20121127交房統一說辭100問.

1、*交房統一說辭一、服務篇1、物業(yè)服務公司是哪一家？答:*杠*物業(yè)服務有限公司；2、物業(yè)管理公司是幾級資質？答:*級；3、物業(yè)管理都有什么服務內容？答:服務內容分為常規(guī)服務和特約服務；1房屋公用部位的維護和管理；2房屋共用設施設備的運行維修養(yǎng)護和管理；3房屋公用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及污水管道的疏通4公共綠化維護和管理；5公共秩序維護、安全防范等事項的協調管理；6車輛停泊服務；7裝飾裝修管理服務；8物業(yè)檔案資料管理等；4、物業(yè)公司都提供哪些服務？答:除了常規(guī)的物業(yè)服務外，物業(yè)服務公司還將根據業(yè)主需求提供各種便民服務 如物業(yè)租售服務、干洗店、超市物品配送、代訂報刊等 ，以及提供

2、各種有償特約服 務，如戶內零星維修、家政服務等。5、物業(yè)辦公室在哪里？客服電話是多少？答:物業(yè)服務辦公室及客服中心位于小區(qū)*棟*單元一樓，辦公電話是*；6物業(yè)管理費是多少？多長時間收取一次？答:物業(yè)費標準為1.8元/tf （以物價局核定標準執(zhí)行。第一次收取一年物業(yè)服務 費，以后為每三個月（一季度收取物業(yè)服務費；7、物業(yè)收費收取的依據是什么？為什么現在的收費標準和買房時宣傳的不一樣答:根據四川省頒發(fā)的四川省物管費收費細則（2003的有關規(guī)定，普通住宅物 業(yè)服務收費實行政府指導價。近年的人工費用如最低工資標準、社保基數，水電費用等都有不同程度的上漲，原宣傳的物業(yè)服務費標準無法維持*物業(yè)服 務的正常

3、運營，若降低了物業(yè)服務水平業(yè)主的物業(yè)將得不到很好的保值增值，從而讓 業(yè)主的利益受損，在以后日常物業(yè)服務過程中您就會體會到物有所值的 ；8、有沒有 收費許可證？答:住宅小區(qū)收費實行政府指導價，采用備案制，物價局已核發(fā)有收費監(jiān)審證；9、物業(yè)服務費都包括什么？答:1管理服務人員的工資及按規(guī)定計提的福利費；2共用部位公用設施設備運行維護費；3清潔衛(wèi)生費；4綠化養(yǎng)護費；5公共秩序維護費;6辦公費；7固定資產折舊費；8社區(qū)文化活動費用；9業(yè)委會及業(yè)主大會活動費用；10物業(yè)管理人員教育、培訓費用；11法定稅費；12利潤；13物業(yè)共用部分,共用設施設備定期巡視及公共責任保險費用；14業(yè)主大會同意的其他費用；1

4、0、房子不住交不交物業(yè)費？答:交。根據物業(yè)管理條例相關規(guī)定，因乙方（業(yè)主原因空置的，物業(yè)服務費 由業(yè)主全額交納。物業(yè)服務提供的是對公共部位、公用設施的維護管理服務，而不是某一業(yè)主私人專有部分的服務，故業(yè)主住與不住各項物業(yè)服務工作的都會開展和 運行；11、物業(yè)費從什么時候開始收？答:自開發(fā)商發(fā)布入伙通知書（購房合同的交房時間起開始收取。為回饋小 區(qū)業(yè)主，在集中交房期間辦理入伙手續(xù)的業(yè)主是否有相關優(yōu)惠 ，需確認；12、我想先 去驗房再辦手續(xù)；我還沒看到房子怎么給你簽字？答:我理解您的心情，您是擔心房屋有質量問題，但是房屋現在已經具有竣工驗收 證明,而且物業(yè)公司對所有房屋及設備設施進行過驗收 ，已經

5、不存在影響您使用的問 題了，即便存在一些小的問題，我們也會協助您督促開發(fā)商盡快進行維修的。而且您 也知道這個流程行業(yè)通用的，我們的安排都是按照這個流程走的，如果隨意打亂，會嚴 重影響其他業(yè)主的收房進度的。（如業(yè)主堅持并吵鬧，可請示相關領導后允許；13、我還未看房就先交物業(yè)費不符合常理吧 ？答:同12;14、房子我沒住就先預交物業(yè)費，不交！答:不好意思，物業(yè)服務是對物業(yè)配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管 理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境和相關秩序的活動，針對的是公共區(qū)域，所以須先交費, 才能領鑰匙，不管您住不住，物業(yè)服務費都是要全額交納的，我們的做法完全符合法律 規(guī)定，如您有疑問，您可以上網查

6、詢或咨詢律師；15、質疑物業(yè)費收費不合理的。答:我們的收費標準是由鄭州市物價局批準過的，而且我們?yōu)槟峁┑氖且患壏?務標準。（如業(yè)主質疑物業(yè)公司資質和服務標準不一樣，可告訴業(yè)主，資質等級和服務 標準是沒有關系的，一級資質可以提供三級服務，三級資質也可以提供一級服務，一切 按照物業(yè)服務協議進行。16、一期交房后還有在施工的樓棟影響居住怎么辦 ？答:交房后施工采用的是封閉式施工，國家對工程施工時間都有一定的規(guī)定，而且 室內裝修還要幾個月，現還未交房的樓棟主體已經完工了 ，就剩下室內的一些工程，不 會很吵的；17、車庫問題答:關于車庫問題請您到售樓部咨詢，置業(yè)顧問會給您詳細解答；、收樓篇18、辦理入

7、住手續(xù)需要哪些資料？答:需要入伙通知書、入伙須知、身份證、購房合同、購房交款發(fā)票（房款發(fā)票、代辦費發(fā)票等、近期一寸彩照兩張。19、辦理入住手續(xù)有哪些流程？答:由客戶服務中心人員查驗客戶相關資料 一一客戶驗房一一客戶在簽字確認 移交接收文件一一簽訂物管協議一一交費一一領鑰匙、物品、資料；20、業(yè)主出差代辦入住手續(xù)需要哪些資料？答:業(yè)主出差可由業(yè)主授權人代辦，但要業(yè)主的授權書。資料同18;21、業(yè)主不在本地，能否延期辦理入住手續(xù)？答:可委托他人辦理，如不是房屋質量問題不能延期辦理入住手續(xù)；22、驗房時發(fā)現有問題該怎么辦？答:驗房時，業(yè)主對照購房合同的交房標準逐項查驗，如業(yè)主發(fā)現存在問題或 疑問，物

8、業(yè)會有工作人員陪同業(yè)主驗房，能解釋的予以合理解釋，以打消業(yè)主的疑慮。 不能解釋的，工作人員應認真記錄，注意跟蹤反饋，對業(yè)主負責，并及時聯系督促開發(fā)商 盡快解決；23、驗房時發(fā)現的問題多長時間內解決？答:對于驗房時發(fā)現的問題，服務中心會及時匯總并轉交開發(fā)商相關責任部門，適 時跟蹤，及時向業(yè)主反饋處理結果；24、鑰匙如何領取？有什么手續(xù)？答:在營銷中心財務部辦理房款結算手續(xù)后，憑財務部出具的入住確認單，到 物業(yè)服務中心按照業(yè)主入住手續(xù)辦理流程進行鑰匙的領??；25、業(yè)主驗房時發(fā)現墻面空鼓的現象？答:若業(yè)主驗房時發(fā)現墻面出現空鼓現象，應解釋為不超出400伽的空鼓是國家 允許的范圍之內的，不影響房屋質量

9、（具體做法用手掌大概比劃一下。如若出現超過 手掌范圍的空鼓，要立即做出反應，把具體位置記錄下來，通報給施工單位進行整改；26、橫梁或進深、進高出現明顯誤差？答:建房不是工業(yè)化很強的流水線，大部分都是由工人來做的，橫梁橫向寬度或進 深寬度若不超出兩公分范圍的誤差屬于正?，F象，若超出兩公分多以上的誤差，應解 釋為樓體屬于框架結構，混凝土澆灌的，出現一點誤差是在所難免的，并且抹灰層的厚 度不均勻也是不可避免的，在裝修時通過粉刷墻面加厚、削薄之后完全可以解決這 個問題，若誤差不明顯或業(yè)主不提出這樣的問題，則不必細究；27、鋼筋外露問題？答:在建筑房屋主體時，需要搭建腳手架，而且房屋主體本身也是鋼筋混凝

10、土 ，這 種問題不是屬于質量問題，我們會安排人把鋼筋切割掉；28、陰陽角垂直不平？答:房屋本身是毛坯房，陰角和陽角不平一般屬于抹灰不均勻，在裝修時通過粉刷 墻面,完全可以修復，不會影響美觀；29、衛(wèi)生間、廚房墻面粗糙？答:衛(wèi)生間、廚房在裝修時都要貼墻磚，不需要掛白，墻面粗糙些更容易抹灰；30、進戶門、窗戶開關不靈活，有響聲、有回彈現象怎么辦？答:這個問題只需要簡單的調試就行了 ，您放心,我們馬上安排工人做；31、進戶門有輕微劃痕、有凹陷怎么辦？答:A輕微劃痕變形不影響美觀，在施工過程中在所難免；B凹陷、變形嚴重的根據業(yè)主意見上報處理；32、門框、窗框斜答:這種問題屬于安裝問題，您放心，我們馬上

11、會通知工人維修；33、雙層玻璃有破碎或中間有水蒸氣的；答:請您放心我們會安排更換；34、窗框、門框密圭寸不嚴，窗框排水口位置不對。答:這種問題很簡單，我們會馬上通知施工方維修，維修結束后就給您回復；35、 因房屋確實有質量原因而業(yè)主不肯簽字時的解釋。答:此次簽字是對您發(fā)現問題的確認，所以請您簽字，我們好給您登記維修。最后 會給您很滿意的答復；36、來到辦手續(xù)現場就很挑剔的業(yè)主（影響交房現場持續(xù)的應急說法。答:如果我們的服務不能達到您的滿意，我可以帶您到辦公室，由我們負責人親自 為您辦理。然后迅速把業(yè)主帶離現場，以免造成影響；37、關于交付業(yè)主鑰匙問題的統一說辭。答:物業(yè)留有一把裝修鑰匙，是為了

12、方便房屋有問題需整修的，請業(yè)主在物業(yè)公司 托管一把裝修鑰匙，以方便維修，維修完成后鑰匙會返還業(yè)主；進一步解釋：（鑰匙有說明書鑰匙分為A、B兩種,正式鑰匙順時針旋轉360度裝修鑰匙就不再管用了 ；38、對個別帶領驗房師來的業(yè)主統一說辭。答:通知驗房組組長來處理；39、 業(yè)主要求驗房人員帶領去地下室看車位的？答:很抱歉，今天交房的業(yè)主比較多，我還要帶領其他業(yè)主去驗房，地下室有專門 接待，我就不陪您一起去了 ；三、收費篇40、物業(yè)費收費標準是多少，答:電梯公寓物業(yè)服務費為:1.8元/ m2 ?月;商業(yè):*元加?月 ;41、物業(yè)費以后是否會漲？答:物業(yè)費用漲價是由政府和物價局來決定的，后期會不會漲價要

13、看當地的收入 水平及物價漲幅，物業(yè)服務公司是沒有權利隨意調價的42、你們的物業(yè)管理費用還是比較高的？答:物業(yè)費的制定是在物業(yè)管理條例的制約下，根據物業(yè)服務的項目和標準由物 業(yè)公司提出申請，由物價局統一審核，批準。價格不會太高，物價局會根據荊州當地的 消費水平確定物業(yè)費，我們會讓您享受到性價比最高的服務43、辦理入住手續(xù)要收哪些費用？怎么收？答:一次性交一年的物業(yè)管理費；44、為什么要一次性交一年的物管費？答:考慮到入伙后業(yè)主不是很快入住，為避免業(yè)主每月往物業(yè)公司兩頭跑的麻煩 我們實行預收一年的物業(yè)管理費；45、物業(yè)公司負責代理房屋出租嗎？房屋若出租要辦手續(xù)么？答:可以,屬于有償服務。房屋若出租

14、，業(yè)主須和承租人簽訂房屋租賃協議征得政 府有關部門許可后到物業(yè)服務中心備案，并辦理相關的手續(xù)，明確三方的責權利，以確 保業(yè)主的權益不受到損壞，同時能維護*小區(qū)的公共秩序；46、房屋若出租要辦手續(xù)么？答:房屋若出租，業(yè)主須和承租人持房屋租賃合同到物業(yè)服務中心備案，并辦理相關的手續(xù) 明確三方的責權利；47、電動車、自行車是否收費？答:另提供停放場地，無專人看管的不收取任何費用。如有專人看管，按照前期 物業(yè)服務合同相關約定執(zhí)行48、水電氣如何交費？答：49、收不收電梯使用費？答:電梯的運行電費和維修、檢測費用都包含在物業(yè)服務費中了；50、電話、寬帶、有線電視如何交費？答:電話、寬帶、有線電視費為各公

15、共服務單位直接收費到戶；51、申請裝修要交哪些費用？答:裝修管理費、建渣清運費、工人出入證辦理等相關費用；52、物業(yè)管理費里不是已有垃圾費了嗎？答:生活垃圾是按照*市相關政策單獨收取的，而這里的垃圾清運費是指的建筑 裝修垃圾；53、裝修垃圾自行處理能不能不交此費用？答:建筑垃圾業(yè)主是不能傾倒在市政生活垃圾箱的，我們物業(yè)服務公司將指定建 渣堆放點按照政府部門要求統一清運至相關場地，該費用是代收代付的，所以業(yè)主需 繳納該費用；54、有線電視怎么收費？答:有線每年*元；55、地下車位是買還是租？如何收費？答:出售政策按照銷售部的相關政策執(zhí)行；若為出租車位，車位場地使用費收費標準為*元/月/位；若為出

16、售車位，則無該費用；車位物業(yè)服務費收費標準為*元/月/位 ；四、裝修篇56、住宅各部位的保修情況是怎樣的？答:商品房超長包修范圍為:1屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生、房間和外墻面防滲漏的 保修期為:5年;2電氣管線、給排水管道 保修期為4年（一般為2 年；3墻面、頂棚摸灰層脫落，保修期為2年（一般為1年;4地面空鼓開裂、大面積起 砂，保修期為2年（一般為1年；5門窗翹裂、五金件損壞，保修期為1年;6管道堵塞：保 修期為4個月，不合理使用使用造成的除外（一般為兩個月；7電器開關:保修期為1年 （一般為6個月。其他的保修期限依據國家相關規(guī)定執(zhí)行56、陽臺能不能改？答:不能，根據業(yè)主說明書以及業(yè)主臨

17、時規(guī)約等要求 ，外立面不能破壞， 影響房屋的外觀整齊劃一，同時有滲漏的隱患，也侵害了全體業(yè)主的權益；57、防盜 網能不能裝？答:可以安裝內置式隱形防盜網，但要預留安全緊急出口（材質需按照統一要求執(zhí) 行-確定材質；58、窗戶欄桿能不能拆除？答:為安全起見，建議業(yè)主裝修時窗戶欄桿不要拆除，可以選用其他材質的裝飾欄 桿；59、什么時候能開始裝修？答:業(yè)主在辦理完入住手續(xù)、并辦理完裝修手續(xù)、簽訂裝修管理協議后方 能開始裝修；60、裝修有什么要求？答:在您辦理入住手續(xù)時，簽收的業(yè)主手冊中，關于裝修手續(xù)的辦理有非常詳 細地介紹和說明，請業(yè)主注意查閱相關內容；61、空調如何安裝？答:原則上按預留空調位置安裝

18、，若業(yè)主根據需要自行移位，服務中心將給予勸阻 并下達整改通知，拒絕整改者，由此產生的一切后果由業(yè)主自行負責；62、可視對講 能否拆改？答:可視對講請勿隨意拆改，以免影響后期的正常使用 拆改后產生的一切問題及 后果由業(yè)主自行負責，且相應的質保期自動中止；63、雨水積水是否會倒流戶內？答:由于露臺與戶內有一道反梁坎且陽臺與戶內有內外高差，所以雨水不會倒流戶內;64、下水管道排水是否對下層住戶造成影響？答:首層戶內的廢水和污水是獨立排放的，上層的污水排放不會對下層造成影響65、廚、衛(wèi)的防水如何處理？答:軟防水（即深層防水；66、建立專項維修資金的法律依據是什么？答：物業(yè)管理條例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小

19、區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住 宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資 金?！睂ｍ椌S修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施 設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?7、專項維修資金的用途是什么？答:專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設施設備的保修期滿后的維修工 程，即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。68、誰應交納商品住宅專項維修資金？答:凡是1999年1月1日以后簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相 連的非住宅等房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或 自用的開發(fā)商也應交納專項維修資金。70

20、、不交納專項維修資金的怎么辦？答:不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權屬 登記手續(xù)。71、業(yè)主交納專項維修資金的標準是什么 ？答:商品住宅的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積后有變化的以結算價款為準。具體以市房管辦通知比例交納。72、業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理 ？答:商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦 負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚?用。根據國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。73、 業(yè)主能否不按規(guī)定或約定圭寸閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光

21、棚？答:封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感 到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公 眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守業(yè)主（臨時規(guī)約和 小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。74、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答:公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權益，業(yè) 主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用 ；造成共用部位損壞的，還可以 要求其承擔賠償責任。75、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎 ？答:業(yè)主

22、應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容 ：裝飾裝修工程的實施內容 裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及 防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。76、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？答:按照建設部第110號住宅室內裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，住宅室內裝飾 裝修活動，禁止下列行為：(1未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建筑主 體和承重結構；(2將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房 ；(3擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、

23、混凝土墻體；(4損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；(5未經批準，不得搭建建筑物、構筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗 拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。(6其他影響建筑結構和使用安全的行為。77、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查？答:業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束后，物業(yè)管理企業(yè)應當按照裝飾裝修 管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協議的予以制 止;情節(jié)嚴重的，及時向有關部門報告。78、 住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定？答：按照裝修管理規(guī)定執(zhí)行；79、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應

24、當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物 80、窗臺、陽臺及走廊間上方無雨棚 的地方，業(yè)主能否安裝雨棚？對雨棚有何要 求？答：為維護小區(qū)整體外觀，除頂 樓露臺外都不能安裝雨棚，頂樓露臺雨棚在安裝 前應到小區(qū)物管處報施工方案， 辦理相關手續(xù)，并按照小區(qū)統一規(guī)劃的標準、材 質、樣式進行安裝，做到有組織 排水，以保持外觀整體性81、我的房屋在收房時還存在很多質量問題，那我的物 業(yè)費應該是從你們什么時候給我修好合格以后才繳嗎？82、答：如果你的房屋確實存在質量問題而且很大的話我們可以幫你與開發(fā)商取得聯系通過專業(yè)人士檢查確定后確屬房屋質量問題， 我想開發(fā)商會根據實際情況 考慮的。作為我們物業(yè)來 講我們沒有權利擅自改變你的入伙時間。從通知業(yè)主入 伙以后，物業(yè)公司就已經 開始提供全方位的物業(yè)管理服務，因此物業(yè)管理費從入 伙通知之日算起83、手 機、的信號不好，可否增設機站？ 答：東壩片區(qū)已設有手機機站，是否增設由移 動、電信等相關部門決定，物業(yè)方 可與相關部門進行協調； 五、安全篇8