西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 可可 行行 性性 分分 析析 報(bào)報(bào) 告告 建設(shè)單位：西南城控股有限公司 編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司 編制時(shí)間：2012 年 11 月 目目 錄錄 第第一一章章 項(xiàng)項(xiàng)目目總總論論.1 1.1 項(xiàng)目概況.1 1.1.1 項(xiàng)目名稱.1 1.1.2 項(xiàng)目性質(zhì).1 1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位 .1 1.1.4 項(xiàng)目簡介.4 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .5 1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 .5 1.1.7 投資估算和資金籌措 .6 1.2 項(xiàng)目評估結(jié)論及建議.6 1.2.1 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論.6 1.2.2 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 .7 1.2.3 項(xiàng)

2、目建議.8 1.3 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù).9 第第二二章章 項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)背背景景 .10 2.1 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期.10 2.2 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛.11 2.3 社會消費(fèi)品總額連年增長，居民消費(fèi)需求旺盛 .13 第第三三章章 市市場場分分析析及及預(yù)預(yù)測測 .15 3.1 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢.15 3.1.1 交通優(yōu)勢.15 3.1.2 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 .16 3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境.17 3.2.1 廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) .17 3.2.2 廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平.18 3.2.3 政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展.18 3.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃.1

3、9 3.3 市場機(jī)遇.19 3.3.1 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整.19 3.3.2 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀.20 3.3.3 廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析.23 3.4 西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果.24 第第四四章章 項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容及及建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度 .26 4.1 項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模.26 4.2 功能分區(qū).27 4.2.1 商業(yè)綜合體.27 4.2.2 美食街.28 4.2.3 風(fēng)情街.28 第第五五章章 項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷策策略略 .30 5.1 競爭對手分析.30 5.2 項(xiàng)目 swot 分析.31 5.3 項(xiàng)目定位分析.34 5.4 營銷策略.34 5.4.1 銷售

4、時(shí)間.34 5.4.2 定價(jià)策略.35 第第六六章章 環(huán)環(huán)境境影影響響評評價(jià)價(jià) .36 6.1 編制依據(jù).36 6.2 評價(jià)目的.36 6.3 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn).37 6.4 環(huán)境影響分析與結(jié)論.38 第第七七章章 節(jié)節(jié)能能 .40 7.1 節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn).40 7.2 項(xiàng)目能耗.40 7.3 節(jié)能措施.40 7.3.1 建筑節(jié)能.40 7.3.2 電氣節(jié)能.41 7.3.3 給排水節(jié)能.42 7.3.4 暖通節(jié)能.42 7.4 節(jié)能效果.42 第第八八章章 消消防防設(shè)設(shè)計(jì)計(jì).43 8.1 設(shè)計(jì)依據(jù).43 8.2 主要防火措施.43 第第九九章章 勞勞動動安安全全衛(wèi)衛(wèi)生生消消防防 .45 9.1 勞動安

5、全.45 9.1.1 安全依據(jù).45 9.1.2 主要危險(xiǎn)有害因素 .45 9.1.3 安全措施.46 9.2 勞動保護(hù).47 第第十十章章 項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃及及管管理理 .48 10.1 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃.48 10.2 項(xiàng)目建設(shè)管理.48 第第十十一一章章 項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資估估算算及及資資金金籌籌措措 .52 11.1 投資估算.52 11.1.1 估算范圍.52 11.1.2 估算依據(jù).52 11.1.3 總投資估算.52 11.2 資金籌措計(jì)劃.56 第第十十二二章章 項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)效效益益評評價(jià)價(jià) .58 12.1 項(xiàng)目評估依據(jù).58 12.2 收入預(yù)測.58 12.3 現(xiàn)金流

6、量分析.59 12.5 財(cái)務(wù)效益評價(jià).59 第第十十三三章章 不不確確定定性性分分析析 .61 13.1 銷售收入因素變動情況分析.61 13.2 成本費(fèi)用因素變動情況分析.61 第第十十四四章章 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析.63 14.1 市場方面.63 14.2 政策方面.63 14.3 資金投入方面.64 14.4 銷售方面.64 第第十十五五章章 分分析析結(jié)結(jié)論論和和建建議議 .66 15.1 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論.66 15.2 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論.66 14.3 項(xiàng)目建議.68 第第一一章章 項(xiàng)項(xiàng)目目總總論論 1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目 1.1.

7、2 項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目性質(zhì) 新建 1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位 名稱：西南城控股有限公司 住所：廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（深圳路東一段） 工商注冊號：510681000017854 法定代表人：方清海 注冊資本：（人民幣）壹億元 實(shí)收資本：（人民幣）壹億元 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：水利水電工程及公路建設(shè)項(xiàng)目投資：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、 物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(憑資質(zhì)證書經(jīng)營)；高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)；銷售：摩 托車、機(jī)電設(shè)備、建材、家具；經(jīng)營商用車及九座以上乘用車；市場設(shè) 施租賃服務(wù)（以上經(jīng)營范圍國家限制或者禁止的除外，需經(jīng)有關(guān)部門批 準(zhǔn)的，必須取得相關(guān)批準(zhǔn)后，按照批準(zhǔn)的事項(xiàng)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動）。 公司成立

8、于 2009 年 9 月 21 日，根據(jù)四川博達(dá)會計(jì)師事務(wù)所出具的 川博達(dá)會驗(yàn)(2010)163 號驗(yàn)資報(bào)告，變更后的注冊資本為人民幣 10000 萬元，實(shí)收資本為人民幣 10000 萬元。其中:方清海以貨幣出資 6000 萬 元，方清濤以貨幣出資 4000 萬元。 （1）公司組織架構(gòu) 公司設(shè)股東會，股東會為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成，決定公 司的經(jīng)營方針和投資計(jì)劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會， 設(shè)執(zhí)行董事 1 人、即為法定代表人，對公司股東會和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè) 經(jīng)理一名，由股東會聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對其股東會負(fù)責(zé)。 公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成本合約部、財(cái)務(wù)部、招商中心、

9、 策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)中心。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部 門分工清晰、責(zé)任明確。 （2）公司經(jīng)營情況 西南城控股有限公司，總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信 賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營。 公司目前在建的項(xiàng)目有西南城和遂寧國際城。 西南城西南城 西南城項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。位于四川省經(jīng)濟(jì)綜合 實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū) 17 公里，南距成都市 15 公里， 成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成 鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。近距離輻射周邊 61 座城市和 1.5 億常 住人口。 西南城由西南城控股有限公司

10、投資 100 億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂 活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集博覽匯旅游圈”三位一體永續(xù) 循環(huán)的中國財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五 年，于 2010 年底開工，2015 年全面竣工。整個(gè)項(xiàng)目占地 5000 余畝，建 筑面積達(dá) 500 多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān) 聯(lián)行業(yè)。包含博覽會展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務(wù) 中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等 形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超 大型特色綜合體。建成后將成為中國糖酒食品 cbd、全國知名的大型主 題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國家 4a

11、 級旅游景區(qū)，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額可達(dá) 100 億，解決 就業(yè) 15 萬余人。 國際城國際城 遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地 260 畝，投資 20 億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主 要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主 題市場和一個(gè)全國性的專業(yè)市場建設(shè)。將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、 采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周期 為 28 個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到 21 億元。 （3）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 法定代表人（董事長）：方清海，1966 年出生，湖北黃陂人，碩士 研究生。湖北天潤（集團(tuán)）有限公司董事長

12、，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、 湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副 會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家” 榮譽(yù)稱號、 “優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。擅長城市運(yùn)營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對 其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。 1998 年創(chuàng)辦了湖北天潤集團(tuán)，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅?、物流、?業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局。 從以上資料分析，公司管理人員有較強(qiáng)的管理能力和較豐富的開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)。 1.1.4 項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介 西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處， 距成都市區(qū) 15 公里，北臨德陽市區(qū)

13、 17 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越， 項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵 路和即將建成的成綿樂高鐵線。西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。 四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過，毗鄰已建成的招商中心。 西南城一期凈用地面積 236054.64（約 354 畝），規(guī)劃總建筑面積 475092。一期建設(shè)啟動區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積 89628.80， 建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期 2 年，即 2010 年 11 月2012 年 11 月， 該階段正在竣工驗(yàn)收中。 本次建設(shè)項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積為 139021，其中包 括商業(yè)綜合體 133193，風(fēng)情街南段

14、 16988，美食街東西段 46979， 地下物管用房 489.1，停車數(shù) 973 個(gè)，綠地率 15%，容積率 1.37。 在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng) 領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車 及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城 建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休 閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。 1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本次項(xiàng)目為西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜 合體為核心建筑的商業(yè)配套，二期修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) 101352.3 ， 總建筑面

15、積 139021，停車位 973 個(gè)，綠地率達(dá) 15%，容積率 1.37。 表 1-1 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注 1二期規(guī)劃凈用地面積 101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2二期規(guī)劃總建筑面積 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3商業(yè)綜合體建筑面積 71812.6 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積 489.1 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4風(fēng)情街北段建筑面積 12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 12164.92 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

16、5風(fēng)情街南段建筑面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6美食街東西段建筑面積 41836.5 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6.1 美食街東西段地上記入容積率建 筑面積 38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7容積率 1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8建筑密度 42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9綠地率 15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10機(jī)動車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 本項(xiàng)目建筑面積 139021，建設(shè)期 1 年 8 個(gè)月，從 2012 年 1 月開 工，2013 年 8 月底竣工

17、。具體安排如下表： 表 1-2 西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 項(xiàng)目建設(shè)工期 總工期1 年 8 個(gè)月 基礎(chǔ)工程2012.1.42012.4.4 主體工程2012.4.42013.8 內(nèi)外裝飾、安裝工程2012.12.102013.8 總平、道路2013.1.102013.5 竣工驗(yàn)收2013.8 1.1.7 投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措 估算西南城第二期項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、 管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用及流動資金等。經(jīng)測算，項(xiàng)目總 投資約 51539.02 萬元。該項(xiàng)目的自有資本金為 20033.44 萬元，達(dá)到總 投資額的 39%；銷售轉(zhuǎn)投入 1505.5

18、8 萬元，占投資總額的 3%；銀行貸款 30000 萬元，占總投資額的 58%。 1.2 項(xiàng)目項(xiàng)目評估結(jié)論及建議評估結(jié)論及建議 1.2.1 開發(fā)條件及市場分析結(jié)論開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開 發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū) 15 公里， 僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便 利。西南城項(xiàng)目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立 白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不 單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展 優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的

19、綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、 城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級。而作為西南城的商業(yè)配套， 其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上名列前位，二期商業(yè) 配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費(fèi)和未來的 發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個(gè)廣漢、德陽、青白江的潛在消費(fèi)人群 支撐，因此本項(xiàng)目具有較好的市場前景。 1.2.2 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目總投資為 51539.02 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 28147.6 萬元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項(xiàng)目投資回報(bào)率為 54.61 %，銷售凈利率 27.12%，內(nèi)含報(bào)酬率為 21.73%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 15783.2

20、萬元,動態(tài)投資回收期 1 年 10 個(gè)月，靜態(tài)投資回收期 1 年 8 個(gè) 月。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 表 1-3 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注 一建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1二期規(guī)劃凈用地面積 101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2二期規(guī)劃總建筑面積 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3商業(yè)綜合體建筑面積 71812.6 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積 489.1 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4風(fēng)情街北段建筑面積 12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4.1風(fēng)情街北段地上

21、記入容積率面積 12164.92 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5風(fēng)情街南段建筑面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6美食街東西段建筑面積 41836.5 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6.1 美食街東西段地上記入容積率建 筑面積 38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7容積率 1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8建筑密度 42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9綠地率 15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10機(jī)動車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二投資估算及資金籌措 1項(xiàng)目總投資：萬元51539.02 2自有資本金萬元20033.44 3銀行借款萬元3

22、0000 4預(yù)售轉(zhuǎn)投入萬元1,505.58 三售價(jià)估算 1商業(yè)綜合體售價(jià)元6,500。 2風(fēng)情街售價(jià)元8,500 3美食街售價(jià)元8,500 四利潤測算 1銷售收入萬元 103,788.35 2利潤總額萬元37,530.13 3所得稅萬元9,382.53 4凈利潤萬元28,147.60 五評價(jià)指標(biāo) 1項(xiàng)目全投資稅前利潤率%72.82% 2項(xiàng)目全投資稅后利潤率%54.61% 1.2.3 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 （一）本項(xiàng)目的建設(shè)期為 1 年 8 個(gè)月，建筑面積 139021 平方米， 規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性， 在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成

23、本，加強(qiáng) 對本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工，同時(shí)，注 意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。最大限度地規(guī)避因 施工進(jìn)度，造成對項(xiàng)目竣工交付的影響。 （二）從項(xiàng)目銷售來看，項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地 產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強(qiáng)市場調(diào)研， 針對市場細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形 象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷 售款回籠。 1.3 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 1、本報(bào)告根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和 國建筑法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

24、理法、中華人民共和 國城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例和國家、地方有關(guān) 法規(guī)、政策。 2、國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三 版）。 3、企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號：川投資備 【51068110051801】0113 號）、川投資備【51068110052501】0125 號）。 4、廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證廣住規(guī)建 2011- 001（臨時(shí)）號。 5、西南城一期規(guī)劃設(shè)計(jì)。 6、本公司市場調(diào)查資料。 第第二二章章 項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)背背景景 2.1 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 2009 年以來，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響

25、下，房地產(chǎn)市場提 前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增加、資 金來源充裕等新情況、新變化。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷 售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價(jià)及單價(jià)地王不 斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過 2007 年。為遏制部分城市房價(jià)上漲過快， 2009 年年底，中央政府決定將加大對市場的調(diào)控。 從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松” 轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。2010 年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等 政策的出臺遏制了房價(jià)過快上漲和住宅類房屋的投資投機(jī)行為。 伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投 向了商業(yè)類地產(chǎn)。商業(yè)

26、地產(chǎn)不限購、不限外、不限貸的優(yōu)勢，越發(fā)凸現(xiàn) 出來。同時(shí)越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響 與平衡。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調(diào)存 款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已 經(jīng)所剩無幾。 快速的城市化進(jìn)程，除了對于住宅的最初需求之外，大量涌入城市 的人群需要生活、消費(fèi)、就業(yè)，因此消費(fèi)服務(wù)類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài) 的需求，有可能成為未來拉動城市經(jīng)濟(jì)的主體，而這個(gè)主體就離不開為 數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐。從這個(gè)意義上來看，與普通住宅相比， 商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)由 于價(jià)格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟(jì)

27、的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、 消費(fèi)需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，2012 年 16 月，商品房銷售面積 39964 萬平 方米，其中，住宅銷售面積下降 11.2%，辦公樓銷售面積增長 7.1%，商 業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 2.5%。商品房銷售額 23314 億元，下降 5.2%， 降幅縮小 3.9 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降 6.5%，辦公樓銷售額下 降 1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 5.4%。可見商業(yè)營業(yè)用房是目前房地 產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。 國內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開 始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。商

28、業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循 環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活 躍的脈搏。或者可以說，未來的十年是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”。 2.2 成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 2011 年 2 月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2011 年底成都共開發(fā)城市綜合體 90 余個(gè)，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累 計(jì)成交 221.0 萬，同比增長 10.17%，其中商業(yè)用房成交 58.56 萬平方 米，同比上漲 21.44%，辦公用房成交 140.46 萬平方米，同比大幅上漲 29.72%。 圖 2-1 2011 年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量 從成交價(jià)格來看，20

29、11 年成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià) 10054 元/ 平方米，同比上漲了 21.56%，各個(gè)形態(tài)的商品房成交均價(jià)也均大幅上漲， 住宅用房成交均價(jià) 9193 元/平方米，同比上漲 14.38%，商業(yè)用房成交均 價(jià) 18400 元/，同比上漲 42.06%，辦公用房成交均價(jià) 10428 元/平方米， 同比上漲 28.08%。 圖 2-2 近兩年成都商品房成交均價(jià)對比圖 2.3 社會消費(fèi)品總額連年增長，居民消費(fèi)需求旺盛社會消費(fèi)品總額連年增長，居民消費(fèi)需求旺盛 我國社會消費(fèi)品總額連年增長，人民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。 2011 年全年社會消費(fèi)品總額實(shí)現(xiàn) 183919.9 億元，比 2010 年增長

30、 17.1%。其中，餐飲收入 20543 億元，比上年增長 16.9%；商品零售 160683 億元，比上年增長 17.2%。 圖 2-3 中國歷年社會消費(fèi)品零售總額對比圖 數(shù)據(jù)顯示，2011 年成都城市居民可支配收入為 23932 元，同比增長 14.9%，居民收入的增長成為支撐社會消費(fèi)增長的重要因素。 圖 2-4 成都市近 10 年人均可支配收入趨勢 2011 年，成都社會商品零售規(guī)模再上新的臺階，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi) 品零售總額 2861.3 億元，名義增長 18.4%。僅 2010 年，成都市餐飲業(yè) 零售總額突破 320 億元，同比增長達(dá) 19.9%，增幅位列全國 36 個(gè)主要城 市之首。

31、 成都市民人均可支配收入連年增長使社會消費(fèi)水平不斷提高，在 2011 年中國主要城市社會消費(fèi)品零售額排行榜中，成都位居全國主要城 市第七位，特別是成都的餐飲消費(fèi)總額更是位列前茅。 第第三三章章 市市場場分分析析及及預(yù)預(yù)測測 本項(xiàng)目擬建立集糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游、會展博覽于一體的西南城的 配套商業(yè)設(shè)施餐飲美食街、商業(yè)綜合體和風(fēng)情商業(yè)街。在國家對住 宅類地產(chǎn)的嚴(yán)格控制的政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的良好時(shí)機(jī)，成為人 們熱于投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。 3.1 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目地址位于德陽市江漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距 成都市區(qū) 15 公里，距廣漢市 6 公里,交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基

32、地東南臨成綿高速公路輔道，北側(cè)為青白江，西側(cè)為已形成城市道路。 3.1.1 交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢 廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢明 顯。108 國道、成綿高速路、大件路（德陽樂山）穿境而過，周邊緊 鄰北新干道延長線（成都廣漢德陽，開放式雙向八車道）、成青公 路（成都青白江廣漢德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂 山綿陽）和寶成鐵路，距西南國際航空港成都雙流國際機(jī)場僅 50 公里， 均為高速公路，乘汽車最快只需 20 余分鐘。 基地未來將容納“二高”（成都第二繞城高速路、成綿高速路） “三鐵”（成汶鐵路、寶成鐵路、成綿樂高鐵）五條大容量高速干道， 擁有較強(qiáng)的貨品集散能力。

33、 3.1.2 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢 廣漢位于四川最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)走廊的交匯點(diǎn)，是華北、華 東、華南地區(qū)物流進(jìn)入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長江三角 洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要門戶。 成德綿經(jīng)濟(jì)帶是川西平原城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，也是繼長三 角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝經(jīng) 濟(jì)區(qū)構(gòu)成中國增長“第四極”中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是“雙核引擎”中四川的 重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶” 。 3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境 3.2.1 廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)廣漢經(jīng)

34、濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) 廣漢是西部最具投資潛力百強(qiáng)縣、列四川省第七位，素有“川西明 珠”美譽(yù)。2008 年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 135 億元，從近 2 年的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，廣漢市生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均 gdp 增速約為 15，經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)，波動小。09 年，廣漢市 09 全市 gdp152.55 億，增速 14.6%。2010 年全市 gdp 突破 200 億元城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入 13810 元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6040 元。2011 年生產(chǎn)總 值 671 億元，是“十五”的 2.1 倍。 圖 3-1 廣漢國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值 工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁

35、有一批附加值 高、生命力旺、經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，形成機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品為主 的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的 95%，培育出宏華公司、益海 糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 237 戶，實(shí)現(xiàn)銷售 收入 289 億元；實(shí)現(xiàn)增加值 85 億元；銷售收入上億元的企業(yè) 57 戶。宏 華公司已在香港聯(lián)交所主板市場成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭取 上市，謀求更大發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速， 連鎖、倉儲、 物流、會展和大型專業(yè)市場等現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā) 展?，F(xiàn)有國家級旅游景區(qū) 2 個(gè)，有較大規(guī)模和影響的旅游商品生產(chǎn)企業(yè) 10 家；民俗文化“保保

36、節(jié)”、“松林桃花節(jié)”每年可吸引游客數(shù)十萬人 次，“保保節(jié)”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的 非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。 3.2.2 廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平 廣漢市幅員面積 538 平方公里，轄 18 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183 個(gè)行政村，總?cè)?口 60 余萬。2010 年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 15652 元，高 于全省的 15461 元，廣漢市農(nóng)村居民人均純收入為 6970 元，高于全省的 5140 元；廣漢市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 12216 元，高于全省的 12105 元， 廣漢市農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出 5323 元，高于全省的 3896.7 元。 3.

37、2.3 政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 廣漢市“十二五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出以工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化 升級為主題，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“四化”建設(shè)，實(shí)現(xiàn)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展 “3632”千億目標(biāo)。加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。突出高端化、集聚化、特色 化，優(yōu)化資源配置。至 2015 年，機(jī)械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破 650 億元；醫(yī)藥 食品產(chǎn)業(yè)達(dá)到 300 億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過 200 億元。重點(diǎn)推進(jìn)石油裝備 產(chǎn)業(yè)基地、交通運(yùn)輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)基地和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，到 2015 年，開發(fā)區(qū)銷售收入達(dá)到 1000 億元，石油裝備產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 380 億 元、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到 1

38、20 億元。 3.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃的田園生態(tài)城市規(guī)劃 廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業(yè)”的天府水 木田園生態(tài)城市的宏偉目標(biāo)，未來廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三 區(qū)六鎮(zhèn)”的城市空間格局?！耙惠S”即依托成綿高速、108 國道、寶成 鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的 產(chǎn)業(yè)與城市增長點(diǎn)，往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動，成為廣漢 融入成都的第一載體。城市西翼重點(diǎn)圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊(yùn) 含文化魅力的小城鎮(zhèn)群。東翼則依托現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)萬畝良田基地，建設(shè) 極富川西平原特色的“田園風(fēng)光”小鎮(zhèn)。 3.3 市場機(jī)遇

39、市場機(jī)遇 3.3.1 廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大 道交匯處）、傳統(tǒng)的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休 閑購物商圈（武昌路、漢口路）、休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新 興商圈（金雁湖公園以北）為主，老城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代 表項(xiàng)目有時(shí)代廣場、成百百貨；傳統(tǒng)的購物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代 表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動；武廟步行街休閑購物商 圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰 克瓊斯等。 廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃、商業(yè)經(jīng) 營理念、品牌

40、服務(wù)的專業(yè)性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態(tài)， 沒有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費(fèi)者購物體驗(yàn)差。 3.3.2 廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 廣漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)駐，商業(yè)地 產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、 招商，更缺少大型主力店的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。廣漢市比較 典型的商業(yè)為老成百大樓、時(shí)代廣場、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北 新城水晶廣場。幾個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況都非常良好，時(shí)代廣 場與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經(jīng)售罄。 （1）

41、傳統(tǒng)老城購物商圈）傳統(tǒng)老城購物商圈時(shí)代廣場時(shí)代廣場 商業(yè)體量：12000 平米 單層面積：3000 平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1f 摩爾馬特超市；1- 3f 梅西百貨 運(yùn)營模式：1f 分割小鋪面銷售， 單鋪面積在 150200 以上，銷售單價(jià) 4.2 萬以上，租金價(jià)格為 200240 元/ 平米/月。 （2）傳統(tǒng)老城購物商圈傳統(tǒng)老城購物商圈成百大樓成百大樓 項(xiàng)目地址： 廣漢市商業(yè)核心區(qū)，中 山大道 與九江路交匯點(diǎn)。 商業(yè)體量：24000 平米 單層面積：3000 平米 各樓層業(yè)態(tài)： 1f：男裝、勁浪體育、黃金珠寶店、 化妝品、飾品等。2f：各個(gè)年齡段女性服 裝。3f：成都百貨超市。4f：國美、床上和家

42、具、文化等用品、針織品、 兒童樂園。6f：古攝影集團(tuán)、穿越國際健身會所。5、7、8f：成百辦公 室及庫房 。 主力店信息：成百超市、百貨、國美電器。 （3）傳統(tǒng)購物街區(qū)）傳統(tǒng)購物街區(qū) 廣漢市最繁華的商業(yè)街區(qū)，以珠寶、服飾、箱包等購物為主題的步 行街，業(yè)態(tài)齊全、品牌較高，人流最多的商業(yè)步行街，此區(qū)域租金價(jià)格 在 300 元/平米/月以上，且具有高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一個(gè) 25 平米的商鋪轉(zhuǎn)讓 費(fèi)高達(dá) 18 萬元。 （4）休閑娛樂餐飲帶）休閑娛樂餐飲帶 此區(qū)域以火鍋、中餐、ktv、茶樓、咖啡為主，商鋪底層租金 120180 元/平米/月、第二層租金價(jià)格為 6080 元，廣漢餐飲休閑集聚地， 生意較好，走訪

43、 3 條街區(qū)，無鋪面轉(zhuǎn)讓。 （5）武廟步行街商圈）武廟步行街商圈 廣漢的第二個(gè)商業(yè)核心點(diǎn)處于成百商圈北上方，位于兩個(gè)商圈中段； 主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬壽路、南京路、 南北大街。 代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪 05 年 開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無后續(xù)經(jīng)營管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價(jià)格 1 層 80120 不等，2 層 6075 元/平米，3 層 3550 元/平米。 （6）新城新興商圈）新城新興商圈 此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹?，次區(qū)域目前常住人口較少。以 水晶廣場為主要商圈輻射，水晶廣場定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè) 全部裸賣，目前 1 層租金

44、在 150 元左右，門面售價(jià)在 2.5 萬元3 萬元之 間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、ktv、余一手火鍋等。 3.3.3 廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析 綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征： （1 1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目 目前具有代表性商業(yè)項(xiàng)目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)體量過小、商業(yè)運(yùn)營缺乏專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)，人氣不集中，集中式的消 費(fèi)尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場迫切需要一個(gè)具有代表性聚集人氣的 城市綜合體項(xiàng)目。 （2 2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目 廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨

45、專柜、臨街開店形式存在，而 娛樂休閑品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消 費(fèi)者一站式購物、娛樂、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個(gè)能夠集中商業(yè)品牌 的城市綜合體項(xiàng)目以滿足消費(fèi)一站式購物、休閑、娛樂的消費(fèi)需求。 （3 3）缺少高端品牌集中的綜合性項(xiàng)目）缺少高端品牌集中的綜合性項(xiàng)目 廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌 因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項(xiàng)目而止步，一部分高端消費(fèi)者在本地 無法滿足其對于高品牌的消費(fèi)欲望，這個(gè)部分消費(fèi)者大都前往成都、德 陽等消費(fèi)。廣漢喪失了大部分的高端終端消費(fèi)人群。 （4 4）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式購物場所）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式

46、購物場所 廣漢市大力發(fā)展旅游商業(yè)同時(shí)，由于商業(yè)消費(fèi)場所更新已經(jīng)滯后， 以旅游為目的消費(fèi)者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、 娛樂、餐飲為目的體驗(yàn)式消費(fèi)場所。 （5 5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目 廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水 平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個(gè)合理的價(jià)格、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn) 定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項(xiàng)目。 因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)已基本飽和，而根據(jù)城市的升級，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn) 移，新生的商業(yè)空間正在形成。 3.4 西南城

47、創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果 西南城定位于打造打造全國首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國首家 大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基 礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體，開創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集博覽匯 旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新模式。 項(xiàng)目由博覽會展區(qū)、營銷總部區(qū)、市場交易區(qū)、民俗體驗(yàn)區(qū)、特色 商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉儲區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和生活配 套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、 乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、 進(jìn)口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機(jī)械等數(shù)十種

48、糖 酒食品關(guān)聯(lián)商品。在產(chǎn)業(yè)方面，將打造世界食品博覽園、國際會展中心、 原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營銷總部基地、 創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、糖酒食品交易市場群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項(xiàng)目。在旅游項(xiàng) 目方面，打造嘉年華游樂園、大劇院、婚慶公園(大教堂、喜街、婚紗攝 影基地)、濱江公園(河景濕地、慶典廣場、啤酒廣場、水上樂園 )、龍 居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店(星級酒 店、風(fēng)情酒店、民俗客棧)等旅游主題項(xiàng)目。 項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一 配送和統(tǒng)一服務(wù)，為國內(nèi)外廠商創(chuàng)造一個(gè)糖酒食品交易平臺、產(chǎn)業(yè)資源 整合平臺、行業(yè)信息交流平臺，并成為

49、企業(yè)品牌文化的展示窗口。園區(qū) 提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、 資金流、信息流，立足西南、輻射全國。 第第四四章章 項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)內(nèi)內(nèi)容容及及建建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度度 本次項(xiàng)目建設(shè)為西南城二期，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為 核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項(xiàng)目總占地面積達(dá) 101352.3 ，總 建筑面積 139021，停車位 973 個(gè)，綠化率達(dá) 15%，容積率 1.37。 4.1 項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模如下表： 表 4-1 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注 1二期規(guī)劃凈用地面積 101

50、352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2二期規(guī)劃總建筑面積 139021 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3商業(yè)綜合體建筑面積 71812.6 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積 70791 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積 489.1 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4風(fēng)情街北段建筑面積 12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積 12164.92 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5風(fēng)情街南段建筑面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積 13187 二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6美食街東西段建筑面積 41856.5 二期總體技術(shù)經(jīng)

51、濟(jì)指標(biāo) 6.1 美食街東西段地上記入容積率建 筑面積 38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7容積率 1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8建筑密度 42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9綠地率 15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10機(jī)動車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4.2 功能分區(qū)功能分區(qū) 4.2.1 商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體 商業(yè)綜合體沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商 業(yè)綜合體，立面設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作 為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力。 底層以獨(dú)立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中 型餐飲、會議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)

52、性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四 層為主加局部五層。 建筑風(fēng)格采用簡潔古典風(fēng)格，以達(dá)到與風(fēng)情商業(yè)以及標(biāo)準(zhǔn)商鋪的區(qū) 別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡潔直接的風(fēng)格模式。 4.2.2 美食街美食街 美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置， 分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連 廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。立面設(shè)計(jì)沿用簡歐風(fēng) 格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。 4.2.3 風(fēng)情街風(fēng)情街 風(fēng)情街南段：位于商業(yè)綜合體間與高速輔道垂直布置，由 14 棟融合 了地中海風(fēng)格和現(xiàn)代元素的獨(dú)立商鋪構(gòu)成，內(nèi)街空間根據(jù)建筑體量進(jìn)退 有節(jié)奏地收放，形成濃郁

53、的文化娛樂氛圍。 以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從 30 到 300 平 米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。區(qū)域建筑高度以三至四層為 主，交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點(diǎn)睛作用。 建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自 身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的 歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來賞心悅目的視覺 享受，同時(shí)地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費(fèi)行為提供切合的氛圍。 第第五五章章 項(xiàng)項(xiàng)目目營營銷銷策策略略 5.1 競爭對手分析競爭對手分析 通過對廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期項(xiàng)目主要 有以

54、下幾個(gè)競爭對手： （1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤 廣信鷺島位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來最大的 城市商業(yè)綜合體廣信天地項(xiàng)目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近 4 萬平米的鷺鎮(zhèn) 商業(yè)街，具有歐式風(fēng)格。 金領(lǐng)格蘭維亞規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪，在未 來擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套。 “美景嘉園”項(xiàng)目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路 口的東南角，分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域。 卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處，擁有 4 萬平方米的高端商 業(yè)。 川師學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有 50000商業(yè) 配套（超市、電影院、藥店等）。 （2）純商業(yè)綜

55、合體 華地財(cái)富廣場位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世 界 500 強(qiáng)“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個(gè)商業(yè)綜合體。項(xiàng)目建成運(yùn) 營后，將集時(shí)尚、購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、公寓等為一體，將 成為廣漢未來最繁華的商業(yè)新中心。此項(xiàng)目總建筑面積 87000 平方米， 地上 4 層建筑面積共 68400 平方米，地下 1 層建筑面積共 18600 平方米。 世界 500 強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。建成后將是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 凱悅廣場位于老城區(qū)，建立商業(yè)廣場，其他情況不詳。 （3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場競爭分析 與本項(xiàng)目臨近區(qū)域的類似案例銷售情況如下：

56、表 5-1 西南城二期周邊房地產(chǎn)市場初步調(diào)查情況表 樓盤名稱 所在 區(qū)域 開發(fā)商 容積 率 占地 面 積 （畝） 建筑 面 積 （） 周邊配套價(jià)位 潤茂成都 國際酒店用 品城 成都市 北部新 城三河 場商貿(mào) 圈 四川茂潤 房地產(chǎn)開 發(fā)有限公 司 1.20300240000 三河場小學(xué)、 中學(xué)、三河 場醫(yī)院、建 設(shè)銀行、菜 市、餐飲、 娛樂、電信 等較齊全 一期均價(jià) 6125 元/， 二期均價(jià) 8000-9000 元 / 元貞 國際機(jī)械城 新都物 流中心， 三河場 西園路 四川元貞 西部工程 機(jī)械有限 公司 1.19500200000 新都一中實(shí) 驗(yàn)學(xué)校、紅 色記憶博覽 園 11000 元/ 均

57、價(jià) 香江全球 家居 cbd 新都區(qū) 老成彭 路家具 產(chǎn)業(yè)園 成都香江 置業(yè)有限 公司 1.25170141592 三原外國語 學(xué)校附屬小 學(xué)、人人樂 購物、西南 石油大學(xué)、 成都軍區(qū)總 醫(yī)院、工商 銀行、農(nóng)業(yè) 銀行 8163 均價(jià) 5.2 項(xiàng)目項(xiàng)目 swot 分析分析 1、優(yōu)勢（s）： 經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢明顯，是四川省未來規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)；本區(qū)域所在地位 于“成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊的廣漢市；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成 都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā) 達(dá)；緊靠國際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅 3 公里。 商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國未來商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)新思路。

58、中國西南 城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六 代商業(yè)模式，打造集博覽、會展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖 酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購、娛為一體的大型展貿(mào)博 覽旅游示范區(qū)。 項(xiàng)目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城 市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。 西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費(fèi)能力 高于一般商業(yè)綜合體；集會展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套 設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。 西南城一期項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，商鋪銷售量達(dá) 50%，超高的人氣讓 二期物業(yè)銷售更具投資價(jià)值。 建筑定位為國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，

59、萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界 施工管理過程嚴(yán)格管控，為項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成提供保障。項(xiàng)目建 設(shè)過程中加強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項(xiàng)目建設(shè)管 理制度和流程，實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目責(zé)任制，保證了項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。 樓盤價(jià)格優(yōu)勢明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價(jià)比及投資回報(bào)率較高的 物業(yè)。 2、劣勢(w)： 西南城地理位置處于廣漢新開發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離， 地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。 西南城所在區(qū)域是廣漢未來快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍居住人 口較老城區(qū)偏少，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差， 對居民的商業(yè)吸引力不夠。 3、機(jī)會（o）： 隨著成綿樂高鐵的修建，城市區(qū)域間聯(lián)系將更

60、加密切，區(qū)域配套設(shè) 施的更趨完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展?jié)摿Α?2011 年 3 月中國糖業(yè)酒類集團(tuán)總公司決定從明年起每年春季全國糖 酒會永久落戶成都。 國際商貿(mào)城的規(guī)劃建立，將為該區(qū)域聚集更多的商氣和人氣。 2011 年 4 月 22 日，中國特產(chǎn)采購協(xié)會與西南城控股有限公司簽訂 了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國特產(chǎn)采購協(xié)會將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合 資源并嫁接至西南城項(xiàng)目，促進(jìn)協(xié)會會員單位與西南城的溝通合作，同 時(shí)吸納西南城控股有限公司為協(xié)會副理事長單位，在西南城設(shè)置協(xié)會的 分支機(jī)構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國特產(chǎn)市場、中國特產(chǎn)館、中國特 產(chǎn)采購點(diǎn)、固定在西南城舉辦中國特產(chǎn)采購商大會，定期在西