房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物

1、房地產(chǎn) 是指可開發(fā)的土地及其 地上定著物、建筑物，包括物 質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的 權(quán)益, 即它是實物、 權(quán)益、區(qū)位 的綜合體。房地產(chǎn)的特性 1）內(nèi)涵的統(tǒng)一 性 2）位臵的固定性 3）壽命的 長久性 4）供給的有限性 5）用 途變更的困難性 6）效用的多 層次性與多樣性 7 ）政策的影 響性 8）保值增值性性 9）產(chǎn)權(quán) 的可分割性 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開 發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、 服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高 附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位 房地產(chǎn)業(yè) 屬于第三產(chǎn)業(yè)， 具有廣義的“服 務(wù)業(yè)”性質(zhì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 是一門研究和闡 述房地產(chǎn)基本經(jīng)濟理論的應(yīng)用 經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一

2、門 新興的經(jīng)濟學(xué)科，它是隨著房 地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，適應(yīng)房地 產(chǎn)經(jīng)濟運行的客觀需要而逐步 形成的。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象 房地 經(jīng)濟學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟 運行規(guī)律和房地產(chǎn)資源配效率 的科學(xué)。什么是新的經(jīng)濟增長點 ?它應(yīng) 該是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強的產(chǎn)業(yè)或 行業(yè)，是在經(jīng)濟成長和產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)演變過程中，能帶動國民經(jīng) 濟上一個新臺階的新興產(chǎn)業(yè)或 行業(yè)新經(jīng)濟增長點的條件 必須 是消費熱點，有龐大的消費群 體作支撐。培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點 的途徑 實行住房制度改 革建筑業(yè)及特點 1、生產(chǎn)流動性 2、生產(chǎn)的單件性 3、生產(chǎn)周期 長經(jīng)濟周期 是指國民經(jīng)濟整體經(jīng) 濟活動隨著時間的變化而出現(xiàn) 的擴張和收縮交替反復(fù)運動

3、的 過程。一般經(jīng)濟學(xué)家將經(jīng)濟周期分為 四個階段 ： 1）繁榮階段（ 2） 衰退階段（ 3）蕭條階段（ 4） 復(fù)蘇階段房地產(chǎn)周期性含義 就是房地產(chǎn) 市場重復(fù)交替出現(xiàn)興盛（擴 張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟現(xiàn)象。 具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、 投資、 銷售租賃規(guī)模的周期性波動。 房地產(chǎn)周期的階段性 第一階段 繁榮階段 1 交易量急劇增 加，市場產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動 房價越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營利 潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。2 整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出興旺 發(fā)達景象漸次達到頂點，形成 常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。 第二階段衰退階段 房地產(chǎn) 交易量明顯減少，市場需求呈 下降趨勢。房價漲幅減緩，開 始出現(xiàn)下跌跡象。房地產(chǎn)投資

4、 增長率趨緩，市場推出的樓盤 減少，實力小的開發(fā)商難以為 繼。 第三階段蕭條階段 交 易量銳減，市場需求急劇下供 給量嚴(yán)重超過需求量，商品房 空臵率急速上升；導(dǎo)致房價持 續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值。 開發(fā)商面臨困境，實力較弱的 企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一 般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損 失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負增長， 這一階段也就是常說的波谷， 當(dāng)達到谷底時，又開始回升。 第四階段復(fù)蘇與增長階段 房地產(chǎn)交易量回升，市場需求 開始增加。房地產(chǎn)價格趨升， 投資者信心增強。房地產(chǎn)投資 逐步增長，開發(fā)速度加快。當(dāng) 發(fā)展到一定階段時，整個房地 產(chǎn)市場又步入新一輪的繁榮 期、如此循環(huán)往復(fù)。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動

5、的特 點 1 ）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn) 業(yè)進入高漲階段，相對于國民 經(jīng)濟周期來說要較為提前一 些；2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段 也相應(yīng)更早地到來； 3）房地產(chǎn) 業(yè)周期蕭條階段相對長一些； 4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波 動，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體 國民經(jīng)濟周期波幅更大一些； 5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶有明 顯的區(qū)域性特點。所謂可持續(xù)發(fā)展 就是既要滿足 當(dāng)代人的各種需要，又要保護 生態(tài)環(huán)境，不對后代人的生存 和發(fā)展構(gòu)成危害的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展意義1）推進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā) 展，是解決房地產(chǎn)市場粗放型 發(fā)展的根本途徑 2）房地產(chǎn)業(yè) 的可持續(xù)發(fā)展，也可以大大促 進城市以及整個國民經(jīng)濟的可 持續(xù)發(fā)展。

6、 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的主 要內(nèi)容 1）以人為本 2）持續(xù)與 發(fā)展 3）適度發(fā)展 實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展 的主要途徑 1、合理利用土地 資源，避免浪費。 2、重視環(huán)境 保護，維護生態(tài)平衡。 3、完善 房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展 房地產(chǎn)金融二級市場。 4、加快 制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新 5、加強 對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房 地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。 6 、加 強對外商投資房地產(chǎn)的管理。 地租 是土地使用者為使用土地 而支付的代價，是土地所有權(quán) 在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。 地租的類型 1）級差第租 2）絕 對地租 3）壟斷地租 4）非農(nóng)業(yè) 用地的地租 城市地租形態(tài) 1）城市級差地 租 2 ）商業(yè)地租 3 ）

7、城市絕對 地租 4 ）城市壟斷地租地租理論的演變 1、威廉配 第 （ William Petty 1623-1687 ）的地租理論 2 、弗 郎斯瓦魁奈的地租理論 3 、 亞當(dāng)斯密 （Adam Smith 1723-1790 ）的地租理論 4 、大 衛(wèi)李嘉圖（ David Ricardo 1772-1823 ）的地租理論 所謂城市地租 是指住宅經(jīng)營者 或工商企業(yè)為建筑住宅、 工廠、 商店、銀行、娛樂場所，租用 城市土地而交付給土地所有者 的地租。地租與房地產(chǎn)價格 1）地租與 土地價格 就是指能帶來同地 租等量的利息的貨幣額，即地 租的資本化 。 2）地租和房地 產(chǎn)價格 地租對房地產(chǎn)價格有 著非

8、常重大的影響。 地租與城市房地產(chǎn)開發(fā) 地租水 平的高低，進而土地價格的高 低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重 要因素。地租是城市土地使用 者選擇用地的信號和指標(biāo)，土 地經(jīng)濟價值是調(diào)節(jié)土地合理利 用的重要手段。所謂區(qū)位 即為某一主體或事物 所占據(jù)的場所，具體可標(biāo)識為 一定的空間坐標(biāo)。 即各類物業(yè) 分布的地區(qū)或地點 區(qū)位分類 1）農(nóng)業(yè)區(qū)位 2）工業(yè) 區(qū)位 3）居住區(qū)位 4 ）城市區(qū) 位區(qū)位理論 是關(guān)于人類活動 的空間分布及其在空間中的相 互關(guān)系的學(xué)說。 區(qū)位理論的主要貢獻 （1）農(nóng)業(yè) 區(qū)位論（ 2）工業(yè)區(qū)位論（ 3） 中心地理論城市區(qū)位論 （ 4）區(qū)位理論的新發(fā)展 決定城市土地區(qū)位的主要因素 1、社會經(jīng)濟

9、因素 1）繁華程度2）通達程度 3 ）城鎮(zhèn)設(shè)施的完 備程度 4 ）人口密度 2、自然 因素區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的 作用 1、能夠指導(dǎo)整個城市規(guī) 劃，包括土地利用及城市建設(shè) 工作。 2 、能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企 業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進行 區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng) 濟效益和社會效益。 土地區(qū)位的利用 1、生產(chǎn)活動 區(qū)位選擇 2、家庭居住區(qū)位選 擇 3、公共設(shè)施區(qū)位選擇 需求的含義 微觀經(jīng)濟學(xué)中的 “需求”是指在某一特定時期 內(nèi)，對應(yīng)于某一商品的各種價 格，消費者愿意而且有能力購 買的商品數(shù)量。如果消費者對 種商品雖然有購買的愿望， 但沒有購買的能力，就不能算 作需求。影響需求的因素 經(jīng)常起作 用

10、的因素有：商品的價格、消 費者的收入水平、消費者的偏 好、相關(guān)商品的價格及預(yù)期。 房地產(chǎn)需求的概念 理解房地 產(chǎn)需求應(yīng)該從微觀和宏觀兩個 角度分析。從微觀角度看，房 地產(chǎn)需求是指消費者在特定時 期，在每一價格水平上愿意而 且能夠購買的房地產(chǎn)商品或勞 務(wù)的數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn) 市場需求，也即房地產(chǎn)的有效 需求。從宏觀角度看，房地產(chǎn) 需求是指房地產(chǎn)總需求，即某 一時期全社會房地產(chǎn)需求的總 量。房地產(chǎn)需求的特點 1 房地產(chǎn)需 求中的土地需求是一種引致需 求。 2 房地產(chǎn)需求具有明顯的 區(qū)域性。3 房地產(chǎn)需求具有層次性。 4 房地產(chǎn)需求與城市住房制度有 極大的關(guān)系。房地產(chǎn)供給特點 1 城市土地供 應(yīng)

11、的剛性和一級市場的壟斷性 2 房地產(chǎn)供給的層次性 3 房地 產(chǎn)供給的滯后性 4 房地產(chǎn)供給 的時期性 影響房地產(chǎn)市場需求的因素 1 國民經(jīng)濟發(fā)展水平 2 城市化水 平。3 房地產(chǎn)的價格水平 4 消 費者收入水平和消費結(jié)構(gòu) 5 國 家政策因素 6 消費者對經(jīng)濟走 勢的預(yù)期 供給的含義 微觀經(jīng)濟學(xué)中的 “供給”，是指生產(chǎn)者或賣方在 某一特定的時間內(nèi)在每一種價 格下，對一種商品愿意且能夠 提供出售的數(shù)量。如果生產(chǎn)者 對一種商品雖然有提供的愿 望，但沒有提供的能力，就不 能算作供給。影響供給的因素 影響供給 的因素很多。經(jīng)常起作用的因 素有：商品的價格水平、生產(chǎn) 的成本及其他商品的價格。 房地產(chǎn)供給的

12、概念 理解房地 產(chǎn)供給應(yīng)該從微觀和宏觀兩個 角度分析。從微觀角度看，房 地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特 定時期，在每一價格水平上愿 意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品 或勞務(wù)的數(shù)量，也可叫做房地 產(chǎn)市場供給。從宏觀角度看， 房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供 給，即某一時期全社會房地產(chǎn) 供給的數(shù)量，既包括以公頃、 幢、平方米等為單位的房地產(chǎn) 實物總量，也包括以元、萬元 等為單位的房地產(chǎn)價值總量。 影響房地產(chǎn)供給的主要因素 1 房地產(chǎn)市場價格 2 土地價格和 城市土地的數(shù)量 3 建筑材料供 應(yīng)能力和建筑能力 4 政府有關(guān) 經(jīng)濟政策 5 房地產(chǎn)開發(fā)商對未 來的預(yù)期 6 開發(fā)成本 房地產(chǎn)市場的交易組織形式 ， 是指房地產(chǎn)

13、交易所或交易市場 為房地產(chǎn)交易各方進行房地產(chǎn) 交易活動所提供的固定場所， 是房地產(chǎn)市場的一個有形市 場。房地產(chǎn)供求平衡 均衡是指 需求與供給相等 1 土地的供求 均衡是相對的、暫時的，不均 衡是絕對的。 2 土地的供求由 不均衡向均衡運動，趨向于均 衡或達到均衡，然后再由均衡 向不均衡運動。 3 一般而言， 土地供不應(yīng)求是經(jīng)常的、普遍 的，供過于求是短暫的、個別 的。 因此， 地租或地價的總趨 勢是上升的。房地產(chǎn)市場 是指房地產(chǎn)商品一 切交換或流通關(guān)系的總和。即 進行房地產(chǎn)商品交換， 包土地、 房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易 和經(jīng)濟活動的場所或領(lǐng)域。 房地產(chǎn)市場體系構(gòu)成 一個完 整意義上的房地產(chǎn)市

14、場是由市 場主體、客體、組織方式等因 素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 1）房地產(chǎn) 市場的主體 參與房地產(chǎn)交換 的當(dāng)事者，是房地產(chǎn)市場的主 體。作為經(jīng)濟實體，房地產(chǎn)交 換的當(dāng)事者可以是經(jīng)濟組織， 也可以是經(jīng)濟個體。與其它市 場主體一樣，房地產(chǎn)市場主體 性要素包括供給主體、需求主 體、中介機構(gòu)和管理者。 2）房 地產(chǎn)市場客體 所謂的房地產(chǎn) 市場客體 就是指房地產(chǎn)市場的 交易對象。一般說來，房地產(chǎn) 市場交易對象包括地產(chǎn)和房產(chǎn) 以及與它們相關(guān)的服務(wù)。 土地、 地產(chǎn) （熟地 ） 、房屋、相關(guān)的設(shè) 施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場的客體 性要素，它是房地產(chǎn)市場的交 易對象和物質(zhì)基礎(chǔ)。 3）房地產(chǎn) 市場的交易組織形式 房地產(chǎn)三級市

15、場的流通形式 1、二手房出售。 （即存量房出 售） 2 、房屋互換。房屋互換 通常是指住宅的互換，包括所 有權(quán)和使用權(quán)的互換。房地產(chǎn)一級市場的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)一級市場 又稱土地一級 市場或土地市場，指土地所有 權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，包括 土地批租市場、土地租賃市場 和土地征購市場等，交易的對 象是土地權(quán)屬。由于房地產(chǎn)一 級市場的賣主在我國為國家或 其授權(quán)的管理部門，所以屬于 國家壟斷市場。 房地產(chǎn)一級市場的流通形式 1 土地買賣 2 土地使用權(quán)出讓 3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 4 土地使用權(quán) 出租5 土地使用權(quán)抵押 房地產(chǎn)二級市場的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)二級市場是 指房地產(chǎn)的 增量市場，主要是指新近建造

16、 完畢的建筑物在市場上出售和 出租，相對于原有的存量房地 產(chǎn)來說，它是在土地交易的基 礎(chǔ)上進行的，所以稱為房地產(chǎn) 二級市場。也包括土地開發(fā)企 業(yè)把生地開發(fā)成熟地以后進行 第二次轉(zhuǎn)讓的市場，實際上是 土地二級市場。所以，房地產(chǎn) 二級市場也可稱為土地或房地 產(chǎn)開發(fā)市場。二級市場的組織 形態(tài)是具有一定壟斷性的不完 全競爭市場 房地產(chǎn)二級市場的流通形式 1 現(xiàn)房交易 2 房屋租賃 3 房屋預(yù) 售 房地產(chǎn)三級市場含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)三級市場是指存量房地 產(chǎn)市場，主要是指原有的房地 產(chǎn)用戶將擁有的房地產(chǎn)在市場 上再轉(zhuǎn)讓的市場；也包括土地 使用者之間將土地使用權(quán)在橫 向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押 的市場，是為土

17、地三級市場。 房地產(chǎn)三級市場的組織形態(tài)也是具有一定壟斷性的不完全競爭市場房地產(chǎn)一、二、三級市場的關(guān) 系在房地產(chǎn)二、三級市場之間 也存在著密切的聯(lián)系， 一方面， 房地產(chǎn)三級市場存量房的交易 可以帶動和促進二級市場增量 房的交易，另一方面，房地產(chǎn) 二級市場增量房市場的發(fā)展， 又會不斷增加存量房屋的總 量，帶動房地產(chǎn)三級市場的進 一步繁榮和發(fā)展。 房地產(chǎn)市場運行機制 就是在房 地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通和消費 過程中，將房地產(chǎn)交易的主體、 客體及交易的法規(guī)等市場要素 結(jié)合起來，發(fā)揮其市場功能， 進而形成調(diào)節(jié)社會資源配臵的 市場運行手段 。 房地產(chǎn)市場運行機制內(nèi)容 1 動 力機制 2 價格機制 3 供求機

18、制 4 競爭機制 房地產(chǎn)市場的功能 1）傳遞信 息的功能 2 ）優(yōu)化房地產(chǎn)資源 配臵，提高房地產(chǎn)使用效益的 功能3）促進勞動生產(chǎn)率提高的功能4）調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功 能 5 ）優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能 房地產(chǎn)市場開發(fā) 又稱房地產(chǎn)綜 合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)的總 體規(guī)劃和經(jīng)濟、社會發(fā)展計劃 的要求，對土地和地上建筑物 及其附屬物進行的綜合開發(fā)建 設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)的分類 房地產(chǎn)開發(fā) 一般分為新開發(fā)和再開發(fā)。新 開發(fā)是指對新市區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn) 的開發(fā)。再開發(fā)是指對城市舊 區(qū)進行改造或改擴建。 房地產(chǎn)市場開發(fā)的作用 1 、房 地產(chǎn)市場開發(fā)是符合城市發(fā)展 和經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的規(guī)律的。 2 、 房地產(chǎn)市場開發(fā)也是城市現(xiàn)

19、代 化建設(shè)的需要 房地產(chǎn)經(jīng)營的模式 ：出售經(jīng)營、 委托代理銷售、租賃經(jīng)營、租 賃代理 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則 1） 依法的原則 2） 必須嚴(yán)格執(zhí)行城 市規(guī)劃的原則 3） 堅持全面規(guī) 劃，合理布局，綜合開發(fā)，配 套建設(shè)的原則 4 ）堅持開發(fā)的 產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 5 ）堅持 鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則 房地產(chǎn)價格 是建筑物連同其所 占土地的價格，是人們和平地 獲得他入房地產(chǎn)所必須付出的 代價，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值 （交 換價值）的貨幣表示。 房地產(chǎn)價格的特征 1）土地價 格不由生產(chǎn)成本決定 2 ）房地 產(chǎn)的保值性與增值性 3 ）房地 產(chǎn)價值的個別性 4 ）房地產(chǎn)價 格表現(xiàn)形式的多樣性 5 ）房地 產(chǎn)

20、價格與物權(quán)的密切相關(guān)性 房地產(chǎn)價格的種類 1）從房地 產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)的角度分：有 市場價格、理論價格、評估價 格。2）按房地產(chǎn)實體存在形態(tài) 劃分：有土地價格、建筑物價 格、房地價格 。 3 ）依據(jù)房地 產(chǎn)經(jīng)營方式劃分： 有出售價格、 租賃價格、抵押價格、拍賣價 格、土地使用權(quán)價格、招標(biāo)價 格、協(xié)議價格。 4）依不同級別、 地段測算劃分：有基準(zhǔn)地價、 標(biāo)定地價和房屋重臵價格 影響房地產(chǎn)價格的主要因素 1、 經(jīng)濟因素 2、社會因素 3、行政 因素 4、供求關(guān)系 5、人口因 素 6 、心理因素 7、國際因素 房地產(chǎn)企業(yè)含義 是指從事房地 產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活 動，并以盈利為目的進行自主 經(jīng)營、

21、獨立核算的經(jīng)濟組織 房地產(chǎn)投資 是 指投資者以獲取 未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益 為目的，將資本投入到房地產(chǎn) 業(yè)，直接或間接地從事或參與 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟 行為。房地產(chǎn)企業(yè)的類型 1）按照企 業(yè)功能分類有：房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、中介服 務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等 2） 按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類：公 有制的房地產(chǎn)企業(yè)、合資房地 產(chǎn)企業(yè) 、私有房地產(chǎn)企業(yè) 3） 按照開發(fā)經(jīng)營對象分類有：專 門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開 發(fā)的企業(yè)、專門從事地上建筑 物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè) 4）按照政府對企業(yè)的干預(yù)程度 分類有：商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)、 政策性房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營 ，就是以房產(chǎn)、地 產(chǎn)或房地

22、產(chǎn)為經(jīng)營對象，以一 定的投入取得最大經(jīng)寂效益的 活動。房地產(chǎn)投資的特征 1）投資額 巨大 2 ）位臵固定性或不可移 動性 3 ）投資回收期長 4 ）投 資風(fēng)險大 5 ）投資收益性好 6 ） 各異性 7 ）政策影響性 8 ）專 業(yè)管理依賴性 9 ）相互影響性 房地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo) 房 地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo)主要 有盈利能力指標(biāo)和清償能力指 標(biāo)兩類。1、盈利能力指標(biāo) 1）靜態(tài)指標(biāo)： 主要包括成本利潤率、投資利 潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投 資回收期等。 2 ）動態(tài)指標(biāo)： 主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi) 部收益率和動態(tài)投資回收期。 2、清償能力指標(biāo)包括借款償還 期、利息備付率、 資產(chǎn)負債率、 流動比率

23、和速動比率等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 是指未來獲得 預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實 際收益超過預(yù)期收益時，則投 資有增加收益的潛力；反之， 投資面臨著風(fēng)險損失。 房地產(chǎn)金融 是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟 活動中通過各種信用方式、方 法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部 門融通資金的行為。 房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì) 1）從經(jīng)營 對象來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的 對象是不動產(chǎn)， 也就是房地產(chǎn)。 2）從業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看， 房 地產(chǎn)企業(yè)主要是服務(wù)型企業(yè) 3） 從生產(chǎn)要素密集度來看，房地 產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型和人 才密集型的企業(yè)。 4 ）從行業(yè) 特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟 活動具有鮮明行業(yè)特征。 房地產(chǎn)金融的特點 1）資金來 源的短期性和資金運

24、用的長期 性 2 ）資金來源的固定性和資 金運用的特定性 3 ）房地產(chǎn)金 融有很強的政策性 房地產(chǎn)金融的職能和作用 房地 產(chǎn)金融的主要職能表現(xiàn)在三個 方面： 一是籌資的職能 ；二是 融資 ；三是運用貨幣政策調(diào)控 房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)融資形式一般分為六 種：企業(yè)自有資金、銀行等金 融機構(gòu)貸款、證券市場融資、 杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合 作開發(fā)。房地產(chǎn)金融市場 是指從事與房 地產(chǎn)活動相關(guān)的金融商品和金 融工具交易活動的總和。 房地產(chǎn)金融市場的特征 1） 以 銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格 局 2 ）多元化的融資渠道日趨 活躍 3）房地產(chǎn)融資市場體系不健全 房地產(chǎn)金融市場中的客體是 指 在房地產(chǎn)金融市場

25、上可以同貨 幣相交易的各種金融契約，以 及除前面已系統(tǒng)介紹的股票、 債券等有價證券外，還包括存 單等融資工具。房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 房 地產(chǎn)金融市場由主體和客體構(gòu) 成。主體是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān) 的各類資金交易的資金供給 者、資金需求者和中介機構(gòu)。房地產(chǎn)證券化 （ Real Estate Securitization ），是指把流動 性較低的、非證券形態(tài)的房地 產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證 券資產(chǎn)的金融交易過程，從而 使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物 之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價證 券形式的股權(quán)和債權(quán)。 房地產(chǎn)證券化形式 主要包括房 地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和 房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種 形式。 房地產(chǎn)證

26、券化實質(zhì)上是不同投 資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一 種權(quán)利分配，其具體形式可以 是股票、債券，也可以是信托 基金與收益憑證等。 房地產(chǎn)證券化的功能 1、利于 提高銀行資產(chǎn)的流動性，釋放 金融風(fēng)險 2、可以改善銀行資 產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高銀行的資本 利用率 3、有利于拓展房地產(chǎn) 業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地 產(chǎn)運行機制 4、房地產(chǎn)證券化 的實現(xiàn)有助于房地產(chǎn)投資與消 費兩方面的實現(xiàn) 5、房地產(chǎn)證 券化對于減緩?fù)ㄘ浥蛎泬毫?, 穩(wěn)定證券市場也有重要意義 6、 房地產(chǎn)證券化有利于健全我國 的資本市場，擴大投資渠道 所謂住房抵押貸款證券化 是 指 商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)將其 所持有的抵押債權(quán)匯集重組成 抵押組群，

27、經(jīng)過擔(dān)保和信用加 強以證券形式出售給社會公 眾，既出售給社會投資者的融 資過程。 住房抵押貸款證券化意義 1） 拓寬房地產(chǎn)金融渠道，促進住 房消費 2 ）提高抵押貸款的流 動性，分散抵押貸款風(fēng)險，增 加金融體系安全性 3 ）增加社 會小額投資者的投資范圍，減 輕巨額儲蓄滯留在金融機構(gòu)的 壓力物權(quán) 作為一個法律范疇，是指 權(quán)利人依法對特定的物享有直 接支配和排他的權(quán)利。產(chǎn)權(quán) 是人們（財產(chǎn)主體）圍繞 或通過（客體）而形成的經(jīng)濟 權(quán)利關(guān)系，它是一定社會中人 與人之間財產(chǎn)關(guān)系在法律上的 表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指房地產(chǎn)所有者 對其所有的房地產(chǎn)享有的占 有、使用、收益、處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系 1、擔(dān)保

28、物權(quán) 2、典權(quán) 3 、地役權(quán) 4、不動產(chǎn) 相鄰關(guān)系 住房消費的性質(zhì) 1）具有商品 和社會保障品的雙重屬性 2 ） 住房具有消費品和投資品的雙 重角色 3）住房問題具有個人問題和社 會問題的雙重含義 住房消費與住房制度的關(guān)系 住 房消費與住房制度之間存在著 密切的聯(lián)系，一方面，住房消 費的性質(zhì)和特點是制定科學(xué)的 住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是 住房消費順利實現(xiàn)的可靠保 證。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的三個 階段 1）城鎮(zhèn)住房制度改革的 探索和試點階段 2 ）城鎮(zhèn)住房 制度改革的全面推進和配套改 革階段 3 ）城鎮(zhèn)住房制度改革 深化和全面實施階段 我國住房制度改革的目標(biāo) 建 立與社會主義市場經(jīng)濟體制建 設(shè)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制 度，實現(xiàn)住房商品化、 社會化； 加快住房建設(shè)， 改善居住條件， 滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房 需求。我國住房制度改革的基本內(nèi)容 停止住房實物分配，實行住 房分配貨幣化；建立和完善 以經(jīng)濟適用住房為主的住房供 應(yīng)體系；繼續(xù)推進現(xiàn)有公有 住房改革，培育和規(guī)范住房交 易市場；采取扶持政