2011年8月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告

1、同致申明：本報告數(shù)據(jù)均來源于同致地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺及政府相關(guān)部門，分析結(jié)果僅供參考。報告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報告版權(quán)歸江西同致地產(chǎn)所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。報告編委【出 品】：同致地產(chǎn)代理公司市場研究部【指 導(dǎo)】：吳志凌【統(tǒng) 籌】：姜道林【撰 寫】：姜道林、夏茂偉【市場調(diào)研】：姜道林、夏茂偉、徐卓【供稿時間】：2011年09月02日報告說明報告時間節(jié)點(diǎn)：2010年08月01日2011年08月28日新 推、續(xù) 推：指報告時間節(jié)點(diǎn)內(nèi)南昌市（含南昌縣和新建縣）新盤上市和已經(jīng)推盤的項(xiàng)目再推下一期或同期下一批新房源。銷售量銷售率：

2、指開盤樓盤所推房源當(dāng)月銷售面積和銷售率。目 錄一、月度房地產(chǎn)市場簡析5二、一級市場分析72.1 土地成交量72.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比92.3 土地成交分布92.4 月度供地納入整體趨勢分析102.5 預(yù)計下月土地供應(yīng)情況11三、商品房市場供求分析133.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）133.1.1 新建商品房預(yù)售體量走勢分析133.1.2新建商品房預(yù)售體量板塊分析133.1.3新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析143.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）153.2.1 新建商品房成交走勢分析153.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析153.2.3 新建商品房成交價格分析163.2.4 南昌

3、市、縣住宅成交TOP 10163.3 南昌市二手房市場成交情況173.3.1 二手房成交走勢分析173.3.2各區(qū)域二手房成交分析17四、新推、續(xù)推整體供求分析184.1 新推、續(xù)推樓盤一覽184.2 整體供求184.3 板塊供求194.4 產(chǎn)品4P分析20（一）PRODUCTS產(chǎn)品性能分析204.4.1.1 戶型204.4.1.2 平均面積214.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對比214.4.1.4 建筑型態(tài)成交對比22（二）PRICE產(chǎn)品價格分析234.4.2.1 本月市場價格縱向?qū)Ρ?34.4.2.2 板塊價格縱向?qū)Ρ?34.4.2.3 各價格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對比23（三）PROMO

4、TION產(chǎn)品營銷分析244.4.3.1 月度樓盤階段性動態(tài)信息監(jiān)測24（四）PLACE產(chǎn)品營銷渠道分析274.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析274.4.4.2廣告投放樓盤階段對比分析294.4.4.3 本月媒體報刊發(fā)布TOP 10排行榜294.4.4.4 本月各階段樓盤分布304.4.4.5 板塊媒體報刊分析314.5 最新推廣樓盤分析334.6 預(yù)計下月入市項(xiàng)目一覽表33五、從本月南昌房地產(chǎn)市場看下月市場發(fā)展趨勢分析34六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要352011年8月南昌市房地產(chǎn)市場研究報告一、月度房地產(chǎn)市場簡析u 炒房漏洞逐步填補(bǔ)，宏觀調(diào)控不斷7月12日溫總理要求限購政策擴(kuò)大，隨后住

5、建部公布了樓市的限購標(biāo)準(zhǔn)，更多城市加入限購范圍只是時間問題。同時，住建部正逐步推動全國大中城市房屋權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)。這兩項(xiàng)工作將逐步填補(bǔ)炒房漏洞，大規(guī)模炒房也許將很快退出歷史。另外，央行下發(fā)通知要求商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，預(yù)計將有9500億元左右的資金受限，這相當(dāng)于在未來6個月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。資金流動性進(jìn)一步收緊，也就是說貸款難問題會雪上加霜，將極大地影響開發(fā)商的回款計劃。u 南昌土地成交瘋狂，單月賣地收入26億8月的南昌土地市場高潮迭起，令人應(yīng)接不暇。月初高新區(qū)4宗地塊全部溢價成交，其中一幅地塊拍出530萬元/畝的單價，創(chuàng)高新區(qū)土地價格新高。8月23日朝陽新城兩幅地

6、塊成交單價超千萬，刷新南昌居住用地價格記錄。8月份，南昌市推出12幅地塊，只有1宗土地以底價成交，其余全部溢價成交，成交總金額達(dá)到26.45億元，創(chuàng)單月新高。8月份土地交易表明，開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊仍然渴望，中小企業(yè)對于中小規(guī)模地塊接納度較高。u 金九銀十提前開戰(zhàn)，28個樓盤開盤全市8月共計28個樓盤開盤，其中最后一周開盤樓盤多達(dá)11個，創(chuàng)今年單周開盤記錄，也意味著金九銀十提前開戰(zhàn)。28個樓盤推出了4485套房源，供應(yīng)面積37.72萬，同比增加14.48萬，增長了62.31%，供應(yīng)面積也是近5年8月份最高的水平。本月18日，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示7月南昌新建商品住宅價格同比上漲9.4%，全國排名第一，這

7、進(jìn)一步增加了南新兩縣限購的可能性，部分開發(fā)商也因此加快了出貨速度。u 成交結(jié)構(gòu)變化，南昌房價近半年首次下跌上月南昌市共有5個樓盤銷售均價在萬元以上，價格區(qū)間8001元/以上房源供應(yīng)面積占總量的45.02%，本月明顯下降，也使得8月推盤折后均價回落到7189元/，環(huán)比下跌11.39%，這是南昌房價近半年首次下跌。實(shí)際上并非如此，多個片區(qū)房價仍在上漲，蓮塘板塊的客運(yùn)站片區(qū)、新建板塊和灣里板塊的環(huán)比漲幅在5%以上。u 板塊供應(yīng)大變臉，銷售情況分化嚴(yán)重7月份供應(yīng)量排在前三的紅谷灘、象湖和新建板塊本月不同程度下滑，也只有紅谷灘板塊保住了三甲的位置。蓮塘和昌北板塊供應(yīng)增長迅猛，環(huán)比分別增加了5萬、3.84

8、萬。其中蓮塘板塊供應(yīng)面積達(dá)到9.47萬，為去年11月份以來的新高。各板塊銷售分化嚴(yán)重，銷售率最高的和最低的板塊相差超過50個百分點(diǎn)，也說明市場形勢已經(jīng)發(fā)生微妙的變化。u 中小戶型供應(yīng)增加，復(fù)式產(chǎn)品成為亮點(diǎn)8月份中小戶型一房、二房供應(yīng)面積分別為5.86萬和18.69萬，環(huán)比增加2.49萬和3.32萬，也是僅有的環(huán)比供應(yīng)增加的戶型，兩者供應(yīng)面積占總量的六成以上。其中二房以49.55%的供應(yīng)比例排名第一。復(fù)式成為本月的最大亮點(diǎn)，綠地新都會的洋墅和紅谷新城的90墅均屬于復(fù)式產(chǎn)品，由于有大面積的贈送，而且不是頂樓，受到了消費(fèi)者極大的歡迎。本月復(fù)式產(chǎn)品的銷售率高達(dá)84.63%，徹底顛覆以往的銷售態(tài)勢。u

9、小高層、公寓供應(yīng)增長強(qiáng)勁相比上月，本月小高層、公寓供應(yīng)分別增加6.55萬、2.39萬，增長了187.68%和91.92%。其中公寓供應(yīng)主要是紅谷灘萬達(dá)廣場的帶動，該項(xiàng)目一次性推出1080套公寓，供應(yīng)面積4.86萬。但是建筑形態(tài)供應(yīng)仍然以高層為主，其供應(yīng)面積為18.24萬，占總量的48.34%。二、一級市場分析2.1 土地成交量2.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比8月份南昌市共計推出12宗土地，比上月增加7宗，由于地塊面積普遍偏小，供應(yīng)面積環(huán)比僅增加56.786畝，本月的供應(yīng)面積甚至不及上年同期的三分之一。但是8月份的南昌土地市場實(shí)為瘋狂，12宗土地中只有1宗土地以底價成交，其余全部溢價成交，溢價率最高

10、的達(dá)到400%。12宗土地也為南昌市帶來了26.45億元的收入，創(chuàng)單月新高。8月份土地交易表明，開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊仍然渴望，中小企業(yè)對于中小規(guī)模地塊接納度較高。2.3 土地成交分布近年，政府高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、品牌房企的進(jìn)駐以及大規(guī)模供地，朝陽洲和京東板塊備受關(guān)注，關(guān)于南昌樓市的未來，甚至有“東看高新，西看朝陽”的說法，本月兩大板塊在土地市場也進(jìn)行了一番較量。8月2日，4宗高新區(qū)土地如期拍賣，這4宗土地曾經(jīng)在6月24日中止交易，隨后又重新推出，并且起拍價較上次有5090萬元/畝的上浮。最終，4宗地塊全部溢價成交，溢價率最高的達(dá)到105.43%，其成交單價高達(dá)530萬元/畝，創(chuàng)高新區(qū)土地新紀(jì)錄，震驚全

11、場。朝陽新城顯然不想讓高新區(qū)獨(dú)美，8月23日朝陽新城兩幅地塊分別以1095、1090萬元/畝的單價成交，成交單價創(chuàng)朝陽新城新紀(jì)錄，也是朝陽新城土地首次以千萬單價成交，同時創(chuàng)下南昌市居住用地的最高紀(jì)錄。從上圖可以看出，8月份成交的12宗土地分屬三種不同性質(zhì)，4月份以來工業(yè)用地首次未有成交。居住和商住用地成交面積相當(dāng)，全部來自于朝陽洲和京東板塊。其中朝陽洲1宗居住用地成交單價創(chuàng)該類型用地最高價，成交單價為1095萬元/畝。朝陽新城居住用地高價成交固然有一線江景的因素，但是其約4700元/的樓面地價使得成本達(dá)到了近萬元，成本價甚至高過了目前朝陽新城在售項(xiàng)目的價格，開發(fā)商的這種行為有點(diǎn)用青春賭明天的感

12、覺，也表示開發(fā)商看好南昌房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。2.4 月度供地納入整體趨勢分析2011年18月南昌市共計推出71宗土地，最終成交59宗，同比分別減少16宗和24宗；今年土地供應(yīng)面積6248.057畝，成交面積5600.759畝，相比上年同期減少了1458.421畝和1054.624畝，下降18.92%和15.85%。整體上看，今年的土地供求與上年同期有較大的差距。本月居住用地和商業(yè)用地成交200多畝，也使得兩種類型用地今年的成交總量在千畝以上，成交比例均在20%左右。與上年同期相比，居住、商業(yè)和商住用地成交量小幅增加，增量在50畝以內(nèi)；工業(yè)用地和商服用地仍有較大差距，其中商服用地不到去年同期的四分

13、之一。京東板塊本月成交459.924畝，促使京東板塊今年土地成交達(dá)到2992畝，成交比例也進(jìn)一步上升。8月，紅谷灘板塊今年第二幅地塊成交，但是成交面積只有20.121畝，仍然改變不了與去年同期853.376畝的巨大差距。8月份南昌市成交土地以居住和商住用地為主，前8個月南昌市居住和商住用地累計成交2161.684畝，可規(guī)劃建筑面積310.7萬，樓面地價為1989.88元/。與上年同期相比，三項(xiàng)指標(biāo)分別增加75.873畝、16.41萬和263.1元/。2.5 預(yù)計下月土地供應(yīng)情況從市國土局獲悉，下月南昌市將至少有14幅地塊交易，供應(yīng)面積1651.134畝，比8月份增加1000多畝，供應(yīng)量為今年最

14、高。9月份供應(yīng)土地將以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積達(dá)到1604.625畝，其中用于飛機(jī)制造的約1000畝。紅谷灘板塊將推出今年第三、四幅地塊，編號分別為JDP1132、JDP1140，其中前者起拍價高達(dá)790萬元/畝，在全市范圍僅次于原中順地塊起拍價。附件：預(yù)計下月土地供應(yīng)一覽表三、商品房市場供求分析3.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）3.1.1 新建商品房預(yù)售體量走勢分析預(yù)售體量經(jīng)過兩個月的高位運(yùn)行，本月迅速下滑。8月份全市預(yù)售面積為39.44萬，環(huán)比減少24.86萬，減少了38.66%。但是遠(yuǎn)高于去年8月，預(yù)售面積約為上年同期的1.5倍。預(yù)售體量環(huán)比大幅減少主要是因?yàn)榍皟蓚€月的透支和8月淡

15、季的影響，同比大幅上升源于去年4月份宏觀調(diào)控使得58月份市場低迷。3.1.2 新建商品房預(yù)售體量板塊分析從上表可以看出，本月預(yù)售以紅谷灘、象湖和蓮塘板塊為主，三個板塊的住宅新增供應(yīng)均超過7萬，三者占總量的六成以上。其中蓮塘板塊供應(yīng)年內(nèi)第五次排名第一，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。之前市場盛傳南新兩縣將在10月份開始執(zhí)行限購，部分開發(fā)商也加快了拿證速度。3.1.3 新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析高層供應(yīng)仍然排在榜首位置，但是之前巨大的領(lǐng)先優(yōu)勢已經(jīng)明顯縮水。多層和小高層市場比例急劇攀升，供應(yīng)比例由上月的9.91%和4.62%提高到12.94%和24.89%。其中小高層供應(yīng)量達(dá)到8.56萬，環(huán)比增加6.18

16、萬，增長了259.62%。3.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）3.2.1 新建商品房成交走勢分析8月市區(qū)新建商品住宅成交1586套，同比減少537套，環(huán)比減少140套，已經(jīng)連續(xù)兩個月呈回落態(tài)勢，成交套數(shù)也是近4個月新低，淡季和政策是影響本月成交的主要因素。南昌縣新建商品住宅成交在上月有所下降后本月又出現(xiàn)反彈，成交套數(shù)達(dá)到2006套，創(chuàng)下年內(nèi)第二高的水平。傳聞南新兩縣將在10月份開始限購，一部分消費(fèi)者提前出手，開發(fā)商也加大了推貨力度。3.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析相比上月，各板塊商品住宅成交增減互現(xiàn)，其中紅谷灘下降明顯。本月紅谷灘板塊商品住宅成交2.62萬，環(huán)比減少2.61萬，減少了約一

17、半。非住宅方面，受紅谷灘萬達(dá)廣場和新地中心的大單交易，紅谷灘板塊非住宅商品房成交暴增，成交面積達(dá)到11萬，幾乎是上月的5倍；這也拉動了全市非住宅商品的成交，成交面積環(huán)比增加6.41萬，增長了74.21%，成交面積為15.06萬，創(chuàng)2010年以來新高。3.2.3 新建商品房成交價格分析從上表可以看出，市區(qū)、南昌縣住宅和非住宅成交價格環(huán)比全線下跌。成交價格的下跌主要是因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的變化，并不意味著各項(xiàng)目實(shí)際價格的放松。而且8月份的成交價格仍然處于高位，市區(qū)、南昌縣住宅成交價格同比分別上漲2135元/、1458元/，上漲了35.74%和46.64%。3.2.4 南昌市、縣住宅成交TOP 103.3

18、南昌市二手房市場成交情況3.3.1 二手房成交走勢分析相比新建商品住宅，二手房成交相對較為穩(wěn)定。本月市區(qū)和南昌縣二手住房分別成交1575套和562套，已經(jīng)連續(xù)5個月穩(wěn)定在1500套和500套以上了。購買二手房的人群剛性需求明顯，受市場影響相對較小。3.3.2 各區(qū)域二手房成交分析與上月相比，除青云譜二手房成交略微增加外，其他各區(qū)域均有所下降，但是下降幅度在395套之間。但是東湖區(qū)和西湖區(qū)為第一梯隊(duì)，青山湖、青云譜和紅谷灘是第二梯隊(duì)，高新區(qū)第三梯隊(duì)的格局仍然沒有變化。四、新推、續(xù)推整體供求分析4.1 新推、續(xù)推樓盤一覽8月份全市共有25個樓盤開盤，其中新盤2個。雖然開盤總數(shù)環(huán)比減少了3個，但是最

19、后一整個周末，南昌市共計11個樓盤開盤，是今年單周開盤數(shù)量最多的一周，也算是為“金九銀十”預(yù)熱。25個樓盤分布九大板塊，其中蓮塘板塊開盤數(shù)量最多，占據(jù)了7個席位，朝陽洲、青山湖和新建板塊各有1個樓盤開盤。4.2 整體供求從上圖可以看出，8月份全市推盤總量為37.72萬，環(huán)比減少了5.72萬，減少了13.17%，中止了連續(xù)兩個月增長的勢頭。但是仍然遠(yuǎn)高于上年同期，37.72萬的供應(yīng)量也是近5年8月份最高的記錄。7月12日溫總理要求限購令擴(kuò)大，本月住建部又公布限購標(biāo)準(zhǔn)，南新兩縣限購的可能性進(jìn)一步增加，部分開發(fā)商加快了推盤速度。銷售率在上月下滑5.58個百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上再次下降10.02個百分點(diǎn)，銷售

20、頹勢盡顯。本月有近一半的開盤樓盤銷售率在50%一下，6、7月份普遍熱銷的行情已是浮云，也說明市場形勢發(fā)生微妙的變化。4.3 板塊供求蓮塘板塊以25.11%的供應(yīng)排名第一，供應(yīng)面積為9.47萬，環(huán)比增加5萬，是增量最大的板塊，供應(yīng)量也是去年11月份以來的新高，在限購的傳聞背景下，板塊內(nèi)樓盤提前出貨意圖明顯。昌北板塊則是增幅最大的板塊，本月板塊供應(yīng)4.04萬，環(huán)比增長了1912.95%，板塊內(nèi)的南天陽光單月兩次大體量開盤極大的拉動了供應(yīng)量。從銷售情況上看，各板塊銷售分化嚴(yán)重，與6、7月份普遍熱銷的格局有很大的差異。青山湖板塊以88.96%的銷售率排名榜首，該板塊8月份只有香溢花城一個樓盤開盤。通過

21、積極的價格策略和合理的營銷推廣，香溢花城自4月中旬一直保持暢銷，也是前兩個月南昌樓市熱銷的最大推力。4.4 產(chǎn)品4P分析（一）PRODUCTS產(chǎn)品性能分析4.4.1.1 戶型8月份戶型供應(yīng)以二房為主，二房的供應(yīng)比例達(dá)到了49.55%，供應(yīng)比例年內(nèi)僅次于2月份；二房供應(yīng)面積為18.69萬，環(huán)比增加3.32萬，增長了21.6%。四房、五房和復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)均在1萬以下。從銷售上看，復(fù)式的銷售率高達(dá)84.63%，排在第二位，一改往日末位的尷尬。本月的復(fù)式產(chǎn)品主要來自綠地新都會的洋墅和紅谷新城的90墅，該類型產(chǎn)品有很大贈送面積，而且也不僅僅位于頂樓，受到了消費(fèi)者極大的歡迎，也是這兩個樓盤的王牌產(chǎn)品。4.4

22、.1.2 平均面積與上月相比，各戶型平均面積有不同程度的回落，一房、二房和三房的戶型平均面積均在50、90、120的水平線下。其中復(fù)式戶型面積與上月有較大的差距，上月香溢花城推出的復(fù)式產(chǎn)品為空中別墅，戶型平均面積達(dá)到325.15，拉升了整體水平。4.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對比本月新推、續(xù)推房源共計4485套，當(dāng)月銷售3102套。 50以下、7090和90120三個面積區(qū)間的供應(yīng)套數(shù)均在千套以上，三者合計占總量的接近八成。中小戶型供應(yīng)的增加，使得在供應(yīng)面積下降的前提下，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比仍然增加了170套。4.4.1.4 建筑型態(tài)成交對比從上圖可以看出，本月建筑形態(tài)依然以高層為主，但是供應(yīng)

23、比例由上月的64.33%下滑至本月的48.34%。小高層供應(yīng)增長迅猛，供應(yīng)面積環(huán)比增加6.55萬，增長了187.68%，供應(yīng)比例提高了18.59個百分點(diǎn)。小高層供應(yīng)主要來自南天陽光和紅谷新城，兩者累計供應(yīng)6.48萬，也是僅有的兩個單月兩次開盤的樓盤。公寓以接近100%的銷售率高居第一，紅谷灘萬達(dá)廣場成為最大推力。該項(xiàng)目8月份推出1080套SOHO公寓，結(jié)果吸引了萬余客戶的瘋搶，可見萬達(dá)品牌的影響力。（二）PRICE產(chǎn)品價格分析4.4.2.1 本月市場價格縱向?qū)Ρ冉?jīng)過了連續(xù)5個月的上漲后，8月份推盤價格出現(xiàn)了下降。本月推盤折后均價為7189元/，環(huán)比下降924元/，下降了11.39%，折后均價回

24、到了4月份的水平。本月均價的回落主要是由于成交結(jié)構(gòu)變化的關(guān)系，上月銷售均價在萬元以上的樓盤有5個，而8月份只有唐寧街1個，而且供應(yīng)量很小。實(shí)際上，各樓盤銷售價格并沒有出現(xiàn)松動。4.4.2.2 板塊價格縱向?qū)Ρ?從上圖就可以看出8月份南昌市房價并未下跌，其中多個片區(qū)房價仍在上漲，蓮塘板塊的客運(yùn)站片區(qū)、新建板塊和灣里板塊的漲幅在5%以上。除新建板塊外，其他板塊的推盤均價基本與修正均價保持一致。新建板塊的紅谷新城本月推出了90墅產(chǎn)品，由于有近50的贈送面積，其銷售均價高達(dá)7800元/，這就帶動板塊價格的上升。4.4.2.3 各價格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對比價格區(qū)間8001元/以上以2192套的供應(yīng)套數(shù)排名

25、第一，供應(yīng)套數(shù)甚至比上月高出471套。但是供應(yīng)面積比例卻下降了2.28個百分點(diǎn)，折后均價也由上月的11368元/下降到本月的8916元/，也正是這些變化導(dǎo)致了本月整體均價的下跌。從銷售情況上看，35014500元/和8001元/以上兩個一頭一尾價格區(qū)間銷售排在前兩位，其余三個價格區(qū)間銷售率約60%。（三）PROMOTION產(chǎn)品營銷分析4.4.3.1 月度樓盤階段性動態(tài)信息監(jiān)測（四）PLACE產(chǎn)品營銷渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析雖新一輪的國家房地產(chǎn)調(diào)控政策即將波及南昌市部分縣區(qū)，但仍未打消開發(fā)商對房產(chǎn)銷售投放廣告的熱情，更因房產(chǎn)銷售的黃金期9月、10月的到來，甚至有個

26、別如嘉和萬事這樣平常很少投放廣告的樓盤本月也在江南都市報刊登了三次小篇幅的廣告，致使8月份南昌房地產(chǎn)市場投放廣告樓盤個數(shù)、版面數(shù)量及投放次數(shù)繼續(xù)保持增長，具體數(shù)量分別為：60個、326.30版、466次，與上月相比投放廣告樓盤個數(shù)增加了14個，投放的版面增加了26.07版，投放次數(shù)增加124次。從版面投放、樓盤個數(shù)、投放次數(shù)的走勢來看，趨向于低高低高的形式。8月，江南都市報擺脫了上月房產(chǎn)廣告投放比例第二的位置，以49.79%的市場份額搖搖領(lǐng)先與其他兩家報社，較上月增長了7.55個百分點(diǎn)，而南晚、信報則分別下滑6.25個百分點(diǎn)和1.29百分點(diǎn)，信報已是連續(xù)三次處于20%的市場份額以下了。4.4.

27、4.2 廣告投放樓盤階段對比分析本月認(rèn)籌、形象廣告投放共計339，占投放總量的72.75%，已經(jīng)預(yù)熱了“金九銀十”的房產(chǎn)銷售市場氛圍，由此可預(yù)計下期有較多樓盤會開盤或加推，甚至個別尾房期的樓盤也加入了這場預(yù)熱賽，雖投放廣告版次、版面不多，但也說明開發(fā)商對下期房地產(chǎn)市場銷售抱有期望。4.4.4.3 本月媒體報刊發(fā)布TOP 10排行榜本月TOP10樓盤共計投放廣告205次，較上月的163次，增長25.77%。其中前十名中，不乏像萬達(dá)廣場、紅谷十二庭、恒大綠洲這樣的老面孔，也存在像銀億上尚城這樣的新面孔。據(jù)有關(guān)消息顯示，本月28日該項(xiàng)目售樓處已對外開放，其精雕細(xì)琢的別墅產(chǎn)品預(yù)計在9、10月份開盤，相

28、信在近期該項(xiàng)目還會經(jīng)常出現(xiàn)在大家視線范圍內(nèi)。從排名上看，本月萬達(dá)廣場扼殺了紅谷十二庭四連冠的夢想，以43次（3次之多）險勝紅谷十二庭，其廣告以“萬達(dá)精裝SOHO出世大受熱捧”為契機(jī)，大舉宣傳產(chǎn)品良好的銷售勢頭。4.4.4.4 本月各階段樓盤分布正如上月預(yù)計近期廣告投放將出現(xiàn)一個活躍期，本月樓盤廣告投放可謂“百家爭鳴”，廣告以形象、認(rèn)籌、持銷為主。本月廣告投放階段最顯著的特點(diǎn)就是，較多樓盤做足了樓盤形象的宣傳工作，其中包括未開盤的九頌山河、銀億上尚城、銅鑼灣廣場、世茂天城；正在熱銷的萬達(dá)廣場、丹石街區(qū)、力高國際濱江等樓盤，唱響了9、10月樓盤新推、續(xù)推的集結(jié)號。4.4.4.5 板塊媒體報刊分析

29、各板塊樓盤投放媒體比例圖本月各板塊樓盤個數(shù)及投放媒體比例、出現(xiàn)多個并駕齊驅(qū)的勢態(tài)，如：市中心板塊與紅谷灘板塊都以14個樓盤，23.33%的比例；青山湖、京東、蓮塘都以5個樓盤，8.33%的比例；昌北與朝陽洲都以2個樓盤3.33%的比例，像這種情形是較不多見的。 各板塊樓盤投放媒體發(fā)布量對比圖 紅谷灘板塊樓盤廣告投放次數(shù)達(dá)98次，連續(xù)三個月保持第一，其中有投放較多廣告的三個新項(xiàng)目顯露頭角，它們是：九頌山河、世茂天城、銅鑼灣廣場。另外與上月相比京東板塊投放次數(shù)增加36次，環(huán)比增長144.00%；象湖板塊投放次數(shù)增加了42次，環(huán)比增長200.00%。昌北和灣里則保持著相對的冷靜，樓盤投放量在較低的水

30、平。4.5 最新推廣樓盤分析 8月只有2個新盤入市，均屬于蓮塘板塊，分別采知軒公館和銀海藍(lán)天。兩個樓盤規(guī)模較小，總建面在5萬以下，但是當(dāng)月銷售率卻在90%以上。銀海藍(lán)天位于昌南客運(yùn)站對面，交通便利，而且隨著長運(yùn)大量長途線路搬遷至昌南客運(yùn)站，客運(yùn)站周邊住宅變得炙手可熱，熱銷也是情理之中。采知軒公館位于蓮塘一中南面，屬于學(xué)區(qū)房，也受到很多消費(fèi)者的青睞。4.6 預(yù)計下月入市項(xiàng)目一覽表五、從本月南昌房地產(chǎn)市場看下月市場發(fā)展趨勢分析u 供地面積年內(nèi)最高，工業(yè)用地是主力從市國土局獲悉，下月南昌市將至少有14幅地塊交易，供應(yīng)面積1651.134畝，比8月份增加1000多畝，供應(yīng)量為今年最高。9月份供應(yīng)土地將

31、以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積達(dá)到1604.625畝，其中用于飛機(jī)制造的約1200畝。紅谷灘板塊將推出今年第三、四幅地塊，編號分別為JDP1132、JDP1140，其中前者起拍價高達(dá)790萬元/畝，在全市范圍僅次于原中順地塊起拍價。u 40個樓盤開盤，供應(yīng)面積50萬以上不管是否有“金九銀十”，但是這至少是一個機(jī)會，所以我們看到9月份預(yù)計開盤樓盤多達(dá)40個，其中新盤6個，這是去年10月份以后首次如此多的樓盤開盤。9月全市推盤量至少在50萬以上，甚至?xí)_高到60萬。供應(yīng)量大增也意味著市場面臨更加嚴(yán)峻的銷售壓力，而且8月份銷售頹勢盡顯，銷售率已經(jīng)從6月份的80.27%逐步下滑至8月份的64.67%。u 全

32、板塊供應(yīng)，四大板塊角逐第一預(yù)計開盤的40個樓盤分布在10大板塊，其中紅谷灘和象湖兩大傳統(tǒng)供應(yīng)大戶強(qiáng)勢回歸，均有6個樓盤開盤。但是最驚艷的當(dāng)屬京東和新建板塊，兩個板塊攜多個新盤入市，入市樓盤均有7個，刷新月度開盤數(shù)量記錄，也將向供應(yīng)第一的位置發(fā)起沖擊。預(yù)計以上四大板塊的供應(yīng)面積占總量八成。u 建筑形態(tài)供應(yīng)以高層為主從各樓盤推出的產(chǎn)品上看，涵蓋了目前市場上所有的6種建筑形態(tài)。市場供應(yīng)仍然以高層為主，預(yù)計將有20個樓盤推出高層產(chǎn)品，供應(yīng)比例將在六成以上。預(yù)計推出別墅的樓盤只有3個，遠(yuǎn)低于之前市場的預(yù)期，主要是因?yàn)橐徊糠謩e墅樓盤把推盤時間放在10月份。10月份將豪宅、別墅時間。u 雙節(jié)成為營銷重點(diǎn)隨著

33、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，假日經(jīng)濟(jì)受到更多商家的關(guān)注。在銷售形勢嚴(yán)峻的背景下，9月份開發(fā)商無疑會加強(qiáng)教師節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日的營銷活動，很多樓盤會選擇開盤活動，比如9月10日就有中興和園、風(fēng)雅藍(lán)山等項(xiàng)目開盤。另外各樓盤也會推出一系列營銷活動，像針對教師購房推出額外的優(yōu)惠、舉辦中秋晚會、博餅節(jié)等，但是實(shí)際房價并不會出現(xiàn)松動。六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要宏觀政策1、住建部擬規(guī)定房企哄抬房價最高罰三萬 住建部8月10日就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(修訂征求意見稿)公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬

34、元以下的罰款。一級資質(zhì)開發(fā)商注冊資本提高3倍與此前相同，對于開發(fā)商的資質(zhì)等級，新規(guī)定中仍然分為了一級、二級、三級、四級四個資質(zhì)等級。不過前三個級別的注冊資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級資質(zhì)的注冊資本要求5000萬元以上，此次提高至2億元以上；二級資質(zhì)也從2000萬元以上提高至1億元以上；三級資質(zhì)則從800萬元以上提高到5000萬元以上。近3年內(nèi)發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價及其他違法開發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)的企業(yè)，不能申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價及其他嚴(yán)重違法開發(fā)行為，經(jīng)有關(guān)

35、行政主管部門查實(shí)；以及開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，出現(xiàn)重大工程質(zhì)量安全事故，主管部門可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。分析：新規(guī)定的部分標(biāo)準(zhǔn)仍然過低，比如4級資質(zhì)的注冊資本、哄抬房價罰款金額等。目前像南昌這樣的三線城市1套房的總價很多都在100萬以上，上述標(biāo)準(zhǔn)的要求或者威懾力明顯不夠。2、樓市限購標(biāo)準(zhǔn)曝光，地方政府本周末交卷建部要求8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報告上交住建部，并依據(jù)五大標(biāo)準(zhǔn)確定省內(nèi)哪些城市是否采取必要措施限購。樓市限購“5條標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)，處

36、于房價漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)4：外地人購房比例較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)5：群眾對當(dāng)?shù)胤績r反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。分析：5條標(biāo)準(zhǔn)均沒有量化指標(biāo)，很難界定哪些城市的房價漲幅較高、漲幅前列等，會遭遇地方政府的排斥。但是，限購標(biāo)準(zhǔn)的曝光，肯定會有更多的城市加入限購的范圍。限購范圍擴(kuò)大后基本上覆蓋了所有二三線城市，這對全國布局的品牌開發(fā)商會有較大的影響。3、住建部推動40城房屋權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)在接連與20余二三線城市基本達(dá)成“限購協(xié)議”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住

37、建部)已經(jīng)開始逐步推進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作，這項(xiàng)工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”。由于2004年后，全國各主要城市商品住房預(yù)售、銷售管理均陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化。商品期房、現(xiàn)房的交易也都陸續(xù)實(shí)行了網(wǎng)絡(luò)簽約與信息存儲。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即對新購商品住房部分的房屋權(quán)屬進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢。至于存量住房部分，由于歷史數(shù)據(jù)收集、登記、數(shù)據(jù)化方面各城市的程度不同，因此被“押后處理”。分析：由于房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則，因此在某一城市只能反映或查詢權(quán)屬人在該城市的房屋權(quán)屬

38、情況，而不能顯示其在異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的情況，也就無法監(jiān)控跨區(qū)域一次性付款炒房的行為。如果聯(lián)網(wǎng)成功，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將“一目了然”，也將進(jìn)一步填補(bǔ)炒房的漏洞。4、央行9月5日起調(diào)整存準(zhǔn)基數(shù)中國人民銀行（央行）已于8月26日下發(fā)通知，計劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。所謂保證金存款，指的是金融機(jī)構(gòu)為客戶提供具有結(jié)算功能的信用工具、資金融通以及承擔(dān)第三方擔(dān)保責(zé)任等業(yè)務(wù)時，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。而在信貸緊縮和存貸比日均考核的監(jiān)管壓力下，銀行吸儲的方式之一便是開承兌匯票獲得保證金存款。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)央行此次通知，目前將納

39、入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲六大銀行9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。央行還為銀行設(shè)定了一定的“過渡期”，譬如對大銀行來說，9月5日至10月4日，只需要將保證金的20%按比例補(bǔ)交存準(zhǔn)，然后10月5日至11月4日按60%的基數(shù)補(bǔ)交，11月5日以后才按100%的比例全部計收準(zhǔn)備金。對小銀行來說，寬限期則長達(dá)6個月。分析：根據(jù)央行網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，可以大致計算出商業(yè)銀行體系累計需上繳的存款準(zhǔn)備金在9500億元左右，這相當(dāng)于在未來6個月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率，資金流動性進(jìn)一步收緊，也就是說貸款難問題會雪上加霜，極大地影響開

40、發(fā)商的回款計劃。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1、國家統(tǒng)計局：7月份CPI同比上漲6.5%各類商品價格同比變動情況 食品類價格同比上漲14.8%，影響價格總水平上漲約4.38個百分點(diǎn)。其中，糧食價格上漲12.4%，影響價格總水平上漲約0.34個百分點(diǎn)；肉禽及其制品價格上漲33.6%，影響價格總水平上漲約2.08個百分點(diǎn)（豬肉價格上漲56.7%，影響價格總水平上漲約1.46個百分點(diǎn)）；蛋價格上漲19.7%，影響價格總水平上漲約0.15個百分點(diǎn)；水產(chǎn)品價格上漲15.0%，影響價格總水平上漲約0.34個百分點(diǎn)；鮮菜價格上漲7.6%，影響價格總水平上漲約0.19個百分點(diǎn)；鮮果價格上漲4.9%，影響價格總水平上漲約0.09個

41、百分點(diǎn)。各類商品價格環(huán)比變動情況 7月份食品價格環(huán)比上漲1.2%，影響價格總水平上漲約0.37個百分點(diǎn)。其中，鮮菜價格上漲4.1%，影響環(huán)比價格總水平上漲約0.10個百分點(diǎn)；肉禽及其制品、蛋和水產(chǎn)品價格繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅分別為4.7%、0.8%和1.2%，共同影響環(huán)比價格總水平上漲約0.39個百分點(diǎn)，但上述三類食品價格環(huán)比漲幅分別比6月份縮小1.6、3.4和0.8個百分點(diǎn)（豬肉價格上漲7.7%，環(huán)比漲幅比6月份縮小3.7個百分點(diǎn)）；鮮果價格繼續(xù)下降，環(huán)比降幅為10.2%，影響價格總水平下降約0.20個百分點(diǎn)。分析：7月份CPI同比漲幅6.5%，達(dá)到近三年的最高峰，超過了此前市場的預(yù)期。隨著歐債、美債問題持續(xù)，全球經(jīng)濟(jì)前景疲弱，主要大宗商品價格紛紛下跌，這將減輕了中國通脹的外部壓力。但是中國的貨幣政策也逐步陷入進(jìn)退兩難的境地，潛在的通脹壓力仍然存在。2、7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況一、新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城