2010年房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)講義

1、第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論 1.區(qū)位的特征（四特征）綜合性自然區(qū)位天文區(qū)位（經(jīng)緯度）自然地理區(qū)位社會(huì)區(qū)位經(jīng)濟(jì)區(qū)位文化區(qū)位政治區(qū)位確定性方位距離層次性大位置小位置地址微位置歷史性地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因2.房地產(chǎn)區(qū)位的含義*概念指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系要素（四要素）位置坐落所在具體地點(diǎn)方位方向和位置距離與有關(guān)場(chǎng)所的距離的遠(yuǎn)近朝向正門或房間窗戶正對(duì)的方向樓層所在的樓層交通通達(dá)性可及性從外到達(dá)該宗地便捷性從該宗地去往其他地方周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境人文環(huán)境景觀外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施道路、供水、供電、供氣、供熱、

2、通訊等（必需條件）公共服務(wù)設(shè)施教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、郵電、市政公用設(shè)施等位置與區(qū)位的關(guān)系房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變?nèi)我灰匕l(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化3.區(qū)位理論的概念概念區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論（經(jīng)濟(jì)活動(dòng)如何在空間上分布）主要理論（四大理論）農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位如何布局工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)企業(yè)如何布局中心地理論城市之間如何布局城市空間理論城市內(nèi)部各用地功能如何布局4.杜能孤立國(guó)理論的前提只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)，孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)村則靠城市供給工業(yè)品運(yùn)輸工具只有馬車農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)

3、、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的5.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為P=V-（E+T）經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化（銷售價(jià)格）和（生產(chǎn)成本）是常數(shù)P+T=V-E=k利潤(rùn)最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小如何通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)（核心內(nèi)容） 6.杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論杜能圈（以城市為中心呈同心圓分布）自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品三圃農(nóng)作制區(qū)畜牧業(yè)區(qū)7.韋氏工業(yè)區(qū)位論的假

4、設(shè)條件均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品8.以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量主要考慮原材料的運(yùn)費(fèi)和制成品的運(yùn)費(fèi)工業(yè)原料分類：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必須要運(yùn)輸）原料指數(shù)限地性原料總重量/制成品總重量原料指數(shù)遍布性原料0純?cè)?失重性原料大于1原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場(chǎng)越近案例（礦石冶煉生產(chǎn)針）9.中心地理論的基本概念中心地指區(qū)域

5、內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)中心性一個(gè)中心對(duì)周圍地區(qū)的影響程度需求門檻中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)買力和服務(wù)水平（商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)）商品銷售范圍消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑10.克氏中心地理論的假設(shè)條件均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民交通費(fèi)用與距離成正比廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)11.克氏中心地理論的結(jié)論六邊形市場(chǎng)各廠商的銷售范圍為圓形新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來(lái)越小，直到需求門檻為止各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線劃分給不同的廠商形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域12.克氏市場(chǎng)等級(jí)序列多種

6、商品與不同檔次高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和服務(wù)中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和服務(wù)低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和服務(wù)需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小13.同心圓理論伯吉斯與巴布科克伯吉斯基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋城市土地利用在空間上的排列城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展中心商業(yè)區(qū)過(guò)渡地帶工人住宅區(qū)高收入階層住宅區(qū)通勤人士住宅區(qū)巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式14.扇形理論霍伊特核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展15.多核心理論麥肯齊、哈里斯、烏爾曼一個(gè)城市內(nèi)會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商為中心，其中一個(gè)主要商業(yè)

7、區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生多核心理論基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心形成城市多中心的因素活動(dòng)的相互依賴性活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚交通原因排斥與自己的集結(jié)高地價(jià)房租排斥較品質(zhì)使用16.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式 墨菲、萬(wàn)斯三項(xiàng)指標(biāo)CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)（4個(gè)圈層）零售業(yè)集中區(qū)多層建筑集中區(qū)辦公區(qū)商服活動(dòng)區(qū)17.總結(jié)與對(duì)比區(qū)位選擇的原則地租和生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本總和最小的地方三種區(qū)位論的實(shí)質(zhì)與前提假設(shè) 實(shí)質(zhì)假設(shè)農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)運(yùn)輸工具只有馬車孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消

8、費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的工業(yè)區(qū)位論找出工業(yè)產(chǎn)品成本最低、利潤(rùn)最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù)均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品中心地理論找出城市的分布規(guī)律均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民交通費(fèi)用與距離成正比廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)18.房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量需求的兩條件（需求與需要的區(qū)別）消費(fèi)者愿意購(gòu)買，即有購(gòu)買的欲望消費(fèi)者能夠購(gòu)買，即有支付能力房地

9、產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和19.決定房地產(chǎn)需求的因素（五因素）房地產(chǎn)價(jià)格水平反相關(guān)，特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）消費(fèi)者的收入水平正相關(guān)消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平（包括替代品和互補(bǔ)品）替代品需求反向變化（商品房與經(jīng)濟(jì)適用房）互補(bǔ)品需求同向變化（住宅與配套設(shè)施）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期買漲不買跌20.房地產(chǎn)需求曲線一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系價(jià)格上升，需求減少,價(jià)格下降，需求增加需求曲線的變動(dòng)（兩種變化）沿需求曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化需求曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化21.房

10、地產(chǎn)供給的含義房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量形成供給的條件（兩條件）愿意供給有能力供給房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上，所有開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所開發(fā)商和擁有者供給的總和潛在供給量潛在供給量存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開發(fā)量22.決定房地產(chǎn)供給的因素該種房地產(chǎn)價(jià)格水平正相關(guān)該種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本反相關(guān)該種房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平正相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好市場(chǎng)，減少當(dāng)期供給（捂盤），對(duì)未來(lái)悲觀，增加當(dāng)期供給23.房地產(chǎn)供給曲線

11、房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間正相關(guān)價(jià)格上升，供給增加，價(jià)格下降，供給減少供給曲線的變動(dòng)（兩種變化）沿供給曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化供給曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化24.房地產(chǎn)均衡價(jià)格均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格供給不變時(shí)需求增加，則價(jià)格上漲需求減少，則價(jià)格下跌需求不變時(shí) 供給增加，則價(jià)格下降 供給減少，則價(jià)格上漲 25.房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性難以形成統(tǒng)一市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況26.地租的產(chǎn)生和發(fā)展地 租主要形式奴隸制地租勞役地租封建制地租前期以實(shí)物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租資本主義地租貨幣地租社會(huì)

12、主義地租仍然存在地租，反映國(guó)家集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系27.級(jí)差地租級(jí)差地租肥沃程度位置級(jí)差地租同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)28.絕對(duì)地租由于土地的所有權(quán)即使耕種最劣等的地也需支付的租金土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得29.壟斷地租由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租條件土地私有權(quán)壟斷 某些土地具有特殊的自然條件 30.地租與地價(jià)的關(guān)系地租是地價(jià)的基礎(chǔ)地價(jià)是地租的資本化地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為31.城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目城市鄉(xiāng)村人口

13、職業(yè)構(gòu)成以非農(nóng)人口集聚為主是農(nóng)業(yè)人口集聚為主人口與建筑規(guī)模與密度大小空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成用地類型多樣，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備用地類型單一，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)薄弱職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是政治經(jīng)濟(jì)文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地職能單一32.城市的產(chǎn)生與發(fā)展（四大階段）產(chǎn)生城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段，社會(huì)大分工的產(chǎn)物第一次大分工農(nóng)業(yè)與漁牧業(yè)分離，進(jìn)入定居時(shí)代第二次大分工商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市產(chǎn)業(yè)革命農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀(jì)元發(fā)展 序號(hào)城市發(fā)展階段對(duì)應(yīng)工業(yè)化時(shí)期城市化水平備注1絕對(duì)集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段發(fā)展中國(guó)家2相對(duì)集中階

14、段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段 3相對(duì)分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆 4絕對(duì)分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達(dá)國(guó)家33.城市化的涵義城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過(guò)程表現(xiàn)為人口和生活方式的變化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展城市數(shù)量增多形成城市體系34.城市化的進(jìn)程城市化階段城市化水平城市化速度初級(jí)階段較低較慢加速階段 很快飽和階段較高減速35.城市化的度量城市化度量指標(biāo)城市化水平（城市化率）城市化率計(jì)算方法一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直仍酱?，表明城市化水平越?6.逆城市化逆城市化大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)分散化的過(guò)程是一種暫時(shí)的調(diào)整，而

15、不是一種長(zhǎng)久的變化再城市化 城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長(zhǎng) 37.郊區(qū)化概念郊區(qū)化指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度（70%80%），市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過(guò)程。實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散郊區(qū)城鎮(zhèn)化 是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過(guò)程。 實(shí)質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚 38.郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化動(dòng)力來(lái)自城市內(nèi)部的離心力來(lái)自向心、離心等各種力量方向由市區(qū)向外由郊區(qū)向市內(nèi)實(shí)質(zhì)人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散（市區(qū)的離心擴(kuò)散）人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集（郊區(qū)的向心集聚）視角不

16、同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度39.郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別逆城市化著眼的是整個(gè)城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)第二章房地產(chǎn)征收征用 1.房地產(chǎn)征收的概念是指國(guó)家為了公共利益和需求，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲?guó)家所有（必須是所有權(quán)發(fā)生變化，變?yōu)閲?guó)家所有）征收主體是國(guó)家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權(quán)2.房地產(chǎn)征收的類型集體所有的土地征收土地（城市的土地已經(jīng)是國(guó)家所有，所以不存在征收問(wèn)題）單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收（房屋的所有權(quán)不歸國(guó)家，所以存在征收問(wèn)題）國(guó)有土地上的房屋征收（城市房屋拆遷）集體土地上的房

17、屋征收（集體土地上房屋拆遷）其他不動(dòng)產(chǎn)征收3.房地產(chǎn)征收的限制條件（三條件）征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人損失予以公正補(bǔ)償4.征用的概念和限制條件概念指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為（本質(zhì)是所有權(quán)未發(fā)生變化，使用權(quán)發(fā)生變化）限制條件征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償5.征用的特征征用必須是因緊急需要（屬

18、于公共利益無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買解決）國(guó)家必須依法行使征用權(quán)專屬于政府的權(quán)力不轉(zhuǎn)移所有權(quán)只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)（案例如警察征用車輛追捕逃犯）6.征收與征用的異同共同點(diǎn)（兩點(diǎn)）強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償區(qū)別（四點(diǎn)） 征 收征 用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要適用對(duì)象不同限于不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定7.公共利益的特點(diǎn)（四特點(diǎn)）公共利益是客觀的獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上公共利益是共享的是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問(wèn)題

19、公共利益是不確定的利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益有時(shí)重合，有時(shí)甚至沖突，政府并不絕對(duì)代表公共利益8.集體土地征收程序第一步申請(qǐng)申請(qǐng)主體任何申請(qǐng)集體用地的單位和個(gè)人，必須先將土地轉(zhuǎn)為國(guó)有，但三個(gè)除外鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農(nóng)民宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地9.集體土地征收第二步審查（由土地行政主管部門進(jìn)行審查）在可研階段，提出建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告在報(bào)批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”（收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)）見附件農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補(bǔ)充耕地方案征收土地方案供地方案建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門審查上級(jí)土管部門再報(bào)同級(jí)人

20、民政府審核再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門審查10.集體土地征收第三步批準(zhǔn)（針對(duì)四方案）5日內(nèi)發(fā)出批復(fù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件符合土地利用總休規(guī)劃確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積質(zhì)量符合規(guī)定要求單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件征收土地方案的條件被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的需要安置人員的安置途徑切實(shí)可行供地方案符合條件符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件以有償使用方式供地的

21、，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確11.集體土地征收第四步公告由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告公告的內(nèi)容批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文號(hào)征收土地的用途、范圍、面積征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置辦法辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?2.土地征收審批所有權(quán)變化（國(guó)務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目所有的基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的（525畝）其他土地超過(guò)70公頃的（包括耕地和其它土地之和超過(guò)70公頃的）（1050畝）省級(jí)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目除由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案13.城市房屋拆遷提出拆遷申請(qǐng)向被拆遷房屋所在地

22、的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出提交的資料建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件拆遷計(jì)劃和拆遷方案（說(shuō)明具體安排）拆遷補(bǔ)償安置資金證明14.拆遷審批和取得拆遷許可證管理部門自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證管理部門同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布15.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成的書面協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途補(bǔ)償方式補(bǔ)償金額安置用房面積和安置地點(diǎn)搬遷過(guò)渡方式及期限違約責(zé)任拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征協(xié)議當(dāng)事人主體特定，協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制

23、協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性公證與備案自愿型一般項(xiàng)目可公證，并送房屋拆遷主管部門備案強(qiáng)制型拆遷代管房屋其代管人是拆遷主管部門，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證辦理證據(jù)保全16.實(shí)施拆遷必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門備案（注意委托拆遷合同與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不同）拆遷不得有采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓17.征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成（主要三項(xiàng)）土地補(bǔ)償費(fèi)（按原用途補(bǔ)償）對(duì)土地的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)人員的補(bǔ)償?shù)厣细?/p>

24、著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)對(duì)附著物的補(bǔ)償18.征地補(bǔ)償?shù)牟襟E被征收土地的所有人使用權(quán)人要辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洿_定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決征地補(bǔ)償安置方案組織實(shí)施由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門實(shí)施征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有安置補(bǔ)助費(fèi)?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧?dòng)力由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織由企業(yè)安置的，支付給安置單位實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人（自謀職業(yè)的）19.耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的

25、610倍安置補(bǔ)助費(fèi)總安置補(bǔ)助費(fèi)需安置的人數(shù)每一個(gè)安置的人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)需安置的人數(shù)，按被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來(lái)計(jì)算每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由省級(jí)規(guī)定青苗補(bǔ)償費(fèi)可以移植的，支付移植費(fèi)不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)，由省級(jí)規(guī)定安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用社會(huì)保障資金原則上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體和當(dāng)事政府三方

26、共同承擔(dān)，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定資金主要從安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)中安排，不足以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決20.征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除以上三項(xiàng)外，還需繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金（標(biāo)準(zhǔn)見書）菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘21.被征地農(nóng)民的安置（最常用前兩種）貨幣安置保障安置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置22.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人所有權(quán)人包括公民和法人，也包括代管人和國(guó)家授權(quán)的管理人）23.房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋

27、與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為補(bǔ)償方式規(guī)定（兩種特殊情況）拆除非公益事實(shí)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償拆遷租賃用房時(shí)，無(wú)法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換除此以外可以選擇補(bǔ)償類型24.特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償出租房屋的拆遷補(bǔ)償無(wú)法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全辦理公證對(duì)公證面關(guān)文書立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償首先認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押及時(shí)通知抵押權(quán)人能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可不能解除抵押合同的

28、，安清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人向抵押人追償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償對(duì)公益事業(yè)用房的認(rèn)定一是根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是共享性的還是排他性的二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)，是否以盈利為目的補(bǔ)償方式根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償如采用貨幣補(bǔ)償，應(yīng)通過(guò)評(píng)估確定價(jià)格，通常采用成本法評(píng)估臨時(shí)建筑的拆遷補(bǔ)償超過(guò)批準(zhǔn)期限的，不予補(bǔ)償未超過(guò)批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償違章建筑的拆行補(bǔ)償是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認(rèn)定，拆遷主管部門無(wú)權(quán)認(rèn)定對(duì)違章建筑，不予補(bǔ)償對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償25.貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)

29、準(zhǔn)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格26.房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)27.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序被拆遷房屋的估價(jià)估價(jià)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)確定縣級(jí)以上政府確定一批估價(jià)機(jī)構(gòu)供選擇選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審，才可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到報(bào)告后10日內(nèi)，以書面形式向房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，具有法律效力達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議

30、或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定權(quán)利人或利害人對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷第三章建設(shè)用地概述 1.【補(bǔ)充】我國(guó)的土地制度概要所有權(quán)與使用權(quán)分離城市的土地屬于國(guó)家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過(guò)征收變?yōu)閲?guó)家所有后，再以各種方式使土地使用者獲得土地的使用權(quán)2.我國(guó)建設(shè)用地取得方式征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化）劃撥（無(wú)償或低價(jià)，無(wú)期限）出讓（有償有期限，主流方式）租賃（有償有期限）作價(jià)出資（入股）或授權(quán)

31、經(jīng)營(yíng)（有償）轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間）集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化）3.建設(shè)用地管理概念是指國(guó)家為維護(hù)社會(huì)主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地的利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施主要是調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系和合理組織利用兩項(xiàng)內(nèi)容對(duì)象廣義的建設(shè)用地指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地狹義的建設(shè)用地特指國(guó)有建設(shè)用地管理原則（四原則）節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則主要內(nèi)容（五方面）建設(shè)用地宏觀調(diào)控

32、管理（宏觀調(diào)控）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化）土地征收管理（所有權(quán)變化）建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作（用地管理）建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理（用地管理）4.劃撥的含義國(guó)家無(wú)償無(wú)期限地將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府5.劃撥的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地）6.劃撥土地使用權(quán)的管理劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人有國(guó)有土地使用證具有地上建

33、筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式）受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家劃撥土地出租劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家劃撥土地抵押房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進(jìn)行管理7.出讓的概念及方式概念國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者出讓的方式（4種方式）招標(biāo)（競(jìng)爭(zhēng)性）拍賣（競(jìng)爭(zhēng)性）掛牌（競(jìng)爭(zhēng)性）協(xié)議（非競(jìng)爭(zhēng)性）8.出讓的規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向

34、用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定9.出讓的特征（5大特征）土地出讓是國(guó)家壟斷行為（只有國(guó)有土地才能出讓）出讓使用權(quán)有使用期限居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年綜合或者其他用地 50年使用權(quán)出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)出讓金建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定地表、地上、地下分設(shè)土地使用者權(quán)利范圍有限地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立10.出讓金指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國(guó)家在出讓之前

35、的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付11.出讓底價(jià)的確定可有底價(jià)也可無(wú)底價(jià)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)出讓底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金12.出讓中期招標(biāo)、拍賣、掛牌中的重點(diǎn)難點(diǎn)關(guān)于投標(biāo)投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的質(zhì)實(shí)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人關(guān)于拍賣在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。掛牌競(jìng)價(jià)規(guī)則只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)高

36、于底價(jià)，掛牌成交有兩個(gè)及以上的競(jìng)買人，出價(jià)高者成交報(bào)價(jià)相同，先提交者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外掛牌期內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理中標(biāo)人、競(jìng)得人的保證金，抵作土地出讓款其它人的在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息13.招拍掛后期的共同程序中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書的簽訂具有法律效力出讓合同的簽訂，5個(gè)工作日內(nèi)退還保證金出讓結(jié)果的公布10個(gè)工作日內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取必須全部付清出讓金14.協(xié)議出讓的范圍（五種情況）各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議（倉(cāng)儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營(yíng)性用地）原劃撥、承租土

37、地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開出讓的除外出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的15.協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)（不能低于開發(fā)成本）不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%16.協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的處理取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門的同意簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金辦理土地

38、使用權(quán)變理登記手續(xù)17.協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別 區(qū)別項(xiàng)目招拍掛協(xié)議適用范圍不同經(jīng)營(yíng)性用地用招拍掛除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目出讓金形成方式不同競(jìng)爭(zhēng)形成與政府協(xié)商是低價(jià)確定的原則不同根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定不低于開發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%18.出讓合同的概念及特征出讓合同的概念指土地出讓方（國(guó)家）與受讓方之間就國(guó)有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同的特征是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制

39、約作用（如用途和期限）19.出讓合同的內(nèi)容（物權(quán)法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多）土地狀況土地用途及使用年限建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件動(dòng)工開發(fā)期限出讓金額及支付方式開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度違約責(zé)任其他條款20.國(guó)有土地租賃的概念與范圍概念國(guó)家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為是解決劃撥土地從無(wú)償使用過(guò)渡到有償使用的一種有效方式租賃合同租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同承租土地使用權(quán)的權(quán)能（四項(xiàng)權(quán)能）轉(zhuǎn)租承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租

40、人脫離合同關(guān)系抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租憑合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓承租人優(yōu)先受讓權(quán)承租人優(yōu)先辦理出讓21.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（2條）按出讓合同約定已支付全部土出讓金，并取得土地使用權(quán)證書進(jìn)行房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（土地用途、投資數(shù)額和土地利用要求三方面）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持房屋所有權(quán)證書以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（3條）由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方將

41、房地產(chǎn)收益中的土地收益上繳國(guó)家22.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制轉(zhuǎn)讓合同期限和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用期限為土地使用權(quán)出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物等所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓（房隨地走）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)規(guī)劃用途改變，需經(jīng)土管部門與規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并調(diào)整出讓金23.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式（三種）出售土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得貨幣交換以土地使用權(quán)互換，或一方以土地使用權(quán)，另一方以金錢以外的標(biāo)的物互換贈(zèng)與無(wú)償24.以下劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)也

42、可以出租土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人有國(guó)有土地使用證具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明補(bǔ)簽了出讓合同，補(bǔ)交了出讓金25.土地使用權(quán)租賃合同雙方的權(quán)利義務(wù)出租方權(quán)利收取租金監(jiān)督承租方使用依法收回出租土地出租方義務(wù) 交附土地及地上建筑物等及保障義務(wù) 修繕義務(wù) 妨害除去義務(wù)（不論原因是誰(shuí)所致）出租人繼續(xù)履行出讓合同 承租方權(quán)利合法使用租賃物的權(quán)利要求保障正常、有效使用租賃物的權(quán)利承租方義務(wù) 保管義務(wù) 支付租金義務(wù) 租賃標(biāo)的物返還義務(wù) 26.抵押的內(nèi)涵27.可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可以抵押通過(guò)行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在補(bǔ)簽了出讓合同、補(bǔ)交了出讓金、領(lǐng)

43、取國(guó)有土地使用證后，可以抵押28.不得設(shè)定抵押的范圍權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權(quán)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物及其土地使用權(quán)已公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)其它29.設(shè)定土地使用權(quán)抵押權(quán)的注意問(wèn)題兩宗以上土地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)，視為同一抵押標(biāo)的物，其擔(dān)保作用不可分割地隨房地，房隨地走共有房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)共有人書面同意已租賃的土地使用權(quán)抵押，原租賃合同繼續(xù)有效（抵押不破租賃）抵押的期限不得超過(guò)經(jīng)營(yíng)期限或土地的剩余使用年限應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立30.土地使用權(quán)抵押登記制度應(yīng)當(dāng)向土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府

44、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記抵押合同自抵押登記之日起生效辦理登記應(yīng)提交的文件（7類）抵押當(dāng)事人身份明和法人資格證明抵押登記申請(qǐng)書抵押合同國(guó)有土地使用證有權(quán)設(shè)定抵押的證明材料證明抵押用地價(jià)值的材料其它登記機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利記載，所有權(quán)證書由抵押人收?qǐng)?zhí)，向抵押權(quán)人頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證書31.抵押土地使用權(quán)的處分的分配順序支付處分抵押物的費(fèi)用扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費(fèi)償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金賠償違約給抵押權(quán)人造成的損害剩余金額交還抵押人32.同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)的清償順序已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償已登記的先于未登記的均未登記，按債權(quán)比例清償3

45、3.最高額抵押權(quán)概念指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保 法律規(guī)定設(shè)立前已存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵國(guó)擔(dān)保的債權(quán)范圍確定前，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓確定前，部分抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)內(nèi)容最高抵押權(quán)的確定約定的債權(quán)確定期間屆滿沒有確定期間或期間不明，自設(shè)立之日起滿兩年后請(qǐng)求確認(rèn)的新的債權(quán)不可能發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷其它34.土地使用權(quán)收回的情況無(wú)論劃撥還是出讓方式均可以收回的情況社會(huì)公共利益需要補(bǔ)償各級(jí)司法部門沒收其財(cái)產(chǎn)而收回?zé)o償出讓方式可以收回的情況無(wú)償建設(shè)用地使用期屆滿出讓方式以得土地使用權(quán)滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回，但是因不可抗力或政府有關(guān)部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外劃撥方式可以收回的情況給予適當(dāng)補(bǔ)償國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用原劃撥土地的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核報(bào)廢的劃撥國(guó)有建設(shè)用地未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)兩年未使用劃撥國(guó)有土地不按批準(zhǔn)用途使用的35.土地使用權(quán)的終止因土地滅失而終