如皋市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃說明書

1、如皋市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃說明書第一章如皋市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、商業(yè)發(fā)展沿革如皋歷史悠久，商業(yè)發(fā)展可以追溯到唐代， 當時如城和白蒲已形成商業(yè)集鎮(zhèn)。明代時店鋪漸多，地方名產(chǎn)絲線暢銷國內(nèi)外。清康熙、乾隆年間，全縣有店鋪3700 余家。 1904 年，邑紳沙元炳創(chuàng)建如皋商會，此期間，如皋火腿、香腸、黃狼皮、人發(fā)、發(fā)網(wǎng)等大批土特產(chǎn)品，經(jīng)上海遠銷歐美各國。解放后，政府扶持發(fā)展商業(yè)，建立國營公司， 加強對私營商業(yè)的領導和市場管理。 十一屆三中全會以后，逐步開放糧油等農(nóng)副產(chǎn)品市場，多種流通渠道、多種經(jīng)營成分、多種經(jīng)營形式的開放型商業(yè)逐步形成，商業(yè)網(wǎng)點趨向平衡、合理。 1988 年后，商業(yè)企業(yè)推行經(jīng)濟負責制、承包制，

2、充分發(fā)揮各行業(yè)優(yōu)勢，商業(yè)空前繁榮。城區(qū)的商業(yè)基本是沿街發(fā)展起來的，早期城區(qū)分為東、西、南三條“丁”字行的大街，商業(yè)沿街分布。 20 世紀 50 年代后期逐步拓寬建設海陽路、躍進路，商業(yè)網(wǎng)點隨道路延伸。 70 年代初期隨著普慶路的形成，商業(yè)向北有所發(fā)展。 90 年代初期拓寬建設了外環(huán)城路、 寧海路，商業(yè)網(wǎng)點進一步向西側(cè)和南側(cè)發(fā)展。 如今隨著 334 省道的建成，市政府的南遷，商業(yè)網(wǎng)點將進一步南擴?？偟脕碚f，如皋市的商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一個由老城區(qū)逐步向外延伸擴展的過程， 并且還有繼續(xù)向南發(fā)展展的趨勢。二、如皋市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀如皋市商業(yè)網(wǎng)點近二十年得到了迅速的發(fā)展，全市商品零售業(yè)和市場貿(mào)易業(yè)相當活躍，商業(yè)

3、網(wǎng)點和從業(yè)人員逐步增加， 經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著成就。 2007 年全市經(jīng)濟快速增長，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值為 216.92 億元，按可比價格計算，比上年增長 16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 26.29 億元，增長 4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 116.25億元，增長 20.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 74.38 億元，增長 16.2%。2000-2007年間，城市 GDP 的平均增幅達 13.99%。全市人均生產(chǎn)總值 15337 元，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為12.1%、53.6%、34.3%。但是另一方面，從南通市和江蘇省大范圍來看， 如皋市的經(jīng)濟發(fā)展相對較慢。2007 年

4、南通六縣市中如皋地區(qū)生產(chǎn)總值和人均GDP 分別排名第 4、第 6，兩者增幅均排名第 2；在全省 52 個縣市中地區(qū)生產(chǎn)總值排名第18，人均 GDP 排名第30。如皋市的經(jīng)濟發(fā)展在江蘇省的各縣市中處于中等偏上水平，經(jīng)濟實力不是很強。表 1-1如皋市社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)一覽表年份單位20002001200220032004200520062007年年年年年年年年城市人口萬人146.21145.28144.56143.87142.61142.02 141.86 141.01城市 GDP億元73.3780.4487.95102.81125.98150.64180.17216.92第三產(chǎn)業(yè) GDP億元24.76

5、27.8430.5434.9341.349.761.3974.38城市 GDP 增長速度%5.89.010.014.416.315.716.316.49第三產(chǎn)業(yè) GDP 增幅%8.110.310.412.513.514.515.416.2人均 GDP元50275367586068488388105851268815337社會消費品零售總額億元25.929.4533.0737.3643.6472.3484.0198.61城鎮(zhèn)消費品零售總額億元8.189.4510.812.1513.8423.2635.3542.15社會消費品零售總額增%4.86.812.313.216.817.016.117.4

6、幅批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)銷售額億元19.5521.7734.5339.9565.0976.9089.55餐飲業(yè)實現(xiàn)銷售額億元1.221.471.742.285.926.858.74城鎮(zhèn)居民人均可支配收元50795743665976398755100711151513503入三、如皋市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀社會消費品零售總額它反映了商品流通行業(yè)的發(fā)展水平，是衡量人民生活水平、社會消費品購買力、 貨幣流通等的重要指標。 城市的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平可以從社會消費品零售總額及其相關指標進行描述。改革開放以后至1990 年代初，伴隨著商品流通體制改革的起步和發(fā)展，如皋市商貿(mào)流通業(yè)開始加速發(fā)展。但由于當時對商貿(mào)流通業(yè)、 乃

7、至整個第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展中的作用還認識不足，經(jīng)濟發(fā)展的重點放到了第一、二產(chǎn)業(yè)方面，而包括商貿(mào)流通業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于起步狀態(tài)。1992 年，中共中央、國務院關于加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的決定的發(fā)表，標志著我國服務業(yè)進入了一個全新的發(fā)展階段，中國新流通體制開始成型。從如皋市歷年消費品零售總額的發(fā)展統(tǒng)計可以看出，從1999 年開始，如皋市的消費品市場出現(xiàn)連續(xù)增長的勢頭，2000-2007 年間，社會消費品零售總額增加值增長了近3.6 倍，平均增幅達到20.21%。2007年如皋市全市社會消費品零售總額為98.61 億元，比上年增長17.4（ 2006 年為 84.01 億元），人均社會消費品零售

8、總額6993 元。消費拉動 2.8，與國內(nèi)中等發(fā)達城市2 5的一般指標相比處于較低水平。同時，從橫向?qū)Ρ?，通過如皋市與南通市其他縣市（尤其是啟東、海門、通州三市）的比較可以看出，如皋市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平有待進一步提高?？偟膩碚f，目前如皋市的商業(yè)發(fā)展速度較快、勢頭較好，雖然把商業(yè)作為重點的發(fā)展起步較晚， 但是未來有很大的發(fā)展空間， 如皋市要充分發(fā)掘潛力， 繼續(xù)努力，爭取更好更快的進步。四、如皋市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀1、商業(yè)網(wǎng)點總量及規(guī)模結(jié)構(gòu)分析如皋市現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點總計約 9686 個，總營業(yè)面積約 1545195 平方米，其中零行業(yè)網(wǎng)點約 9617 個，面積約 921260 平方米， 2007 年末常住

9、人口為 141.01 萬人，人均營業(yè)面積約 0.65 平方米，離中等發(fā)達國家水平（人均 11.2 平方米）還有一定差距。表 1-2如皋市現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃一覽表2000m2 以2000-60006000-100010000m2分類總計下m20m2以上營營營營分類業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)營業(yè)個面?zhèn)€面?zhèn)€面?zhèn)€面?zhèn)€面積數(shù)積數(shù)積數(shù)積數(shù)積數(shù)(m2)(m2(m2(m2(m2)超市827353102412150118084092492零92000000售 百貨及60835437801800238060840829商其它1491000071業(yè)專業(yè)店15510041161690245015515315網(wǎng)01570000077點酒店

10、11118511316198024051132673294200000030小計9576752875153927131961921267460000050070專業(yè)市2615249007583177035478590批場050004005發(fā) 農(nóng)貿(mào)市301188175642289005216154市場050000405場小計562701226513100257931069474510005004400總計963702401011813932924972186873470600700940310占全市99.37.0.45.40.15.80.351.比例10010007091185265(%)對如皋

11、市 2000 平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點作規(guī)模統(tǒng)計（表1-2），從規(guī)模分布特征上分析，如皋市的商業(yè)網(wǎng)點總體上呈現(xiàn)小規(guī)模網(wǎng)點偏多的特征。以 2000 平方米為界，2000 平方米以下的小型商業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積為693160平方米，共計 9653 個，占全市營業(yè)總面積的37.09%，然而網(wǎng)點個數(shù)卻占全市網(wǎng)點總的99.21%。即全市的商業(yè)網(wǎng)點零散度僅37.09（發(fā)達國家一般控制在40%50%）。1 萬平方米以上大規(guī)模網(wǎng)點只有32 個，占全市網(wǎng)點數(shù)的0.23%，平均每個網(wǎng)點 43875 平方米，表明單個網(wǎng)點的規(guī)模較大。2、商業(yè)網(wǎng)點空間布局分析在空間分布上， 如皋市市域的商業(yè)網(wǎng)點集中于市區(qū)中心和集鎮(zhèn)的一、兩條街

12、道上。全市現(xiàn)有的2000 平方米規(guī)模以上的商業(yè)網(wǎng)點布局主要集中于市區(qū)，市區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積占全市的63%，其余各鎮(zhèn)總共僅占37%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展水平較低， 一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點基本以一條百米來長的商業(yè)街道形式，業(yè)態(tài)基本為超市、酒店、百貨店、專賣店、雜貨店、家具店為主，規(guī)模小，檔次低，與市區(qū)的商業(yè)差距明顯。表 1-3 市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點比較市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模營業(yè)面積百分比個數(shù)百分比營業(yè)面積百分比個數(shù)百分比200028826022.8346898.341421067.0616599.52000-6000530004.2240.7486008.1160.360000-10000951405.712

13、0.3445606.060.1 1000081038067.3230.711456018.990.1合計124678010035271006219301006196100如皋市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點分布也主要集中在市區(qū)中心的幾條主要城市道路上，像中山路、海陽路、南大街北大街、益壽路、寧海路等道路上現(xiàn)狀都聚集了一定規(guī)模的商業(yè)?，F(xiàn)狀商業(yè)的同行業(yè)聚集現(xiàn)象很明顯， 即同一條街上會以某種業(yè)態(tài)為主，形成 “特色街 ”，如現(xiàn)狀已經(jīng)形成的服裝一條街、電腦軟件街、五金機電街、家居裝修街等。就如皋市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點總體空間布局來說，布局分散，商業(yè)業(yè)態(tài)分布缺乏規(guī)劃。例如專賣（業(yè)）店比較多，但布局分散，不能形成凝聚力和影響力，不少

14、家居裝修店位于生活性的街道， 影響居民出行交通， 這樣的自由分布會帶來不經(jīng)濟和低效率的弊端。3、商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化是為了適應不同消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費心理的需要。雖然近幾年如皋市各種商業(yè)業(yè)態(tài)有所發(fā)展，但從總體來看， 大型商業(yè)網(wǎng)點在定位上沒有明顯的品牌差異和特色差異，商業(yè)投資的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)欠佳。 主要表現(xiàn)為綜合超市、專賣店、大型百貨店等新型業(yè)態(tài)所占比例較小，小型百貨店、雜貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占的比重過大，并且傳統(tǒng)商店轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)的步伐不快。超市是新業(yè)態(tài)的代表， 它主要服務對象為其周邊的城市居民，分析其比重可以看出一個城市的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平和城市商業(yè)服務水平。百貨店則恰恰相反，它是傳統(tǒng)業(yè)

15、態(tài)的代表， 更偏向于為外來人口服務， 從它的發(fā)育情況可以看出一個城市的商業(yè)對外輻射能力的大小。表 1-4 市區(qū) 500平方米以上商業(yè)網(wǎng)點分業(yè)態(tài)統(tǒng)計表（2007 年）網(wǎng)點分類網(wǎng)點數(shù)（個）營業(yè)面積占零售店比例占所有網(wǎng)點比（平方米）(%)例(%)超市93440011.914.11零售商業(yè)網(wǎng)專業(yè)店66350021.987.60點百貨店2268009.283.21酒店2416420056.8319.65小計4128890010034.57商品交易市專業(yè)市場1526320031.49場農(nóng)貿(mào)市場12283590 -33.94總計68835690100如皋市的大部分商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模偏小，以 500 平方米為比較口

16、徑。 根據(jù)銷售額和營業(yè)面積兩個方面的統(tǒng)計 （表 1-4），都顯示超市和專業(yè)店發(fā)達，在所有零售業(yè)態(tài)中所占比例較高。從營業(yè)面積看，百貨店的比例很低，只占到零售業(yè)面積的9.28%。同時，需要特別指出的是，目前如皋市的大部分百貨店還保留著傳統(tǒng)百貨商店形式，不是檔次高、商品豐富、服務多樣的新型百貨店。這種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)說明目前如皋市的商業(yè)還是以滿足本地居民的需求為主，商業(yè)網(wǎng)點的區(qū)域輻射能力弱。結(jié)論：（1）如皋市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小，數(shù)量多，分布廣泛；大型網(wǎng)點的數(shù)量極少。這樣的商業(yè)網(wǎng)點分布形態(tài)缺少商業(yè)凝聚力和吸引力，是商業(yè)網(wǎng)點分布的初級形式。（2）如皋市的商業(yè)網(wǎng)點過度集中于市區(qū)中心，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的與市區(qū)商業(yè)發(fā)展水平差距顯著

17、，形成商業(yè)中心體系雛形。（3）市區(qū)的商業(yè)已初具規(guī)模，但是缺乏有影響力的商業(yè)核心尚未成形； “特色街 ”的發(fā)展值得拓展，但是目前特色街的特色不顯著。（4）如皋市的新興業(yè)態(tài)發(fā)展速度較快，但是有檔次、上規(guī)模的新型百貨店發(fā)展不足。未來如皋市應及時調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)， 改造傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)， 大力發(fā)展現(xiàn)代新型百貨業(yè)、 大型綜合超市， 加速往新型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變， 才能及時應對零售市場的激烈競爭，增強商業(yè)區(qū)域輻射力、提升商業(yè)區(qū)域影響力。五、如皋市現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展特征1、消費品市場迅速增長2007 年消費品市場繼續(xù)保持了較快的發(fā)展， 全年實現(xiàn)社會消費品零售 98.61 億元，比上年增長 17.4%。另一方面，從如皋市歷年地區(qū)生產(chǎn)

18、總值和社會消費品零售總額的比較可以看出， 全市的社會消費品零售總額隨著經(jīng)濟和城鎮(zhèn)人口的發(fā)展而增長，而且增長速度與地區(qū)生產(chǎn)總值的增長速度不相上下， 可見如皋市的商業(yè)發(fā)展具有良好的基礎。從行業(yè)看，如皋市商業(yè)發(fā)展中，批發(fā)零售和餐飲業(yè)發(fā)展突出， 2007 年實現(xiàn)零售額 89.55 億元，增長 16.5，占全市社會消費品零售的 90.8；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 8.74 億元，增長 27.6，占全市社會消費品零售的8.7。從區(qū)位來看，城鄉(xiāng)消費市場穩(wěn)步增長。 2007 年城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)零售額 42.15 億元，增長 19.3，占全市社會消費品零售的 42.7，農(nóng)村居民實現(xiàn)零售額 56.46 億元，增長 16.0，

19、比重達到 57.3。2、居民消費水平偏低隨著如皋市的經(jīng)濟發(fā)展和居民生活水平的提高， 居民消費水平和檔次卻沒有明顯得到提高， 城鎮(zhèn)住戶人均消費支出中， 食品消費仍占據(jù)主要位置， 其他各項消費支出比重變化不大，農(nóng)村居民的消費支出也基本類似。據(jù)統(tǒng)計， 2007 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 13502.67 元，人均消費支出 7111.49 元，與 2006 年相比，均明顯增長。 城鎮(zhèn)居民消費支出中家庭設備用品及服務、 交通和通信占比有所上漲，其余消費支出占比略有下降。 由此可以看出， 如皋市區(qū)鎮(zhèn)居民的消費水平還比較低，消費意識和消費觀念還保持著比較傳統(tǒng)保守的模式。3、商業(yè)網(wǎng)點建設檔次逐漸提升今年以來

20、，隨著投資環(huán)境的優(yōu)化和招商引資力度加大， 如皋市對于商貿(mào)服務業(yè)的發(fā)展越來越重視，商業(yè)網(wǎng)點建設逐步展開，并具有規(guī)模大、業(yè)態(tài)新、經(jīng)營特色明顯的特征。近年來，蘇寧電器、國美電器、大潤發(fā)超市等大型超市賣場相繼入駐，西歐國際廣場的營業(yè)，光華國際賓館的落成，蘇浙商貿(mào)城、億豐商城的開業(yè)，包括正在建設的萬壽路、李漁路、海陽北路、解放東路，規(guī)劃設計中的金鼎大酒店以及正在醞釀打造汽車城都見證了如皋市近幾年來商業(yè)網(wǎng)點建設的蓬勃發(fā)展，提擋升級速度明顯加快。4、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，對外輻射力有待加強從地理區(qū)位上說，如皋市在上海市200 公里都市圈輻射范圍之內(nèi)，蘇錫常100 公里都市圈輻射范圍之內(nèi)。與蘇南的張家港市隔江而望

21、，位于沿江開發(fā)的前沿陣地。隨著通往如皋、洋口港的疏港鐵路建設，連申線航道的升級，如皋成為重要的長江港口城市和重要的水陸聯(lián)運樞紐，在南通六縣市中具有相當競爭力。目前，如皋市的大部分服裝、食品、百貨批發(fā)都從上海和蘇南引進，但是沒有充分利用好這一優(yōu)勢， 受大中心輻射拉動的作用尚不明顯， 在蘇中地區(qū)的影響力和輻射力不夠。另一方面，如皋市區(qū)作為市域的中心， 應該在全市商業(yè)體系發(fā)展中起著領頭羊的作用。然而市區(qū)周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展水平還比較落后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟隨市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展的趨勢不明顯，僅呈現(xiàn)中心越來越強，周邊幾乎不動的發(fā)展格局。在全市的帶動作用尚且不強，就更不要說對周邊市市的影響力了。所以，如皋市作為一個

22、區(qū)域中心的商業(yè)發(fā)展帶動職能有待加強。第二章商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃影響因素分析一、區(qū)域位置區(qū)域位置決定資源優(yōu)勢， 為商業(yè)發(fā)展奠定基礎； 區(qū)域位置明確周邊環(huán)境， 決定商業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展范圍。 城市在區(qū)域中的位置， 對其商業(yè)發(fā)展的定位、 方向、重點等具有重大的影響作用?？傮w上，在南通市域范圍內(nèi)如皋是南通北、西、西南三個方向的門戶， 因此如皋必然成為南通承接蘇南產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前哨站， 從空間格局上來看如皋以長江港口、 寧通高速、 沿海高速和新長鐵路為發(fā)展依托。 根據(jù)總體規(guī)劃如皋市定位為： 長江三角洲新興的以港口為依托的制造業(yè)基地， 現(xiàn)代氣息與傳統(tǒng)底蘊相互交融的人文、 生態(tài)旅游城市。 因此，如皋市的商業(yè)定位和總體發(fā)展

23、應當充分考慮其瀕臨長江、 銜接蘇南的地理位置相適應， 并與周邊的城市商業(yè)發(fā)展形成協(xié)作、共進的良好發(fā)展關系。二、城市交通體系城市商業(yè)的發(fā)展與完善的交通網(wǎng)絡有著密切的關系， 許多商業(yè)網(wǎng)點直接依托交通網(wǎng)絡布局發(fā)展， 商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃必須充分分析現(xiàn)有交通條件， 并參考各項交通規(guī)劃進行布局。 大型零售網(wǎng)點一般布局于城市生活性干道和地鐵沿線附近， 批發(fā)市場一般布局于城區(qū)交通干道附近和城郊交通主干線的出入口位置， 商業(yè)街往往也是市區(qū)交通通達性較高的地域， 物流基地更是依賴交通條件， 一般都布局在鐵路、公路、港口、機場等對外交通節(jié)點上。由于二者的天然共生關系，城市商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡變化的深刻作用。如

24、皋市的區(qū)位優(yōu)勢決定了它高效的交通體系，總體規(guī)劃提出了 “一港兩網(wǎng) ” 的城市交通體系， “一港 ”即如皋港。 “二網(wǎng) ”即陸上交通網(wǎng)（鐵路、高速公路、市域公路網(wǎng)和城市道路網(wǎng)絡）和內(nèi)河航運網(wǎng)，形成覆蓋全市域，聯(lián)系蘇南、蘇北、通江達海的現(xiàn)代化綜合交通體系。對商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展主要有以下幾個方面的支撐。港口及航道：如皋港深水岸線的占南通市深水岸線擁有量的三分之一，可建設萬噸級泊位，利于大宗貨物中轉(zhuǎn)，是優(yōu)良的避風港，發(fā)展?jié)摿Υ?。?guī)劃提升連申線為三級航道，市域的通揚運河、如海河、如泰運河、焦港、司馬港將提升為三級航道，同時規(guī)劃建設 “焦港船閘 ”、 “如皋港船閘 ”。鐵路：新長鐵路（新沂長興）為國家級干線，

25、南北向縱貫全市，并在市區(qū)東側(cè)、白蒲鎮(zhèn)及長江鎮(zhèn)設置客貨混合站， 可形成鐵路與公路、 港口之間的聯(lián)合運輸。公路：寧通高速公路東西貫穿市域南部，設有九華、二案、葛市立交；沿海高速公路南北貫穿市域東部，設有東陳、丁堰、白蒲立交。在市域形成 “八橫八縱 ”公路網(wǎng)， “八橫 ”即丁柴公路、搬東線、新東線、 334 省道、蒲黃線、江平公路、 寧通高速公路、 沿江公路， “八縱 ”即江曲線、 搬石線、新 204 國道、如港公路、老 204 國道、白雪線、沿海高速公路、新雙線。三、城市空間布局城市的空間布局主要包括城市的交通構(gòu)架、 用地布局兩個方面， 是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的基底和依據(jù)。 城市交通格局對城市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展

26、產(chǎn)生深刻影響。 城市商業(yè)網(wǎng)點布局在城市總體規(guī)劃劃定的商業(yè)用地、文化娛樂用地內(nèi)進行。1、市域如皋市城市總體規(guī)劃 （修編）20052020依據(jù)市域兩主兩副的發(fā)展策略，結(jié)合市域其他地區(qū)的發(fā)展情況， 規(guī)劃在市域形成 “一城一區(qū)四板塊 ”的市域空間結(jié)構(gòu)格局。一城 如城是全市政治經(jīng)濟文化中心， 承擔市域主要的居住、 商貿(mào)和公共服務功能，同時也承擔市域相當一部分工業(yè)特別是輕工業(yè)職能。 如城旅游資源豐富，隨著水繪園、 定慧寺等文化旅游資源的開發(fā)， 旅游業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點和重點產(chǎn)業(yè)。一區(qū) 位于如皋南部， 包括如皋港區(qū)、 長江鎮(zhèn)等沿江一帶地區(qū)。 是如皋市經(jīng)濟騰飛的希望所在， 是全市開發(fā)的前沿陣地， 擁有豐

27、富的得天獨厚的港口岸線資源、土地資源、淡水資源以及良好的生態(tài)資源，同時區(qū)位優(yōu)勢明顯，是如皋市同蘇南地區(qū)聯(lián)系的橋頭堡。中北經(jīng)濟板塊 產(chǎn)業(yè)方面可憑借經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)平臺、 花木種植業(yè)的良好基礎以及旅游資源大力發(fā)展輕工業(yè)、 外向型農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)， 加強商貿(mào)物流業(yè)和專業(yè)市場建設。城市化方面則以勞動密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場建設帶動人口向如城的集中，城市化人口的流向以如城為主。南部經(jīng)濟板塊 配合如皋港的石油化工、 鋼鐵工業(yè)、造船業(yè)、物流業(yè)等產(chǎn)業(yè)，以及港區(qū)的人口集聚， 形成以港區(qū)工業(yè)配套、 港區(qū)生活配套為主的產(chǎn)業(yè)體系。城市化方面則以如皋港區(qū)吸納就業(yè)情況，形成生產(chǎn)生活配套中心。東部經(jīng)濟板塊 以沿海高速為發(fā)展軸線，

28、打造丁堰和白蒲這兩個中心。 其中丁堰鎮(zhèn)應強化化工專業(yè)鎮(zhèn)的地位， 注重產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展； 白蒲則應作為綜合性城鎮(zhèn)，以機械制造和商貿(mào)流通為發(fā)展方向。西部經(jīng)濟板塊 以江曲線為發(fā)展軸線， 強化如皋與靖江、 江陰之間的經(jīng)濟聯(lián)系和協(xié)作，強化搬經(jīng)鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)的中心地位，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的集中，大力發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。 搬經(jīng)以發(fā)展電器、 皮革和商貿(mào)為主， 江安則繼續(xù)加強原有的肉制品加工、毛巾制造兩大產(chǎn)業(yè)門類。2、市區(qū)如皋市城市總體規(guī)劃 （修編） 20052020確定城市建設用地主要向現(xiàn)建成區(qū)的南部和東部拓展。 南部以新行政中心建設為契機， 建設城南新城組團； 北部調(diào)整開發(fā)區(qū)用地布局， 提高開發(fā)區(qū)建設水平； 東部跨越

29、新長鐵路建設鐵東工業(yè)組團；西部以城西組團的舊城改造為主，優(yōu)化城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)。規(guī)劃形成 “六組團 ” 空間結(jié)構(gòu)，即：老城核心組團、城北組團、城西組團、城東組團、城南組團、鐵東工業(yè)組團。 利用現(xiàn)狀地貌的區(qū)隔， 在組團間形成分隔和過渡， 使每個組團既相互聯(lián)系又相對獨立。 市級商業(yè)中心位于老城核心組團； 行政中心南遷至海陽南路和惠政路的交叉口。四、人口分布和城市化發(fā)展一方面，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要與城市人口分布和城市發(fā)展的水平相適應， 另一方面，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃可以引導人口分布，推動城市發(fā)展。如皋市現(xiàn)狀城市化水平約為30%，其中市區(qū)人口明顯多于重點鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)體系的首位度較高。有研究表明，當城市化水平為30左右時，

30、商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)向心集聚，當城市化水平達到70時，商業(yè)網(wǎng)點則會出現(xiàn)離心集聚。這表明商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展和人口城市化是同步的， 所以需要進行合理的布局和引導， 才能促進城市的健康發(fā)展。根據(jù)如皋市城市總體規(guī)劃（修編）20052020，如皋市的城市性質(zhì)：如皋市的政治、經(jīng)濟、文化中心，工貿(mào)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、歷史積淀深厚的宜居城市。遠期市域總?cè)丝?46 萬人，城鎮(zhèn)人口 90 萬人，城市化水平達 60%。2020 年市區(qū)總?cè)丝?42 萬人，建設用地規(guī)模 4850 公頃。表 2-12020 年市區(qū)及各鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口預測序城鎮(zhèn)規(guī)模等級城鎮(zhèn)名稱鎮(zhèn)域現(xiàn)狀人口城鎮(zhèn)體系規(guī)劃預測鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃預測號（萬人）人口（萬人）人口（萬人）1一城

31、一區(qū)如城鎮(zhèn)25.27424226.941010長江鎮(zhèn)3搬經(jīng)鎮(zhèn)8.613 554丁堰鎮(zhèn)5.543 555磨頭鎮(zhèn)8.263 546重點鎮(zhèn)吳窯鎮(zhèn)6.443 547白蒲鎮(zhèn)8.243 558石莊鎮(zhèn)6.553 549江安鎮(zhèn)9.263 53.510九華鎮(zhèn)7.631 2511下原鎮(zhèn)6.111 23.212郭園鎮(zhèn)5.651 22.813高明鎮(zhèn)5.441 2314柴灣鎮(zhèn)5.231 2315一般鎮(zhèn)袁橋鎮(zhèn)4.951 22.516東陳鎮(zhèn)4.821 2317常青鎮(zhèn)4.831 22.518桃園鎮(zhèn)4.631 22.519林梓鎮(zhèn)4.561 22.820雪岸鎮(zhèn)3.651 21.5合計142.6190114.3商業(yè)網(wǎng)點的完善與否是

32、居住質(zhì)量和生活便利性的決定性因素，因此，通過對商業(yè)網(wǎng)點合理有序的建設來解決人口不斷增加帶來的城市物資供應需求的增長，完善與城市生活、生產(chǎn)的配套發(fā)展是進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重要意義所在。根據(jù)人口和城市化預測， 未來十幾年將是如皋市區(qū)市化快速發(fā)展的階段， 如皋市區(qū)、長江鎮(zhèn)、搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)等是人口最集中、全市未來最重要的發(fā)展地區(qū)。這就要求我們重點發(fā)展相應的中心商業(yè)網(wǎng)點的建設與之配套，尤其是市區(qū)和重點中心鎮(zhèn)的商業(yè)網(wǎng)點建設。五、城市居民消費需求城市居民是城市商業(yè)的主要服務對象， 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必須與城市居民的消費水平相適應，同時滿足不同層次的消費需求。1、城市居民消費水平從消費結(jié)構(gòu)上看， 目前

33、如皋市的消費仍然集中食品、 交通通訊、教育文化娛樂、衣著上，尤其以食品消費占據(jù)最主要位置。由此可以看出，如皋市區(qū)鎮(zhèn)居民的消費層次還不豐富， 消費水平還比較低， 消費意識和消費觀念還保持著比較傳統(tǒng)保守的模式。從消費能力上看， 2007 年，在江蘇省 52 個縣市中，社會消費品零售總額排名第 10 位；在南通市 6 個縣市中，社會消費品零售總額排名第4 位。說明了如皋市的總體消費需求旺盛，消費市場較大。隨著城鎮(zhèn)居民總體收入增加， 居民間收入差距也在擴大， 這使得消費需求逐漸出現(xiàn)層次化， 既需要高端消費市場， 也需要低端消費市場， 各類商業(yè)網(wǎng)點需要針對不同消費階層進行定位。結(jié)論：如皋市目前的消費需求

34、旺盛，但消費水平較低，層次不明顯，在商業(yè)網(wǎng)點總量、檔次及業(yè)態(tài)類型的規(guī)劃引導時應充分考慮怎樣通過合理的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和檔次提升商業(yè)影響力和促進居民消費質(zhì)量的提高。2、居民消費結(jié)構(gòu)從如皋市的城鄉(xiāng)居民消費對比情況來看，一方面（表2-2），2007年，城鎮(zhèn)人口57.25 萬人，人均生活消費7111.49 元，農(nóng)村人口83.76 萬人，人均生活消費 3908.64 元，占全市 40.6%的人口消費支出占到全市的 55.4%，城鎮(zhèn)居民是主要消費者，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的消費水平差距較大；另一方面（表 2-3），從城鄉(xiāng)居民人均消費結(jié)構(gòu)來看， 城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的消費結(jié)構(gòu)基本差別不大， 食品、交通通訊、教育文化娛

35、樂、 仍然是居民的主要消費支出項目， 消費水平和需求的水平還比較低。表 2-2城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民消費支出比較區(qū)位人口（萬人）比重（ %）消費支出（萬元）比重（ %）城鎮(zhèn)57.2540.640.7155.4農(nóng)村83.7659.432.7445.6合計141.0110073.45100表 2-3居民人均消費結(jié)構(gòu)消費項目城鎮(zhèn)居民消費支出（元）比重農(nóng)村居民消費支出比重（ %）食品2711.1538.121493.3938.21衣著738.0510.38218.65.59居住594.698.36413.3310.57家庭設備用品及服務385.195.42213.135.45交通和通訊880.8112.385

36、34.1413.67教育文化娛樂1107.8915.58679.1717.38醫(yī)療保健402.235.66291.927.47其他商品及服務291.474.1064.961.66合計6388.081003908.64100第三章總則一、規(guī)劃范圍與規(guī)劃期限1、規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍包括區(qū)域范圍、業(yè)態(tài)范圍。（1）區(qū)域范圍城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的專項規(guī)劃， 本次規(guī)劃的區(qū)域范圍為如皋市全市域，包括如皋市區(qū)（含如城鎮(zhèn)）和 19 個鎮(zhèn)，總面積約 1477 平方公里；主要規(guī)劃范圍為如皋市區(qū)，總面積約 48.5 平方公里。（2）業(yè)態(tài)范圍根據(jù)如皋市經(jīng)濟發(fā)展的實際情況， 本次城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的工作重點在大中型網(wǎng)

37、點：大型百貨店、大型酒店、大中型綜合超市、專業(yè)店、大型購物中心等零售商業(yè)網(wǎng)點以及大中型批發(fā)市場、 商業(yè)街、物流園的宏觀規(guī)劃。 居住片區(qū)（社區(qū)）商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃應根據(jù)國家 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 要求配置， 通過控制性詳細規(guī)劃來落實； 工業(yè)片區(qū)商業(yè)網(wǎng)點按片區(qū)就業(yè)人口配置。 小型商業(yè)網(wǎng)點的配置主要通過市場經(jīng)濟行為來調(diào)節(jié)控制。2、規(guī)劃期限近期： 20082010；遠期： 20112020。二、規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 （2008）2、城市規(guī)劃編制辦法（2006）3、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范 （商建發(fā) 2004180 號）4、關于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易 (2001) 789

38、 號）5、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃資料匯編 （商建字 200463 號）6、如皋市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要7、如皋市城市總體規(guī)劃（2005 2020）8、如皋市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2003-2020）9、如皋市鎮(zhèn)村布局規(guī)劃 （2005）10、如皋市城南新區(qū)控制性詳細規(guī)劃 （ 2006）11、如皋市城東、城片區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2006）12、零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106 2004）13、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （ GB5018093）14、江蘇省社區(qū)商業(yè)建設規(guī)范（試行） （蘇經(jīng)貿(mào)商改 2006441 號）15、全市各鎮(zhèn)總體規(guī)劃和其他相關法律、規(guī)范三、規(guī)劃指導思想1、貫徹落實科學發(fā)展觀，體現(xiàn)建

39、設“統(tǒng)一、開放、競爭、有序”商品市場體系的總方針。2、優(yōu)化空間布局，調(diào)整網(wǎng)點結(jié)構(gòu)，發(fā)展現(xiàn)代流通方式，改善產(chǎn)業(yè)服務功能，提高人民生活水平，促進城市發(fā)展。3、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，提高資源配置效率，通過商業(yè)的發(fā)展帶動城市經(jīng)濟的騰飛，擴大如皋市在蘇中地區(qū)的影響力與輻射力。4、兼顧效率與公平，以大中型商業(yè)網(wǎng)點布局為重點，同時注重為社區(qū)居民服務的小型商業(yè)網(wǎng)點布局。四、規(guī)劃原則1、以人為本，遠期近期結(jié)合，銜接相關規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；2、結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、改造與新建相統(tǒng)籌，達到資源的最佳配置；3、兼顧公平與效益， 大型商業(yè)設施建設與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合的原則；4、發(fā)揮區(qū)域統(tǒng)籌，突出地方特色，堅持可持續(xù)發(fā)展

40、的原則；5、規(guī)劃的調(diào)控功能與市場機制的基礎作用相結(jié)合的原則；6、合理配置各種業(yè)態(tài)，積極發(fā)展新型業(yè)態(tài)，體現(xiàn)技術進步的原則。五、規(guī)劃對象與內(nèi)容1、規(guī)劃內(nèi)容本次規(guī)劃的內(nèi)容主要是針對規(guī)模以上的商業(yè)網(wǎng)點進行規(guī)劃布局，包括商業(yè)中心體系、零售商業(yè)網(wǎng)點、商業(yè)街、批發(fā)市場和物流園區(qū)的布局規(guī)劃；對于社區(qū)便民型的網(wǎng)點提出布局原則、 業(yè)態(tài)控制建議。 主要規(guī)劃內(nèi)容分為市域商業(yè)中心體系規(guī)劃、市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、 業(yè)態(tài)控制引導三大部分。 通過規(guī)劃引導和規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點布局，為構(gòu)建如皋現(xiàn)代商貿(mào)流通體系提供合理有序的空間支撐架構(gòu)。2、規(guī)劃對象（1）零售商業(yè)網(wǎng)點包括商業(yè)中心體系規(guī)劃和各級商業(yè)中心中營業(yè)面積 2000 平方米以上的各類商

41、業(yè)零售網(wǎng)點的規(guī)劃控制。重點規(guī)劃對象為大中型零售商店，包括大型百貨店、大中型綜合超市、購物中心、大型酒店和大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)。（2）商品交易市場包括營業(yè)面積 2000 平方米以上的專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場兩大部分，專業(yè)批發(fā)市場包括生產(chǎn)資料市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場和其它商品交易市場三類。（3）商業(yè)街（區(qū)）重點規(guī)劃對象為市區(qū)的多條特色商業(yè)街（區(qū)）。（4）物流園區(qū)含物流基地、物流中心和配送中心三個層次， 重點規(guī)劃對象為依托優(yōu)勢交通條件的樞紐型物流基地和區(qū)域性綜合物流中心。第四章發(fā)展目標、重點和戰(zhàn)略一、商業(yè)發(fā)展目標和定位本次規(guī)劃提出如皋市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的總戰(zhàn)略目標是：融入蘇南、接軌上海、引領蘇中。依托如皋市面臨蘇南

42、的區(qū)位、長江港口的資源、豐富的物產(chǎn)、便捷的交通和良好的商貿(mào)基礎優(yōu)勢， 發(fā)展現(xiàn)代物流、 現(xiàn)代化商業(yè)的零售和批發(fā)體系， 形成商業(yè)空間布局合理、 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、 市場規(guī)則健全、 管理手段科學的高檔次綜合商貿(mào)流通中心， 將如皋市建設成為承接蘇南、 引領蘇中的商貿(mào)物流城市， 如皋市以及周邊縣市居民的商業(yè)購物中心。根據(jù)如皋市商業(yè)發(fā)展目標， 從理念、業(yè)態(tài)、空間三方面對如皋市商業(yè)發(fā)展定位。1、理念的定位：綜合性、高檔次、高效率、高效益重點在市域商業(yè)主中心和市域商業(yè)副中心適當發(fā)展一些高檔的商業(yè)設施和一批具有較高品味和一定特色的休閑、文化、娛樂等商業(yè)服務設施。 同時也要注重發(fā)展中檔商業(yè)設施， 以滿足大部分市民的消

43、費需求。從而形成高中低檔功能綜合的商業(yè)服務設施，滿足所有社會階層的需要。圍繞建設區(qū)域性商貿(mào)中心的功能定位， 重組大中型商貿(mào)企業(yè)， 建設具有較強競爭力的大型企業(yè)集團， 提高商業(yè)運行效率。 重點組建和培育跨區(qū)域擴張的連鎖企業(yè)和服務于區(qū)域的大型龍頭企業(yè)， 如具有強大輻射、 集散功能和特色的大型零售巨頭和綜合性及專業(yè)批發(fā)市場， 加強本地區(qū)對區(qū)域的商業(yè)輻射力和對產(chǎn)品的集散力，鞏固和提升產(chǎn)業(yè)在區(qū)域的地位。發(fā)揮如皋市的專業(yè)市場多、規(guī)模大、潛力大的優(yōu)勢，大力發(fā)展專業(yè)市場。2、業(yè)態(tài)定位：新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主，改造和提升傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一方面要加快對傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)現(xiàn)代化改造，如將傳統(tǒng)的百貨商店進行改造，清出部分商品到專業(yè)性賣

44、場；另一方面要大力發(fā)展連鎖經(jīng)營、超市、便利店、專業(yè)性賣場等新型業(yè)態(tài)，適當發(fā)展購物中心。創(chuàng)造新的經(jīng)營空間，并以特色取勝，加快提升商業(yè)總體的功能檔次。3、空間定位：集中與分散相結(jié)合配合城市功能空間重組以及新興業(yè)態(tài)的興起和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的改造，如皋市商業(yè)空間集中與分散相結(jié)合。 高檔的商業(yè)設施相對集中于市級商業(yè)中心或個別的商業(yè)副中心，而原有市中心較低層次的商業(yè)設施則應轉(zhuǎn)移到城市周邊。并在同級商業(yè)空間中，注重商業(yè)職能的高級化與適度先進性相結(jié)合，引導錯位經(jīng)營。二、商業(yè)網(wǎng)點總量預測規(guī)劃至 2020 年間如皋市社會消費品零售總額達660 億元，年均增長15%18%。市域零售商業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積 182 萬平方米，人均

45、擁有約 1.2 平方米。大型商業(yè)網(wǎng)點占全市商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積比重達 80%。規(guī)劃進一步提升完善城市商業(yè)主中心的規(guī)模、 檔次和服務水平； 建設和強化 4 個片區(qū)商業(yè)中心；扶持鎮(zhèn)級商業(yè)中心發(fā)展。規(guī)劃至 2020 年，全市擁有 2 處物流基地、 4 處物流中心、 6 處配送中心、 9 處市場群、 23 個大型農(nóng)貿(mào)市場、 9 條特色商業(yè)街。1、到 2020 年，如皋市商業(yè)網(wǎng)點的配置完善，市場繁榮、消費便利、生活豐富。城市居民實現(xiàn)步行10 分鐘可基本滿足購物、餐飲、服務等基本生活需求。江鎮(zhèn)2、市域零售商業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積182 萬平方米， 其中市區(qū) 90 萬平方米，長20 萬平方米，搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、

46、江安鎮(zhèn)各8 萬平方米， 14 個一般鎮(zhèn)各為1.5 4 萬平方米。（見表4-1）3、特色商業(yè)街（區(qū)）集中在市區(qū)發(fā)展，共計9 條，其中改造提升5 條，規(guī)劃新建 4 條。3、商品交易市場群達到 10 處，市郊 3 個，長江、搬經(jīng)、丁堰、白蒲、江安、吳窯、下原各 1 個。規(guī)劃大型農(nóng)貿(mào)市場 26 個，其中市區(qū) 14 個，長江鎮(zhèn) 3 個，搬經(jīng)鎮(zhèn)、丁堰鎮(zhèn)、白蒲鎮(zhèn)、江安鎮(zhèn)、石莊鎮(zhèn)、磨頭鎮(zhèn)、吳窯鎮(zhèn)、九華鎮(zhèn)、下原鎮(zhèn)各1 個。5、以建設物流商貿(mào)城市為發(fā)展目標，建設2 處區(qū)域物流基地， 4 處物流中心， 6 處配送中心。6、按照 3 5 萬人的規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)服務設施，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務設施 550 850 平方米。大部分社區(qū)實現(xiàn) 400500 米范圍內(nèi)基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求。表 4-1如皋市市域商