債權(quán)物權(quán)化的預(yù)告登記制度(1)

1、債權(quán)物權(quán)化的預(yù)告登記制度 (1) 摘 要 預(yù)告登記制度為德國中世紀(jì)所創(chuàng)立的一項(xiàng)重要民 法制度，其性質(zhì)是債權(quán)物權(quán)化，賦予發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng) 求權(quán)以物權(quán)的效力，以保護(hù)特定債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而平衡物權(quán) 變動(dòng)中各方當(dāng)事人的利益，充分研究預(yù)告登記制度的立法動(dòng) 因、適用范圍、要件、效力，對(duì)于完善我國民事立法，特別 是可以為醞釀中的物權(quán)法進(jìn)行理論準(zhǔn)備。關(guān)鍵詞 預(yù)告登記物權(quán)變動(dòng)債權(quán)預(yù)告登記( vormerkung )制度，為德國民法學(xué)者在中世 紀(jì)所創(chuàng)立，我國學(xué)術(shù)界又將其譯為預(yù)登記、預(yù)先登記、暫先 登記，日本民法上稱之為假登記 1. 預(yù)告登記是指在本登記 以前，通過限制登記義務(wù)人的處分權(quán)，以保全物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求 權(quán)及

2、其順位的預(yù)先登記。在世界范圍內(nèi)，大多數(shù)國家已經(jīng)采用了這項(xiàng)制度，舉其 要者分述如下：首創(chuàng)這一制度的德國在其 1896 年的德國民法典的 第三編物權(quán)的第二章土地權(quán)利通則第 883 條至 888 條共 6 個(gè) 條文，依次規(guī)定了預(yù)告登記的性質(zhì)和效力、繼承人的責(zé)任、 預(yù)告登記、除去請(qǐng)求權(quán)、預(yù)告登記的債權(quán)人的公示催告、預(yù) 告登記的權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán) 2 ，對(duì)預(yù)告登記制度作出了較為 詳細(xì)的規(guī)定。瑞士民法典則在其第四編物權(quán)的第三部分占有及不 動(dòng)產(chǎn)登記簿之第 25 章不動(dòng)產(chǎn)登記簿的第 959 條到 961 條依 次規(guī)定預(yù)告登記中人的權(quán)利、處分的限制、假登記和在后權(quán) 利的登記 3 ，對(duì)這一制度的主要內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。還

3、有許多國家未在民法典中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)定， 而是用民事特別法的形式加以規(guī)范，如日本在其不動(dòng)產(chǎn)登 記法中規(guī)定此制度，我國臺(tái)灣地區(qū)則在其“土地法規(guī)則” 中對(duì)該制度詳加規(guī)定的。一、預(yù)告登記制度的立法動(dòng)因 預(yù)告登記制度現(xiàn)已為多數(shù)國家所采納，究其原因，在于 預(yù)告登記制度能實(shí)現(xiàn)物權(quán)法原理和債權(quán)法原理的結(jié)合，也可 以說是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張或者滲透 4 ，簡而 言之是實(shí)現(xiàn)了債權(quán)的物權(quán)化。為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù) 的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù) 告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登 記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第 二種為處分權(quán)限制，第三

4、種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國 民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告 登記為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn) 的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完 成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購買權(quán)、用益和 使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記，登記順位也可預(yù)先 保留。 5 王利明教授亦認(rèn)為預(yù)告登記對(duì)解決商品房預(yù)售中的問題是大有俾益的。 6在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)過程中，作為其原因行為的債權(quán)行 為可由當(dāng)事人自行約定附條件或者附期限，或因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物 權(quán)須通過本登記這一公示手段方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果，故而 債權(quán)行為往往先于不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)登記，而按“民法”嚴(yán)格區(qū) 別債權(quán)行

5、為及物權(quán)行為，二者在時(shí)間上多存在差距，土地權(quán) 利人的其他處分足以危害債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 7 基于發(fā) 生特定物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)，雖然原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人負(fù)有于 將來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，權(quán)利人也獲得要求對(duì)方移轉(zhuǎn)物權(quán)的請(qǐng) 求權(quán)，但該請(qǐng)求權(quán)畢竟屬于債權(quán)，僅具有相對(duì)性，無對(duì)抗第 三人的效力，一旦原不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人違約，將該物權(quán)移轉(zhuǎn)于第 三人并辦理登記，則在同一物權(quán)之上既有債權(quán)又有物權(quán)，依 據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理，第三人將獲得物權(quán)。債權(quán)人僅得要 求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，不得要求債務(wù)人完成原約定的物權(quán) 行為，在現(xiàn)代社會(huì)中，每一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)因其所處地段、環(huán)境、 樓層空間、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等因素的不同而與其他不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別開來， 是真正的不

6、可替代物，特定物，故而以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi) 容的債權(quán)人目的在于發(fā)生特定的物權(quán)變動(dòng)，而非債務(wù)人承擔(dān) 違約責(zé)任，此時(shí)若僅對(duì)以將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)給 予債權(quán)保護(hù)，而不賦予對(duì)抗第三人的效力，則若發(fā)生上述原 物權(quán)人將物權(quán)移轉(zhuǎn)于第三人之情形時(shí)，則債權(quán)人的欲取得特 定物權(quán)變動(dòng)效果的債權(quán)目的勢必落空，這樣將置債權(quán)人于極 為不利的地位。相反，建立了債權(quán)物權(quán)化的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記 制度，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)人所為的處分行為，若妨害預(yù)告登記 的請(qǐng)求權(quán)，為無效行為，這樣可以使不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)得到切實(shí) 的保護(hù)，債權(quán)人能切實(shí)地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也能有效地平衡不動(dòng)產(chǎn) 變動(dòng)對(duì)方當(dāng)事人的利益關(guān)系。二、預(yù)告登記制度的性質(zhì) 預(yù)告登記作出后，并不

7、能發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，此點(diǎn)是預(yù)告 登記與本登記的區(qū)別所在，但預(yù)告登記權(quán)利人獲得了依債的 內(nèi)容在將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，故而預(yù)告登記制度 是為了保護(hù)尚未成就的物權(quán)而適用物權(quán)法規(guī)則，施加于債權(quán) 法上，從而使債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力， 使債權(quán)物權(quán)化。即使相對(duì)人之具有若干程度的物權(quán)絕對(duì)性， 以對(duì)抗第三人 8 ，總之，預(yù)告登記制度就其保全目的而言 是在于保全債權(quán)，但就其所采用的手段登記，及其效力 而言是物權(quán)性的， 故而，預(yù)告登記制度介于物權(quán)與債權(quán)之間， 兼具二著性質(zhì)，是債權(quán)物權(quán)化的典型范例。三、預(yù)告登記的適用范圍 預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)范圍，采納該制度的國家和地 區(qū)均有明文規(guī)定。如德國民

8、法典在第883 條第 1 款規(guī)定“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項(xiàng)土地上的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或 土地上負(fù)擔(dān)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或著順 位的請(qǐng)求權(quán)，得在土地登記中為預(yù)告登記。被保全的請(qǐng)求權(quán) 附條件或附期限時(shí)，也準(zhǔn)許為預(yù)告登記。 ”德國民法將預(yù)告 登記專項(xiàng)限定于土地權(quán)利變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，瑞士民法則進(jìn)一步 縮小其適用范圍，將預(yù)告登記原因分為個(gè)人權(quán)利的預(yù)告登記 和處分的限制。 瑞士民法典第 959 條規(guī)定“個(gè)人權(quán)利的 預(yù)告登記，需法定預(yù)告的，如先買權(quán)及買回權(quán)、買受權(quán)、租 賃權(quán)等個(gè)人權(quán)利， 得在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上為預(yù)告登記” ，第 960 條“因下列原因之一進(jìn)行預(yù)告登記： （ 1）官方為保全有爭議 的或有待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令； （ 2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺 產(chǎn)延期分割； （3）屬法定預(yù)告登記的” 。日本不動(dòng)產(chǎn)登記 法第 2 條規(guī)定“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行： （1）未具備 登記申請(qǐng)程序上所需要的條件時(shí)； （2）欲保全前款所載權(quán)利 的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)” 。“上述請(qǐng)求權(quán)為 附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時(shí)，亦同。 ” 我國臺(tái)灣地區(qū)“土地法規(guī)則”第 96 條規(guī)定“有下列情形之