新手簽定商鋪?zhàn)赓U合同需要注意的10大問題匯編

1、簽定合同之前要做調(diào)查 1 調(diào)查商鋪的檔案 承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào) 查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息： 1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房 性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨 無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。 2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署 租賃合同。 3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信 息的， 導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)， 從而導(dǎo)致新承租人的租賃 關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。 2 免租裝修期 商鋪?zhàn)赓U中， 免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中， 主要

2、是由于承 租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營業(yè)，此種情形 下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但 “免租裝修期 ”非法 律明確規(guī)定的概念， 因此， 在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝 修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí) 際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。 簽定合同發(fā)生的費(fèi)用 3 租賃保證金 俗稱“押金 ”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因 為商鋪適應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押 金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意 的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的

3、 情況下怎么辦？可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足 “押金”的方案， 即每次出租 人用 “押金 ”抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付 “押 金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話，則出租人可以單方 解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則可以有 效整治承租人 “老賴 ”行為。 4 稅費(fèi)承擔(dān) 按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪 的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)： 1、出租： 營業(yè)稅及附加 租金 *5.55% 房產(chǎn)稅 租金 *12% 個(gè)人所得稅 所得部分 *20% （所得部分為租金扣除維修費(fèi)用， 維修費(fèi)用每次不超過 800 元） 印花稅 租金（總額） 0.

4、1% （在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按 租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。 ） 土地使用稅 按房屋地段每平方米征收， 具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征 收為準(zhǔn)。 2、轉(zhuǎn)租： 營業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入 *5.55% 印花稅印花稅 轉(zhuǎn)租租金（總額） 0.1% 在實(shí)踐中， 商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣， 上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征 收標(biāo)準(zhǔn)， 不同區(qū)域或許存有不同的征收方法， 具體可在簽訂商鋪合同 前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。 雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人， 但租賃合同中可以 約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人， 此時(shí)， 無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚 商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高， 應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用 后，再行約定具體承擔(dān)人，

5、 不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所 迷惑。 簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容 5 營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動， 而商業(yè)經(jīng)營活動首要條 件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多 條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面： 1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦 理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營業(yè)執(zhí)照； 2、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有 注銷或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí) 照； 八、， 3、房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，而 導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照； 4、涉及特種經(jīng)營行

6、業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過公安、 消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等 證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照； 5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。 對于上述第 1、2、3、5 條情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)， 并給予出租人合理寬限期， 超過一定期限還無法解除妨礙的， 應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第 4 條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以 保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。 6 裝修的處置 商鋪?zhàn)赓U中， 往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修， 為了確保裝 修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題： 1、 明確約定出租人是否同意承租

7、人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝 修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等， 若有特別的改建、 搭建的， 應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。 2、 解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約 金常常會約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失， 因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承 租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。 3、明確租賃期滿時(shí)，裝修、添附的處置方式。 7 水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這 些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響， 建議承租商鋪前， 應(yīng)當(dāng)先 行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或

8、增量， 以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用， 并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容， 以及 無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。 簽定合同之后的疑慮 8 租賃登記 租賃合同登記備案， 屬于合同備案登記性質(zhì)， 此登記的效力主要 包括以下內(nèi)容： 1、 登記與否不影響合同本身的生效， 即使沒有辦理備案等記， 合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效； 2、 經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出 租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的， 其中一個(gè)合同辦理了租賃登記， 另 一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人， 出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。 因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在

9、地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登 記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過 租賃備案登記。 9 轉(zhuǎn)租問題 商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多 “二房東 ”“三房東 ”情形，這其中就存 在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的 “轉(zhuǎn)租 ”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式 “轉(zhuǎn)租 ”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓 ”，依法律規(guī)定， “轉(zhuǎn)租 ”是指上手租賃關(guān)系不解 除，本手在此建立租賃關(guān)系，而 “承租權(quán)轉(zhuǎn)讓 ”是指上手租賃關(guān)系，新 承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種 形式下，需要注意以下問題： 1、 轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除 原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。

10、 2、 原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修 損失等， 此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用， 但法律亦沒有明確 禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會受到法律保護(hù)。建議承 租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)， 應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán) 節(jié)結(jié)合起來支付， 以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)， 并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功 作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。 10 買賣與租賃 許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦， 其實(shí)， 承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)， 因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩 重特殊保護(hù)： 1、 出租人在出售時(shí)， 承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)， 即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的， 則業(yè)主 必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。 2、 即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主 也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同， 否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任