)收益率 ic,兩者滿足下列（）關(guān)系式時(shí)，投資 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的A、IRRi c B、IRR i cC、IRR= i c D、IRRW ic15、可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理是指（）A、把可持續(xù)發(fā)展的思想

5、應(yīng)用于物業(yè)管理活動(dòng)中B、把可持續(xù)發(fā)展的思想貫穿于物業(yè)管理活動(dòng)中C、把科學(xué)發(fā)展觀與持續(xù)發(fā)展思想應(yīng)用于管理活動(dòng)中D、把科學(xué)發(fā)展觀貫穿于物業(yè)管理活動(dòng)中16、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計(jì)算方式是以（）計(jì)算的A、單利B、復(fù)利C、名義利率D、實(shí)際利率17、設(shè)備更新分析中，考慮的現(xiàn)金流量是（）A、以前發(fā)生的 B、今后發(fā)生的C、包括以前發(fā)生的和今后發(fā)生的D、包括以前發(fā)生的以及沉淀成本18、下列各種情況中，在財(cái)務(wù)上項(xiàng)目可行的是（)A、NPV0 D、NPV W 0）產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)19、收益性物業(yè)是指能（A、短期內(nèi)B、長(zhǎng)期C、直接D、間接20、無(wú)正當(dāng)理由拖欠房屋租金（），租賃合同終止A、3

6、個(gè)月以上 B、6個(gè)月以上C、9個(gè)月以上D、1年以上21、 在實(shí)際中，房租（）包含真正房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用；也（）不包含真正房租構(gòu)成 因素的費(fèi)用A、不，一定 B、可能，可能C、一定，可能 D、可能，一定22、物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置，衡量區(qū)位好壞最常見最簡(jiǎn)單的事（）A、距離B、可及性C、方便性D、周圍環(huán)境23、投資者投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件是：投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值（）該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格A、大于 B、大于或等于C、等于D、小于24、成交價(jià)與標(biāo)價(jià)之間的關(guān)系式（）A、成交價(jià) 標(biāo)價(jià)D、以上均有可能25、在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求的估價(jià)方法種類要有（）A、1種B、

7、2種C、1種或2種D、2種或2種以上26、 對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是非收益性物業(yè)，其判斷的標(biāo)準(zhǔn)是（）A、是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力B、目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益C、曾經(jīng)是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益D、將來是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益27、對(duì)建筑物的壽命來講，其經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的大小關(guān)系式（）A、經(jīng)濟(jì)壽命 自然壽命B、經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命C、經(jīng)濟(jì)壽命 自然壽命 D、以上均有可能 28、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決的因素是（A、國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制B、消費(fèi)者的需求C、開發(fā)商D、代理商是（）其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）29、下列表述中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特點(diǎn)的A、同質(zhì)

8、性B、廣泛性C、多樣性 D、購(gòu)房開支巨大30、無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資,A、供應(yīng)規(guī)律 B、需求規(guī)律C、價(jià)格變化規(guī)律 D、供求關(guān)系的變化規(guī)律31、制訂物業(yè)管理計(jì)劃的前提是（）A、明確消費(fèi)者需求B、明確業(yè)主目標(biāo)C、掌握國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)D、掌握房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)章制度32、下列不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是（）A、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂B、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性C、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D、前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限由雙方協(xié)議商定33、 在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選用的管理模式是（）A、包租轉(zhuǎn)租模式 B、出租代理模式C、委托管理模式 D、自管理模式34

9、、下列計(jì)算公式中，表達(dá)不正確的是（）A、成本（費(fèi)用）降低額=預(yù)算成本（費(fèi)用）一實(shí)際成本（費(fèi)用）B、 成本（費(fèi)用）降低率=成本（費(fèi)用）降低額/預(yù)算成本（費(fèi)用）X 100%C、 成本（費(fèi)用）降低率=成本（費(fèi)用）降低額/實(shí)際成本（費(fèi)用）X 100%D、物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值 /期初物業(yè)總值）X 100%35、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定物業(yè)租金水平高低的因素是（）A、同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系B、物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本C、業(yè)主希望的投資回報(bào)率D、用戶的需求水平36、以下有關(guān)轉(zhuǎn)租的說法，不正確的是（）A、轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人不用再履行原租賃合同規(guī)定的承租人義務(wù)B、承租人在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租所承租房屋，須征得房屋出

10、租人的同意C、轉(zhuǎn)租合同也要按有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)D、轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期37、成本控制的中心環(huán)節(jié)是（）A、事先控制 B、事中控制C、事后控制 D、防護(hù)性控制38、以下各項(xiàng)中，不是間接費(fèi)用的是（）A、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B、財(cái)稅保險(xiǎn)費(fèi)C、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) D、交通運(yùn)輸費(fèi)39、各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式是（）A、一下一上式 B、一下二上式C、二上一下式 D、二下一上式40、物業(yè)管理中最常見的租賃類別是（）A、長(zhǎng)期租賃 B、短期租賃C、定期租賃 D、意愿租賃41、物業(yè)管理企業(yè)中，其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)是（）A、利潤(rùn)最大化 B、資本利潤(rùn)率最大化C、每股利潤(rùn)最大化D、企業(yè)價(jià)值最

11、大化42、反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況的會(huì)計(jì)報(bào)表是（）A、成本報(bào)表 B、現(xiàn)金流量表C、禾U潤(rùn)表 D、資產(chǎn)負(fù)債表43、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的最基本的分析是（）A、內(nèi)部報(bào)表分析 B、財(cái)務(wù)報(bào)表分析C、全面分析 D、外部分析44、 評(píng)價(jià)物業(yè)管理績(jī)效的最重要最基礎(chǔ)的指標(biāo)是（）A、基本指標(biāo) B、特殊指標(biāo)C、修正指標(biāo) D、評(píng)議指標(biāo)45、 資產(chǎn)負(fù)債是國(guó)際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，國(guó)際上一般公認(rèn)的比較好的資產(chǎn)負(fù)債率是（）A、30% B、40%C、50% D、60%46、選擇零售商作為零售物業(yè)租戶時(shí)應(yīng)當(dāng)首先考慮的因素是（）A、租戶財(cái)務(wù)能力 B、聲譽(yù)C、租戶組合與位置分配

12、D、租戶需要的服務(wù)47、 基礎(chǔ)租金又稱為（）A、最低租金 B、百分比租金C、營(yíng)業(yè)租金 D、凈租金48、租金水平主要取決于（）A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況B、業(yè)主要求C、租戶經(jīng)濟(jì)水平 D、租戶與業(yè)主商定49、 零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租金是根據(jù)該類物業(yè)的（）制訂的A、質(zhì)量B、特點(diǎn)C、名譽(yù)D、數(shù)量50從業(yè)主角度說，（）是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志A、租戶滿意度 B、能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)C、租戶是否有收益D、業(yè)主滿意度高低51、下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理招標(biāo)方式的是（）A、議標(biāo)B、內(nèi)部招標(biāo)C、邀請(qǐng)招標(biāo) D、公開招標(biāo)52、在風(fēng)險(xiǎn)管理整個(gè)過程中，第一步是（）A、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 B、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別C、風(fēng)險(xiǎn)控制 D、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

13、53、下列選項(xiàng)中，影響零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，起基礎(chǔ)性作用的是（）A、策略B、計(jì)劃C、費(fèi)用D、方針54、（）是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)A、使收益部分的使用率最大化B、物業(yè)資產(chǎn)保值率最大化C、物業(yè)資產(chǎn)升值率最大化D、物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化55、大廈內(nèi)（）往往決定了一棟寫字樓內(nèi)的租戶類型A、主流租價(jià) B、主要租戶C、特別用戶 D、業(yè)主類型56、房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的（）A、集合B、組合C、投資管理模式 D、A或B57、在購(gòu)物中心等零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中，單一租戶與其他承租戶之間的關(guān)系是（）A、無(wú)關(guān)系，不依賴 B、相互依賴C、不一定 D、相互獨(dú)立58、 在最大限度地實(shí)現(xiàn)聚集效

14、益”中，起了最大作用的是（）A、租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化B、引入主力店以帶來大量客流C、空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)D、無(wú)此功能效應(yīng)59、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因是（）A、房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮B、經(jīng)濟(jì)周期變化C、銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷D、經(jīng)濟(jì)全球化中貨幣的升、貶值60、 一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)是（）A、只能是一個(gè)部門 B、只能是一個(gè)子公司C、可以是一個(gè)部門，也可以是一個(gè)子公司D、是獨(dú)立于企業(yè)之外的事業(yè)機(jī)構(gòu)二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有 2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意，至 少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1我國(guó)的物業(yè)設(shè)施管理同國(guó)外比較的主要表現(xiàn)包括（）

15、A、效率低下B、觀念上的落后C、服務(wù)對(duì)象不明D、人才嚴(yán)重匱乏E、技術(shù)含量不高2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（）的技術(shù)、手段和模式，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理的服務(wù)業(yè)務(wù)。A、物業(yè)管理 B、設(shè)施管理C、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D、房地產(chǎn)組合投資管理E、后勤管理3、大型企業(yè)擁有的自用物業(yè)，需要（）A、物業(yè)管理 B、設(shè)施管理C、資產(chǎn)管理 D、組合投資管理E、成本管理4、房地產(chǎn)投資形式有（）A、直接投資B、間接投資C、長(zhǎng)期投資 D、短期投資E、中期投資5、可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理外，還應(yīng)包括（）A、垃圾分類處理 B、控制噪聲C、提高物業(yè)管理的信息化水平D、自動(dòng)報(bào)警

16、E、控制空氣質(zhì)量6、 房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為（）幾個(gè)部分A、開端B、復(fù)蘇與發(fā)展C、蕭條D、繁榮E、危機(jī)與衰退7、政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響的是A、環(huán)境保護(hù)政策 B、地價(jià)政策C、土地供給政策 D、稅費(fèi)政策E、教育政策8、在選擇居住項(xiàng)目的投資區(qū)位時(shí)，應(yīng)主要考慮的因素包括（）A、市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度B、公共交通便捷程度C、環(huán)境因素D、居民人口與收入E、教育壞境9、對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括（）A、銷售收入 B、出租收入C、利息收入 D、稅金收入E、貸款本金收入10、資金時(shí)間價(jià)值的大小受多方因素的影響，這些影響因素有（）A、投資利

17、潤(rùn)率 B、通貨膨脹率C、風(fēng)險(xiǎn)因素 D、利率E、社會(huì)變革11、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型有（）A、政府評(píng)價(jià) B、社會(huì)評(píng)價(jià)C、企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)D、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)E、業(yè)主評(píng)價(jià)12、 在房地產(chǎn)使用過程中，普遍存在著設(shè)備需要更新的問題，這些源于設(shè)備的磨損，以下屬 于設(shè)備磨損的有（）A、設(shè)備在使用過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損B、設(shè)備人為破壞C、設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損D、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值E、設(shè)備在閑置過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損13、 按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為幾種租賃方式，其中有（）A、長(zhǎng)期租賃 B、定期租賃C、自動(dòng)延期租賃 D、意愿租賃E、強(qiáng)制租賃14、 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法有（）A、市場(chǎng)

18、法B、成本法C、費(fèi)用法D、收益法E、增稅法15、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于盈利能力指標(biāo)的有（A、資產(chǎn)負(fù)債率 B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C、靜態(tài)投資回收期 C、投資回報(bào)率E、動(dòng)態(tài)投資回收期16、以下各項(xiàng)中，屬于營(yíng)業(yè)成本的有（）A、直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資B、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)C、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)D、低值易耗品攤銷E、安保費(fèi)17、以下表述中，屬于成本控制原則的有（）A、講求經(jīng)濟(jì)效益原則B、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則C、全面控制原則 D、例外管理原則E、分類控制原則18、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與基本內(nèi)容有（）A、財(cái)務(wù)報(bào)告 B、未來工作計(jì)劃C、一定時(shí)期的工作總結(jié)D、某一時(shí)點(diǎn)的工作現(xiàn)狀E、結(jié)束語(yǔ)19、 在物

19、業(yè)管理工作中，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)有（）A、應(yīng)遵循 宜細(xì)不宜粗”的原側(cè)B、不應(yīng)有無(wú)償無(wú)期限的承諾C、應(yīng)實(shí)事求是且不應(yīng)留余地D、應(yīng)明確界定違約責(zé)任與處理方式E、應(yīng)有無(wú)期限的承諾20、下列有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同的陳述，正確的有（）A、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂B、前期物業(yè)合同簽訂時(shí)間在建設(shè)單位出售住宅之后C、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性D、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同E、前期物業(yè)合同具有承接性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理測(cè)算（三）參考答案單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分，共60分）1A11B21B31B41D51B2A12C22A32D42C52B3D：13B23B33A43B53A4C14A24A34C44A54A5A15B25D35A45D55B6A16B26A36A46B56D7C17B27C37B47A57B8A18C28A38C48A58C9D19C29A39D49