房地產企業(yè)成本費用核算的2個特殊問題(一)

1、房地產企業(yè)成本費用核算的 2 個特殊問題 （一）一、對資本與房地產企業(yè)成本范疇的厘定 要理解和定義資本房地產企業(yè)成本， 先要理解和定義好 “資本”與“成本 ” 按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價值的價值。基于經濟學中 “資 本”與“資產”不分，我認為，會計學中 “資產”的定義 資產是指過去 的交易、事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企 業(yè)帶來經濟利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經濟學家 周其仁教授對資本的定義。他認為：資產是可用的經濟資源；資產必 須有主，才可能被善用，但清楚界定產權，從來也不意味著 “自己的資 產只能自己用 ”；資產須經交易而轉手（資產轉讓） ，才

2、能提高有主資 產的利用效率；資產的自用權利一旦可以有償放棄和讓渡，資產所有 者就擁有一個未來的收入來源；這時，資產就轉變?yōu)橘Y本；所以，資 本是構成獨立的未來收入流的資產，即可以獨立提供與本人勞動無關 的權利租金的資產。會計學中的 “資本”一般是指 “資產（資金）的來源 ”，按會計恒等式 “資 產=負債 +所有者權益 ”來解釋，“資本 ”即指 “負債+所有者權益 ”。我認為， 在公司財務理論中， 資本房地產企業(yè)成本中的 “資本”應作會計學上的解 成本是所放棄的價值最高的選擇 ”?？梢姡洕鷮W家是把成本定義為 “機 會成本 ”的。進一步認為，機會成本的兩個要素是： （1）任何成本都是 選擇的成本；

3、（2）任何成本都是對于某一個人的主觀價值判斷而言的 成本。因此，成本概念是建立在人們依據主觀價值標準作出選擇的基 礎之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨立于人們行為選 擇的“客觀價值 ”基礎上的成本。據此， 在經濟學家看來， 沉沒成本、 歷 史成本不是成本。 在公司財務理論中， 經濟學的成本概念應是可取的。 還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必 須弄清楚誰將承擔房地產企業(yè)成本。公司財務中的籌資、投資等財務 決策正是面向未來的，作為財務決策標準的 “資本成本 ”自然要能面向未 來，所以用面向未來的 “機會成本 ”來理解 “資本成本 ”是合理可行的。二、資本房地產企

4、業(yè)成本的定義與計量（一）資本房地產企業(yè)成本的定義及相關問題在公司財務中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出 的代價。根據上面的分析，這個 “代價”應以“機會成本 ”作衡量，而且承 擔資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業(yè)籌集和使用資本應承擔的機會成本根據上述定義，資本房地產企業(yè)成本由兩部分構成： （1）籌資費用， 指在籌資過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之前所發(fā)生的費用，如手 續(xù)費、談判費、發(fā)行費等，屬于市場交易成本； （2）用資費用，指在 使用資本過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之后所發(fā)生的費用。具體 表現為： 以利息（利率）形式支付給債權人的報酬； 以發(fā)紅或股 利（股

5、息）（投資報酬率）形式支付給所有者的報酬。進一步，資本成 本的靜態(tài)（不考慮時間價值）表現形式有： （1）絕對數，即 “資本成本 額=籌資費用+用資費用”；（2）相對數，即“資本成本率（ k）=年平均資 本成本額 / 籌資總額 ”。實務中則常用 “資本成本率 =年平均用資費用 /（籌 資總額-籌資費用） ”。通常，用到 “資本成本 ”時，即指 “資本成本率 ”。資本成本有四層含義： （ 1）個別資本成本，指單獨使用一種籌資方式 下的資本成本。（2）加權平均資本成本 （綜合資本成本或總資本成本） ， 即對同時使用多種籌資方式的資本成本以加權平均方法的綜合計量。 （ 3）個別邊際資本成本（ MCC）

6、，指單獨使用一種籌資方式去新籌資 本的資本成本。它有三種定義方法： 數學上的定義。若 y=f（ x） y： 個別資本成本； x：籌資量，則 MCC=dy/dx. 經濟學上的定義。 x=1 時的 y（因增加一個單位的資本而增加的資本成本） ，即為 MCC. 財 務管理實務上的定義。企業(yè)新籌資本的個別資本成本，即為 MCC.這個 定義的誤差大，但實用。 （ 4）加權平均邊際資本成本，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權平均方法的綜合計量。在公司財務理論中，資本房地產企業(yè)成本一般是指加權平均資本成本 或加權平均邊際資本成本，而且并不嚴格區(qū)分加權平均資本成本與加 權平均邊際資本成本，籠

7、統(tǒng)用 “加權平均資本成本 ”。（二）資本房地產企業(yè)成本概念在財務管理中的重要地位1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據。個別資本成 本是比較各種籌資方式優(yōu)劣的一個尺度（但不是選擇籌資方式的唯一 依據）；加權平均資本成本是企業(yè)進行資本結構決策的基本依據； 個別、 加權平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據。2、資本房地產企業(yè)成本是評價投資項目、比較投資方案和追加投資決 策的主要經濟（財務）標準。人們通常將資本成本視為投資項目的 “最 低收 益 率 ”（ Aminimumreturnrate ）， 即視 為 投 資項 目 的“取 舍 率 ” （Acut-offrate ），還作為比較選擇投資方案的主要標準。3、資本成本作為資本化率，是運用貼現的現金流量方法進行價值評估 （財務估價）的關鍵因素（變量） 。4、資本成本還可作為衡量整