中航地產(chǎn)產(chǎn)品線研究PPT課件

1、授課：XXX1 1 1 2012年7月 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 中航地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃研究中航地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃研究 授課：XXX2 2 做什么做什么 1 為什么做為什么做 2 怎么做怎么做 3 u為適應(yīng)中航地產(chǎn)企業(yè)未來整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的需要，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快為適應(yīng)中航地產(chǎn)企業(yè)未來整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的需要，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快 速擴(kuò)張，確定國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的行業(yè)地位。速擴(kuò)張，確定國內(nèi)一流、國際領(lǐng)先的行業(yè)地位。 u從中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略層面高度，構(gòu)建中航地產(chǎn)特有的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方從中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略層面高度，構(gòu)建中航地產(chǎn)特有的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方 案。案。 u 跳出地產(chǎn)圈，以國際化的視野，圍繞核心問題，搭

2、建契合中航地產(chǎn)跳出地產(chǎn)圈，以國際化的視野，圍繞核心問題，搭建契合中航地產(chǎn) 的產(chǎn)品戰(zhàn)略技術(shù)路線。的產(chǎn)品戰(zhàn)略技術(shù)路線。 工作思考路徑工作思考路徑 授課：XXX3 通過前期的溝通和接洽，我們對中航地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究需求有進(jìn)一步的通過前期的溝通和接洽，我們對中航地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究需求有進(jìn)一步的 了解。我們的思考問題和研究思路如下：了解。我們的思考問題和研究思路如下： 核心問題核心問題 思考的核心問題思考的核心問題 中航地產(chǎn)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來選擇標(biāo)桿中航地產(chǎn)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來選擇標(biāo)桿 如何建立契合中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品線如何建立契合中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品線 產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案如何落地實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案如

3、何落地實(shí)施 如何構(gòu)建與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的產(chǎn)品戰(zhàn)略如何構(gòu)建與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的產(chǎn)品戰(zhàn)略 授課：XXX4 研究思路研究思路 在對中航地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合典型企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研在對中航地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合典型企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研 究適合中航地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)品戰(zhàn)略究適合中航地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)品戰(zhàn)略 1.產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 2. 案例分析案例分析 企業(yè)自身?xiàng)l件企業(yè)自身?xiàng)l件 產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 規(guī)劃制定規(guī)劃制定 與實(shí)施與實(shí)施 產(chǎn)品線梳理研究產(chǎn)品線梳理研究 產(chǎn)品線選擇產(chǎn)品線選擇 確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案 產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施 戰(zhàn)略問

4、題的確認(rèn) 企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析 企業(yè)戰(zhàn)略選擇 產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系 產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇 知名企業(yè)標(biāo)桿選擇 典型房企研究 授課：XXX5 易居通過專家訪談、案頭研究及數(shù)據(jù)分析等工作，綜合形成本次報(bào)告易居通過專家訪談、案頭研究及數(shù)據(jù)分析等工作，綜合形成本次報(bào)告 的觀點(diǎn)的觀點(diǎn) n 數(shù)據(jù)分析 n 分析專家訪談的數(shù)據(jù)信息 n 搜集分析中航地產(chǎn)的各方 面信息 n 專家訪談 n 通過電話或面談方式訪談 行業(yè)專家，包括中航地產(chǎn) 戰(zhàn)略及產(chǎn)品部門人員，房 地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu) 專家等。 n 案頭研究 n 分析外部環(huán)境、研究先進(jìn) 企業(yè)模式，尋找中航榜樣 企業(yè)。 n 項(xiàng)目調(diào)研 n 通過對中航各地重點(diǎn)項(xiàng)目 進(jìn)行實(shí)地調(diào)

5、研，掌握公司 一手資料。 工作方法工作方法 授課：XXX6 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 案例分析案例分析 產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施 目目 錄錄 PART1 PART2 PART3 授課：XXX7 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 PART1 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 研究研究 模塊模塊5 產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇 模塊模塊1 企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn)企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn) 模塊模塊4 產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系 模塊模塊2 企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析 模塊模塊3 企業(yè)戰(zhàn)略選擇企業(yè)戰(zhàn)略選擇 授課：XXX8 產(chǎn)品發(fā)

6、展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 識別目前的企業(yè)戰(zhàn)略是制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的前提識別目前的企業(yè)戰(zhàn)略是制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的前提 模塊模塊1 企業(yè)戰(zhàn)略的確企業(yè)戰(zhàn)略的確 認(rèn)認(rèn) 中航發(fā)展歷程中航發(fā)展歷程 目前發(fā)展戰(zhàn)略目前發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)創(chuàng)立企業(yè)創(chuàng)立 資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組 跨越式發(fā)展跨越式發(fā)展 1986年年10月，月， 中航房地產(chǎn)股份有中航房地產(chǎn)股份有 限公司前身為中國限公司前身為中國 中航集團(tuán)下屬子公中航集團(tuán)下屬子公 司中航房地產(chǎn)公司。司中航房地產(chǎn)公司。 中航集團(tuán)整合旗中航集團(tuán)整合旗 下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)，下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)， 重組后的中航地產(chǎn)重組后的中航地產(chǎn) 股份有限公司于股份有限公司于 2007年年12月月24日日 正式

7、成立，現(xiàn)注冊正式成立，現(xiàn)注冊 資本為資本為67.9億元億元 人民幣人民幣。 2009年業(yè)績大幅年業(yè)績大幅 飆升，躋身行業(yè)發(fā)飆升，躋身行業(yè)發(fā) 展前列。展前列。 土地儲備、銷售土地儲備、銷售 業(yè)績均有上佳表現(xiàn)。業(yè)績均有上佳表現(xiàn)。 輕松躍進(jìn)房企百億輕松躍進(jìn)房企百億 俱樂部。俱樂部。 1986年年2007年年2009年年 資料來源：中航地產(chǎn)官方網(wǎng)站 授課：XXX9 模塊模塊2 企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)、外部企業(yè)內(nèi)、外部 環(huán)境分析方式環(huán)境分析方式 SWOT分析分析 + 企業(yè)集團(tuán)企業(yè)集團(tuán) 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 授課：XXX10 模塊模塊3 企業(yè)戰(zhàn)略選擇企業(yè)戰(zhàn)略選

8、擇上市擴(kuò)張上市擴(kuò)張 企業(yè)的使命及愿景企業(yè)的使命及愿景 企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、增長方向、戰(zhàn)略點(diǎn)把控企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、增長方向、戰(zhàn)略點(diǎn)把控 如何擴(kuò)大規(guī)模，迅速如何擴(kuò)大規(guī)模，迅速 做大做強(qiáng)？做大做強(qiáng)？ 如何拓展和守衛(wèi)如何拓展和守衛(wèi) 如何做出卓越的業(yè)績?nèi)绾巫龀鲎吭降臉I(yè)績 尋求持續(xù)發(fā)展的核心競爭尋求持續(xù)發(fā)展的核心競爭 能力提升的途徑能力提升的途徑 如何提升競爭地位，擴(kuò)大如何提升競爭地位，擴(kuò)大 市場占有率？市場占有率？ 尋求主業(yè)最佳組合尋求主業(yè)最佳組合 新業(yè)務(wù)如何篩新業(yè)務(wù)如何篩 選，如何拓展選，如何拓展 現(xiàn)金支持 實(shí)現(xiàn)成長 尋求機(jī)會 長期滾動 第一層面第一層面 第二層面第二層面 第三層面第三層面 業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)思考思考 產(chǎn)

9、品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 授課：XXX11 模塊模塊4 產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系 產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略 人才戰(zhàn)略 融資戰(zhàn)略 創(chuàng)新戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略 文化戰(zhàn)略 營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 授課：XXX12 模塊模塊5 產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇 產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究 企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇 產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇依據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇依據(jù) 產(chǎn)品線盈利能力、擴(kuò)張能力、城市接納程度 產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)確定的依據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)確定的依據(jù) 需結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及社會責(zé)任等，來確定產(chǎn) 品戰(zhàn)略目

10、標(biāo)的方向。 12 上市擴(kuò)張上市擴(kuò)張 授課：XXX1313 案例分析案例分析 模塊模塊1 知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 PART2 案例分析案例分析 模塊模塊2 典型房企案例分析典型房企案例分析 海爾標(biāo)桿企業(yè)研究海爾標(biāo)桿企業(yè)研究 萬科標(biāo)桿企業(yè)研究萬科標(biāo)桿企業(yè)研究 帕爾迪標(biāo)桿企業(yè)研究帕爾迪標(biāo)桿企業(yè)研究 典型房企的運(yùn)營模式分析典型房企的運(yùn)營模式分析 典型房企的產(chǎn)品分析典型房企的產(chǎn)品分析 授課：XXX14 示例1海爾 名牌戰(zhàn)略 （1984-1991年） n 只做一個(gè)產(chǎn)品 n 探索并積累企 業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn) n 總結(jié)出一套可 移植的管理模式 多元化戰(zhàn)略 （1992-1998年） n 從一個(gè)產(chǎn)品向

11、多個(gè) 產(chǎn)品發(fā)展 n 從白色家電進(jìn)入黑 色家電領(lǐng)域 n 以“吃休克魚”的 方式進(jìn)行資本運(yùn)營 n 以無形資產(chǎn)盤活有 形資產(chǎn) 國際化戰(zhàn)略 （1998-2005年） n 產(chǎn)品批量銷往全球 主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場 n 有自己的海外經(jīng)銷 商網(wǎng)絡(luò)與售后服務(wù)網(wǎng) 絡(luò) n 海爾品牌已經(jīng)有了 一定知名度、信譽(yù)度 與美譽(yù)度 全球化品牌戰(zhàn)略 （2005-至今） n 在每一個(gè)國家的市場 創(chuàng)造本土化的海爾品牌 n 提升產(chǎn)品的競爭力和 企業(yè)運(yùn)營的競爭力 n 與分供方、客戶、用 戶都實(shí)現(xiàn)雙贏利潤 n 從單一文化轉(zhuǎn)變到多 元文化，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展 海爾發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)新四個(gè)階段 耐克通用 多元化多元化 制造型企業(yè)向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型制造型企業(yè)向服務(wù)

12、型企業(yè)轉(zhuǎn)型 通用 產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)業(yè)金融 模塊模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 授課：XXX15 第一層面第一層面 （樹立品牌）：（樹立品牌）： 學(xué)習(xí)營銷和物 業(yè)管理，建立樣板 房、開辦萬科物業(yè) 管理。 第二層面第二層面 （關(guān)注客戶）：（關(guān)注客戶）： 學(xué)習(xí)帶來客戶 服務(wù)理念的升華， 建立萬科會。 第三層面第三層面 （多位一體）：（多位一體）： 股權(quán)回報(bào) 客戶服務(wù)（客戶細(xì)分、 滿意度）。 產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化 在各個(gè)時(shí)期內(nèi)，根據(jù)自身情況選擇學(xué)習(xí)標(biāo)桿，從樹立公司品牌開始， 關(guān)注客戶需求，到客戶細(xì)分、建立住宅產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化模式；再到2009年 發(fā)起的工業(yè)化綠色住宅學(xué)習(xí)風(fēng)潮。萬科總是恰如其分的把握火候?qū)W

13、習(xí) 先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)先于市場發(fā)展。 萬科歷程經(jīng)驗(yàn)回顧：萬科歷程經(jīng)驗(yàn)回顧： 適時(shí)轉(zhuǎn)型，不斷修煉 內(nèi)功；學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè) 管理，確保戰(zhàn)略所向 披靡；整合資源，拓 寬疆域；透明化公司 治理的優(yōu)越性；打造 精致產(chǎn)品和金牌形象； 最大限度的滿足客戶 需求就能最大份額搶 占市場。 第四層面第四層面 （工業(yè)化綠色住宅）（工業(yè)化綠色住宅） 工業(yè)化綠色住宅 引領(lǐng)綠色、健康生 活方式。 & 日本產(chǎn)業(yè)化住宅日本產(chǎn)業(yè)化住宅 示例2萬科 1994-2004 1988-19942005-20082009 模塊模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 授課：XXX16 萬科為什么要學(xué)習(xí)美國萬科為什么要學(xué)習(xí)美國Pulte

14、Pulte輝煌的美國房地產(chǎn)之路 萬科選擇Pulte作為學(xué)習(xí)榜樣的十大理由Pulte與萬科未來規(guī)劃有相似之處萬科學(xué)習(xí)Pulte的三大目的 美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司Pulte 美國Pulte的68年房地產(chǎn)之路 萬科與 Pulte 有相似 的市場 背景 Pulte卓 越的發(fā)展 業(yè)績與萬 科的預(yù)計(jì) 相同 帕 爾 迪 始 終 如 一 的 價(jià) 值 驅(qū) 動 帕 爾 迪 能 力 第 一 機(jī) 會 第 二 帕 爾 迪 戰(zhàn) 略 驅(qū) 動 績 效 帕 爾 迪 倡 導(dǎo) 客 戶 導(dǎo) 向 帕 爾 迪 注 重 股 東 回 報(bào) 帕 爾 迪 注 重 長 期 的 持 續(xù) 增 長 帕 爾 迪 通 過 創(chuàng) 新 永 遠(yuǎn) 保 持 領(lǐng) 先 帕

15、爾 迪 戰(zhàn) 略 性 土 地 儲 備 與 控 制 帕 爾 迪 注 重 品 牌 戰(zhàn) 略 帕 爾 迪 通 過 變 革 把 握 提 高 自 身 的 管 理 和 創(chuàng) 新 能 力 推動 和刺 激萬 科戰(zhàn) 略的 轉(zhuǎn)型 和調(diào) 整 讓萬科 員工保 持同樣 激情和 一致的 思維方 式 榜樣確立的基礎(chǔ)榜樣確立的基礎(chǔ) 學(xué)習(xí)的目標(biāo)成果學(xué)習(xí)的目標(biāo)成果 核心學(xué)習(xí)理由核心學(xué)習(xí)理由 榜樣層面榜樣層面 模塊模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 授課：XXX17 萬科帕爾迪 成立時(shí)間成立時(shí)間1984年1956年 從事項(xiàng)目從事項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)規(guī)模企業(yè)規(guī)模 中國內(nèi)地最大的房地產(chǎn)企業(yè)， 中國房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊

16、 世界500強(qiáng)企業(yè)第455位，美國最大的房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)宗旨企業(yè)宗旨建筑無限生活 創(chuàng)造滿意、喜笑顏開的客戶；向客戶提供他所需要的產(chǎn)品，充 分利用現(xiàn)在人力、財(cái)力資源；理解客戶的需求 企業(yè)理念企業(yè)理念企業(yè)價(jià)值理念；創(chuàng)造健康豐盛的人生 企業(yè)核心理念：在最佳的低點(diǎn)為居住提供超一流的住房和服務(wù) 管理價(jià)值理念：職員是最有價(jià)值的資源 企業(yè)文化企業(yè)文化專業(yè)化+規(guī)范化+透明度一旦加入我們的家庭，客戶就將享有Pulte提供的終身服務(wù) 企業(yè)商業(yè)模型企業(yè)商業(yè)模型 l 持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品 l工業(yè)化生產(chǎn)住宅像造汽車一樣造房子 l 精細(xì)化企業(yè)運(yùn)營 l 工業(yè)化生產(chǎn)住宅將工業(yè)化生產(chǎn)方式應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng) 域的先行者 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)

17、略多元化、專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；瘷M向擴(kuò)張、縱向延伸 管理體制管理體制職業(yè)經(jīng)理人管理制度分權(quán)管理法 融資戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略多元化融資眾多融資渠道組合 客戶理念與策略客戶理念與策略 理念：客戶是萬科永遠(yuǎn)的伙伴 策略：樹立客戶關(guān)系管理的旗幟，創(chuàng)建“萬客會” 理念：應(yīng)用客戶模型追求卓越品質(zhì) 策略：11類客戶細(xì)分 學(xué)習(xí)榜樣學(xué)習(xí)榜樣索尼、新鴻基、Pulte豐田汽車、沃爾瑪、麗嘉酒店 項(xiàng)目項(xiàng)目 公司公司 萬科與萬科與Pulte對照一覽表對照一覽表 模塊模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 授課：XXX18 豐田為不同客戶提供 不同產(chǎn)品，建立完整的 客戶細(xì)分體系。 帕爾迪建立了以生命 周期和支付能力兩

18、個(gè)維 度將客戶劃分為11個(gè)細(xì) 分領(lǐng)域。 示例3帕爾迪 豐田豐田沃爾瑪沃爾瑪麗嘉酒店麗嘉酒店 客戶細(xì)分客戶細(xì)分供應(yīng)鏈管理供應(yīng)鏈管理客戶服務(wù)客戶服務(wù) 沃爾瑪以其標(biāo)準(zhǔn)化配 置而聞名。標(biāo)準(zhǔn)化能幫助 其產(chǎn)生規(guī)模效益，從而起 到降低成本的作用。 帕爾迪為了降低成本， 強(qiáng)化住宅工業(yè)化生產(chǎn)優(yōu)勢 向沃爾瑪學(xué)習(xí)供應(yīng)鏈管理。 將麗嘉酒店的服務(wù)理念 和服務(wù)流程引入到自己的客 戶服務(wù)體系中，讓消費(fèi)者體 驗(yàn)體貼入微式的服務(wù)。 客戶服務(wù)學(xué)麗嘉酒店. 帕 爾迪成立之初就確立了“在 最合適的地方建最好的房子， 通過整個(gè)購房體驗(yàn)過程取悅. 客戶”的經(jīng)營理念。 全美最大的房地 產(chǎn)企業(yè)，保持了 50年連續(xù)盈利的 記錄，跨25個(gè)州 4

19、9個(gè)市場459個(gè) 社區(qū)經(jīng)營。2006 年進(jìn)入財(cái)富 全球500強(qiáng)。 模塊模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例 授課：XXX19 尋找標(biāo)桿尋找標(biāo)桿 萊納（Lennar） 汽車行業(yè) 零售行業(yè) 沃爾瑪家樂福 通信設(shè)備 西門子 美國房地產(chǎn)行業(yè) 特朗普（Trump) 霍頓（ D.R. Horton） 手表 授課：XXX20 緊跟領(lǐng)先者，學(xué)習(xí)榜樣，超越榜樣，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先緊跟領(lǐng)先者，學(xué)習(xí)榜樣，超越榜樣，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先 眾多優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)內(nèi)外尋找學(xué)習(xí)標(biāo)桿眾多優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)內(nèi)外尋找學(xué)習(xí)標(biāo)桿 不同階段，企業(yè)選擇不同的榜樣進(jìn)行學(xué)習(xí)不同階段，企業(yè)選擇不同的榜樣進(jìn)行學(xué)習(xí) 學(xué)習(xí)榜樣可以使企業(yè)更加具有創(chuàng)新性和競爭力，少走

20、彎路。學(xué)習(xí)榜樣可以使企業(yè)更加具有創(chuàng)新性和競爭力，少走彎路。 他山之石他山之石 中航地產(chǎn)國際標(biāo)桿的標(biāo)準(zhǔn)傾向：中航地產(chǎn)國際標(biāo)桿的標(biāo)準(zhǔn)傾向： 行業(yè)外：奢侈品行業(yè)及其他可借鑒意義的標(biāo)桿企業(yè)。 行業(yè)內(nèi)：可類比的國際房企，比如特朗普等企業(yè) 授課：XXX21 典型房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品分析 1 模塊模塊2：典型房企的案例分析：典型房企的案例分析 典型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式分析 2 新鴻基 / 萬達(dá) / 特朗普 / 富力 星河灣 / 綠城 / 龍湖 授課：XXX22 第一階段 （轉(zhuǎn)型前） n 專注于銷售型 物業(yè)的開發(fā)和銷 售 第二階段 （轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備工作） n 開發(fā)物業(yè)和投資物 業(yè)的現(xiàn)金流配比=8：2 n 嘗試探索可復(fù)制的

21、 商業(yè)地產(chǎn)模式 n 做大開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金 流平臺 第三階段 （轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期） n 開發(fā)物業(yè)和投資物 業(yè)的現(xiàn)金流配置比例 =2：8 n 開發(fā)物業(yè)零增長 n 開發(fā)物業(yè)以貨如輪 轉(zhuǎn)的方式加速現(xiàn)金供給 第四階段 （繁榮期） 物業(yè)結(jié)構(gòu)平衡：開發(fā)物 業(yè)和投資物業(yè)的土地儲備 在長期中均等 收益結(jié)構(gòu)平衡：投資物 業(yè)在長期中利潤貢獻(xiàn)率在 40-50% 新鴻基的四個(gè)發(fā)展階段 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 新鴻基地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn) 專注于銷售物業(yè)的專注于銷售物業(yè)的 開發(fā)開發(fā) 集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開發(fā)物業(yè)零集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開發(fā)物業(yè)零 增長，集中開發(fā)投資物業(yè)增長，集中開發(fā)投資物業(yè) 租售并舉的轉(zhuǎn)租售并舉的轉(zhuǎn) 型前期型前期

22、 租售并舉的平衡時(shí)期租售并舉的平衡時(shí)期 1963-1976年年1977-1987年年1988-1991年年1992-至今至今 準(zhǔn)備工作完成標(biāo)志：開發(fā) 物業(yè)在運(yùn)營資本不變情況下 可產(chǎn)生20億元經(jīng)營現(xiàn)金 找到可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模 式（新市鎮(zhèn)區(qū)域性MALL） 集中轉(zhuǎn)型期完成標(biāo)志： 投資物業(yè)土地儲備占總土 地儲備40-50% 核心模式成功復(fù)制，租 金收益貢獻(xiàn)率比例25% n 現(xiàn)金流的平衡：開發(fā) 物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金 流配置比例=5：5 n 開發(fā)物業(yè)維持自身的 現(xiàn)金流平衡 n 投資物業(yè)缺口靠資本 市場支持 等待外部機(jī)遇的出現(xiàn)：等待外部機(jī)遇的出現(xiàn)： 地產(chǎn)市場處于長周期上升 階段 投資物業(yè)能提供合理回報(bào) 資本

23、市場能提供融資支持 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例新鴻基新鴻基 授課：XXX23 內(nèi)部條件內(nèi)部條件外部條件外部條件 新鴻基由銷售到銷售、租賃并重戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)外部條件新鴻基由銷售到銷售、租賃并重戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)外部條件 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 龐大開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺。龐大開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺。1977年現(xiàn)金流僅為 1.5億元，1988年提高到22億元。投資物業(yè)面積從 680萬平方英尺增加到1150萬平方英尺。租金收入則 從4.8億港元增加到12億港元。龐大的現(xiàn)金流使得新 鴻基騰出手腳進(jìn)行投資性物業(yè)的開發(fā)。 內(nèi)部管理能力的積累內(nèi)部管理能力的積累。十年間多次嘗試投資型物業(yè)， 完成了新

24、鴻基中心、帝苑酒店和沙田新城市廣場項(xiàng)目， 從而在投資物業(yè)上積累起一定的管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)逐步 增大投資型物業(yè)土地儲備。 在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，選取出適合快速復(fù)制、大量生在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，選取出適合快速復(fù)制、大量生 產(chǎn)的產(chǎn)品產(chǎn)的產(chǎn)品新城市廣場 1977-1991香港房地產(chǎn)處于長周期的上升階段香港房地產(chǎn)處于長周期的上升階段。上 升周期不僅加速了開發(fā)物業(yè)的銷售，也縮短了投資物 業(yè)的培育期，租金收益得到快速提升，大大降低了轉(zhuǎn) 型風(fēng)險(xiǎn)。 初始合理的租金回報(bào)。初始合理的租金回報(bào)。企業(yè)轉(zhuǎn)型初期，寫字樓投資 回報(bào)率在9%，商鋪投資回報(bào)率在8%左右。進(jìn)入90年 代，樓價(jià)快速攀升，資本化率逐步降低，物業(yè)租金收 益率一度降

25、至4-5%。 資本市場的融資支持。資本市場的融資支持。資本市場的支持進(jìn)一步加快 了轉(zhuǎn)型，并使負(fù)債率維持在低位。1988、1989兩個(gè)年 度連續(xù)配股，總?cè)谫Y金額40億港元，手中現(xiàn)金增加了 35億港元。 授課：XXX24 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 商業(yè)寫字樓酒店住宅 新鴻基產(chǎn)品新鴻基產(chǎn)品 新鴻基產(chǎn)品分為兩種，投資型物業(yè)和銷售型物業(yè)。即一種依靠租賃，一種依靠銷售。 產(chǎn)品組合中酒店、大部分的商業(yè)、寫字樓均采用租賃的方式經(jīng)營。這為企業(yè)贏得了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 另外一種模式是銷售，銷售的主要物業(yè)類型為高端住宅。新鴻基開發(fā)的產(chǎn)品精細(xì)，設(shè)計(jì)科學(xué)，講 求創(chuàng)新的高端住宅深受置業(yè)客戶的喜愛。 新鴻

26、基地產(chǎn)產(chǎn)品線情況新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)品線情況 授課：XXX25 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制 能力能力 新鴻基的風(fēng)險(xiǎn)控制能力非常強(qiáng)，并且能夠充分 地運(yùn)用資本市場的金融杠桿應(yīng)對企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn) 。 新鴻基在香港把開發(fā)的產(chǎn)品分為銷 售物業(yè)和投資物業(yè)，銷售物業(yè)就是 銷售型的住宅。投資物業(yè)就是持有 型物業(yè)，持有用來出租、經(jīng)營的物 業(yè)，包括商場、寫字樓、酒店式公 寓、停車場等。 新鴻基是在采用其他相關(guān)業(yè)務(wù)來彌 補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺點(diǎn)的方式來防范風(fēng) 險(xiǎn)，多元化是新鴻基的選擇。 風(fēng)險(xiǎn)控制能力對房產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對惡 劣外部環(huán)境以及行業(yè)周期性時(shí)尤為 重要。 盈利模式盈利模式新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售和

27、租賃的收入幾乎各近一半，且租賃業(yè)務(wù)盈利較穩(wěn)定新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷售和租賃的收入幾乎各近一半，且租賃業(yè)務(wù)盈利較穩(wěn)定 租售并舉租售并舉 新鴻基的經(jīng)典租售并舉的盈利模式，規(guī)避了市 場波動的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 改善現(xiàn)金流改善現(xiàn)金流 新鴻基降低負(fù)債及提高現(xiàn)金流動性的做法是多 元化業(yè)務(wù)的組合。應(yīng)用這中方式在企業(yè)在面臨房地 產(chǎn)周期調(diào)整的時(shí)候就有足夠的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。 授課：XXX2626 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 企業(yè)創(chuàng)立階段企業(yè)創(chuàng)立階段企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段發(fā)展與擴(kuò)張階段發(fā)展與擴(kuò)張階段 1988年 萬達(dá)公司成立， 通過借貸、擔(dān) ?；I集資金， 進(jìn)行住宅

28、建設(shè)， 掘得第一桶金。 1992年 改制為萬達(dá) 集團(tuán)股份有 限公司。 1995年 95-98年，在住宅開發(fā) 的同時(shí)，歷經(jīng)開辦電 梯廠、制藥廠、連鎖 商業(yè)等的探索。 1999年 開始“訂單地產(chǎn)” 的最初模式思 考傍大款 “沃爾瑪”。 2000年 確立商業(yè)地產(chǎn) 與住宅地產(chǎn) “兩條腿”走 路的發(fā)展戰(zhàn)略 2001年 萬達(dá)第一個(gè)商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 長春沃爾瑪 萬達(dá)項(xiàng)目建成。 2002年 萬達(dá)與港資新鴻 基公司、太平洋 百貨原管理團(tuán)隊(duì)， 合股成立大洋百 貨集團(tuán)，注冊資 金2億元，萬達(dá) 占股40%. 2003年 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式 遭遇調(diào)整；萬達(dá)資 金鏈緊張，銀行資 金占主導(dǎo)地位的模 式遭遇考驗(yàn)，轉(zhuǎn)而 尋求長線資

29、本渠道。 2004年 04-06年，為了應(yīng) 對“訂單模式”租 金回報(bào)率偏低和擴(kuò) 張商業(yè)資源不足的 問題，萬達(dá)開始培 養(yǎng)企業(yè)的內(nèi)在商業(yè) 競爭力。 2006年 計(jì)劃發(fā)行REITs 失敗，發(fā)行 CMBS。 2007年 05-07年，產(chǎn) 品實(shí)現(xiàn)向第三 代轉(zhuǎn)型。 2009年 加強(qiáng)土地儲備， 對外宣稱將 200億元拿地。 2012年 計(jì)劃在2012年新 開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣 場，新運(yùn)營7家 五星級或超五星 級酒店。 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例萬達(dá)萬達(dá) 授課：XXX2727 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例萬達(dá)萬達(dá) 萬達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)歷挫折和波動的調(diào)整之路，恰恰是萬達(dá)增強(qiáng)在商業(yè)

30、地產(chǎn)領(lǐng)域競爭能力的過程。早前銷售模式和 “訂單地產(chǎn)”初始狀態(tài)在進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營過程后顯露出的弊端，促使萬達(dá)地產(chǎn)在商業(yè)模式上重新定位，以及加強(qiáng)商業(yè)資源 的整合能力。 節(jié)點(diǎn)事件節(jié)點(diǎn)事件戰(zhàn)略調(diào)整起因戰(zhàn)略調(diào)整起因調(diào)整方案調(diào)整方案 建立 “訂單模式” 長春商業(yè)與沃爾瑪租金合同談洽6個(gè)月，這只是單店項(xiàng) 目，如果有6-8個(gè)主力店，就需要一年多的時(shí)間談合同 把中國城市劃定等級，北京、上海、廣州、深圳為第一 等，剩下為二等，各等級租金價(jià)格事先規(guī)定好。 “訂單模式” 遭遇局限 低價(jià)將主力店出租給沃爾瑪，并把成本壓力轉(zhuǎn)嫁給購買 鋪面的小商戶。一方面萬達(dá)起步業(yè)績不足以支撐巨額成 本，一方面小商戶經(jīng)營壓力大，影響項(xiàng)目整體形

31、象 調(diào)整原有商業(yè)開發(fā)銷售模式，建立購物中心原則只租 不售的規(guī)定。 并將商業(yè)業(yè)態(tài)重新組合，調(diào)整主力店和單店占比。 組建大洋百貨 退出大洋百貨 一方面萬達(dá)急于擴(kuò)張規(guī)模，另一方面與戰(zhàn)略合作伙伴的租金洽談中 談判能力不強(qiáng)，并可通過組建大洋百貨增加租金談判籌碼 其一與萬達(dá)遭遇資金瓶頸有關(guān)，其二由于萬達(dá)急于發(fā)行 REITs，在租戶上也避免關(guān)聯(lián)交易。 與麥格理探路 REITs失利，后 發(fā)行CMBS 麥格理通過銀團(tuán)貸款，購買了9家萬達(dá)商業(yè)廣場，其目的是為了在 香港REITs上市，但項(xiàng)目最終運(yùn)作失敗 一家在開曼群島注冊、名叫Dynasty Asset (Holdings)Ltd. (以下簡稱 DAL)的公司，發(fā)

32、行了總價(jià)值1.45億美元的CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸 款支持證券)產(chǎn)品，其中涉及的9個(gè)商場物業(yè)，均來自萬達(dá)旗下。 授課：XXX28 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例萬達(dá)萬達(dá) 第一代第一代第二代第二代第三代第三代 產(chǎn)品種類產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅 選址選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段 城市核心商圈、城市副中心、城 市的開發(fā)區(qū) 規(guī)模規(guī)模5萬平方米15萬平方米40-80萬平方米 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合 主力商家主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院 建筑形態(tài)建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合

33、 案例案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉ā⑸虾?、北京、成?萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線分析萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線分析 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 28 住宅產(chǎn)品線不同于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，其標(biāo)準(zhǔn)通常容易固定，而每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作要考慮內(nèi)外部商業(yè)資源的整合問 題，因此每個(gè)商業(yè)產(chǎn)品線中品類通常都是獨(dú)立研發(fā)的過程。 萬達(dá)商業(yè)廣場從2000年后開始呈現(xiàn)市場，2001年第一個(gè)項(xiàng)目長春萬達(dá)商業(yè)廣場開業(yè)。萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在， 其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品。 授課：XXX2929 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例萬達(dá)萬達(dá) 萬達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)，支柱

34、產(chǎn)業(yè)包括：高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨，其中支柱產(chǎn)業(yè)均 為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。這四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。 核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)開商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)發(fā) 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè) 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 五星酒店五星酒店 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 連鎖百貨連鎖百貨 支持商業(yè)項(xiàng)目 開業(yè) 租金議價(jià)籌碼 長線發(fā)展定位， 國內(nèi)最大連鎖商 業(yè) 商業(yè)項(xiàng)目“吸客” 業(yè)態(tài)組合 提高經(jīng)營利潤 產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上 游延伸 長線發(fā)展定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu) 成 自持物業(yè)，委托 經(jīng)營 低地價(jià)籌碼 城市綜合體住宅、寫字樓城市綜合體住宅、寫字樓 傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù) 核心作用：平衡

35、現(xiàn)金流 帶動商業(yè)項(xiàng)目客流量 戰(zhàn)略定位：輔助現(xiàn)金流 萬達(dá)盈利模式萬達(dá)盈利模式 銷售型物業(yè)拉平項(xiàng)目成本，依靠持有型銷售型物業(yè)拉平項(xiàng)目成本，依靠持有型 商業(yè)物業(yè)收益盈利商業(yè)物業(yè)收益盈利 萬達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓公司開發(fā)商業(yè)住宅 混合項(xiàng)目，適當(dāng)控制商業(yè)、住宅比例。銷售型物 業(yè)部分的銷售金額可以拉平整個(gè)項(xiàng)目成本，持有 商業(yè)部分便可享有無投入式收益利潤。 產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競爭力 萬達(dá)將“土地、資金、資源、品牌”前置到商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上游，是其打造核心競爭力的關(guān)鍵。 訂單模式與商業(yè)模式的配合訂單模式與商業(yè)模式的配合 萬達(dá)的“訂單模式”中的國際和國內(nèi)品牌，

36、對其商 業(yè)資源平臺發(fā)揮著核心的作用。 授課：XXX3030 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例特朗普特朗普 特朗普地產(chǎn)品牌特朗普地產(chǎn)品牌 特朗普摩天大樓特朗普摩天大樓 Trump Tower 特朗普豪邸特朗普豪邸 Trump Palace 特朗普國際旅館特朗普國際旅館 Trump International Hotel and Tower 特朗普高爾夫球場特朗普高爾夫球場 Trump National Golf Club Trump 的公司是紐約一個(gè)非常著名的房地產(chǎn)公司，的公司是紐約一個(gè)非常著名的房地產(chǎn)公司， 紐約著名地標(biāo)性建筑紐約著名地標(biāo)性建筑 Trump Tower 就是他就是他 的代表作之一。的代

37、表作之一。 地產(chǎn)商地產(chǎn)商Donald Trump以其自己的名字命名了許多紐約的摩天大樓，因此以其自己的名字命名了許多紐約的摩天大樓，因此 Trump也逐漸成為一個(gè)象征雄偉、豪華、奢侈的品牌。也逐漸成為一個(gè)象征雄偉、豪華、奢侈的品牌。 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 特朗普產(chǎn)品線分析特朗普產(chǎn)品線分析 授課：XXX31 特朗普企業(yè)運(yùn)營模式：特朗普企業(yè)運(yùn)營模式：由大財(cái)團(tuán)出資，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、承建和租售辦公大樓和住宅。特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和由大財(cái)團(tuán)出資，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、承建和租售辦公大樓和住宅。特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和 25的利潤，而特朗普則擁有的利潤，而特朗普則擁有

38、50的產(chǎn)權(quán)。由于他所規(guī)劃的建物都是世界最頂級的大樓或豪宅，每次推出后都造成轟動，不但被搶的產(chǎn)權(quán)。由于他所規(guī)劃的建物都是世界最頂級的大樓或豪宅，每次推出后都造成轟動，不但被搶 購或出租一空，而且價(jià)格都高于同業(yè)，使他的名號成為金字招牌和信譽(yù)的保證。購或出租一空，而且價(jià)格都高于同業(yè)，使他的名號成為金字招牌和信譽(yù)的保證。 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 大財(cái)團(tuán)大財(cái)團(tuán)特朗普特朗普頂級物業(yè)頂級物業(yè) 出資出資 規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營 持有持有50%的產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán) 特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和25的利潤 客戶客戶 基于對特朗普的信任以及其 物業(yè)的投資價(jià)值的認(rèn)同，新 物業(yè)推出

39、后便遭搶購 特朗普運(yùn)營模式分析特朗普運(yùn)營模式分析 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例特朗普特朗普 授課：XXX32 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 Trump 集團(tuán)在世界諸多著名城市核心區(qū)擁有眾多一流的大廈物業(yè)。集團(tuán)在世界諸多著名城市核心區(qū)擁有眾多一流的大廈物業(yè)。 摩天大樓摩天大樓 華爾街華爾街40號號 位于紐約曼哈頓核心區(qū)，特朗普購買 后修復(fù)投資花費(fèi)超過2億美元。高度 72英尺，建筑面積130萬平方米。 特朗普大廈特朗普大廈 位于紐約曼哈頓核心區(qū)，緊鄰中央 公園，是紐約最值得參觀的景點(diǎn)之 一。提供最奢侈的辦公空間。 32 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例特朗普特朗普 授課：XXX33 模塊模塊

40、2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 特朗普豪邸特朗普豪邸 特朗普宮特朗普宮 位于紐約曼哈頓核心區(qū)，塔式結(jié)構(gòu)， 觀景全復(fù)式公寓。特朗普宮是豪華 居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和典范。 特朗普公園大道特朗普公園大道610號號 位于紐約曼哈頓上東城區(qū)。提供無 與倫比的空間、豪華服務(wù)。 Trump 集團(tuán)在美國頂級地段擁有多處豪華居住物業(yè)。集團(tuán)在美國頂級地段擁有多處豪華居住物業(yè)。 33 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例特朗普特朗普 授課：XXX34 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 豪華酒店豪華酒店 位于紐約核心區(qū)，中央公園西側(cè)，是 特朗普集團(tuán)的旗艦酒店物業(yè)，提供無 與倫比的奢華享受。 特朗普國際酒店特朗普國際

41、酒店特朗普特朗普 拉斯維加斯國際酒店拉斯維加斯國際酒店 位于拉斯維加斯核心區(qū)，毗鄰當(dāng)?shù)刈詈廊A 的購物度假的娛樂場所。酒店視野遼闊， 提供卓越的溫泉、餐飲服務(wù)。 Trump 集團(tuán)在美國國內(nèi)已運(yùn)營集團(tuán)在美國國內(nèi)已運(yùn)營5家豪華酒店；在國外即將開業(yè)家豪華酒店；在國外即將開業(yè)6家豪華酒店。家豪華酒店。 34 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例特朗普特朗普 授課：XXX35 第一階段 （發(fā)展起步期） n上世紀(jì)90年代 初，富力正式涉 足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 第二階段 （基礎(chǔ)壯大期） n廣州市中山八路富力廣場 項(xiàng)目是富力地產(chǎn)發(fā)展史上的 轉(zhuǎn)折點(diǎn)，他不但奠定了富力 地產(chǎn)在廣州的地位，還創(chuàng)造 了地產(chǎn)開發(fā)史上最快的征地、 建設(shè)、銷售

42、記錄。 n1998年富力地產(chǎn)進(jìn)入迅猛 發(fā)展的快車道，一系列樓盤 的開發(fā)成功，使富力連續(xù)三 年成為廣州市房地產(chǎn)銷售冠 軍。 第三階段 （轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期） n 2002-2005年，富力成 功進(jìn)軍北京、天津、西安、 重慶，進(jìn)行住宅開發(fā)，實(shí)現(xiàn) 全國布局。 n 進(jìn)軍商業(yè)：分別在華南、 華北布下了商業(yè)地產(chǎn)，有重 點(diǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、 物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。 n與萬豪國際集團(tuán)和凱越酒 店集團(tuán)合作，共同打造 “廣 州富力麗思-卡爾頓酒店” 和“廣州富力君越大酒店” 兩家超五星酒店。 第四階段 （上市跨越發(fā)展期） 富力地產(chǎn)的四個(gè)發(fā)展階段 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 涉足地產(chǎn)，確立方向涉足地產(chǎn)，確

43、立方向 布局全國，進(jìn)軍商業(yè)布局全國，進(jìn)軍商業(yè) 夯實(shí)基礎(chǔ)，壯大實(shí)力夯實(shí)基礎(chǔ)，壯大實(shí)力上市跨越發(fā)展期上市跨越發(fā)展期 1994-1995年年1996-2001年年2002-2005年年2006-至今至今 n 2005年7月 富力地產(chǎn) 成功在香港聯(lián)交所上市， 富力地產(chǎn)進(jìn)入了跨越式 發(fā)展時(shí)期。 n但由于拿地過于密集及 對商業(yè)地產(chǎn)布局過多， 在07年末至08年房地產(chǎn) 市場處于調(diào)整的大背景 下，富力地產(chǎn)的資金鏈 出現(xiàn)了緊張。 n隨著09年房地產(chǎn)銷售 的好轉(zhuǎn)，富力地產(chǎn)成功 度過了此次危機(jī)。 富力主動選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的原因：富力主動選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的原因： n住宅市場頻繁遭遇調(diào)控 n商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步推進(jìn)，處于上

44、升期 n與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值空間更大 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例富力地產(chǎn)富力地產(chǎn) 授課：XXX3636 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 2004年，富力地產(chǎn)香港上市之后，將其戰(zhàn)略眼光投向了日益勃發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從酒店到寫字樓、商 場、社區(qū)商業(yè)、批發(fā)中心形成了一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)體系，并通過持有和銷售兩種方式將商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)富空 間發(fā)揮到最大化。 商業(yè)產(chǎn)品 寫字樓 商場酒店社區(qū)商業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品線類型商業(yè)產(chǎn)品線類型代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目 酒店廣州富力麗思.卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、北京富力萬麗酒店、北京富力快捷假日酒店 寫字樓摩根中心、富力雙子座、富力盈豐大廈、富力盈泰廣場、富力中

45、心 商場及社區(qū) 商業(yè) 富力天匯mall、北京富力廣場、富力又一城商業(yè)、富力桃園商業(yè)等 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例富力富力 授課：XXX3737 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 2008年，富力的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正式走上了多元化路線，產(chǎn)品線涉及中高檔住宅、服務(wù)式公寓、酒店公寓等眾 多類型，住宅發(fā)展路線以中高檔為主，房價(jià)因應(yīng)城市而有不同定價(jià)策略。 住宅產(chǎn)品 城郊改 善型 高端 住宅 城市棲 居型 城市改 善型 商務(wù)型 住宅 產(chǎn)品線產(chǎn)品線 類型類型 代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目具體內(nèi)容具體內(nèi)容 城市 改善型 富力桃園 該類產(chǎn)品特色是具備絕佳的景觀優(yōu)勢，多采用主流設(shè) 計(jì)，并普遍采用了精裝修模式，提升了產(chǎn)

46、品的品質(zhì)， 這一產(chǎn)品線所面對的目標(biāo)客戶群為達(dá)到一定事業(yè)成就 的三口之家，懂得享受生活，最求生活品質(zhì)的人群。 （個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外） 城郊 改善型 富力城 屬于經(jīng)濟(jì)型住宅，偏離市區(qū)中心，但具備較為便捷的 交通，主要面對的是青年置業(yè)人群，新婚的白領(lǐng)青年 以及剛需人群。（個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外） 城郊改 善型別 墅 富力灣、富 力丹麥小鎮(zhèn) 等 該類產(chǎn)品位于城市遠(yuǎn)郊，主要追求高品質(zhì)生活兼顧投 資的高端置業(yè)人群。 商務(wù)型 住宅 富力威爾斯 國際公寓 特點(diǎn)是位于城市中心區(qū)位，尤其靠近城市CBD，處于交通干線密 集地，此類產(chǎn)品中包含一部分的酒店式公寓，目標(biāo)客戶群為商務(wù) 人士。其房型上有明顯的分級，一房、二房

47、偏小，為經(jīng)濟(jì)型，三 房、四房偏大，為舒適型。 運(yùn)作模式案例運(yùn)作模式案例富力富力 授課：XXX38 富力地產(chǎn)主動從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅富力地產(chǎn)主動從純住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、持有的內(nèi)外部條件分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、持有的內(nèi)外部條件分析 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 內(nèi)部原因內(nèi)部原因 p 企業(yè)面臨發(fā)展業(yè)態(tài) 的現(xiàn)實(shí)選擇 p 企業(yè)高層看到商業(yè)地 產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)遇. 轉(zhuǎn)型原因轉(zhuǎn)型原因 外部原因外部原因 p住宅市場受到宏觀調(diào) 整的影響較大，發(fā)展起 伏較大 p人民幣升值、寫字樓 價(jià)值低估、商業(yè)地產(chǎn)蓬 勃發(fā)展、外資進(jìn)入、需 求長期處于上升趨勢、 退出機(jī)制的建立（如境 外REITs）。 授課

48、：XXX39 典型房企案例分析典型房企案例分析小結(jié)小結(jié) 轉(zhuǎn)型需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。新鴻基“磨刀十年” ，不僅了培育內(nèi)部團(tuán)隊(duì)、增加了大量的商業(yè)類土地儲備，探索出成熟的戰(zhàn)略發(fā)展方 向，并抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的外部機(jī)遇，成功完成轉(zhuǎn)型。對于外部市場形勢的判斷至關(guān)重要，新鴻基成功由銷售型房地產(chǎn)商過渡 到持有型房地產(chǎn)商正是基于這次機(jī)遇的正確把握。 拓展上下游資源，以自我運(yùn)營為主體。如專攻商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)，在開發(fā)過程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，逐漸形成了 根據(jù)市場環(huán)境和城市級別而定的商業(yè)產(chǎn)品線，最終實(shí)現(xiàn)自行持有大體量商業(yè)并自行運(yùn)營，取得了良好的效果。 以銷售性物業(yè)養(yǎng)投資性物業(yè)，以銷售部分的回款填補(bǔ)持有物業(yè)需要付出的成本。萬達(dá)

49、、新鴻基、富力均采用了這種模式。 目前快速擴(kuò)張的萬達(dá)將這種模式發(fā)揮到了極致，解決了萬達(dá)快速擴(kuò)張中資金短缺的問題。 3 4 1 尋找戰(zhàn)略投資者，達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。特朗普背后的大財(cái)團(tuán)為其提供資金支持，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營，并保障財(cái)團(tuán)的 收益，而特朗普保有了開發(fā)項(xiàng)目50%的產(chǎn)權(quán)，形成了項(xiàng)目沉淀。 2 授課：XXX40 1 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 2 新鴻基 / 萬達(dá) / 特朗普 / 富力 星河灣 / 綠城 / 龍湖 授課：XXX41 1996年，宏宇廣場奠基 2001年4月，廣州星河灣開盤 2001年10月，收購廣州海怡半島 廣州星河灣的開發(fā)使星河灣地產(chǎn)踏 上品質(zhì)地產(chǎn)之旅。

50、2004年廣州星河 灣奪得素有“綠色奧斯卡”之稱的 國際花園社區(qū)金獎. 2002 深耕廣州深耕廣州 19952007年年2009 進(jìn)入上海進(jìn)入上海進(jìn)入太原進(jìn)入太原進(jìn)入北京進(jìn)入北京 2005年，北京星河灣開盤銷 售，社區(qū)立體化園林、高品 質(zhì)室內(nèi)裝修，重點(diǎn)小學(xué)、雙 語幼兒園、超五星級會所、 酒店式公寓等同期建成，實(shí) 現(xiàn)了現(xiàn)樓美景開盤。以其罕 見的高品質(zhì)震動京城地產(chǎn)界. 2009年，上海浦東星河灣開盤 銷售，開盤當(dāng)日成交40億元。 星河灣精工細(xì)作的開發(fā)模式與 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，以及自成 一體的五星級酒店服務(wù)體系及 對高端客群的圈層營銷和精準(zhǔn) 把握取得極大成功。 2009年2月，以13.26億元獲取

51、太原土地儲備，樓板價(jià)為780 元/平方米。預(yù)計(jì)將于2012年 上市。 太原星河灣將是星河灣地產(chǎn)在 非一線城市打造的首個(gè)項(xiàng)目。 四大城市，步步為營；產(chǎn)品設(shè)計(jì)一脈相承，品質(zhì)追求精益求精四大城市，步步為營；產(chǎn)品設(shè)計(jì)一脈相承，品質(zhì)追求精益求精 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX42 住宅產(chǎn)品 北京 星河灣 浦東 星河灣 廣州 星河灣 上海 星河灣 太原 星河灣 星河灣 海怡半島 已開盤2012年開盤 住宅配套商業(yè) 酒店會所 廣州 星河灣 酒店 北京 四季會會所 廣州 四季會會所 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 星河灣地產(chǎn)控股集團(tuán)在其發(fā)展歷程中形成了

52、以星河灣為標(biāo)志的高端產(chǎn)品線。星河灣地產(chǎn)控股集團(tuán)在其發(fā)展歷程中形成了以星河灣為標(biāo)志的高端產(chǎn)品線。 浦東 星河灣 酒店 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX43 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 企業(yè)理念：企業(yè)理念：舍得、用心、創(chuàng)新 產(chǎn)品理念：產(chǎn)品理念：營造高品質(zhì)住宅、高品位生活平臺，打造全產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品 發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展目標(biāo)：政府認(rèn)同，行業(yè)認(rèn)同，業(yè)主認(rèn)同，學(xué)界認(rèn)同，媒體認(rèn)同 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX44 價(jià)值重塑手段一：周邊景觀改造價(jià)值重塑手段一：周邊景觀改造+社區(qū)園林景觀社區(qū)園林景觀 江邊原始灘涂改造成了富有國際氣息和時(shí)尚品味的景觀大道，典

53、雅高貴的景觀和欄桿等，為大道營造出貴 族化氣息。 星 河 灣 的 招 牌 南 方 園林景觀 星河灣的招牌 南方園林景觀 ，營造高品質(zhì) 社區(qū) 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX45 價(jià)值重塑手段二：高檔的全裝修品質(zhì)及完備的增值服務(wù)價(jià)值重塑手段二：高檔的全裝修品質(zhì)及完備的增值服務(wù) 高爾夫球場 五星級會所 奢華室內(nèi)裝修 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX46 規(guī)劃布局 精心規(guī)劃組團(tuán)，達(dá)到景觀均好性 園林景觀 社區(qū)景觀園林化，營造高端居住氛圍 建筑立面 新古典立面風(fēng)格，歐洲貴族住宅典范 產(chǎn)品

54、打造：組團(tuán)規(guī)劃，社區(qū)景觀園林化，打造高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品打造：組團(tuán)規(guī)劃，社區(qū)景觀園林化，打造高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX47 戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)方正合理；注重業(yè)主隱私 性和奢華體驗(yàn) 裝修材料 以國際品牌和國內(nèi)一線品牌為主；施 工工藝復(fù)雜，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)奢華性 配套設(shè)施 優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施、五星級酒店、高爾夫 球場等高端配套服務(wù)業(yè)主 走廊拼花走廊拼花 黑胡桃子木門 高爾夫球場 學(xué)校 五星級酒店 產(chǎn)品打造：全裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端生活商務(wù)配套使業(yè)主不出家門享受尊貴服務(wù)產(chǎn)品打造：全裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端生活商務(wù)配套使業(yè)主不出家門享受尊貴服

55、務(wù) 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表星河灣星河灣 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 授課：XXX48 48 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表綠城綠城 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20022003 20042005200620072008 2009 開創(chuàng)杭州“低樓 盤低密度”先河 綠城代表作桂花城推出 市場，內(nèi)部展開“桂花 城批判”總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，確 立“桂花城模式” “桂花城”結(jié)合地域文脈，進(jìn)入全國。 開發(fā)高層產(chǎn)品； 開發(fā)第三代別墅； 涉足酒店式公寓 開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品 多層公寓（丹桂公寓） 第一代別墅（丹桂花園） 多層公寓（桂花城）

56、 第二代別墅（九溪玫瑰 園） 多層公寓（合肥桂花園、北京百合公寓） 第三代別墅（上海玫瑰園、長沙青竹園） 高層公寓（杭州綠園、上海綠城） 酒店式公寓（深藍(lán)廣場、丁香公寓） 創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、上海留莊） 第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段 1、產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列、產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列 2、走高端產(chǎn)品路線、走高端產(chǎn)品路線 3、每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級、每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級 4、與市場同步的產(chǎn)品塑造能力、與市場同步的產(chǎn)品塑造能力 授課：XXX4949 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成

57、多層公寓系列、高層公寓系列、別 墅系列、平層官邸系列、大型社區(qū)系列及城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目 的開發(fā)。 綠 城 產(chǎn) 品 線 郊區(qū)享受類 高端系列 商務(wù)住宅類 城郊改善類 綠園系列（如杭州綠園） 城市公寓系列（如杭州麗江公寓） 大型社區(qū)系列（如杭州翡翠城） 桂花系列（如杭州丹桂花園） 度假公寓系列（如千島湖度假公寓） 玫瑰系列（如九溪玫瑰園） 平層官邸系列（如北京御園） 酒店式服務(wù)公寓系列 北京御園 綠城杭州桃花源 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表綠城綠城 授課：XXX5050 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 綠城產(chǎn)品特征 精品策略堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)提升土地價(jià)值 規(guī)

58、模導(dǎo)向靠規(guī)模效應(yīng)打造項(xiàng)目的持續(xù)升值能力 產(chǎn)品力“3硬+1軟” 硬件1建筑外立面和大堂：典雅 / 氣派/高品質(zhì)感 / 材質(zhì)優(yōu)良 硬件2社區(qū)園林：公園式園林綠化 /參與式的景觀和小品 硬件3住客會所：業(yè)主和住客的大會客廳 / 高雅公共生活空間 軟件 物業(yè)管理：安全 / 可靠 / 溫馨 / 細(xì)致 / 周到 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表綠城綠城 授課：XXX5151 模塊模塊2：典型房企案例分析：典型房企案例分析 多層公寓桂花系列 產(chǎn)品整體以低密度、低容積率、高綠化率 規(guī)劃層次清晰，強(qiáng)調(diào)環(huán)境意境 四坡屋頂、三段式墻面、八角窗等經(jīng)典外觀特征 高層公寓綠園系列 強(qiáng)調(diào)宅間景觀的營造 建筑對外視域范圍大 獨(dú)立別墅玫瑰系列

59、 建筑風(fēng)格清晰 強(qiáng)調(diào)私家花園的功能 產(chǎn)品代表產(chǎn)品代表綠城綠城 授課：XXX52 實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略， 開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品從普通住宅到別墅，不斷升級改善開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品從普通住宅到別墅，不斷升級改善 52 香醍系列香醍系列 （2009- 2012） 托斯卡納風(fēng)格，手工打磨的文化石 戶型上200-300平米，與滟瀾山套型 在400平米相比更緊湊，但也實(shí)現(xiàn)了 別墅的居住生活。 產(chǎn)品標(biāo)志性產(chǎn)品標(biāo)志性項(xiàng)目評價(jià)項(xiàng)目評價(jià)項(xiàng)目圖片項(xiàng)目圖片 龍湖花園龍湖花園 （1997- 2001) 香樟林香樟林 （2001- 2003） 藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡 （2003- 2006） 首創(chuàng)重慶板式圍合、景觀

60、先行的混 合別墅產(chǎn)品，拉開龍湖高品質(zhì)產(chǎn)品 開發(fā)的序幕。 高檔定位的都市頂級獨(dú)棟別墅，大 幅提升龍湖的產(chǎn)品形象。 獨(dú)棟加聯(lián)排的超大型別墅社區(qū)，在 原有純粹北美別墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上， 開發(fā)出了地中海風(fēng)格別墅品質(zhì)和產(chǎn) 品開發(fā)都躍上新臺階。 聯(lián)排別墅加花園洋房、高層住宅等混合而成的龍湖花園建成 后在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面成為成為重慶樓市 標(biāo)桿，1998-2002年間連續(xù)蟬聯(lián)第一、第二、第三屆重慶 市 “十佳住宅小區(qū)” 評選第一名。 香樟林別墅被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評定為國內(nèi)最精致、最典雅的 北美風(fēng)格別墅，萬科董事局主席王石曾說要看地道的北美風(fēng) 格別墅不需要出國只要到香樟林就可以了。 藍(lán)湖郡推出后成為重