XX超市開(kāi)店手冊(cè)

1、第一章 城市評(píng)估1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集1.1 城市地理、人口狀況城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f(wàn)人），其中市區(qū)人口（單位：萬(wàn)人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，分以下三段：1624歲，2535歲，3660歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營(yíng)企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是為了剝離出我們的消費(fèi)主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來(lái)店面需要覆蓋的面積。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6)1.2 區(qū)縣地理、人口狀況與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來(lái)源是統(tǒng)計(jì)局、規(guī)劃局、民政局

2、（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格6)1.3 城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃確定市區(qū)擴(kuò)容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴(kuò)容方案是否實(shí)施，若實(shí)施已到何種程度。城市擴(kuò)容速度快，對(duì)舊有銷售格局的沖擊就大，進(jìn)軍該市場(chǎng)機(jī)會(huì)多同時(shí)難度相對(duì)低，成功的機(jī)會(huì)大。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴(kuò)容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴(kuò)容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局并實(shí)地驗(yàn)證（親自去或上網(wǎng)查均可）。1.4 公共交通情況市區(qū)公共汽車(chē)有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價(jià)及月票的價(jià)格。自行車(chē)的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價(jià)

3、及月票價(jià)。出租車(chē)擁有量及每公里價(jià)格。機(jī)動(dòng)車(chē)狀況，私車(chē)比例及近三年變化情況，小客車(chē)與貨車(chē)比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來(lái)源是交通局、公安局、公汽公司、出租車(chē)管理局及統(tǒng)計(jì)局（親自去或上網(wǎng)查均可）。(填表格7)1.5 房地產(chǎn)狀況商品房開(kāi)工及在建項(xiàng)目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)及規(guī)模（建筑面積）。住宅項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計(jì)算該城市電器消費(fèi)未來(lái)一年的增長(zhǎng)趨勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項(xiàng)目實(shí)地走訪。(填表格8)1.6 各商圈房屋租金狀況版權(quán)所有 翻版必究首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力，D類暫無(wú)價(jià)值。

4、采集每一類的市場(chǎng)報(bào)價(jià)大型底商綜合樓商品市場(chǎng)臨街鋪面房寫(xiě)字樓住宅樓。以上是對(duì)該市租金整體狀況進(jìn)行摸底。數(shù)據(jù)來(lái)源是各中介公司及市場(chǎng)調(diào)研。（填表格9）開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)1.7 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長(zhǎng)率人均GDP社會(huì)商品零售總額家用電器零售總額戶均家用電器消費(fèi)額人均收入電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、普通員工、會(huì)計(jì)、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來(lái)源是市統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格10）1.8 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營(yíng)業(yè)額市區(qū)有多少電器賣(mài)場(chǎng)，每個(gè)面積有多少，市區(qū)家用電器總經(jīng)營(yíng)面積，全市電器賣(mài)場(chǎng)每平米年平均營(yíng)業(yè)額。零售

5、商電器經(jīng)營(yíng)門(mén)類集中度調(diào)查，依我公司主要門(mén)類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機(jī)、音響、電腦。專賣(mài)店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來(lái)源是國(guó)家信息中心、市統(tǒng)計(jì)局、各供貨商、稅務(wù)局及市場(chǎng)走訪調(diào)研。（填表格11）1.9 媒體情況平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對(duì)象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報(bào)價(jià)廣播媒體有幾家，收聽(tīng)覆蓋率對(duì)比，受歡迎欄目時(shí)段收聽(tīng)率對(duì)比，報(bào)價(jià)電視媒體收費(fèi)報(bào)價(jià)平面廣告公司報(bào)價(jià)采集DM廣告發(fā)行報(bào)價(jià)采集戶外廣告報(bào)價(jià)采集。（填表格12）1.10 辦公用品及消耗品報(bào)價(jià)采集1.11 各政府職能部門(mén)辦公流程、各項(xiàng)優(yōu)惠政策采集2、評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)2.1 體例以說(shuō)明文為主列舉數(shù)據(jù)進(jìn)行說(shuō)明，并附以事例及現(xiàn)場(chǎng)圖片2.2 方法

6、版權(quán)所有 翻版必究根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行論證。分析該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開(kāi)連鎖店。分析進(jìn)入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開(kāi)多少家店才能基本覆蓋，第一年的營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè)及各項(xiàng)費(fèi)用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場(chǎng)第二年的增長(zhǎng)潛力。分析預(yù)測(cè)我們第二年的增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析客流規(guī)律及消費(fèi)潛力。分析交通地理?xiàng)l件。分析競(jìng)爭(zhēng)激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營(yíng)的因素，如政府的工作效率等。開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)2.3所需各類表格（附后）版權(quán)所有 翻版必究開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)第二章 店址選擇1、選擇店址的原則店址的選擇，是一項(xiàng)關(guān)系著店面未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展前景的重要工作。通過(guò)

7、我們對(duì)該城市調(diào)查分析、尋找一年內(nèi)能產(chǎn)生利潤(rùn)并有明顯增加趨勢(shì)的店址。有可能的話還要預(yù)測(cè)所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤(rùn)及未來(lái)的增長(zhǎng)潛力。2、選址的基本要素2.1目標(biāo)店方圓3公里區(qū)域內(nèi)(10萬(wàn)人30萬(wàn)人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。2.2交通方便，旅客上車(chē)、下車(chē)最多的車(chē)站，或者在幾個(gè)主要車(chē)站的附近，可以在顧客步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開(kāi)店。2.3店面臨主干道，門(mén)店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點(diǎn)，可以產(chǎn)生“拐角效應(yīng)”2.4有充足的停車(chē)位(30100)。2.5所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。2.6確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取更多的戶外廣告位

8、置。2.7確定目標(biāo)店時(shí)，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫(kù)房，一般可占用200-300m2。2.8參考店租價(jià)格：以天津?yàn)槔协h(huán)線以外約為：0.71.5元/m2天，中環(huán)線至內(nèi)環(huán)線之間約為1.82.6元/m2天。條件好的店址,價(jià)格可適當(dāng)放寬20%-35%.3、選擇開(kāi)店的商圈3.1最佳目標(biāo)店：大型超市、家具廣場(chǎng)、高級(jí)住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質(zhì)較高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動(dòng)人口的地方、大型車(chē)站附近、同行密集的地方或沒(méi)有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大街。3.2最差目標(biāo)店：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機(jī)關(guān)單位集中的辦公區(qū)、居民人口老化的地方.繁華的市中心、步行街等不宜考慮。3.3裝修定位：店內(nèi)的地面、墻面、天花板均

9、應(yīng)有相應(yīng)的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風(fēng)格、店內(nèi)環(huán)境一定要保持清潔。(詳見(jiàn)有關(guān)章節(jié))版權(quán)所有 翻版必究4、選擇開(kāi)店的方位開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)4.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來(lái)會(huì)由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。這樣的門(mén)店位置費(fèi)用低，潛在的商業(yè)價(jià)值大。因此，應(yīng)特別留心城市建設(shè)的發(fā)展帶來(lái)的變化。4.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側(cè)出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因?yàn)閬?lái)過(guò)的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。4.3選擇靠近人口會(huì)增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機(jī)構(gòu)的設(shè)立，會(huì)給門(mén)店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力。4.4選擇經(jīng)營(yíng)方向相輔相成的門(mén)市作鄰居如:超市附近

10、、家居商場(chǎng)附近。4.5選擇門(mén)店位置時(shí)，還應(yīng)重視門(mén)店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營(yíng)要求。4.6在同一條街道兩側(cè)選擇門(mén)市位置，以客流量多、能見(jiàn)度高、交通不易堵塞的位置為佳。5、預(yù)測(cè)銷售額的因素和方法5.1因素 市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況 交通 3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì) 店面情況 未來(lái)城市規(guī)劃5.2 因素分析方法 家電市場(chǎng)容量及競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查大商場(chǎng)家電部門(mén)及電器專賣(mài)店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計(jì)年家電銷售額,將調(diào)查情況列表。(見(jiàn)表一) 交通第一步：購(gòu)買(mǎi)城市地圖，計(jì)算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計(jì)算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀

11、況整理列表。（見(jiàn)表二）第二步：按交通狀況表，對(duì)每一條道路和路口通過(guò)步行觀察客流狀況，對(duì)周邊無(wú)住戶路段排除，確定重點(diǎn)調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進(jìn)行排列。（見(jiàn)表三）第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津?yàn)橹协h(huán)路。 目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查版權(quán)所有 翻版必究根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場(chǎng)、超市等可主動(dòng)找主要負(fù)責(zé)人面談，面積在3000-5000平米，作為目標(biāo)店址，對(duì)目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)查周邊3公里之內(nèi)顧客群（見(jiàn)表四、表五）。開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè) 店面情況（見(jiàn)表六）6、應(yīng)該注意的問(wèn)題6.1注意租賃房屋租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價(jià)格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況

12、，實(shí)地考察，看是否適合我們經(jīng)營(yíng)，房屋有無(wú)破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 6.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴(kuò)大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴(kuò)張，但擴(kuò)張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場(chǎng)地就要注意到這一點(diǎn)，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的眼光對(duì)待這一問(wèn)題。6.3抓緊時(shí)機(jī) 要選擇的場(chǎng)地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來(lái)，環(huán)境和條件差一點(diǎn)，可以邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當(dāng)決不決，就會(huì)錯(cuò)過(guò)商機(jī)。7、租 金 計(jì) 算7.1計(jì)算原則先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會(huì)消費(fèi)品零售總額St，推算出家用電器的年零售總額Sh。以

13、該市家用電器年零售額的40%為目標(biāo)占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計(jì)算出大概的年毛利額Py。以年毛利額的20%作為這個(gè)城市的總租金額，分2到3年實(shí)施，第一年用總租金額40%的額度為宜，第二年依經(jīng)營(yíng)情況推進(jìn)。7.2計(jì)算公式第一年租金=Sh40%7%20%40%8、城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容1、城市基本狀況調(diào)查1） 本市全年常住人口數(shù)2） 本市轄區(qū)人口數(shù)3） 城市總面積4） 人口密度（人口密度總?cè)丝跀?shù)總面積）版權(quán)所有 翻版必究5） 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見(jiàn)附表一并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來(lái)源）開(kāi)店選址實(shí)用手冊(cè)2、零售市場(chǎng)基本狀況調(diào)查1） 全市大型超市狀況（詳見(jiàn)附表二）2） 全市大型百貨商場(chǎng)狀況（詳見(jiàn)

14、附表三并請(qǐng)注明以上數(shù)據(jù)來(lái)源）3、電器市場(chǎng)基本狀況調(diào)查1） 大型連鎖企業(yè)基本情況地理位置、場(chǎng)地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度廣告內(nèi)容、宣傳特色運(yùn)輸狀況、倉(cāng)儲(chǔ)狀況辦公狀況、人員總數(shù)及其它說(shuō)明每個(gè)公司建立一份檔案，按門(mén)店分類，將店面詳細(xì)情況歸檔。（詳見(jiàn)附表四）2） 其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營(yíng)基本情況（百貨商場(chǎng)、超市等）地理位置、場(chǎng)地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營(yíng)額度廣告內(nèi)容、宣傳特色、運(yùn)輸狀況、倉(cāng)儲(chǔ)狀況、辦公狀況、人員總數(shù)及其它說(shuō)明每個(gè)商場(chǎng)建立一份檔案，將商場(chǎng)或?qū)I(yíng)店詳細(xì)情況歸檔。（詳見(jiàn)附表四）4、預(yù)選店址店面選址原則：1） 目標(biāo)店半徑3公里區(qū)域內(nèi)約40萬(wàn)居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。2） 交通方便，乘客上車(chē)、下車(chē)最多的車(chē)站，或者在幾個(gè)主要車(chē)站的附近，可以在顧客步行不到20