九嶷歡樂山水旅游綜合項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、九嶷歡樂山水旅游綜合項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 2010-12-24 九嶷歡樂山水旅游綜合項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 目錄 九嶷歡樂山水旅游綜合項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 第一章 項(xiàng)目簡介 1、九嶷山與舜帝陵 1）九疑山 九嶷山又叫蒼梧山，屬南嶺山脈（又名五嶺）之萌諸嶺段。巍然屹立在湖南省寧遠(yuǎn)縣城南三十公里處，南臨百粵，北連衡岳，雄控荊湘。 古代道家三十六洞天這樣描述：“第二十三洞天九疑山洞，周回三千里，名曰朝真太虛天，在道州延唐縣”（延唐縣，古寧遠(yuǎn)縣名）。 “盤基蒼梧之野，峰秀數(shù)郡之間，羅巖九舉，各導(dǎo)一溪，游者疑焉，故曰九疑?！边@是古人對九嶷山最為形象的描述。九嶷山傳統(tǒng)的九 峰包括：舜源峰、娥皇峰、女英峰、簫韶峰、朱明峰、桂林

2、峰、杞林峰、石城峰、石樓峰。 1992 年 7 月，經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)成立九嶷山 國家森林公園，其區(qū)域以國營九嶷山林場為主體，含九嶷山自然保護(hù)區(qū)。 九嶷山旅游區(qū)規(guī)劃面積為 420 平方公里，其中位于舜帝陵北面的外九嶷群峰挺拔險(xiǎn)峻，呈現(xiàn)古熱帶殘遺峰林景觀，為喀斯特地貌。南部 的生態(tài)景區(qū)內(nèi)九嶷，擁有三分石、母江河自然公園230 平方公里厚重雄奇的原始生態(tài)。 2）舜帝陵與九嶷山的血 肉關(guān)系 九嶷山舜帝陵的祭祀從夏 代開始，是最早有史籍記載的 帝王陵，比建于唐代宗大歷九 年的陜西黃帝陵早1300多年； 比建于宋代的炎帝陵早1000余 年。因此舜帝陵是中國歷史上 對共同始祖的認(rèn)同之始。 九嶷山還留下了如娥

3、皇、女 英二妃淚染竹斑的愛情絕唱等 數(shù)不勝數(shù)的文化長卷。舜帝與 九嶷山，如血肉關(guān)系不可分割， 舜文化為血，九嶷山是骨肉之 軀。 2、項(xiàng)目描述 1）項(xiàng)目名稱：九嶷山歡樂山水旅游綜合項(xiàng)目 2） 項(xiàng)目區(qū)域：北起讀書巖、南到石井背，西自秤砣峰、東至白水源（百勝營），具體以紅線圖標(biāo)示為準(zhǔn)。項(xiàng)目面積約12000畝。 3） 項(xiàng)目經(jīng)營期限：自2009年1月1日起至2068年12月31日，旅游、觀光農(nóng)業(yè)資源為租賃經(jīng)營60年，旅游地產(chǎn)部分為產(chǎn)權(quán)開發(fā) 3、項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo) 1）建設(shè)規(guī)?；堫^企業(yè)：解決就業(yè)2000人以上，形成以旅游觀光、休閑居住、旅店接待、商業(yè)零售、旅游交通服務(wù)、旅游工藝品開發(fā) 銷售以及旅游文化等體系

4、的強(qiáng)大的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為旅游興縣奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 2）建設(shè)國家4A級旅游區(qū)：本項(xiàng)目以國家 4A級旅游區(qū)為基本開發(fā)目標(biāo)，下轄：1、生肖谷主題動(dòng)物園，2、山水狂主題樂園，3、在水一 方水文化樂園，4、朝天馬莊園，5、天砣莊園，6、麻將故里-山水街等六大經(jīng)營實(shí)體。 3）帶動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展：建設(shè)一流景區(qū)的同時(shí)我們將采取三大富民政策：租賃農(nóng)村閑置山地， 使村民得到長期保障性收入； 實(shí)行產(chǎn)業(yè)帶動(dòng), 將旅游開發(fā)配套環(huán)節(jié)安排到當(dāng)?shù)?；開發(fā)麻將故里一山水街：將仙巖板廟山腳山崖下的羊蹄嶺行政村的朝天馬、羊蹄嶺、下棋嶺、廟 山腳四個(gè)自然村用一條直通道路連接貫穿，既解決了村民建房不占用耕地的問題，又形成了旅游接待能力，同時(shí)提高了

5、村民生活素質(zhì)， 為社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供了一個(gè)有效的發(fā)展模式。 4）生態(tài)環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展：包括建立生態(tài)科技中心，六年實(shí)現(xiàn)荒山全面綠化，延伸項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈，積極擴(kuò)大投入，對項(xiàng)目實(shí)行觀光、 度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)多級梯度開發(fā)等保持可持續(xù)發(fā)展的策略性措施。 4、資源特點(diǎn)：風(fēng)水寶地 1）帝王之鄉(xiāng)，風(fēng)水寶地 朱明峰-朝天馬-石樓峰群峰及東江 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的朱明峰又名丹朱峰，為九疑山九峰之第七峰。相傳舜帝南巡時(shí)，堯帝的兒子丹朱隨行，死后亦葬于九疑山。山海經(jīng)海 內(nèi)南經(jīng)：“蒼梧之山，帝舜葬于陽，帝丹朱葬于陰。”下灌因龍尾巴而岀狀元李郃，久安背因秤砣峰形如官印、重砣江山而岀翰林。 毫無疑問，本項(xiàng)目區(qū)域乃風(fēng)水寶地。其風(fēng)水格局

6、首推： 秤砣峰：巨砣秤江山，官印鎮(zhèn)南天。南崖有古道，疑為古人登砣眼天門祭天之途。天砣莊園，即依此峰而建，就是取法自然，得益風(fēng) 水。 金子方（石樓峰、金壺酌酒）：昂然向天，山腳之山石井潮涌甘泉，有神仙傳奇。 韶水：偉人毛澤東的故鄉(xiāng)是韶山，九嶷山有韶水村、簫韶峰，加上廣東韶關(guān)，皆為舜帝憑南風(fēng)演奏韶樂的地方。 龍尾巴：風(fēng)水上向有“龍頭出天子，龍尾出狀元”的說法。下灌有龍尾巴，也出過狀元。古跡“跨東海宴西湖”今猶在，沿龍尾巴東 腹，建一條麻將故里麻將產(chǎn)業(yè)街。 朱明峰：即帝丹朱棲靈之地。雄峙東江之岸、白水源山灣的朱明峰，為即將開發(fā)的生肖谷鎮(zhèn)山之寶！ 讀書巖：此峰腹有九曲之腸，負(fù)東江而向韶水，唐代狀元李郃

7、、宋代狀元樂雷發(fā)皆在此讀過書。擬在此山之頂見奎星樓。 朝天馬：在萬山朝九疑、灌溪仙境的群峰之中，一峰逆勢而岀，高踞云天，仰天長嘯，此峰就是朝天馬。朝天馬前踞兩側(cè)，有兩個(gè)百 畝盆地，是朝天馬、下棋嶺古村遺址，此處依托生肖谷項(xiàng)目擬建世外桃源般的五星級動(dòng)物主題農(nóng)莊一一朝天馬莊園。 仙巖板：絕壁萬仞的仙巖板，乃是仙人羊權(quán)成仙之地，絕壁有棧道至崖腰有石窟，是至今香火旺盛、堪稱一絕的仙巖廟。神仙地界， 成為生肖谷山門。 2）險(xiǎn)崖絕壁，雄峰環(huán)立的“天上人間”、“世外桃源” 項(xiàng)目的主要區(qū)域，都是喀斯特地貌懸崖絕壁，只有幾個(gè)路口可以岀入，否則只有雄鷹能夠飛越。這樣的地形地貌，既有非常震撼的觀賞、 游覽效果，又有

8、得天獨(dú)厚的項(xiàng)目管理?xiàng)l件，很容易創(chuàng)造“天上人間”、“世外桃源”的運(yùn)營效果。 3）驚天發(fā)現(xiàn)：三大國藝出一源！ 圍棋、象棋、麻將，被稱為三大國藝。可以說三大國藝皆與九嶷山有不解之緣。 圍棋起源，“丹朱善之”： 世本作篇中“堯造圍棋， 丹朱善之 。 象棋起源，象為宗師： 相傳舜為了教育弟弟作象 棋，因弟名象，故稱象棋。 麻將起源，大唐狀元： 唐代狀元李郃作“葉子戲”， 是為麻將原型。 5、項(xiàng)目開發(fā)特色 本項(xiàng)目開發(fā)特色，概括起來就是：以喀斯特地貌優(yōu)美山水自然環(huán)境為基礎(chǔ)，挖掘發(fā)揮項(xiàng)目所在地的狀元文化，深入演繹中國傳統(tǒng)山水文 化，以親動(dòng)物、親運(yùn)動(dòng)、親水、親山的主題，創(chuàng)造性組合開發(fā)復(fù)合式山水生態(tài)主題公園重量級

9、旅游產(chǎn)品，構(gòu)建休閑度假旅游天堂。三園、 兩莊、一條街的項(xiàng)目體系具有五大特色： 1 ）十二生肖一一心靈圖騰：生肖就是每個(gè)人的自己心靈圖騰。以生肖題材開發(fā)的動(dòng)物園，就是每個(gè)人“我的”動(dòng)物園，其在傳統(tǒng)文化 無窮無盡的演繹方面、旅游工藝品開發(fā)方面，與其它形式的動(dòng)物園相比，具有無可比擬的優(yōu)勢。 2）奇峰險(xiǎn)境中的拓展運(yùn)動(dòng)樂園：秤砣峰的天砣眼，石樓峰峰如高樓石樅映掩，皆可謂天下奇峰。加上108關(guān)拓展運(yùn)動(dòng)，創(chuàng)造熱血沸騰 的生命境界。 3）擊水東江岸，逍遙讀書巖： 休閑旅游已經(jīng)是旅游的重要發(fā)展趨勢。在水一方水文化主題樂園以水上樂園、溫泉SPA山水游、溶洞游、 古文化游相結(jié)合，必然對休閑旅游市場產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

10、 4）十里接天街，麻將故里行：自貓仔砠麻將廣場、麻將博物館開始，一條近10里的旅游長街逆勢而上， 左引東江，右傍山崖，既是“麻 友”尋祖之旅，亦作游客購物、采風(fēng)、美食之行。街道盡處，就是生肖谷峽谷大門“天闕”，寫照“十里接天街”。 5）山中騎馬踏花，尋幽故園夢里：無論是山上的朝天馬莊園，還是山下的天砣莊園，皆能傳遞岀世外桃源般的感受。莊園既養(yǎng)花，又 養(yǎng)馬，更養(yǎng)人。定格歷史年代開發(fā)的建筑所創(chuàng)造的的氛圍，在你我騎馬踏青之時(shí)，即為迅猛故園而來。 6、優(yōu)惠政策 5年返還，道路系統(tǒng)政府按通村公路17萬元/ 在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，適用九嶷山旅游區(qū)三分石、母江河景區(qū)的同等優(yōu)惠政策，基本為：稅費(fèi) 公里進(jìn)行補(bǔ)貼。 產(chǎn)

11、權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地，由政府征地后成本價(jià)岀讓給投資公司 15萬元/年。政 租賃部分土地的費(fèi)用，由項(xiàng)目投資公司直接向項(xiàng)目涉及土地使用的久安背、羊蹄嶺村、青山尾村、下灌村交納租賃金約 府不另外收取資源使用費(fèi)。 由于項(xiàng)目涉拆遷周家壩行政村所屬大孔自然村的生態(tài)移民，擬向省政府申報(bào)生態(tài)移民項(xiàng)目對村民進(jìn)行補(bǔ)償。 第二章市場分析 1、可進(jìn)入性 1）外圍： 交通發(fā)展 ：已有的湘桂 鐵路（ 永州站 ） 、衡棗高速（永 州出口）距離項(xiàng)目景區(qū) 100 公 里；遠(yuǎn)程接入路網(wǎng)尚在開發(fā)完 善之中，洛湛（洛陽湛江） 鐵路、二廣（二連浩特廣 州）高速、廈蓉（廈門成 都）高速均在建設(shè)之中，預(yù)計(jì) 35年內(nèi)陸續(xù)竣工投用。 問題：在3小時(shí)

12、車程內(nèi) 缺少大都市，應(yīng)配套旅游機(jī)場 方能達(dá)到遠(yuǎn)近結(jié)合的市場吸引 力。 2）景區(qū)： 大環(huán)境：寧遠(yuǎn)縣城進(jìn)入景區(qū)的30公里九嶷山大道、舜帝陵一一魯觀河景區(qū)旅游小循環(huán)公路已經(jīng)竣工投用。項(xiàng)目距舜帝陵8公里，距 寧遠(yuǎn)縣城 25 公里。 景區(qū)入口：九嶷山大道有下灌、周家壩、灣井三個(gè)路口可進(jìn)入青山尾旅游區(qū)。景區(qū)現(xiàn)有鄉(xiāng)村公路通車，少部分已經(jīng)硬化，大部分在1 年內(nèi)可硬化。建設(shè)連接讀書巖至久安背的路段，就可形成青山尾旅游區(qū)循環(huán)公路。 景區(qū)內(nèi)部：目前無道路系統(tǒng)，只有廢棄的（原居民遷徙前使用的）步行道。項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)后，將以符合游憩要求的步行游道為主，輔 以電瓶車道、馬車道。 2、宏觀市場分析 九嶷山自古以來就是中國重要

13、的名山大川，以前制約九嶷山旅游活動(dòng)開展的瓶頸交通問題已經(jīng)在迅速地改善。2012 年以后，依托湘桂 鐵路、洛湛鐵路、京廣鐵路以及公路干線太澳高速、京珠高速二線、廈成高速，游客來九嶷山旅途時(shí)間將大為縮短。 1）南部發(fā)達(dá)地區(qū)的珠三角：珠江三角洲是我國最早富起來的地方，消費(fèi)水平處于國內(nèi)領(lǐng)先。廣州近年來出游火暴，黃金周出游率極高。 2004年，珠三角人均 GDP為54639元，比2000年增長71.2 %;而東莞市是兩個(gè)三角洲地區(qū)唯一的人均GDP超過60000元的城市，達(dá)到 71997元，超過了世界上中等收入國家的平均水平。 2004年珠三角城市居民家庭人均可支配收入為 17290元，比 2000年增長

14、 32%。珠三 角地區(qū)的私家車擁有量在迅速增加。重視生態(tài)游、文化游的自駕游群體的興起，縮小了這些地區(qū)和九嶷山的時(shí)空距離。珠三角地區(qū)應(yīng)是 九嶷山旅游區(qū)的重點(diǎn)客源市場。 2）本省發(fā)達(dá)地區(qū)長、株、潭：湖南省發(fā)達(dá)城市長沙、株洲、湘潭及衡陽所行成的經(jīng)濟(jì)圈。目前正在加快長株潭一體化的進(jìn)程。長株潭三 市面積2.83萬km2占全省13.3%，人口 1200多萬，占全省18.9%，2005年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP 2412.6億元，占全省36% 僅長沙就 占全省的 20%。在 2005年所公布的長株潭城市群城市規(guī)劃中預(yù)計(jì)長株潭區(qū)域整體生產(chǎn)總值（GDP） 2010年將增長為 3754億元以上， GDP曾長速度達(dá)到1

15、2%以上；至U 2020年增長為7918億元以上。人均 GDR規(guī)劃到近期2011年為2.5萬元人民幣以上，至U 2020年達(dá)到5 萬元人民幣以上。 3）鄰近的大型旅游集散地：距九嶷山約200公里的廣西桂林、南岳衡山，為中國南方重要的大型游客集散地，在高速公路網(wǎng)絡(luò)建成后可 與九嶷山構(gòu)成 3小時(shí)旅游經(jīng)濟(jì)圈，應(yīng)予高度重視。 綜上所述，珠三角地區(qū)、長株潭、桂林、南岳都是重要的旅游集散地，且游客消費(fèi)水平高。這些地區(qū)是九嶷山旅游區(qū)及本項(xiàng)目需要重點(diǎn) 開發(fā)和促銷的最重要周邊市場。 3、項(xiàng)目市場分析 1) 生肖谷市場分析 : 生肖谷是針對家庭、學(xué)生和聚會者開發(fā)的大型主題動(dòng)物園。近期將以本地、周邊地區(qū)、珠三角為目

16、標(biāo)市場。遠(yuǎn)期將 深入文化層面的產(chǎn)品開發(fā)，開拓全國大都市及海外華人市場。 2) 山水狂拓展運(yùn)動(dòng)樂園市場分析 : 通過湖南衛(wèi)視的奧運(yùn)向前沖、智勇大沖關(guān)欄目，我們可以看到拓展運(yùn)動(dòng)“參與、激情、使命、 目標(biāo)”的魅力。我們山水狂的拓展項(xiàng)目，比較湖南衛(wèi)視的奧運(yùn)向前沖、智勇大沖關(guān)欄目，將以樂園為方向擴(kuò)大游客群的參與面， 以 108 關(guān)項(xiàng)目的豐富性增強(qiáng)可游玩性，以山水風(fēng)光增強(qiáng)游客的可逗留性。 項(xiàng)目主打永州及周邊地區(qū)的青少年、家庭市場。亦可在九嶷山品牌旗幟下開拓遠(yuǎn)程市場。 3) 在水一方水主題樂園市場分析 : 湖南目前只有長沙世界之窗、懷化兩處比較單調(diào)的水上樂園。如我們的在水一方“擊水東江岸，逍遙 讀書巖”，以

17、水上樂園、溫泉 SPA山水游、溶洞游、古文化游相結(jié)合的水文化主題公園還沒有。因此對省內(nèi)市場會具備一定影響力。 在水一方水主題樂園主打本地及周邊地區(qū)休閑旅游市場，亦考慮在在九嶷山品牌旗幟下開拓遠(yuǎn)程市場。 4) 朝天馬莊園市場分析：在生肖谷具備良好生態(tài)條件和市場影響力后，再啟動(dòng)朝天馬莊園項(xiàng)目。 朝天馬莊園具有與世隔絕的古村落遺址條件，應(yīng)以奢侈品理論開發(fā)五星級的別墅休閑天堂，定格歷史氛圍，以養(yǎng)馬、賞花、親近動(dòng)物自 然為賣點(diǎn)，創(chuàng)造“山中騎馬踏花，尋幽故園夢里”，開發(fā)企業(yè)家高端市場。 5) 天砣莊園市場分析：依托山水狂拓展運(yùn)動(dòng)樂園和奇峰秤砣峰，以“健康、運(yùn)動(dòng)、激情”的樂園背景、“巨砣稱天下”風(fēng)景風(fēng)水、配

18、套 的瓜果農(nóng)藝園區(qū)三大誘導(dǎo)元素，吸引珠三角中青年企業(yè)俊彥，以及本縣籍在外創(chuàng)業(yè)人才、本縣高層人士有房有車一族。 6) 麻將故里山水街市場分析：麻將故里以浙江麻將企業(yè)群異地創(chuàng)業(yè)開發(fā)為主，通過節(jié)慶、休閑旅游啟動(dòng)麻將產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷活動(dòng)。 山水街則是“統(tǒng)一規(guī)劃自建房”的開發(fā)模式，著重于本地村民自建房，山區(qū)村民移民定居，縣城中高等收入人群、寧遠(yuǎn)籍在外創(chuàng)業(yè)人士 回鄉(xiāng)置業(yè)自建房為主。 第三章 項(xiàng)目開發(fā)方案 1、項(xiàng)目戰(zhàn)略 1) 項(xiàng)目定位： 以多元化主題公園組合成大型旅游項(xiàng)目，構(gòu)建九嶷山旅游區(qū)的歡樂板塊。 2) 項(xiàng)目戰(zhàn)略： 配套九嶷山旅游區(qū)大旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 依托比較豐富的自然景觀， 運(yùn)用詩情畫意的山水文化建立歡樂主題

19、， 開發(fā)以中華傳統(tǒng)文化為基石的、 創(chuàng)意型的生肖動(dòng)物主題游覽、拓展運(yùn)動(dòng)樂園、水上樂園、觀光農(nóng)業(yè)及休閑度假組合項(xiàng)目，實(shí)施大九嶷山旅游區(qū)內(nèi)獨(dú)有的主題旅游、休閑 農(nóng)業(yè)的聯(lián)合發(fā)展。以重量級的主導(dǎo)產(chǎn)品引力策略攻略休閑游、家庭游、學(xué)生游細(xì)分市場。 2、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目定位和項(xiàng)目戰(zhàn)略，本項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)“三園、兩莊、一條街”，項(xiàng)目總面積12000 畝，項(xiàng)目總投資 275800.00 萬元，具體為 : 三園：生肖谷中華文化主題動(dòng)物園、山水狂拓展運(yùn)動(dòng)主題樂園、在水一方水主題樂園。 兩莊：朝天馬莊園、天砣莊園。 一條街：麻將故里山水街 1）生肖谷主題動(dòng)物園項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 8,700 畝 投資： 1 億元。

20、開發(fā)建設(shè)說明 : 依托朝天馬群峰山地主體，以十二生肖動(dòng)物及中華傳統(tǒng)文化、精湛純粹的古典建筑藝術(shù)，打造中國獨(dú)一無二的生肖主題 山地動(dòng)物園。形成生肖谷動(dòng)物園游覽朱明仙境攬勝、天險(xiǎn)古石窟仙巖廟朝拜的半日游或一日游線路，并開發(fā)經(jīng)濟(jì)動(dòng)物養(yǎng)殖。 接待區(qū)：停車場、接待中心、辦公區(qū)，占地 6000就，建筑面積1210就。 仙巖勝境：天險(xiǎn)古石窟仙巖廟、棧道、觀景臺。 12 個(gè)生肖谷動(dòng)物游覽區(qū)：代表十二地支的生肖“屬相”的12個(gè)動(dòng)物游覽區(qū)靈鼠谷、金牛谷、獸王谷、明月谷、九龍谷、萬蛇谷、天 馬谷、青羊谷、靈長谷、雞鳴谷、天蓬谷、義犬谷。以 12 種類動(dòng)物種群的極大化，結(jié)合鼠樂、斗牛、斗雞、蛇舞、騎馬、猴戲、狗玩 等

21、表演項(xiàng)目，以及生肖圖騰文化紀(jì)念品的開發(fā)，為游客提供獨(dú)有的旅游價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)動(dòng)物養(yǎng)殖區(qū)。 2）山水狂主題樂園項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 820 畝, 投資： 2,300 萬元。 開發(fā)說明 :以秤砣峰、螺螄砠、石樓峰 3 座具有絕對吸引力的山峰為主體，利用其連接部位和山泉、溪流為活動(dòng)場地，構(gòu)建：接待區(qū)、 采摘農(nóng)藝區(qū)、水上拓展區(qū)、水手海灘、秤砣峰棧道、高空滑索站、天砣廣場、圣水廣場、野力廣場山地拓展區(qū)、石樓峰游覽點(diǎn)、轎子頂 拓展區(qū)以及園區(qū)以外的久安背翰林祠構(gòu)成的1 3大組合板塊、 108 關(guān)拓展活動(dòng)子項(xiàng)目，打造中國第一拓展樂園。 朝天馬盆地：以花圃、苗圃種植為主，朝天馬山后種植珍稀中藥材，建鄉(xiāng)村別墅50 幢。

22、3）在水一方水文化主題樂園項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 500 畝,投資： 1,200 萬元。 開發(fā)說明：依托下灌讀書巖、老鼠砠、貓崽砠、東江水道、唐宋兩狀元文化資源，以山水詩情的境界開發(fā)水上運(yùn)動(dòng)、滑水、兒童戲水、 漂流等水上樂園項(xiàng)目及溫泉休閑、會務(wù)接待等項(xiàng)目。該項(xiàng)目將在貓仔砠與麻將故里連接，樂園與麻將博物館、麻將文化廣場連成一片。 4）朝天馬莊園項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 900 畝 投資： 2,500 萬元。 開發(fā)說明 : 依托中華生肖谷項(xiàng)目內(nèi)部的朝天馬、下棋嶺古村遺址，開發(fā)世外桃源般的生態(tài)休閑項(xiàng)目，以“遠(yuǎn)離世俗塵囂，親近動(dòng)物自然” 為主題，打造五星級高端接待區(qū)。構(gòu)建具有動(dòng)物、園藝特色的農(nóng)耕生活，并著重歷史時(shí)段

23、生活方式的恢復(fù)、體驗(yàn)，形成100180戶兩 個(gè)村落式小型休閑社區(qū)。 5）天砣莊園 建設(shè)規(guī)模： 780 畝；投資： 2,300 萬元。 開發(fā)說明：四星級水準(zhǔn)山水的度假農(nóng)莊，風(fēng)水寶地，定位于政壇、商界名流度假休閑為主的產(chǎn)權(quán)式別墅區(qū)。 項(xiàng)目以標(biāo)志性景點(diǎn)秤砣峰為核心，并作為命名要素：天砣其意義為“巨砣秤天下”。包括秤砣峰東面、西面2 條天然溪流中間的山 地、耕地優(yōu)勢資源，東南與久安背、石樓峰相望，立秤砣峰天門，但見四野分合，風(fēng)光無限。依托山水狂拓展運(yùn)動(dòng)主題樂園，配套以休 閑農(nóng)業(yè)，開發(fā)九嶷山中高端接待能力。將封閉、生存發(fā)展能力較差的大孔村移民至山水街小寨腳段，改造舊村落為度假村，形成300 人 / 日接

24、待能力。 6 ）麻將故里山水街項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 300 畝；投資 2,500 萬元。 開發(fā)說明 : 山水街與麻將故里在小寨腳和龍尾巴南端連接，形成達(dá) 4.3 公里的旅游街。主要經(jīng)營模式：旅游地產(chǎn)、麻將、工藝品特產(chǎn)生 產(chǎn)加工銷售、旅游接待服務(wù)。 山水旅游街：依托中華生肖谷及東江，連接羊蹄嶺、朝天馬、下棋嶺、廟山腳四個(gè)自然村和龍尾巴麻將故里，與下灌村連成一片，形 成農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)兼容的 2 萬人口大型新型旅游城鎮(zhèn)。 麻將故里：依托江南第一村一一下灌及讀書巖、東江水道所建設(shè)的在水一方水文化主題樂園，以及唐宋兩狀元文化資源，連接在水一 方水和龍尾巴。以安置下灌村民為主，納入麻將產(chǎn)業(yè)，并接納本地打工貴族、

25、創(chuàng)業(yè)者的第二住宅建設(shè)，形成麻將文化主題的山水街 3、項(xiàng)目的分期開發(fā) 整個(gè)項(xiàng)目的近期開發(fā)將分三期進(jìn)行。即：自 2009年1月起至 2015年12月共6年。具體為： 1）一期項(xiàng)目 ,開發(fā)基本功能：自 2009年 1月起至 2010年12月為期 2年，共投資 8000萬元。打造山水街、山水狂主題樂園、生肖谷主 題動(dòng)物園的主體工程以及整個(gè)項(xiàng)目的道路網(wǎng)系統(tǒng)，使項(xiàng)目初具規(guī)模，形成60的接待服務(wù)能力。 2）二期項(xiàng)目，完善功能：自2011年1月起至 2012年12月為期 2年，共投資 9000萬元。打造天砣莊園、麻將故里、在水一方水文化樂 園，并對生肖谷動(dòng)物園進(jìn)行二期開發(fā)。 3）三期項(xiàng)目，打造精品：自2012

26、年1月起至 2015年12月，共投資 10580萬元。打造朝天馬莊園、開發(fā)生肖谷主題動(dòng)物園三期項(xiàng)目。 4、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃總面積： 12000 畝 總建設(shè)用地面積： 500 畝 項(xiàng)目總投資： 2.08 億元 旅游地產(chǎn)開發(fā)： 自建銷售56,310就，價(jià)值Y 8,446萬元 地塊開發(fā)59,868就，價(jià)值Y 1,496萬元 設(shè)計(jì)最大游客接待能力： 360 萬人次 / 年 游客基本接待能力： 240 萬人次 / 年 計(jì)劃完成旅游總產(chǎn)值： 20,428 萬元/ 年。 其中： 生肖谷 10,400 萬元/ 年 山水狂樂園 4,680 萬元/年 在水一方 3,120 萬元/年 朝天馬莊園休閑 67

27、0 萬元 / 年 朝天馬莊園農(nóng)業(yè) 200萬元/年 天砣莊園休閑730萬元/年 天砣莊園農(nóng)業(yè)200萬元/年 天砣莊園（大孔）428萬元/年 第四章項(xiàng)目效益分析 1、生肖谷主題動(dòng)物園投資成本分析 序號 項(xiàng)目 說明 投資（萬元） 停車場及水體8000川生態(tài)停車場，最大停車容量500輛（小230.00 車）； 主題動(dòng)物場 6 7 10 11 12 接待中心、辦公區(qū) 游客接待區(qū)（市場部、售票處、游客服務(wù)中 心、貴賓室、醫(yī)務(wù)室、保安室、公廁）及辦公 區(qū) 1350 m20 360.00 上山電動(dòng)扶梯 3540m峽口上山電動(dòng)扶梯及遮蓋扶梯的龍 亭； 運(yùn)貨垂直電梯2部。 160.00 天險(xiǎn)石窟仙巖古廟 80川仙

28、巖廟古廟恢復(fù),包括神像雕塑3座。 58.00 棧道、觀景臺 仙巖板自接待中心到觀景臺的仿古道 500 米，鐵鏈護(hù)欄約80米。桃花坳面積30川架空 平臺，加護(hù)欄 43.00 靈鼠谷 仙巖板后，取義于三俠五義傳奇。設(shè)輪回圈、 五義臺，萬鼠坡 120.00 金牛谷 朝天馬谷地，谷口景觀、牧場、牛羊圈、斗 牛場，人工湖。 280.00 獸王谷 老虎館面積：50畝，籠舍1200卅，表演場 1200 m2 80.00 明月谷 兔類養(yǎng)殖觀賞區(qū)：200畝以上，籠舍500 m,展 館演示場1000 m。 152.00 龍蛇谷 蛇類、鱷魚場，養(yǎng)殖場80畝，展館及表演場1500 m 160.00 天馬谷 朝天馬峰東

29、面、吊鐘石下，牧場、跑馬場， 觀景臺 322.00 青羊谷 牛腳窩東面山坡，圈養(yǎng)80畝，籠舍600 m 70.00 靈長谷 朱明谷地，花果山（獼猴山）占地60畝，猩猩 館120 m，狒狒山1200m，籠舍340 m，表演 690.00 水體：天鵝湖面積12畝，溪流2*320m 仙巖勝景 13 場 3000 m20 14 雞鳴谷 生態(tài)溪流瀑布，鳥語館（表演）900卅，架空 網(wǎng)1000叭花園6000川，人工湖2000 m2o 280.00 15 天蓬谷 豬、狗圈養(yǎng)及表揚(yáng)場，面積：600畝以上， 籠舍1000川，展館及表演場1500 m2 160.00 16 經(jīng)濟(jì)動(dòng)物繁育場 廟山腳后山，面積：130

30、0畝，牧草種植600 畝，籠舍3000 m。動(dòng)物：馬、豬、牛、羊、兔、 野豬等種類。 200.00 17 朱明仙人館 朱明北谷口，提供1000人次餐飲、休憩服務(wù) 160.00 18 東江治理：清淤、水 壩、碼頭、滑浪 蓄水水壩45米，60kw水輪發(fā)電機(jī)組1套， 碼頭船塢2個(gè)，風(fēng)雨亭160 m,牽引艇滑浪拖 板2組。 312.00 19 游客長廊、亭閣 休息長廊15個(gè)、亭閣32個(gè)、衛(wèi)生間12處， 面積1760 m。 330.00 20 園林綠化 包括道路綠化、荒山綠化、景觀帶，面積達(dá)3200 畝 330.00 21 道路系統(tǒng) 5m電瓶車道11km， 1.5m步行游道16km 370.00 22

31、給水系統(tǒng) 蓄水池100m3X2個(gè)，抽水泵站2座（其中一 個(gè)地下河泵站），給水管道。6個(gè)人工湖給排水。 220.00 23 配電 100KVA配電 240.00 24 動(dòng)物配置 初期購買：12生肖動(dòng)物2600個(gè)品種5000 余頭（只） 2300.00 25 辦公及運(yùn)營配置 電腦30臺，260人辦公桌、柜、座椅、文具、 電話、車輛（乘用車5、大小貨車8、大巴4、 電瓶車20、小火車3輛）交通等。 620.00 26 工乙品、商場部 因12生肖適用于所有游客，工藝品、旅游紀(jì) 念品銷售將非常重要。開發(fā)、生產(chǎn)、銷售以一 個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作。 150.00 27 員工宿舍 1000人住宿，其中管理層標(biāo)準(zhǔn)間120間

32、3000 平方米；普通員工宿舍5000平方米，合計(jì)8000 平方米。 720.00 28 土地 8600畝山地租賃，15萬元/年,年增長按物價(jià) 上漲指數(shù)5%計(jì)算，一次交5年。 83.00 29 營銷及推廣 按以上總額的5%預(yù)算 500.00 30 其它、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 按以上總額的3%預(yù)算 300.00 31投資合計(jì) 2、朝天馬莊園投資成本分析 10000.00 序 號 項(xiàng)目 內(nèi)容 投資 1 下棋嶺鄉(xiāng)村別墅 55幢，其中獨(dú)棟16幢5400 m2，連排57幢 8850 m 855.00 2 朝天馬鄉(xiāng)村別墅 50幢,其中獨(dú)棟16幢5400 m，連排34幢 5100 m 630.00 3 土地 征地8

33、0畝，租賃山地、旱土 820畝 450.00 4 電瓶車道、馬車道 5m寬電瓶車道2km 50.00 5 景觀園藝及綠化 亭子4個(gè)、回廊60米、觀景臺2個(gè)，瓜果、 蔬菜種植90畝，花園種植30畝 125.00 6 給水系統(tǒng) 蓄水池100m 3X3個(gè)，（地下河）抽水站1 座 30.00 7 配電 100KVA配電 60.00 8 辦公及運(yùn)營配置 電腦8臺，12人辦公桌、柜、座椅、文具、 電話、車輛交通等，物業(yè)管理部 150平方米。 90.00 9 營銷推廣 按以上總額的5 %預(yù)算 110.00 10 其它、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 按以上總額的5 %預(yù)算 100.00 投資合計(jì) 2500.00 3、麻將故里

34、一山水街投資成本分析 序 號 項(xiàng)目 內(nèi)容 投資 1 生肖谷商業(yè)街 310米街道，公共建筑45米面積2700 m， 連排街坊22幢8400 m, 土地15畝 741.00 2 朝天馬廟山腳村 街 2200m長街區(qū)，其中可以開發(fā)街區(qū)：朝天馬一羊 蹄嶺150m，羊蹄嶺下棋嶺200m，下棋嶺 廟山腳410m，征地38畝，5萬元/畝。以村民自 建為主。 190.00 3 廟山腳龍尾巴 街道長410米，征地26畝，5萬元/畝。用作生 態(tài)移民。 130.00 4 麻將故里街區(qū) 貓崽砠一老鼠砠連排街坊160 m /單元X 80 戶，龍尾巴麻將產(chǎn)業(yè)街900m,廣場30畝，共征地 105畝，按政府扶持價(jià)格3.5萬

35、元/畝計(jì)。 360.00 5 麻將博物館及廣場 麻將博物館面積1500卅，文物米集。廣場3000 m2 260.00 6 大師山 貓崽砠南面山腰建大學(xué)修學(xué)別墅 9幢，面積3600 m 288.00 7 街道馬路及溪流 6m街道道3.3km 99.00 8 景觀園藝及綠化 亭子6個(gè)、棧道60米、觀景臺2個(gè)，花園及景 70.00 觀帶綠化10000m 2 0 9 給排水水系統(tǒng) 給水，下水道、污水池。 36.00 10 垃圾處理場 在龍尾巴西面，為這個(gè)整個(gè)項(xiàng)目配套設(shè)立垃圾處 50.00 理場，以焚燒為主. 11 配電 100KVA配電 56.00 12 辦公及運(yùn)營配置 電腦8臺，10人辦公桌、柜、座

36、椅、文具、電話、 60.00 車輛交通等，物業(yè)管理部150平方米。 13 營銷推廣 按以上總額的5 %預(yù)算 80.00 80.00 14 其它、不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 按以上總額的5%預(yù)算 投資合計(jì) 2500.00 4、山水狂主題樂園投資成本分析 序號 項(xiàng)目 說明 投資（萬 元） 1 接待區(qū) 包括辦公及接待樓1200 m,停車場6000 m 190.00 2 米摘農(nóng)藝區(qū) 25畝，分為10個(gè)米摘區(qū)，游客可輪流米摘。 12.00 3 水上拓展區(qū) 28個(gè)低難度水上拓展、游樂項(xiàng)目，曲廊 240 m 90.00 4 水手海灘 12個(gè)水手訓(xùn)練高難度水上拓展項(xiàng)目，觀賞座 1000 個(gè) 180.00 5 電瓶車停車場

37、5000 m 30.00 6 虹橋 18米長拱橋，人行、通車兩用。 36.00 7 秤砣峰棧道 愛巢 懸空棧道60米，游道400米，護(hù)欄300米 亭子2個(gè)，懸崖愛巢8個(gè)。 62.00 8 高空滑索 觀光電梯1對，秤砣峰螺螄砠之間咼空滑索， 具 73.00 有游客活動(dòng)及表演 9 螺螄砠景點(diǎn) 為高空滑索站，觀景休息亭1個(gè)。 23.00 10 天砣廣場 購物休憩點(diǎn)，廣場3000卅，舞臺1個(gè)（配音響燈 光），服務(wù)建筑500 m2,曲廊120譏 260.00 11 圣水廣場 圣泉、圣水廣場、戲水區(qū)，12個(gè)水上拓展項(xiàng)目 70.00 12 山神廟 山神廟360 m 95.00 13 石樓山地拓展區(qū) 包括野力

38、谷、升平廣場，山地拓展項(xiàng)目 36項(xiàng)，綜 合服務(wù)點(diǎn)450 m 282.00 14 石亙景點(diǎn)、攀巖 電梯2對、自助懸崖升降器8組，攀巖裝置，風(fēng)雨 亭 80.00 15 石樓峰游覽點(diǎn) 包括游道390m,護(hù)欄80m,亭閣2處 32.00 16 蝴蝶谷 包括轎子頂、化蝶谷等拓展項(xiàng)目及景點(diǎn) 6個(gè) 43.00 17 供水 自建自來水廠、過濾池、給排水系統(tǒng)（需供金子方） 42.00 18 供電 100KVA供電系統(tǒng) 36.00 19 電瓶車道路 3.5m 電瓶車道，3.5km X 28 萬 /km 98.00 20 機(jī)耕道硬化 2.1km x 17 萬/km 35.00 21 游步道系統(tǒng) 石樓峰、秤砣峰、螺螄

39、砠累計(jì)長度4.7km,寬1.5m。 36.00 22 環(huán)境衛(wèi)生 圣泉（山石井）泉水整治1個(gè)；溪流整治700m 垃圾站1個(gè)、垃圾箱36個(gè)、環(huán)衛(wèi)車1部。 83.00 23 辦公及運(yùn)營配置 電腦15臺，25人辦公桌、柜、座椅、文具、電話、 管理車輛交通、游客電瓶車等 180.00 24 土地 5年租金 17.00 25 營銷推廣 按以上總額的5%預(yù)算 115.00 26 其他不可預(yù)計(jì)費(fèi) 按以上總額的5%預(yù)算 100.00 成本合計(jì) 2300.00 5、天砣莊園投資成本分析 序號 項(xiàng)目 說明 投資成本（萬元） 15 莊園居住區(qū) 99幢別墅，連排別墅150 m /單元X 60,獨(dú)棟 280 mx 39,

40、計(jì) 20520 m ,征地 45 畝。 1146.00 16 大孔村移民及 舊村改造 大孔村40戶移民至山水街小寨腳路段。移民 參照生態(tài)移民政策，補(bǔ)償按6萬元/戶，公司承擔(dān) 50%，計(jì)120萬元。大孔村按三星級度假村改造， 每戶投入改造裝修5萬元，環(huán)境改造160萬元， 計(jì)360萬元。 480.00 17 未央湖會所 居住區(qū)物業(yè)管理、商店、休閑服務(wù)功能。 停車場3000 m20 250.00 18 景觀系統(tǒng)秤駝峰觀景臺，驕子砠、釣魚臺亭子共 4個(gè)， 游道1km護(hù)欄50米；小區(qū)園林2000 m2 33.00 19 道路系統(tǒng)寬6米園區(qū)公路2.5km 75.00 20 水體未央湖3000 m,承天湖2

41、500 m,人工溪流1km 27.00 21 花圃種植花卉盆景，美化環(huán)境，亦可創(chuàng)收。 9.00 22 觀 苗圃種植優(yōu)質(zhì)苗木，綠化環(huán)境，亦可創(chuàng)收。 農(nóng) 農(nóng)藝為莊園居住區(qū)配套服務(wù)，四季瓜果蔬菜，綠色莊 農(nóng)園 6.00 23 6.00 24 山地種植在形成山地道路系統(tǒng)后，利用山坡地整治葛 根、野菜等咼效經(jīng)濟(jì)作物。 8.00 25 辦公及運(yùn)營 配置電腦10臺，25人辦公桌、柜、座椅、文具、電 話、車輛交通等 60.00 26營銷推廣按以上總額的5%預(yù)算 100.00 27 不可預(yù)計(jì)費(fèi)按以上總額的5%預(yù)算 100.00 投資合計(jì) 2300.00 6、在水一方水文化樂園投資成本分析 序號項(xiàng)目 說明 投資成

42、本（萬元） 1 水世界接待區(qū) 包括辦公、游客接待、售票、大門等 120.00 2 弘文館 秤駝峰觀景臺，驕子砠、釣魚臺亭子共 4個(gè)， 游道1km護(hù)欄50米；小區(qū)園林2000 m 50.00 3 讀書巖游覽系統(tǒng) 巖洞燈光及游覽設(shè)施，山體游覽，魁星樓180 m2 110.00 4 水上樂園 水滑梯、沖浪、漂流河、戲水等設(shè)施 360.00 5 溫泉休閑區(qū) 包括硫磺泉、瑤山藥泉、牛奶泉、玫瑰泉、 當(dāng)歸泉等休閑溫泉設(shè)施。同時(shí)接待能力約 200 人。 220.00 6 山地公園 貓崽砠一老鼠砠山地游覽景點(diǎn) 50.00 7 小區(qū)道路系統(tǒng) 寬6米園區(qū)公路2.0km 60.00 8辦公及運(yùn)營配置 電腦20臺，6

43、0人辦公桌、柜、座椅、文具、 電話、車輛交通等 50.00 9 營銷推廣 按以上總額的5%預(yù)算 100.00 10不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 按以上總額的5%預(yù)算 80.00 投資合計(jì) 1200.00 7、運(yùn)營成本分析 1）動(dòng)物園、樂園收入： 預(yù)計(jì)游客量：三個(gè)園區(qū)可達(dá) 360萬人次/年以上，接待能力290萬人次/年； 門票預(yù)定價(jià)格（平均）：零售 80元/人次，團(tuán)隊(duì)40元/人次（普通團(tuán)隊(duì)60元/人次，學(xué)生團(tuán)隊(duì)40元/人次，平均團(tuán)隊(duì)50元/人次） 動(dòng)物園、樂園門票收入：按入園購票率80 %，團(tuán)隊(duì)比例50% 零售門票收入為：360X 80%X 50%X 80=11520（萬元）。 團(tuán)隊(duì)門票收入為：360X 80%

44、X 50%X 50=7200（萬元）。 門票印刷費(fèi)：36萬元 營業(yè)費(fèi)用： 序號 分項(xiàng)項(xiàng)目 說明 金額（萬 元） 1合計(jì) 工資福利 員工數(shù)450人，人均月薪1250元。 592.78 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi) 按國家有關(guān)規(guī)定核計(jì)員工保險(xiǎn) 106.70 折舊費(fèi) 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額萬元。按養(yǎng)殖特種產(chǎn) 業(yè)固定資產(chǎn)投資15年完成更新。 880.80 維護(hù)費(fèi) 固定資產(chǎn)投資2.5%投入年度維護(hù) 34.00 保險(xiǎn)費(fèi)用 投資項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、動(dòng)物特種險(xiǎn) 106.00 利息支出 全部投資按10%年利率計(jì)息。 1272.0 科研 以200萬元為基數(shù)，按年度5%遞增。 200.80 生產(chǎn)物料 動(dòng)物養(yǎng)殖，按動(dòng)物養(yǎng)殖增長數(shù)量增長 11

45、21.12 管理及營銷宣 包括廣告宣傳，營銷業(yè)務(wù)等，按年度營業(yè)額 728.00 傳費(fèi)用 的3%預(yù)計(jì)。 不可預(yù)費(fèi)用 按年度成本總額的約2獅計(jì) 150.00 5192.20 固定成本 變動(dòng)成本 2）旅游地產(chǎn)銷售收入 預(yù)計(jì)別墅房產(chǎn)銷售：43710X 1600=6993.6萬元，計(jì)劃二年建成并完成銷售。 預(yù)計(jì)地皮銷售:59868*260=1556.57 萬元.地皮銷售成本:1205.23萬元. 成本: 建設(shè)（包含土地）成本： 43710 m2x 700 元/ 就=3059.7 萬元 租地費(fèi)用： 803.6 萬元 辦證費(fèi)用： 208 萬元 交易費(fèi)用： 124.8 萬元 成本合計(jì)： 4196.1 萬元 各

46、項(xiàng)費(fèi)用（元 / 年） 辦公費(fèi)用： 15.92 萬元 廣告宣傳費(fèi)： 271.73 萬元 差旅費(fèi)用： 12 萬元 交際費(fèi)用： 120 萬元 工資： 52.36 萬元 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi)： 9.46 萬元 其他工程測評費(fèi)用： 99.5 萬元 其他： 32.1 萬元 不可預(yù)費(fèi)用 :241.68 萬元 合計(jì)： 854.75 萬元 3）別墅度假經(jīng)營收入 別墅利用方式：預(yù)計(jì)業(yè)主自住使用率達(dá)40%，故別墅區(qū)的 60%可用于營業(yè) 別墅營業(yè)部分的經(jīng)營：別墅區(qū)留宿的游客談旺季客開房率按60%，一年開放經(jīng)營日數(shù)按 330 天計(jì)算，連排別墅單價(jià) 380 元/ 套天，獨(dú)棟別 墅單價(jià) 600 元/ 套天，預(yù)計(jì)度假住宿收入情況如下

47、： 連排別墅：181套X 60%X 380元/天X 330天X 60%= 817.1萬元/年 獨(dú)棟別墅：67幢X 60%X 600元/天X 330天X 60%= 477.58萬元/年 別墅度假經(jīng)營收入： 1294.68 萬元/ 年 營業(yè)費(fèi)用 : 工資： 116.84 萬元 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi)： 21.04 萬元 差旅費(fèi)用： 5 萬元 交際費(fèi)用： 3 萬元 辦公費(fèi)用： 0.72 萬元 廣告宣傳費(fèi)： 64.74 萬元 其他工程測評費(fèi)用： 38 萬元 折舊費(fèi)： 28.8 萬元 運(yùn)雜費(fèi)： 1 萬元 不可預(yù)費(fèi)用 :51.96 萬元 物料消耗： 37.59 萬元 水電費(fèi)： 58.92 萬元 郵電, 通訊費(fèi)： 6

48、.2 萬元 洗滌費(fèi)： 9.92 萬元 維修費(fèi)： 64.74 萬元 低值易耗品： 6.94 萬元 合計(jì)： 515.41 萬元 4）會所收入 . 1400 萬元/ 年，毛利率為 20%。 會所主營收入為超市零售，其次為餐廳。預(yù)計(jì)在此消費(fèi)收入為 毛利：1400 X 20%=280萬元） 營業(yè)成本： 1400*51.2%=716.8（ 萬元 ） 營業(yè)費(fèi)用： 工資： 34.08 萬元 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi)： 6.13 萬元 差旅費(fèi)用： 2.5 萬元 交際費(fèi)用： 2 萬元 廣告宣傳費(fèi)： 40.8 萬元 郵電, 通訊費(fèi)： 3.2 萬元 洗滌費(fèi)： 2.0 萬元 運(yùn)雜費(fèi)： 3.0 萬元 折舊費(fèi)： 25.8 萬元 維修費(fèi)

49、： 10.05 萬元 不可預(yù)費(fèi)用 :70 萬元 低值易耗品： 7 萬元 合計(jì)： 206.56 萬元 5）農(nóng)產(chǎn)品收入 . 預(yù)計(jì)農(nóng)產(chǎn)品銷售： 400 萬元/年（其中：第一年為 30%；第二年為 80%；第三年 100%） 營業(yè)收入 :400 X 80%=320（萬元 ） 投資成本 :57（ 萬元 ） 營業(yè)費(fèi)用 : 工資： 46.44 萬元 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi)： 8.36 萬元 廣告宣傳費(fèi)： 4 萬元 物料消耗： 8 萬元 水電費(fèi)： 6 萬元 低值易耗品： 0.8 萬元 不可預(yù)費(fèi)用 :12 萬元 其他費(fèi)用 :3 萬元 合計(jì)： 88.6 萬元 6）集團(tuán)總部費(fèi)用 : （列入門票費(fèi)用） 工資： 295.04 萬

50、元 勞動(dòng)及保險(xiǎn)費(fèi)： 53.11 萬元 差旅費(fèi) :60 萬元 通信費(fèi)用 :24 萬元 交際費(fèi)用 :50 萬元 辦公費(fèi)用 :22 萬元 廣告宣傳費(fèi)用： 30 萬元 其他： 15 萬元 合計(jì)： 549.15 萬元 8、效益分析 1）投資效益分析：暫略。 2）投資效果總結(jié) 動(dòng)物園、樂園、水世界： 若客流量不變，各項(xiàng)指標(biāo)、成本不變。原始投資年均投資報(bào)酬率：41.83%，投資回收期： 3.39 年 其它項(xiàng)目總體 原始投資年均投資報(bào)酬率： 29.86% 投資回收期： 4.12 年。 其中: ? 別墅項(xiàng)目 原始投資年均投資報(bào)酬率： 6.56% 投資回收期： 4.38 年。 ? 旅游休閑 原始投資年均投資報(bào)酬率

51、 :36.05% 投資回收期 2.54 年 ? 農(nóng)藝項(xiàng)目 原始投資年均投資報(bào)酬率： 71% 投資回收期 :1.71 年。 3）社會效益 產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)：本項(xiàng)目的投資，為游客帶來自然、綠色、歡樂、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的體驗(yàn)，將一舉扭轉(zhuǎn)廣大游客九嶷山旅游區(qū)“只有舜帝陵” 的單調(diào)印象，使九嶷山旅游概念回歸旅游專業(yè)途徑。 打造綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈：本項(xiàng)目涉及戶外拓展、觀光農(nóng)業(yè)、住宿餐飲、旅游商品開發(fā)，將打造一條綠色旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，并帶動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加稅源：本項(xiàng)目基本就業(yè)人數(shù)800人，并使用大量臨時(shí)農(nóng)工，將創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加社會福利。隨著經(jīng)濟(jì)效益的提 高, 依法交納的稅費(fèi)也大幅度增長。 第五章 投資合作 開發(fā)商寧遠(yuǎn)縣山水旅游開發(fā)有限公司以項(xiàng)目資源（土地、策劃、前期開辦費(fèi)）及部分自籌資金作股，對外招股。招股分整體合作、項(xiàng)目 拆分兩種方式進(jìn)行。 100萬元為 1、項(xiàng)目價(jià)值估算 號 項(xiàng)目 開辦費(fèi) （萬元 項(xiàng)目策劃 （萬元 數(shù)量 （畝） 價(jià)值 （萬元 數(shù)量 （畝） 價(jià)值 （萬元 目原始 口1丿IL （萬元） 1 生肖谷 50.0 30.0 8630 1553.4 70 630.0 2263.4 2 山水狂 35.0 20.0 790 142.2 30 270.0 467.2 3 在水一方 130.0 2