青島寫字樓市場(chǎng)調(diào)研最終PPT課件

1、授課：XXX1 青島重點(diǎn)區(qū)域青島重點(diǎn)區(qū)域 寫字樓調(diào)研寫字樓調(diào)研 授課：XXX2 一一 香港路香港路CBD 授課：XXX3 1.1 海航萬(wàn)邦中心海航萬(wàn)邦中心 總建筑面積216024m2占地面積20000m2 辦公建面87000m2辦公比例40% 商業(yè)建面45000m2商業(yè)比例20% 開盤時(shí)間2010-9-16入住時(shí)間2011-4 去化率0%入住率10% 標(biāo)準(zhǔn)層面積2000m2入駐企業(yè)類型 深發(fā)展、中國(guó)惠普、普 華永道、阿斯頓馬丁 車位數(shù)946車位價(jià)格租金1000元/月 電梯數(shù)20部客梯2部貨梯電梯品牌日本三菱 層高4m凈高2.7m 大堂面積600m2大堂挑高12m 售價(jià)30000元/m2租金5元

2、/m2/天 授課：XXX4 海航萬(wàn)邦中心2012年08月30日的最 新銷售報(bào)價(jià)寫字樓為 均價(jià)30000元/ 平方米 相比上個(gè)銷售周期上漲了0%。 海航萬(wàn)邦中心近12個(gè)月的銷售價(jià)格 下跌了6000元，跌幅為17%； 近24 個(gè)月的銷售價(jià)格下跌了4000元，跌 幅為12%； 與本項(xiàng)目2010年04月11 日第一次對(duì)外報(bào)出的40000元相比， 29個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)下跌了 10000元，跌幅為25%。 營(yíng)銷方式： 出售：2000m2整層出售， 業(yè)主自用。 出租：5-21F自由分割 21-51F整層或半層出租 主客戶群定位： 世界500強(qiáng)企 業(yè)，國(guó)內(nèi)大型 企業(yè) 輔助客戶群： 發(fā)展型創(chuàng)意型 大中型企

3、業(yè) 入駐大型企業(yè)： 深發(fā)展、中國(guó)惠 普、普華永道、 阿斯頓馬丁 因租金相對(duì) 高，入駐企 業(yè)較少 該項(xiàng)目因其產(chǎn)品高端本地客戶群少、而營(yíng)銷推廣方案過(guò)于保守，又遇到 房產(chǎn)調(diào)控這一大背景，導(dǎo)致其營(yíng)銷表現(xiàn)不佳 海航萬(wàn)邦中心 授課：XXX5 海航萬(wàn)邦中心推廣策略 萬(wàn)邦中心項(xiàng)目宣傳推廣：萬(wàn)邦中心項(xiàng)目宣傳推廣：萬(wàn)邦中心項(xiàng)目自展開推廣活動(dòng)以來(lái)，未在全市主流媒體投放廣告。萬(wàn)邦中心項(xiàng)目自展開推廣活動(dòng)以來(lái)，未在全市主流媒體投放廣告。 盡管常規(guī)推廣方式較少，但是萬(wàn)邦中心在搜房網(wǎng)、海奧網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站定時(shí)更新推廣，盡管常規(guī)推廣方式較少，但是萬(wàn)邦中心在搜房網(wǎng)、海奧網(wǎng)等專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站定時(shí)更新推廣， 網(wǎng)絡(luò)宣傳較多。以及促銷活

4、動(dòng)網(wǎng)絡(luò)宣傳較多。以及促銷活動(dòng)12年年7月份推出的月份推出的“購(gòu)房送百萬(wàn)跑車的活動(dòng)以及購(gòu)房送百萬(wàn)跑車的活動(dòng)以及全球四大會(huì)計(jì) 師事務(wù)所之一的普華永道舉行的隆重入駐 儀式。 海航萬(wàn)邦中心 授課：XXX6 1.2 中鐵青島中心中鐵青島中心 總建筑面積 334676.14 m2占地面積18229.2 m2 辦公建面79600 m2辦公比例23 % 商業(yè)建面45000m2商業(yè)比例14% 開盤時(shí)間2012-05-19入住時(shí)間2013年底 去化率50 %（寫字樓中比例）入住率 % 標(biāo)準(zhǔn)層面積1800m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)1249車位價(jià)格待定 電梯數(shù)22部客梯2部貨梯電梯品牌瑞士迅達(dá) 層高4.2m凈高3m 大

5、堂面積600m2大堂挑高10.8m 售價(jià)均價(jià)33000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX7 青島中心2012年09月18日寫字 樓的最新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)33000 元/平方米 相比上個(gè)銷售周期持 平。 青島中心近12天的銷售價(jià)格持平； 近5個(gè)月的銷售價(jià)格保持穩(wěn)定， 漲跌幅為0%； 與本項(xiàng)目2012年 05月18日第一次對(duì)外報(bào)出的 33000元相比，銷售價(jià)格保持穩(wěn) 定，漲跌幅為0%。 營(yíng)銷方案：銷售 20F以上 半層或整層出售 500m2以上 7-20F 自由分割出售 200- 300m2 在房產(chǎn)調(diào)控大背景下，該項(xiàng)目目前去化率達(dá)50%，這與其 積極穩(wěn)健的營(yíng)銷推廣方案密不可分。 世界500強(qiáng)企

6、業(yè)以 及國(guó)內(nèi)大型企業(yè) 發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè) 中鐵青島中心 授課：XXX8 青島中心的推廣 名稱發(fā)布日期星期媒體版面推廣述求 中鐵青島中心 2011/1/21 星期五 半島都市報(bào)第A48版：廣告青島中心 華彩啟幕 中鐵青島中心 2011/4/26 星期二 半島都市報(bào)A9：廣告60年紅籌央企，30載青島同舟 中鐵青島中心2011/5/5 星期四 半島都市報(bào)A11版：青島新聞60年紅籌央企 30載青島同舟 中鐵青島中心 2011/1/24 星期一青島早報(bào)1版中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司嚴(yán)正聲明 中鐵青島中心 2011/4/28 星期四青島早報(bào) 15版：青島新聞社會(huì)60年紅籌央企，30下載青島同舟 中鐵青島中心項(xiàng)目

7、宣傳推廣：中鐵青島中心項(xiàng)目宣傳推廣：20112011年以來(lái)中鐵青島中心在青島主流媒體（半年以來(lái)中鐵青島中心在青島主流媒體（半 島報(bào)、早報(bào)）上共計(jì)投放報(bào)廣島報(bào)、早報(bào)）上共計(jì)投放報(bào)廣5 5次，合計(jì)總金額約次，合計(jì)總金額約60.160.1萬(wàn)元。萬(wàn)元。青島中心青島中心5月份月份 開盤后活動(dòng)以品鑒會(huì)、全球綜合體驗(yàn)之旅、沙龍講座、團(tuán)購(gòu)等活動(dòng)的投放開盤后活動(dòng)以品鑒會(huì)、全球綜合體驗(yàn)之旅、沙龍講座、團(tuán)購(gòu)等活動(dòng)的投放 中鐵青島中心 授課：XXX9 樣板間發(fā)布與聯(lián)合青島房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng) 中鐵青島中心 授課：XXX10 1.3 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 總建筑面積138501m2占地面積13414m2 辦公建面4

8、0000m2辦公比例28% 商業(yè)建面35000m2商業(yè)比例25% 開盤時(shí)間2010-9入住時(shí)間2011-10 去化率100%（可售部分）入住率50% 標(biāo)準(zhǔn)層面積2000m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)907車位價(jià)格租金1000元/月 電梯數(shù)8部客梯 電梯品牌日本三菱 層高4m凈高 m 大堂面積300m2大堂挑高 13m 售價(jià)均價(jià)38000元/m2租金6元/m2/天 授課：XXX11 p戶型配比：戶型配比：已取得預(yù)售的寫字樓物已取得預(yù)售的寫字樓物 業(yè)房源面積范圍業(yè)房源面積范圍130-350130-350平米不等，其平米不等，其 中主力戶型為中主力戶型為300-350300-350平，共平，共7373套約

9、套約 2349423494平方米。平方米。 p 推盤節(jié)奏及去化：推盤節(jié)奏及去化：20102010年年1010月份項(xiàng)月份項(xiàng) 目取得預(yù)售，到目取得預(yù)售，到20122012年年8 8月底僅售月底僅售7474 套約套約13245.88 m2 13245.88 m2 平方米，寫字樓去平方米，寫字樓去 化率化率17%17%。 p 價(jià)格：價(jià)格：目前目前7-237-23層寫字樓物業(yè)均價(jià)層寫字樓物業(yè)均價(jià) 3.83.8萬(wàn)萬(wàn)/ /平方米，平方米，2626層以上精裝公寓層以上精裝公寓5 5萬(wàn)萬(wàn) 元元/ /平方米。平方米。 概況：甲級(jí)寫字樓物業(yè)房源118套， 總建面約30773平方米，集中分布 在7-23層，26層以上

10、為公寓。； 截止到2012年8月份寫字樓物業(yè)均 價(jià)38000萬(wàn)/平，僅對(duì)外銷售74套， 去化率17% 面積面積 段段 總套總套 數(shù)數(shù) 總面積總面積 ( ( ) ) 銷售銷售 套數(shù)套數(shù) 銷售面銷售面 積積( () ) 剩余剩余 套數(shù)套數(shù) 剩余面剩余面 積積( () ) 去化率去化率 130- 150 213087.8213087.800 100.00 % 150- 170 8 1224.0 4 81224.0400 100.00 % 170- 200 15 2674.8 3 142495.951178.88 93.00 % 250- 300 1292.461292.4600 100.00 % 3

11、00- 350 73 23493. 81 2626.2271 22867.5 9 3.00% 合計(jì)合計(jì)118118 30772.30772. 9494 46467726.477726.477272 23046.423046.4 7 7 25.1125.11 % 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 授課：XXX12 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目宣傳推廣：遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目宣傳推廣：20112011年年1010月份在青島主流媒體（半島報(bào)、早報(bào)）月份在青島主流媒體（半島報(bào)、早報(bào)） 上共投放報(bào)廣上共投放報(bào)廣1 1次，合計(jì)總金額約次，合計(jì)總金額約29.229.2萬(wàn)元。萬(wàn)元。 名稱發(fā)布日期星期媒體版面推廣述求 遠(yuǎn)雄國(guó)際 廣場(chǎng) 2011/10

12、/14 星期五 半島都市 報(bào) A23版：廣告鼎立國(guó)際 對(duì)話世界 遠(yuǎn)雄國(guó)際廣場(chǎng) 授課：XXX13 1.4 凱悅中心凱悅中心 總建筑面積103569m2占地面積8542m2 辦公建面30000m2辦公比例29% 商業(yè)建面19000m2商業(yè)比例18% 開盤時(shí)間2008-01-09 入住時(shí)間2010-12-30 去化率100%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)320車位價(jià)格租金1200元/月 電梯數(shù) 4部客梯 2部貨梯電梯品牌日本三菱 層高4.5m凈高4m 大堂面積400m2大堂挑高5m 售價(jià)40000元/m2租金6元/m2/天 授課：XXX14 p 戶型配比：戶型配比：已取得預(yù)售

13、的寫字樓物已取得預(yù)售的寫字樓物 業(yè)房源面積范圍業(yè)房源面積范圍60-30060-300平米不等，其平米不等，其 中主力戶型為中主力戶型為170-200170-200平，共平，共2727套約套約 49024902平方米。平方米。 p 推盤節(jié)奏及去化：推盤節(jié)奏及去化：20092009年年1111月份凱月份凱 悅中心住宅物業(yè)取得預(yù)售，悅中心住宅物業(yè)取得預(yù)售，20102010年年1 1 月份寫字樓物業(yè)取得預(yù)售，到月份寫字樓物業(yè)取得預(yù)售，到20112011年年 5 5月份對(duì)外銷售的寫字樓物業(yè)全部售罄，月份對(duì)外銷售的寫字樓物業(yè)全部售罄， 月均去化月均去化3.53.5套約套約560560平方米。平方米。 p

14、價(jià)格：價(jià)格：寫字樓物業(yè)開盤初期價(jià)格相寫字樓物業(yè)開盤初期價(jià)格相 對(duì)較低，對(duì)外報(bào)價(jià)對(duì)較低，對(duì)外報(bào)價(jià)2200022000元元/ /平方米，平方米， 價(jià)格較低；價(jià)格較低；20112011年之后由于沿海一線年之后由于沿海一線 甲級(jí)寫字樓價(jià)格的快速上漲，該項(xiàng)目甲級(jí)寫字樓價(jià)格的快速上漲，該項(xiàng)目 寫字樓銷售價(jià)格達(dá)到寫字樓銷售價(jià)格達(dá)到4-54-5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平方米。平方米。 公寓公寓 寫字樓寫字樓 商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓 狀態(tài):售完 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，積極的營(yíng)銷推 廣方案，合適的時(shí)機(jī)，史上 最瘋狂的市場(chǎng)需求，促使該 項(xiàng)目快速去化 凱悅中心 授課：XXX15 凱悅中心推廣 凱悅中心的項(xiàng)目宣傳推廣：凱悅中心的項(xiàng)目宣傳推廣：紙

15、媒（半島都市報(bào)、青島早報(bào)紙媒（半島都市報(bào)、青島早報(bào)/ /晚報(bào)晚報(bào)/ /日?qǐng)?bào)）、戶外，游艇會(huì)日?qǐng)?bào)）、戶外，游艇會(huì) 活動(dòng)。階段性投入活動(dòng)。階段性投入500500萬(wàn)左右推廣費(fèi)用萬(wàn)左右推廣費(fèi)用 凱悅中心 授課：XXX16 1.5 香格里拉中心香格里拉中心 總建筑面積80000m2占地面積M2 辦公建面31911m2辦公比例40% 商業(yè)建面8000m2商業(yè)比例10% 開盤時(shí)間2007年入住時(shí)間2008年下半年 去化率%入住率90% 標(biāo)準(zhǔn)層面積1300m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)699車位價(jià)格租金750元/月 電梯數(shù)8部客梯1部貨梯電梯品牌日立 層高4.2m凈高2.7m 大堂面積600m2大堂挑高10.8m

16、售價(jià)元/m2租金150元/m2/月 授課：XXX17 香格里拉中心只租不售， 其招商推廣更多的應(yīng)用坐 銷模式，廣告推廣活動(dòng)很 少，主要依靠香格里拉大 酒店的名聲以及網(wǎng)絡(luò)推廣 吸引客戶前來(lái)咨詢，但因 香格里拉大酒店在青島的 聲名遠(yuǎn)播，其招商工作進(jìn) 行的比較順利。 香格里拉中心 授課：XXX18 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)建筑面積 1海航萬(wàn)邦寫字樓87000 2青島中鐵寫字樓79600 3凱悅中心寫字樓30000 4香格里拉中心寫子樓31911 5遠(yuǎn)雄寫字樓40000 區(qū)域內(nèi)潛在綜合體項(xiàng)目中，海航萬(wàn)邦、青島中心、遠(yuǎn)雄都是以銷售為主，相對(duì)于香格里拉中心和凱悅中心以租 賃和自用為主。 本項(xiàng)目的銷售與經(jīng)營(yíng)是一

17、個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，為應(yīng)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)變化與競(jìng)爭(zhēng)壓力，重點(diǎn)控制銷售節(jié)奏，保留部分 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，通過(guò)自身的運(yùn)作提升價(jià)值。 香港香港CBD區(qū)域項(xiàng)目分析區(qū)域項(xiàng)目分析 授課：XXX19 二二 海爾路區(qū)域海爾路區(qū)域 授課：XXX20 2.1 大榮中心大榮中心 總建筑面積91110m2占地面積16805m2 辦公建面70000m2辦公比例77% 商業(yè)建面15000m2商業(yè)比例16% 開盤時(shí)間2012-05-28入住時(shí)間2013年下半年 去化率20%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積1200m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)450車位價(jià)格15萬(wàn)/個(gè) 電梯數(shù)4部客梯 1部貨梯電梯品牌日本三菱 層高3.2m凈高2.85m 大堂面積600m2大

18、堂挑高10m 售價(jià)20000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX21 大榮中心-戶型面積配比 樓樓 座座 樓層樓層戶型面積（平）戶型面積（平）套數(shù)（套）套數(shù)（套）配比配比 北 樓 25 1871623.5% 2071826.5% 2781217.6% 2981014.7% 28611.5% 36411.5% 398811.8% 57622.9% 分析：大榮中心標(biāo)準(zhǔn)層面積在分析：大榮中心標(biāo)準(zhǔn)層面積在800-1200平之間，平之間，5-13層標(biāo)準(zhǔn)層面積層標(biāo)準(zhǔn)層面積800平左右，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分割成平左右，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層分割成4戶，單戶，單 戶面積戶面積200平左右；平左右；14-18層設(shè)計(jì)層設(shè)計(jì)5層層2

19、00平左右空中花園，標(biāo)準(zhǔn)層分割成平左右空中花園，標(biāo)準(zhǔn)層分割成2戶，單戶面積戶，單戶面積400平左右；平左右；19-23 層標(biāo)準(zhǔn)層面積層標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平左右，分割成平左右，分割成4戶，單戶面積戶，單戶面積300平左右，平左右，24層分割成層分割成2戶，單戶面積戶，單戶面積600平左右。平左右。 成交量： 時(shí)間套數(shù) 2012-071 2012-081 2012-091 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，便捷的交 通，雖然受整體樓市調(diào) 控大勢(shì)影響，隨著其推 廣方案的跟進(jìn)，會(huì)有較 好的表現(xiàn) 大榮中心 授課：XXX22 大榮中心的項(xiàng)目宣傳推廣：大榮中心的項(xiàng)目宣傳推廣：推廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外。以科技主題做為宣傳手段，推

20、廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外。以科技主題做為宣傳手段， 打折促銷手段打折促銷手段9898折。折。1212年的春季房展參展年的春季房展參展 大榮中心 授課：XXX23 2.2 名匯國(guó)際名匯國(guó)際 總建筑面積155000m2占地面積37200m2 辦公建面94600m2辦公比例61% 商業(yè)建面4100m2商業(yè)比例3% 開盤時(shí)間2012-07入住時(shí)間2014 去化率15%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)1116車位價(jià)格待定 電梯數(shù)5部客梯 1部貨梯電梯品牌芬蘭通力 層高4m凈高2.8m 大堂面積600m2大堂挑高7.5m 售價(jià)16000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX24 名匯

21、國(guó)際 價(jià)格分析： 名匯國(guó)際2012年08月29日的最 新銷售報(bào)價(jià)為 均價(jià)16000元/平 方米 相比上個(gè)銷售周期持平。 名匯國(guó)際近22天的銷售價(jià)格持平； 近1個(gè)月的銷售價(jià)格持平； 與本 項(xiàng)目2012年07月09日第一次對(duì) 外報(bào)出的16000元相比，1個(gè)月 以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)持平。 樓棟名稱可售套數(shù)網(wǎng)簽套數(shù)總套數(shù) 嶗山區(qū)石嶺路39號(hào)1號(hào)樓124 34 158 嶗山區(qū)石嶺路39號(hào)2號(hào)樓349 192 541 成交分析： 目前網(wǎng)簽總成交套數(shù)226套，在已預(yù)售房源中去化占32%，考慮到該項(xiàng)目還有部分房源 未售，因此其總體去化率在15%左右。 精準(zhǔn)的客群與市場(chǎng)定位、良好的推廣、適中的價(jià)格，多層次的面積區(qū)

22、間使得該項(xiàng)目在 項(xiàng)目初期總能為客戶找到其需要的房源，滿足客戶的需求，從而成交！ 授課：XXX25 名匯國(guó)際的項(xiàng)目宣傳推廣：名匯國(guó)際的項(xiàng)目宣傳推廣：推廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外。暖場(chǎng)活動(dòng)較多，如拉斯維加推廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外。暖場(chǎng)活動(dòng)較多，如拉斯維加 斯和圈層內(nèi)的營(yíng)銷，比如游艇會(huì)。斯和圈層內(nèi)的營(yíng)銷，比如游艇會(huì)。 名匯國(guó)際 授課：XXX26 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)建筑面積 1大榮中心寫字樓70000 2名匯中心寫字樓94600 區(qū)域內(nèi)的在售有競(jìng)爭(zhēng)的綜合體項(xiàng)目。 嶗山CBD區(qū)為主要總部和貿(mào)易，環(huán)境較好，價(jià)格適中 海爾路海爾路CBD區(qū)域項(xiàng)目分析區(qū)域項(xiàng)目分析 授課：XXX27 三三 中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)

23、 授課：XXX28 3.1 諾德廣場(chǎng)諾德廣場(chǎng) 總建筑面積146847m2占地面積18828m2 辦公建面25712m2辦公比例18% 商業(yè)建面49000m2商業(yè)比例33% 開盤時(shí)間2011-9-24入住時(shí)間2013年上半年 去化率30%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1200m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)907車位價(jià)格待定 電梯數(shù)6部客梯 電梯品牌三菱 層高3.3m凈高2.65m 大堂面積300m2大堂挑高10m 售價(jià)均價(jià)22000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX29 物業(yè)類物業(yè)類 型型 開盤時(shí)間開盤時(shí)間銷售均價(jià)銷售均價(jià) 供應(yīng)數(shù)供應(yīng)數(shù) 量（套）量（套） 累計(jì)網(wǎng)累計(jì)網(wǎng) 簽數(shù)（套）簽數(shù)（套） 案場(chǎng)實(shí)際成交（

24、據(jù)置案場(chǎng)實(shí)際成交（據(jù)置 業(yè)顧問(wèn)介紹）業(yè)顧問(wèn)介紹） 寫字樓2011.9.2318500-24000882455 諾德廣場(chǎng)目前寫字樓的去劃量為諾德廣場(chǎng)目前寫字樓的去劃量為30%。 寫字樓銷售價(jià)格寫字樓銷售價(jià)格18500元元/平平24000元元/ 平平 客群分析：客群分析： 購(gòu)買辦公樓的客戶一般是外貿(mào)、購(gòu)買辦公樓的客戶一般是外貿(mào)、 金融類的，客戶大多以投資為金融類的，客戶大多以投資為 主?？蛻魠^(qū)域是市南偏多。主?？蛻魠^(qū)域是市南偏多。 諾德廣場(chǎng)2011年09月28日的最新銷 售報(bào)價(jià)為均價(jià)22000元/平方米，相 比上個(gè)銷售周期上漲了0%。 諾德廣場(chǎng)近12個(gè)月的銷售價(jià)格上漲 了2000元，漲幅為10%；

25、 與本項(xiàng)目 2011年09月第一次對(duì)外報(bào)出的 20000元相比，12個(gè)月以來(lái)，銷售 價(jià)格累計(jì)上漲了2000元，漲幅為 25%。 諾德廣場(chǎng) 授課：XXX30 諾德廣場(chǎng)的項(xiàng)目宣傳推廣：諾德廣場(chǎng)的項(xiàng)目宣傳推廣：推廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外、推廣途徑，報(bào)廣、網(wǎng)路、戶外、DMDM。每周末會(huì)有單頁(yè)進(jìn)行發(fā)。每周末會(huì)有單頁(yè)進(jìn)行發(fā) 放。放。 諾德廣場(chǎng) 授課：XXX31 3.2 歐亞中心歐亞中心 總建筑面積80500m2占地面積6976m2 辦公建面24000m2辦公比例30% 商業(yè)建面20000m2商業(yè)比例25% 開盤時(shí)間2012-08入住時(shí)間2013年下半年 去化率30%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積1500m2入駐企業(yè)

26、類型 車位數(shù)900車位價(jià)格租金600元/月 電梯數(shù) 8部客梯其中部客梯其中4部專屬寫字樓部專屬寫字樓 電梯品牌日本三菱 層高3.3M凈高2.6m 大堂面積850M2大堂挑高 前廳前廳11.2m后廳后廳16.8m 售價(jià)均價(jià)23000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX32 歐亞中心2012年09月22日的最新銷售 報(bào)價(jià)為 均價(jià)23000元/平方米 相比上個(gè) 銷售周期，價(jià)格保持穩(wěn)定。 歐亞中心近3個(gè)月的銷售價(jià)格保持穩(wěn)定， 漲跌幅為0%； 與本項(xiàng)目2011年10月21 日第一次對(duì)外報(bào)出的25000元相比，11 個(gè)月以來(lái)，銷售價(jià)格累計(jì)下跌了2000 元，跌幅為8%。 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲，目前去化 30%左

27、右，面積基本在 300m2左右,客戶定位為發(fā) 展型大中型企業(yè)，目前客戶 以自用為主，集中在物流、 貨運(yùn)、圖文設(shè)計(jì)類公司并有 少量投資客。 歐亞中心 授課：XXX33 歐亞中心的項(xiàng)目宣傳推廣：歐亞中心的項(xiàng)目宣傳推廣：推廣力度不太大。報(bào)廣、網(wǎng)路網(wǎng)絡(luò)為主。推廣力度不太大。報(bào)廣、網(wǎng)路網(wǎng)絡(luò)為主。 歐亞中心 授課：XXX34 3.3 卓越中心卓越中心 總建筑面積41232m2占地面積10503m2 辦公建面25000m2辦公比例60% 商業(yè)建面11000m2商業(yè)比例27% 開盤時(shí)間2011-09-20入住時(shí)間2012-12 去化率90%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1050m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)252車位價(jià)格租

28、金600元/月 電梯數(shù)5部客梯 1部貨梯電梯品牌日立 層高3.6m凈高2.6m 大堂面積205m2大堂挑高8.5m 售價(jià)22000元/m2租金元/m2/天 授課：XXX35 分析：分析：卓越大廈于卓越大廈于20112011年年 1111月份開盤以來(lái)，網(wǎng)簽去月份開盤以來(lái)，網(wǎng)簽去 化化7878套，整體網(wǎng)簽均價(jià)套，整體網(wǎng)簽均價(jià) 2072620726元元/ /平，部分成交客平，部分成交客 戶未簽約，目前存量房源戶未簽約，目前存量房源 多集中在高區(qū)，高區(qū)房源多集中在高區(qū)，高區(qū)房源 成交拉高成交均價(jià)成交拉高成交均價(jià)。 客群分析：客群分析： 主要以金融、貿(mào)易、會(huì)計(jì)、審記主要以金融、貿(mào)易、會(huì)計(jì)、審記 公司為主

29、，也有大客戶團(tuán)購(gòu)整層公司為主，也有大客戶團(tuán)購(gòu)整層 的，主要是市南、市北的客戶偏的，主要是市南、市北的客戶偏 多。多。 卓越中心 授課：XXX36 卓越中心的項(xiàng)目宣傳推廣：卓越中心的項(xiàng)目宣傳推廣：報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外網(wǎng)絡(luò)為主。經(jīng)常做一些暖場(chǎng)活動(dòng)比如保護(hù)報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外網(wǎng)絡(luò)為主。經(jīng)常做一些暖場(chǎng)活動(dòng)比如保護(hù) 母親河母親河”攝影展攝影展 卓越中心 授課：XXX37 3.4 中海大廈中海大廈 總建筑面積40000m2占地面積3000m2 辦公建面30000m2辦公比例75% 商業(yè)建面6000m2商業(yè)比例15% 開盤時(shí)間2011-9-10入住時(shí)間2012年底 去化率0%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積1900 m2入駐企

30、業(yè)類型 車位數(shù)439車位價(jià)格租金600元/月 電梯數(shù)8部客梯電梯品牌日本三菱 層高3.9m凈高2.8m 大堂面積430m2大堂挑高12.6m 售價(jià)元/m2租金80-150元/m2/月 授課：XXX38 中海大廈項(xiàng)目中海大廈項(xiàng)目是自持物業(yè)，世邦魏理仕為招商顧問(wèn)，客戶群定位為世界以及中國(guó)客戶群定位為世界以及中國(guó)500強(qiáng)強(qiáng) 企業(yè)企業(yè)，據(jù)銷售人員介紹目前可以進(jìn)入簽約階段的客戶能占總體量的30%左右，只因?qū)?字樓租賃需要有房產(chǎn)證，因此正式簽約需要等待年底交房后才能正式進(jìn)行 中海大廈 授課：XXX39 中海大廈的項(xiàng)目宣傳推廣：中海大廈的項(xiàng)目宣傳推廣：紙媒（半島都市報(bào)、青島早報(bào)紙媒（半島都市報(bào)、青島早報(bào)/

31、/晚報(bào)晚報(bào)/ /日?qǐng)?bào)）。戶外不多。有日?qǐng)?bào)）。戶外不多。有 渠道銷售。渠道銷售。 中海大廈 授課：XXX40 3.5 燕歸堂（燕歸堂（7080中心廣場(chǎng)）中心廣場(chǎng)） 總建筑面積110000m2占地面積13600m2 辦公建面25600m2（將來(lái)可能 73000m2公寓轉(zhuǎn)辦公） 辦公比例23% 商業(yè)建面9000m2商業(yè)比例10% 開盤時(shí)間2011-11-12入住時(shí)間2013年底 去化率20%入住率% 標(biāo)準(zhǔn)層面積800m2入駐企業(yè)類型 車位數(shù)520車位價(jià)格待定 電梯數(shù)12部客梯 （3棟樓）電梯品牌日本三菱 層高2.95m凈高2.8m 大堂面積未知大堂挑高未知 售價(jià)13000元/m2租金元/m2/天 授

32、課：XXX41 分析：分析：燕歸堂自燕歸堂自20112011年年1111 月份開盤以來(lái)，網(wǎng)簽均價(jià)月份開盤以來(lái)，網(wǎng)簽均價(jià) 在在1132511325元元/ /平，自平，自20122012年年 以來(lái)案場(chǎng)成交低迷。以來(lái)案場(chǎng)成交低迷。去化去化 率在率在20%20%左右左右?，F(xiàn)均價(jià)約?，F(xiàn)均價(jià)約 1.31.3萬(wàn)。萬(wàn)。 客群分析：實(shí)際去化房 源多為30m2左右的特 價(jià)房，現(xiàn)有客群主要集 中在市區(qū)投資客戶。目 前剩余房源多為70- 800m2戶型，目標(biāo)客群 為中小發(fā)展性公司客戶。 7080中心廣場(chǎng) 授課：XXX42 70807080的項(xiàng)目宣傳推廣：的項(xiàng)目宣傳推廣：紙媒（半島都市報(bào)、青島早報(bào)紙媒（半島都市報(bào)、青島

33、早報(bào)/ /晚報(bào)晚報(bào)/ /日?qǐng)?bào)）、日?qǐng)?bào)）、DMDM，戶外。，戶外。 7080中心廣場(chǎng) 授課：XXX43 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)建筑面積 1諾德廣場(chǎng)寫字樓25712 2歐亞中心寫字樓24000 3卓越大廈寫字樓25000 4中海大廈寫子樓31911 5燕歸堂寫字樓40000 區(qū)域內(nèi)綜合體項(xiàng)目中卓越大廈目前寫字樓去化率最多，卓越二期項(xiàng)目將還有超高層寫字樓和公 寓。 燕歸堂項(xiàng)目和周邊項(xiàng)目相比物業(yè)中等級(jí)別，售價(jià)也較低。歐亞、諾德去化率較低。中海以 租賃為主。 中央商務(wù)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目分析中央商務(wù)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目分析 授課：XXX44 四四 青島寫字樓總析青島寫字樓總析 授課：XXX45 青島寫字樓市場(chǎng)板塊分布 資料來(lái)源: DTZ consulting 板塊板塊板塊特征板塊特征 香港中路CBD 交通方便，設(shè)施完善，處于沿海一線，寫字樓檔次較高，雖然租金較高，但對(duì)跨國(guó)公司分 支機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)卮笮徒鹑?貿(mào)易公司有吸引力。 山東路商務(wù)區(qū) 地理位置處于城市腹地，產(chǎn)品以j甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓為主，租金不太高，對(duì)金融公司，貿(mào)易 和海上運(yùn)輸?shù)劝l(fā)展型