房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告doc 20頁(yè)

1、2005年第二季度房地產(chǎn)形勢(shì)分析報(bào)告我國(guó)今年二季度經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)速度,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)鄭京平在7月20日國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上指出：二季度GDP增長(zhǎng)9.5，固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然有一些偏大。 鄭京平說(shuō)：“二季度GDP增長(zhǎng)9.5。我們知道一季度增長(zhǎng)9.4，所以平均起來(lái)是9.5。大家可能會(huì)問，9.4加9.5再平均可能會(huì)比9.5多一點(diǎn)或者少一點(diǎn)，實(shí)際上這都是尾數(shù)，平均起來(lái)就是9.5?！?關(guān)于固定資產(chǎn)投資，鄭京平認(rèn)為規(guī)模依然有一些偏大：“增長(zhǎng)速度是在下降?？墒俏覀?yōu)槭裁凑f(shuō)規(guī)模偏高，增長(zhǎng)速度是25.4，城鎮(zhèn)還有27.1，而且大家可以注意到，今年固定資產(chǎn)投資

2、的價(jià)格指數(shù)上半年只有1.7，而去年是6.8。這樣就可以看到速度還是比較快的?！?鄭京平介紹了今年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。他指出，國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。初步核算，上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值67422億元，同比增長(zhǎng)9.5%，比去年同期低0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值6707億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值39635億元，增長(zhǎng)11.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21080億元，增長(zhǎng)7.8%。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。上半年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資32895億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速比去年同期回落3.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資27967億元，增長(zhǎng)27.1%，回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)

3、開發(fā)投資增長(zhǎng)23.5%，比去年同期回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，煤、電、油、運(yùn)等行業(yè)投資得到加強(qiáng)。其中，煤炭開采及洗選業(yè)投資比去年同期增長(zhǎng)81.7%，石油和天然氣開采增長(zhǎng)36.2%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)35.9%，鐵路建設(shè)增長(zhǎng)48%。消費(fèi)需求增長(zhǎng)加快。上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額29610億元，同比增長(zhǎng)13.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.0%，實(shí)際增速快于去年同期1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市消費(fèi)品零售總額19882億元，增長(zhǎng)14.2%；縣及縣以下9727億元，增長(zhǎng)11.1%。全國(guó)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，通訊器材類零售額同比增長(zhǎng)20.0%，石油及制品類增長(zhǎng)37.4%，汽車類增長(zhǎng)9.

4、7%。市場(chǎng)價(jià)格上漲比較溫和。上半年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲2.3%，低于去年同期3.6%的水平，繼續(xù)處于溫和上漲的狀態(tài)。其中，城市上漲1.9%，農(nóng)村上漲2.9%。主要類別中，食品價(jià)格上漲4.4%，居住價(jià)格上漲5.7%，娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格上漲2.7%，其它類商品價(jià)格基本穩(wěn)定或略有下降。上半年工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲5.6%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲9.9%，仍維持在較高水平。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)快速增長(zhǎng)。上半年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5374元，同比實(shí)際增長(zhǎng)（扣除價(jià)格因素）9.5%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1586元，實(shí)際增長(zhǎng)（扣除價(jià)格因素）12.5%，增速分別比去年同期加快0.8和1.6個(gè)百

5、分點(diǎn)。上述情況表明，上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，總體形勢(shì)良好。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，主要是農(nóng)民增收難度加大；固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然偏大，且結(jié)構(gòu)不合理；部分行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯不如上年；煤電油運(yùn)形勢(shì)總體仍然偏緊。展望下半年，只要繼續(xù)貫徹落實(shí)中央確定的各項(xiàng)宏觀政策，著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，全年經(jīng)濟(jì)仍可繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，而且上半年的增長(zhǎng)是23.5，也還是不慢的，我想下半年房地產(chǎn)投資仍然是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，這也是毫無(wú)疑問的，它的增長(zhǎng)速度仍會(huì)保持一個(gè)合理、較快的增長(zhǎng)速度。宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)所出臺(tái)的一些政策

6、，并不是為了抑制房地產(chǎn)的發(fā)展，而是要使房地產(chǎn)更加健康、穩(wěn)健的發(fā)展。主要是針對(duì)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快所采取的一系列措施，所以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的投資不會(huì)產(chǎn)生很大的影響，下半年房地產(chǎn)仍然會(huì)保持一個(gè)比較快、比較穩(wěn)健的增長(zhǎng)速度。關(guān)于房地產(chǎn)的問題鄭京平還強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，一是會(huì)堅(jiān)定不移地貫徹中央出臺(tái)的各項(xiàng)方針和政策，二是同樣也會(huì)堅(jiān)定不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。新華社7月11日電二季度35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季上漲8%，比一季度上漲1.5%，同比和環(huán)比漲幅分別比一季度回落1.8和1.2個(gè)百分點(diǎn)。 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與去年同季相比均有不

7、同幅度的上漲。其中，6個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。分別是，杭州漲幅為12.5%，青島12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6%，成都10.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別比一季度回落7.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)。從類別上看，新建商品住房銷售價(jià)格比去年同季上漲8.9%，比一季度上漲1.9%，漲幅分別回落1.6和0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價(jià)格比去年同季上漲9.5%，比一季度上漲1.0%，漲幅分別回落1.9和2.7個(gè)百分點(diǎn)；非住房銷售價(jià)格比去年同季上漲6.2%，比一季度上漲1.3%，漲幅

8、分別回落1.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，二季度35個(gè)大中城市土地交易價(jià)格比去年同季上漲10.7%，比一季度上漲3.8%。居住用地交易價(jià)格比去年同季上漲12.9%，比一季度上漲4.0%。其中，高檔住宅、普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地價(jià)格分別比去年同季上漲24.7%、10.9%和11.1%。商業(yè)旅游娛樂和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地交易價(jià)格比去年同季分別上漲3.2%和3.0%，其他用地交易價(jià)格上漲14.2%。此外，二季度，35個(gè)大中城市房屋租賃價(jià)格比去年同季上漲1.9%，比一季度上漲0.5%；物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格比去年同季微漲0.2%。對(duì)今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官員表示房?jī)r(jià)下跌可能性不大。 一、近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因

9、 導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展下的合理因素，也有利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為；有住房消費(fèi)觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。 (一)房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度旺盛的結(jié)果。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，又主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求過(guò)度旺盛上。(二)房?jī)r(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低

10、，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。 (三)信貸資金激增、土地交易價(jià)格上漲是促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要?jiǎng)恿?。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。近幾年來(lái)，也正是這兩個(gè)因素直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。(四)信息系統(tǒng)不暢進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。目前，我國(guó)還沒有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。另一方面，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)；有的開發(fā)商囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。這種虛假信息

11、，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，大量居民盲目跟進(jìn)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，刺激了房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬升。二、今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析 在國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國(guó)人民銀行公布的二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購(gòu)房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。然而，在全國(guó)多個(gè)城市居民購(gòu)房意愿下降的同時(shí)，北京和廣州反而上升了2.2和0.7個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2005年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)24.3%，比1-4月份回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房和住宅平均銷售價(jià)格分別同比

12、增長(zhǎng)8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度比1-4月份升高的省份仍有12個(gè)。 從以上信息可以看出：盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度也只是略有回落，并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況，部分地區(qū)甚至逆市上揚(yáng)。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處發(fā)展呢？我們可以從以下三個(gè)角度加以分析： (一)從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)看，短期內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。在宏觀調(diào)控的新形勢(shì)下，部分消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)

13、下跌，可能會(huì)等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落而持幣待購(gòu)，但從長(zhǎng)期看，這部分需求是客觀存在的而且數(shù)量巨大，也是必然要釋放出來(lái)的。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。但是，從長(zhǎng)期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個(gè)問題。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來(lái)，在下一波行情中繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。 供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。長(zhǎng)期看，隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，我國(guó)住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。但房

14、地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過(guò)大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實(shí)的。 因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)綜合來(lái)看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度會(huì)有所回落，但回落幅度不會(huì)太大；從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢(shì)。 (二)從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。房?jī)r(jià)的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤(rùn)。從這幾部分分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。 1、土地成本持續(xù)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要

15、條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。在國(guó)家土地新政策執(zhí)行后，土地價(jià)格上漲迅速，土地供應(yīng)量已出現(xiàn)了較大幅度減少，而住房需求的快速增長(zhǎng)，又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地供需矛盾。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。而拆遷工作的進(jìn)一步規(guī)范也相應(yīng)增加了拆遷補(bǔ)助費(fèi)用。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢(shì)。 2、建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。近幾年來(lái)，由于投資的過(guò)度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價(jià)格的持續(xù)上漲。2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年

16、上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米1402元，比上年增長(zhǎng)10%。 從整體上看，盡管近期建材價(jià)格有所回落，但從長(zhǎng)期來(lái)看，原材料供應(yīng)緊張趨勢(shì)仍將延續(xù)。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解;建材價(jià)格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。 3、人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)都難以明顯下降。

17、由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心。所以從長(zhǎng)期看，這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。 (三)從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)主體主要有三個(gè)：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，主

18、要是居民。從這三個(gè)方面的行為動(dòng)機(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格下跌的動(dòng)力明顯不足。 1、政府的行為和動(dòng)機(jī)。政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任；在我國(guó)，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。 對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，地方政府對(duì)土地收益的高度依賴決定了他們不會(huì)希望房?jī)r(jià)的大幅度下跌。地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)受益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。這首先表現(xiàn)在土地收入中。根據(jù)人大副委員長(zhǎng)盛華仁報(bào)告的數(shù)據(jù)，2001年到2003年間，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在

19、1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)67億元。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實(shí)的第二財(cái)政。其次，地方政府的收益也表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。大多數(shù)的交易收費(fèi)都直接或者間接成為了地方政府的資金。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以提高當(dāng)?shù)谿DP的數(shù)據(jù)，而且可以使地方政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設(shè)，使地方官員的升遷機(jī)會(huì)增加。而與此同時(shí)，地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。土地的減少，銀行的壞帳，資源的衰竭幾乎都與地方政府無(wú)關(guān)，都不是由地方政府來(lái)承擔(dān)最終責(zé)任。正是這種成本和收益的極端不對(duì)稱性，使地方政府成為推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)因。 與地方政府相比，中央政府的處境比較尷尬。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高

20、度關(guān)聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性成本。而房?jī)r(jià)下跌，不僅會(huì)影響剛剛培育起來(lái)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定；而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也沒有好處，特別對(duì)金融安全帶來(lái)嚴(yán)重威脅。因此，在這次宏觀調(diào)控中，中央政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的主旨，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲幅度，而不是房?jī)r(jià)的下落。 2、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為和動(dòng)機(jī)。銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格影響基本上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開發(fā)商的貸款緊縮減少了房

21、地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。從銀行的利益出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。 開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好期盼，但沒有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。但不管怎樣，作為商品房市場(chǎng)中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房?jī)r(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益最大化。從另一個(gè)方面看，在宏觀調(diào)控的大背景下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有

22、理論上的下跌空間；反之，如果房地產(chǎn)商的盈利空間并不大，那么房?jī)r(jià)下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)商停止開發(fā)甚至破產(chǎn)，但是低價(jià)格的房子依然造不出來(lái)。 3、居民的兩難選擇。住房的最終消費(fèi)者居民，對(duì)于房?jī)r(jià)的漲落處于兩難選擇之中。對(duì)于還沒有購(gòu)房的居民來(lái)說(shuō)，他們肯定希望房?jī)r(jià)下跌，以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；但是對(duì)于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的大落對(duì)他們肯定沒有好處，因?yàn)榉績(jī)r(jià)大落，他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。 從以上的分析可以看出，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房?jī)r(jià)的下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)。相應(yīng)地方政府出臺(tái)的政策也是出

23、于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所回落，并保持相對(duì)穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。2005 上半年房地產(chǎn)政策回顧2005年雖然才過(guò)去了6個(gè)月，相對(duì)于過(guò)去的2004年，今年仍被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為“政策年”。去年年初，在珠江三角洲試行房地產(chǎn)政策，曾經(jīng)讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)一次微震。2005年，在這短短的半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注，今年也將是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度最大的一年。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。 政策主線年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持年穩(wěn)定增長(zhǎng)

24、態(tài)勢(shì)，投資總量和規(guī)模月份為億元，月為億元，投資規(guī)模首次在一季度就超過(guò)了億元。上海、杭州、南京房?jī)r(jià)繼2004年的高速增長(zhǎng)之后仍以兩位數(shù)的發(fā)展速度上漲。中央及各級(jí)地方政府為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2005年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策一路高歌的房?jī)r(jià)，嚇壞了購(gòu)房者，也讓國(guó)家有關(guān)部門把整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)作為今年的主要工作。2005上半年，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，這無(wú)疑在房地產(chǎn)業(yè)界掀起了一場(chǎng)疾風(fēng)勁雨。2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出八項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控措施2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公

25、廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過(guò)調(diào)整資金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。2005年3月16日晚，中國(guó)人民銀行突然宣布調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，按照新的利率政策，購(gòu)房者的還貸成本將會(huì)提高，房?jī)r(jià)漲幅也將受到一定控制，炒房者的氣焰受到遏制。關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知【實(shí)施日期】2005/03/17【頒布單位】建辦金管200518號(hào)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見【實(shí)施日

26、期】2005/01/10【頒布單位】建金管20055號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知【實(shí)施日期】2005/05/27【頒布單位】國(guó)稅發(fā)200589號(hào)中國(guó)人民銀行發(fā)布央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率公告政府組合拳一路走高的房?jī)r(jià)，不僅成為百姓生活不堪承受之重，也引起政府部門的高度重視。中國(guó)人民銀行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金率，發(fā)出了抑制高房?jī)r(jià)的信號(hào)。種種跡象顯示，抑制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，政府要打“組合拳”。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)【實(shí)施日期】2005/05/11【頒布單位】國(guó)稅函2005436號(hào)城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法【實(shí)施日期

27、】2005/05/01【頒布單位】發(fā)改價(jià)格2005405號(hào)典當(dāng)管理辦法【實(shí)施日期】2005/04/01【頒布單位】商務(wù)部、公安005年第8號(hào)令政策影響開發(fā)商面臨大洗牌，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者將被淘汰出局房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)的開發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。房產(chǎn)政策為了平抑飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地政府陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了一系列房產(chǎn)政策，其中涉及到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、信貸政策等。上

28、海：上海市所有銀行推出統(tǒng)一的房貸標(biāo)準(zhǔn)，同一個(gè)人申請(qǐng)第二套房貸的最高貸款額不能超過(guò)總房款的60%，第三套房不能超過(guò)50%。廣東：對(duì)逾期還貸者加大罰息從明年1月1日開始，如果到了期限沒有還房貸款，罰息將提高，從每天萬(wàn)分之二點(diǎn)一提高到按簽訂合同利率基礎(chǔ)上上浮30%至50%。天津：壓縮大戶型壓縮大戶型商品房的開發(fā)，使普通商品房的建設(shè)達(dá)到一半以上。為一半以上的拆遷居民提供實(shí)物安置。杭州：建立樓市預(yù)警機(jī)制建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息預(yù)警預(yù)報(bào)體系，使消費(fèi)者更加全面、及時(shí)地了解到當(dāng)?shù)厣唐贩康墓┣?、結(jié)構(gòu)和價(jià)格信息，從而避免跟風(fēng)買房、盲目消費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。政策展望2005年，是政策年，上半年出臺(tái)的一系列政策，這些調(diào)控措施的效

29、應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、不動(dòng)產(chǎn)稅政策將進(jìn)一步明朗化。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極肯定的，這些政策的實(shí)施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道，并不是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個(gè)防地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格趨于合理化。展望未來(lái)的和諧社會(huì)創(chuàng)建，房地產(chǎn)業(yè)的棋局已重新開始布陣。市場(chǎng)轉(zhuǎn)入僵持階段面對(duì)如此宏觀形勢(shì)，市場(chǎng)信心出現(xiàn)背離現(xiàn)象，消費(fèi)者普遍采取觀望態(tài)度。針對(duì)近期的房?jī)r(jià)走勢(shì)，有市場(chǎng)人士表示，國(guó)家的政策已經(jīng)取得了效果，像2004年底到2005年初那種瘋狂的房?jī)r(jià)暴爆漲態(tài)勢(shì)，已經(jīng)不復(fù)存在。但房?jī)r(jià)目前并沒有出現(xiàn)明

30、顯的穩(wěn)定、回落的態(tài)勢(shì)，只是處于一種短暫的僵持階段，市場(chǎng)正在尋找新的方向。從7月8日在北京召開的2005年中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)傳出消息，中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)今年二季度繼續(xù)上漲3.1%，在今年未來(lái)的6個(gè)月里，全國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。 中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)編制辦公室的研究報(bào)告指出，雖然與4月份比，全國(guó)有12個(gè)城市商品房?jī)r(jià)格5月份出現(xiàn)了小幅回落，但從今年前6個(gè)月的觀測(cè)數(shù)據(jù)看，價(jià)格回落只是統(tǒng)計(jì)方法和階段性政策產(chǎn)生的短期反應(yīng)。在今年未來(lái)的6個(gè)月里，全國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有升。其中，上海、杭州等近兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的大中城市其未來(lái)漲幅將一路走低，高檔樓盤價(jià)格會(huì)有下降；二、三線的大多數(shù)城市房?jī)r(jià)將持續(xù)增長(zhǎng)。 該辦公室負(fù)責(zé)人在回答記者提問時(shí)表示，

31、其實(shí)京、滬、杭、寧等大中城市的房屋“空置率”都比較高，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率將進(jìn)一步被壓低，高檔樓盤的價(jià)格可能短期內(nèi)回落。但由于土地供應(yīng)、建材價(jià)格以及產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的根本問題未被解決，各主要城市的平均房?jī)r(jià)將不會(huì)立即下跌。值得注意的是，該負(fù)責(zé)人在描繪目前房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，使用了“泡沫”一詞。認(rèn)為在房?jī)r(jià)漲幅逐漸下降的過(guò)程中，會(huì)“抑制”過(guò)熱，但中國(guó)地產(chǎn)“積重難返”，年內(nèi)大規(guī)模降價(jià)“幾乎不可能”。 此言一出，相信會(huì)再度引發(fā)社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)的激烈爭(zhēng)論，可謂“有人歡喜有人憂”。今年5月份，該辦公室就發(fā)布了“中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)今年一季度上漲9%，中國(guó)中小城市的房?jī)r(jià)可能上調(diào)12%”的房?jī)r(jià)預(yù)警，與之后的房?jī)r(jià)走勢(shì)驚人一致，引發(fā)了

32、各大媒體的紛紛關(guān)注。 2005年中國(guó)地產(chǎn)峰會(huì)以“和諧健康持續(xù)”為主題。來(lái)自國(guó)家建設(shè)部、社科院、中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合會(huì)的專家們一致認(rèn)為，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，“等待降價(jià)、打壓房?jī)r(jià)”的心態(tài)是一個(gè)誤解。因?yàn)?，中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)而非降價(jià)。不論現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)高低，都期望大幅度下降，顯然不符合政策精神。 與會(huì)專家希望，地方政府要對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)負(fù)起責(zé)任，“突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類指導(dǎo)”。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)高低，應(yīng)以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況而論，不能與其他地方簡(jiǎn)單類比。地方政府要堅(jiān)決落實(shí)執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能真正走上“和諧、健康、持續(xù)”的發(fā)展道路。這于國(guó)家、于行業(yè)、于企業(yè)自身都是非常有利的事情。2005年7月21日,中國(guó)人民銀行在其網(wǎng)站發(fā)布了中國(guó)人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告，備受矚目的人民幣升值傳聞得到證實(shí)，“根據(jù)對(duì)匯率合理均衡水平的測(cè)算，人民幣對(duì)美元即日升值2%，2005年7月21日1900時(shí)，美元對(duì)人民幣交易價(jià)格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣，