現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目計(jì)劃書教學(xué)提綱

1、現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目計(jì)劃書 商 會(huì) 粵隆投資有限公司目錄一、項(xiàng)目投資主體21、項(xiàng)目發(fā)起人22、項(xiàng)目投資主體2二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介31、項(xiàng)目名稱32、項(xiàng)目說(shuō)明33、項(xiàng)目立項(xiàng)背景34、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及社會(huì)意義45、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案56、項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容7三、項(xiàng)目開發(fā)成本估算81、土地成本估算82、建設(shè)成本估算83、運(yùn)營(yíng)成本94、總成本估算9四、投資價(jià)值分析101、銷售收入估算102、投資回報(bào)率10五、項(xiàng)目融資計(jì)劃11六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析111、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及程度分析112、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施12七、立項(xiàng)結(jié)論13一、項(xiàng)目投資主體1、項(xiàng)目發(fā)起人商會(huì)、省物流協(xié)會(huì)、裝飾裝潢協(xié)會(huì)、燈具協(xié)會(huì)、家具協(xié)會(huì)、家電協(xié)會(huì)、省

2、輕工協(xié)會(huì)，七家單位共同參與。商會(huì)是經(jīng)民政廳批準(zhǔn)，具有社會(huì)團(tuán)體法人資格的非營(yíng)利性組織。現(xiàn)有成員單位近200家，涉及地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代物流、機(jī)械加工等20 多個(gè)行業(yè)，在累計(jì)投資近600億元人民幣，解決2萬(wàn)多人就業(yè)。 商會(huì)被國(guó)家民政部授予“全國(guó)先進(jìn)社會(huì)組織”的稱號(hào)，多次被政府評(píng)為“優(yōu)秀外埠商會(huì)”。商會(huì)近年來(lái)結(jié)合企業(yè)和政府的各自優(yōu)勢(shì)，以多種形式會(huì)同各級(jí)政府共同搭建交流的平臺(tái)，推介、宣傳和提供吉粵兩地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新構(gòu)想、新政策、新項(xiàng)目。 2、項(xiàng)目投資主體粵隆投資有限公司粵隆投資有限公司，是由商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳敏雄先生出資組建的投資公司，主要服務(wù)于商會(huì)，是承載工業(yè)園、大廈等眾多經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，專業(yè)服務(wù)于吉粵兩地

3、企業(yè)交流合作及政府合作項(xiàng)目的開發(fā)，利用項(xiàng)目投資的區(qū)位、資源、品牌及自身等諸多優(yōu)勢(shì)，為吉粵兩地政府和企業(yè)服務(wù)。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目名稱 現(xiàn)代物流商貿(mào)城2、項(xiàng)目說(shuō)明現(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目將落位于長(zhǎng)春合隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，新光復(fù)路以北、302國(guó)道、地鐵1號(hào)線終點(diǎn)交匯處，地理位置優(yōu)越?？傄?guī)劃面積5 0萬(wàn)平方米，容積率1.2，總建筑面積60萬(wàn)平方米，總投資16億元人民幣， 建設(shè)周期為5年，分三個(gè)階段完成。商貿(mào)城內(nèi)設(shè)：商貿(mào)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、商務(wù)配套設(shè)施區(qū)，共三大功能區(qū)。商貿(mào)區(qū)主要經(jīng)營(yíng)具有特色的名特優(yōu)新產(chǎn)品，涵蓋家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等五大類商品。項(xiàng)目為企業(yè)投資興業(yè)提供一個(gè)創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的平臺(tái)，并可為商貿(mào)城

4、知名企業(yè)的產(chǎn)品，為出口俄、日、韓、朝、蒙等國(guó)家提供便捷通道。 3、項(xiàng)目立項(xiàng)背景（1）商戶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。根據(jù)“十二五”發(fā)展規(guī)劃，“實(shí)施開放帶動(dòng)戰(zhàn)略，提升對(duì)外開放水平”。2011年4月下旬，黨政代表團(tuán)在 省考察學(xué)習(xí)期間，委書記孫政才、省長(zhǎng)王儒林與省委書記汪洋，省長(zhǎng)黃華華等領(lǐng)導(dǎo)提出了“樹立粵商新理念和新形象，要提升粵商在東北三省和東北亞地區(qū)的影響力，粵商的名特優(yōu)新產(chǎn)品在東北三省和東北亞地區(qū)的市場(chǎng)占有率，更好地為吉粵兩省經(jīng)濟(jì)文化合作交流做貢獻(xiàn)”。（2）商品拓展東北三省和東北亞地區(qū)市場(chǎng)的需求。以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省委十屆六次全會(huì)精神為指導(dǎo)，省提出了推動(dòng)在外省、市建設(shè)商貿(mào)城的實(shí)施方案，省政府計(jì)劃在建設(shè)商

5、貿(mào)城。商貿(mào)城將發(fā)揮吉粵兩地的各自優(yōu)勢(shì)，充分利用“兩個(gè)市場(chǎng)”、“兩種資源”，有效整合國(guó)內(nèi)外生產(chǎn)要素，提高開放帶動(dòng)能力,提高經(jīng)濟(jì)合作水平，創(chuàng)造兩省互利共贏的良好環(huán)境。（3）現(xiàn)代物流商貿(mào)城，積極響應(yīng)國(guó)家“長(zhǎng)吉圖”規(guī)劃戰(zhàn)略的發(fā)展目標(biāo)，將成為面向東北亞發(fā)展重要的區(qū)域、門戶和平臺(tái)。4、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及社會(huì)意義（1）倉(cāng)儲(chǔ)直營(yíng)式商業(yè)模式。市場(chǎng)現(xiàn)有的大型市場(chǎng)，功能性分散，倉(cāng)儲(chǔ)物流規(guī)模小，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式多為銷售代理機(jī)制，現(xiàn)代物流商貿(mào)城由粵商廠家直接投資、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)，粵商廠家直接建立本地庫(kù)存、備件庫(kù)，這樣在價(jià)格、物流和服務(wù)上形成鮮明的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）地理優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品立足東北三省進(jìn)而俯視東北亞地區(qū)。是東北和東北亞區(qū)域重要的政治

6、、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、交通和物流的中心。 現(xiàn)代物流商貿(mào)城，集聚粵港澳臺(tái)的名特優(yōu)新產(chǎn)品，成為品牌的東北亞地區(qū)集散地，整合兩省優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品將輻射整個(gè)東北三省及俄羅斯、日本、南韓、朝鮮、蒙古等國(guó)家和地區(qū)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）打造產(chǎn)業(yè)鏈條，形成區(qū)域優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代物流商貿(mào)城規(guī)模大、配套功能全。不僅僅要搭建一個(gè)具備貿(mào)易、物流、產(chǎn)品集散等基本功能的商貿(mào)物流平臺(tái)，還將立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，后續(xù)引入名特優(yōu)新產(chǎn)品的生產(chǎn)、物流和研發(fā)，通過(guò)把分散的建材、裝潢市場(chǎng)打造成為產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，形成產(chǎn)業(yè)集群。（4）兩省政府政策扶持。政府、省政府針對(duì)各省商貿(mào)城項(xiàng)目，將在土地、融資、服務(wù)、稅收等多方面出臺(tái)優(yōu)惠

7、政策以及專項(xiàng)扶持基金。對(duì)知名企業(yè)和投資金額較大的企業(yè)，可采取特事特辦的原則，給予更加優(yōu)惠的政策和扶持措施。 （5）入駐方式靈活，配套服務(wù)完善?，F(xiàn)代物流商貿(mào)城從經(jīng)營(yíng)模式上分為：租賃、以租代購(gòu)、購(gòu)買產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)入股等多種形式。通過(guò) 商會(huì)這一平臺(tái)，商貿(mào)城將為粵商及入駐企業(yè)提供辦公、融資、進(jìn)出口、商務(wù)、居住、交通、餐飲、物流等全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）現(xiàn)代物流商貿(mào)城建成以后，預(yù)計(jì)年銷售額達(dá)50億元人民幣，利稅7.5億元，入駐商戶1200家，直接安置就業(yè)人員10000人，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商貿(mào)城及周邊配套產(chǎn)業(yè)，可實(shí)現(xiàn)GDP產(chǎn)值200億以上，利稅30億以上，勞動(dòng)力需求達(dá)30000人以上。5、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案（1）

8、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（單位：）商場(chǎng)部分倉(cāng)儲(chǔ)商務(wù)生活配套建筑總計(jì)占地面積300,000150,00050,000500,000落地面積150,000100,00017,000267,000層數(shù)316容積率1.330.672.001.20建筑面積400,000100,000100,000600,000（2）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間計(jì)劃建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動(dòng)建設(shè)的方式，分兩期完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。一期工程包括：商場(chǎng)建設(shè)20萬(wàn)平方米（約為商場(chǎng)總體的50%），倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房建設(shè)5萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地建設(shè)2.5萬(wàn)平方米（占倉(cāng)儲(chǔ)物流總體的50%）， 配套小區(qū)建設(shè)10萬(wàn)平方米；二期工程包括：商場(chǎng)建設(shè)20萬(wàn)平方米（約為商場(chǎng)總體的50%

9、），倉(cāng)庫(kù)建時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃階段性目標(biāo)2011年8月1日前搜集項(xiàng)目所需的基礎(chǔ)資料，與當(dāng)?shù)卣浞譁贤?xiàng)目的可行性完成項(xiàng)目計(jì)劃書，以及項(xiàng)目的規(guī)劃圖紙2012年元旦前與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商洽談，明確政府優(yōu)惠政策及扶持措施，并草擬招商引資意向協(xié)議的條款與當(dāng)?shù)卣蛥f(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致2012年春節(jié)前舉辦簽約儀式與當(dāng)?shù)卣胶炗喭顿Y意向協(xié)議書2012年3月31日前組建項(xiàng)目部成立項(xiàng)目部，核心人員全部到位開展項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)審、報(bào)批工作完成立項(xiàng)所需材料，上報(bào)相關(guān)部門搜集省裝飾等七個(gè)行業(yè)商會(huì)的企業(yè)信息，召開發(fā)布會(huì)，走訪企業(yè)，開展招商工作完成信息的搜集整理，明確招商范圍。制定招商政策，進(jìn)行招商第一階段工作，與目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行初步

10、接洽辦理項(xiàng)目開工前各項(xiàng)手續(xù)準(zhǔn)備辦理手續(xù)的資料并上報(bào)，跟進(jìn)審批情況2012年4月10日完成開工前的準(zhǔn)備工作全面破土動(dòng)工2012年7月31日前商場(chǎng)部分1期工程主體封頂完工能夠達(dá)到交付的標(biāo)準(zhǔn)，可以開始進(jìn)行初裝設(shè)5萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地建設(shè)2.5萬(wàn)平方米（倉(cāng)儲(chǔ)物流總體的50%）。具體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、目標(biāo)的時(shí)間表如下：物流倉(cāng)儲(chǔ)部分1期工程竣工庫(kù)房部分可以投入使用企業(yè)商戶入駐企業(yè)進(jìn)行二裝2012年10月1日招商第一階段工作結(jié)束，開始進(jìn)入第二階段入駐企業(yè)數(shù)量達(dá)到1期工程的60%商場(chǎng)1期工程所有入駐企業(yè)二裝結(jié)束，具備開業(yè)條件商場(chǎng)1期工程開業(yè)物流場(chǎng)地部分1期工程竣工配套小區(qū)封頂開盤銷售，銷售達(dá)到60%2013年元旦前

11、商場(chǎng)1期工程、倉(cāng)庫(kù)1期工程竣工驗(yàn)收，招商工作進(jìn)入第三階段1期工程招商完成80%商場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)2期工程開工前期準(zhǔn)備完成2期工程準(zhǔn)備工作2013年4月1日商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的2期工程全面啟動(dòng)商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)2期工程開工招商工作進(jìn)入第四階段招商工作,1期全部完成?？傮w完成50%。配套小區(qū)銷售銷售達(dá)到90%2013年7月31日前商場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)2期工程主體封頂完工商場(chǎng)進(jìn)行內(nèi)部裝修，庫(kù)房可以投入使用招商工作進(jìn)入第五階段總體完成65%。2013年10月1日前全面招商工作基本結(jié)束，轉(zhuǎn)變?yōu)槿粘Ｐ怨ぷ髡猩踢_(dá)到總體的75%以上，商場(chǎng)空置率低于10%。商場(chǎng)全面開業(yè)商場(chǎng)空置率低于10%，庫(kù)房空置率低于10%配套小區(qū)銷售清盤6、項(xiàng)目功能分區(qū)及

12、主要內(nèi)容中區(qū)商場(chǎng)部分：入住商戶1200戶，經(jīng)營(yíng)五大類商品（輕工、服裝鞋帽、家電、家具、燈具、日用、建筑及裝飾材料等）。東區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)部分：其中庫(kù)房占地10萬(wàn)平方米，物流場(chǎng)地占地5萬(wàn)平方米。物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建筑物場(chǎng)地面積寬廣且安全：場(chǎng)地設(shè)計(jì)、環(huán)保完全符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分：建成商貿(mào)城生活配套小區(qū)，供商貿(mào)城業(yè)主、租戶、雇員以及客戶居住、生活、日常購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)等配套服務(wù)。三、項(xiàng)目開發(fā)成本估算1、土地成本估算商業(yè)用土地購(gòu)置成本：待定。2、建設(shè)成本估算中區(qū)商場(chǎng)部分按照1800元/計(jì)算，建筑面積為40萬(wàn)，建設(shè)成本為7.2億元；東區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)部分按照1100元/計(jì)算，建筑面積為10萬(wàn)，

13、建設(shè)成本為1.1億元。物流場(chǎng)地混凝土硬化按照150元/計(jì)算，面積為5萬(wàn)，建設(shè)成本為750萬(wàn)元；西區(qū)商務(wù)生活配套建筑部分按照1600元/計(jì)算，建筑面積為10萬(wàn)，建設(shè)成本為1.6億元。3、運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為100元/，成本為6,000萬(wàn)元。4、總成本估算項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資成本16億元。上述投資采取滾動(dòng)投入的方式，5年內(nèi)完成?，F(xiàn)代物流商貿(mào)城項(xiàng)目成本估算序號(hào)項(xiàng)目面 積（）單 價(jià)（元/）小 計(jì)（元）1土地購(gòu)置500,0002建筑部分650,000997,500,0002-1商場(chǎng)部分400,0001,800720,000,0002-2倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,0001,100110,000,0002-3物流場(chǎng)地混凝土硬

14、化50,0001507,500,0002-4商務(wù)配套部分100,0001,600160,000,0003配套費(fèi)用650,000222,500,0003-1商場(chǎng)部分400,000400160,000,0003-2倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,00020020,000,0003-3物流場(chǎng)地混凝土硬化50,000502,500,0003-4商務(wù)配套部分100,00040040,000,0004裝飾費(fèi)用650,000127,500,0004-1商場(chǎng)部分400,000300120,000,0004-2倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房100,000505,000,0004-3物流場(chǎng)地混凝土硬化50,000502,500,0004-4商務(wù)配套部

15、分100,0005運(yùn)營(yíng)費(fèi)用600,00010060,000,000投資總額（1+2+3+4+5）1,607,500,000 四、投資價(jià)值分析1、銷售收入估算商貿(mào)城采取銷售、租賃以及以租代購(gòu)等方式，實(shí)現(xiàn)盈利。商場(chǎng)部分規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)商鋪和持有物業(yè)兩大部分，兩部分的比例為35:65。產(chǎn)權(quán)商鋪為5 0-2,000平米的獨(dú)立門市房，剩余部分為開發(fā)單位持有物業(yè)。產(chǎn)權(quán)商鋪按照均價(jià)6,000元銷售，持有物業(yè)按照每平方米年租金360元對(duì)外出租，空置率為10%。庫(kù)房部分采取銷售和租賃的方式。銷售占比為30%,銷售價(jià)格為1,5 00元/，租賃價(jià)格為每年100元/，空置率為10%。配套小區(qū)全部對(duì)外銷售，均價(jià)2,800元/

16、。按照以上數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，詳見(jiàn)下表項(xiàng)目商鋪倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房配套小區(qū)合計(jì)建筑總面積()400,000100,000100,000600,000銷售面積()140,00030,000100,000270,000銷售占比35%30%100%45%銷售單價(jià)(元/年)6,0001,5002,8004,315銷售收入(元)40,000,00045,000,000280,000,0001,165,000,000租賃面積()234,00063,000-297,000空置率10%10%-租賃占比65%70%-0%租賃單價(jià)(元/年)360100-305租賃年收入(元)84,240,0006,300,000-90,540,0

17、002、投資回報(bào)率商場(chǎng)、庫(kù)房和小區(qū)的銷售預(yù)計(jì)5年里可以完成，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入11.65億元，可收回總投資的72.86%。租賃收入每年可達(dá)9054萬(wàn)元。五年內(nèi)可收回全部投資。按照投入資金16億元計(jì)算，年收益率約為12.6%。五、項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)總投資預(yù)計(jì)為16億元，建設(shè)規(guī)劃周期為5年，采取滾動(dòng)建設(shè)的方式。項(xiàng)目融資主要采取三種方式：一是采用企業(yè)自有資金及自籌資金投入，約占30%；二是采取股權(quán)合作的方式。針對(duì)此項(xiàng)目成立股份制的項(xiàng)目管理公司，吸收股本金用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，該資金占投資的30%；三是項(xiàng)目預(yù)售款，比例約為40%。上述三種融資組合結(jié)構(gòu)較為合理，利于項(xiàng)目建設(shè)的推進(jìn)和健康發(fā)展，能夠解決項(xiàng)目建

18、設(shè)所需資金問(wèn)題。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別及程度分析（1）中區(qū)商場(chǎng)規(guī)劃招商風(fēng)險(xiǎn)。主要是引入商戶多少的不確定性影響到規(guī)劃的精確性,規(guī)劃過(guò)小阻礙了商場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展,規(guī)劃過(guò)大,招商引資步伐遲緩,會(huì)影響整體建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)形象。該項(xiàng)目若引入企業(yè)數(shù)量不足,夠不成規(guī)模,很難達(dá)到預(yù)期效果。（2）工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量,工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。（3）環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)期對(duì)周圍自然環(huán)境產(chǎn)生的負(fù)面影響,經(jīng)環(huán)評(píng)本項(xiàng)目引進(jìn)的企業(yè)對(duì)環(huán)境影響符合國(guó)家要求?？膳c周圍環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。2、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施（1）充分進(jìn)行企業(yè)需求及市場(chǎng)調(diào)查、需求分析,確定使用功能,廣泛、多方位進(jìn)行招商引資,利用資源優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)惠及加強(qiáng)軟環(huán)境建