巢湖市房地產(chǎn)調(diào)研報告

1、2009巢湖市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（2009年18月）目錄第一部 分 市調(diào)說明第二部 分 宏觀經(jīng)濟形勢分析第三部 分 巢湖城市發(fā)展規(guī)劃第四部 分 巢湖市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第五部 分 主要樓盤調(diào)研第六部 分 主要樓盤產(chǎn)品分析第七部 分 巢湖市住宅消費偏好性調(diào)研分析第一部分 市調(diào)說明一、 市調(diào)對象及范圍（一） 巢湖市在售預售樓盤調(diào)查（二） 巢湖市城市建設情況及未來規(guī)劃前景調(diào)查（三） 巢湖市基本經(jīng)濟情況調(diào)查（四） 巢湖市購房者消費習慣調(diào)查（五） 巢湖市房地產(chǎn)市場供求狀況調(diào)查（六） 對全市重點房地產(chǎn)項目進行調(diào)研（七） 其它調(diào)研二、 調(diào)查方法（一） 實地考察法（二） 直接訪談法（三） 電話調(diào)查法（四） 專

2、家探訪法（五） 座談會法（六） 問卷調(diào)查法（七） 文獻調(diào)查法三、 調(diào)查組調(diào)查組成員：市場部、策劃部；調(diào)查組負責人：技術支持：設計部。第二部分 宏觀經(jīng)濟形勢分析2008年相關宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：一、綜合統(tǒng)計初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）479.33億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值100.77億元，增長6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值210.30億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值168.26億元，增長10.0%。分季度看，一季度增長10.8%，上半年增長12.5%，前三季度增長13.4%。三次產(chǎn)業(yè)結構為21.043.935.1。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值

3、11634元（折合1675美元），比上年增加1825元。2008年生產(chǎn)總值 單位：億元指 標絕對數(shù)比上年增長%全市生產(chǎn)總值479.3313.2第一產(chǎn)業(yè)100.776.7第二產(chǎn)業(yè)210.3019.1工業(yè)174.1022.5建筑業(yè)36.203.4第三產(chǎn)業(yè)168.2610.0交通運輸、倉儲和郵政業(yè)t 23.182.8批發(fā)和零售業(yè)33.7910.8住宿和餐飲業(yè)9.1012.6金融保險業(yè)6.425.1房地產(chǎn)業(yè)15.617.6其他服務業(yè)80.1712.4 居民消費價格一季度比上年同期上漲7.2%，上半年上漲7.2%，前三季度上漲6.5%，全年上漲5.5%，漲幅高于上年0.3個百分點。全年工業(yè)品出廠價格上漲

4、6.9%，生產(chǎn)資料產(chǎn)品出廠價格上漲5.5%，生活資料出廠價格上漲12.9%。 年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員17.12萬人，在崗職工16.31萬人，減少0.47萬人。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)2.71萬人，下崗失業(yè)人員再就業(yè)1.30萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.9%，比上年下降0.1個百分點。二、農(nóng) 業(yè)全年糧食作物總播種面積為34.6萬公頃，比上年增長3.4%，其中夏糧播種面積6.6萬公頃，增長4.7%；早稻種植面積5.1萬公頃，比上年減少0.7%；秋糧播種面積22.9萬公頃，增長4.0%；蔬菜播種面積5.7萬公頃，與上年持平。2008年主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量 單位:萬噸產(chǎn)品名稱 絕對數(shù)比上年增長% 糧食231.70

5、9.6油料25.438.0 其中：花生1.6413.7 油菜籽23.297.4棉花7.009.8蔬菜135.73.4肉類16.065.9禽蛋7.504.3水產(chǎn)品16.054.6 三、工業(yè)和建筑業(yè) 全年全部工業(yè)增加值174.10億元，比上年增長22.5%。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值141.09億元，增長29.0%。輕、重工業(yè)分別增長20.9%和31.3%。股份制、其他類型及國有企業(yè)繼續(xù)較快增長。全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)223.31，比上年提高19.99個百分點。企業(yè)主營業(yè)務收入429.82億元，增長31.0%；實現(xiàn)利稅41.45億元，增長17.0%，其中利潤23.75億元，增長16.0%。

6、黑色金屬礦采選業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)5個利潤超億元的行業(yè)累計實現(xiàn)利潤19.66億元，占全部規(guī)模以上工業(yè)的2.8%。 全年全社會建筑業(yè)增加值36.20億元，比上年增長3.4%。三級及以上建筑企業(yè)實現(xiàn)利稅總額3.38億元，增長37.4%。房屋建筑施工面積525.29萬平方米，增長22.7%；房屋建筑竣工面積164.55萬平方米，增長36.2%。 四、固定資產(chǎn)投資 全年全社會固定資產(chǎn)投資346.79億元，比上年增長35.2%。其中，城鎮(zhèn)投資306.39億元，增長38.9%；非農(nóng)戶投資40.4億元，增長12.7%。技術改造投資78.0億元，增長

7、27.3%。從產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資10.17億元，增長147.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資193.79億元，增長21.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資142.83億元，增長54.2%。從行業(yè)看，工業(yè)投資193.79億元，比上年增長21.3%，其中制造業(yè)投資增長30.4%。三產(chǎn)中的交通運輸、倉儲和郵政業(yè)投資增長36.6%，水利管理業(yè)投資增長155.1%，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)投資增長199.7%。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資49.17億元，比上年增長51.1%。商品房銷售額36.88億元，增長6.5%。五、國內(nèi)貿(mào)易 全年社會消費品零售總額151.18億元，比上年增長24.0%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額89.32億元，增長

8、25.3%；縣以下消費品零售額61.86億元，增長22.0%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額126.05億元，增長23.7%，其中限額以上批零貿(mào)易業(yè)零售額19.72億元，增長50.8%；住宿和餐飲業(yè)零售額20.77億元，增長25.6%；其他行業(yè)零售額4.36億元，增長24.7%。 六、對外經(jīng)濟和旅游 全年進出口總額4.48億美元，比上年增長68.0%。其中，出口3.99億美元，增長65.4%；進口0.49億美元，增長92.6%。全年接待海外游客1.24萬人次，比上年增長21.6%；接待國內(nèi)游客431萬人次，增長26.4%。旅游總收入25.1億元，增長36.4%。其中，旅游外匯收入314萬美元，增

9、長30.8%；國內(nèi)旅游收入24.9億元，增長36.1%。年末全市共有a級旅游景點(區(qū))20處。七、財政、金融 全年財政收入44.80億元，比上年增長31.8%，其中地方財政收入25.61億元，增長35.9%。在地方財政收入中，增值稅增長19.9%，營業(yè)稅增長38.6%，企業(yè)所得稅增長120.3%。財政支出73.94億元，增長37.3%。其中，教育支出增長44.4%，科學技術支出增長46.4%，文化體育與傳媒支出增長49.4%，醫(yī)療衛(wèi)生支出增長76.0%，環(huán)境保護支出增長48.7%，城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出增長65.1%，農(nóng)林水事務支出增長44.9%，社會保障與就業(yè)支出增長25.0%。全年二十五項民生工

10、程累計投入10.67億元，惠及320萬城鄉(xiāng)居民。 年末全市金融機構各項存款余額（人民幣，下同）達到469.54億元，比上年末增加84.48億元，增長21.9%。其中，企業(yè)存款余額67.37億元，增長14.7%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額347.59億元，增長23.3%。金融機構各項貸款余額235.39億元，比上年末增加37.27億元，增長18.8%。其中，短期貸款138.22億元，增長5.0%；中長期貸款86.89億元，增長40.3%，中長期貸款中個人消費貸款19.49億元，增長44.7%。第三部分 巢湖城市發(fā)展規(guī)劃描述一、巢湖市城市總體規(guī)劃簡介巢湖市城市總體規(guī)劃（20002020年）于2001年1

11、2月28日經(jīng)安徽省人民政府批準，其主要內(nèi)容簡介如下：城鎮(zhèn)體系：強化中心城市功能，著力構建以市區(qū)為中心、四個縣城為依托、25個中心鎮(zhèn)為骨干、97個小城鎮(zhèn)為基礎，層次分明、布局合理、設施配套、功能完善的城鎮(zhèn)體系。城市性質(zhì)：全市政治、經(jīng)濟、文化中心、皖中工業(yè)發(fā)達、商貿(mào)繁榮、以旅游和休療養(yǎng)為特色的濱湖城市。規(guī)劃區(qū)范圍：西至忠廟，北至夏閣，南至銀屏、散兵，東至清溪半湖、亞父。規(guī)劃區(qū)總面積443平方公里。城市規(guī)模：至2005年，建成區(qū)面積達28平方公里，市區(qū)實際居住人口達到28萬人。到2020年，建成區(qū)面積達到45平方公里，市區(qū)實際居住人口45萬人。發(fā)展方向：發(fā)展南北，提升中間，注重特色、著重長遠。即依托

12、老城，重點向北部半湯、南部濱湖方向發(fā)展。體現(xiàn)濱湖特色，努力把巢湖建設成為皖中明珠。生態(tài)環(huán)境：規(guī)劃以臥牛山作為城市生態(tài)環(huán)境的中心；以太湖山森林公園、鼓山風景區(qū)、銀屏山風景區(qū)、東庵森林公園、龜山公園等組成城市生態(tài)圈；以巢湖、天河、環(huán)城河、裕溪河、洗耳池兩岸綠化帶及城市若干廣場形成城市生態(tài)綠化群，從而形成城市生態(tài)框架體系。規(guī)劃城市人均公共綠地面積近期10平方米，遠期15平方米；綠地覆蓋率近期40%，遠期45以上；綠地覆蓋率近期35%，遠期40%。發(fā)展目標：按照“一腹兩翼，擁湖發(fā)展”的城市發(fā)展格局，近期重點發(fā)展半湯新城區(qū)，改造老城區(qū)，啟動濱湖區(qū)，加快道路等基礎設施建設步伐。遠期目標把巢湖建設成為經(jīng)濟繁

13、榮、設施齊全、通信網(wǎng)絡先進、交通體系發(fā)達的現(xiàn)代化中等城市。二、未來五年規(guī)劃展望按照市委、市政府提出的“一年小變化、三年中變化、五年大變化”的總體發(fā)展要求，堅持科學發(fā)展觀，以城市道路建設為重點，以生態(tài)環(huán)境綜合治理為亮點，進一步完善市政設施建設，改造老城區(qū)，建設新城區(qū)，開發(fā)濱湖區(qū)，促進風景名勝區(qū)建設。（一） 完善城市規(guī)劃編制體系，組織編制城市燈飾戶外廣告等專項規(guī)劃及城市相應地段的修建性詳細規(guī)劃。加大城市規(guī)劃執(zhí)法力度，堅決制止違法搭蓋，堅決拆除違法建筑。（二） 按照巢湖市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃的要求，建設若干綜合購物中心、商業(yè)步行街及品牌專營店。（三） 按照“一腹兩翼，擁湖發(fā)展”的思想，改造老城區(qū)，建

14、設新城區(qū)。老城區(qū)以整體開發(fā)人民路、城北轉盤區(qū)域為切入點，五年內(nèi)力爭完成改造任務的60%，新區(qū)建設半湯水景公園、新區(qū)廣場的重點項目。濱湖區(qū)重點改造濱湖大道，新建濱湖南岸主干道及游泳碼頭等配套設施，力爭五年初步建成旅游休閑度假區(qū)。 （以上資料來源巢湖市規(guī)劃局）總結：1、無論是從城市規(guī)劃的性質(zhì)來看，還是從其“一腹兩翼”的戰(zhàn)略來看。還是從其具體的市政配套規(guī)劃來看，其核心思想是巢湖市的擴張；2、本項目位于金湖大道與金巢大道交口，所處區(qū)域是城市擴張戰(zhàn)略中“南北發(fā)展”的重點區(qū)域，具備“承北啟南”左右逢源的戰(zhàn)略地位，前景值得期待。3、隨著世紀大道、景觀大道的建成，交通上的逐步完善，使本區(qū)域形成了立體化的交通網(wǎng)

15、絡，抵達城市的各個方位都比較方便快捷。4、各劃分區(qū)域描述：老城區(qū)域：由于城市中心可開發(fā)土地相當稀缺，目前有人民路商業(yè)步行街、東方新世界兩個老城區(qū)改造項目，以商業(yè)開發(fā)為主。半湯區(qū)域：市區(qū)東北部（半湯）將打造成現(xiàn)代化新城建設區(qū)，目前市政務中心、市公安局已建成辦公樓，市財政局、國稅局、傳媒中心等在建，將在近兩年內(nèi)陸續(xù)投入使用。同時，隨著四?；▓@、遠洲玫瑰園、名仕嘉園的住宅項目的陸續(xù)開發(fā)，呼應和帶動了新城區(qū)建設。由于該區(qū)域畢竟遠離城市中心，且目前生活配套設施及交通非常落后，因此區(qū)域內(nèi)項目售價在巢湖內(nèi)最低。濱湖區(qū)域：濱湖區(qū)是去年才發(fā)展起來的區(qū)域，巢湖市力求在35年內(nèi)將其打造成集城市旅游、度假、特色景觀為

16、一天的復合型區(qū)域，并將在未來最終與合肥對接。目前正在啟動巢湖北岸文體休閑區(qū)建設，將先期建設體育中心、區(qū)政務中心、濱湖景觀長廊等項目，形成“蠶食”效應，帶動濱湖區(qū)開發(fā)建設。現(xiàn)有房地產(chǎn)項目：中凱景湖豪庭、麗景國際、信泰國際花園、翡翠華庭等項目，且項目品質(zhì)和包裝水平普遍較高（翡翠華庭還邀請了安徽電視臺主持人馬瀅擔任項目形象代言人）。雖然該區(qū)域啟動時間較短，但隨著道路生活配套等不斷完善，本區(qū)域房價還具有很大的上行空間。其他區(qū)域：除了以上三個規(guī)劃區(qū)域，巢湖市還分別以巢湖汽車站北站、市一中、巢湖大市場（巢湖市最大的專業(yè)裝修、建材市場）為核心形成了三個住宅項目相對較集中的，且區(qū)域內(nèi)項目之和占到了巢湖房地產(chǎn)項

17、目半數(shù)以上。第四部分 巢湖房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、巢湖市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及擬供應量當一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)遭遇寒冬時，巢湖這樣一個人口規(guī)模30萬人的中小城市，房地產(chǎn)依然爐火如潮，巢湖房地產(chǎn)市場交易依然活躍。今年18月份，巢湖是房地產(chǎn)市場銷售價格和銷售量雙雙增長，自住型的剛性需求持續(xù)釋放。供給較為充足：從土地投放和現(xiàn)有開發(fā)量來看，未來幾年僅市中心開發(fā)量就達到300萬平方米。二、目前房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢受世界性金融危機大環(huán)境影響，2008年巢湖房地產(chǎn)市場消費者基本上處于持幣觀望的態(tài)度，購房者期望房價能借機下跌。開發(fā)商也鉚足了勁加大促銷力度，買方市場特征十分明顯。從2009年初開始，隨著中央放松了部分按

18、揭貸款及相關宏觀政策微調(diào)，整個房地產(chǎn)市場好轉，市場消費信心大增，被壓制了近一年的剛性需求開始逐步釋放。房價在徘徊了一年以后又開始驟然上漲，截止今年9月份，均價已經(jīng)上漲了300400元左右。6、7、8三個月的傳統(tǒng)淡季反而出現(xiàn)了銷售的高潮，消費者恐慌性購房開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一片飄紅。巢湖市住宅銷量從09年初開始每月成交量逐步上揚：09年18月共簽約銷售住宅4411套，分別為：1月份210套、2月份272套、3月份305套、4月份673套、5月份517套、6月份1129套、7月份551套、8月份754套。其中6月份單月銷售達到了創(chuàng)紀錄的1129套。房地產(chǎn)市場上行趨勢強勁。三、目前在巢湖的購房者客戶

19、主要有以下人群構成：1、 公務員、醫(yī)生、老師等機關事業(yè)單位職工，占購房者比例的50%。2、 經(jīng)商的，他們在購房者中占30的比例。3、 另外20購房者主要來自于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、巢湖市下屬的其他部分縣以及巢湖地區(qū)以外。從以上狀況可以看出，在巢湖市購房的人群主要來自本地，并以自住或者改善居住品責，改善子女教育環(huán)境等為目的；而投資客盡占一小部分。四、巢湖房地產(chǎn)市場各項統(tǒng)計圖表一：巢湖市2009年18月住宅銷售套數(shù)統(tǒng)計： （來源于巢湖市房地產(chǎn)局對外公布的數(shù)據(jù)）表二：巢湖市2009年1月8月商品房銷售面積統(tǒng)計（來源于巢湖市房地產(chǎn)局對外公布的數(shù)據(jù)）表三：巢湖市2009年1月8月商品房銷售均價統(tǒng)計（來源于巢湖市房地產(chǎn)局

20、對外公布的數(shù)據(jù)）表四：2009年18月巢湖市各個樓盤住宅銷量情況對比：分類排序樓盤名稱成交套數(shù)成交面積面積1碧桂園49581414.682百合麗城12212446.173巢湖亞夏汽車汽配444919.884城市之光27032760.025鼎力明珠寶坻9110144.676 東方新世界32211910.637鳳凰名城26225403.178湖畔名郡29526639.29徽商御花園41245560.1810嘉和花園9411834.6611金科世家221590.4612金色豪庭373538.7813京徽名苑222063.8114岠嶂花園（小產(chǎn)權房）8810161.6815麗景國際13618550.6

21、416名仕嘉苑375650.3517人民路商業(yè)步行街1254486.6518市水果（蔬菜）批發(fā)市場342489.8219首信花園414273.5820四?；▓@14914169.9221太陽島花園19121369.0122天巢廣場20627608.7723信泰國際花園434327.224秀水花園686290.8725遠洲-玫瑰園28833758.6626中凱景湖豪庭36339885.0327世達.翡翠華庭111487.38合計4411464735.87（來源于巢湖市房地產(chǎn)局對外公布的數(shù)據(jù)）表五：2009年8月巢湖市各個樓盤住宅銷量情況對比：項目名稱 成交套數(shù)成交面積（）成交均價（元/m） 東方新

22、世界 112 5094.44 3705 岠嶂華庭 83 9595.23 1501 城市之光 58 6468. 2786 遠洲玫瑰園 51 5532.55 2720 天巢廣場 48 5261.36 2780 金色豪庭 37 3538.78 1791 巢湖碧桂園 36 5478.58 2901 碧桂園濱湖成 35 7130.44 3777 湖畔名郡 30 3326.13 2853 嘉和花園 30 4087.54 2864 中凱景湖豪庭 29 3581.28 2755 四?；▓@ 25 2412.37 2571 太陽島花園 21 2216.02 2997 鳳凰名城 19 2068.3 2067 徽商御

23、花園 18 2149.63 2911 麗景國際 18 3041.58 2780 鼎力明珠寶邸 16 1652.16 2640 信泰國際豪庭 13 1348.52 3136 豪盛百合酈城 12 1395.59 2310 京徽名苑 4 446.1 2954 名仕嘉苑 4 297.82 2510 金科世家 1 86.5 24588月巢湖樓市住宅共成交714套，總成交面積77633.74平米，成交均價2657元/平米；商鋪共成交54套，總成交面積3375.57平米，成交均價12896元/平米。其中東方新世界商務公寓以112套的成交佳績拔得巢湖樓市8月頭籌，背負小產(chǎn)權身份的岠嶂華庭小區(qū)異軍突起，位居榜眼

24、之位，其1501元/平米的成交均價則破下巢湖市區(qū)住宅成交均價的新低。商鋪方面，東方新世界再次沒有讓大家失望，29套的成交量穩(wěn)居巢湖商業(yè)地產(chǎn)龍頭，工程進度進展順利，各方面工作有條不紊，高品質(zhì)寫字樓亦開始預約。連續(xù)多月未發(fā)力的人民路商業(yè)步行街項目8月份依舊保持“低成交量，平穩(wěn)過渡”的態(tài)勢。在8月下半月已開始市場推廣，9月1日開始新一輪的認籌，預計9月底將開盤?？傮w來看，巢湖樓市8月量價齊升，各大項目在7、8兩月并未有大的房源推出量，主要是在消化上半年的存量。各大項目均在積極備戰(zhàn)金色9月，銀色10月，部分項目已先行一步。鳳凰名城趕在8月底二期開盤，湖畔名郡開始二期認籌，遠洲玫瑰園、四?；▓@、城市之光

25、等項目新的房源即將推出，客戶爭奪戰(zhàn)、媒體宣傳戰(zhàn)已悄然開打。第五部分 主要樓盤調(diào)研一、主要樓盤調(diào)研表1、名仕嘉園項目簡介：名仕嘉苑傲然屹立于巢湖新城半湯路南側，比鄰大市公安局，斜對市政府，自在大氣，揮寫自如，意在營造巢湖政務新區(qū)首個人文景觀高尚住宅社區(qū)。項目占地73641平方米，總建筑面積95915平方米，由19幢多層、兩幢小高層、兩幢高層、一幢寫字樓及沿街商鋪構成，將成為巢湖新城區(qū)高品質(zhì)、標志性的現(xiàn)代居住生活中心。1.3的低容積率、36%的高綠地率，人居環(huán)境優(yōu)越；位于巢湖政務新區(qū)最核心地段，未來發(fā)展?jié)摿o限；觀梅、賞蘭、聽竹、品菊四園抱團而成景觀，人文氣息濃厚；建筑風格極具現(xiàn)代感，臻美建筑呈現(xiàn)

26、；各項配套設施日益完善，安心暢享名仕幸福生活。項目名稱名仕嘉園發(fā)展商安徽巢湖雙友置業(yè)有限公司代理公司南京慧智共成房屋狀況期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間09年10月地理位置南到紫薇路,北至半湯路,西鄰渡江路電、2610777小區(qū)規(guī)劃由19幢多層、兩幢小高層、兩幢高層、一幢寫字樓及沿街商鋪綠化36 %銷售信息在售97-145小高層，多層僅剩頂層房源2300元/ ，小高層剩余30%左右交通公交有3路、16路、開發(fā)區(qū)專線小區(qū)配套沿街商鋪、幼兒園、休閑廣場等建筑面積100000占地面積73641主力戶型88135，三房兩廳建筑類別框架容積率1.3廣告賣點政務核心地段，未來發(fā)展無限

27、景觀 綠化、廣場銷售價格多層均價2600元/左右，小高層價格23802980之間?？傮w均價2450元/左右優(yōu)惠方式購房優(yōu)惠4888元/套銷售狀況 多層僅剩頂層復式， 商鋪價格兩層42005500元/媒體投放dm、網(wǎng)站，戶外看板等客戶群體中等收入者學區(qū)胡崗小學調(diào)查日期2009年9月1日星期二物業(yè)管理浙江新理想物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費小高層0.7元/ 多層0.4元/備注說明多層頂層挑空，自己分割，開發(fā)商返還1000元分割費綜合分析: 1、該案位于巢湖市政務區(qū)板塊，屬于中等規(guī)模樓盤；2、樓盤形象一般，包裝水平無特色，不注重產(chǎn)品細節(jié)的塑造，無規(guī)劃亮點；3、現(xiàn)場接待水平高，銷售人員受過一定培訓。2、鳳

28、凰名城項目簡介：新城中樞45%超高綠化13萬平米的法式生活理想園，新政務中心純公園高尚府邸。以市政府規(guī)劃為方向,四邊500米公建設施林立：市政府、開發(fā)區(qū)管委會、巢湖職業(yè)技術學院、巢湖電大、巢湖市道德醫(yī)院、巢湖建職工醫(yī)院、新火車站鳳凰名城，跟隨城市行政中心的轉移，享受新城市政務規(guī)劃大勢所趨。擁有未來城市中心醇熟配套，領未來新政務中心優(yōu)越便利；鳳凰名城，18000平米中央花園，超市綠化率，組團式建筑布局，聯(lián)合國際精項，團隊合力鉅獻，以高品質(zhì)格調(diào)見證生活繁華，傳承人居典范。項目名稱鳳凰名城發(fā)展商巢湖偉華置業(yè)有限公司代理公司和聲機構房屋狀況期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2010年9月地理位置半湯路東邊，鳳

29、凰山路南北兩側電、2609889小區(qū)規(guī)劃多層、小高層、商場綠化45%銷售信息二期09年8月29日開盤，交通 3路小區(qū)配套社區(qū)雙語幼兒園，商場等建筑面積130000占地面積70000主力戶型83122三房兩廳建筑類別框架容積率1.5廣告賣點5分鐘核心生活圈；20000集中商業(yè)；18000中央主題公園景觀18000平米中央花園，超市綠化率，組團式建筑布局銷售價格；一期均價2650元/；二期多層26002900元/，均價2750元/左右優(yōu)惠方式一次性付款98折；交2000元辦vip卡，購房抵6000元；購買復式2728元/，送閣樓。銷售狀況一期剩多層頂樓，小高層還有部分房

30、源，二期多層8月29日開盤調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放網(wǎng)站、樓書海報、戶外看板客戶群體中等收入者學區(qū)東風小學、城北小學現(xiàn)狀一期即將交房物業(yè)管理巢湖信和物業(yè)物業(yè)管理費多層0.45元/，小高層0.7元/調(diào)查日期2009年9月3日星期四綜合分析：1、屬于中等規(guī)模樓盤，樓盤品質(zhì)一般；2、注重產(chǎn)品包裝，講究銷售策略；3、銷售人員現(xiàn)場接待能力強。3、嘉正國際花園項目簡介：嘉正國際，一處非泛生活的都市領航，地處巢湖市城市核心，扼守城市交通中樞，立足巢湖路，長江路、護城河金鉆交匯，一處中心絕版生活區(qū)的深情演繹，一處拒絕平庸的塔尖專屬，一處對尊貴、優(yōu)和閑適向往的巔峰印證。項目名稱嘉正國際花園發(fā)展商安

31、徽嘉正華意置業(yè)有限公司代理公司合肥聚藝堂地產(chǎn)機構房屋狀況準現(xiàn)房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2008-12-31地理位置巢湖市巢湖路與黨校路交口電2116666小區(qū)規(guī)劃多層、小高層綠化36%小區(qū)配套智能安保、健身器材、車庫等建筑面積46000占地面積23976平方米主力戶型99150三房、四房建筑類別框架容積率2.1廣告賣點地塊、建筑、景觀、配套、數(shù)字化景觀休閑桌椅、水池、基本綠化銷售價格小高層均價：一層2750元/；二層2840元/；三層2890元/；四層2950元/；五層3020元/；六層3110元/；七層3190元/；八層3270元/；九層3350元/；十層3435元

32、/；頂層3460元/，閣樓1770元/。優(yōu)惠方式買多層頂樓復式，190總價優(yōu)惠30000元，折合2300元/（上下兩層）；購買小高層，每套優(yōu)惠20000元樓層1000元銷售狀況多層基本售罄，僅剩部分小高層房源調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放戶外看板、現(xiàn)場海報、網(wǎng)站等客戶群體中高層收入者學區(qū)人民路小學、巢湖三中交通1、2、3、8、9、15路物業(yè)管理巢湖金巢物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)管理費多層0.45元/，小高層0.75元/土地成本90萬/畝綜合分析：1、該項目銷售率接近90%，目前剩余少量余房，多層剩余幾套頂層復式，且面積較大；2、小高層也剩余部分三房和四房的大戶型，優(yōu)惠幅度也比較大，但房

33、價也是該區(qū)域最 高的。基本屬于尾盤。4、遠洲玫瑰園項目簡介：本項目隸屬安徽省巢湖市政務新區(qū)，位于金湖大道以北，華陽路以東，總用地面積約190畝。項目初步規(guī)劃為高尚住宅與配套商業(yè)，力爭建設為巢湖新一代高端住宅產(chǎn)品。 遠洲是巢湖當?shù)刈罹呙雷u度的開發(fā)品牌，本項目也將成為巢湖房地產(chǎn)市場新的標桿性產(chǎn)品，繼續(xù)保持遠洲房產(chǎn)的市場領導者地位。因此，本項目的產(chǎn)品既會與遠洲房產(chǎn)原開發(fā)的樓盤保持一種內(nèi)在的延續(xù)，又會有新的突破。項目名稱遠洲玫瑰園發(fā)展商巢湖遠洲房產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司杭州青鳥（全案策劃）房屋狀況期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2009年12月地理位置南側為金湖大道，西側為華陽路，東側為渡江路，水景公園隔路相

34、望電2365917小區(qū)規(guī)劃多層|聯(lián)排別墅|花園洋房|小高層；住宅建筑面積139384，其中底層住宅21218，多層住宅102059，小高層住宅16107綠化39.2%小區(qū)配套幼兒園、智能安保、會所總建筑面積163711m2占地面積190畝主力戶型90136三房兩廳，部分聯(lián)排別墅；9月26日二期推出以多層三房為主，面積在85145之間。建筑類別框架容積率1.29廣告賣點產(chǎn)品規(guī)劃、公園就在家門口景觀水景噴泉，雕塑、歐式園林銷售價格一期多層均價2850元/左右，預計二期開盤多層均價在3000元/左右；一期聯(lián)排別墅4080元/左右起9月26日二期開盤：具體一房一價。優(yōu)惠方式

35、進入9月取消了所有優(yōu)惠。二期開盤辦理vip卡客戶可以優(yōu)惠2000元/套銷售狀況二期即將投放市場調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放郵遞廣告、dm單頁、現(xiàn)場看板客戶群體認可開發(fā)商實力和信譽的中高收入客戶群學區(qū)職業(yè)技術學院附中(在建)交通16路物業(yè)管理巢湖遠洲物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費多層0.45元/，小高層0.7元/左右備注說明巢湖當?shù)胤康禺a(chǎn)政策：在2010年底前購大戶型免90%契稅綜合分析：1、項目一期銷售很成功。2、開發(fā)商為浙企，開發(fā)及管理水平都比較高，由于成功開發(fā)了世紀新都等小區(qū)，在客戶群眾樹立了良好的口碑和信譽度。因此，在開發(fā)商口碑和信譽度的作用下，所開發(fā)產(chǎn)品繼續(xù)被市場追捧是理所當然

36、的。3、開發(fā)商最新營銷手段：成立“遠洲名仕會俱樂部”，提升項目形象，增加賣點。5、四?；▓@項目簡介：安徽五湖四海置業(yè)有限公司投資2.5億元興建的四?；▓@，位于半湯路與金巢大道交匯處，是巢湖市行政新區(qū)的首席大盤，總占地面積182畝，規(guī)劃設計總建筑面積18萬多平方米。四海花園共有36幢住宅房、商業(yè)房、公共服務配套設施。根據(jù)不同客戶的需求，戶型設計有躍層公寓、復式公寓、高層公寓三大類十幾種戶型，全部是南北朝向，通風透光極佳。園內(nèi)還設有業(yè)主會所、并精心設計商場超市、餐廳、郵電所、銀行、健身中心、醫(yī)療中心、青少年活動中心、人防工程及地上、地下停車場等。 以適應各行業(yè)的業(yè)主的需求，臨紫薇小區(qū)還設置了兩層2

37、000平方米的菜市場，能充分滿足業(yè)主的生活需要，是人性化居住的好地方。 特別是規(guī)劃設計的二幢24層居住樓，成為目前巢湖市居住用房的第一高度，整個園區(qū)有三個出入口，園內(nèi)園外交通十分方便，人車分流，環(huán)境幽雅，中心規(guī)劃設計有一個下沉式景觀廣場，四個集中園林小品依附四周，由一條步行小道貫穿其中，使其渾然一體，寓意五湖四海。一條長約180米，寬達13米的步行景觀大道鑲嵌在小區(qū)中，延路景觀一步一景，錯落有致，與兩側的建筑物相相映成趣，和諧共處，實現(xiàn)住宅建在園林里的理念。 四?；▓@，風景如畫，園內(nèi)有小溪、亭臺、假山、樓閣，綠化面積達3.2平方米，綠化率達41.5%，有喬木、灌木、綠籬、花草、花壇,四季皆春，

38、綠意盎然。 四?；▓@住宅小區(qū)在巢湖市率先實施“家居安防智能化”管理，整個小區(qū)配備有周邊報警、電子巡更、閉路監(jiān)控、車輛出入門禁和室內(nèi)三防系統(tǒng)，達到了人防與技防相結合的封閉式的智能化管理。項目名稱四海花園發(fā)展商安徽五湖四海置業(yè)有限公司代理公司無房屋狀況現(xiàn)房、期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間28#、29#2009年底地理位置巢湖市半湯路與金巢大道交匯處電2856588小區(qū)規(guī)劃36幢住宅房、商業(yè)房、公共服務配套設施綠化41.5 %小區(qū)配套1450幼兒園總建筑面積180000占地面積182畝主力戶型87142，三房兩廳為主建筑類別框架容積率1.3廣告賣點低密度多層住宅、交通便捷景觀

39、雕塑、噴泉、基本綠化銷售價格多層均價2700元/左右優(yōu)惠方式一次性付款97折；按揭98折銷售狀況二期66-142平米戶型在售調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放網(wǎng)站、戶外看板、宣傳單頁客戶群體公務員、周邊居民學區(qū)小區(qū)配套學校交通3路、16路物業(yè)管理巢湖市平安物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費多層0.35元/小高層0.7元/土地成本40萬/畝綜合分析1、該項目屬于中上等規(guī)模樓盤，但在政務區(qū)板塊中其價格相對較低一些，這有幾個方面的原因：一是土地成本便宜，才40萬/畝，具有價格競爭的優(yōu)勢；2、而是開發(fā)商沒有招代理公司，自身的營銷水平不高，缺少炒作房價的手段，所以沒有去的利益的最大化；3、樓盤形象不佳，沒

40、有體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)。這是其它開發(fā)商應該借鑒的。6、嘉和花園項目簡介：位于巢湖市政務中心，鄰近新市政府、國際飯店、巢湖一中、新火車站和巢湖大市場等配套隨著區(qū)域內(nèi)各大社區(qū)的入住和市政配套的完善，新城市中心的生活日漸濃厚，前景持續(xù)高漲。 南歐風情建筑情景生活。多層戶型:a1：130.89平米、a2:.69平米、a3:103.31平米、a5:141.17平米、a4:96.35平米。項目名稱嘉和花園發(fā)展商安徽鑫閩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司無房屋狀況一期現(xiàn)房已入住，二期在售所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間08年年底（一期）地理位置長江東路54號(明峰酒店旁)電 2369888小區(qū)規(guī)劃情景洋房

41、、多層、小高層、酒店式公寓綠化35%小區(qū)配套會所、總建筑面積107444.72占地面積44236主力戶型三室兩廳：多層戶型:a1:130.89、a2:114.69、a3:103.31平米、a5:141.17、a4:96.35建筑類別框架容積率1.7廣告賣點美觀實用的戶型、南歐建筑特色情景洋房、交通便捷、建筑材料質(zhì)量景觀雅典娜雕塑廣場、地中海主題園林景觀銷售價格多層3000元/左右，小高層一層2650元/，按樓層每層加價40元/，均價2850元/左右優(yōu)惠方式多層按揭99折，一次性付款98；小高層按揭98折，一次性付款97折。銷售狀況一期現(xiàn)房已入住；二期準現(xiàn)房已售90%調(diào)查日期2009年9月3日星

42、期四媒體投放網(wǎng)站、戶外看板客戶群體周邊居民、企事業(yè)單位員工學區(qū)暫未定交通6路、9路、10路物業(yè)管理巢瑞物業(yè)物業(yè)管理費多層0.4元/小高層0.8元/土地成本40萬/畝綜合分析1、南歐建筑風格，情景洋房具有一定特色，該項目周邊配套齊全；2、項目營銷策劃水平一般。6、湖畔明郡項目簡介：“湖畔名郡”位于巢湖市龜山路南側，巢湖中路西側，丁崗河東側。 “湖畔名郡”實際用地面積：127024m2，建筑占地面積：31163.68m2，總建筑面積：222292.00m2，住宅：186389.8m2，公寓：5153.20m2，商店：27589m2，幼兒園：2700m2，地下建筑面積：15945m2，公廁60 m2

43、，垃圾中轉站：100m2，其他配套：300m2。容積率：1.75，建筑密度：24.53%，綠化率：35%。項目名稱湖畔明郡發(fā)展商巢湖市天易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司廈門創(chuàng)智堂房屋狀況期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2009年12月（一期）地理位置巢湖市龜山路南側，巢湖中路西側，丁崗河東側電2326888小區(qū)規(guī)劃15棟多層，20棟小高層、3棟高層、1棟商業(yè)及寫字樓綠化45%小區(qū)配套社區(qū)幼兒園、800米商業(yè)街、會所總建筑面積222292占地面積127024主力戶型86品質(zhì)兩房；103132闊綽三房建筑類別框架容積率1.75廣告賣點cld核心領地，濱水養(yǎng)生公館；科學的產(chǎn)品規(guī)劃；

44、交通及地段。景觀中心湖景廣場、品味雕塑小品、現(xiàn)代園林綠化銷售價格一期多層基本售罄，均價達到3100元元/左右；小高層戶型較大，均價3000元/左右優(yōu)惠方式一期房源一次性付款98折，按揭99折；二期房源正在認籌中，住宅2000元抵6000元，商鋪2000元抵10000元銷售狀況一期多層基本售罄，剩余不少小高層大戶型房源，二期認籌中調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放網(wǎng)站、戶外看板客戶群體中高收入階層學區(qū)龜山路小學、人民路小學、巢湖四中交通3、1、6、8路物業(yè)管理未定物業(yè)管理費多層0.4元/小高層0.8元/調(diào)查日期2009年9月3日星期四綜合分析1、現(xiàn)場接待中心規(guī)模宏大氣派；2、現(xiàn)場接待水平較

45、高；3、代理公司包裝水平一流，營銷手段多樣，層層推進，價格穩(wěn)步提升；4、開發(fā)商有一定實力；項目位置好，規(guī)劃設計有亮點。5、不足之處：缺少樣板展示區(qū)，以方便客戶體驗；包裝略顯粗糙，缺少大盤氣質(zhì)。7、鼎力明珠寶邸項目簡介：明珠寶邸，尊崇中庸之道，從不張揚品質(zhì)的高昂； 28560精致社區(qū)，以2幢多層、2幢小高層及沿街商鋪，圍合的院落式居所； 用大圍合營造安全居住環(huán)境，并為人們提供多重交流的空間； 地下停車體系配備完善，先進的智能保障，彰顯現(xiàn)代建筑群落的功能完備。項目名稱鼎力明珠寶邸發(fā)展商巢湖市鼎力置業(yè)有限公司代理公司慧河機構房屋狀況期房所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2009年6月地理位置巢湖市半湯路北側（市

46、財校的東側）電話05652819666、2819667小區(qū)規(guī)劃2幢多層、2幢小高層及沿街商鋪綠化30 %小區(qū)配套地下停車場、社區(qū)商業(yè)總建筑面積26000占地面積15400平米主力戶型91126三房兩廳 建筑類別框架容積率1.43廣告賣點院落式風情居所，中國式文化社區(qū)景觀基本園林綠化銷售價格小高層均價2500優(yōu)惠方式一次性付款98折，按揭99折銷售狀況去化80%以上調(diào)查日期2009年9月3日星期四媒體投放網(wǎng)站、現(xiàn)場看板、廣告牌、dm等客戶群體公務員、私營業(yè)主、周邊居民學區(qū)東風小學、四中交通3路物業(yè)管理巢湖市鼎力物業(yè)有限公司物業(yè)管理費多層0.4元/小高層0.7元/調(diào)查日期2009年9月3日星期四綜

47、合分析1、項目小，兩棟多層，兩棟小高層，無法設計規(guī)劃亮點；2、自身配套不足，只有借用周邊公共生活配套；3、但項目位置較好，銷售還不錯。8、城市之光項目簡介：城市之光總用地面積 28 萬平方米，約 420 畝。總建筑面積 512241 平方米 ，容積率 1.45 。建筑類型有多層住宅、高層住宅和商鋪。小區(qū)共建有 90 棟房屋，其中 18 層高層 15 棟， 11 層高層 9 棟，是巢湖有史以來真正意義上的高層住宅區(qū)。該項目可容納一萬多人居住，約三千四百九十五戶。由于是高層住宅小區(qū)，建筑密度較低（ 32 . 6% ） , 樓與樓之間的空間距離更大。在小區(qū)中心設置了放大的景觀節(jié)點，相應的設置會所廣場

48、等。以中心綠地為核心，通過連續(xù)的沿街綠化、組團小品、水景雕塑等形成一個綜合形態(tài)的綠色家園。綠地率 30.9% ，日照間距 1 ： 1.2 。項目名稱城市之光發(fā)展商安徽杰成集團代理公司無房屋狀況一期已入住，二期在售所屬區(qū)域居巢區(qū)交房時間2008年6月（一期）地理位置巢湖傳統(tǒng)城市中心與新興市政功能模塊交匯處，東至半湯路，西至巢湖北路，南至長江路，北至淮南復線鐵路電2621888小區(qū)規(guī)劃90棟房屋，其中18層高層15棟， 11層高層9棟綠化31.40 %小區(qū)配套幼兒園、商業(yè)街、會所等總建筑面積512241占地面積420畝 主力戶型80142，兩房兩廳、三房兩廳建筑類別框架容積率1.45廣告賣點黃金地段景觀中心廣場、雕塑小品、園林綠化銷售價格高層均價2950元/左右，多層均價3150元/左右；10月即將推h組團（汽車站位置）產(chǎn)品，約有200余套，預計均價3300元/左右。優(yōu)惠方式一次性付款97折：按揭98折；另外多層優(yōu)惠1000元/套，小高層優(yōu)惠4000元/套。h組團現(xiàn)在辦卡房價優(yōu)惠，多層優(yōu)惠1000元/套，小高層優(yōu)惠40