物業(yè)管理論文最終版本

1、hunan university設(shè) 計(jì) 題 目：長(zhǎng)沙楓林小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、應(yīng)對(duì)措施及相應(yīng)的法律法規(guī)組長(zhǎng)：小組成員：學(xué)院名稱：土木工程學(xué)院指導(dǎo)老師：2012年04月摘 要 從長(zhǎng)沙市楓林小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀入手，通過(guò)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題，特別是物業(yè)管理收費(fèi)，小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施，小區(qū)物業(yè)管理組織等問(wèn)題展開(kāi)深入的剖析。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理方面的相應(yīng)的法律法規(guī)，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。關(guān)鍵詞：小區(qū) 物業(yè)管理 法律法規(guī) 對(duì)策建議 目 錄1.長(zhǎng)沙市物業(yè)管理現(xiàn)狀背景12.小區(qū)物業(yè)管理資料收集及分析22.1.前期準(zhǔn)備22.2.調(diào)查結(jié)果23.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)44.小區(qū)業(yè)主委員會(huì)95.小區(qū)用地125.1物業(yè)管理服務(wù)

2、企業(yè)和業(yè)主對(duì)占地的看法126.1物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)如何處理占地過(guò)程中與業(yè)主的矛盾127.1小區(qū)占地規(guī)劃138.1相關(guān)法律法規(guī)和處罰辦法136.小區(qū)日常管理156.1小區(qū)綠化157.1小區(qū)治安158.1環(huán)境衛(wèi)生166.1地下停車場(chǎng)167.總結(jié)178.附錄181. 長(zhǎng)沙市物業(yè)管理現(xiàn)狀背景作為湖南省省會(huì)的長(zhǎng)沙市伴隨著快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，物業(yè)管理業(yè)開(kāi)始呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。據(jù)長(zhǎng)沙市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，1999年至2010年，全市物業(yè)管理呈現(xiàn)出井噴式發(fā)展態(tài)勢(shì)。無(wú)論從物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量、管理面積、從業(yè)人數(shù)還是上繳利稅都實(shí)現(xiàn)突破式的發(fā)展。截止2010年底，全市共有物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)916家，管理各類物業(yè)總面積累計(jì)

3、達(dá)到9703萬(wàn)平方米，物業(yè)管理從業(yè)人員7萬(wàn)多人。在這樣的背景下，研究長(zhǎng)沙市小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，無(wú)論是對(duì)長(zhǎng)沙市的物業(yè)管理企業(yè)還是行政主管部分都有非常大的參考意義，因此本小組選取了楓林小區(qū)做為此次調(diào)研的對(duì)象。這個(gè)是小區(qū)的大致分布圖小區(qū)總建筑面積為121249.5，容積率為2.36，其中商業(yè)服務(wù)建筑面積6166.80，住宅建筑面積114950.70，總居住戶數(shù)1217戶，總居住人數(shù)為3895人。根據(jù)小區(qū)地形情況，沿府后路東段布置1118層（底層為商場(chǎng)、建筑物高度50米）的小高層住宅，多層住宅以6層為主，住宅每戶均為南北朝向，采光通風(fēng)良好，景觀視野開(kāi)闊優(yōu)美，且戶型設(shè)計(jì)具有多樣性及可更改性。戶型設(shè)計(jì)面積

4、為每戶6080平方米以上占30%，每戶80100平方米占60%，每戶100120平方米占10%。2. 小區(qū)物業(yè)管理資料收集及分析本次調(diào)查我們組共五個(gè)同學(xué)前去，調(diào)查楓林小區(qū)的物業(yè)管理狀況，通過(guò)對(duì)居民及物業(yè)管理人員進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，和座談，我們發(fā)現(xiàn)了一些物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，及其物業(yè)管理方與居民之間的矛盾，具體分析問(wèn)題，剖析雙方厲害，希望切實(shí)抓住主要矛盾，改善現(xiàn)有物業(yè)管理方面的漏洞，為建設(shè)和諧社區(qū)，甚至和諧社會(huì)貢獻(xiàn)一些力量！2.1. 前期準(zhǔn)備 2.2. 調(diào)查結(jié)果調(diào)查物業(yè)管理人員時(shí)得到的結(jié)果主要包括四個(gè)方面：第一，隨著物價(jià)的升高，物業(yè)管理的費(fèi)用也有提升，總體來(lái)說(shuō)比較合理，收費(fèi)的時(shí)候難度不大，有個(gè)別的業(yè)

5、主由于時(shí)間原因會(huì)拖時(shí)間，但是物業(yè)管理公司采取了一定的措施，效果很不錯(cuò)。第二，大多數(shù)的業(yè)主表示理解，會(huì)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)。第三，現(xiàn)狀卻是存在這種情況：很多小區(qū)會(huì)出現(xiàn)收費(fèi)難的情況，但是本小區(qū)大多數(shù)居民都會(huì)比較配合，因此管理人員表示也不害怕“收費(fèi)”。第四，對(duì)于糾紛事件，管理人員說(shuō)他來(lái)的時(shí)間還不算長(zhǎng)，至今還沒(méi)有遇到過(guò)業(yè)主與物業(yè)的糾紛發(fā)生。調(diào)查公園中活動(dòng)的業(yè)主的時(shí)候也得到很多有用信息，將它分為六個(gè)方面：第一，小區(qū)的整體綠化條件比較不錯(cuò)，其實(shí)這也就是當(dāng)初業(yè)主選擇本小區(qū)的原因之一。出公園里面活動(dòng)的人們也能看得出，由于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及綠化條件的客觀，才經(jīng)常有居民出來(lái)聊天，下棋，跳廣場(chǎng)舞。第二，調(diào)查了幾位

6、居民，都感覺(jué)小區(qū)的保衛(wèi)措施還不錯(cuò)，但需要進(jìn)一步的改進(jìn)。小區(qū)雖然有保安巡邏，但是畢竟有很多死角，假如發(fā)生一些事故，還是很難在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，解決。第三，壞境衛(wèi)生一般，業(yè)主的滿意度都不算太高，業(yè)主反映小區(qū)里面公共場(chǎng)所經(jīng)常有垃圾，垃圾桶也經(jīng)常是滿的，主要是小區(qū)里面工作的清潔工太少，一般忙不過(guò)來(lái)。第四，物業(yè)一般都比較忙，比如說(shuō)房屋維修等等都稍有拖拉，不過(guò)業(yè)主表示理解，因?yàn)樾^(qū)是個(gè)大家庭，業(yè)主管理的工作太多，所以延遲一些沒(méi)有問(wèn)題，但是業(yè)主希望物業(yè)方面改進(jìn)管理措施，盡快改善現(xiàn)狀。第五，小區(qū)有一個(gè)地下停車場(chǎng)，總體來(lái)說(shuō)并不算擁擠。第六，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司還是很滿意的，認(rèn)為其的存在很有意義，為業(yè)主的權(quán)益做了不少的

7、事。針對(duì)上面調(diào)查結(jié)果，本小組將其分為五個(gè)大的方面進(jìn)行一一論述，詳細(xì)闡述了小區(qū)物業(yè)管理四個(gè)方面的現(xiàn)狀、解決措施和相應(yīng)的法律法規(guī)。 3. 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)經(jīng)過(guò)我們小組的調(diào)查，楓林校區(qū)迫于物價(jià)上漲的壓力，該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)少有提升。眾所周知，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用的叫物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成： (1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及

8、設(shè)施等。 (2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。 (3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。 (4)購(gòu)買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。 (5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。 (7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。 (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 (9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。 (10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。 (11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。 (12)管理者酬金。 (13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。 (14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。

9、(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。 另外的項(xiàng)目詳見(jiàn)相關(guān)物業(yè)公司的具體規(guī)定。主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不能認(rèn)真履行協(xié)議。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同而存在法律上的權(quán)利義務(wù)。二者之間的關(guān)系主要是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間來(lái)體現(xiàn)的。他們之間是一種合同關(guān)系，是委托與被委托關(guān)系。二者之間的矛盾主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以拒交物業(yè)管理費(fèi)為由不給業(yè)主房屋鑰匙?，F(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的狀況：在房屋買受人已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向賣受人支付全部或者部分的房款后，辦理入住手續(xù)時(shí)，買受人被告知要找物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)就會(huì)以讓買受人填寫(xiě)相應(yīng)的表格，簽訂物業(yè)管理公約及物業(yè)服

10、務(wù)合同、交納物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用為條件，扣押買受人的房屋鑰匙。此時(shí)已經(jīng)成為房屋業(yè)主的買受人如果對(duì)物業(yè)管理公約、物業(yè)服務(wù)合同等提出異議，或者因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)不合理而拒絕交納，就得不到鑰匙，不能辦理入住手續(xù)。很多買受人即使交了房款也只能望“鑰匙”興嘆。2、收費(fèi)類型多，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。在我國(guó)，由于物業(yè)管理市場(chǎng)還不夠成熟，物業(yè)管理本身有存在“收費(fèi)類型多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多”的問(wèn)題，因此，目前小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在最多的問(wèn)題就是物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存根源，物業(yè)費(fèi)未能即使的收繳，勢(shì)必對(duì)物業(yè)服務(wù)工作產(chǎn)生一定的影響，最終可能影響到業(yè)主的利益。一般來(lái)說(shuō)在物業(yè)管理水平較高的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)繳納都比較即使

11、比較全，在物業(yè)管理水平較低的小區(qū)，無(wú)論物業(yè)費(fèi)繳納高低，交納率都相對(duì)較低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著繳費(fèi)率的高低。而且，業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)的面積是以房產(chǎn)證上的面積為準(zhǔn)，包括住宅面積和公攤面積。但現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主常常由于物業(yè)服務(wù)不到位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常以停水停電催繳物業(yè)費(fèi)用。自來(lái)水公司，供電局，燃?xì)夤?司是水，電，燃?xì)獾饶茉吹奶峁┱?，住戶是消費(fèi)者，物業(yè)管理公司只是水，電，燃?xì)赓M(fèi)用的代收者，而不是水，電，燃?xì)獾呐l(fā)商，不能隨便加價(jià)謀其私利，更不能擅自停水停電。但事實(shí)上，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取這些費(fèi)用的時(shí)候沒(méi)有明確說(shuō)明，而且沒(méi)有固定的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且經(jīng)常以停水停電來(lái)要挾用戶

12、，催繳物業(yè)費(fèi)，小區(qū)業(yè)主經(jīng)常反映這些違法行為，導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾更加劇烈。4、物業(yè)成本增加，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)將這些成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。近年來(lái)，物業(yè)管理成本在不斷增加，而服務(wù)收費(fèi)卻沒(méi)有隨著各項(xiàng)成本的增加而增加。為了減少虧損，部分企業(yè)將部分虧損轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主及房屋使用人，造成許多小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛不斷，業(yè)主投訴有增無(wú)減。這不僅加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾，同時(shí)也造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量大打折扣，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾陷入惡性循環(huán)。 這些問(wèn)題的產(chǎn)生與物業(yè)公司和房主之間都有關(guān)系。 1、從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)系上來(lái)看，尚未形成有效的法制運(yùn)行機(jī)制與缺乏以業(yè)為主的

13、管理理念 由于房地產(chǎn)行業(yè)巨大的利益，不僅對(duì)地產(chǎn)公司，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展都能起到一定的作用，導(dǎo)致了地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)卣睦婢o密相連，使得地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成了一條巨大的食物鏈，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的權(quán)利過(guò)于膨脹。根據(jù)條例第21條規(guī)定：業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)，不僅要和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議，還要簽訂前期的物業(yè)合同。房地產(chǎn)公司為了吸引消費(fèi)者經(jīng)常對(duì)買房者在物業(yè)管理中的一些問(wèn)題進(jìn)行輕易的承諾，將后期物業(yè)管理中的某些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)了商品房買賣的合同上，以此來(lái)增加房屋售賣的亮點(diǎn)。而這些問(wèn)題在后期的物業(yè)管理中又得不到解決，由此產(chǎn)生了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，以聘任物業(yè)服務(wù)企

14、業(yè)為條件，對(duì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù)，從中謀取利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在業(yè)主委員會(huì)立之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司，極度依靠開(kāi)發(fā)商。盡管按照條例第41 條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但小區(qū)新成立時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)的收取、定價(jià)的高低，卻是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。為了樓房好賣，有的開(kāi)發(fā)商故意壓低物業(yè)管理費(fèi)、抬高停車場(chǎng)車位和商鋪的價(jià)格，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于不利的被動(dòng)地位，運(yùn)營(yíng)艱難。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把設(shè)計(jì)

15、規(guī)劃和建筑質(zhì)量等問(wèn)題無(wú)形中留給了后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者沒(méi)有給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進(jìn)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失了業(yè)主的信任和理解，給以后開(kāi)展工作帶來(lái)了很大困難。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理所涉及的項(xiàng)目繁復(fù)，工作繁雜、多樣，而隨著物價(jià)的不斷上漲，物業(yè)管理費(fèi)用所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用的勞動(dòng)成本勢(shì)必要上漲。這并不是長(zhǎng)沙市特有的現(xiàn)象，而是全國(guó)物價(jià)上漲所造成的連鎖反應(yīng)。根據(jù)2012年5月11日的報(bào)道，由于物業(yè)公司想提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求沒(méi)有得到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的同意，物業(yè)公司無(wú)法承受虧損的壓力，在今年3月份完全撤離小區(qū)。記者采訪了市區(qū)多家物業(yè)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，當(dāng)問(wèn)及物業(yè)公司為何會(huì)經(jīng)營(yíng)困難時(shí)，得到的答案幾乎一致：勞動(dòng)力

16、成本太高?？梢?jiàn)勞動(dòng)成本過(guò)高、物業(yè)公司虧損嚴(yán)重才是物業(yè)管理公司漲價(jià)的根本原因所在。該小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的上漲表示尚可接受，沒(méi)有出現(xiàn)拒交物業(yè)管理費(fèi)的情況，但是有部分業(yè)主出現(xiàn)了遲交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，除非在以下幾種情況下，業(yè)主不得遲交或拒交物業(yè)管理費(fèi)：但出現(xiàn)以下幾種情況，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)：1.物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；2.物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的；3.物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費(fèi)項(xiàng)目。如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明服務(wù)質(zhì)量不到位。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問(wèn)題，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)

17、合同的約定改聘其他物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)?？梢钥闯?，這次的物業(yè)費(fèi)上漲是在合理范圍之內(nèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)公司。同樣在其他小區(qū)對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的上漲各小區(qū)的業(yè)主反映也各不相同，其中不乏業(yè)主集體拒交物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)公司對(duì)抗的現(xiàn)象，更令人擔(dān)憂的是這種現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)，物業(yè)公司入不敷出被迫撤出小區(qū)的事情時(shí)有發(fā)生，前些年甚至出現(xiàn)物業(yè)公司將垃圾堆放在小區(qū)大門口對(duì)抗拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的事情。排除某些小區(qū)物業(yè)管理公司亂收費(fèi)的現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的認(rèn)知也存在著較大的分歧。對(duì)于部分遲交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司積極的采取了很多措施來(lái)解決相應(yīng)問(wèn)題，比如在漲價(jià)前夕做好各戶的通知工作，讓每個(gè)住戶漲價(jià)前先知情

18、；在收取物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)做好解釋工作，讓住戶了解漲價(jià)原因并及時(shí)公布物業(yè)管理費(fèi)用途賬目明細(xì)，做到公開(kāi)透明；對(duì)于遲交物業(yè)管理費(fèi)的住戶按照相關(guān)規(guī)定收取滯納金。滯納金的收取標(biāo)準(zhǔn)如下：假如本月應(yīng)交50元，但業(yè)主延遲了14個(gè)月才交，按每天5%的違約金計(jì)算 50元5%=2.5元/每天 2.5元/每天30（每月30天）14個(gè)月=1050元 不過(guò)有一個(gè)問(wèn)題必須搞清楚，就是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中約定的物業(yè)公司服務(wù)不到位的違約金是否與業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)的違約金對(duì)等，也就是說(shuō)如果物業(yè)公司服務(wù)不到位，是否也是約定按每天5%的額度賠償業(yè)主違約金，如果物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中僅僅約定了業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)的違約金，卻沒(méi)有約定物業(yè)公司服務(wù)不到

19、位的違約金（這種情況在前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中普遍存在），或者說(shuō)業(yè)主延遲交納物業(yè)費(fèi)違約金的比例明顯高于物業(yè)公司服務(wù)不到位違約金的比例，這就造成了合同雙方賠償額度不平等，違反了合同法的基本原則。在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中這樣的物業(yè)服務(wù)合同一旦發(fā)生相關(guān)違約金訴訟，法院一般不支持物業(yè)公司相關(guān)違約金的請(qǐng)求。這是充分考慮到合同法當(dāng)中當(dāng)事人雙方的權(quán)利與義務(wù)平等的基本原則。當(dāng)然遲交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主屬于極少數(shù)，大多數(shù)住戶認(rèn)識(shí)到這本是物業(yè)公司的無(wú)奈之舉從而表示配合，在整個(gè)過(guò)程中基本沒(méi)有因此而產(chǎn)生的矛盾及糾紛，大多數(shù)住戶積極繳納相關(guān)費(fèi)用，由此可見(jiàn)，該小區(qū)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取相對(duì)合理，對(duì)業(yè)主的應(yīng)對(duì)措施也相對(duì)成熟。4. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

20、通過(guò)我們小組調(diào)查，發(fā)現(xiàn)楓林小區(qū)存在一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題：沒(méi)有設(shè)立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)。這樣就勢(shì)必造成諸多問(wèn)題，其中，最嚴(yán)重的是：住戶的權(quán)利無(wú)法保障，一切只能“聽(tīng)從”物業(yè)公司。眾所周知，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，它通過(guò)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)行自治管理，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。而業(yè)主委員會(huì)是依照法定的程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的利益，是全體業(yè)主參與民主管理的組織形式，是溝通政府與業(yè)主，物業(yè)管理公司與業(yè)主，業(yè)主與業(yè)主的橋梁。它成立的目的是維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，是對(duì)物業(yè)管理處或其他對(duì)業(yè)主利益有利

21、害沖突的組織進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)商、談判、訴訟的聯(lián)盟機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，作為業(yè)主物業(yè)管理自治組織，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作，就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)來(lái)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。每一項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)都有其實(shí)施者，這些實(shí)施者在法律上稱之為“主體”。也就是說(shuō)，只有主體可以根據(jù)法律規(guī)定或合同約定實(shí)施某些行為，或享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。比如，某房產(chǎn)為張三所有，則張三就是該房產(chǎn)的所有權(quán)主體，只有他或經(jīng)其授權(quán)的人才可以占有、收益、使用或處分該房產(chǎn)。又比如，李四與某開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，則李四享有請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交付房屋的權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)向開(kāi)發(fā)商付款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商的權(quán)

22、利和義務(wù)正好與李四相反。在該合同中，只有李四和開(kāi)發(fā)商可以主張相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，合同關(guān)系以外的人是沒(méi)有權(quán)利參與其中的，當(dāng)然，其也不會(huì)受該合同的約束。因此，在法律上，某些權(quán)利只能歸某些主體所享有，并非每一個(gè)主體都可以享有每一項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)然，這些權(quán)利的產(chǎn)生，或基于法律的規(guī)定，或基于合同的約定而產(chǎn)生。 小區(qū)的業(yè)主，首先對(duì)于其房屋擁有前述占有、收益、使用和處分的權(quán)利，其次擁有對(duì)小區(qū)中的公共事務(wù)享有參與決定的權(quán)利。對(duì)于前項(xiàng)權(quán)利，因?yàn)槠錇槟骋粯I(yè)主所獨(dú)享，因此，他是該權(quán)利的主體，但是對(duì)于后一項(xiàng)權(quán)利，即公共事務(wù)決定權(quán)，某一個(gè)業(yè)主卻不是權(quán)利的主體，也就是說(shuō)，某一個(gè)或一些業(yè)主不能就公共事務(wù)做出決定，因?yàn)椋?/p>

23、三年六月八日實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。”第十二條最后一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！?可見(jiàn)，選聘或解聘物業(yè)公司等的公共決定權(quán)授予了業(yè)主大會(huì)，也就是說(shuō)，只有業(yè)主大會(huì)，才是行使小

24、區(qū)公共事務(wù)決定權(quán)的主體。但是，僅有業(yè)主大會(huì)，事實(shí)上仍然無(wú)法順利行使這些決定權(quán)(不是法律上不能，而是客觀上不能)，因?yàn)?，業(yè)主大會(huì)不可能自動(dòng)召開(kāi)，需要相應(yīng)的議事規(guī)則等程序規(guī)范，只有這樣，才能保證業(yè)主大會(huì)的決定能代表最廣大業(yè)主的利益)。那么如何才能順利地召開(kāi)業(yè)主大會(huì)呢？該條例第十三條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！笨梢?jiàn)，只有成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)才能順利地召。 條例第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

25、； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 可見(jiàn)，與物業(yè)管理合同的權(quán)利是業(yè)主委員會(huì)，也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)所選聘的物業(yè)，只能由業(yè)主委員會(huì)與其簽定物業(yè)管理合同。 總括起來(lái)，只有業(yè)主大會(huì)才能選聘和解聘物業(yè)公司，而只有業(yè)主委員會(huì)才能代表業(yè)主與物業(yè)公司管理選聘合同! 反過(guò)來(lái)就是，如果不成立業(yè)主委員會(huì)，不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，那就意味著，開(kāi)發(fā)商根據(jù)條例第二十一條所選定的前期物業(yè)，就會(huì)存在下去，因?yàn)?，某個(gè)或某些業(yè)主是無(wú)權(quán)解聘物業(yè)公司的。所以，在沒(méi)有成立業(yè)

26、主委員會(huì)的情況下，你家暖氣不熱了，他家門上被貼了廣告了，這個(gè)單元的門禁壞了，那個(gè)單元的衛(wèi)生差了，等等，作為業(yè)主，我們當(dāng)然有權(quán)反應(yīng)，甚至有權(quán)罵一罵解解氣，物業(yè)也可能會(huì)很客氣地跟你解釋(當(dāng)然，這得取決于他自己當(dāng)時(shí)的心情)，但是，能不能解決，不敢保證 ，即使不能解決，你又能奈他何呢？ 所以，一個(gè)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，廣大業(yè)主是一盤散沙；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，“團(tuán)結(jié)起來(lái)”僅是一個(gè)虛無(wú)縹緲的美好愿望；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主就是一個(gè)個(gè)被宰割的對(duì)象!經(jīng)討論后我們小組一致認(rèn)為：該小區(qū)應(yīng)該設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立以后，不僅能為小區(qū)全體業(yè)主節(jié)省物業(yè)管理費(fèi)的大筆支出，而且將為小區(qū)全體業(yè)主創(chuàng)造物業(yè)

27、管理方面的巨額收入。因?yàn)榻^大多數(shù)業(yè)主關(guān)心的只是物業(yè)管理費(fèi)的支出而忽視或不知道物業(yè)管理方面的收入。事實(shí)上，物業(yè)管理方面的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)管理費(fèi)的支出。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)向已經(jīng)入住的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)是物業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人履行的后合同義務(wù)，然而，現(xiàn)實(shí)是：業(yè)主不僅承擔(dān)了業(yè)主委員會(huì)成立之前的全部物業(yè)管理費(fèi)用，而且，物業(yè)管理費(fèi)的收取既不明不白亦沒(méi)有任何協(xié)商的余地，業(yè)主只能照單付款。增設(shè)了業(yè)主委員會(huì)則可有效地改善這一情況。5. 小區(qū)用地5.1 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)占地的看法物業(yè)管理公司認(rèn)為他們有權(quán)利來(lái)使用小區(qū)用地，但是對(duì)于一些綠化用地以及運(yùn)動(dòng)用地他們不會(huì)占用，除非有特殊情況，如果需要占用，他們會(huì)

28、積極的與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，在取得多數(shù)業(yè)主贊同的情況下，他們會(huì)占用這一部分的用地，但是一旦處理完事情后，他們會(huì)恢復(fù)原樣。而對(duì)于一些空曠地，他們會(huì)想更好的辦法來(lái)發(fā)揮這些空曠地的用處，比如修建停車場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐廳等的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，來(lái)便利小區(qū)的每一位居民，同時(shí)用這些收入來(lái)更好的完善小區(qū)的安保設(shè)備，如加裝監(jiān)控設(shè)備，紅外線傳感器等，從而可以使小區(qū)盜竊事件下降，保證了小區(qū)的業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全。業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)不能隨便的占用小區(qū)里的每一塊地方，因?yàn)樾^(qū)的每一寸土地都是規(guī)劃好的，不能拿來(lái)隨便的亂改亂用，一旦被物業(yè)隨意整改，使得小區(qū)的規(guī)劃亂套，不利于小區(qū)的發(fā)展。不過(guò)大部分業(yè)主表示，如果物業(yè)拿出一份關(guān)于小區(qū)用的規(guī)劃，并且得到

29、了大部分業(yè)主的同意，也有利于小區(qū)整體的發(fā)展，那么他們是可以認(rèn)同物業(yè)對(duì)小區(qū)用地的占用。然而對(duì)于一些公共用地，比如綠化，運(yùn)動(dòng)用地，他們是不同意物業(yè)隨意的改造，因?yàn)檫@樣使得小區(qū)整個(gè)布置都發(fā)生了改變，但是如果是特殊的情況下，他們是可以考慮先給物業(yè)暫時(shí)占用一下，事后必須得恢復(fù)原樣。6.1 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)如何處理占地過(guò)程中與業(yè)主的矛盾首先，物業(yè)會(huì)先寫(xiě)一份關(guān)于占地的規(guī)劃書(shū)發(fā)給每一位業(yè)主，讓他們先了解占地的用意，以及占地帶來(lái)的好處和壞處，做到公開(kāi)透明，不欺騙業(yè)主，把真實(shí)的信息傳遞給每一位業(yè)主，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)多一分的信任。其次，從各種渠道（如調(diào)查問(wèn)卷，電話，互聯(lián)網(wǎng)）來(lái)反映業(yè)主對(duì)占地規(guī)劃的建議和一些占地規(guī)劃中存在

30、的一些不足，充分的聆聽(tīng)各位業(yè)主對(duì)占地規(guī)劃的意見(jiàn)和建議，做到人人參與，這塊用地發(fā)揮的更好，服務(wù)于每一位業(yè)主。同時(shí)，召開(kāi)討論大會(huì)，邀請(qǐng)一些業(yè)主對(duì)這個(gè)方案進(jìn)行投票，如果方案通過(guò)，那就好好的執(zhí)行下去，如果沒(méi)有通過(guò)，那么現(xiàn)場(chǎng)對(duì)方案進(jìn)行修改，爭(zhēng)取使方案通過(guò)。總之，物業(yè)的不隨意占用小區(qū)的用地，真正的用好每一寸小區(qū)的用地。在遇到比較頑固的業(yè)主時(shí)，物業(yè)會(huì)認(rèn)認(rèn)真真的，耐心的解答他的每一個(gè)疑問(wèn)，杜絕暴力事件。7.1 小區(qū)占地規(guī)劃1、由于生活水平的提高，家家都會(huì)擁有汽車，于是停車問(wèn)題就非常的突出，那么物業(yè)便會(huì)在小區(qū)的道路上劃分一些車位，但是這些車位并不影響小區(qū)道路的通行。2、對(duì)于那些空曠地，要把它們發(fā)揮的最好，物業(yè)會(huì)

31、拿他們來(lái)建設(shè)一些健身設(shè)備，籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等，方便小區(qū)的住戶隨時(shí)來(lái)鍛煉身體。3對(duì)于一些棄置的房屋，把它們改造成一些餐館、棋牌室、健身房等營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所，拉動(dòng)小區(qū)的消費(fèi)。4、在小區(qū)綠化場(chǎng)地上多建設(shè)一些供路人休息的石凳子，桌子，方便住戶乘涼，小憩。5、沿著小區(qū)的圍墻處種一些植被，來(lái)增加小區(qū)的綠化，美化小區(qū)的環(huán)境。相關(guān)法律法規(guī)和處罰辦法8.1 相關(guān)法律法規(guī)和處罰辦法根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第五章（物業(yè)的使用與維護(hù)）第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的

32、，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 第五十一條：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第五十二條：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀

33、。違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： 1、擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； 2、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； 3、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。6. 小區(qū)日常管理6.1 小區(qū)綠化楓林小區(qū)設(shè)計(jì)執(zhí)行國(guó)家城市小

34、區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，充分體現(xiàn)了以人為本的思想，以環(huán)境為中心進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，貫徹有山、有水、有綠地的設(shè)計(jì)理念，綠地的分布采取集中分散相結(jié)合的方式，將公共綠地、宅邊綠地、公建綠地與道路綠地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在府后路與岳華路交匯處東北角布置近10000的中心廣場(chǎng)和花園，確保綠地率不低于40%。由于這在綠化上的優(yōu)勢(shì)，吸引了不少的業(yè)主，畢竟居住的地方，誰(shuí)不想環(huán)境好一些呢，所以再競(jìng)爭(zhēng)上有了些優(yōu)勢(shì)。 “山水住區(qū)”不是簡(jiǎn)單的住宅群加山、加水。它的內(nèi)涵主要是科學(xué)地利用原有山水，適當(dāng)?shù)貏?chuàng)建人造山水，使住區(qū)園林化、生態(tài)化、美觀化，做到“常年葉綠，四季花開(kāi)；開(kāi)門見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景；雨不見(jiàn)泥，風(fēng)不起塵；空氣清新，賞心悅目”。同時(shí)使自

35、然環(huán)境繼承、發(fā)揮中國(guó)文化傳統(tǒng)，做到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，設(shè)計(jì)出高品位、有藝術(shù)價(jià)值、觀賞性強(qiáng)的山水園林景觀和各類小區(qū)，表現(xiàn)高明的創(chuàng)造性，傳統(tǒng)的文化性，高尚的觀賞性，顯現(xiàn)濃郁的詩(shī)情畫(huà)意，滿足人們的精神追求、文化需求。順德碧桂園利用有山有河的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造從大的山頂公園，到各個(gè)住宅組團(tuán)的中心花園，到各棟建筑物的樓旁園林、路旁綠帶、住戶花園，多層次的、大面積的山水景觀，住宅布置在大花園中、小花園間，形成樓景交融的“畫(huà)卷”，戶戶見(jiàn)景的住區(qū)。有的住區(qū)運(yùn)用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的造園手法，在無(wú)山無(wú)水的市中心地段造出宛如天然的蜿蜒彎曲流動(dòng)的溪澗水景，住宅建在種滿灌木、花卉的“山溪”、“山丘”旁邊，使居民在鬧市“推窗見(jiàn)景”地享

36、受到自然氣息和生態(tài)美景。7.1 小區(qū)治安小區(qū)的安全性是最為重要的，安不安全是關(guān)系到業(yè)主敢不敢入住的重要原因，若是治安不好，怎么會(huì)有人肯入住這樣的小區(qū)，相比之下，楓林小區(qū)是有保安巡邏，治安情況還算良好，但是，也存在較多漏洞，比如監(jiān)控設(shè)施不完善，監(jiān)理措施也不好，什么人都能進(jìn)入，不分三教九流，都可以進(jìn)入，這便存在了不法分子趁機(jī)進(jìn)入小區(qū)的可能，有可能被盜或者發(fā)生其他治安類的危險(xiǎn)。其次，人車分流做的不好，家里有小孩子的，可能會(huì)擔(dān)心孩子在小區(qū)內(nèi)出車禍，如果能讓人車分流，做到人和車不同行，那安全性便得到了很大的提升。8.1 環(huán)境衛(wèi)生楓林小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生真的是不容樂(lè)觀，很多垃圾沒(méi)有及時(shí)清理，下過(guò)暴雨之后路上還會(huì)

37、有積水和淤泥，道路上的垃圾也沒(méi)有及時(shí)清掃，通常之后一天一次的清理垃圾，不及時(shí)，趕上有裝修，經(jīng)常是還沒(méi)到中午，垃圾箱已經(jīng)堆滿了垃圾，周圍有異味發(fā)出，很多垃圾便扔在周邊地上，很影響環(huán)境美觀。小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生也是很重要的一個(gè)因素，假如一個(gè)小區(qū)連衛(wèi)生都不好，那么其他物業(yè)管理方便也可想而知。據(jù)美國(guó)的一項(xiàng)調(diào)查，干凈的街道的犯罪率比同等的骯臟的街道犯罪率能低70%以上，這是多么大的一個(gè)差距，也證明了環(huán)境衛(wèi)生的重要性。9.1 房屋維修楓林小區(qū)是湖南橘城置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)的桔子洲移民安置小區(qū)三期工程，大部分是移民安置的房屋，這也導(dǎo)致了在同一時(shí)間會(huì)有大量居民的入住，但是房屋的維修確實(shí)有些拖沓，延長(zhǎng)了維修期，維修的

38、拖沓也引起了小區(qū)業(yè)主的不滿，但是整體影響并不大。6.1 地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)算是近幾年來(lái)業(yè)主選擇房屋的一個(gè)重要因素，很多小區(qū)車位不足，有車沒(méi)地方停，放在外面又擔(dān)心危險(xiǎn)，放在公共停車場(chǎng)既昂貴又不方便。于是楓林小區(qū)的地下停車場(chǎng)也成為了一個(gè)亮點(diǎn)，大部分車停在地下，地面上也不擁擠，看起來(lái)較開(kāi)闊，而且車輛的安全得到了保證。但是關(guān)于地下停車場(chǎng)，不知道在陰雨天氣是否會(huì)有積水，對(duì)車輛造成影響，因?yàn)樽罱┯甓啵芏嘈^(qū)地下停車場(chǎng)因?yàn)榕潘缓?，便成為了汽車墳?chǎng)，許多車泡在里面沒(méi)有辦法開(kāi)出，所以地下停車場(chǎng)的排水等條件也是極為重要的。7. 總結(jié)物業(yè)管理作為現(xiàn)在房屋管理的一種模式，具體社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化的特

39、征，在現(xiàn)代房屋管理中具有極為突出的低位與作用。良好的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，是社區(qū)建設(shè)的一只重要力量。因此全社會(huì)都要重視物業(yè)管理的建設(shè)與發(fā)展，建立規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的更好發(fā)展。8. 附錄楓林小區(qū)物業(yè)狀況調(diào)查1，收費(fèi)問(wèn)題：小區(qū)物業(yè)收費(fèi)是否合理，收費(fèi)是否困難？a，合理，困難 b，合理，不困難c，不合理，困難 d，不合理，不困難2，請(qǐng)問(wèn)你對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)態(tài)度？（小區(qū)居民回答）a，很好 b,一般c，收費(fèi)貴 d，完全接受不了3，請(qǐng)問(wèn)你對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)態(tài)度？（物業(yè)管理方回答）a，很好 b,一般c，收費(fèi)貴 d，完全接受不了4，請(qǐng)問(wèn)你們小區(qū)是否發(fā)生過(guò)糾紛事件？a，發(fā)生過(guò)

40、 b，從來(lái)沒(méi)有5，你對(duì)小區(qū)的綠化情況是否滿意？a，非常滿意 b，滿意c，不滿意 d，綠化條件太差6，請(qǐng)問(wèn)你們小區(qū)的保衛(wèi)措施怎么樣？a，很好 b,一般c，有不明人士進(jìn)入 d，發(fā)生過(guò)盜竊事件7，請(qǐng)問(wèn)小區(qū)的壞境及衛(wèi)生狀況怎么樣？a，很清潔 b，不太清潔c，垃圾多 d，污穢不堪8，發(fā)生房屋損壞時(shí)，維修是否及時(shí)？a，非常及時(shí) b，一般c，不太及時(shí) d，總是拖拉9，小區(qū)內(nèi)車輛停放是否擁擠？a，很寬松 b，能夠接受c，亂停亂放 d，基本沒(méi)地方停放10，你自己感覺(jué)，物業(yè)管理人員的態(tài)度怎么樣？a，態(tài)度很好 c，態(tài)度還行，能夠接受c，經(jīng)常不理不睬 d，態(tài)度差，出口成臟11，請(qǐng)問(wèn)，你們小區(qū)里是否存在業(yè)主委員會(huì)，作用

41、是否起到，還是虛設(shè)？12，物業(yè)管理公司是否隨意占用公共用地？13，你對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理有什么建議？ 膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇

42、羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈

43、膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂

44、芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃

45、羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈螞蚈羋芀蒄肆芇蒃蝕羂芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螆罿袀腿蕿裊罿芁螅螁羈莃薈蚇羇薆莀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇羅蒀蚄螃羄膀蕆蠆羃節(jié)螞羈肂莄蒅襖肁蕆蟻螀肁芆蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀肈膁螇袆?wù)仄M薀螂膆蒞螆蚈膅蒈薈羇膅膇莁袃膄荿薇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆艿蒈蒆螂艿膈蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿

46、羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕

47、肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁

48、螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅

49、羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆

50、蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀

51、螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁

52、羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂

53、蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆

54、袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇

55、羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁蒄袁芃芄螃袀羃蕿蠆衿肅莂薄袈膇薈蒀袇芀莀蝿羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂羂膈蒅蚈羈芀羋薄羈羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螞羈莁蚇蟻肅薇薃螀膆莀葿蝿羋膂螇蝿羇莈螃螈膀膁蠆螇節(jié)蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄螀