某城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總 結(jié)1.1項(xiàng)目名稱與承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱 xx縣xx莊村城中村改造項(xiàng)目1.12項(xiàng)目承辦單位 承辦單位：xx業(yè)豪置業(yè)有限公司 法人代表：1.1.3建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于開封市xx縣xx路以西，xx路以南，xx路以北，xx路東西兩側(cè)區(qū)域。1.1.4可行性研究報(bào)告編制單位編制單位：xx鼎原工程咨詢有限公司證書編號(hào)：工咨甲12020060054發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)1.2研究依據(jù)、內(nèi)容及范圍1.2.1研究依據(jù)1、關(guān)于編制xx縣xx莊村城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書；2、中華人民共和國(guó)土地管理法（1998年8月25日修正案）；3、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院

2、第73號(hào)令）；4、中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見（中發(fā)20061號(hào)）；5、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）；6、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）；7、中共xx省委、xx省人民政府關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見（2006年3月9日）；8、開封市城市總體規(guī)劃（20102020）；9、開封市人民政府印發(fā)關(guān)于開封市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償試行意見的通知（汴政2011110號(hào)）；10、開封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見（汴政2007 52號(hào)文件）；11、項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；12、編制人員收集的相關(guān)數(shù)據(jù)與資料。1.2.2研究工作的

3、內(nèi)容與范圍根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工作范圍和深度規(guī)定，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)址和建設(shè)條件進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、消防及安全、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、招投標(biāo)、項(xiàng)目組織與施工進(jìn)度安排、投資估算、社會(huì)效益分析等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算等，為該項(xiàng)目建設(shè)決策提供了可靠、準(zhǔn)確的論證和評(píng)價(jià)。1.3研究工作的概況xx業(yè)豪置業(yè)有限公司對(duì)本項(xiàng)目的必要性和緊迫性以及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案等進(jìn)行了必要的調(diào)查研究工作，為編寫本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告作了大量的基礎(chǔ)工作。xx鼎原工程咨詢有限公司接到本可行性研究報(bào)

4、告編制委托以后，與有關(guān)方面領(lǐng)導(dǎo)和工程技術(shù)人員共同商定工程設(shè)計(jì)方案，并收集該專業(yè)必要的基礎(chǔ)資料，經(jīng)過實(shí)地查勘、查閱資料、調(diào)查研究，即開始編寫本可行性研究報(bào)告。經(jīng)過項(xiàng)目組全體人員的共同努力完成了本報(bào)告的編寫工作。1.4項(xiàng)目概況1.4.1建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目堅(jiān)持政府統(tǒng)籌、政策引導(dǎo)、因地制宜、群眾自愿的原則，充分尊重農(nóng)民意愿，并結(jié)合xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目涉及的xx莊村進(jìn)行新型社區(qū)建設(shè)。為了建設(shè)高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的人居環(huán)境，項(xiàng)目采用“一次規(guī)劃，分期實(shí)施”的方針，計(jì)劃分五期完成項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目總規(guī)劃凈用地面積353026.00m2（合529.54畝），總建筑面積979612.48m

5、2，其中，地上建筑面積880360.58m2（住宅建筑面積756559.90 m2，商業(yè)建筑面積104840.08 m2，公共服務(wù)設(shè)施建筑面積18960.60 m2），人防工程及地下停車場(chǎng)面積99251.90 m2。項(xiàng)目配套工程中綠地面積135950.31 m2，道路廣場(chǎng)面積121758.67 m2。1、一期規(guī)劃凈用地面積104781.00 m2（合口157.17畝），總建筑面積259018.68 m2，其中，地上建筑面積234958.58 m2（住宅建筑面積190602.00 m2，商業(yè)建筑面積25395.98 m2，公共服務(wù)設(shè)施建筑面積18960.60 m2），人防工程及地下停車場(chǎng)面積23

6、060.10 m2。項(xiàng)目建成后可容納1581戶居住，地上機(jī)動(dòng)車停車984輛，地下機(jī)動(dòng)車停車660輛，自行車停車1581輛。2、二期規(guī)劃凈用地面積67540.00 m2（合101.31畝），總建筑面積 ，其中，地上建筑面積 （住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ）人防工程及地下停車場(chǎng)面積 。項(xiàng)目建成后可容納 戶居住，地上機(jī)動(dòng)車停車 輛，地下機(jī)動(dòng)車停車 輛，自行車停車 輛。3、三期規(guī)劃凈用地面積 （合 畝），總建筑面積 ，其中，地上建筑面積 （住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ），人防工程及地下停車場(chǎng)面積 。項(xiàng)目建成后可容納 戶居住，機(jī)動(dòng)車停車 輛，自行車停車 輛。4、四期規(guī)劃凈用地面積 （合 畝），總建筑

7、面積 ，其中，地上建筑面積 （住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ），人防工程及地下停車場(chǎng)面積 。項(xiàng)目建成后可容納 戶居住，地上機(jī)動(dòng)車停車 輛，地下機(jī)動(dòng)車停車 輛，自行車停車 輛。5、五期規(guī)劃凈用地面積 （合 畝），總建筑面積 ，其中，地上建筑面積 （住宅建筑面積 ，商業(yè)建筑面積 ），人防工程及地下停車場(chǎng)面積 。項(xiàng)目建成后可容納 戶居住，地上機(jī)動(dòng)車停車 輛，地下機(jī)動(dòng)車停車 輛，自行車停車 輛。1.4.2建設(shè)選址項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于開封市xx縣xx路以西，xx路以南，xx路以北，xx路東西兩側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地塊地勢(shì)較平坦，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，交通運(yùn)輸便利，適宜于項(xiàng)目的建設(shè)。1.4.3基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)

8、目所在地的水、電、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以保障項(xiàng)目建設(shè)和使用的需要。1.4.4項(xiàng)目定員和來源項(xiàng)目完成后，根據(jù)需要設(shè)置小區(qū)物業(yè)管理部門。人員來源采取公開招聘的方式解決，優(yōu)先聘用拆遷村村民。1.4.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目采用“一次規(guī)劃，分期實(shí)施”的方針，分五期完成，工期5年，每期一年。為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、場(chǎng)地準(zhǔn)備、土建施工、設(shè)備安裝及調(diào)試等可交叉進(jìn)行。1.4.6項(xiàng)目總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資 萬元。其中開發(fā)成本 萬元，開發(fā)費(fèi)用 萬元。所需資金由項(xiàng)目單位自籌解決。1.4.7經(jīng)營(yíng)及盈利分析1、經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目前四期分兩年銷售，建設(shè)期預(yù)售 %，建成后銷售 %，第五期

9、建成后賣完，項(xiàng)目銷售收入 萬元。其中：住宅銷售面積 ，銷售收入 萬元；商業(yè)用房 ，銷售收入 萬元；停車位 個(gè)，銷售收入 萬元。項(xiàng)目可出租出租面積 ，租金收入 萬元。2、盈利能力項(xiàng)目總收入 萬元，開發(fā)成本 萬元，開發(fā)費(fèi)用 萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬元，土地增值稅 萬元，利潤(rùn)總額 萬元，投資利潤(rùn)率 %。所得稅按利潤(rùn)總額的 %提取，繳納所得稅 萬元，稅后利潤(rùn) 萬元，投資凈利潤(rùn)率 %。提留 %的盈余公積金，法定盈余公積金為 萬元，未分配利潤(rùn)為 萬元。項(xiàng)目所得稅后全部投資內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值 萬元，投資回收期 年。1.5主要技術(shù)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)總表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積合 畝2總建

10、筑面積2.1地上建筑面積2.1.1住宅建筑面積2.1.2商業(yè)建筑面積2.1.3公共服務(wù)設(shè)施建筑面積其中幼兒園酒店會(huì)所其他配套公共設(shè)施公廁 ，垃圾分揀房物業(yè)管理用房建筑面積社區(qū)服務(wù)用房建筑面積2.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積人防面積3容積率4建筑基地面積5綠地面積6道路廣場(chǎng)面積7建筑密度%8綠地率%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛13自行車停車輛一期主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積m2合 畝2總建筑面積m22.1地上建筑面積m22.1.1住宅建筑面積m22.1.2商業(yè)建筑面積m2 2.1.3公共服務(wù)設(shè)施建筑面積m2其中幼兒園建筑面積m2酒店建

11、筑面積m2會(huì)所建筑面積m2其他配套公共設(shè)施m2物業(yè)管理用房建筑面積m2社區(qū)服務(wù)用房建筑面積m22.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積m2人防面積 m23容積率4建筑基地面積m25綠地面積m26道路廣場(chǎng)面積m27建筑密度%8綠地率%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人戶均 人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛地上 輛，地下 輛13自行車停車輛二期主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積m2合 畝2總建筑面積m22.1地上建筑面積m22.1.1住宅建筑面積m22.1.2商業(yè)建筑面積m22.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積m23容積率4建筑基地面積m25綠地面積m26道路廣場(chǎng)面積m27建筑密度%8綠地率

12、%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人戶均 人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛地上 輛，地下 輛13自動(dòng)車停車輛三期主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積m2合 畝2總建筑面積m22.1地上建筑面積m22.1.1住宅建筑面積m22.1.2商業(yè)建筑面積m22.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積m2人防面積 m23容積率4建筑基地面積m25綠地面積m26道路廣場(chǎng)面積m27建筑密度%8綠地率%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人戶均 人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛13自動(dòng)車停車輛四期主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積m2合 畝2總建筑面積m22.1地上建筑面積m22.1.

13、1住宅建筑面積m22.1.2商業(yè)建筑面積m22.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積m2人防面積 m23容積率4建筑基地面積m25綠地面積m26道路廣場(chǎng)面積m27建筑密度%8綠地率%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人戶均 人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛13自行車停車輛序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1凈用地面積合 畝2總建筑面積2.1地上建筑面積2.1.1住宅建筑面積2.1.2商業(yè)建筑面積2.2人防工程及地下停車場(chǎng)面積人防面積 3容積率4建筑基地面積5綠地面積6道路廣場(chǎng)面積7建筑密度%8綠地率%9居住戶（套）數(shù)戶/套10居住人數(shù)人戶均 人11停車率（機(jī)動(dòng)車）%12機(jī)動(dòng)車停車輛地上 輛，地下 輛13自行車

14、停車輛五期主要技術(shù)指標(biāo)表1.6結(jié)論和建議1.6.1結(jié)論 新刑社區(qū)建設(shè)是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。在新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中，政府出臺(tái)了一系列政策，要求堅(jiān)持群眾自愿原則，堅(jiān)持耕地不減少、質(zhì)量不降低、糧食不減產(chǎn)原則，堅(jiān)持規(guī)劃的引領(lǐng)作用，探索一條不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價(jià)的“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展的路子。 本項(xiàng)目按照統(tǒng)一規(guī)劃、集約用地、規(guī)模開發(fā)、配套建設(shè)的要求，推動(dòng)農(nóng)民居住由分散向集中轉(zhuǎn)變、平方向樓房轉(zhuǎn)變、村莊向社區(qū)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)人口向城鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、耕地向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。有效加快

15、改善項(xiàng)目區(qū)農(nóng)村居住房條件和生活環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村精神文明建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。本項(xiàng)目的實(shí)施為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供寶貴土地資源，為增加村民收入拓展更大空間。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)意義。 本報(bào)告結(jié)合xx縣城市建設(shè)實(shí)際和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村具體情況，通過比較和分析，認(rèn)為本項(xiàng)目立項(xiàng)理由充足，選址合理，建設(shè)規(guī)模適中，建設(shè)條件具備，應(yīng)盡快組織實(shí)施。1.6.2建議 為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、 爭(zhēng)取政府在政策、財(cái)政等方面的支持，使項(xiàng)目建設(shè)能夠穩(wěn)步進(jìn)行。2、 本項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)做好各個(gè)方面的協(xié)調(diào)、銜接工作，以使項(xiàng)目建設(shè)能夠順利進(jìn)行。3、 總平面布

16、置應(yīng)講究合理、適用、便捷。4、 借鑒國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目假設(shè)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)、施工，并積極采取先進(jìn)適用技術(shù)和材料。5、 本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)保“三同時(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目背景 中國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，“三農(nóng)問題”一直是中央政府工作的重中之重。2006年2月，中共中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見提出，要真正實(shí)行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的方針，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。 2010年1月31日中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見指出，必須不斷深化把解決好“三農(nóng)”問題作為

17、全黨工作重中之重的基本認(rèn)識(shí)，穩(wěn)定和完善黨在農(nóng)村的基本政策，突出強(qiáng)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施，建立健全農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)的基層關(guān)系，大力加強(qiáng)農(nóng)村一黨組織為核心的基層組織，夯實(shí)大牢農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，協(xié)調(diào)推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，努力形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局。 在我國(guó)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的背景下，整合農(nóng)村土地資源、加強(qiáng)城鄉(xiāng)聯(lián)系已成為提高社會(huì)生產(chǎn)力的必然要求。在這種背景下，新型農(nóng)村社區(qū)政策正式被提了出來。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作，直接關(guān)系到農(nóng)民群眾的切實(shí)利益和農(nóng)村面貌的改善，是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求，也是加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的重大任務(wù)。 xx省“十二五”規(guī)劃

18、指出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，推動(dòng)城市基礎(chǔ)實(shí)施向農(nóng)村延伸、公共服務(wù)向農(nóng)村拓展，推進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、勞動(dòng)就業(yè)、社會(huì)保障等統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展。把小城鎮(zhèn)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，把新型農(nóng)村社區(qū)作為促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的切入點(diǎn)，堅(jiān)持規(guī)劃先行、就業(yè)為本、量力而行、群眾自愿，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)土地節(jié)約利用、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民就近就業(yè)。因地制宜、分類指導(dǎo)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，不斷改善農(nóng)村生活條件和村容村貌。加大財(cái)政投入力度，建設(shè)健全農(nóng)業(yè)農(nóng)村多元化投入保障機(jī)制。 新型農(nóng)村社區(qū)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)和新型城鎮(zhèn)化的重要載體，是現(xiàn)代城鄉(xiāng)體系的重要組

19、成部分。新型農(nóng)村社區(qū)集聚式發(fā)展通過整合村莊、土地、人口、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域空間資源要素，增強(qiáng)新型農(nóng)村社區(qū)綜合服務(wù)功能，轉(zhuǎn)變農(nóng)村發(fā)展方式，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，推動(dòng)農(nóng)村基層民主政治建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)民到城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化，讓農(nóng)民充分發(fā)揮其能力，變成現(xiàn)代化、職業(yè)化的新型農(nóng)民，出行、醫(yī)療、教育、社區(qū)等保障問題，實(shí)現(xiàn)“一化”帶“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展。 xx莊村城中村改造成為新型農(nóng)村社區(qū)，根據(jù)中共xx省委、xx省人民政府關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見，在調(diào)查了解鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊所在地區(qū)的自然條件、歷史演變、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件的基礎(chǔ)上，為切實(shí)改善村民的生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境，提升農(nóng)民生活水平，促進(jìn)xx莊村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)健康持續(xù)發(fā)展

20、，實(shí)現(xiàn)土地、資源、環(huán)境的最高產(chǎn)出率，進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及人居環(huán)境治理與資源、環(huán)境條件相協(xié)調(diào)，科學(xué)規(guī)劃、因地制宜、分類指導(dǎo)，滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中居住最急需的生活服務(wù)，走城市、城鎮(zhèn)、農(nóng)村相協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要城中村由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城鎮(zhèn)的整體面貌。城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城鎮(zhèn)品味、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明

21、、生態(tài)、宜居城鎮(zhèn)的重要保障。項(xiàng)目的建設(shè)將城中村改造成為功能齊全的綜合區(qū)域，徹底杜絕“臟、亂、差”現(xiàn)象，實(shí)施美化、亮化環(huán)境；解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題，消除城鄉(xiāng)二元管理體制，通過舊村改造，集約節(jié)約利用土地，以地升財(cái)興業(yè)，加快農(nóng)村利用地向城市集中、農(nóng)民變市民的步伐，推進(jìn)城鄉(xiāng)融合和一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，構(gòu)筑一體式發(fā)展格局，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐。2、項(xiàng)目建設(shè)是轉(zhuǎn)變農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收人的需要農(nóng)民收入問題，事關(guān)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略性問題。農(nóng)民收入增長(zhǎng)緩慢已成為影響農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的突出問題，也是“三農(nóng)“問題的集中反映，增加農(nóng)民收入對(duì)于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展、促進(jìn)和諧社會(huì)

22、和全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)新目標(biāo)、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村都有至關(guān)重要的作用。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)縮小城鄉(xiāng)差距，開辟了居民與外交流的窗口，拓寬村民接受新鮮事物、增加信息量、學(xué)習(xí)現(xiàn)代科技知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)的渠道，為當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)提供條件。項(xiàng)目建設(shè)蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，將會(huì)給安置在該區(qū)域內(nèi)的村民提供大量的就業(yè)崗位，通過教育培訓(xùn)，提高村民就業(yè)技能與水平，為村民自主創(chuàng)業(yè)提供智力與資金的扶持。同時(shí)為村民從事第三業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，讓村民成為投資主體、經(jīng)營(yíng)主體、市場(chǎng)主體，幫助村民發(fā)展零售、餐飲、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，大大提高村民個(gè)人收入；村民住在轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房，這些房產(chǎn)還可以進(jìn)行租賃、自住或銷售，增加村民經(jīng)濟(jì)收入。3、項(xiàng)目建設(shè)是

23、改善當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高人們生活質(zhì)量的需要 改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，廣大村民正逐漸富裕起來，城中村經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。與城區(qū)住宅和居住環(huán)境相比，項(xiàng)目區(qū)民居和生活環(huán)境沒有得到實(shí)質(zhì)的改觀，城中村住宅總體設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、村莊占地雜亂，民房建設(shè)散亂不規(guī)整，住宅功能失調(diào)、建筑質(zhì)量參差不齊、建筑室內(nèi)環(huán)境居住條件較差等狀況一直存在，影響城鎮(zhèn)在外形象，村民不良生活習(xí)慣造成垃圾隨意堆放，以及污水漫流現(xiàn)象對(duì)當(dāng)?shù)厮岛涂諝庠斐梢欢ǖ奈廴?；村?nèi)部分線路老化，造成一定的安全隱患。基礎(chǔ)設(shè)施缺失，配套不完善，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量。 項(xiàng)目實(shí)施是高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，科學(xué)選點(diǎn)，規(guī)劃建

24、設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施健全，周邊商業(yè)功能完善，交通便利，使城鎮(zhèn)面貌煥然一新，村民生活質(zhì)量大大提高；各種配套設(shè)施齊全，綠化、凈化、美化達(dá)到有關(guān)要求，以住宅基地住房換成采光充足、通風(fēng)良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、氣、有線電視等居住配套設(shè)施齊全的新房，在拆舊建新過程中，建設(shè)了標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)服務(wù)中心，為群眾解決社會(huì)化服務(wù)，建有生活服務(wù)設(shè)施，方便群眾生活，改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強(qiáng)群眾文明意識(shí)。第三章 建設(shè)條件3.1選址原則本項(xiàng)目在選址時(shí)應(yīng)充分考慮以下原則：1、 場(chǎng)址位置的選擇必須符合城市總體規(guī)劃布局和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村規(guī)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及前期工作的規(guī)定進(jìn)行。2、 所選場(chǎng)址規(guī)模及周

25、邊環(huán)境能滿足本項(xiàng)目及城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的要求，有足夠的環(huán)境容量。3、 堅(jiān)持“以人為本“的原則，充分分析拆遷村民的利益所在，通過規(guī)劃技術(shù)手段滿足村民的物質(zhì)需求、情感需求以及社會(huì)需求。4、 周圍具有良好的交通條件，能夠滿足小區(qū)相對(duì)密集的人流、車流的要求。5、 周圍應(yīng)有完善的給排水、供氣、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件。6、 充分考慮選址范圍內(nèi)的工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件。項(xiàng)目選址應(yīng)位于不受洪水、潮水或內(nèi)澇威脅的地帶；當(dāng)不可避免時(shí)，必須具有可靠的防洪、排澇措施。7、 項(xiàng)目選址應(yīng)選擇應(yīng)對(duì)建設(shè)條件、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文、環(huán)境保護(hù)等各種因素進(jìn)行深入調(diào)查研究，按照就地、就近安置的原則，擇優(yōu)確定場(chǎng)址和安置方案。8、 項(xiàng)

26、目周圍應(yīng)有良好的環(huán)境衛(wèi)生條件，應(yīng)避開產(chǎn)生有毒有害氣體、煙霧、粉塵、噪音等物質(zhì)的工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)生污染源地的地區(qū)或場(chǎng)所。3.2項(xiàng)目選址 項(xiàng)目充分考慮了xx縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，按照開封市城市總體規(guī)劃，對(duì)原來分散居住的村民分別進(jìn)行新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，場(chǎng)地規(guī)劃功能布局合理、通達(dá)性好，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，適宜于本項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目為xx莊村的拆遷及安置，安置小區(qū)的建設(shè)位于開封市xx縣xx路以西，考成路以南，xx路以北，xx路東西兩側(cè)區(qū)域，規(guī)劃地塊地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便利，生活方便，是居住的理想之地。3.3自然條件3.3.1地區(qū)概括 xx縣位于xx省東北部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)1144111515，北緯34453502之間

27、。東連商丘，西接開封，是通往魯西南的重要門戶，轄5個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬人，總面積1116平方公里，耕地面積95萬畝。xx縣區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，處于開封、菏澤、商丘三角地帶的中心部位，到達(dá)新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需1個(gè)小時(shí)，到達(dá)國(guó)際港口連云港僅需3小時(shí)。隴海鐵路過境25公里，年貨運(yùn)量達(dá)180萬噸。國(guó)道220、106和310在縣城交匯，連霍高速、日南高速公路在縣城交匯，形成了以鐵路、高速公路、國(guó)道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系。xx莊村屬xx縣城管鄉(xiāng)一個(gè)行政村莊，地處縣城西部偏北區(qū)域，村落位于xx路以西，考成路以南，xx路以北，xx路東西兩側(cè)區(qū)域，屬于城市規(guī)劃區(qū)域。該村共分四個(gè)村

28、民小組，204戶，918口人，外來居民約為118戶，450口人。原有耕地面積1800余畝，村莊占地約400畝。3.3.2氣象條件xx縣屬于溫暖帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，春季干燥少雨、夏季高溫多雨、秋季天高氣爽、冬季干冷少雪。年平均日照射時(shí)數(shù)為2529.7小時(shí)，日照率為57%。據(jù)19491990年氣溫資料，年平均氣溫為2529.7小時(shí)，日照率為57%。據(jù)19491990年氣溫資料，年平均氣溫為14.0，極端最高氣溫為43.5（1966年7月），極端最低氣溫為-16.3（1958年1月）。七月份氣溫最高，平均氣溫為27.1；一月份氣溫最低，一般為-1.0。全年降雨678.2mm，多集中于夏季，年際變

29、化大，年最大降雨量1014.9mm（1967年），最少降雨量31.8mm（1966年）。3.3.3地震烈度 根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500112010）,xx縣地震烈度為7度，基本重力加速度為0.10g，設(shè)計(jì)分組為第二組。3.3.4地形地貌與水文地質(zhì) xx縣位于xx沖積扇平原南側(cè)，地勢(shì)西高東低，稍有傾斜。地面坡降為1/5000，土層深厚，海拔高程在57-57m之間。由于xx多次絕口改道，使xx縣的地貌較為復(fù)雜，屬于東端和新華夏構(gòu)造體系的復(fù)合部位。全縣土質(zhì)大部分由沖積和淤積的粉、細(xì)砂、亞砂土、亞粘土及部分淤土組成。新第三系以來地殼一直處于下降時(shí)期，因而采用環(huán)形道路，滿足交通的同時(shí)，可兼作消防通

30、道。在居住小區(qū)中央，通過東側(cè)住宅建筑的扭轉(zhuǎn)布局形成了由北向南逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。同時(shí)采用小高層圍合方式以及高層建筑加大間距的手法形成了住宅建筑的半公共綠化空間綠化布局合理，為整個(gè)小區(qū)的空間核心，也是居民日常交流和活動(dòng)的中心場(chǎng)所。 2、二期 二期小區(qū)東臨xx路，西鄰五干渠，南鄰健康南路，北鄰健康路。規(guī)劃凈用地面積 67540m2 （合101.31畝），總建筑面積201600m2。小區(qū)在北側(cè)和西側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口，項(xiàng)目區(qū)建筑采用行列式布置，由六個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，南側(cè)組團(tuán)為11層，其余均為18層，沿健康路和五干渠建筑底層布置商業(yè)用房，均為兩層，項(xiàng)目區(qū)中部的活動(dòng)場(chǎng)地采用流線型道路打破規(guī)整的建筑形成

31、的呆板感，給小區(qū)增添色彩與生機(jī)。項(xiàng)目區(qū)采用環(huán)形道路，人車分流的形式，道路環(huán)繞每棟建筑，能夠滿足消防要求。3、三期三期小區(qū)東臨xx路，西鄰經(jīng)四路，南鄰xx路，北鄰健康南路。規(guī)劃凈用地面積45931m2（合68.90畝），總建筑面積131496.50m2。項(xiàng)目區(qū)地塊曾四邊形，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地形條件，建筑布局順應(yīng)地形，均為坐北朝南，在節(jié)約用地的同時(shí)，盡可能使建筑布局活潑起來。項(xiàng)目區(qū)由枝干狀的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)分隔為五個(gè)基本組團(tuán)，中間組團(tuán)為6層，其余組團(tuán)均為11層，形成居住區(qū)居住組團(tuán)的結(jié)構(gòu)，各組團(tuán)空間的開敞性和通透性方面體現(xiàn)著傳統(tǒng)韻味，最大限度與自然親和。組團(tuán)間通過步行景觀通道串聯(lián)各個(gè)內(nèi)廷，形成景觀軸線和廣場(chǎng)空間。

32、組團(tuán)封閉式管理，大區(qū)開放。4、四期四期小區(qū)東臨xx路，西鄰五干渠，南鄰健康南路，北鄰健康路。規(guī)劃凈用地面積 48926.00m2 （合73.39畝），總建筑面積127207.60m2。項(xiàng)目區(qū)地塊曾四邊形，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)地形條件，建筑布局順應(yīng)地形,采用錯(cuò)位式布局方式，在節(jié)約用地的同時(shí)，盡可能使建筑布局活潑起來。項(xiàng)目區(qū)由流線型路網(wǎng)結(jié)構(gòu)分隔為五個(gè)基本組團(tuán)，西部臨五干渠組團(tuán)為6層，其余均為11層，形成居住區(qū)居住組團(tuán)的結(jié)構(gòu)，各組團(tuán)空間的開敞性和通透性方面體現(xiàn)著傳統(tǒng)韻味，最大限度與自然親和。組團(tuán)間通過步行景觀通道串聯(lián)各個(gè)內(nèi)廷，形成景觀軸線和廣場(chǎng)空間。組團(tuán)封閉式管理，大區(qū)開放。5、五期五期小區(qū)東臨xx路，西鄰五

33、干渠，南鄰健康路，北鄰xx路。規(guī)劃凈用地面積 85848.00m2 。（合128.77畝），總建筑面積249200.80m2。項(xiàng)目在xx路設(shè)置主出入口，健康路設(shè)置次出入口，在居住小區(qū)中央，通過東側(cè)住宅建筑的扭轉(zhuǎn)布局形成了由北向南逐漸開放的縱向居住小區(qū)集中綠化。同時(shí)采用7.5層、11層和17層穿插布置，多層建筑圍合方式以及小高層建筑加大間距的手法形成了住宅建筑的半公共綠化空間綠化布局合理，為整個(gè)小區(qū)的空間核心，也是居民日常交流和活動(dòng)的中心場(chǎng)所。內(nèi)部采用環(huán)形道路，滿足交通的同時(shí)，可兼作消防通道。4.5.2道路交通組織1、道路交通規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)主要分為小區(qū)主干道和入戶道路兩級(jí)。主干道采用15m

34、寬的半環(huán)形道路，分別與小區(qū)兩個(gè)出入口相連接；住宅入戶道路寬3m。道路和地面停車場(chǎng)環(huán)通，小區(qū)內(nèi)道路分級(jí)明確，功能清晰，線型簡(jiǎn)潔，利于消防和小區(qū)住戶使用。2、步行交通：步行交通主要利用小區(qū)內(nèi)部各類景觀綠地來組織，形成舒適優(yōu)美的娛樂、休閑 、觀光的步行網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)聯(lián)系小區(qū)內(nèi)各個(gè)公共開放空間和機(jī)動(dòng)車道，從而使整個(gè)小區(qū)道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)更為合理 、內(nèi)容更為豐富。3、靜態(tài)交通規(guī)劃：小區(qū)靜態(tài)交通停車場(chǎng)采用地下停車和路邊宅旁分散停車的方式。4.5.3綠地景觀系統(tǒng) 小區(qū)中部布置中心綠地水系、建筑小品、少量室外家具、硬質(zhì)鋪裝休閑道路、體育健身器材等公用生活設(shè)施，其功能內(nèi)容特色貼近居家生活，空間體現(xiàn)靜態(tài)特征，功能布局體現(xiàn)公

35、共性、明確性，動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分明，動(dòng)區(qū)以圍繞中心院落為中心，宜于積極游憩功能，靜區(qū)為消極游憩區(qū)，以散步、座憩，人際交流為功能，體現(xiàn)現(xiàn)代生活氣息，有具有傳統(tǒng)生活人文內(nèi)涵的環(huán)境氛圍，便于居民的使用和綜合管理。綠化是小區(qū)環(huán)境的重點(diǎn)要求。給小區(qū)增添更多的綠色，也就給居住環(huán)境增添了更多的生機(jī)和活力。本項(xiàng)目綠化率設(shè)計(jì)達(dá)到了38.51%，同時(shí)采取了突出綠化層次、色彩和形態(tài)等的方式，以提高綠化的文化氛圍和品味 ，綠化還包括景觀、水系等項(xiàng)目。4.5.4公共設(shè)施規(guī)劃安置小區(qū)主要公共設(shè)施有幼兒園、酒店、會(huì)所、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、衛(wèi)生所、村委辦公室、保安室、配電房等配套用房，另外根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求配置了老年活動(dòng)場(chǎng)

36、地、體育活動(dòng)場(chǎng)地等公共配套設(shè)施。4.5.5住宅間距 安置小區(qū)住宅日照間距按照1：1.36取值。4.5.6豎向規(guī)劃1、設(shè)計(jì)原則豎向設(shè)計(jì)是為了滿足道路交通、場(chǎng)地排水、建筑布置和維護(hù)、改善環(huán)境景觀等方面的綜合要求，為自然地形進(jìn)行利用和改造所進(jìn)行的，以確定場(chǎng)地坡度和控制高程 、平衡土石方等內(nèi)容為主的專項(xiàng)技術(shù)設(shè)計(jì)。因此，項(xiàng)目用地豎向工程規(guī)劃遵循安全適用經(jīng)濟(jì)美觀的方針，注意相互協(xié)調(diào)；從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，充分利用地形地貌及地質(zhì)條件，合理改造地形；因坡就勢(shì)合理布局道路、建筑、綠地，及順暢地排除地面水；減少土石方及防護(hù)工程量；充分發(fā)揮土地潛力，節(jié)約用地；重視保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境增強(qiáng)城市景觀效果；滿足城市各項(xiàng)建設(shè)用

37、地的使用要求。而不能把豎向規(guī)劃當(dāng)做是平整土地、改造地形的簡(jiǎn)單過程。2、豎向設(shè)計(jì)中的建筑物、路網(wǎng)、地下管線、環(huán)境的布局關(guān)系項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的道路骨架、道路線型及走向隨著地勢(shì)起伏布置。建筑物的長(zhǎng)邊順等高線布置，力爭(zhēng)不改變現(xiàn)狀等高線的分布規(guī)律，只是局部改變建筑物周圍的自然地形。自流類管線（如雨水管、污水管、暖氣溝等）與道路一樣順坡定線，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃排水體系合理，以確保建設(shè)地區(qū)地面水的排除及安全排洪。廣場(chǎng)及場(chǎng)地的豎向設(shè)計(jì)坡度，因使用功能不同或地面材料不同而分別采用適宜的控制值。廣場(chǎng)豎向除滿足自身功能要求外，且應(yīng)與相鄰道路和建筑物相銜接。密實(shí)性地面廣場(chǎng)的坡度1.50%；部分地面坡道超過8%，以臺(tái)階式來緩解

38、行人上下步行也產(chǎn)生困難，為了保護(hù)場(chǎng)地及周邊環(huán)境，保證場(chǎng)地臺(tái)階式用地的土石穩(wěn)定，臺(tái)地間設(shè)置護(hù)坡或擋土墻，設(shè)置擋土墻墻體高度控制在6m以下，降低工程造價(jià)及工程量，避免了建筑物之間的壓抑感。2、場(chǎng)地豎向規(guī)劃的排水系統(tǒng)根據(jù)地形特點(diǎn)設(shè)計(jì)，豎向設(shè)計(jì)做到使雨水便于收集儲(chǔ)存和利用。地面水排水主要采用暗溝（管）排除地面水：可充分利用道路及某些場(chǎng)地的地下空間（省地），雨水、污水用管道或暗溝，減輕對(duì)環(huán)境的污染，有利于控制蚊蠅孳生（衛(wèi)生）。4.6建筑與結(jié)構(gòu)4.6.1建筑設(shè)計(jì)依據(jù)1、民用建筑設(shè)計(jì)通則（gb50352-2005）;2、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50096-1999）;3、民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj118-198

39、8）;4、民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb50034-2004）;5、民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb50045-95）。4.6.2建筑方案1、設(shè)計(jì)原則 、綜合考慮用地條件、選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)、密度、群體組合、空間環(huán)境、使用者要求等多方面因素，采用院落組合、街坊組團(tuán)等多形式靈活布置。、住宅應(yīng)以科學(xué)設(shè)計(jì)為支撐，提高建筑質(zhì)量。充分考慮居民的生活習(xí)慣和生產(chǎn)生活需要，搞好單體設(shè)計(jì)，堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生的原則，對(duì)房屋位置、結(jié)構(gòu)、走道、庭院、圍墻、門戶、衛(wèi)生設(shè)施等合理布局、科學(xué)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)多樣性和統(tǒng)一性，做到住宅套型合理，功能完善。此外，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和省地節(jié)能環(huán)保型住宅建設(shè)，高度重視對(duì)節(jié)能、

40、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等重點(diǎn)技術(shù)和新材料、新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品（四新）的成果應(yīng)用，全面普及利用太陽能。 、住宅建筑要達(dá)到“安全用水、衛(wèi)生用廁、清潔用能、房屋安全、風(fēng)格協(xié)調(diào)”的基本要求。供電、光纖、供水應(yīng)入戶，每戶應(yīng)建水沖式衛(wèi)生廁所，生活污水排入污水管網(wǎng)集中收集處理或排入沼氣池等污水處理設(shè)施處理。、住宅建筑風(fēng)格要簡(jiǎn)潔大方，建筑立面豐富，應(yīng)配有必要的陽臺(tái)、窗臺(tái)、雨篷等構(gòu)件。必須重視并體現(xiàn)對(duì)地方傳統(tǒng)民俗文化的繼承和利用，且與當(dāng)?shù)丨h(huán)境和田園風(fēng)光相協(xié)調(diào)。、住宅建筑色彩要社區(qū)整體協(xié)調(diào)、局部統(tǒng)一。社區(qū)色彩應(yīng)采用建筑效果圖進(jìn)行報(bào)批以確定色彩。色彩與當(dāng)?shù)丨h(huán)境、特色建筑相呼應(yīng)、協(xié)調(diào)。2、平面布局項(xiàng)目總建筑面積9796

41、12.48 m2，其中住宅建筑面積756559.90m2,商業(yè)用房104840.08m2,幼兒園3000m2，酒店建筑面積14087.70m2，會(huì)所建筑面積1272.90m2，其它用房1872.90m2，人防工程及地下停車場(chǎng)面積99251.90m2。（1） 住宅建筑小區(qū)住宅建筑均為點(diǎn)式樓。小區(qū)建筑采用多層與高層相結(jié)合的方式。商業(yè)用房、酒店、會(huì)所布置于臨街住宅底層。住宅設(shè)計(jì)中考慮到中國(guó)家庭在不同的時(shí)期人口結(jié)構(gòu)變化所帶來的對(duì)住房需求的變化，在戶型設(shè)計(jì)中充分考慮到建筑的“可持續(xù)發(fā)展”。住宅戶型在設(shè)計(jì)上分兩種：傳統(tǒng)經(jīng)典型：在解決房間宜人尺度、動(dòng)靜分區(qū)、通風(fēng)采光的同時(shí)充分發(fā)揮空間的實(shí)用性。時(shí)尚浪漫型：在

42、解決房間宜人尺度、動(dòng)靜分區(qū)、通風(fēng)采光的同時(shí)充分注重情趣空間和靈動(dòng)空間的設(shè)計(jì)，如陽光房、入戶花園的設(shè)置，書房的可開敞度的可調(diào)性，客廳、餐廳、入戶花園貫通的可控性。讓居住者在居住生活的同時(shí)參與到空間的設(shè)計(jì)中，充分體驗(yàn)建筑空間的生命力和居住生活的樂趣；依據(jù)現(xiàn)代人的生活模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用大面寬（主臥3.90m開間、客廳4.80m_5.40m開間）、小進(jìn)深、大廳、大主臥、小次臥的合理功能布局，并保證所有戶型都實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)”、餐客分廳”、“洗衛(wèi)分區(qū)”，臥室全部采用新型的低窗臺(tái)凸窗手法，使具有優(yōu)良的觀景效果。“四明”設(shè)計(jì)。盡量做到每戶明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明”布局。每戶均保證兩到三間居住空間朝南；每戶

43、均保證兩間居住空間朝向主要景觀。臥室設(shè)置低窗臺(tái)大玻璃窗、內(nèi)加防護(hù)欄桿，起居廳至陽臺(tái)為落地玻璃門，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野。每戶進(jìn)戶處有玄關(guān)作為過渡空間，并結(jié)合儲(chǔ)藏空間，避免開門見廳，營(yíng)造了良好的空間層次效果。起居室開間均保證在4.20m以上，臥室開間除少量小臥為3.30m外，均保證在3.60m以上。廚房面積為8.0m2、衛(wèi)生間面積5.0m2，以保證足夠的操作和使用面積。大陽臺(tái)。每戶68m2的大陽臺(tái)，引進(jìn)澳洲生活新理念，提供主人活動(dòng)、休閑、陽光浴等多種活動(dòng)空間，結(jié)合綠化形成立體綠化。高層頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加了屋頂利用率，又豐富了屋頂?shù)耐庥^。所有廚房均設(shè)

44、集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露。為城市景觀增添了一道亮麗的風(fēng)景線。（2） 幼兒園幼兒園平面布局采用單廊式，每個(gè)班級(jí)都有自己獨(dú)立的活動(dòng)室，寢室及衛(wèi)生盥洗間，充分考慮了各個(gè)年級(jí)小朋友不同的活動(dòng)能力及興趣愛好，使其在自己的場(chǎng)地中自由發(fā)展。同時(shí)，相同年級(jí)的小朋友也需要一個(gè)大空間進(jìn)行群體活動(dòng)，使彼此間的行為更加協(xié)調(diào)，所以，在每層平面中，設(shè)計(jì)了一個(gè)室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地，彌補(bǔ)因雨雪天氣不能使用室外活動(dòng)場(chǎng)地的缺陷。建筑平面呈“一”字形布置，三層，坐北朝南，既保證建筑內(nèi)部具有良好的采光、通風(fēng)，又使建筑因平面的變化而產(chǎn)生豐富的空間造型。運(yùn)用內(nèi)隔墻將每個(gè)班級(jí)分割成活動(dòng)室、寢室和衛(wèi)生間，在寢室內(nèi)布置衣帽儲(chǔ)藏用品以

45、供幼兒隨時(shí)增減衣物。建筑采用外廊式，走廊設(shè)置在南側(cè)，二、三樓設(shè)置欄桿，欄桿高度為1.05m，在樓宇中間布置手扶雙向預(yù)制板樓梯，從而保證了幼兒外出的安全。建筑南北兩側(cè)均布置窗戶，同時(shí)活動(dòng)室布置在向陽處，不僅保證了建筑內(nèi)部良好的采光效果，也為幼兒的身心健康提供了保障。（3） 人防工程及地下停車場(chǎng)人防工程及地下停車場(chǎng)平時(shí)作為一個(gè)800個(gè)車位機(jī)動(dòng)地下停車庫，戰(zhàn)時(shí)部分作為二個(gè)二等人員掩蔽部，防護(hù)等級(jí)為六級(jí)。工程總建筑面積為99251.90m2（其中人防面積87600m2），抗震設(shè)防類別為丙級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，防水等級(jí)為二級(jí)危險(xiǎn)等級(jí)按中危險(xiǎn)二級(jí)考慮。3、建筑立面與色彩設(shè)計(jì)住宅立面設(shè)計(jì)采

46、用住宅慣用的三段式手法，局部創(chuàng)新，畫龍點(diǎn)睛，整個(gè)立面主體以簡(jiǎn)潔的咖啡色面磚為主基調(diào)，點(diǎn)綴以流暢的淺色線條；強(qiáng)調(diào)頂部造型，強(qiáng)調(diào)建筑頭部的重要性，體現(xiàn)文化性；底部做仿石材面磚，體現(xiàn)了建筑基座的穩(wěn)定性。住宅立面設(shè)計(jì)，采用住宅慣用的設(shè)計(jì)手法，主要以后現(xiàn)代、簡(jiǎn)約風(fēng)格為基調(diào)，不但注重沿街立面效果，更注重在品味與風(fēng)格上的創(chuàng)新，立面材質(zhì)為青灰色色涂料，通過不同的功能及凹凸進(jìn)行區(qū)分。南向的臥室窗戶采用飄窗，整體效果莊重大方，富有嚴(yán)謹(jǐn)有序的建筑特色。墻面上的豎向和橫向線條形成了強(qiáng)烈的對(duì)比，使立面變得生動(dòng)活潑。在開窗方式、體量處理、高度比例上以人體尺度為依據(jù)，外墻采用高檔次外墻漆表現(xiàn)高檔居住建筑的風(fēng)格特點(diǎn)。本立面設(shè)

47、計(jì)在吸收傳統(tǒng)美學(xué)之基礎(chǔ)，局部創(chuàng)新，追求現(xiàn)代之美感，令人耳目一新。4、建筑剖面設(shè)計(jì)建筑主要包括地上建筑部分和地下建筑部分，地上部分涉及住宅、商業(yè)部分。住宅樓底層為生活區(qū)輔助商業(yè)，底層層高3.30m，二層以上層高2.90m，建筑室外高差0.50m，女兒墻高度0.50m。屋面采用坡頂設(shè)計(jì)，起坡點(diǎn)距屋頂高度按0.60-0.80m設(shè)計(jì)，地下部分由人防工程和地下停車位組成，位于地面以下，內(nèi)層凈高3.50m，設(shè)置四個(gè)進(jìn)出口通道分別銜接各內(nèi)外道路。住宅建筑以坐北朝南方向?yàn)橹飨?，單元入口處位于建筑底層北?cè)或內(nèi)側(cè)，南側(cè)或外側(cè)配陽臺(tái)。建筑與周邊其他建筑的距離應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)建筑位于住宅底層，以商業(yè)服務(wù)為主。建筑

48、的垂直水平交通組織完善，每個(gè)單元由一部電梯和一部消防 不上人屋面：0.5kn/ 4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （1）使用的主要計(jì)算機(jī)軟件：pmcad,satwe,jccad等系列。（2）高層住宅主題采用框架結(jié)構(gòu)，十八層建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理用房、幼兒園以及其他用房采用磚混結(jié)構(gòu)。（3）主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土墊層；：c10基礎(chǔ)：c25上部結(jié)構(gòu)：根據(jù)受力及構(gòu)造采用c25c30不等。鋼筋：普通鋼筋：hpb235、hrb335。砌體：根據(jù)受力及構(gòu)造采用mu10mu15不等混凝土多孔磚。銅材：q235鋼。（4） 地基基礎(chǔ) 根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際工程經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)擬采用混凝土預(yù)應(yīng)力管狀。4.7公用工程公用工程包括給排水、供配電

49、、通訊、有線電視、燃?xì)?、采暖等設(shè)施。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)所需各種公用配套設(shè)備有市政府相應(yīng)管網(wǎng)接入。4.7.1給水工程1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500152003）：（2）室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb500132006）：（3）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（gb500162006）（4）建筑單位提供的有關(guān)材料和設(shè)計(jì)要求。（5）相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)條件。2、設(shè)計(jì)原則根據(jù)該項(xiàng)目總體規(guī)劃和道路情況，合理預(yù)測(cè)需水量，按建筑單位用水要求合理分布供水，在滿足用水量和水壓的要求及考慮施工和維修便捷的原則下，盡可能縮短配水管線的總長(zhǎng)度。3、 給水系統(tǒng) （1）水源小區(qū)供水有市政自來水管網(wǎng)進(jìn)水，進(jìn)水管管徑為dn200。供水管網(wǎng)

50、在安置小區(qū)內(nèi)成環(huán)狀布置。（2） 生活用水量 項(xiàng)目用水除了住宅生活用水外,還包括物業(yè)管理等公建用水和綠化澆灌用水，經(jīng)估算項(xiàng)目滿負(fù)荷時(shí)日總用水量3749.30噸，其中綠化及澆灑道路用水515.42噸，未預(yù)見用水量340.85噸。具體用水量預(yù)測(cè)如下。（3） 用水量預(yù)測(cè)項(xiàng)目總用水量預(yù)測(cè)表序號(hào)用水單位用水定額規(guī)模每天最大用水量(噸)1住宅130升/天.人1947人2525.512商業(yè)3升/天.104840.08314.523幼兒園30升/天.人1100人334酒店25升/天.人800人205綠化及澆灑道路2/升257708.98515.426未預(yù)見用水量按最高日用水量10%計(jì)340.857小計(jì)3749.30一期用水量預(yù)測(cè)表序號(hào)用水單位用水定額規(guī)模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天.人5059人657.672商業(yè)3升/天.25395.9876.193幼兒園30升/天.人1100人33.004酒店、會(huì)所25升/天.人800人20.005綠化及澆灑道路2升/79843.12159.696未預(yù)見用水量按最高日用水量10%計(jì)94.657小計(jì)1041.20二期用水預(yù)算表序號(hào)用水單位用水定額規(guī)模每天最大用水量（噸）1住宅130升/天.人3840人499.202商業(yè)3升/天.24007.203幼兒園30升/天.人0人0.004酒店、會(huì)所25升/天