房地產(chǎn)企業(yè)股東涉稅問題分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他行業(yè)來說，利潤空間比較大，一般一股項(xiàng)目的利潤都是以億 元計(jì)，而在現(xiàn)實(shí)中很少有房地產(chǎn)企業(yè)存在經(jīng)營虧損的情況。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及 的財(cái)稅、財(cái)稅法律風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)都高，為徹底消除相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在完成一 個(gè)項(xiàng)目開發(fā)后都會(huì)盡早的將相應(yīng)的項(xiàng)目公司注銷掉。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的巨額利潤，在 項(xiàng)目公司注銷前都需要分配給相關(guān)股東，由其進(jìn)一步投資到其他項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)以獲取更 大的投資回報(bào)。 從稅務(wù)角度考慮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東設(shè)置存在稅務(wù)籌劃空間。根據(jù)相關(guān)的稅收法規(guī)規(guī) 定，不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東形式，會(huì)涉及不同的稅種， 進(jìn)而影響股東的稅負(fù)和投資收 益，而不同股東形

2、式的稅負(fù)和投資收益差異也可能達(dá)到千萬元甚至上億元。隨著房地產(chǎn)開發(fā) 行業(yè)形勢日趨嚴(yán)峻和利潤空間日趨減小，特別是對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這樣 大的投資收益差異，可能是企業(yè)能夠長期發(fā)展的決定性因素，甚至可能是企業(yè)生死存亡的關(guān) 鍵因素?？梢妼τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)來說，股東形式的設(shè)置至關(guān)重要，需要在成立公司前規(guī)劃好。 一般公司的股東形式有法人股東和自然人股東，企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司發(fā)展經(jīng)營的目標(biāo)合理設(shè) 置公司股東形式。對于準(zhǔn)備短期持有并轉(zhuǎn)讓股權(quán)獲取股權(quán)溢價(jià)的股東，應(yīng)該以自然人股東形 式持股投資，此種形式下在后續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，自然人股東只需要繳納股權(quán)溢價(jià)收益的20% 個(gè)人所得稅，相對于法人股東的25%企業(yè)所得稅節(jié)

3、省了 5%，另外還節(jié)省了后續(xù)企業(yè)向自然 人股東分配利潤時(shí)應(yīng)繳納的 20%個(gè)人所得稅。而對于準(zhǔn)備長期持有并獲取經(jīng)營利潤收益的 股東，應(yīng)該以法人股東形式持股， 此種形式下在后續(xù)被投資企業(yè)分配利潤時(shí)，自然人股東收 到投資企業(yè)的利潤分配需要繳納20%個(gè)人所得稅，而法人股東收到被投資企業(yè)的利潤分配 時(shí)不需要繳納企業(yè)所得稅， 如果不涉及分配利潤給自然人股東也不需要繳納個(gè)人所得稅。如 果股東將收到的投資收益進(jìn)一步投資到其他新項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，則這兩種股東形式收到的 投資收益差異高達(dá) 20%以上。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資，一般都是準(zhǔn)備持有至項(xiàng)目開發(fā)完成從而獲取經(jīng)營利潤收益， 所以應(yīng)該以法人股東形式投資。如果在

4、成立公司前沒有規(guī)劃好，已經(jīng)以自然人股東形式投資, 后續(xù)是不是還有補(bǔ)救的方案呢？ 答案是肯定的?？梢栽诤罄m(xù)通過變更股東形式來補(bǔ)救。 首先，可以通過法人股東增資擴(kuò)股的形式稀釋自然人股東的股權(quán)，這在一定程度上降低 了被投資企業(yè)分配利潤時(shí)立即繳納個(gè)人所得稅的比例，但增資擴(kuò)股并不能完全變更股東形式， 原來的自然人股東并沒有變更為法人股東，所以增資擴(kuò)股并不能完全解決問題。 然后，需要將原來的自然人股東變更為法人股東，最直接的方法就是轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但是， 在房地產(chǎn)市場一路飆升的形勢下，對于涉及大量房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)隱含的資產(chǎn) 增值收益一直以來都受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度關(guān)注。所以房地產(chǎn)企業(yè)一旦前期沒有規(guī)劃好，

5、后續(xù) 涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)變更時(shí)，不管企業(yè)是否有盈余， 一般財(cái)稅審計(jì)機(jī)關(guān) 的第一反應(yīng)都會(huì)要求 對包括房地產(chǎn)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，然后按照評估值確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，通常不允許低價(jià)甚至是 平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，所以一般房地產(chǎn)企業(yè)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)變更時(shí)，都會(huì)被稅局要求溢價(jià)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)，從而征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段資產(chǎn)增值帶來的所得稅。當(dāng)然，如果企業(yè)本來就有盈余，則可 能被稅局要求溢價(jià)更高，繳納的所得稅可能會(huì)更多。 如果您的房地產(chǎn)企業(yè)被稅局要求溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)并繳納所得稅，您會(huì)作何選擇呢？您還會(huì) 不會(huì)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓股權(quán)呢？也許您不想馬上繳稅而選擇停止轉(zhuǎn)讓股權(quán)，或者您會(huì)選擇先行繳納少 量的稅款，從而后續(xù)節(jié)省更多的稅款。除此之外，還有沒有第

6、三種選擇呢？ 答案也是肯定的，但那是在 2014年12月31日之前的事了。 2014年12月31日之前，對于連續(xù)虧損 3年以上（含3年）的投資企業(yè)，可以平價(jià) 轉(zhuǎn)讓股權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)且不馬上繳稅。如果此時(shí)稅局認(rèn)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格不合理，要求 2010 企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估，并按照評估價(jià)格核定轉(zhuǎn)讓股權(quán)價(jià)格，企業(yè)可以國家稅務(wù)總局公告 年第27號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告據(jù)理力 爭。國家稅務(wù)總局公告 2010年第27號(hào)明確規(guī)定： 一、自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡稱股權(quán)轉(zhuǎn)讓）取得所得，按照公平交易 價(jià)格計(jì)算并確定計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)

7、關(guān)可采用本公告 列舉的方法核定。 二、計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的判定方法 （一）符合下列情形之一且無正當(dāng)理由的，可視為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低： 1申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi) 的； 2申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的； 3申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓 價(jià)格的； 4申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的； 5.經(jīng)主管財(cái)稅審計(jì)人員認(rèn)定的其他情形。 （二）本條第一項(xiàng)所稱正當(dāng)理由，是指以下情形： 1.所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損； 2因國家財(cái)稅政策 調(diào)整的原因而低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)

8、； 3. 將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹 以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； 4. 經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。 從上述可以看出，國家稅務(wù)總局公告2010年第27號(hào)規(guī)定將投資企業(yè)連續(xù)虧損3年以 上（含3年）作為平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當(dāng)理由，對于企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，毫無疑問 是一把免稅的尚方寶劍， 但從稅務(wù)局嚴(yán)格征稅的角度出發(fā)，毫無疑問這是一個(gè)重大的稅法漏 洞。同時(shí)，從稅務(wù)局嚴(yán)格征稅的立場出發(fā)，有漏洞必然會(huì)很快被堵上。 果然，2014年12月7日，國家稅務(wù)總局公告 2014年第67號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā) 布股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得

9、稅管理辦法（試行）的公告正式發(fā)布并于 2015年1月1日 起施行。 國家稅務(wù)總局公告 2014年第67號(hào)規(guī)定不再將投資企業(yè)連續(xù)虧損3年以上（含3年） 作為平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的正當(dāng)理由，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下： 第十三條符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由： （一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo) 致低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)； （二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、 祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù) 的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料

10、充分證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理且真 實(shí)的本企業(yè)員工持有的不能對外 轉(zhuǎn)讓股權(quán) 的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓； （四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。 與此同時(shí)，國家稅務(wù)總局公告 2014年第67號(hào)對股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的情形作了更 嚴(yán)格的細(xì)化，其調(diào)整后的法規(guī)原文如下： 第十二條符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低： （一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地 使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào) 的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的; （二）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及

11、相關(guān)稅 費(fèi)的； （三）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn) 讓收入的； （四）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的； （五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份； （六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形 很明顯，2015年1月1日國家稅務(wù)總局公告 2014年第67號(hào)正式施行后，對于擁有 土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)，甚至是知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資 產(chǎn)的被投資房地產(chǎn)企業(yè)，想要通過平價(jià)或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)來免交所得稅，將是難上加難。 以上僅是對房地產(chǎn)企業(yè)股東涉稅問題的簡單分析，房地產(chǎn)企業(yè)從成立到拿地、開發(fā)建造、 銷售、清算，從企業(yè)

12、戰(zhàn)略、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)核算，每一環(huán)節(jié)，每一層面，每一步驟，無不與 稅務(wù)息息相關(guān)，無不決定企業(yè)稅負(fù)高低，如果不經(jīng)過事前對稅務(wù)的精心籌劃，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā) 的實(shí)施階段，都有可能差之毫厘謬以千里，有無事前精心籌劃的稅負(fù)差異很可能就是企業(yè)能 夠長期穩(wěn)定發(fā)展甚至是生死存亡的關(guān)鍵。總之一句話，事前精心的稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)至 關(guān)重要。 工商財(cái)稅一般都是公司在工商局、財(cái)政部、稅務(wù)局（國稅、地稅、 個(gè)人所得稅）辦理的相關(guān)事物?，F(xiàn)在許多企業(yè)都會(huì)尋找專門做工商財(cái)稅的公司進(jìn)行合作。匯 桔網(wǎng)就是能夠給企業(yè)提供專業(yè)的、便捷的、誠信的工商財(cái)稅服務(wù)的公司，與匯桔網(wǎng)合作，是 您的不二之選！ 出師表 兩漢：諸葛亮 先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道

13、崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣 不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。 宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。 侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。 將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督: 愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。 臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。 先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，