x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報(bào)告

1、x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程可行性研究報(bào)告編制單位：x x 市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)：部頒乙級(jí)證書編號(hào)：022004院 長(zhǎng)：龔家政總 工：嚴(yán)利江項(xiàng)目負(fù)責(zé)：龔家政編 寫 人：黃 鵬 嚴(yán)利江 葉家強(qiáng)設(shè)計(jì)號(hào)：200719目 錄第一章 總 論11.1 項(xiàng)目名稱11.2 項(xiàng)目承建單位11.3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人11.4 項(xiàng)目建設(shè)地址11.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模11.6 項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用11.7 項(xiàng)目收入估算及資金籌措21.8 項(xiàng)目開發(fā)期21.9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)21.10 項(xiàng)目編制依據(jù)2第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性32.1 x x 市概況32.2 城市建設(shè)與城市發(fā)展62.3 項(xiàng)目承建單位基本情況92.4

2、 項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出102.5 x x 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況132.6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性14第三章 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場(chǎng)分析173.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀173.2 經(jīng)濟(jì)適用房供給方式183.3 城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析183.4 居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)19第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件204.1 建設(shè)地址204.2 建設(shè)條件20第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案265.1 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)265.2 項(xiàng)目建設(shè)原則265.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模265.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容27第六章 環(huán)境影響分析366.1 施工期的環(huán)境影響366.2 運(yùn)

3、營(yíng)期的環(huán)境影響386.3 綠化原則396.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)39第七章 項(xiàng)目組織管理及實(shí)施進(jìn)度397.1 項(xiàng)目組織管理397.2 開發(fā)模式及管理制度407.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度45第八章 項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算468.1 投資及成本估算依據(jù)468.2 投資估算468.3 總成本費(fèi)用548.4 住宅樓售價(jià)分析55第九章 項(xiàng)目收入估算與資金籌措559.1 項(xiàng)目收入估算559.2 資金籌措方式579.3 還款來源58第十章 綜合評(píng)價(jià)5810.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5810.2 社會(huì)評(píng)價(jià)62第十一章 結(jié)論與建議6411.1 結(jié)論6411.2 建議65附圖：x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃平面布置圖第一章 總

4、 論1.1 項(xiàng)目名稱x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程1.2 項(xiàng)目承建單位x x 中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 1.3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張昌華1.4 項(xiàng)目建設(shè)地址x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)地址位于x x 市江北開發(fā)區(qū)及x x 市江南區(qū)的黨校新村、金州北路，項(xiàng)目總占地面積56.79畝。1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程建設(shè)共為五處（張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán),黨校新村工程、金州北路工程），總占地面積56.79畝（其中為政府代建廉租房用地面積10.14畝）。其中：道路面積7284.3m2，綠化面積13222m2?？偨ㄖ娣e67859.38m2（其中為政府代建廉租房建筑

5、面積16810.78m2）。其中：居住建筑面積60672.48m2，公共建筑面積4986.9m2。小區(qū)容積率1.79，綠化率35%。1.6 項(xiàng)目開發(fā)投資及成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資為7619.58萬元（其中為政府代建廉租房投資1803.01萬元），其中開發(fā)建設(shè)投資7282.98萬元。本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為7282.98萬元。1.7 項(xiàng)目收入估算及資金籌措項(xiàng)目估算總銷售收入8072.27萬元，其中住宅樓6699.37 萬元，沿街門店1372.9萬元。項(xiàng)目建設(shè)資金主要通過項(xiàng)目單位及政府自籌和申請(qǐng)開發(fā)銀行貸款解決。其中：申請(qǐng)銀行貸款4500萬元（其中為政府代建廉租房貸款500萬元），自籌3119.58萬元。1.

6、8 項(xiàng)目開發(fā)期項(xiàng)目開發(fā)期為2年。1.9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、利潤(rùn)總額310.6萬元；2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率3.2%；3、投資利潤(rùn)率1.36%；4、投資利稅率3.45%。1.10 項(xiàng)目編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知國發(fā)199823號(hào)；2、國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國辦發(fā)200526號(hào)；3、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國辦發(fā)200724號(hào)；4、城市新建住宅小區(qū)管理辦法（建設(shè)部令第33號(hào)）；5、陜改辦發(fā)（2005）73號(hào)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展意見的通知；6、陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定（1998）；

7、7、陜西省發(fā)改委陜發(fā)改投資（2007）342號(hào)關(guān)于下達(dá)2007年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資計(jì)劃的通知；8、x x 市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）；9、x x 市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃；10、x x 中心城市經(jīng)濟(jì)適用房一期工程規(guī)劃；11、安政辦發(fā)(2007)26號(hào)文,批準(zhǔn)x x 中心城市廉租房建設(shè)三年規(guī)劃；12、項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料；13、x x 中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司關(guān)于編制x x 市經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；14、x x 市望江園,張溝,寇家溝經(jīng)濟(jì)適用房詳細(xì)規(guī)劃。15、x x 市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法。安政辦發(fā)200590號(hào)第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性2.1 x x

8、 市概況x x 市地處陜西南部，北依秦嶺山麓，南沿巴山余脈，地理上是連接我國西南、西北和華中的紐帶，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于承東啟西的重要位置。x x 市區(qū)與鄂、渝、豫三?。ㄊ校┙唤?，處在武漢、重慶、西安三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間，地理位置十分優(yōu)越。交通便利：水路交通,漢江自西向東穿城而過,從市區(qū)沿漢江東至丹江口市424公里 ，至武漢1003公里。陸地交通:市區(qū)有襄渝、西康、陽安三條鐵路線在此交匯;316國道橫貫其中，正在建設(shè)及待建的西安至x x 、重慶、武漢高等級(jí)公路也將在此交匯。空中已開通x x 至西安航線，正在籌建將要開通的還有x x 至武漢、成都、襄樊三條航線。構(gòu)成了x x 便捷的鐵路、公路、水運(yùn)、

9、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是溝通我國西北、西南和中南的重要交通樞紐，具有承東啟西的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。x x 市域獨(dú)特的地形地貌與氣候條件形成了x x 生物、礦產(chǎn)、水電等豐富的資源，對(duì)x x 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)創(chuàng)造了極為有利的基礎(chǔ)條件。全市轄一區(qū)（漢濱區(qū)）、 九縣（寧陜縣、石泉縣、漢陰縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣）總?cè)丝?93萬人，國土面積23529平方公里。2006年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值157.2 億元，增長(zhǎng)10.3%；財(cái)政總收入12.8億元、地方財(cái)政收入4.6億元，分別增長(zhǎng)20.2%和21%；農(nóng)民人均純收入1953元，增長(zhǎng)8.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，增長(zhǎng)7.4%

10、，職工工資收入9862元。x x 中心城市分江南片區(qū)和江北片區(qū)。由于江南片區(qū)受地理環(huán)境、交通狀況和漢江防洪的影響，開發(fā)建設(shè)江北新區(qū)成為x x 中心城市建設(shè)的必由之路，x x 中心城市將實(shí)施“重心北移”戰(zhàn)略。依據(jù)x x 市城市總體規(guī)劃和江北新區(qū)總體概念研究，江北新區(qū)由濱江片區(qū)、生物科技工業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)嶺片區(qū)三大片區(qū)組成。未來主要是區(qū)級(jí)行政中心、高技術(shù)人才教育培訓(xùn)基地和第二、三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、物資進(jìn)出集散地，是未來x x 市吸納新增城市人口的主要區(qū)域，也是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要區(qū)域。濱江片區(qū)西起長(zhǎng)嶺片區(qū)，東至王坡，南臨漢江，北接水電三局和生物科技工業(yè)園區(qū)。首期啟動(dòng)實(shí)施了x x 七里溝漢江大橋、x x 大道、濱

11、江大道七里溝段護(hù)岸工程等“一橋二路”骨架性重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。其中x x 大道一期工程北起建民鎮(zhèn)改線路口與316國道相連，南接七里溝漢江大橋，工程總投資1.63億元，現(xiàn)已全面開工建設(shè)，該路建成將科技工業(yè)園區(qū)連成一片。濱江區(qū)主要以發(fā)展商貿(mào)、旅游、中高檔住宅為主。長(zhǎng)嶺片區(qū)約10平方公里，西至漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至濱江片區(qū)，北接生物科技工業(yè)園區(qū)。一期項(xiàng)目計(jì)劃在今年11月前完成以花園大道建設(shè)為支撐，實(shí)施道路兩側(cè)1400畝建設(shè)用地的整體開發(fā)準(zhǔn)備工作，估算總投資1.51億元。2010年前完成其他配套道路、綠化、廣場(chǎng)等市政設(shè)施建設(shè)、啟動(dòng)實(shí)施，剩余4000余畝建設(shè)用地開發(fā)。長(zhǎng)嶺片區(qū)以漢濱區(qū)區(qū)級(jí)行政中心、大學(xué)園區(qū)、二三產(chǎn)

12、業(yè)聚集區(qū)為主。生物科技工業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積7平方公里，一期工程開發(fā)2.13平方公里。西、南與長(zhǎng)嶺片區(qū)和濱江片區(qū)相連，北接漢濱區(qū)建民鎮(zhèn)，東至張溝，與火車站相臨。主要以發(fā)展生物科技項(xiàng)目和高科技企業(yè)及科技加管理型企業(yè)的孵化基地為主。目前已落戶企業(yè)33戶，投資總額 2.6億元。其中，中心地段已成規(guī)模，投入資金6000多萬元，實(shí)現(xiàn)了通水、通電、通路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。原舊316國道修復(fù)工程已于2006年 1月啟動(dòng)，將建成環(huán)園路。新316國道南北貫穿境內(nèi)，與x x 大道、花園大道形成網(wǎng)狀交通骨架。江北新區(qū)建設(shè)以長(zhǎng)嶺片區(qū)、濱江片區(qū)、科技工業(yè)園區(qū)為主，未來江北新區(qū)將成為集居住、教育、醫(yī)療、文化體育等服務(wù)設(shè)施相配

13、套的商貿(mào)中心。x x 江北開發(fā)區(qū)將是四條鐵龍匯集之地,加上西康，陽安及x x 武漢鐵路的復(fù)線工程使x x 成為連接我國東西和西北中南最重要的鐵路樞紐。西渝、十天高速公路和安常鐵路的貫通將拉近x x 與湖北、湖南、四川的距離。五里機(jī)場(chǎng)正積極爭(zhēng)取改擴(kuò)建和開通x x 武漢，成都和重慶航線，另加“x x 港”建設(shè)工程，x x 交通水陸空聯(lián)動(dòng)立體格局凸顯,發(fā)展前景非常看好。2.2 城市建設(shè)與城市發(fā)展x x 市漢濱區(qū)位于陜南東部，是x x 市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總國土面積3643平方公里，轄46個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處?？?cè)丝?4萬人，其中農(nóng)業(yè)人口74萬人，是全省人口最多的縣（區(qū)）。x x 自古以來就是陜南重

14、鎮(zhèn),建國以來，特別是“八三”年水災(zāi)重建以來，x x 市按照“合理利用老城,重點(diǎn)發(fā)展新城、積極開發(fā)江北”的建設(shè)思路,依據(jù)x x 市總體規(guī)劃，采取組團(tuán)布局,形成“一城三區(qū)、六大功能、多帶一圈”的山水園林城市形態(tài)。x x 市總體布局分為四個(gè)組團(tuán)，以江南城區(qū)為中心，江北、老君殿、張灘為組團(tuán)的格局.江南區(qū)為x x 市行政、文化和商業(yè)中心；江北區(qū)為對(duì)外交通和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；張灘為綜合發(fā)展區(qū)；老君殿為大型工業(yè)開發(fā)區(qū)。市區(qū)規(guī)劃用地面積140平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地47.5平方公里。城市中心區(qū)現(xiàn)狀人口（2005年）28.5萬人，建設(shè)用地25.5平方公里，規(guī)劃近期（2010年）人口37萬人，建設(shè)用地32.56平方公

15、里，遠(yuǎn)期（2020年）人口50萬人，建設(shè)用地47.5平方公里。x x 城區(qū)是x x 市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重要的能源基地和交通樞紐。漢江由西向東橫貫市區(qū)，將市區(qū)分為江南、江北兩部分。江南地處河谷盆地，南依丘陵，北為河灘階地，海拔246米。江北以丘陵為主，溝壑相間。建國以來特別是“八三”年水災(zāi)重建，1988年x x 撤縣改市，2001年升為地級(jí)市以來, x x 市政府積極實(shí)施“藥、水、游”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)都得到較快發(fā)展，城市面貌有了很大改觀，尤其是漢江二橋、黃洋河大橋和漢江一橋并橋的建成通車，實(shí)現(xiàn)了城市向東擴(kuò)展，拉大了城市框架，使x x 中等城市骨架初具雛形。而江南城區(qū)面貌更是煥然

16、一新, 江南老城區(qū)為城市中心區(qū)，“八三”災(zāi)后修建的城堤，從東、北、西三面將老城包圍，形成“門”字型封閉式防洪城堤，總面積為3.2平方公里。已建成功能齊全，集商貿(mào)、行政、居住、文化娛樂、金融、工業(yè)、體育為一體的綜合區(qū),是x x 市區(qū)目前人口聚集最密的多功能綜合區(qū)。經(jīng)過多年的建設(shè)，市區(qū)在原有格局的基礎(chǔ)上初步形成一城三區(qū)的城市形態(tài)，即漢江以南的老城區(qū)，大橋路、金洲路、巴山路、育才路、興安路為主的中心區(qū)，漢江以北的開發(fā)區(qū)。老城區(qū)以居住為主，中心區(qū)是以行政辦公、商貿(mào)、居住、娛樂、金融為一體的多功能區(qū)，江北開發(fā)區(qū)以生物科技園為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)是x x 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，目前開發(fā)區(qū)城市構(gòu)架基本形成，

17、建成面積約16平方千米，并編制了分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，設(shè)置了工業(yè)區(qū)、生物科技園區(qū)、商貿(mào)、行政管理區(qū)和居住小區(qū)。賓館、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、郵電等社會(huì)服務(wù)支撐體系基本健全，可為投資者提供全方位服務(wù)。 按照x x 市近期建設(shè)規(guī)劃藍(lán)圖，2010年城市建成區(qū)面積32.56km2，城市規(guī)劃人口37萬人。城市將以生物制藥 、新型材料、綠色食品加工和高新技術(shù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成為陜西南部的中等現(xiàn)代化城市。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施，x x 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必將帶動(dòng)該市經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、跨越式發(fā)展。而市委、市政府提出“經(jīng)營(yíng)綠色、建設(shè)綠色x x ” 戰(zhàn)略，加快發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)，突出培育以“藥、水、游”三大產(chǎn)

18、業(yè)為主的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，更是為全市人民指明了發(fā)展方向，以綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)突破發(fā)展，綠色產(chǎn)業(yè)將成為x x 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，它必將推動(dòng)x x 經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，也預(yù)示著x x 新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮的到來。基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，人民生活水平穩(wěn)步提高。2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值157.2億元，年均增長(zhǎng)10.3%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入12.8億元，城鎮(zhèn)人均收入6860元。該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展已步入最佳時(shí)期。隨著經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，城鄉(xiāng)人均收入的持續(xù)增加， 該市住房產(chǎn)業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展前景。2.3 項(xiàng)目承建單位基本情況項(xiàng)目單位為x x 中心城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司，是經(jīng)

19、x x 市人民政府批準(zhǔn)，于2001年10月正式掛牌成立并具有獨(dú)立法人資格的國有獨(dú)資有限公司，是城鄉(xiāng)建設(shè)局屬下的 二級(jí)單位，內(nèi)設(shè)工程部、項(xiàng)目部、發(fā)展部和財(cái)務(wù)部、辦公室?，F(xiàn)有編制24人，在崗24人。其主要工作職能是：一、受國有資產(chǎn)管理部門委托，開發(fā)經(jīng)營(yíng)城市國有資產(chǎn)；二、承擔(dān)政府投資的城市基礎(chǔ)設(shè)施及其他公益性項(xiàng)目建設(shè)；三、為政府融資和金融合作平臺(tái) 。公司成立以來，先后建成了濱江大道市政綜合一期工程、望江公園等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，開工建設(shè)了x x 漢江七里溝大橋、濱江大道二期和七里溝段、x x 大道等一大批城市建設(shè)項(xiàng)目。為x x 中等城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。2.4 項(xiàng)目背景與項(xiàng)目提出2.4.1 國

20、家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)展要求1998年，國務(wù)院作出了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的決定，提出要穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，要求加快住房建設(shè)步伐，停止住房實(shí)物分配方式，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。陜西省人民政府為貫徹國務(wù)院通知精神，加快全省住房建設(shè)，發(fā)布了陜西省人民政府關(guān)于加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的決定，明確了陜西省內(nèi)各市縣經(jīng)濟(jì)適用住房的范圍，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法，提出經(jīng)濟(jì)適用住房是

21、新的住房供應(yīng)體系的主體，要求市縣人民政府將經(jīng)濟(jì)適用住房納入各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃應(yīng)與信貸計(jì)劃、建設(shè)、土地部門等聯(lián)合下達(dá)，建設(shè)用地要納入土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并在本年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由各級(jí)政府統(tǒng)一組織，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，建設(shè)單位實(shí)行招標(biāo)方式確定，工程質(zhì)量由開發(fā)單位負(fù)最終責(zé)任；經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格確定為微利原則，小區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理。國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā)200724號(hào))文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城

22、市低收入家庭住房困難的政策體系。住房問題是重要的民生問題。要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。 要求今明兩年，要加快廉租住房建設(shè)步伐，盡快增加一批廉租住房房源。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要切實(shí)將解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，堅(jiān)持以人為本，執(zhí)政為民，進(jìn)一步建立健全廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，多渠道解決城市低收入家庭住房困難，逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。在政策上進(jìn)一步明確了方向。2.4.2 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房管理存在的問題1、x x 市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)

23、發(fā)展增速逐年在加快，而經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和廉租房建設(shè)比較滯后。2006年x x 市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模39萬m2，建成面積20萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅 1.62萬m2，占房地產(chǎn)總規(guī)模的4.15%，占建成規(guī)模的8.1%。2、經(jīng)濟(jì)適用房供給方式單一，沒有形成多渠道建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的良好氛圍和模式。目前城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要是各企事業(yè)單位集資自建房，占中低收入家庭住房的90%以上，城區(qū)在近年建成的南門、興安、靜寧小區(qū)雖以經(jīng)濟(jì)適用房名義建設(shè)，但實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)商品房，而廉租房建設(shè)才剛剛起步，中低收入階層并沒有享受到國家政策的優(yōu)惠。3、x x 市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的另一主要因素是缺少規(guī)劃指導(dǎo)，整體謀劃方案出臺(tái)較晚。由

24、于規(guī)劃原因造成城區(qū)建設(shè)謀劃中沒有充分考慮此類建設(shè)用地的合理布局與具體安排，同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理缺乏權(quán)威性，致使幾個(gè)小區(qū)建設(shè)違背了經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)目的與作用。2.4.3 項(xiàng)目的提出自住房制度改革以來，在中省“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)”的決定指導(dǎo)下，城市住房改革不斷深入，住房開發(fā)建設(shè)不斷在加快，城市居民居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，但在發(fā)展過程中，特別是“十五”時(shí)期以來，城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過熱，而且住房結(jié)構(gòu)很不合理，中低價(jià)位住房與經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)滯后，城市居民中、低收入階層的住房困難十分突出。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，住房結(jié)構(gòu)不合理與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)滯后的矛盾已成為當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期

25、必須妥善合理解決的主要問題之一。x x 市是陜南重要地市之一，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已成為市域經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已達(dá)39萬m2，年竣工面積已達(dá)20余萬m2，而全市經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模僅 1.62萬m2，竣工面積才1.2余萬m2。經(jīng)濟(jì)適用房年開發(fā)規(guī)模占房地產(chǎn)總規(guī)模不足十分之一。x x 市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)特別滯后，造成目前城區(qū)有1245余戶中低收入家庭住房困難與無房可住，城區(qū)所有中低收入家庭平均住房面積8m2，低于全市20 m2住房標(biāo)準(zhǔn)12m2。2005年初，國務(wù)院為加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐和穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，作出了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決定和國務(wù)院關(guān)于解

26、決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā)200724號(hào))文，陜西省要求全省房地產(chǎn)開發(fā)要面向市場(chǎng)，繼續(xù)增加普通商品住房供應(yīng)，提高中低價(jià)位住房在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。為貫徹落實(shí)中省的住房改革與開發(fā)建設(shè)要求，x x 市城建局專門編制了x x 市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)x x 城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)作了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，本項(xiàng)目即是x x 市城建局按規(guī)劃要求提出實(shí)施建設(shè)的內(nèi)容之一。2.5 x x 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)和廉租房規(guī)劃建設(shè)情況(1) x x 經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目于2007年6月經(jīng)x x 市發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)，該小區(qū)規(guī)劃占地46.65畝，擬建經(jīng)濟(jì)適用住房及配套用房和公用設(shè)施，綠化率

27、為35%，小區(qū)容積率為1.64，建筑總面積51048m2，其中住宅樓建筑面積46061.7m2，商鋪及公建4986.9m2，設(shè)計(jì)住戶502戶，居住人口1757人，住宅平均層數(shù)為6層。(2) 為政府代建廉租房規(guī)劃占地10.14畝，總建筑面積16810.78m2，其中廉租住宅面積14610.78m2，公共建筑面積2200m2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。實(shí)施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。2.6 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.6.1 項(xiàng)目建設(shè)是貫徹落實(shí)國家住房制度改革政策，實(shí)現(xiàn)居民住房小區(qū)化管理的需要九十年代初，我國住房制度改革已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過

28、渡，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)不同層次收入家庭的住房需求，通過政府實(shí)施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達(dá)到居民住房的小康目標(biāo)，逐步實(shí)行小區(qū)綜合管理體系，不斷優(yōu)化居住環(huán)境，提高物業(yè)管理水平。本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)以解決x x 城區(qū)中低收入家庭住房需求為目的，建設(shè)不同戶型的經(jīng)濟(jì)適用住宅和廉租房，并實(shí)行封閉式小區(qū)綜合管理，因此，項(xiàng)目建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí)國家房改政策的重要體現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)小區(qū)化管理的需要。2.6.2 項(xiàng)目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求

29、，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣可克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計(jì)劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達(dá)到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。x x 市區(qū)是在原老城區(qū)的基礎(chǔ)上依山傍水逐步發(fā)展起來的，近年來因江北開發(fā)區(qū)的設(shè)立及國家交通事業(yè)的快速發(fā)展，城市重心開始北移，目前市區(qū)正在實(shí)施江

30、北開發(fā)戰(zhàn)略，江北大道、濱江大道等城市主干線將相繼開通建成，合理規(guī)劃開發(fā)該區(qū)域的建設(shè)用地關(guān)系到整個(gè)城市的可持續(xù)發(fā)展。多年來x x 城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房主要以單位自建房為主要供給方式，隨著房改的進(jìn)一步深入與城區(qū)單位存量土地的不斷減少，靠單位自建房解決中低收入家庭住房問題缺少基礎(chǔ)和政策支持，由政府統(tǒng)建成為唯一途徑。因此，必須進(jìn)行總體規(guī)劃，實(shí)行連片開發(fā)，本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃與小區(qū)總體規(guī)劃要求，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)和廉租房，無疑將加快城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。2.6.3 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平原則，保障社會(huì)長(zhǎng)治久安，構(gòu)建和諧社會(huì)的需要改革開放20余年來，我國社會(huì)主義市場(chǎng)

31、經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立，社會(huì)公平與國民公平意識(shí)逐步增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源公平分配是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征之一。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，高級(jí)商品住宅和別墅區(qū)開發(fā)越來越多，此種趨勢(shì)僅滿足了部分富裕階層的住房消費(fèi)需要與投資需求，但作為消費(fèi)者，富裕階層只占國民的很少一部分，加之高檔住房占取了房地產(chǎn)用地的相當(dāng)一部分，給城市中低收入家庭解決住房困難增加了 難度，因此，社會(huì)資源公平分配出現(xiàn)了缺少，必須由國家主持公平，為中低收入階層創(chuàng)造安居樂業(yè)的政策環(huán)境與實(shí)現(xiàn)的可能。為改變當(dāng)前現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決定，以及國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā)200724號(hào))文明確表示，把解決城市低收

32、入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。陜西省作出了配套的貫徹意見，要求城市房地產(chǎn)開發(fā)要以中低價(jià)為主，重點(diǎn)解決中低收入家庭住房困難。本項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了中省有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的決定精神，給中低收入家庭參與社會(huì)資源分配創(chuàng)造了一條實(shí)現(xiàn)公平的途徑，可使中低收入家庭在不影響生活水平的前提下實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)，從而保障了一方安定，為地方實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)奠定了基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是適時(shí)的。為建立和完善x x 市經(jīng)濟(jì)適用房制度，確保中低收入家庭的住房需求，規(guī)范和抑制不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，x x 市建設(shè)局將在江北張溝、寇家溝

33、及望江園三處進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，在江南黨校新村、金州北路建設(shè)廉租房。以此解決中低收入家庭住房困難。第三章 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)開發(fā)現(xiàn)狀與市場(chǎng)分析3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀x x 市房地產(chǎn)開發(fā)比較晚，90年代以來，隨著房改的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為熱門產(chǎn)業(yè)。目前x x 城區(qū)已有長(zhǎng)興、宏遠(yuǎn)、安建、興安、興科、城建、興華房地產(chǎn)開發(fā)公司等十余家大中型專業(yè)公司，年總開發(fā)規(guī)模約20萬平方米。先后實(shí)施了南環(huán)路中段、西環(huán)路南段、東環(huán)路北段、東大街東段的長(zhǎng)興、南門、朝陽、金洲康城、金洲城、府苑、錦繡花園、興安城市花園、興華都市花園等小區(qū)建設(shè)工程。從近年的統(tǒng)計(jì)資料看，x x 市房地

34、產(chǎn)每年平均完成投資3.9 億元，年增長(zhǎng)18%，每年平均新建住房面積 20余萬平方米，年增長(zhǎng)25%，銷售收入平均增長(zhǎng)30%。從發(fā)展速度及增長(zhǎng)幅度看，x x 房地產(chǎn)業(yè)已成為市域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房消費(fèi)逐步成為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)，但從已建成及在建工程來看，適合中低收入家庭購買的住房開發(fā)面積很少，據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)，1999年以來城區(qū)僅建成南門小區(qū)和朝陽小區(qū)兩處經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，建成總面積僅4.5萬m2，經(jīng)濟(jì)適用房建成面積僅占城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總面積的 8.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)建成總面積的8.2%。從現(xiàn)狀看，x x 城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)速度很慢，開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中省要求“中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)占到房地產(chǎn)開發(fā)總

35、規(guī)模的70%”的指標(biāo)。因此，x x 城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀不容樂觀，住房結(jié)構(gòu)極不合理，急需加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)速度和開發(fā)規(guī)模，以滿足更多中低收入家庭分期分批地解決住房困難問題。3.2 經(jīng)濟(jì)適用房供給方式x x 市城區(qū)總?cè)丝诩s30萬人，自房改以來，轄區(qū)各事業(yè)單位按照國家房改政策要求，逐步實(shí)行了由住房實(shí)物分配到貨幣分配的改革程序，目前城區(qū)住房多以單位自建房為主，單位集資建房是城區(qū)目前主要的經(jīng)濟(jì)適用房供給方式，占城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的90%以上。自“九五”以來，x x 市安居辦在政府統(tǒng)一安排下，也建設(shè)了南門小區(qū)、朝陽小區(qū)等經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)，但在具體實(shí)施過程中，由于市場(chǎng)把握失衡及管理辦法滯后，造成部分經(jīng)濟(jì)

36、適用房被商家所利用，沒有真正解決中低收入家庭的住房困難；經(jīng)濟(jì)適用房的另一種供給方式為開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，目前城區(qū)尚沒有建設(shè)范例。3.3 城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房需求分析據(jù)x x 市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，止2006年底，城區(qū)共有家庭總戶數(shù)8.5萬戶，住房困難戶和無房戶7501戶，其中困難戶4141戶，無房戶3360戶，涉及總?cè)藬?shù)31600人，人均住房面積12m2；最低收入家庭3212戶全部為租賃住戶，人數(shù)為27270人，人均住房7.8m2；x x 目前正在進(jìn)行綠色山水園林城市創(chuàng)建活動(dòng)，此活動(dòng)是“十一五”時(shí)期的主要任務(wù)之一，2006年拆遷約670戶。綜上三類現(xiàn)狀，目前城區(qū)住房困難戶、無房戶及拆遷安置戶總數(shù)為141

37、82戶，占城區(qū)總戶數(shù)的17%。從未來需求分析，城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房主要來自目前的住房困難戶和無房戶、城區(qū)人口增長(zhǎng)因素、最低收入家庭和城區(qū)每年的拆遷戶。一是現(xiàn)狀7501戶無房與住房困難戶，按5年分期解決計(jì)算，每年需求量為1500戶；二是城區(qū)人口增長(zhǎng)因素，按2%綜合增長(zhǎng)計(jì)算，年需求約1700戶；三是最低收入家庭（從發(fā)展角度考慮），按10%分批解決，每年需164戶；四是城區(qū)每年的拆遷戶按2006年拆遷數(shù)測(cè)算，每年需690戶，綜上述四類需求分析，x x 城區(qū)未來5年年均經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房需求量為4054戶。3.4 居民收入水平，購買承受度與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠政策、限定建設(shè)

38、標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，其建設(shè)用地享受行政劃撥方式，建設(shè)及經(jīng)營(yíng)中的行政性收費(fèi)享有優(yōu)惠政策，因此其出售價(jià)格受當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一管制，市場(chǎng)影響因素不強(qiáng)。基于以上原因，僅就x x 城區(qū)居民收入進(jìn)行購買承受度、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格的基本趨勢(shì)分析。據(jù)x x 市發(fā)改委統(tǒng)計(jì)資料，2006年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為6860元，以每個(gè)家庭3.5人測(cè)算，家庭可支配收入為24010元，按x x 市中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)衡量，城區(qū)家庭85%為中低收入家庭。根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的46倍，即9.614.4萬元，另據(jù)世行聯(lián)合調(diào)查組的經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，房?jī)r(jià)的合理定位應(yīng)是家庭收入的35倍即

39、7.212萬元，綜合兩種經(jīng)驗(yàn)結(jié)論，折衷取值為8.313.2萬元。從x x 市“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，未來5年城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)水平在10%以上，以此測(cè)算，城區(qū)居民人均可支配收入將達(dá)2.63.8萬元。項(xiàng)目產(chǎn)品為60m2以下戶型，以每平方米10001200元測(cè)算，購房?jī)r(jià)款分別為66.6萬元左右，從居民收入水平看，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位在10001200元之間比較適合當(dāng)?shù)刂械图彝ベ徺I力，從未來5年的發(fā)展看，住房?jī)r(jià)格年均增長(zhǎng)幅度在10%以內(nèi)。第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1 建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于x x 市江北張溝、寇家溝、望江園和江南老城的黨校新村、金州北路區(qū)域，均為建成區(qū)和開發(fā)區(qū)與建成區(qū)之間，交通便利，基

40、礎(chǔ)設(shè)施配套。4.2 建設(shè)條件工程地質(zhì)良好，交通便捷，水源、電力供應(yīng)充足。4.2.1 氣候氣象條件 (1) 氣象：x x 市地處秦巴山地之間，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，無霜期長(zhǎng)。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，相對(duì)濕度74.3%，年平均降雨量為783.8毫米，最大年降雨量1085毫米，年降雨量主要集中在410月份。氣候的季節(jié)性較明顯。(2) 水文：x x 市境內(nèi)河流屬長(zhǎng)江水系，漢江由西南部入境，于東北部出境，境內(nèi)流長(zhǎng)112公里，是流經(jīng)本市的最大河流。x x 市城區(qū)位于漢江與黃洋河交匯處上游。河流在規(guī)劃區(qū)流長(zhǎng)5.7公里，行洪寬度400800米。地下水的補(bǔ)給主要是大氣降水，次為地表水徑流是滲入，基本走向?yàn)?/p>

41、東西向。市內(nèi)降水受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)自沿海向內(nèi)地逐漸推移的影響，暴雨自六月份增多，7、8月暴雨最為集中，9月份后逐漸減少。洪水災(zāi)害每年多發(fā)生在盛夏。歷史上x x 市區(qū)因遭洪水襲擊x x 城曾多次遷建轉(zhuǎn)址。1983年特大洪水襲擊x x 城區(qū)，淹沒面積3.2平方公里，洪峰流量達(dá)31000立方米/秒，洪水標(biāo)高為257.18米（黃海高程），重現(xiàn)期為200年。4.2.2 工程地質(zhì)條件x x 市位于陜南東部，地處x x 地區(qū)腹地,北靠秦嶺，南依大巴山，x x 河谷盆地居中。主要是由月河川道和x x 城以東漢江河谷構(gòu)成，海拔在450米以下。地貌形態(tài)主要由河谷盆地和低丘陵組成。擬建場(chǎng)地地處漢江一級(jí)階地前后部，

42、場(chǎng)地較平坦，地下水屬第四系松散巖孔隙潛水，流向東，水位年變幅1m左右，場(chǎng)地土層由上而下依次為黃土狀土，粉質(zhì)粘土和粉土。工程地質(zhì)良好?，F(xiàn)狀場(chǎng)地為耕地，場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)作用，適宜建筑，場(chǎng)地為自重濕陷性黃土場(chǎng)地，濕陷等級(jí)為ii級(jí)，地下水水位埋深20m，設(shè)計(jì)時(shí)可不考慮地下水對(duì)樓體淺基礎(chǔ)的影響；場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度7度，場(chǎng)地處于抗震有利地段，建筑場(chǎng)地類別為iii類。4.2.3 供電條件x x 市區(qū)現(xiàn)有江南變電站和江北開發(fā)區(qū)變電站二座110kv變電站，每個(gè)變電站變壓器裝機(jī)容量240kva，總裝機(jī)容量72萬kva，能夠滿足未來x x 的發(fā)展及各類用戶的用電要求。項(xiàng)目用電可由江北大道和江南城市公網(wǎng)接入.各塊用地就

43、近接城市高壓線至變電房，再由配電室統(tǒng)一供給，用電量預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法和戶均用電負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算，居住建筑每戶按6kw計(jì)，公建按每平方米60w計(jì)，預(yù)測(cè)寇家溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為1522.6kw，張溝經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量1147kw，望江園經(jīng)濟(jì)適用住宅用電量為461.4kw。電力線路與路燈同桿架設(shè)，沿主要道路架設(shè)。4.2.4 給排水、地表水條件1、給水工程(1) 供水水源x x 市現(xiàn)有水廠4處即江南水廠、馬坡嶺水廠、鐵路水廠、水電三局水廠。從自來水公司了解的情況看，x x 市日供水變化系數(shù)在1.31.4之間，這樣最高日用水量在6萬立方米/日左右，人均最高日綜合用水量在384升/日左右。

44、城市水廠、鐵路水廠及自備水源共計(jì)日供水規(guī)?？蛇_(dá)25.3104m3/d,可滿足城市用水需求。(2) 現(xiàn)狀管網(wǎng)x x 市江北以鐵路分局水廠鋪設(shè)管網(wǎng)為主，水電三局所在地張嶺，由水電三局鋪設(shè)管網(wǎng)。江南管網(wǎng)主要由自來水公司鋪設(shè)?，F(xiàn)狀供水管道長(zhǎng)94公里，其中城建部門管理長(zhǎng)度為47公里，管網(wǎng)密度為3.79公里/平方公里。(3) 規(guī)劃管網(wǎng)布設(shè)x x 受地形限制，宜采用分區(qū)、分壓供水方式。江南水廠、馬坡嶺水廠主要供水范圍為江南老城組團(tuán)；江北水廠主供江北組團(tuán)、建民組團(tuán)、黃洋河水廠建成后，分擔(dān)火車東站及江北部分地區(qū)供水后，江北水廠出水經(jīng)二次加壓后供老君殿組團(tuán)；黃洋河水廠主供張灘組團(tuán)、老城組團(tuán)、火車東站，同時(shí)兼顧向江

45、北中心區(qū)供水。鐵路水廠、水電三局自備水源主供各自系統(tǒng)內(nèi)部用水。本工程項(xiàng)目處在江南水廠和江北水廠的供水范圍內(nèi)，城市供水主干管網(wǎng)均已鋪設(shè)到位。2、排水工程排水體制及排水管網(wǎng)x x 市屬山區(qū)城市，溝壑縱橫，河流眾多。非常適合雨水排放。同時(shí)x x 市降雨充沛，如采用雨污分流制排水系統(tǒng)，雨水管網(wǎng)利用率高?？紤]到以上因素，再加上環(huán)境保護(hù)對(duì)污水處理的需求，規(guī)劃采用雨污分流制排水系統(tǒng)?，F(xiàn)狀管網(wǎng)總長(zhǎng)度為68公里，管網(wǎng)密度為2.74公里/平方公里。排水管網(wǎng)密度偏低，也就是說城市排水管網(wǎng)建設(shè)不能滿足城市建設(shè)的需要。隨著江北新區(qū)排水工程和江南老城區(qū)排水管網(wǎng)改造工程的實(shí)施，這一問題將得到徹底的解決。污水廠設(shè)置江南老城區(qū)

46、污水廠：位于老城區(qū)以東、東壩內(nèi)，近期其規(guī)模為6104m3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模為8104m3/d。2005年前一期投入運(yùn)行，占地面積5公頃。江北污水廠：位于關(guān)廟鎮(zhèn)吳臺(tái)村濱江大道和吳臺(tái)溝相交處的濱江大道南側(cè)，近期規(guī)模2.5104m3/d，遠(yuǎn)期規(guī)模8104m3/d，占地面積6公頃，污水處理采用sbr工藝。管網(wǎng)布設(shè)x x 受地形限制，宜采用分區(qū)排水方式。江南主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江南污水廠處理后排放。江北主城區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)江北污水廠處理后排放。張灘、關(guān)廟污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)張灘污水廠處理排放。建民區(qū)污水經(jīng)管網(wǎng)進(jìn)建民污水廠處理后排放。3、雨水工程規(guī)劃暴雨公式：其中p取1年地面集流時(shí)間取515分鐘，地形坡度大，取低值，地形

47、坡度小，取高值。管網(wǎng)布設(shè)x x 市河流較多，且將城區(qū)切割成數(shù)塊，非常有利于雨水排放。遵循就近排放的原則，雨水分別排入漢江、月河、付家河、黃洋河及排洪明渠。雨水泵站：由于江南老城區(qū)地勢(shì)較低，現(xiàn)狀在東壩處設(shè)有雨水泵站，規(guī)劃予以保留。江北新區(qū)內(nèi)有多道排洪溝（自然沖溝）8余條，根據(jù)江北新區(qū)地形地貌走向、現(xiàn)狀排水溝情況，雨水采用就近排入排洪溝內(nèi)，最終排入漢江。4.2.5 交通條件x x 市是陜西省南部政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市域內(nèi)交通較為發(fā)達(dá)，襄渝鐵路、陽安鐵路、西康高速公路橫貫東西，西康鐵路、316國道縱穿南北，基本實(shí)現(xiàn)縣鄉(xiāng)通鐵路、公路，交通條件優(yōu)越。 本項(xiàng)目所在地位于x x 市江北開發(fā)區(qū)，南沿濱江大道

48、 路，東與進(jìn)站路相接，向北距316國道僅1km，而廉租房位于老城區(qū)，交通條件優(yōu)越，利于小區(qū)住戶出行方便。4.2.6 通訊條件近年來，x x 市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅猛。市區(qū)已建成的固定電話交換機(jī)容量達(dá)50余萬門，移動(dòng)電話用戶達(dá)80余萬戶，無線設(shè)備容量達(dá)8萬多部。電訊線路由城市電訊網(wǎng)接入沿主要道路架設(shè)。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案5.1 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合x x 城區(qū)住房建設(shè)實(shí)際狀況，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房按出售型經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，廉租房按出租型住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，均定位為普通居住區(qū)。在充分考慮住宅功能齊全，配套設(shè)施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房戶型按二

49、室戶和一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占75.5%，戶均建筑面積60m2；一室戶占24.5%，戶均建筑面積50m2。廉租房戶型按二室戶、一室戶二種戶型設(shè)計(jì)，其中二室戶占75%，戶均建筑面積0m2以下;一室戶占25%，戶均建筑面積40m2。 5.2 項(xiàng)目建設(shè)原則5.2.1 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合x x 城市總體規(guī)劃和x x 市住 房建設(shè)規(guī)劃（20062010）的原則；5.2.2 項(xiàng)目布局按照生態(tài)最好、最佳利用原則；5.2.3 用途和開發(fā)規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用、適度合理原則；5.2.4 小區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范原則。5.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模5.3.1經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模根據(jù)x x 市住房建設(shè)規(guī)劃總體方案，本建設(shè)項(xiàng)

50、目共為五處即張溝組團(tuán)、寇家溝組團(tuán)、望江組團(tuán)、黨校新村工程、金州北路工程（黨校新村、金州北路工程由企業(yè)為政府代建廉租房工程），總占地面積37860m2（56.79畝），其中：道路面積7284.3 m2，綠化面積13222.0 m2?？偨ㄖ娣e67859.38m2，其中：總居住建筑面積60672.48m2，公共建筑及商鋪面積7186.9m2。居住戶數(shù)1040戶，3640人。經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積為60672.48m2 -14610.78m2 =46061.7m2為政府代建的廉租房黨校新村、金州北路工程，總占地6760 m2 (10.14畝)，總建筑面積16810.78m2，其中住宅面積14610.78

51、m2，公共建筑面積2200m2，包括物業(yè)管理、輔助設(shè)施用房和商業(yè)用房等。項(xiàng)目估算總投資1803.01萬元，實(shí)施后共建廉租房356套，容納人數(shù)1246人。市政工程規(guī)模：（1）電訊線路717.74米；電力線路717.41米；路燈17盞；變壓器3臺(tái)630kva，1臺(tái)1000kva。（2）雨水管道：d400管道539.7米，d300管道378.9米。（3）污水管道：d300管道382.1米，d200管道539.12米。（4）給水管道：d75管道299.33米，d100管道498.69米，d150管道146.98米。（5）雨水口52座；檢查井56座；化糞池9座；消火栓6個(gè)。5.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)內(nèi)容5

52、.4.1經(jīng)濟(jì)適用住房一、張溝組團(tuán)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于關(guān)廟鎮(zhèn)捍衛(wèi)村張溝橋西側(cè)。組團(tuán)東臨張盛新村，南臨江北大道，西接捍衛(wèi)村二組，北靠寨嶺梁。該組團(tuán)用地條件較平坦，住宅沿用地邊界采用圍合布置方式，并形成中心綠化景觀，組團(tuán)總占地面積1.09公頃，總建筑面積18042.9m2，容積率1.66，綠化率為35.78%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和商店等公共配套設(shè)施。組團(tuán)內(nèi)設(shè)環(huán)形道路連接各住宅樓，組團(tuán)道路寬3米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。為了便于物業(yè)管理，組團(tuán)出入口位于西側(cè)中部與規(guī)劃道路連接。2、 建設(shè)內(nèi)容(1) 住宅樓本組團(tuán)住宅樓共5幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，

53、條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積17670.7m2。設(shè)計(jì)容納住戶315戶，1102人。(2) 公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁、配套設(shè)施用房等，公建總面積372.1m2。其中商業(yè)用房259.7 m2，公廁、垃圾站33 m2，管理用房112.4 m2。(3) 輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.78%。綠化面積約3900m2。b、道路、停車場(chǎng)主要包括組團(tuán)路，停車場(chǎng)等。道路、停車場(chǎng)采用水泥硬化，總硬化面積約600m2。c、自行車棚自行車棚位于組團(tuán)西南部，面積56m2，自行車棚墻體為透空磚墻，屋面設(shè)計(jì)為石棉瓦。(4) 市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供

54、水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220l/人d，其中：生活用水按200l/人d；綠化用水按2l/m2d；室外消防栓用水按10l/s設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為280m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：d100管 31.72米；d75管206.68米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為238 m3/d。污水經(jīng)化糞池處理后排入江北大道污水管網(wǎng)，雨污水管均采用砼管。規(guī)劃雨水管道：d400管 28.75米；d300管199.18米；規(guī)劃污水管道：d300管 64.63米；d200管183.16米。c、供電組團(tuán)供電

55、電源由10kv城市高壓線路以地埋電纜接入?yún)^(qū)內(nèi)10kv開關(guān)站，用電指標(biāo)按居住建筑6kw/戶，公建60w/m2，預(yù)測(cè)組團(tuán)總用電量為1147kw。組團(tuán)設(shè)兩個(gè)630kva箱式變電所，開關(guān)站至箱變采用放射式供電方式，箱變至用戶采用380/220v低壓供電。規(guī)劃電力線路168.31米;路燈5盞；電訊線路229.83米；630kva變壓器兩臺(tái)。d、消防本項(xiàng)目住宅樓設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮消防設(shè)計(jì)，樓梯間寬度不低于2.4m。各樓周圍應(yīng)按3.5m預(yù)留環(huán)形消防通道。室外規(guī)范配置消防栓，消防栓與給水干管相接，組成室外消防系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)消防栓1個(gè)。e、配套設(shè)施組團(tuán)規(guī)劃化糞池3座；檢查井14座; 雨水口14座。二、寇家溝組團(tuán)1

56、、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案該組團(tuán)位于江北辦事處寇家溝大橋西側(cè)。組團(tuán)東臨寇家溝居民安置點(diǎn)，南靠市五金公司，西接江北小學(xué)，北臨預(yù)制板廠。該組團(tuán)用地條件較復(fù)雜，用地呈l型。規(guī)劃采用分散布置方式，通過組團(tuán)道路連接各住宅單元，單元之間作為組團(tuán)綠化用地。組團(tuán)總占地面積1.63公頃，總建筑面積26289.4m2，容積率1.61，綠化率為35.58%。組團(tuán)規(guī)劃布置了垃圾收集站、公廁、停車位和底層商場(chǎng)等公共配套設(shè)施。組團(tuán)入口及外圍道路24米，內(nèi)部道路寬10米，入戶路為2.5米；綠化以草坪、灌木和觀賞性植物合理選擇搭配。組團(tuán)有東、西兩個(gè)出入口，東出入口與江北大道連接，西出入口與進(jìn)站西路連接。2、 建設(shè)內(nèi)容(1) 住宅樓本組團(tuán)

57、住宅樓共7幢，均為磚混結(jié)構(gòu)七層，條形磚基礎(chǔ)，住宅建筑總面積22512.96m2。設(shè)計(jì)容納住戶360戶，1260人。(2) 公共建筑公共建筑主要包括商業(yè)用房、公廁等，公建總面積3776.4m2，其中公廁、垃圾站60 m2。(3) 輔助工程a、綠化工程規(guī)劃總綠化率為35.28%，綠化面積約5800m2。b、道路、停車場(chǎng)主要包括組團(tuán)路，停車場(chǎng)等。道路、停車場(chǎng)采用水泥硬化，總硬化面積約5700m2。(4) 市政管網(wǎng)工程主要指組團(tuán)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、電力電訊、路燈線路、消防管設(shè)施等。a、供水組團(tuán)水源由城市給水管網(wǎng)接入，設(shè)計(jì)綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)為220l/人d，其中：生活用水按200 l/人d ；綠化用水按2l/m2d；室外消防栓用水按10l/s設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)日綜合用水量為320m3/日。給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，生活用水和消防用水均采用直供式。規(guī)劃給水管：d100管 466.97米。b、排水組團(tuán)排水體制為雨污分流，污水量按生活用量85%估算，日污水量為272