地產(chǎn)無效成本管理工作指引

1、無效成本管理工作指引 1. 目的與作用 1.1. 培養(yǎng)、提高全員成本意識(shí)； 1.2. 分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成 本管理與控制； 1.3. 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力 的提高； 1.4. 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對(duì)最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 1.5. 減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 2. 范圍 覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、成本等各 個(gè)業(yè)務(wù)口。 3. 定義 3.1. 無效成本： 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品

2、、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作 用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。 3.2. 有效成本： 能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。 3.3. 計(jì)算公式： 有效成本 =總成本 -無效成本 3.4. 無效成本與有效成本的區(qū)分： 有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效 成本無法獲得補(bǔ)償。 4. 職責(zé)與分工 4.1. 各公司成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原 因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門、人員通報(bào)。 4.2. 公司各部門針對(duì)相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。 4.3. 各公司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主

3、動(dòng)行為避免和減少無 效成本的發(fā)生。 5. 無效成本管理工作的實(shí)施過程 5.1. 52 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 成本有效性管理理念的灌輸 向公司管理層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司 全體對(duì)成本有效性管理工作的支持。 無效成本的分析對(duì)象 以項(xiàng)目分期（例如：四季花城一期）為分析對(duì)象。 無效成本的分類 參見附件項(xiàng)目無效成本分類 無效成本的總結(jié)與發(fā)布。 1）通過對(duì)每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成 本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案；（參見附件無效成本分析表） 2）定期（每月或每季度

4、）向公司管理層和各部門通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較; 3）根據(jù)對(duì)無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。 4）合適時(shí)機(jī)，可提請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)層針對(duì)無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用 制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對(duì)前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成 本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。 無效成本的控制 控制無效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具 體的措施包括： 1）限額設(shè)計(jì)； 2）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化； 3）加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更； 4）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）； 5）加強(qiáng)供應(yīng)商考察； 6）加大集中

5、采購力度； 7）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度； 8）提高專業(yè)能力； 9）加強(qiáng)部門間信息溝通。 月無誠本貓表 附件2: 項(xiàng)目無效成本分類 作業(yè)環(huán)節(jié) 無效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)失誤 對(duì)設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) 拆除和重建 后期加固與補(bǔ)強(qiáng) 資金浪費(fèi) 拆除與重建 設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí) 材料、施工工藝選擇不當(dāng) 多工序設(shè)計(jì)圖矛盾 裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 設(shè)計(jì)保守 經(jīng)濟(jì)性不合理 招標(biāo) 招標(biāo)策劃 標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足 影響工期與質(zhì)量 投標(biāo)單位選擇 施工單位考祭失誤，投標(biāo)競爭不充 分 中途變化，總價(jià)增加 招標(biāo)文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失 誤 多承擔(dān)費(fèi)用 評(píng)定標(biāo) 評(píng)標(biāo)分析失誤 中標(biāo)價(jià)格偏咼 施工 施工

6、準(zhǔn)備 使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè) 拆除與重建 施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理 延誤工期，增加成本 施工過程 施工安排失誤 賠償與維修費(fèi)用 工程質(zhì)量管理不善 考慮不周，費(fèi)用大增 非關(guān)鍵線路搶工 費(fèi)效比不咼 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充 合同 總成本增加，卻無法從相 應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任 單位，維修費(fèi)用無法落實(shí) 銷售 銷售承諾 超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾 為承諾付出大量成本 展示資料有誤 業(yè)主投訴引發(fā)賠償 銷售過程 改變房屋用途 拆除與重建 樣板房過早銷售 重復(fù)建設(shè) 信息溝通不暢 信息失真，工作失誤 預(yù)結(jié)算 預(yù)算失誤 合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用 增加 結(jié)算失誤 結(jié)算價(jià)不符，工程

7、款超付 付款 付款失誤 工程款超付 附件2: 無效成本分析表 項(xiàng)目名稱: 施工單位: 結(jié)算總造價(jià)：Y 其中工程指令造價(jià)：Y 設(shè)計(jì)變更共計(jì)份 設(shè)計(jì)變更率% 工程簽證共計(jì)份 工程簽證率% 結(jié)算中無效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：% 結(jié)算中有效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：% 序號(hào) 無效成本責(zé)任部門 無效成本造價(jià)合計(jì)(萬元) 產(chǎn)生原因 1 設(shè)計(jì)部 2 項(xiàng)目部 3 營銷部 4 其他部門 ( ) 說明： 附件5: 無效成本統(tǒng)計(jì)表（年月） 填寫人：審核：填寫時(shí)間: 序號(hào) 合同（或非合同成本）名稱 結(jié)算造價(jià)（元） 其中無效成本（元） 無效成本比例（） 無效成本產(chǎn)生原因 改進(jìn)辦法 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計(jì) 項(xiàng)目無效成本統(tǒng)計(jì)表 填寫人：審核：填寫時(shí)間