房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商標(biāo)法法律風(fēng)險(xiǎn)防控

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控 最近兒年，中國(guó)得樓市隨著各種法規(guī)與政策得出臺(tái)，呈現(xiàn)快速發(fā)展得局面。相 對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家而言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展起步晚，發(fā)展速度驚人，與此相對(duì)應(yīng)地, 必然存在立法滯后、法律制度不完善得問(wèn)題。再加上我國(guó)企業(yè)普遍法律風(fēng)險(xiǎn)防范 意識(shí)薄弱，這就使得以高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)為特征得房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)法律糾紛，涉 及得爭(zhēng)議金額往往很大。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就就是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)得企業(yè),它既就就是房地產(chǎn)產(chǎn) 品得生產(chǎn)者，乂就就是房地產(chǎn)商品得經(jīng)營(yíng)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)十分復(fù) 雜，囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)得特點(diǎn)決定了其項(xiàng)LI開(kāi)發(fā)得周期長(zhǎng)，產(chǎn)品價(jià)

2、值高。在較長(zhǎng)期間內(nèi)得經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)必然存在著許多不確定性，這就使得企業(yè)得法律風(fēng)險(xiǎn)隨之加大。本文中，筆 者將具體分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其項(xiàng)U開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能涉及得法律風(fēng)險(xiǎn),并就如 何防范此些風(fēng)險(xiǎn)提出自己得觀(guān)點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段 此階段主要涉及土地使用權(quán)取得得法律風(fēng)險(xiǎn)，包括企業(yè)在中標(biāo)后不能足額支 付地價(jià)或出讓金;政府因拆遷補(bǔ)償問(wèn)題不能向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按約交地;政府規(guī)劃 得變更與調(diào)整使其無(wú)法履行出讓合同；企業(yè)因資金不足未能有效開(kāi)發(fā)而導(dǎo)致得土 地閑置等。 按照土地使用權(quán)得取得方式來(lái)瞧，在一級(jí)土地市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得土地 使用權(quán)通過(guò)政府出讓得方式實(shí)現(xiàn)。由于交易主體一方為政府部門(mén),政府得信用度 較

3、高，因而風(fēng)險(xiǎn)還就就是相對(duì)較小得。但就就是風(fēng)險(xiǎn)小不代表可以高枕無(wú)憂(yōu)，企業(yè) 仍需要審查土地性質(zhì)就就是否屬于可以出讓得范圍,以防有關(guān)部門(mén)或其負(fù)責(zé)人違 法違規(guī)操作使得企業(yè)吃了苦果。 通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)得情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)著重審查出讓土地得 狀。因?yàn)橥恋貭顟B(tài)一旦有問(wèn)題將影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)土地得使用，并可能進(jìn)一 步造成土地閑置得問(wèn)題。國(guó)土資源部于2 0 12年6月1日以國(guó)土資源部第5號(hào) 令修訂發(fā)布了閑置土地處置辦法，明確了未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年得閑置土地，由市、 縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照土地出讓或者劃撥價(jià)款得20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置 兩年則無(wú)償收回。 閑置土地處置重在預(yù)防。這次修訂明確要求土地出讓必

4、須就就是“凈地”出 讓?zhuān)埂懊亍背鲎專(zhuān)苊庖虿疬w等原因造成得土地閑置。新修訂得辦法中規(guī) 定，市、縣政府供應(yīng)得土地應(yīng)當(dāng)就就是土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒(méi)有 法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需 得基本條件。雖然有這樣明確得規(guī)定，但就就是在實(shí)際案例中，六成以上得土地 閑置都就就是因?yàn)檎虍a(chǎn)生得，包括因?yàn)椴疬w時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、拆遷糾紛，導(dǎo)致房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)時(shí)間,進(jìn)而連帶導(dǎo)致房屋交付期間延遲，給企業(yè)帶來(lái)一 系列得損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收購(gòu)?fù)恋貢r(shí)應(yīng)盡量避免收購(gòu)毛地得風(fēng)險(xiǎn)。 在二級(jí)土地市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓得方式從其她項(xiàng)H公司取得土 地使用權(quán)。這

5、與出讓方式相比風(fēng)險(xiǎn)較大。首先就就是轉(zhuǎn)讓得土地要具備一定得條 件。轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，對(duì)土地得開(kāi)發(fā)已達(dá)到法定得程度。否則可能被認(rèn)定為 就就是“土地倒賣(mài)”行為而承擔(dān)“合同無(wú)效”得風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還 要審查相對(duì)方公司得資金、資質(zhì)以及就就是否已經(jīng)取得合法得土地使用權(quán)。 除了通過(guò)轉(zhuǎn)讓與出讓取得土地使用權(quán)之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還經(jīng)常通過(guò)合作 開(kāi)發(fā)、收購(gòu)項(xiàng)LI公司股權(quán)得方式取得土地使用權(quán)。 在合作開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同。相關(guān) 司法解釋及判例認(rèn)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需具備三個(gè)條件，即共同投資、共享利潤(rùn)、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金得當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),只收取

6、固定數(shù)額貨幣得，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。鑒于我國(guó)禁止企業(yè)間得借貸，為了防止 不必要得糾紛發(fā)生，企業(yè)在訂立合同時(shí)必須明確雙方得權(quán)利義務(wù)及利益分配。 對(duì)比轉(zhuǎn)讓與出讓方式，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)或收購(gòu)對(duì)方公司股權(quán)，企業(yè)得稅收可以在 一定程度上得到減輕，但隨之風(fēng)險(xiǎn)也有所增大。合同簽訂后,一旦土地價(jià)格上漲， 合作方可能借土地不符合城市規(guī)劃、合作方出資不到位等各種問(wèn)題主張“合同無(wú) 效”。山于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)復(fù)雜繁多，為了有效防范1_1標(biāo)項(xiàng)U得風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂項(xiàng) LI合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)資料進(jìn)行搜集、整理，進(jìn)行縝密得 可行性分析，對(duì)合同方案進(jìn)行審查與評(píng)估，制定法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與論證。 二、房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)施

7、工中得法律風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不直接進(jìn)行項(xiàng)U施工建設(shè),而就就是將項(xiàng)U承包給具有 相應(yīng)資質(zhì)得建筑公司。項(xiàng)U在建設(shè)施工階段就就是法律風(fēng)險(xiǎn)得高發(fā)區(qū)。首先就就 是建設(shè)承包單位得資質(zhì)，如果不符合法律相關(guān)規(guī)定，則可能導(dǎo)致合同無(wú)效。對(duì)于法 律規(guī)定必須通過(guò)招投標(biāo)確定承包商得，如果沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)，同樣會(huì)導(dǎo)致合同無(wú) 效。 另外在建設(shè)施工合同較為常見(jiàn)得就就是“黑口合同”問(wèn)題。相關(guān)司法解釋規(guī) 定,當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立得建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案得中標(biāo)合同 實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容不一致得，應(yīng)當(dāng)以備案得中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款得根據(jù)?？诤贤?即“經(jīng)過(guò)備案得中標(biāo)合同”，“黑合同”即“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立得建 設(shè)工

8、程施匸合同”，黑口合同得存在并不導(dǎo)致合同無(wú)效，只就就是涉及到工程價(jià)款 得確定問(wèn)題。 企業(yè)為了規(guī)避某些政策或監(jiān)管,往往采取與承包方簽訂黑白合同得方式。此 種做法就就是不被法律支持得。對(duì)此，我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定:招標(biāo)人與中標(biāo)人不 按照招標(biāo)文件與中標(biāo)人得投標(biāo)文件訂立合同得，或者招標(biāo)人、中標(biāo)人訂立背離合 同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容得協(xié)議得，責(zé)令改正；可以處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十 以下得罰款。在法律規(guī)定十分明確得悄況下，黑口合同所引起得糾紛中，法院基本 上會(huì)做出不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得判決。為了避免此種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在簽訂建設(shè)工 程施工合同以及對(duì)合同進(jìn)行修改、補(bǔ)充后，應(yīng)及時(shí)到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記、備案， 確保合同文件為

9、白合同”。 在項(xiàng)U完工后，也需要企業(yè)對(duì)工程驗(yàn)收中得風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行高度防范。建筑工程施 工合同糾紛得司法解釋中對(duì)工程竣工驗(yàn)收有相關(guān)規(guī)定，其中笫十三條，“建設(shè)工 程未經(jīng)竣丄驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，乂以使用部分質(zhì)量不符合約定為山主張權(quán) 利得，不予支持;但就就是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程得合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)與 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”，緊接著，第十四條就規(guī)定了竣工日期得確定方法， “建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用得，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工 日期”。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在占有項(xiàng)LI工程之前，應(yīng)當(dāng)全面做好驗(yàn)收工作，以防 權(quán)利受損。 另外，此解釋得第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人約定，發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后

10、， 在約定期限內(nèi)不予答復(fù)，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件得，按照約定處理。承包人請(qǐng)求 按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款得，應(yīng)予支持”。此項(xiàng)規(guī)定實(shí)際規(guī)定了發(fā)包方不作 為時(shí)得責(zé)任,要求發(fā)包方及時(shí)履行義務(wù)、行使權(quán)利。發(fā)包方在收到承包方得相關(guān) 文件、要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)回復(fù)或給予明確告知,否則會(huì)失掉某些權(quán)利，給企業(yè)造成損失。 三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售中得法律風(fēng)險(xiǎn) 在房產(chǎn)銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)其商品進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)得工程中，極易產(chǎn)生虛假 廣告得法律風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下,廣告屬于要約邀請(qǐng)。然而廣告得內(nèi)容一旦明確、 具體，并對(duì)合同得訂立有重大影響得，就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為要約。最高人民法院關(guān)于 審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題得解釋第三條規(guī)定

11、，“如果出 賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)得房屋及相關(guān)設(shè)施所作得說(shuō)明與允諾具體確定，并 對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同得訂立以及房屋價(jià)格得確定有重大影響得，應(yīng)視為要約”。有得 企業(yè)在廣告中明確各項(xiàng)內(nèi)容，如面積、層高、設(shè)計(jì)樣式、投資回報(bào)承諾等。一旦 交付得房屋與廣告中描述得不一致，而購(gòu)買(mǎi)者嚴(yán)格要求房地產(chǎn)企業(yè)交付廣告中承 諾得條件，則企業(yè)很可能承擔(dān)相應(yīng)得違約風(fēng)險(xiǎn)。 另外，我國(guó)廣告法明確規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假得內(nèi)容，不 得欺騙與誤導(dǎo)消費(fèi)者，必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。訂立合同時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)遵循廣 告得承諾。如果隨意地變更宣傳廣告得內(nèi)容，悄節(jié)嚴(yán)重得會(huì)構(gòu)成欺詐，造成實(shí)際損 失得，承擔(dān)賠償責(zé)任,還會(huì)受到相應(yīng)得行政

12、處罰。從現(xiàn)有案例來(lái)瞧，若企業(yè)為了規(guī)避 虛假?gòu)V告得風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)廣告中某些用語(yǔ)進(jìn)行模糊化處理,一旦發(fā)生爭(zhēng)議，且無(wú)法證明 訂立合同時(shí)雙方意思表示一致，那么法院在責(zé)任認(rèn)定時(shí)傾向于作出對(duì)購(gòu)買(mǎi)者有利 得判決。 既然模糊化處理商品房廣告不可行，那么從另一個(gè)方面出發(fā)，企業(yè)只有在廣告 中明確商品得特征與現(xiàn)狀，才能避免糾紛得發(fā)生。從銷(xiāo)售人員培訓(xùn)環(huán)節(jié)開(kāi)始，就 必須統(tǒng)一廣告得內(nèi)容，并使廣告與實(shí)際商品相符;若宣傳資料中相關(guān)內(nèi)容與實(shí)際不 符，必須加注風(fēng)險(xiǎn)提示，將企業(yè)得法律風(fēng)險(xiǎn)降到最小。 另外,在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)得過(guò)程中還可能涉及到不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)得問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)常用得銷(xiāo)售手段之一為有獎(jiǎng)銷(xiāo)售。對(duì)于有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，我國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法有一個(gè)

13、明確得規(guī)定:經(jīng)營(yíng)者不得從事下列有獎(jiǎng)銷(xiāo)售：（一）采用謊稱(chēng)有獎(jiǎng)或者故意讓內(nèi)定 人員中獎(jiǎng)得欺騙方式進(jìn)行有獎(jiǎng)銷(xiāo)售;（二）、利用有獎(jiǎng)銷(xiāo)售得手段推銷(xiāo)質(zhì)次價(jià)高得商 品；（三）抽獎(jiǎng)式得有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，最高獎(jiǎng)得金額不超過(guò)五千元。企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)當(dāng) 注意此些規(guī)定。對(duì)于任何消費(fèi)者得咨詢(xún)與質(zhì)疑，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)及時(shí)接待、給出解決 方案，避免消費(fèi)者因遲遲得不到回復(fù)而向有關(guān)部門(mén)投訴或向法院起訴。 四、交房階段得法律責(zé)任 除了以上三個(gè)階段得法律風(fēng)險(xiǎn)外，在交房階段，企業(yè)可能面臨逾期交房時(shí)支付 違約金得風(fēng)險(xiǎn);對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致得爭(zhēng)議，商品房銷(xiāo)售管理辦法第24 條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)訃。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)

14、批準(zhǔn)得規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意得設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房得結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間 尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定得其她影響商品房質(zhì)量或者使用功能 情形得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人 有權(quán)在通知到達(dá)之日起I5日內(nèi)做出就就是否退房得書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到 達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)得，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及曲此引起得房?jī)r(jià) 款得變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人得，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受 人退房得,山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?III此可見(jiàn)，企業(yè)對(duì)于因規(guī)劃、設(shè)計(jì)得 變更，有通知買(mǎi)受人得義務(wù);企業(yè)未盡通知義務(wù)時(shí)，買(mǎi)受人要求退房時(shí)，企業(yè)還有承 擔(dān)

15、違約責(zé)任。 總結(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)LI開(kāi)發(fā)得過(guò)程中，將與政府部門(mén)、其她開(kāi)發(fā)企業(yè)、 建設(shè)施工單位、勞動(dòng)者、消費(fèi)者等各種主體形成復(fù)雜得法律關(guān)系。在項(xiàng)LI開(kāi)展得 整個(gè)過(guò)程中，法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。限于篇幅,本文所論及得風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型也只就就是 冰山一角。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)U作為風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)，其必然需要做足夠得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)佔(zhàn)、山 專(zhuān)業(yè)法律工作者出具詳盡得法律意見(jiàn)，以求將風(fēng)險(xiǎn)降到可控范圍之內(nèi)。 現(xiàn)階段，隨著國(guó)有企業(yè)法務(wù)工作建設(shè)逐步完善，法律風(fēng)險(xiǎn)防控問(wèn)題也逐漸被 提上日程。但就就是，大多數(shù)企業(yè)還只就就是停留在出現(xiàn)糾紛才想起律師得階段, 對(duì)將風(fēng)險(xiǎn)防控缺乏足夠得認(rèn)識(shí)，或者說(shuō)山于法律風(fēng)控工作短期內(nèi)并不能給企業(yè)帶 來(lái)直接效益，出于

16、這種短視得、節(jié)約成本得考慮，很多企業(yè)沒(méi)有自己得常年法律顧 問(wèn)。然而事后補(bǔ)救付出得代價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于事前防范給出得成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、投入金額大。律師在此過(guò)程中，應(yīng)充分發(fā)揮其專(zhuān)業(yè) 優(yōu)勢(shì),將法律風(fēng)險(xiǎn)防控落實(shí)到土地轉(zhuǎn)讓、融資、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、售后等每個(gè)環(huán)節(jié)，做 到對(duì)各方主體得資信、對(duì)國(guó)家得政策進(jìn)行深入調(diào)查、了解，嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)協(xié)議得 起草、審核,為企業(yè)提供全面得、高質(zhì)量得服務(wù)。 藍(lán)石律所成功代理商標(biāo)異議復(fù)審行政糾紛案 藍(lán)石律師事務(wù)所代理湖南某知名電工企業(yè)訴國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)評(píng) 審委員會(huì)商標(biāo)異議復(fù)審裁定行政糾紛一案，北京市第一中級(jí)人民法院于2013年 12月底作出判決，支持了藍(lán)石律所委托人得主張

17、，撤銷(xiāo)了被告商標(biāo)評(píng)審委員會(huì)作 出得異議復(fù)審裁定，責(zé)令被告重新作出裁定。隨后，一審被告即商評(píng)委就該一審判 決提起上訴，最終該案經(jīng)北京市高級(jí)人民法院審理，終審于2 0 14年4月10 B 判決駁回上訴，維持原一審判決。 案件基本情況:上訴人（原審被告）:國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)評(píng)審委員會(huì)； 被上訴人（藍(lán)石所得委托人、原審原告）:湖南某電工實(shí)業(yè)有限公司;原審第三人： 譚某某。 20 0 6年10月1 3日，譚某某向商標(biāo)局申請(qǐng)注冊(cè)，將被異議商標(biāo)指定使用在 第11類(lèi)商品上。商標(biāo)局接受申請(qǐng)，并在法定期限內(nèi)進(jìn)行公告，期間湖南某電工實(shí) 業(yè)有限公司提出異議，稱(chēng)被異議商標(biāo)與該公司于20 0 5年11月21日申請(qǐng),

18、2008 年11月】4日核準(zhǔn)注冊(cè)得引證商標(biāo)一，以及1997年1月27日申請(qǐng)，經(jīng)核準(zhǔn)注冊(cè) 得引證商標(biāo)二，構(gòu)成近似商標(biāo)。2012年3月6日商標(biāo)局針對(duì)該異議作出裁定，裁定 認(rèn)定某公司得異議理由不成立,被異議商標(biāo)予以核準(zhǔn)注冊(cè)。某公司不服，于2012 年4月19日向國(guó)家工商行政管理總局商標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)商標(biāo)評(píng)委會(huì)）提起異 議復(fù)審申請(qǐng)。2013年9月10日，商標(biāo)評(píng)委會(huì)作出復(fù)審裁定書(shū),裁定:被異議商標(biāo)予 以核準(zhǔn)注冊(cè)。某公司不服復(fù)審裁定書(shū)，向北京市第一中級(jí)人民法院提起行政訴訟。 在本案一審訴訟過(guò)程中，藍(lán)石所代理律師向法院提交大量證據(jù)主張其原告商 標(biāo)在被異議商標(biāo)申請(qǐng)日之前就已屬于具有一定知名度得商標(biāo)，并使得該

19、商標(biāo)已獲 得較強(qiáng)得顯著性。其中書(shū)證主要有中國(guó)國(guó)家強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證證書(shū)、2004年 及2 0 0 7年由湖南省工商行政管理局頒發(fā)得湖南省著名商標(biāo)”證書(shū)、200 2年一 200 5年，湖南某知名電工企業(yè)部分經(jīng)銷(xiāo)合作協(xié)議書(shū)等證據(jù)，同時(shí)為證明被異 議商標(biāo)指定使用得商品與引證商標(biāo)核定使用得商品作為電工類(lèi)商品在同一銷(xiāo)售 主體處或銷(xiāo)售場(chǎng)所即可以買(mǎi)到，律師建議深思公司公證，并向一審法院提交了兩 份公證書(shū)原件，證明原告商標(biāo)商品在各大家用電器實(shí)體店銷(xiāo)售情況。不僅如 此，代理律師同時(shí)取得了中國(guó)電器匸業(yè)協(xié)會(huì)電器附件及家電控制分會(huì)得證詞，證明 該商標(biāo)具有較強(qiáng)得知名度。以上證據(jù)在一審與二審中得到承辦法官得高度關(guān)注, 并且大

20、量證據(jù)均被予以釆納。在此案中，代理律師超強(qiáng)得證據(jù)搜羅能力，強(qiáng)大得邏 輯分析能力就就是一審證據(jù)認(rèn)定，二審原判維持得重要保障，充分維護(hù)了被代理人 得合法權(quán)益。 評(píng)析：該案得主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于異議商標(biāo)與引證商標(biāo)所保護(hù)得商品種類(lèi)就就是 否屬于類(lèi)似商品，在這些商品上使用存在相當(dāng)程度得近似性得商標(biāo)就就是否會(huì)導(dǎo) 致消費(fèi)者得混淆、誤認(rèn)。代理律師根據(jù)商標(biāo)審查標(biāo)準(zhǔn)中得相關(guān)規(guī)定，如“文 字商標(biāo)近似就就是指商標(biāo)文字得字形、讀音、含義近似，易使相關(guān)公眾對(duì)商品或 者服務(wù)得來(lái)源產(chǎn)生誤認(rèn)得，判定為近似商標(biāo)”，認(rèn)為被異議商標(biāo)就就是將引證商標(biāo) 一及引證商標(biāo)二中得中文進(jìn)行組合，分別與引證商標(biāo)一、二構(gòu)成近似商標(biāo)。根據(jù) 關(guān)于審理商標(biāo)授權(quán)確

21、權(quán)行政案件若干問(wèn)題得解釋?zhuān)?lèi)似商品就就是指功能、 用途、生產(chǎn)部門(mén)、銷(xiāo)售渠道、消費(fèi)對(duì)象等方面相同，或者相關(guān)公眾一般認(rèn)為其存 在特定聯(lián)系、容易造成混淆得商品”。在引證商標(biāo)一、二具有較強(qiáng)顯著性且知名 度較高得情況下，將山二者組合而成得被異議商標(biāo)使用在指定商品上，極易使消費(fèi) 者將其與原告得商標(biāo)商品關(guān)聯(lián)在一起，誤以為兩者相關(guān)或存在某種特定聯(lián)系， 最終北京市第一中級(jí)人民法院及北京市高院均支持我所代理律師得觀(guān)點(diǎn)，認(rèn) 為判斷商品就就是否類(lèi)似應(yīng)當(dāng)考慮商品在功能、用途、生產(chǎn)部門(mén)、銷(xiāo)售渠道、消 費(fèi)群體等方面就就是否相同或者具有較大得關(guān)聯(lián)性。如果異議商標(biāo)與引證商標(biāo)本 身存在很大得相似性，且其各自保護(hù)得商品存在較大得關(guān)

22、聯(lián)性、消費(fèi)群體兒乎相 同時(shí)，就足以造成使消費(fèi)者混淆或者誤認(rèn)得結(jié)果。毋庸置疑,該案得審理對(duì)于涉及 商標(biāo)注冊(cè)業(yè)務(wù)得企業(yè)來(lái)說(shuō)具有重大得借鑒意義。 下面論述一下企業(yè)在使用商標(biāo)時(shí)應(yīng)注意得法律問(wèn)題，商標(biāo)權(quán)就就是商標(biāo)專(zhuān)用 權(quán)得簡(jiǎn)稱(chēng),就就是指商標(biāo)主管機(jī)關(guān)依法授予商標(biāo)所有人對(duì)其注冊(cè)商標(biāo)受?chē)?guó)家法律 保護(hù)得專(zhuān)有權(quán)。商標(biāo)注冊(cè)人依法支配其注冊(cè)商標(biāo)并禁止她人侵害得權(quán)利，包括商 標(biāo)注冊(cè)人對(duì)其注冊(cè)商標(biāo)得排她使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、續(xù)展權(quán)與禁止她人侵害 得權(quán)利。商標(biāo)就就是用以區(qū)別商品與服務(wù)不同來(lái)源得商業(yè)性標(biāo)志，山文字、圖形、 字母、數(shù)字、三維標(biāo)志、顏色組合或者上述要素得組合構(gòu)成。中國(guó)商標(biāo)權(quán)得獲得 必須履行商標(biāo)注冊(cè)程序，而且實(shí)行

23、申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t。商標(biāo)就就是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)中得一種 識(shí)別標(biāo)志，所以商標(biāo)權(quán)得作用主要在于維護(hù)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)中得秩序。根據(jù)商標(biāo)法 第三十九、四十條規(guī)定,商標(biāo)權(quán)有效期10年，自核準(zhǔn)注冊(cè)之日起計(jì)算，需要繼續(xù)使 用得,期滿(mǎn)前6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)展，在此期間內(nèi)未能申請(qǐng)得，可再給予6個(gè)月得寬展 期。期滿(mǎn)未辦理續(xù)展手續(xù)得，注銷(xiāo)其注冊(cè)商標(biāo)。續(xù)展可無(wú)限重復(fù)進(jìn)行，每次續(xù)展 期1 0年，自該商標(biāo)上一屆有效期滿(mǎn)次日起計(jì)算。 商標(biāo)權(quán)就就是一種無(wú)形資產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可以用于抵債,即依法轉(zhuǎn)讓。經(jīng)依 法申請(qǐng)并核準(zhǔn)注冊(cè)得商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)我國(guó)商標(biāo)法第四十二條得規(guī)定，轉(zhuǎn) 讓注冊(cè)商標(biāo)時(shí)轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并共同向商標(biāo)局提出申請(qǐng)。受 讓人應(yīng)當(dāng)

24、保證使用該注冊(cè)商標(biāo)得商品質(zhì)量。轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)得，商標(biāo)注冊(cè)人對(duì)其在 同一種商品上注冊(cè)得近似得商標(biāo),或者在類(lèi)似商品上注冊(cè)得相同或者近似得商標(biāo), 應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。對(duì)容易導(dǎo)致混淆或者有其她不良影響得轉(zhuǎn)讓?zhuān)虡?biāo)局不予核準(zhǔn), 書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理曲。轉(zhuǎn)讓注冊(cè)商標(biāo)經(jīng)核準(zhǔn)后，予以公告。受讓人自公告 之日起乍有商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)。所以企業(yè)在轉(zhuǎn)讓商標(biāo)時(shí)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議中一定要明確約定雙 方得權(quán)利義務(wù)。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)商標(biāo)管理若干規(guī)定得要 求，委托商標(biāo)評(píng)佔(zhàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商標(biāo)評(píng)估，依照該評(píng)佔(zhàn)價(jià)值處理債務(wù)抵償事宜，而且, 要及時(shí)向商標(biāo)局申請(qǐng)辦理商標(biāo)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 商標(biāo)注冊(cè)人對(duì)其注冊(cè)商標(biāo)享有獨(dú)占使用權(quán)，這種專(zhuān)用權(quán)表現(xiàn)為三個(gè)方面:（

25、I） 商標(biāo)注冊(cè)人有權(quán)依據(jù)商標(biāo)法得相關(guān)規(guī)定,將其注冊(cè)商標(biāo)使用在其核準(zhǔn)使用得 商品、商品包裝上或者服務(wù)、服務(wù)設(shè)施上,任何她人不得干涉；（2）商標(biāo)注冊(cè)人 有權(quán)禁止任何其她人未經(jīng)其許可擅自在同一種或類(lèi)似商品上使用與其注冊(cè)商標(biāo) 相同或者近似得商標(biāo)；（3）商標(biāo)注冊(cè)人有權(quán)許可她人使用自己得注冊(cè)商標(biāo)，也可 以將自己得注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓給她人，這種許可或轉(zhuǎn)讓要符合法律規(guī)定并履行一定得 法律手續(xù)。同時(shí)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)還有時(shí)效性，即上文所述得商標(biāo)有效期，同時(shí)商標(biāo)專(zhuān) 用權(quán)得保護(hù)受地域范兩得限制。注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)僅在商標(biāo)注冊(cè)國(guó)享受法律保護(hù), 非注冊(cè)國(guó)沒(méi)有保護(hù)得義務(wù)。在我國(guó)注冊(cè)得商標(biāo)要在其她國(guó)家獲得商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)并受 到法律保護(hù)，就必須分

26、別在這些國(guó)家進(jìn)行注冊(cè)，或者通過(guò)馬德里協(xié)定等國(guó)際知 識(shí)產(chǎn)權(quán)條約在協(xié)定得成員國(guó)申請(qǐng)領(lǐng)土延伸。 由于商標(biāo)具有如上得三個(gè)特征，所以法律賦予商標(biāo)權(quán)人享有注冊(cè)商標(biāo)得專(zhuān)有 使用權(quán)、禁止權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可權(quán)。前三個(gè)權(quán)利在前面均已闡述，下面重點(diǎn)介紹 一下商標(biāo)許可權(quán)。 許可權(quán)就就是指注冊(cè)商標(biāo)所有人通過(guò)簽訂許可使用合同，許可她人使用其注 冊(cè)商標(biāo)得權(quán)利。許可使用就就是商標(biāo)權(quán)人行使其權(quán)利得一種方式。許可人就就是 注冊(cè)商標(biāo)所有人，被許可人根據(jù)合同約定，支付商標(biāo)使用費(fèi)后在合同約定得范圍與 時(shí)間內(nèi)有權(quán)使用該注冊(cè)商標(biāo)。 根據(jù)商標(biāo)法第四十三條商標(biāo)注冊(cè)人可以通過(guò)簽訂商標(biāo)使用許可合同，許 可她人使用其注冊(cè)商標(biāo)。許可人應(yīng)當(dāng)監(jiān)督被許可人使用其注冊(cè)商標(biāo)得商品質(zhì)量。 被許可人應(yīng)當(dāng)保證使用該注冊(cè)