房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序及舉例

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理， 降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)， 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益， 必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本， 必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1 、土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2 、房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建 房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3 、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能

2、有償轉(zhuǎn)讓、 不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4 、代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以 外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：1 、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包 括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。2 、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、 測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、

3、排洪、通訊、 照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4 、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生 的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5 、配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共 配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6 、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各 項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保 護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出： 構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本， 相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制

4、造成本和建筑安 裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部） 行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用， 以及為銷售、 出租、 轉(zhuǎn) 讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用， 也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分 都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支， 與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切， 如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成 本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在 開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期， 將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧， 不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)

5、營(yíng)狀況。 同時(shí)， 將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成 本，不但要增加核算的工作量， 也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。 因 此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 也就是說(shuō)，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn) 行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。 其 一般程序是：1 、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用 由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)

6、象也是不同的。 對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)， 如單幢 或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)， 這個(gè)問(wèn)題比較容易解決， 可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象， 設(shè)立一個(gè)成 本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。 在這種情況下，成本核算不能過(guò)細(xì)（臺(tái)以單幢為單位）， 因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看?房屋，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核 算單位， 因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間， 而其中所開(kāi)發(fā)的 商品房卻是陸續(xù)完工出售的， 這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后， 失去其成本結(jié)算和管理上的作用。 本文以為： 應(yīng)該以房地

7、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)， 對(duì) 大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊， 便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算， 充分發(fā)揮成本核算的 作用。（ 1）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 直接計(jì)入各成本核算對(duì)象， 即借記 “開(kāi)發(fā)成本 ” 總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（ 2）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”賬戶，即借記 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。（ 3）將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)， 按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象， 即借記 “開(kāi)發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

8、 ”賬戶。通過(guò)上述程序， 將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用， 歸集在 “開(kāi)發(fā)成本 ”總分類賬戶和明細(xì) 分類賬戶之中。2 、正確劃分成本項(xiàng)目 客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)， 便于分析研究降低成本的途徑。 按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì) 制度規(guī)定， “開(kāi)發(fā)成本 ”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下， 根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理 需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別 是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：（ 1） “4301開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶。

9、本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、 房屋、 配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng) 費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、 房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。 本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如 “土地開(kāi)發(fā) ”、 “房屋開(kāi)發(fā) ”、 “配套設(shè)施開(kāi)發(fā) ”和 “代建工程開(kāi)發(fā) ”等 設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶， 并在二級(jí)明細(xì)賬戶下， 按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。（ 2） “4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工 資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、

10、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核 算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無(wú)余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(mén)（分公司）設(shè) 置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入 和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類

11、科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3 、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記 開(kāi)發(fā)成本”賬戶。4 、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記經(jīng)營(yíng)成本”分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算岀項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)岀經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決 策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比

12、較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際， 不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題， 本文以為完全可以通過(guò)預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支岀調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得

13、稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 200631號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？1 、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積

14、和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本+總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本。2 、至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支岀可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營(yíng)業(yè)）收入2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）

15、、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電 路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營(yíng)業(yè)）收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支岀。另外，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企

16、業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開(kāi)發(fā)企業(yè)以岀讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)岀讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)岀讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。 成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4 、借款利息支岀，按照下列方法

17、對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象 完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能岀具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本 50%的，超過(guò)部分的利息支岀， 不得在稅前扣除； 未超過(guò)部分的利息支 岀，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額

18、內(nèi)稅前扣除。土地開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地開(kāi)發(fā)支岀劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、岀租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、岀租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支岀單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支岀應(yīng)計(jì)入商品房、岀租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的 開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的 土地開(kāi)發(fā)支岀并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支岀。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、岀租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直

19、接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。 如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò) 開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、岀租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支岀，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶

20、轉(zhuǎn)入 開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本賬戶，計(jì)入商品房、岀租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支岀的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：1 、對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、 開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；2 、對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本 核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定， 一經(jīng)確定就不能隨意改變， 更不能相互混淆。（二）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，

21、開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同， 有的只是進(jìn)行場(chǎng) 地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出 內(nèi)容是不完全相同的。 企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目， 設(shè)置土地 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。 對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、 企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算， 可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

22、。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、 耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。 但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值 應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。 開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的， 應(yīng)列入批租地價(jià)。 前期工程費(fèi)是 指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用， 包括規(guī)劃、 設(shè)計(jì)費(fèi)， 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)， 水文、 地質(zhì)勘察、 測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、 供 水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，

23、 還應(yīng)設(shè)置 “配套設(shè)施費(fèi) ”成本 項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出， 除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出 在“開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi) 發(fā)成本 ”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、 出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本， 對(duì)土地開(kāi)發(fā)成 本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別， 分別設(shè)置 “商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”和 “自用土地開(kāi)發(fā)成本 ”兩個(gè)二級(jí)賬 戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。 對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 前期工程 費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)

24、支出， 可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬， 并記入 “開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”、“開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”、“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶進(jìn)行核算， 于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。 應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入 “開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶的貸 方。四、舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)， 共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：301351商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費(fèi)78 000元72

25、 000 元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000 元18 000 元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000 元18 000 元分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10 000元合計(jì) 133 000 元 108 000 元1 、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 78 000 開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本72 000貸：銀行存款150 0002 、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本20 000開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000貸：銀行存款38 0003 、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25

26、 000開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 43 0004 、分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 10 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。五、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自 “開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 土地 ”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè) 商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成

27、并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000 元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 土地 1002 000貸：開(kāi)發(fā)成本 商品性土地開(kāi)發(fā)成本1002 000為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地， 應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)， 將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn) 計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本， 結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出， 可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸 類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房 屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類合并為 “土地征用及拆遷 補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ”和 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目， 然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的 “土地征用

28、及拆 遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ”和 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的 費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的 “土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ”項(xiàng)目； 對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支 出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目。 經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出， 應(yīng)將它自 “開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車出 540 000 元共 648 000 元。 這塊土地用于建造 151出租房和 181周轉(zhuǎn)房，其中 151出租房用地 1500 平方米

29、，181周轉(zhuǎn)房用、 地 1200 平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元（ 648000元 1500+1200 ），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn) 151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支岀為 360 000元（240元X 1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支岀為288000元（240元X 1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 648 000 貸：開(kāi)發(fā)成本 自用土地開(kāi)發(fā)成本 648 000如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后， 還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地， 則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn) “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 自用土地 ”賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)?“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 自用土地 ” 賬戶的貸方將其開(kāi)

30、發(fā)成本轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”等賬戶的借方。前期工程費(fèi)用的核算 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng) 前期工程支岀， 能分清成本核算對(duì)象的， 應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “前期工程費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”等賬戶的貸方。 應(yīng)由兩 個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)， 應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核 算對(duì)象的 “前期工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目， 并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ” 等賬戶的貸方?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的核算 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水

31、、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等 基礎(chǔ)設(shè)施支岀， 一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目， 并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”等賬戶的貸方。 如開(kāi)發(fā)完成商品性土 地已轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn) 的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的貸方。建筑安裝工程費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支岀， 應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式， 采用不同的核算方 法。采用

32、發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支岀， 應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定， 直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目， 并 記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ”等賬戶的貸方。 如果 開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包， 并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包， 則在工程完工結(jié)算工 程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為：101 商品房630 000 元102 商品房504 000 元合

33、計(jì)1134 000 元?jiǎng)t在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)二工程標(biāo)價(jià)X該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)+各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)設(shè)例中：101商品房 1080000 元X 630000元+ 1134000元=600000 元102商品房 1080000 元X 504000元+ 1134000元=480000 元采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出， 一 般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “庫(kù)存材料 ”、 “應(yīng)付工資 ”、“

34、銀行存款 ”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企 業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置 “工程施工 ”、“施工間接費(fèi)用 ”等賬 戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)， 記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā) 成本 ”賬戶的借方和 “庫(kù)存設(shè)備 ”賬戶的貸方。施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出， 一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本 核

35、算對(duì)象的 “建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “庫(kù) 存材料 ”、“應(yīng)付工資 ”、 “銀行存款 ”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程， 可以設(shè)置 “工程施工 ”、“施工間接費(fèi)用 ”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將 其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “建筑 安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng) 在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “

36、庫(kù)存設(shè)備 ”賬戶的貸方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施， 可以分為如下兩類： 一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓 的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有 償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi) 有投資來(lái)源， 不能有償轉(zhuǎn)讓， 也將它歸入第一類中， 計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)

37、定， 城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目， 不得計(jì)入商品房成本。 因?yàn)?這些大配套設(shè)施， 國(guó)家有這方面的投資， 或是政府投資， 或國(guó)家撥款給有關(guān)部門(mén)再由有關(guān)部門(mén)出 資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中， 由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制， 無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一 致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者， 往往在客觀上拿不出資金來(lái)， 有些能拿的也只是其中很少的一 部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本， 對(duì)配套設(shè)施支出的歸集， 可分為如下三種：1 、對(duì)能分清并直接

38、計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等 開(kāi)發(fā)成本，并在 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2 、對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在 “開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；3 、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知， 在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出， 只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成 本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說(shuō)來(lái)， 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓

39、的大配套設(shè)施項(xiàng)目， 應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象， 借以 正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)； （ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因 為要使這些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)， 有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)， 所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有 關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大， 可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。 如果工程規(guī)模不大、 與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近

40、、 開(kāi)竣工時(shí) 間相差不多、 并由同一施工單位施工的， 也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象， 于工程完 工算出開(kāi)發(fā)總成本后， 按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例， 算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本， 再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。 至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā) 成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； （ 2）前期工程費(fèi)； （3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （ 4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi) 發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施， 可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān) 的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房

41、屋開(kāi)發(fā)成本。因此， 對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就 可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出， 應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶進(jìn)行核算， 并按 成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、 前期 工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)等支出， 可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的相 應(yīng)成本項(xiàng)目， 并記入 “開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”、“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配 套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬

42、的 “配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 XX”賬戶的借方和 開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 一一XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配 套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用， 應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”項(xiàng)目， 并記 入“開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)， 或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租， 而配套設(shè)施 尚未全部完成的， 經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本， 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)， 將它記入房 屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”等賬戶的借

43、 方和 “預(yù)提費(fèi)用 ”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。 這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可 能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差， 使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)， 計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額， 用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套 設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)二該項(xiàng)開(kāi)

44、發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率二該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）+應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X 100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、 能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大 配套設(shè)施。例如：某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由 101、102商品房， 1 51出租房， 1 81周轉(zhuǎn)房和 201 大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。 由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、 出租時(shí)尚未完工， 為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工 的商品房等成本， 應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房1000 00

45、0 元102商品房900 000 元151出租房800 000 元181周轉(zhuǎn)房800 000 元201大配套設(shè)施 商店500 000 元251幼托設(shè)施320 000 元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000 -( 1000000+900000+800000+800000+500000 )X 100%101商品房：1000 000 元X 8% =80 000 元102商品房：900 000 元 X8%=72000元152出租房：800 000 元 X8%=64000元182周轉(zhuǎn)房；800 000 元 X8%=64000元201大配套設(shè)施 商店：500 000 元X 8%各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的

46、配套設(shè)施費(fèi)為：=320000 - 4000000 X 100%= 8%40 000 元按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)， 其與實(shí)際支出數(shù)的差額， 應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)， 按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求， 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、 一所 幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后， 有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)。水塔和幼托的 開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。 水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)， 幼托與商品房等不同步開(kāi) 發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元

47、）：201251252商店水塔幼托支付征地拆遷費(fèi)50 0005 00050 000支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款30 00020 00030 000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款50 00030 00050 000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200 000245 000190 000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35 000分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 55 000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40 0001 、則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 0002 、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本80 000貸：銀行存款

48、80 0003 、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)， 應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 765 000貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 765 0004 、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 商店 35 000貸：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 水塔 35 0005 、分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 商店 55 000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 55 0006 、預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)， 應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 商店 40000貸：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配

49、套設(shè)施費(fèi) 400007 、同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：1 、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成 年自 “開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 ”賬戶的借方， 作如 下分錄入貼：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施 460000貸：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2 、按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè) 施，

50、在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、 預(yù)算 成本或計(jì)劃成本） ，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本， 作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本 房屋開(kāi)發(fā)成本 265000 開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 35000 貸：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 3000003 、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng) 在完工驗(yàn)收后， 將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)， 作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000貸：開(kāi)發(fā)成本 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本， 可將其多提數(shù)或少

51、提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 或作追加的分配。 如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算， 可將其差額沖減或追加分配于尚未辦 理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入 “開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用 ”貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)， 將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因， 進(jìn)一

52、步節(jié)約費(fèi)用開(kāi) 支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：1 、工資 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和 津貼。2 、福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例 （目前為 14）提取的職工福利費(fèi)。3 、折舊費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4 、修理費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5 、辦公費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、 差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6 、水電費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門(mén)耗

53、用的水電費(fèi)。7 、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、 攤銷和修理費(fèi)， 供職工保健 用營(yíng)養(yǎng)品、 防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)， 以及工地上職工洗澡、 飲水的燃料等。8 、周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9 、利息支出 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān) 的手續(xù)費(fèi)， 但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息， 應(yīng)作為 財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10 、其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑安裝工